欧州不動産関連証券の投資環境 - みずほ投信投資顧問株式会社

欧州不動産関連証券の投資環境
2016年3⽉
欧州不動産関連証券の投資環境
情報提供資料
2016年4⽉13⽇
⾜元の投資環境
3⽉の欧州の不動産関連証券市場は、⼤陸欧州市場、英国市場ともに上昇しました。
⽉前半は、欧州中央銀⾏（ECB）による追加⾦融緩和政策が好感され、⼤陸欧州市場が⼤き
く上昇しました。英国の欧州連合（EU）離脱をめぐる国⺠投票の不透明感から2⽉に下落した
英国市場も落ち着きを取り戻し、反発しました。
⽉後半は、⽶国の⾦融政策動向を睨みながら両市場とも揉み合い推移となりました。
3⽉の為替市場は、対円でユーロ、英ポンドともに上昇しました。
【不動産関連証券のパフォーマンス推移】
【不動産関連証券の騰落率】
2015年3⽉31⽇〜2016年3⽉31⽇：⽇次
120
欧州不動産関連証券
J-REIT
110
2016年3⽉31⽇現在
⽶国不動産投資信託証券
年初来
100
90
80
＊2015年3⽉末＝100として指数化。
70
15/3
15/6
15/9
15/12
欧州
-2.6%
⽇本
9.5%
⽶国
5.8%
＊「年初来」は、2015年12⽉31⽇
との⽐較。
＊欧州：欧州不動産関連証券
⽇本：J-REIT
16/3
（年/⽉）⽶国：⽶国不動産投資信託証券
＊使⽤した指数は、4ページの「本資料で使⽤している指数について」をご参照ください。
出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における欧州不動産関連証券のパフォーマンス推移を⽰唆、保証するものではありません。
今後の⾒通し
英国景気については、⾜元で⾒られる改善基調が今後も継続することが期待され、⽐較的堅
調な拡⼤を⾒込みます。⼤陸欧州については、景気鈍化が懸念される国もあるものの、中期的
にはECBの⾦融緩和政策などが欧州全体の景気を下⽀えするものと考えています。
欧州の不動産市場については、セクターや地域により改善度合いはまちまちながら、総じて
改善傾向にあります。多くの不動産関連証券は、海外投資家からの強い投資需要などを要因と
する優良不動産の価格上昇や良好な資⾦調達環境などの恩恵を受けることが期待されます。
※本資料では、不動産投資信託証券と不動産関連株式をあわせて「不動産関連証券」ということがあります。また、英国の不動産関連証
券市場を「英国市場」、⼤陸欧州の不動産関連証券市場を「⼤陸欧州市場」といい、あわせて「両市場」ということがあります。
※「本資料のご利⽤にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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欧州不動産関連証券の投資環境
2016年3⽉
主な上昇・下落要因
プラス要因
・ECBの緩和的な⾦融政策
・良好な資⾦調達環境の継続
・不動産投資資⾦の流⼊継続
・合併・買収（M&A）の増加期待
マイナス要因
・中国経済の成⻑鈍化懸念などによる投資家のリスク回避姿勢の強まり
・英国のEU離脱の国⺠投票をめぐる政治的不透明感の⾼まり
・⻑期⾦利の急上昇
ご参考（欧州不動産関連証券データ）
【不動産関連証券の配当利回り】
（％）
6
4.5
5
4.3
4.2
3.6
4
2016年3⽉末現在
3.6
3.2
3
3.2
3.1
2.5
2.2
スウェーデン
ドイツ
2
1
0
スイス
オランダフィンランドフランス
英国
欧州
（ご参考）
（ご参考）（ご参考）
（ご参考）
欧州
不動産
J-REIT
⽶国
J-REIT
⽶国不動産
不動産
関連証券
不動産
投資信託証券
関連証券
投資信託
証券
出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来における不動産関連証券の配当利回りを⽰唆、保証するものではありません。
（兆ユーロ）
4.5
4.0
3.5
3.0
【欧⽶中央銀⾏の資産規模推移】
2006年3⽉末〜2016年3⽉末：⽉次
ECB
追加緩和
2015年12⽉
（ポイント）（兆⽶ドル）
ECBの資産規模：左軸
欧州不動産関連証券：右軸
ECB
QE開始⽰唆
2015年1⽉
5,000
4,500
4,000
3,500
7
2.0
2,500
3
1.5
2,000
1.0
0.5
1,000
500
0.0
06/3
1,500
08/3
10/3
12/3
14/3
（年/⽉）
16/3
FRB
QE終了
2014年10⽉
5
4
ECB
追加緩和
2016年3⽉
FRBの資産規模：左軸
⽶国不動産投資信託証券：右軸
6
3,000
2.5
FRB
利上げ
2015年12⽉
0
21,000
18,000
15,000
12,000
9,000
FRB※
QE開始
2008年11⽉
2
1
（ポイント）
※⽶連邦準備制度理事会
06/3
08/3
10/3
12/3
6,000
3,000
0
14/3
16/3（年/⽉）
＊使⽤した指数は、4ページの「本資料で使⽤している指数について」をご参照ください。
出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記は、将来における欧⽶中央銀⾏の資産規模推移を⽰唆、保証するものではありません。
※「本資料のご利⽤にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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欧州不動産関連証券の投資環境
2016年3⽉
ご参考（欧州不動産関連証券データ）
【オフィス空室率・賃料の推移】
（％）
18
2005年〜2015年：年次
＜空室率＞
ロンドン
ベルリン
東京
15
12
パリ
ニューヨーク
160
6
100
80
2009
2011
2013
改
善
120
3
2007
パリ
ニューヨーク
140
改
善
2005
ロンドン
ベルリン
東京
180
9
0
＜賃料＞
200
2015（年）
60
2005年12⽉末＝100として指数化。
2005
2007
2009
2011
2013
2015（年）
＊「ロンドン」はシティ、「パリ」はイル・ド・フランス（パリを中⼼とした地域圏）、「ベルリン」はベルリン州内、「ニューヨー
ク」はニューヨーク（トータル・マーケット）：ニューヨークシティ・オフィス・マーケット、「東京」は主要5区：千代⽥区、中央
区、港区、新宿区、渋⾕区のデータ。
＊各都市を代表とするグレードの⾼いオフィスビルのデータ。
出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。
※上記グラフは、将来におけるオフィス空室率・賃料の推移を⽰唆、保証するものではありません。
【世界主要都市のオフィス賃料サイクルにおけるステージ（2015年12⽉末時点）】
賃料下落が加速
賃料下落が減速
賃料上昇が減速
賃料上昇が加速
トロント
ニューヨーク
ミッドタウン
上海
東京
ロサンゼルス
サンパウロ
ロンドンシティ
パリ
マドリード
ワシントンDC
シドニー
フランクフルト
出所：CBREグループが提供するデータを基にCBREクラリオンが作成。
※上記は、将来における世界主要都市のオフィス賃料サイクルを⽰唆、保証するものではありません。
【ユーロと英ポンドの値動きの推移】
2015年3⽉31⽇〜2016年3⽉31⽇：⽇次
円安
円⾼
予想値
（年/⽉）
＊2016年末、2017年末の予想値は、ブルームバーグが集計した2016年4⽉8⽇時点における市場コンセンサスの中央値。
出所：ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。
※上記グラフは、将来におけるユーロと英ポンドの値動きの推移を保証するものではありません。
※ CBREグループは世界最⼤級の不動産サービス会社です。CBREクラリオンは、CBREグループに属する不動産関連証券等への投資に
特化した運⽤会社です。
※「本資料のご利⽤にあたっての注意事項等」を必ずご覧ください。
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欧州不動産関連証券の投資環境
2016年3⽉
本資料で使⽤している指数について
＊P1
：
欧州不動産関連証券
⽶国不動産投資信託証券：
：
J-REIT
＊P2
中段グラフ
オランダ
： FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom指数
：
英国
スウェーデン：
スイス： FTSE EPRA/NAREIT Switzerland指数
フィンランド：
ドイツ： FTSE EPRA/NAREIT Germany指数
フランス： FTSE EPRA/NAREIT France指数
欧州不動産関連証券： FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数
：東証REIT指数
（ご参考）J-REIT
（ご参考）⽶国不動産投資信託証券： FTSE NAREIT All Equity REITs指数
下段グラフ
：
欧州不動産関連証券
⽶国不動産投資信託証券：
FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース）
FTSE NAREIT All Equity REITs指数（トータルリターン、⽶ドルベース）
東証REIT指数（配当込み）
FTSE EPRA/NAREIT Netherlands指数
FTSE EPRA/NAREIT Sweden指数
FTSE EPRA/NAREIT Finland指数
FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe指数（トータルリターン、ユーロベース）
FTSE NAREIT All Equity REITs指数（トータルリターン、⽶ドルベース）
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