Geschäftsbuchnummer 2012/526 Wertgutachten über den Verkehrswert zweier Grundstücke Das Amtsgericht Euskirchen, Kölner Straße 40 - 42, 53879 Euskirchen hat mit dem Schreiben vom 11.10.2012 darum gebeten, im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch (BauGB) für den in der Flurstück 177: Stadt Zülpich, Nähe Ortslage Schwerfen gelegenen und im Gutachten näher bezeichneten Grundbesitz Flurstück 178: Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstücke 177 und 178, „Im Grenicher Acker“, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen: zu ermitteln. Wertermittlungs- / Qualitätsstichtag: 13. März 2013 Die Hinweise unter Nr. 1.7.6 zu dem laufenden Flurbereinigungsverfahren sind zu beachten. Internetversion: Aus Datenschutzgründen ist die Internetversion gekürzt. Das vollständige Gutachten kann bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Euskirchen eingesehen werden. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Ahrstraße 54 • 53945 Blankenheim Tel. 02449/95250 • [email protected] Geschäftsbuchnr. 2012/526 Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 0 Blatt -2- Vorbemerkung Das folgende Gutachten wurde auf Grund von Ortsbesichtigungen am 02.11.2012 und 13.03.2013 erstellt. Den Eigentümern bzw. dessen Stellvertretern sowie den Gläubigern wurde Gelegenheit gegeben bei den Ortsbesichtigungen anwesend zu sein. Die Bewertungsobjekte sind mit einer Gewächshausanlage bzw. mit einem Regenwasserbecken bebaut und wurden gartenbaulich genutzt. Auf Wunsch des Schuldners wurde nach Abstimmung mit der Gläubigerin und dem Amtsgericht Euskirchen der Sachverständige für den Gartenbau, Dr. Manfred Berndt, Alte Stöckener Straße 74 in 30419 Hannover hinzugezogen. Herr Dr. Berndt übernimmt im Rahmen der gartenbaufachlichen Zuarbeit die gartenbautechnische und gartenbauwirtschaftliche Beurteilung der Bewertungsobjekte sowie die Verkehrswertableitung. Die erforderliche Ortsbesichtigung fand am 13.03.203 statt. Die Ausarbeitung des Herrn Dr. Berndt ist diesem Gutachten als Anlage A beigefügt. 1 Allgemeine Grundstücksbeschreibung Nachfolgend wird der Verkehrswert des mit einem Gewächshaus mit Verarbeitungshalle und Kesselhaus bebauten Grundstückes Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstück 177 sowie der Verkehrswert des mit einem Regenwasserbecken bebauten und im Übrigen als Wiese genutzten Grundstückes Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstück 178, beide Lagebezeichnung „Im Grenicher Acker“ in 53909 Zülpich – Schwerfen zum Wertermittlungsstichtag 13. März 2013 ermittelt. Grundstücksdaten Grundbuch Band Blatt Nutzung (gemäß Katasterauszug): Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück Fläche Schwerfen 6 177 10.400 m² Schwerfen 6 178 3.668 m² Ackerland Das auf dem Flurstück 178 befindliche Regenwasserbecken wird zur Speicherung des auf dem Flurstück 177 anfallenden Niederschlagswassers zur anschließenden Bewässerung des Gärtnereibetriebes auf dem Flurstück 177 genutzt. Insofern bilden die Bewertungsgrundstücke eine wirtschaftliche Einheit. Außerdem werden die angrenzenden Freilandflächen (nicht Bestandteil dieses Gutachtens) vom Gewächshaus (Flurstück 177) mit Strom und Wasser versorgt. Die Bewertungsgrundstücke sind in ein Bodenordnungsverfahren (vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren) einbezogen. Siehe hierzu die Hinweise unter Nr. 1.7.6 dieses Gutachtens. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.1 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -3- Lage und Zuschnitt Die zu bewertenden Grundstücke befinden sich in der Nähe zur Ortslage Schwerfen im Stadtgebiet von Zülpich. Das etwa rechteckig zugeschnittene Flurstück 177 verfügt über eine Breite von rd. 69 m und eine Tiefe von rd. 150 m. Es grenzt nordwestlich und nordöstlich an geschotterte Wirtschaftswege an. Südwestlich verläuft ein unbefestigter Wirtschaftsweg, an den wiederum auch das durchschnittlich etwa 38,3 m breite und im Mittel rd. 95 m tiefe Flurstück 178 angrenzt. Außerdem grenzt das Flurstück 178 auf einer Länge von rd. 44,7 m an die B 477 an, ist jedoch nicht direkt von dieser aus zu befahren. Details zur Lage und Gestalt der Grundstücke können der beigefügten Liegenschaftskarte entnommen werden. Diese gibt jedoch nicht den Gebäudebestand wieder. Die Verkehrserschließung erfolgt über die B 477 aus Richtung Zülpich bzw. aus Richtung Kommern. In Höhe der Ortschaft Schwerfen zweigt ein mit „Zum Grenicher Hof“ bezeichneter Weg ab. Dieser führt zunächst mit einer Brücke über den „Rotbach“ und anschließend parallel zu dem entlang des Flurstücks 177 verlaufenden Weg. Nach ca. 160 m ist das Flurstück 177 über den rechts abzweigenden Wirtschaftsweg zu erreichen. Eine weitere Zufahrtsmöglichkeit zu den Bewertungsgrundstücken besteht über den unmittelbar hinter der Brücke abgehenden Wirtschaftsweg. Die direkte Umgebung ist von landwirtschaftlichen Nutzflächen geprägt. Nordwestlich befinden sich zwei freistehende Wohnhäuser mit Nebengebäuden. Rund 200 m nördlich liegt der „Grenicher Hof“. Westlich der Bundesstraße 477 befindet sich die Ortslage Schwerfen. Der Ort Schwerfen mit rund 1.500 Einwohnern liegt rund 6 km südlich des Hauptortes Zülpich. Schwerfen verfügt über einen Kindergarten. Geschäfte für den täglichen Bedarf sowie soziale Infrastruktureinrichtungen befinden sich in Zülpich sowie im ca. 4 km entfernten Kommern bzw. im ca. 6 km entfernten Mechernich. Das Stadtzentrum von Euskirchen liegt ca. 12 km entfernt. Die Autobahnanschlussstelle „Wisskirchen“ an der A1 ist in ca. 10 min. zu erreichen. Die Stadt Zülpich mit rd. 20.000 Einwohnern liegt im nordwestlichen Teil des Kreises Euskirchen (Reg. Bez. Köln). Sie grenzt im Osten an die Stadt Euskirchen und im Süden an die Stadt Mechernich. Die Gemeinde hat eine Flächenausdehnung von ca. 101 km² und eine Höhenlage von rd. 150 - 290 Meter. In der landwirtschaftlichen Umgebung der Zülpicher Bucht gelegen, bildet Zülpich aufgrund der günstigen verkehrlichen Anbindungen zu den nahegelegenen Zentren Köln und Düren ein regionales Wirtschaftszentrum. Zahlreiche Behörden, Wirtschafts- und Industriebetriebe, ein modern ausgebauter Ortskern, Kindergärten, Grundschulen, eine Hauptschule und ein Gymnasium, mehrere Sportplätze, Turn- und Sporthalle, Tennisplätze sowie der Wassersportsee sind im Stadtgebiet vorhanden. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.2 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -4- Planungsrechtliche Gegebenheiten, zulässige bauliche Nutzung zum Wertermittlungsstichtag Zum v. g. Wertermittlungsstichtag liegen die Flurstücke 177 und 178 nach Auskunft der Stadt Zülpich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Grundstücke befinden sich im Außenbereich. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich somit nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). Eine bauliche Nutzung ist somit nur für privilegierte Vorhaben möglich. Im Flächennutzungsplan der Stadt Zülpich werden die Grundstücke als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Gemäß dem zum Wertermittlungsstichtag gültigen Landschaftsplan 44a „Zülpich“, Stand September 2008, liegt das Flurstück 178 im geschützten Landschaftsbestandteil „Streuobstbestände in der Zülpicher Börde“. Für das Flurstück 177 trifft der Landschaftsplan keine Festsetzungen. Der Landschaftsplan (Festsetzungskarte, Textliche Darstellungen und Festsetzungen sowie Erläuterungen) kann bei der Kreisverwaltung Euskirchen, Abt. 60 Umwelt und Planung, eingesehen werden. 1.3 Entwicklungszustand Aufgrund der planungsrechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten handelt es sich bei den Bewertungsgrundstücken am Wertermittlungsstichtag um Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (§5 (1) ImmoWertV). 1.4 Erschließung Die Grundstücke werden, wie zuvor beschrieben, über Wirtschaftswege erschlossen. Die Wasserversorgung wird gemäß den Angaben in der Bauakte über einen Brunnen auf dem Flurstück 177 vorgenommen. Die Grundstücksentwässerung soll nach den Bauakteneinträgen über eine Kleinkläranlage und anschließender Einleitung in den „Rotbach“ erfolgen. Die Klärgrube ist jedoch noch nicht in Betrieb genommen. Die Dachflächenentwässerung wird in ein Regenwassersammelbecken auf dem Flurstück 178 mit Überlauf zum „Rotbach“ geleitet. Eine bis zum 31.03.2014 befristete Erlaubnis zur Gewässerbenutzung wurde seitens des Kreises Euskirchen, Abt. 60 Umwelt und Planung – Wasserwirtschaft- erteilt. Das Flurstück 177 hat einen Elektrizitäts- und Telefonanschluss. Nach Auskunft der Stadt Zülpich grenzen beide Grundstücke nicht an eine zum Anbau bestimmte Erschließungsstraße im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB. Daher fallen Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 ff. BauGB nicht an. Da die Grundstücke nach weiterer Auskunft der Stadt Zülpich ebenfalls nicht an eine Straße angrenzen, in der ein öffentlicher Kanal verlegt ist, kommt auch eine Veranlagung zu Kanalanschlussbeiträgen entsprechend dem Kommunalabgabengesetz (KAG NRW) derzeit nicht in Betracht. Unberührt bleibt das Recht der Stadt Zülpich für zukünftige Baumaßnahmen Beiträge gemäß dem Kommunalabgabengesetz (KAG) NRW zu fordern. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.5 Tatsächliche Bauliche Nutzung 1.5.1 Flurstück 177 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -5- Zum Wertermittlungsstichtag war das Flurstück Nr. 177, "Im Grenicher Acker“ wie folgt bebaut: • • • 1.5.2 Gewächshausanlage bestehend aus einem Gewächshaus einem angebauten Kesselhaus einer angebauten Verarbeitungshalle Flurstück 178 Zum Wertermittlungsstichtag war das Flurstück Nr. 178, "Im Grenicher Acker“ wie folgt bebaut: • • Regenwasserbecken altes Schuppengebäude (Ziegelsteingebäude) 1.6 Baurecht 1.6.1 Flurstück 177 Der Gutachter hat die bei der Stadt Mechernich unter der Aktennummer XXXXX geführte Bauakte eingesehen. Diese beinhaltet zu dem auf dem Flurstück 177 tatsächlich ausgeführten Bauvorhaben den Bauantrag vom 01.09.2003 für das Bauvorhaben „Neubau eines Gewächshauses mit Verbinder (Technik, Dünger, Wasserinstallation) und Kesselhaus“. Die Baugenehmigung wurde am 28.04.2004 unter dem Aktenzeichen XXXX-XX-XX auflösend bedingt erteilt. Die Bescheinigung über das Ergebnis der abschließenden Fertigstellung der baulichen Anlage wurde am 26.03.2009 ausgestellt. In wie weit die ausgeführten Bauvorhaben mit der genehmigten Planung übereinstimmen, wurde nicht geprüft. Ersichtlich ist jedoch, dass der innerhalb der Arbeitshalle vorgesehene Aufenthaltsraum nebst Sanitäranlagen noch nicht errichtet wurde. Ferner sind die Zufahrten und die 5 Stellplätze noch anzulegen. Die beiden freistehenden Kamine auf Höhe des Kesselhauses sind in den Bauantragsunterlagen nicht vorhanden. Als eine der auflösenden Bedingungen der Baugenehmigung wurde zur Wahrung von Naturschutz und Landschaftspflege der Landschaftspflegerische Begleitplan zum Bestandteil der Baugenehmigung gemacht (siehe Anlage B). Die daraus resultierenden Kompensationsmaßnahmen wurden bislang nicht umgesetzt. Die erforderlichen Maßnahmen sind dem Landschaftspflegerischen Begleitplan zu entnehmen. Bei der Wertermittlung wird von einer formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der vorhandenen baulichen Anlagen ausgegangen. Insofern keine erteilte Genehmigung vorliegt oder Abweichungen in der Bauausführung gegenüber der Planung bestehen, wird davon ausgegangen, dass die betreffenden baulichen Anlagen nachgenehmigungsfähig sind, bzw. hierfür ein Bestandschutz besteht. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtigt eventuelle bauordnungsrechtliche oder planungsrechtliche Verstöße nicht. Jedoch müssen die noch aufzubringenden Kompensationsmaßnahmen berücksichtigt werden. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.6.2 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -6- Flurstück 178 Die Bauakte Aktennummer XXXXX enthält für das Bauvorhaben „Neubau eines Regenwasserbeckens für einen Gärtnereibetrieb“ eine Baugenehmigung mit dem Aktenzeichen XXXXX-XX-XX vom 16.12.2005. Eine Schlussabnahme fand noch nicht statt. Ob und in wie weit die ausgeführten Bauvorhaben mit der genehmigten Planung übereinstimmen, wurde nicht geprüft. Ersichtlich ist jedoch, dass die im Bauantrag angegebene Zaunanlage bislang noch nicht errichtet ist. Bei der Wertermittlung wird von einer formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der vorhandenen baulichen Anlagen ausgegangen. Insofern keine erteilte Genehmigung vorliegt oder Abweichungen in der Bauausführung gegenüber der Planung bestehen, wird davon ausgegangen, dass die betreffenden baulichen Anlagen nachgenehmigungsfähig sind, bzw. hierfür ein Bestandschutz besteht. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtigt eventuelle bauordnungsrechtliche oder planungsrechtliche Verstöße nicht. 1.7 Lasten, Beschränkungen, Rechte 1.7.1 Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 30.08.2012 sind in Abteilung II des Grundbuchs zum Wertermittlungsstichtag keine zu berücksichtigende Eintragungen vorhanden. 1.7.2 Baulasten Nach Auskunft des Bauamtes der Stadt Mechernich vom 15.10.2012 sind auf den Flurstücken 177 und 178 keine Baulasten eingetragen. 1.7.3 Altlasten Über ggf. auf den Grundstücken befindliche Altlasten oder umweltschädliche Bodenverunreinigungen können keine Aussagen getroffen werden. Nach Angabe der unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Euskirchen liegen für das Bewertungsobjekt keine Eintragungen im Altlastenkataster gemäß § 8 Landesbodenschutzgesetz vor. 1.7.4 Wasserschutz Nach Auskunft der Kreisverwaltung Euskirchen, Abteilung 60, Verwaltung/Finanzen GB IV, Umwelt u. Planung - Team Wasserwirtschaft liegen die betreffenden Grundstücke weder in einem festgesetzten Wasserschutzgebiet noch in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rotbaches. 1.7.5 Überbauten Die Gebäude und Anlagen auf den Bewertungsgrundstücken sind nicht katastermäßig erfasst bzw. werden nicht im Liegenschaftskataster geführt. Daher kann keine Aussage darüber getroffen werden, ob Überbauten vorliegen. Aus dem Luftbild geht hervor, dass durch das Gewächshaus (Flurstück 177) selbst augenscheinlich kein Überbau ausgelöst wird. Jedoch wurden die beiden Kamine offenbar auf dem Flurstück 29 errichtet. Vermutlich ist die im Flurbereinigungsplan vorgesehene Grenze (vgl. 1.7.6) diesen Gegebenheiten angepasst. Ohne eine auf die aktuellen Katastergrenzen bezogene örtliche Vermessung ist es nicht möglich, eine konkrete Aussage zu möglichen Überbauten zu machen. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.7.6 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -7- Bodenordnung Die zu bewertenden Flurstücke 177 und 178 sind in das vereinfachte Flurbereinigungsverfahren (§ 86 Flurbereinigungsgesetz - FlurbG) „Schwerfen“, Aktenzeichen 14032, einbezogen. Der Flurbereinigungsplan ist noch nicht rechtskräftig. Nach Auskunft der Bezirksregierung Köln findet die Offenlage des Flurbereinigungsplanes vom 04.06.2013 bis zum 03.07.2013 statt. Die Einweisung in den neuen Grundbesitz erfolgte nach telefonischer Auskunft etwa 2010, so dass die Grundstücke bereits jetzt schon teilweise entsprechend dem Flurbereinigungsplan genutzt werden können. Ein möglicher Erwerber der Versteigerungsgrundstücke tritt dem Flurbereinigungsverfahren als Beteiligter bei. Der Flurbereinigungsplan muss somit gegebenenfalls abgeändert werden. Der aktuelle Flurbereinigungsplan sieht an Stelle der Flurstücke 177 und 178 das Abfindungsgrundstück „147“ mit einer Fläche von 17.125 m² vor (siehe nachstehende Skizze). Der zurzeit zwischen den Flurstücken 177 und 178 verlaufende Weg entfällt als eigenständiges Flurstück. Nach dem Bodenordnungsnachweis der Bezirksregierung Köln ist das Abfindungsgrundstück 147 höherwertiger als die beiden Einlagegrundstücke 177 und 178. Für die Differenz ist, sofern der Flurbereinigungsplan in der Form aufrechterhalten wird, eine Ausgleichsleistung aufzubringen (durch Geldleistungen oder weitere Einwurfsflächen). Dieses Gutachten wird aufgrund des am Wertermittlungsstichtag geltenden Rechtszustands (Grundbuch) erstellt. Sofern der Flurbereinigungsplan zur Rechtskraft gelangt, ist dieses Gutachten zu überarbeiten. Auskunft zum Verfahrensstand erteilt die Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 Ländliche Entwicklung und Bodenordnung. Unmaßstäblicher Auszug aus dem Flurbereinigungsplan: Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 1.7.7 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -8- Sonstiges Sonstige Lasten oder Rechte, welche von Einfluss auf den Wert der Grundstücke sein könnten, sind dem Wertermittler nicht bekannt. Funktionsprüfungen der technischen Anlagen und Einrichtungen, Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädlichen Baumaterialien wurden nicht vorgenommen. An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass das vorliegende Verkehrswertgutachten kein Bausubstanz- oder Bauschadensgutachten darstellt. Die technische Beschaffenheit bzw. der bauliche Zustand können ggf. nur durch einen Sondersachverständigen überprüft werden. Der Abschlag für Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten wurde unter Berücksichtigung der marktüblichen Akzeptanz frei geschätzt. Es können möglicherweise Abweichungen zu tatsächlich entstehenden Investitionskosten auftreten, die durch Folgeschäden oder nicht sichtbare Schäden verursacht werden. Für einen anzubringenden Abschlag ist letztendlich nicht die Kostenhöhe entscheidend, sondern eher der Wert, wie ihn die Mehrzahl möglicher Marktteilnehmer einschätzen würde. 2 Zuarbeit des Sachverständigen für den Gartenbau Wie bereits eingangs aufgeführt, wurde auf ausdrücklichen Wunsch und unter Genehmigung der Gläubigerin hin im Rahmen der Gutachtenerstellung Herr Dr. Manfred Berndt, Sachverständiger für den Gartenbau, Alte Stöckener Straße 74 in 30419 Hannover darum gebeten, die gartenbautechnische und -wirtschaftliche Beurteilung der bebauten Grundstücke, die Sachwertermittlung der Gewächshausanlage und des Regenwassersammelteiches durchzuführen und die Marktanpassung / Verkehrswertableitung vorzunehmen. Insofern wird in Bezug auf die Gebäudebeschreibung, Sach- und Ertragswertermittlung sowie die Verkehrswertableitung auf die als Anlage A beigefügte Ausarbeitung des Herrn Dr. Berndt verwiesen. Die Ausarbeitung unter Anlage A ist Bestandteil des hier erstellten Gutachtens. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 3. Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -9- Verkehrswert Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Für die vorbezeichneten Grundstücke sind nach § 8 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) unter Beachtung der Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (WertR 2006) vom 01.03.2006 sowie der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) vom 5. September 2012 zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen, wobei der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen ist. 3.1 Einzelwerte Gemäß § 63 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (Zwangsversteigerungsgesetz) sind mehrere in demselben Verfahren zu versteigernde Grundstücke einzeln auszubieten. Insofern müssen für die Bewertungsobjekte Einzelwerte ermittelt werden. 3.1.1 Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag – Flurstück 177 – Nach den Ausführungen in der gartenbaufachlichen Zuarbeit des Sachverständigenbüros für den Gartenbau Dr. Manfred Berndt (Anlage A) ergibt sich der Verkehrswert des mit einer Gewächshausanlage bebauten Grundstückes Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstück 177, Lagebezeichnung „Im Grenicher Acker“ in 53909 Zülpich – Schwerfen zum Wertermittlungsstichtag 13. März 2013 zu: 230.000,00 € 3.1.2 Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag – Flurstück 178 – Nach den Ausführungen in der gartenbaufachlichen Zuarbeit des Sachverständigenbüros für den Gartenbau Dr. Manfred Berndt (Anlage A) ergibt sich der Verkehrswert des mit einem Regenwasserbecken bebaute und im Übrigen als Wiese genutzten Grundstücks Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstück 178, Lagebezeichnung „Im Grenicher Acker“ in 53909 Zülpich – Schwerfen zum Wertermittlungsstichtag 13. März 2013 mit: 1.000,00 € Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure 3.2 Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -10- Gesamtwert Aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten scheint ein Gesamtausgebot der zu bewertenden Grundstücke zweckmäßig. Nach den Ausführungen in der gartenbaufachlichen Zuarbeit des Sachverständigenbüros für den Gartenbau Dr. Manfred Berndt (Anlage A) ergibt sich der Gesamtverkehrswert der Grundstücke Gemarkung Schwerfen, Flur 6, Flurstück 177 und 178, Lagebezeichnung „Im Grenicher Acker“ in 53909 Zülpich – Schwerfen zum Wertermittlungsstichtag 13. März 2013 zu: 249.000,00 € Versicherung Vorstehendes Gutachten habe ich nach Prüfung des Objektes nach bestem Wissen und Gewissen angefertigt. Bei der Erstellung des Gutachtens wurden die Grundsätze des Persönlichkeits- und Urheberrechts beachtet. Für das Gutachten beanspruche ich den ges. Urheberrechtsschutz. Zitieren, vervielfältigen, weitergeben oder eine Verwertung durch Dritte ist nur mit meiner schriftlichen Zustimmung gestattet. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Ahrstraße 54 53945 Blankenheim Telefon: 0 24 49 / 95 25-0 Telefax: 0 24 49 / 95 25-20 eMail: [email protected] Internet: www.ruetz-diefenbach.de Blankenheim, den 27.05.2013 _______________________ Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Geschäftsbuchnr. 2012/526 Blatt -11- Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Mai 2012 (BGBl. I S. 1084) EnEV: Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 954) WoFlV: Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 2. Mai 2012 (BGBl. I S. 1006) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] [2] [3] [4] [5] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 24.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 – Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms „Sprengnetter - ProSa, Version 29.0“ (November 2012) erstellt. Dr.-Ing. Heinz Rütz • Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Geschäftsbuchnr. 2012/526 Anlagen Blatt -12-
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