MARKET 世界の REIT 市場 2015-2016 ～セクターの多様化が進む世界の REIT市場～ 四釜 宏吏 新日本有限責任監査法人 不動産・建設・ホスピタリティセクター プリンシパル 単位兆円 図表１ 世界 29カ国・地域の上場 REIT 市場規模 1. はじめに 近年 、世界の REIT 市場で幅広 い用途の不動産への投資が進んで いる。このような状況を踏まえ、今 年は世界の REIT 市場における 「セ クターの多様化 」の状況を分析する とともに、 「 特殊なアセット」への投 2015 年10月末 株式時価総額 2015 年10月末 銘柄数 時価総額 比率 1 米国 112.6 224 62.5% 2 日本 10.4 51 5.8% 3 オーストラリア 10.2 49 5.7% 4 フランス 10.1 32 5.6% 5 英国 10.1 40 5.6% 6 7 8 シンガポール カナダ 香港 5.5 5.4 2.8 34 45 9 3.0% 3.0% 1.6% 9 南アフリカ 2.6 28 1.4% 10 メキシコ 1.6 11 0.9% 11 ベルギー 1.3 16 0.7% 資状況を検証する。また、例年と同 12 タイ 1.1 56 0.6% 様 、各国の REIT 市場の動向 、新 13 マレーシア 1.1 17 0.6% 14 トルコ 0.9 31 0.5% 15 ブラジル 0.8 130 0.5% 16 スペイン 0.8 13 0.4% 17 オランダ 0.8 4 0.4% 18 ニュージーランド 0.6 9 0.3% たな REIT 市場の開設及び REIT 制度の整備状況について解説する。 なお、文中の意見にわたる部分は筆 者の私見であることをあらかじめお 断りしておく。 2. 世界全体の市場動向 2.1世界全体の市場動向 図表１の通り、2015 年 6月にパキ スタンが新たな REIT 市場として加 わり世界の上場 REIT 市場は 29ヵ 30 国名 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 19 ドイツ 0.3 3 0.2% 20 アイルランド 0.3 3 0.2% 21 イタリア 0.3 2 0.2% 22 台湾 0.3 5 0.1% 23 ギリシャ 0.12 3 0.07% 24 イスラエル 0.08 2 0.04% 25 アラブ首長国連邦 0.04 1 0.02% 26 ブルガリア 0.04 14 0.02% 27 韓国 0.01 4 0.01% 28 フィンランド 0.01 1 0.01% 29 パキスタン 0.002 1 0.001% 合計額 180.1 838 100% 出所 Bloomberg, ARES, NAREIT, 各証券取引所データに基づき筆者作成 国となった。2015 年10月末 現 在、 図表 2 地域別・各国別内訳 欧州・中東・ アフリカ地域 15% 株式時価総額は円換算ベースで約 180 兆円 （ 銘柄数 838 社）に達した。 過去1年間で153 兆円から180 兆円 仏 と約 27 兆円増 加した。 米国が 約 113 兆円と世界全体の約 63% を占 めている。 日本は10.4 兆円と10.2 兆円のオーストラリアを押さえ2位に 英 南ア 香港 アジア・ オセアニア 地域 18% シンガポール 豪 日本 世界のREIT 市場 時価総額180 兆円 米国 メキシコカナダ 浮上した。さらにフランス、英国 、 アメリカ地域 シンガポール、カナダと続き、当該 67% 上位 7ヵ国で 5 兆円市場を形成して いる。また、1兆円を超える市場は 出所 図表１に基づき筆者作成 13ヵ国に達している。 図表 3 世界 REIT 市場のセクター別分類 図表 2 の通り、全世界180 兆円市 場の地域別内訳は、アメリカ地域が 分散型 239 商業 118 全体の 67% （ 120 兆円）を占め、ア オフィス ジア・オセアニア地域が 18% （ 32 兆 産業 77 円）、欧州・中東・アフリカ地域が15% 特殊 77 （ 28 兆円） である。銘柄数ではアメ リカ地域が 全体の 49% （ 410 社 ）、 アジア・オセアニア地域が 28% （ 235 社）、欧州・中東・アフリカ地域が23% （ 193 社） であった。 112 70 モーゲージ 住宅 57 ホテル 54 ヘルスケア 34 0 上場銘柄数 50 100 150 200 250 出所 各証券取引所及び個別銘柄データ等に基づき筆者作成 をみると、 「 商業系 REIT」の銘柄数 があり、各セクターに幅広く分散して が最も多く、 「オフィス系 REIT」、 いることがわかる。ちなみに、コア セクター別に分類したものである注 1。 「産業系 REIT」が続いている。さ とノンコアに区分すると、コアREIT まず、 「分 散 型 REIT」と 「特 化 型 らに、 「特 殊アセット系 REIT」と セクター （分散型、オフィス、産業、 REIT」に区分すると、 「分散型」が 「モーゲージ系 REIT」が「住宅系 商業、住宅、分散型） の比率は72% 239 社で全体の29% 、 「特化型 」が REIT」よりも銘柄数が多い。また、 （ 603 社）、ノンコアREIT セクター 残り599 社と全体の71% を占めてい 「ホテル系 REIT」 （ 54 社） と 「ヘル （ ホテル、ヘルスケア、モーゲージ、 る。次に、 「特化型 REIT」の内訳 スケア系 REIT」 （ 34 社）も相当数 特殊アセット） は28%（235社） となっ 2.2 世界全体のセクター分類 図表 3 は全世界の REIT838 社を 注1 本稿では世界の REIT 市場においてセクターの多様化がどの程度進んでいるかを検証するために、上場銘柄数をベースにした分類を実施した。その主な理由は、 株式時価総額ベースで分類すると、全体的、個別的に大きな比率を占める米国 REIT の時価総額の影響を受けるため、各セクターでの分散の程度が明らかにな らないためである。セクターを分類するにあたっては、①分散型、②オフィス、③産業（物流・産業施設） 、④商業、⑤住宅、⑥ホテル（ホスピタリティ） 、⑦ ヘルスケア、⑧モーゲージ、⑨特殊アセットに区分している。①分散型は、2 つのセクターに投資するものは「複合型」、3 つ以上のセクターに投資するものは「総 合型」と呼ばれているが、複数のセクターに分散投資する「分散型」として整理している。⑥のホテルにはホスピタリティセクターに区分されるサービスアパー トを含めている。⑨の特殊アセットには、②から⑦に分類可能なものを含めている場合がある。たとえば、政府・公共施設（Government REIT）は、オフィス系と しても分類可能であるが、本稿では特殊アセットとして分類している。詳細については図表 10 「特殊なアセット特化型一覧表」を参照されたい。ちなみに、① －⑤はコア REIT セクター、⑥－⑨はノンコア REIT セクターとして区分することができる。 March-April 2016 31 MARKET ている。 各セクター別内訳 （各国銘柄数 ） 図表 4 商業系 REIT 図表 5 オフィス系 REIT 図表 6 産業系 REIT 図表 7 住宅系 REIT 図表 8 ホテル系 REIT 図表 9 ヘルスケア系 REIT り、近年最も拡大したセクターでも トルコでも複数のホテル REIT が 介護施設等） と 「病院系 REIT 」 （病 ある。 「 住宅系 REIT 」は16ヵ国で 存在している。ちなみに、タイ、トル 院・医療施設等） に区分すると、シニ 57 社が上場しており、米国 （ 13 社） コ等ではリゾートホテル特化型も存 ア系が 19 社、病院系は15 社となる。 が最も多く、日本 （ 9 社 ）が 2 番目、 。 在している （ 図表 8 ） ちなみに、 「 病院系 REIT 」は米国 2.3 各セクターの分析 まず 、 「 分散型 REIT 」はフィンラ ンド以外の28ヵ国・地域で上場して おり世界で最も普及しているセク ターである。次に 「 商業系 REIT 」 は世界17ヵ国で118 社が上場し 、す べてのセクターの中で最も上場銘柄 数が多い。米国 （ 34 社）とブラジル （ 21社）の上位 2ヵ国で全体の半数 近くを占め、続いてカナダ、豪州等 。 で上場銘柄数が多い （ 図表 4 ） 「 オフィス系 REIT 」は世界29ヵ 国中18ヵ国の REIT 市場で上場し ており、オフィス系を上場している 国・地域の数が最も多くなっている。 全世界のオフィス REIT 112 社中、 ブラジル （ 39 社 ）が最も多く、米国 （ 19 社）2 番目である。さらにタイ、 日本 、豪州での上場銘柄数が多い 。 （ 図表 5 ） 「 産 業 系 REIT 」は14ヵ国に77 社が上場しており、米国 （ 16 社） が最 も多く、タイ （ 15 社 ）、ブラジル （ 10 社）の上位 3ヵ国で全体の半分以上 。産業系の を占めている （ 図表 6 ） 多くは経済危機以後に上場してお 「 へルスケア系 REIT 」は10ヵ国 （ 5 社 ）、ブラジル （ 3 社 ）、英国 （2 に 34 社が上場している。米国が 17 社）、カナダ、豪州、ニュージーラン 「 ホテル系 REIT 」は14ヵ国に 54 社と約半数を占めているが、英国、 ド、シンガポール、マレーシア （ 以上 社が上場している。米国 （ 21社 ）と 日本 、ブラジル、豪州、シンガポー 各1社） の8ヵ国で普及している。 タイ （ 13 社 ）で全体の約 3 分の2を ルにも複数のへルスケア REIT が 占めている。さらにシンガポール、 。へルスケア 存在している （ 図表 9 ） ブラジル、メキシコ、ブルガリアの 日本 、香港 、メキシコ、ブルガリア、 を 「 シニア系 REIT 」 （ シニア住宅・ 4ヵ国で上場している。その内で米 そしてカナダ、ブラジル、タイが続い 。 ている （ 図表 7 ） 32 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 「モーゲージ系 REIT」は米国、 国とブラジルがほとんどを占めメキ シコとブルガリアで各１社存在してい る。なお、 「 モーゲージ系 REIT」は 「住宅ローン」に投資する住宅系、 「商業不動産ローン」に投資する商 「特殊アセッ 業系に大別できる注 2。 ト系 REIT」は9ヵ国に72 社が上場 しているが、 「 特殊なアセット」として 次の章で解説する。 2.4 特殊なアセット 図表10 は、 「 特殊なアセット」に投 資している特化型 REIT をまとめた ものである注 3。世界の REIT 市場 では、まだ日本ではほとんど投資対 象となっていない多様なアセットの 特化型 REIT が組成されている注 4。 全体的には米国 REIT が多いもの の、米国以外の国々でも様々な用途 図表10 特殊なアセット特化型一覧表 （各国・地域別 ） セクター ローン関連 アセット用途 モーゲージ （不動産担保債権） インフラ関連 空港施設 バスターミナル 配電塔・配電線 石油パイプライン テレコム資産 通信基地局 刑務所・更生施設 太陽光発電 農業関連 農地 森林 教育関連 教育施設 保育園・幼稚園 保育所・託児所 ヘルスケア関連 産婦人科病院 レジャー・ホス 会議場・展示場 ピタリティ関連 カジノ施設 シネマ パブ、レストランチェーン サービスアパート 住宅関連 学生寮・学生向け賃貸 戸建住宅 トレーラーハウス 公営住宅 商業関連 車ディーラー店舗 農産物卸売市場 広告・看板 産業関連 データセンター レンタル倉庫 国・地域（上場銘柄数） 米国 41、ブラジル 27、メキシコ 1 ブルガリア 1 タイ 1 トルコ 1 米国 1 米国 1 米国 1 米国 2 米国 2 米国 1 ブルガリア 4、米国 3、豪 2 米国 5 ブラジル 4 豪1 豪1 ブラジル 1 タイ 1 米国 1 タイ 1 豪 2、米国 1 タイ 4 米国 3、英 2、ベルギー 1 米国 4 米国 3 スペイン 1 豪1 ブラジル 1 米国 2 米国 6、豪 1、シンガポール 1、タイ 1 米国 4、英 2、豪 1、南ア 1 ジ」、 「 農地 」、 「 学生寮・学生向け賃 情報管理倉庫 冷凍倉庫 銀行店舗 R&D 施設（バイオ系） 政府関連施設 グリーンビル（認証） 貸住宅 」、 「 データセンター」、 「 レン 出所 各証券取引所及び個別銘柄データ等に基づき筆者作成 のアセットが投資対象となっている。 当初米国で始まった 「 モーゲー オフィス関連 米国 1 タイ 1 ブラジル 5 米国 2 米国 3 フランス 1 タル倉庫 （ セルフ・ストーレッジ） 」な 3. 各地域の市場動向 どは、米国以外の複数の国・地域で 存在している。主な特殊なアセット も普及し投資対象アセットとして定 として、マリーナ施設、テーマパー 着し 始 めて いる。 また、特 化 型 ク、スキー場、ゴルフ練習場、ボー 3.1 アメリカ地域 REIT ではないものの特殊なアセッ リング場、駐車場、コンビニ、ガソ 米国 トに投資する分散型 REIT が多く リンスタンドなどがあげられる。 米国の株式時価総額は約113 兆 注2 不動産を担保とした債権が REIT の投資対象となるかは、各国での REIT 関連法規及び税法しだいであるが、上記 4 ヵ国では不動産の債権は不動産として取り扱 われている。 注3 「特殊なアセット」として、 セクター別分類上「特殊系アセット」に区分された 72 社とともに、 それ以外のセクターに属する特色のあるアセットを含めている。 たとえば、 「グリーンビル REIT」はオフィス REIT に属しているが、特色のある資産として含めている。 注4 特殊アセットの特徴として、①オペレーショナルアセットが多くアセットだけでなくオペレーターの運営能力に依存している、② REIT がオペレーター（借手）と長 期リース契約を結ぶ場合が多い、③アセットの特殊性から借入れの難易度が高いため負債比率は低めに設定される傾向にある、④ REIT の特性を生かし規模の大 きいものが REIT 化されている、⑤小規模なアセット（戸建住宅、レストラン、トランクルーム等）は集約化・ハイテク化等による効率化運営を図っている、など があげられる。 March-April 2016 33 MARKET 円 （ 224 社） と世界の約 63% を占め、 が上場している。たとえば、①法人 ・ 初となる車販売店舗型 REIT が上 世界の REIT 市場を牽引している。 私募から上場 REIT へ転換する方 場した注 7。カナダでは分散型が約 3 金融危機で市場は一時大幅に縮小 法 （ Conversion ）、②資産を事業分 分の1、特化型が約 3 分の2を占め したがその後回復を遂げている。 割 する方 法 （ Spin-off ）、③ 既 存 ている。特化型の中では商業系、 上場 REIT の銘柄数は 2008 年末の REIT を 分 社 化 す る方 法 （ Spin- 産業系、住宅系、オフィス系の順に 136 社 から2015 年10月末 には 224 out ）などがある注 6。ちなみに、金 銘柄数が多く、ホテル系とヘルスケ 社と88 社増加した。株式時価総額 融危機以降 30 社以上が IPO 以外 ア系の銘柄数が少ないのが特徴的 も約5 倍増加し世界 全体の REIT の上場手法として、①転換 、②スピ 。その理由として である （ 図表12 ） 市場の拡大ペースを遥かに上回って ンオフ、③スピンアウトの上場手法 は 、2011年 に 特 別 投 資 事 業 体 いる。 を活用している。 （ SIFT ）ルールが施行され 、すべ 図表11 は米国 REIT の全 224 社 のセクター別内訳を示している。分 ての上場インカムトラスト （ 主に石 油 、資源等が投資対象） とともに運 カナダ 散型銘柄数は全体の約 7% （ 15 社） カナダではトロント証券取引所に 営を行う REIT が課税対象とされ と少なく、残り93% （ 209 社） は特化 45 社が上場、株式時価総額は約 5.4 たことがあげられる。課税強化策 型による市場を形成している 。米 兆円である。カナダの REIT 市場 により多くのホテル系とへルスケア 国では各セクターの分散化が最も進 は世界金融危機以降も IPO が盛ん 系 REIT が上場を廃止したため 、 んでおり、特に特殊、モーゲージの に実施されてきた （ 2010 年以降の 現在は組織変更により存続したヘ 銘柄数は商業よりも多いのが特徴 IPO は 23 件） 。2014 年には IPO は ルスケア系とホテル系が各1社となっ 的である。ちなみに特殊アセット、 なかったが、2015 年7月にカナダで ている。 注5 モーゲージ、ホテル、ヘルスケアを合 計したノンコア REIT の銘柄数は 図表11 米国 セクター別分類 127 社 （ 57% ）とコア REIT の 97 社 分散型15 国 REIT の上位 26 社 が 1兆 円 （約 83 億ドル）を超えているが、その内 13 社がノンコア REIT で占められて いる。 オフィス19 特殊 48 （ 43% ）を上回っている。なお、米 モーゲージ 41 産業 16 米国 全224社 商業 34 近年米国では様々な手法により 特殊アセットを含むノンコア REIT ヘルスケア 17 住宅13 ホテル 21 注5 全米 REIT 協会によると、 米国 REIT は各セクター（例えば商業施設 34 社） と各サブセクター（ショッピングセンター 19 社、 モール 8 社、 店舗 7 社） に区分されている。 筆者の分析では、各サブセクターも地域別（全国、東部、南部、中西部、西部） 、規模別（大規模、中小規模） 、ブレード別（㎡当たりの売上別）等に 1 社か ら 6 社程度にまで細分化することが可能である。米国 REIT でセクターの特化・細分化が進んでいる背景としては、より特化、専門化することにより運用の効率 化を達成し、成長性を図ることができるとの考え方がある。 注6 ①の転換事例として、刑務所・更生施設（Correction Corp of America と GEO Group） 、広告・看板（Lamar Advertising） 、データセンター（Equinix） 、②のスピンオ 、商業系（Seritage Growth Properties） 、③のスピンアウト事例として商業系の Urban Edge REIT などがあげられる。 フ事例として、テレコム資産（CS&L REIT） 注7 2015 年 7 月 22 日カナダで初となる車販売店舗 REIT が新規株式公開を実施した。カナダ最大の自動車ディーラー Dilawri グループは、当初 26 店舗を REIT に売却後、 長期トリプルネットリース契約によりリースバックしている。 34 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 メキシコ 図表12 カナダ セクター別分類 メキシコではメキシコ証券取引所 特殊 1 ホテル 1 ヘルスケア 1 に11社が上場、株式時価総額は約 1.6 兆 円 で あ る。2011 年 3 月 に 住宅 6 REIT 市場が開設されて以降一貫し て市場規模は拡大してきた。過去1 分散型 14 カナダ 全45社 商業 9 年間で銘柄数は 8 社から11社に 3 社増加したが、株式時価総額は初 オフィス 5 産業 8 めて減少した。上場11社中 4 社が 分散型、残り7 社が特化型 （ 産業系 3 社、商 業 系1社、ホテル系 2 社、 図表13 ブラジル セクター別分類 モーゲージ系1社 ）である。上場銘 特殊7 分散型 16 柄数自体はまだ少ないが、新興国 市場のメキシコでもセクターの多様 モーゲージ 27 化が徐々に進みつつある。 ブラジル 全130 社 ヘルスケア3 ホテル1 ブラジル ブラジルではサンパウロ証券取引 住宅 6 所に130 社が上場、株式時価総額 商業 21 産業 10 は約 8,300 億円である。世界金融 危機時の2009 年 3月末には 23 社に オフィス 39 図表14 日本 セクター別分類 過ぎなかったが、その後 5 年の間に ヘルスケア 3 ホテル 2 銘柄数が急激に拡大し2014 年 3月 末には125 社に増加した。当初は１ 社が１物件を保有している形態が多 住宅 9 日本 全51社 かったこともあり、1社あたりの平均 時価総額は約 64 億円と小さい。た 分散型 22 商業4 だし 、近年は複数の物件を保有す 産業 オフィス 4 7 るものが主流となっている。ブラジ ルは米国に次いでセクターの多様化 が進んでおり、分散型は全体の1割 程度に過ぎない。特化型の中では 3.2 アジア・オセアニア地域 迷したが、金融危機以降約 20 社が 特にオフィス系、モーゲージ系の数 日本 上場し市場は回復した。全体的に が 多 い の が 特 徴 的 である （ 図表 2015 年10月末 現 在、J-REIT の は分 散 型の銘柄数が 全体の 40% 13 ） 。特殊アセット系として、銀行の 株式時価総額は約10.4 兆円となり 以上を占めているが、物流施設に投 店舗、教育施設、農業市場施設な 豪州を抜き世界の第 2 位となった。 資する産業系、ヘルスケア系、ホテ どに投資する REIT がある。 過去1年間で株式時価総額は約1兆 ル系などの特化型の上場が近年増 円拡大、銘柄数も46 社から51社と えたことによりセクターの多様化が 増えた。金融危機で一時市場は低 。セクターの 進んでいる （ 図表14 ） March-April 2016 35 MARKET 中で住宅系が 9 社と米国に次いで 図表15 タイ セクター別分類 銘柄数が多いのが特徴的である （図 特殊 4 表14 ） 。 オフィス 11 ホテル 13 タイ タイ 全56社 タイ証券取引所のプロパティファ ンド・REIT セクターに 56 社が上場 し株式時価総額は約1.06 兆円であ 住宅 6 る注 8。タイの市場は金融危機とタイ 商業 6 の大洪水を除き順調に市場を拡大し てきた。 過 去1年 間 で も 新 たな REIT が 3 社上場し市場規模も増加 産業 15 図表16 シンガポール セクター分類 特殊 1 ヘルスケア 2 している。タイは米国に次いでセク ターの多様化が進んでおり、各セク 分散型 8 ホテル 4 ターへの分散の度合いも高い。ほ 住宅 2 ぼすべての銘柄が特化型で、特に シンガポール 全34 社 産業系及びホテル系の銘柄数が多く 商業 6 。産業系では なっている （ 図表15 ） 物流施設とともに組立工場などの産 業施設が投資対象となり、ホテル系 オフィス 3 産業 8 では首都バンコックの都市型ホテ ル・サービスアパートとともにプーケッ マレーシア 社目となる Al-Salam REIT が上場 ト、サムイのリゾートホテルにも投資 マレーシア証券取引所に17 社が した。セクター別には全体の3分の している。特殊アセット系として、空 上場、株式時価総額は約1.05 兆円 1が分散型、残り3 分の2 が特化型 港 （ サムイ空港）、MICE （ タイ最大の である。マレーシアの REIT 市場は である。特化型ではコアアセット・セ インパクトアリーナ会議 場・展 示 金融危機以降に大手5社が上場した クターが大半を占め （ オフィス系、商 場）、シネマ、農産物卸売市場など ことにより市場規模が大幅に拡大し 業系が各 4 社等）、ノンコアとしてホ の特化型がある。 注9 た 。マレーシアはイスラム REIT テル系、ヘルスケア系が各1社存在し の中心であるが 2015 年9月29日に4 ている注 10。 注8 タイでは 2003 年に上場プロパティファンド市場が整備後、プロパティファンドの上場数は 51 社に達した。2013 年に REIT 制度が整備され 2014 年 10 月には初の REIT が上場、その後 REIT 5 社が上場している。タイではプロパティファンドと REIT セクターが一体のセクターとして分類され、指数も一体として公表されている。 2015 年 10 月にはプロパティファンドから REIT への非課税での転換が認められたため、今後 REIT への転換が進むことが予想される。現在プロパティファンドから REIT の移行期にあるため、本稿でも両者を一体として取り扱っている。 注9 2010 年以降に以下の大手 REIT 5 社が IPO を実施している。① KLCC REIT（最高層オフィスビルのペトロナス・ツイン・タワー保有）、② Pavilion REIT（最大級の パビリオンモール保有） 、③ IGB REIT（大型ミッドバレー・メガモール等保有） 、④ Sunway REIT、⑤ CapitaMall Malaysia Trust 注 10 ホテル系 REIT である YTL Hospitality REIT は日本のニセコのホテルにも投資している。また、病院系イスラム REIT である Al-‘Aqar Health Care REIT は国内とインド ネシアの病院、医療施設に投資している。 36 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 シンガポール 図表17 豪州 セクター別分類 シンガポール証券取引所に REIT 特殊 8 として34 社が上場、株式時価総額 は約 5.5 兆円である （ ビジネストラス ヘルスケア2 ホテル1 住宅 1 トは除く） 。経済危機以降銘柄数 は 21社から34 社に増加したが、過 去1年間の IPO はデータセンター特 豪州 全49社 商業 8 化型の Keppel DC REIT （ 2014 年 12月上場）のみであった。シンガ 産業 5 分散型 17 オフィス 7 ポールでは特化型が主流で、分散 型も存在しているが、ほぼすべてが オフィスと商業から構成される複合 既存の上場 REIT は存続期限を迎 型 REIT である。特化型では特に え償還しているため銘柄数は減少し 産 業 系、商業 系の銘 柄数 が 多く ている。セクター別には分散型1社、 社が上場、株式時価総額は約 6,200 。ノンコアとし なっている （ 図表16 ） オフィス2 社、住宅1社から構成され 億円である。ニュージーランドの てホテル系が 4 社、ヘルスケア系が ている。 REIT は1993 年に第 1号が上場後 ニュージーランド ニュージーランド証券取引所に9 金融危機前には 8 社となり、金融危 2 社、特殊アセット系が 1社ある。 豪州 機後の2010 年に追加で１社が上場 オーストラリア証券 取引所に49 したため 9 社となった。2007年10 香港証券取引所に9 社が上場、株 社が上場、株式時価総額は約10.3 月には新たなポートフォリオ・インベ 式 時 価 総 額 は 約2.8 兆 円である。 兆円 （ 1,220 億豪ドル） である。世界 ストメント・エンティティ制度 （ PEI 制 2013 年12月の Spring REIT が IPO 金融危機前には一時 71社に達した 度 ）が整備されたことにより、既存 を実施した後上場はなかったため近 が金融危機により49 社に減った。 の上場 REIT は税法上の恩恵を享 年銘柄数に変動はない。9 社中6 社 その後 REIT 市場は回復基調にあ 受すべく新 PEI 制度を採用した。 が分散型で、ノンコアとしてホテル系 るものの金融危機以前のピーク時 セクター別には 9 社中 6 社が分散型 が 2 社ある。また中国特化型が半 の株式時価総額 （ 1,470 億豪ドル） で、特化型はオフィス系、産業系、 数近くを占めていることが特徴的で を超えていない。上場 49 社中、開 ヘルスケア系が各1社ある。 ある。 発等が可能なステイプルド証券は 香港・台湾・韓国 30 社、賃貸だけが可能なトラスト型 3.3 欧州・中東・アフリカ 株式時価総額は約 2,600 億円であ が 19 社である。セクター別には分 イギリス る。台湾 REIT は主に大手金融グ 散型が全体の約 3 分の１で、特化型 イギリス REIT としてロンドン証 ループがスポンサーとなっている点 は商業系、オフィス系の銘柄数が多 券取引所とチャネル・アイランド証券 に特徴がある。セクター別には分 。特殊アセット系も多く い （ 図表17 ） 取引所に40 社が上場、株式時価総 散型が 3 社、オフィス系が 2 社であ 存 在しており、農地 、データセン 額は約10.1兆円と世界で第 5 位の る。5 社すべてがオフィスに投資し ター、レンタル倉庫、パブ、保育園・ REIT 市場である。2007年初めに ており、オフィス主体の REIT 市場 幼稚園、保育所・託児所などの特化 9 社の上場不動産会社が REIT に となっている。 型が上場している。 転換する形で上場を果たし金融危 台湾証券 取引所に 5 社が上場 、 韓国証券 取引所に4 社が上場 、 株式時価総額は約150 億円である。 機前には 20 社程度に増加した。金 融危機で市場は一時低迷したが、 March-April 2016 37 MARKET 2012 年税法改正によりエントリー・ 図表18 英国 セクター分類 チャージが撤廃、AIM 市場の開設 等の緩和促進策が功を奏し20 社が ヘルスケア3 上場した （ 過去1年間で 8 社増加） 。 住宅4 セクター別には約半数が特化型で 商業系の銘柄数が最も多い （ 図表 特殊 3 分散型 19 英国 全40社 商業 6 18 ） 。ヘルスケアが 3 社 （ 病院 、診 療所等）、特殊系としてレンタル倉 産業 3 庫2 社、底地1社などがあり、テーマ オフィス 2 パークに投資する REIT も存在して 州で 最 大となる Unibail-Rodamco セクター別には16 社中9 社特化型で （ 商業主体の分散型） は、会議場・ あり、その中で商業の銘柄数が一 展示場に投資しており、フランスで 番多く、ノンコアはほとんどない （へ フランスのユーロネクスト・パリ証 の最大保有者でもある。また、特色 ル ス ケ ア 系1社 の み ） 。最大の 券取引所に 32 銘柄が上場、株式時 のあるオフィス系 REIT として保有 Cofinimmo はオフィス主体の分散 価総額は約10.1兆円と欧州最大 （世 物件すべてにグリーンビル認証を受 型であるが、近年ヘルスケアセク 界で第 4 位 ）の REIT 市場である。 けた所謂 「 グリーン REIT 」として ターへの投資を拡大しその保有割 2003 年 初めに上場不動産会社 11 Cegereal がある。 合は40% に達している。 ベルギー スペイン いる。 フランス 社 が REIT に 転 換し2007年12月 末 に は48 社 に 達 し た。 そ の 後 M&A、私募化などにより2012 年末 ベルギーのユーロネクスト・ブ スペインのスペイン証券取引所と に は 39 社、2015 年10月末 に は 32 リュッセル証券取引所に16 社が上 オルターナティブ市場 （ MAB ） に13 社に減少した。セクター別には分散 場、株式時価総額は約1.3 兆円であ 社が上場、株式時価総額は約 8,100 型の銘柄数が約 7 割を占め特化型 る。金 融危機 以降の2013 年12月 億円である。2009 年10月に REIT は 3 割程度である。分散型が多い に都心の店舗に投資する商業系が 制度が導入されたが、2013 年の制 背景として既存の総合デベロッパー 上場した。2014 年7月には欧州規制 度改正後に市場は立ち上がった。 の多くがそのまま REIT 化したこと （ AIFMD ）がベルギー REIT に適 2013 年に 2 社が上場、その後 2014 があげられる。分散型ではホテル 用されたため、AIFMD に対応した 年に4 社、2015 年に7 社が上場し2 を組み入れている銘柄が多く存在し 新 REIT 制度が整備された。その 年足らずで、オランダを超える欧州 ているのが特徴的である。 後新 REIT 制度で初となる学生向 で4 番目の REIT 市場に拡大した。 け 賃貸 住宅 特 化 型 REIT が 2015 制度改正によりオルターナティブ市 年12月11日に上場を果たした注 11。 場での上場が認められたことにより 特化型では商業系の銘柄数が最 も多い。特殊アセット系はないが欧 注 11 ベルギーでは 2013 年 12 月に都心の店舗を中核とした商業特化型の Qrf が上場したがそれ以降新たな上場はなかった。2015 年 12 月 11 日に学生向け賃貸住宅 特化型である Xior Student Housing（XIOR）がユーロネクスト・ブリッセル証券取引所に IPO により上場した。XIOR はベルギーとオランダで欧州大陸初となる学生 向け賃貸住宅特化型 REIT である。 注 12 2015 年 7 月に上場した Fidere Patrimonio SOCIMI は公営住宅特化型である。2014 年 7 月に上場した Merlin Properties SOCIMI と 2015 年 3 月に上場した Uro Properties SOCIMI は銀行の店舗を保有している。 38 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 MAB で10 社が上場した （ スペイン が農地系 REIT であるため、株式時 株式時価総額は 2 社合計で約 3,100 証券取引所は残りの3社） 。セクター 価総額ベースで農地系 REIT が全 億円、分散型の Beni Stabili は全体 別には分散 型が 7 社と多いが 、オ 体の約60% を占めている。 の約 70% 、商業系の IGD は残りの フィス系と商業系各2 社、住宅系、 ホ テル 系 が 各1社 あ る。 特 殊 な 約 30% を占めている。 アイルランド REIT として公営住宅特化型 REIT アイルランドではアイルランド証 や銀行店舗に投資する REITがあ 券取引所に 3 社が上場、株式時価 ギリシャではアテネ証券取引所に 総額は約 3,200 億円である。アイル 3 社 が上 場 、株 式 時 価 総 額 は 約 ランドでは欧州危機で低迷する不 1,240 億円である。2005 年 6月に初 動産市場を活性化する目的で 2013 の REIT 上場以後金融危機とギリ 年初めに REIT 制度が整備された。 シャ危機などで市場は低迷してい ルダム証券取引所に4 社が上場、株 2013 年7月には第 1号として Green る。3 社とも分散型であるが 3 社中 式時価総額は約 7,600 億円である。 REIT が上場、続いて同年12月に 2 社のスポンサーが銀行であるた 金融危機前オランダは3兆円超規模 は Hibernia REIT が上場した。当 め、銀行が保有していたオフィスビ を誇る世界第 6 位の REIT 市場で 該 2 社はオフィスを主体とする分散 ル や 銀 行 店 舗 に 投 資して いる。 あった。しかし2007年 6月に当時 型であるが、当初物件を特定しない 2013 年には市場を活性化するため オランダ最 大 であった Rodamco ブラインド・プール型により上場し 法律改正により住宅とホテルに対す Europe がフランス最大の Unibail た。2014 年 4 月に は 初 の 住 宅 系 る投資が認められたが両者に投資 に買収され REIT 市場は約 2 兆円 Irish Residential Properties REIT する REIT はまだない。 縮小した。さらに 2015 年 4月には が 3 社目として上場した。 注 12 る 。 オランダ オランダのユーロネクストアムステ 当時最大であった商業系 Corio が フランスの商業系 Klepierre により ギリシャ・フィンランド フィンランドに北欧で唯一となる REIT 市場が 2013 年10月に開設さ ドイツ・イタリア れた。ヘルシンキ証券取引所には 買収されたため市場規模は世界第 ドイツのフランクフルト証券取引 Orava Residential REIT 1社 が 上 17位に順位を下げた。上場 REIT4 所に 3 社が上場、株式時価総額は 場、株式時価総額は約100 億円であ 社とも欧州を中心にすべて海外投 約 3,400 億円である。2007年にイギ る。フィンランドでは世界で唯一住 資を行っており、セクター別には分 リスと同時期に市場が開設された 宅系 REIT が制度上整備された。 散型と商業系が各2 社である。 が、オープンエンド・ファンド型が定 フィンランドでは主な導管性要件と 着していることもあり、ドイツでは して、①総資産の80% 以上が住宅 REIT 市場は伸びていない。一時 5 又は共同不動産会社の株式である ブルガリア証券取引所に14 社が 社に増加したがその後 2 社が上場 こと、②総収入の80% 以上が住宅 上場、株式時価総額は約380 億円で を廃止したため3 社に減少した。セ の賃貸収入であること等が定められ ある。2004 年に市場が開設された クター別には分散型が 2 社、オフィ ている。 が金融危機の影響により市場は大 ス系が 1社ある。 ブルガリア 幅に縮小した。特化型が全体の半 イタリアでは 2008 年初めにイタリ 数を占め農地系が 4 社 、ホテル系 ア証券取引所に上場していた IGD トルコのイスタンブール証券取引 が 2 社 、モーゲージ系が 1 社上場 が REIT に転換する形で REIT が 所に 31社が上場、株式時価総額は している。 最 大 銘 柄の Advance 誕生した。さらに2011年初めにイタ 約 8,500 億円である。1990 年台後 Terrafund、第3位のAgro Finance、 リア最 大の不 動産会 社であった 半に REIT 市場が開設され9 社が 第5 位 の Agroenergy Investment Beni Stabili が REIT に転換した。 上場 、2000 年半ばに14 社となり、 トルコ March-April 2016 39 MARKET 金融危機以降に17 社が上場してい UAE の Emirates REIT はイスラ る。当初は財閥をスポンサーとした ム REIT 並びに分散型 REIT で学 分散型 REIT が主流であったが、 校・教育施設にも投資している。 パキスタン 金融危機以降は特化型が組成され たことにより特化型は全体の約 4 分 4 . 新たな REIT市場 南アフリカ パ キスタン で は 当 初2008 年 に の1に増えた。特に 2010 年に住宅 南アフリカのヨハネスブルグ証券 系 でトル コ 最 大 の Emlak Konut 取引所に 28 銘柄が上場、株式時価 に新たな REIT 法に置き換わった。 GYO 、商業系と特殊系 （ 複数のバス 総額は約 2.6 兆円で世界第 9 位の市 2015年6月26日に Dolmen City REIT ターミナルに投資）の各1社、2011 場である。2013 年 5月に 旧 REIT （DCR） がカラチ、ラホール、イスラマ 年にはホテル系2社及び物流系1社、 制度を大幅に改正する形で新たな バードの各証券取引所に IPO により 2013 年 には 商 業 系1社と特 化 型 REIT 市場が整備されたことにより 上場した。DCR はスポンサーの運 。トルコ 2 兆円規模の REIT 市場が形成さ 用 会 社により運 用され る賃 貸 型 の特徴として、法律上 REIT は自ら れ た。 そ の 後、南 アフリカで は REIT、イスラム REIT である。DCR 建設を行うことは認められていない M&A による REIT の統合が進ん はカラチの商業施設とオフィスビル が、総合請負業者として開発に関与 だ結果、上位の大手3 社が時価総 を投資対象としている。2015年10月 することができる。よって、トルコで 額の約半分を占めるようになってい 末の株式時価総額は22億円 （ 222億 注 13 REIT の上場が進んだ 注 14 REIT 法が制定されたが 2015 年 4月 は REIT による不動産の開発が盛 る 。セクター別には 7 割以上が パキスタン・ルピー） である。パキスタ んに行われている。例えば、Emlak 分散型である。特化型はオフィス系 ンの REIT は上場を義務付けた外 Konut GYO は住宅開発局の子会社 と商業系が各数社、住宅系とホテル 部運用型、信託型を採用しており、 として住宅の大規模開発を行ってい が各１社と多様化は遅れている。し ①開発型 REIT、②賃貸型 REIT、 る。 かし2015 年 6月に は 初 の 住 宅 系 ③開発・賃貸混合型 REIT の3つの Indluplace Properties が上場、11月 方式が認められている注 15。 イスラエル・アラブ首長国連邦 （ドバイ） イスラエルのテルアビブ証券取引 16日には初のレンタル倉庫系 StorAge Self Storage が上場するなど、 ケニア 所に 2 社が上場、株式時価総額は セクターの多様化が徐々に始まりつ 2015 年11月27日に Stanlib Fahari 約790 億円である。2 社ともオフィス つある。また、モロッコ、ガーナ、ナ I-REIT （ SFR ） がナイロビ証券取引所 を主体とした分散型である。2014 イジェリア、ナミビア、ザンビア、モザ に上場した （上場 REIT 市場としては 年 4月にドバイ NASDAQ 証券取引 ンビークなどのアフリカ諸国への海 30ヵ国目） 。SFR はスポンサーの運 所に Emirates REIT が上場、株式 外投資が行われている。 用会社により運用され、商業施設を 時 価 総 額 は 約 430 億 円 で あ る。 保有している。ケニアでは2013年6月 注 13 ホテル系の Akfen REIT はトルコ、北キプロスにあるカジノ施設を伴うリゾートホテルやロシアのホテルを保有している。別のホテル系 Marti GYO はリゾートホテル とヨット・マリーナ施設を保有している。また、Avrasya GYO はバスターミナルを保有している。 注 14 2013 年 5 月以降 5 社が M&A を実施している。大手第 2 位の Redefine Properties は Annuity と Fountainhead Property Trust を順次買収した。また、最大手の Growthpoint Properties は Acucap Properties を買収した。さらに、Octodec が Premium, Arrowhead が Vividend を買収している。M&A の背景には、① REIT 指数への 採用を目指し規模の拡大を図る、②合弁によるシナジー効果により費用を削減する、③優良なショピングセンター等の物件を確保する、などがあげられる。 注 15 会計上の利益の 90% を分配することにより課税が免除される。負債は無担保借入のみが認めらており、総資産の 30% が限度である。なお、REIT へ譲渡される 物件に対するキャピタルゲイン課税は免除されている。 40 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 に REIT 法が制定された。ケニアの において REIT の上場が実質的に可 注 17 インドネシア REIT 制度は上場が義務付けられた 能となった 。インドの REIT は上 インドネシアでは2007年に REIT 信託型を採用している。ケニアでは 場が義務付けられた信託形態によ に類似した上場不動産ファンド制度 通常の I-REIT （Income REIT ） ととも る外部運用型を採用している。SPV （ DIRE ）が 整 備された。 その 後 に開発・建設型の D-REIT が整備さ による保有形態に対し税法上の手当 2012 年11 月 に 商 業 系 の DIRE れた。I-REITと D-REIT は別々の導 てが 行われたため、REIT は SPV Ciptadana がインドネシア証券取引 管性要件を満たすことにより、所得税 を通じて不動産を保有する仕組みが 所に上場した。DIRE は上場不動 とキャピタルゲインが免除される注16。 想定されている。 産ファンドが SPC を通じ不動産に C-REIT から I-REIT への転換は可能 で、イスラム REIT も認められている。 投資する仕組みである。SPC 段階 フィリピン で課税され 、さらに SPC からファン フィリ ピ ン で は2009 年2月 に ドに配当した際15% の源泉税が課 5.REITの制度化の動向 REIT 法が制定、翌年5月に法令が され た。 （ 2 重に 課 税となるため 承認された。上場が義務付けられた REIT として取り扱われるか不明で 5.1アジア諸国 法人による内部運用型 REIT を採用 あった） 。また、SPC が不動産を取 インド している。REIT 法が当初公布され 得する際に不動産取得税 （ 取得価額 インドでは2014 年9月に REIT 法 てから5 年以上が経過したが、①不 の5% ）が課税される問題も存在し が施行、その後税法改正により導管 動産譲渡時の課税、②所有比率等の ていた。2015 年11月10日に税法が 性要件も整備された。2015 年度予 障害によりREIT の上場はない。具 改正 （ 同日施行） され 、 REITと SPC 算法では、REIT の持分と交換する 体的には、①不動産所有者が物件を を一体として取扱うことにより、SPC 形で SPV を通じ不動産を現物出資 REIT に譲渡した際、税率12% で付 から REIT に対する配当源泉税が した場合キャピタルゲインと最低代 加価値税 （Value Added Tax-VAT ） 撤廃された。また、不動産取得税に 替税 （ Minimum Alternative Tax ） が課される、②浮動株比率は上場時 ついても軽減が予定されている。2 が免除された。さらに2016 年2月に には40%、上場後 3 年目には67% が 重課税の問題が解消され REIT と は2016 年 度 予 算 案 が 公 表され 、 必要となる等、課税とスポンサーに ほぼ同様な制度が整備されたため、 SPV から REIT に対する配当に対す よる支配権の維持が問題となってい REIT を新設する計画やシンガポー る配当分配税 （Dividend Distribution る。数社の大手不動産会社が REIT ルからインドネシアに REIT を移管 Tax ）が免除された。REIT 法施行 の上場に興味を示しているものの組 する動きが見受けられる注 18。 後の一連の税制改正により、インド 成を手控えている状況である。 注 16 I-REIT の主な導管性要件は、①資産の 75% 以上を賃貸用不動産に投資すること（資産要件）、②所得の 70% 以上が賃貸不動産から生じること（所得要件）、③ 負債は総資産の 35% を超えないこと（負債要件） 、④課税所得の 80% を配当すること（分配要件）等である。D-REIT の資産要件は 35%、負債要件は 60%、 分配要件は任意である。 注 17 懸案事項であった「配当分配税」が改正されたことにより、インド最大の不動産会社である DLF と Embassy グループなどの複数のスポンサーが組成の準備を開 始したとの報道があった（2016 年 3 月 3 日付け The Financial Express）。 注 18 インドネシアの不動産に投資するシンガポール REIT は 2 社 （商業施設系 Lippo Malls Indonesia とヘルスケア系 First REIT）存在している。両社のスポンサーであるリッ ポ・グループはインドネシアで REIT が整備された場合には、シンガポールからインドネシアに REIT を移管する計画があることを表明している（2015 年 10 月 29 日付けシンガポール The Straight Times）。また、大手デベロッパーの Ciputra Development が新たな DIRE 制度に基づき、新たに REIT を上場する計画があることを 表明した（2016 年１月 19 日付けインドネシア The Jakarta Globe）。 March-April 2016 41 MARKET る。しかし、中国では REIT に近い ベトナム ベトナムでは 2012 年9月に REIT ナイジェリア ナイジェリアでは2007年7月に投 個別案件が組成されているものの、 の法律 （ 政令第 58 号）、同年12月に 法律は制定されておらず、税法も整 資証券法に基づくREIT に近い集団 政令のガイダンス （ 通達第 228 号） 備されていない状況である。 投資スキームが整備された。2007年 が公表された。通達は 2013 年7月1 に Skye Shelter REIT と2008 年 に 日から施行され 、公募型証券投資 5.2アフリカ諸国 Union Homes の2社がナイジェリア証 ファンドまたは公募型証券投資法人 ガーナ 券取引所に上場した。その後、2011 のいずれかの形態による REIT の ガーナでは1994 年から REIT に 組 成 が 可 能となった。 ベトナム 類似した不動産投資信託1社がガー 措置は整備されないままであった。 REIT は不動産投資ファンド又は不 ナ 証 券 取 引 所 で上 場して いる。 現在証券取引所で REITとして取引 動産証券投資法人により上場が義 HFC REIT は不動産と有価証券に されているものの、EPRA などでは 務付けられた外部運用型を採用し 投資しており、HFC 銀行の子会社 税法上の問題などもあり、REITとし 。2015 年 6月には不動産 である運用会社 （ HFC Investment ては認知されていないようである。 の現物出資を認める法律 （ 政令第 Service Ltd. ）により運用されてい 60 号）が公布され7月から施行され る。当該制度は証券業法に基づく ている。2015 年12月に第 1号案件 2001年ユニット信託及び投資信託 タンザニアでは 2011年に REIT として TCREIT が組成され現在オ 法により規制されている。ガーナ証 法が制定された。タンザニア REIT ファリング （ 募集金額は 2.5 億円） を 券取引委員会 （ SEC ） は、現行の証 は信託による外部運用型を採用し 実施している。 TCREITはオフィス、 券業法を改正する際、新たな REIT ている。2015 年2月に資本市場証 商業 、ホテル等を投資対象としハノ 法を整備する意向を表明している。 券局により WHC-REIT が認可され 注 19 ている イ証券取引所に上場する予定であ る。 中国 中国では REITと称されるものが 注 20 組成されている 。これらの事例 に関し中国証券監督管理委員会か 年に法律が改訂されたが、税務優遇 タンザニア・ルワンダ （ 2 015 年 10 月12 日 付 け Ghana た。WHC-REIT は不動産デベロッ Business News 、2 014 Annual パー及び 運 用 会 社である Rep or t , H F C I nve st ment s Watumishi Housing Company Services Limited ） 。ガーナ SEC で （ WHC ）により運用される。WHC- の取扱い及び EPRA での認知状況 REIT は住宅開発を行い、3 年以内 等を勘案すると REIT としてみなす にダ・エス・サラム証券取引所での上 注 21 ことは難しいようである 。 ら認可された REIT が上場した等 、 報道されているケースが見受けられ 場を目指している。 （ 2015 年2月19 日付け Tanzania Daily News ） 。 ルワンダでは2011年 8月に資本市 注 19 主な導管性要件は、①不動産が純資産の 65% 以上であること、②負債比率は純資産の 5% を限度とする。②利益の 90% を分配すること等である。 注 20 2014 年 4 月に中国最大手の証券会社である中信証券（CITIC 証券）が REIT を発行した。北京と深センのオフィスビルを投資対象とする適格機関投資家向け REIT として深セン証券取引所で取引されている。次に、2015 年 7 月に上場 REIT に類似した Vanke REIT（万科）が公募され深セン証券取引所で取引されている。 Vanke REIT はスポンサーである中国大手デベロッパー（万科）が保有していた上海のオフィスビルを購入した。 注 21 各国の制度が REIT として取り扱われるか否かについての明確な判断基準は存在していない。通常、REIT の法規および税法規定（導管性要件）等により 2 重課 税されない仕組みであることが最低限の基準となるが、各国において様々な取扱がされているのが実情である。ちなみに、長年に渡り EPRA Global REIT Survey Report を発刊している欧州上場不動産協会（EPRA）では、ガーナとナイジェリアを REIT として認知していないが、チリ、コスタリカ、プエルトリコ、ハンガリー、 リトアニア、ルクセンブルグなどを REIT として認知している。 42 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30 場証券局により REIT 法が制定され 5.4 その他の国々 イクルを通じ 、多様なアセットクラス た。ルワンダ REIT は信託により外 リトアニアでは 2008 年に集団投 部運用型を採用している。ルワンダ 資スキーム法が施行され REIT に類 REIT 市場を拡大させてきた。今 では低所得者向け住宅が不足してい 似した仕組みが誕生したが、未だに 回の分析を通じ米国以外の国・地域 るため REIT を活用し住宅開発を行 上場ファンドは組成されていない。 でも同様に 「 セクターの多様化 」と うことを計画している。 ポーランドでは建設相により REIT 「 新たなアセットクラス」への投資 制度の検討が実施され 、その後、 が進んでいることを検証することが 5.3 中東地域 ポーランド証券取引所も REIT 市 できた。 バーレーン・クウェート・サウジアラビア 場の設立に関心を示している。 バーレーンでは2007年に集団投資 事業法が施行され REIT の組成が可 能となった。その後、2009 年6月に を REIT に 組み込むことにより、 REIT が 投 資 市 場 で プ ラット フォームとして確立したため、新興 6 終わりに 国を中心に REIT 制度が制度化さ れ 、既存のインフラである証券市場 Inovest REIT が私募 REITとして組 今回のセクター分析を通じて、セ と結びつく形で REIT 市場が創設 成された。2015 年4月にはバーレー クターの多様化が進んでいる国とし されている。具体的には、昨年パキ ン証券取引所によりREIT の上場規 て米国、タイ、ブラジル、シンガポー スタン、ケニアで新たな REIT 市場 則が整備され REIT の上場が可能と ル、ある程度多様化が進んでいる国 が開設され 、アジアのインド、インド なった。現在 Inovest REIT は上場 として、豪州、カナダ、英国、日本な ネシア、ベトナムでも REIT 制度が を計画中である。クウェートでは どを確認することができた。さら 整備された。アフリカ・中東諸国や REIT 関連法は存在しないが、2010 に、世界の REIT 市場では 35 種類 イスラム 教を 採 用 する国 々でも 年資本市場法に基づく私募 REITと 以上の特殊なアセットによる特化型 REIT が制度化されている して Al Mahrab Tower REIT が 存 REIT が存在していることが判明し のように、新興国での新たな REIT 在している。サウジアラビアではサウ た。 市場の開設、既存の REIT 市場で 注 22 。こ ジアラビア資本市場庁 （ CMA ）が 世界を牽引している米国 REIT のセクターの多様化とコアからノン REIT 制度を認めたとの報道があっ は、分 散 型 REIT ⇒コア特 化 型 コアへの流れ 、さらに新たなアセッ た。 （2015年1月13日付け Reuter ） 。 REIT ⇒ノンコア特 化型 REIT ⇒ トクラスへの投資を通じて世界の 特殊アセット REIT と、各 REIT サ REIT 市場は進化し続けている。 注 22 現在上場イスラム REIT は世界 5 ヵ国に 8 社存在している。マレーシアが 4 社（Al’-Akar KPJ REIT、 Axis REIT、KCLL REIT、Al-Salam REIT）を占めているが、残りの 4 ヵ 、 南アフリカ（Oasis Cresent Property Fund） 、 UAEドバイ（Emirate REIT）、パキスタン（Dolmen City REIT）に 1 社ずつである。さらに、 国のシンガポール（Sabana REIT） 私募 REIT がクウェート（Al Mahrab Tower REIT とバーレーン（Inovest REIT）に存在している。また、イスラム REIT 制度が整備されている国としてケニア、現在制 度化を進めている国としてサウジアラビアがある。 March-April 2016 43 MARKET 参考資料 一般社団法人 不動産証券化協会、『不動産証券化ハンドブック 2015』 同上、 「ARES J-REIT Report No 65, November 2015」 東京証券取引所、 「月刊 REIT（リート）レポート（2015 年 11 月版）」 EPRA, EPRA Global REIT Survey 2015 EY, EY Global Perspective 2015 REIT Report 四釡宏吏、 「世界の REIT 動向から展望する J-REIT 市場のさらなる成長可能性」、月刊プロパティマネジメント 2014 年 2 月号 四釡宏吏、 「新たな資産クラスとして注目されるカジノ・MICE 関連 REIT とそのビジネスモデル」、月刊プロパティマネジメント 2014 年 12 月号 四釡宏吏、 「米国 REIT が示唆する AM 会社のビジネスチャンス」、月刊プロパティマネジメント 2012 年 3 月号別冊 Client Alert, Hadiputranto, Hadinoto & Partners, Minister of Finance eliminates double taxation on Real Estate Investment Trusts, November 2015 Rwanda Capital Markets and Securities (Collective Investment Schemes Real Estate Investment Trusts) Rules, 2011 Kenya Capital Markets (Real Estate Investment Trust)(Collective Investment Schemes) Regulations, 2013 VietNam News, Vietnam should have real estate investment trusts, February 24 2016 India Union Budet 2016-17, Budget Speech, March 01, 2016 EY India, Tax Insights (January-March 2015), Making REITs successful in India EY, Brave new world for India real estate: Policies and trend that are altering Indian real estate 各国証券取引所、REIT 各社ホームページ しかま こうじ 早稲田大学政治経済部卒、サンフランシスコ州 立大学経営修士号（MBA） 、ゴールデンゲート大 学不動産学修士号（MS） 。米国及び日本におい て 25 年以上にわたり不動産ファンド・REIT 関 連業務に関与。当協会「導管性研究会」 、 「海外不 動産投資 WG」 、 「不動産投資市場確立フォーラム WG」 、 「コンバージェンス WG」などの各委員を 務める。また、EY Global REIT Report の編集委 員。著書に「不動産投信 Q&A」 （共著、中央経済 社）がある。米国公認会計士協会会員。 44 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.30
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