《月次調査》 REISM エリア分析レポート

《月次調査》 REISM エリア分析レポート
2016 年
3
vol. 56
月
調査対象：
上野
「 REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、
交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、
そのエリアの特長をレポートしています。
多様な楽しみ方を享受できる街「上野」
「上野」は東京23区の北東部「台東区」に位置しています。
上野といえば「アメ横」の愛称で知られる『アメヤ横丁』。上野駅から
御徒町駅まで約500m続いている活気に満ちた商店街です。活況なアメ
横の様子をワイドショーで見たことがある方も多いと思います。鮮魚や
乾物店、衣料品、飲食店などバラエティに富んだ約400店ものお店が軒を
連ねており、歩いているだけでも楽しめます。
上野の魅力はアメ横だけではありません。桜の名所としても有名な
「上野恩賜公園」には、美術館や博物館、資料館、図書館など多数の文化
施設が集積しています。その他にも、上野東照宮をはじめとする歴史的
建築物なども点在していて、文化的な活動も楽しめます。
このように多様な楽しみ方を享受できることが「上野」という街の魅力
上野駅公園口。上野には国内外から観光客が訪れる
といえるでしょう。
アメ横は平日でも多くの買い物客で賑わう
春になると上野恩賜公園には
公園には国立西洋美術館などの
多くの花見客が訪れる
文化的な施設集積している
10 以上の路線が乗り入れる「北の玄関口」
日暮里・舎人ライナー
京成本線
成田スカイアクセス
巣鴨
田端
JR山手線
市ヶ谷
常磐線
上野駅は「北の玄関口」と言われるように、多くの路線が乗り入れ
成田空港
日暮里
上野
JR銀座線
水道橋
日比谷線
秋葉原
（最短 36 分）
浅草
神保町
都営三田線
通学、
プライベートで利用するほとんどの場所へ快適に移動できます。
錦糸町
永田町
有楽町線
また、
上野は
「北の玄関口」
と言われるように、
東北、
秋田、
山形、
上越、
JR京浜
東北線
大手町
神田
東京
JR山手線が使えるので「東京」、
「池袋」、
「新宿」、
「渋谷」などの主要
エリアへはもちろんのこと、多種多様な路線を利用することで通勤や
JR総武線
都営新宿線
ています。その数は新幹線を含めると10路線以上にも及びます。
北陸新幹線が乗り入れているおり、旅行や出張などで遠方へ行く
場合にも便利です。
「京成上野」からは成田空港へも直通アクセスが
人形町
可能です。
出張や旅行にも対応できる利便性は都心に住む単身者には必須
有楽町
条件でもあり、交通の面でも「上野」は大きな魅力を持っていると
銀座
言えるでしょう。
―1―
「上野」周辺の賃貸市場
上野の賃貸市場を分析していきます。まず、賃料相場を23区平均と比較して
分析結果一覧」を見てみると、上野の単身者物件の月額賃料は「 d .切片」の
みましょう。
56,670円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の581円ずつ値下がり、築年数
上野の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、
23区の3,339円/㎡に対し、
1年ごとに「b.築年」の636円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,790円ずつ
上野は3,640円/㎡と、23区よりやや高い賃料相場であることがわかります。
値上がることがわかります。これを相対的に比較するため、
「b.築年」と「d.切片」の
次に重回帰分析で「築年数」
「徒歩分数」
「面積」の3つの変数が賃料にどの程
割合を築年による減価率と定義して23区と比較すると、上野は築年による賃料の
度影響を与えているかを分析します。
「 ■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰
下落が小さく、安定した市場であるといえます。
● エリア別平米賃料単価／築年数比較一覧表
上野
賃料単価
（円／㎡）
最頻値
3,339
3,000
3,640
23区平均
上野
標準偏差
最頻値
21
6
24
24
7
5000
24
4000
3000
●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧
a.徒歩
上野
b.築年
-580.6
23 区平均
c.面積
-636.4
-460.2
1790.0
-707.4
d.切片
e.標準偏差
2000
50,736.4
10,503.3
1000
0
56670.7
1,755.7
13335.0
「d. 切片」に対する割合
上野
b.築年/d.切片
a.徒歩/d.切片
e.標準偏差/d.切片
-1.40%
-0.89%
20.88%
-1.12%
23区平均
n = 1,339
6000
4,056
築年数（年）
23区平均
■単身者向け賃貸物件の賃料単価と築年数（単回帰）
-1.02%
23.53%
0
10
20
30
40
50
60
70
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 2014 年 3 月末日現在のデータです。
重回帰分析は築 10 ∼ 30 年、
16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。
「上野」の居住者特性
「上野」の居住者特性を、東京都と「上野」と比較をしてみると、単身者比率は
年齢構成比を見てみると、2 3区と比較して20 歳未満と20 -39 歳の年齢帯の
東京都で45.71%、上野で45.81%とほぼ同水準です。
割合が少なく、40歳以上の年齢帯の多いエリアであることがわかります。
男女比率の比較を見てみると、男女とも約50%と割合は変わりません。一方、
男性
商圏内比率
■年齢構成比と男女比率の比較
■単身者世帯の比較
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
0.0%
地域
総数
世帯人員が１人
総数に対する割合
20歳未満
東京都
6,393,768人
2,922,488人
45.71%
20∼39歳
台東区
95,413人
48,621人
50.96%
40∼59歳
上野
9,796人
4,487人
45.81%
国勢調査（平成 22 年）より
5.0%
女性
東京都比率
10.0%
15.0%
20.0%
60∼79歳
80歳以上
14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000
0
0
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000
国勢調査（平成 22 年）より
REISM 管理物件 ― 2016 月 3 月現在 ―
REISMでは上野エリアでのリノベーション実績があります。
＜上野でのリノベーション物件＞
上野公園をのんびり散歩、美術館や博物館でアート鑑賞、カフェで読書…文化的なライフスタ
イルを送ることができる「上野」に、居室に「こもりスペース」を設けた新コンセプト「Nest」が
誕生しました。
リノベーションをすることにより賃料は約11%向上（弊社査定賃料比）。
その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから
―2 ―
Next 001 上野
空家数はほぼ横ばいの「台東区」
「上野」駅の所在する台東区は中央からやや北東寄りに位置しており、東京で
約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による
「空き家の変化」を見ると、空き家数も
最も古い市街地のひとつである浅草や、北関東・東北地方からの玄関口と知ら
5年の間で全体的に増えています。台東区を見てみると、供給にあたる借家数は
れる「上野」などがあり、区は全般的に商業地となっています。
5年の間に23.5%増加しているものの、空き家数は0.5%とほぼ横ばいです。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で
● 空き家となっている賃貸住宅数の変化
● 居住世帯のある借家数の変化
23区全体
2008年
2013年
増減
増減率（％）
2008年
2013年
増減
増減率（％）
2,092,880
2,283,620
190,740
9.1
23区全体
354,660
425,300
70,640
19.9
台東区
7,630
7,670
40
0.5
台東区
35,110
43,370
8,260
23.5
中央区
34,900
42,560
7,660
21.9
中央区
13,220
6,040
▲ 7,180
▲ 54.3
千代田区
6,230
2,890
▲ 3,340
▲ 53.6
千代田区
11,180
14,880
3,700
33.1
文京区
42,100
58,670
16,570
39.4
文京区
6,240
8,370
2,130
34.1
▲ 0.3
荒川区
10,080
7,250
▲ 2,830
▲ 28.1
荒川区
39,490
39,370
▲ 120
●台東区の人口推移
●エリア別住宅
（貸家）着工数の推移
90000
80000
70000
60000
2500
200000
2000
160000
180000
150000
140000
15 0 0
50000
40000
120000
100000
調査中 10 0 0
30000
20000
80000
60000
500
40000
20000
10000
0
出典：総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋
（人）
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年）
台東区
東京都
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
出典：東京都「住民基本台帳」より抜粋
23区全体
※2014 年の未発表部分は予測値としてグラフに追記しています。
出典：東京都「住宅着工統計」
「統計年鑑建設及び住居」より抜粋
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関し
供給が増えて、需要がそれ以上に伸びている台東区の需給バランスを見ると、
ていることがグラフから読み取ることができます。台東区の供給傾向も東京都や
人気物件は希少価値が高くなり、空室や家賃下落リスクは低くなることが期待
23区の増減と似たような動きを見せています。台東区の着工数も2006年以降、
できます。収益性という点でも魅力的なエリアといえますが、同じ情勢が続くか
低い水準で抑えられており、2014年の供給も比較的低い水準に収まると推測
どうか、変化した場合にどう対応するかが将来の課題といえます。
されます。
《まとめ》
「上野」といえば「アメ横」の愛称で知られる『アメヤ横丁』。非常に
賃貸市場をみると、築年による賃料の下落率は低く安定しています。
活気のある商店街で、上野駅から御徒町駅まで約500m続いており、
また、需要と供給をみても、供給が増えている一方空家数はほぼ横ばいと、
鮮魚や乾物、衣料品などのバラエティに富んだ約400店のお店が軒を連
需給バランスは取れています。
ねています。また、桜の名所として知られる「上野恩賜公園」には、美術
上野は開発を行う際に「街との共存共生」を基本指針として考えてき
館や博物館などの多数の文化施設が集積しており、文化的な活動も楽し
ました。今後も上野の魅力を活かした町づくりを行うことで集客の波及
むことができます。
効果も高まり、ますます上野エリアの活性化が期待できそうです。
POINT!
① アメ横、上野恩賜公園、美術館など、多様な楽しみ方を享受できる街
② 10 以上の路線が乗り入れる「北の玄関口」
③ 町との共存を大切にした開発による、安定した賃貸市場と需給バランスの良さ
《次回予定》4月号は、2016年4月にREISMホームページに掲載いたします。
レポートに関するお問合せ：リズム株式会社〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3 tel. 03-5458-7003 mail. [email protected] 担当：河合祐斗（カワイユウト）
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