MONTHLY REAL ESTATE 昭和51年11月11日 第三種郵便物認可 平成27年11月15日（毎月1回15日発行） 第43巻第11号 公益社団法人 全日本不動産協会 公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会 ［題字］ 故 野田卯一 会長 ［ 特 集 ］ 2015 年都道府県地価調査 圏域別の概要と特徴 ［ 不動産 業 者 の た め の お 役 立 ち 知 識 AtoZ ］ IT基礎知識編 ［ 不動産 お 役 立 ち Q ＆ A ］ 税務相談 親族間で共有の宅地を 分割した場合の所得税の取扱い 賃貸管理ビジネス オーナーへの改善提案 ［ 地方本 部 長 に 聞 く ］ 埼玉県本部・香川県本部 11 2015 November 11 MONTHLY REAL ESTATE 2015 November CONTENTS 03 ［特 集］ 2015年都道府県地価調査 圏域別の概要と特徴 08 ［政策Watch］ 中央官庁の政策動向を概観する 10 ［月替特集「不動産業者のためのお役立ち知識AtoZ」］ IT基礎知識編 Information Technology Basic Knowledge ITを利用して何を発信するか、 物件だけではなく 仕事ぶり もアピールしよう アイティーレックス㈱代表 鳥海 成樹 TORIUMI Seiki 14 ［ところ変われば住宅も変わる!? 世界の集合住宅を訪ねる］ 第8回 ポルトガル編 ボウカ団地 Conjunto Habitacional da Bouça（ポルト） エストリル・ソル・レジデンス Estoril Sol Residence（リスボン） マンション選び研究所 代表 武内 修二 TAKEUCHI Shuji 16 ［不動産お役立ちQ&A］ 税務相談 親族間で共有の宅地を分割した場合の所得税の取扱い 山崎 信義 ●税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長 税理士 賃貸管理 オーナーへの改善提案 ビジネス 先原 秀和 ●オーナーズエージェント株式会社 PM事業部 部長 20 ［インテリアでこんなに変わる！デザインの基本から学ぶイメージアップ術］ 第8回 お客様の一歩先行くインテリア［Part.2］ これからの照明計画 インテリア・デザイナー、IIDA（国際インテリアデザイン協会） 日本支部理事 細井絵理子 HOSOI Eriko 21 ［不動産 in English］ 第 ❽ 回 契約業務② Let's start English conversation on real estate topics! 「もみじと寺」 ［企画・執筆］ 不動産英語塾（運営：toCoda LLC.） 22 ［地方本部長に聞く］ 新本部長として、 会員が対等に意見交換できる環境をつくります 埼玉県本部 本部長 長島 友伸氏 会員増強と共に公益的な活動を通して全日の知名度を向上させます 香川県本部 本部長 秋山 誉志氏 24 Activity Condition 26 ZENNICHI WEBSITE FRONT 28 協会からのお知らせ 29 ホームページ事務局からお知らせ 全日会員の広場 30 Initiate Member List 今月の読者クイズ＆アンケート 31 地方本部の動き 全日不動産ナビ 今月の人気ブログ (COVER Illustration) 高橋三千男（Michio Takahashi） 02 月 刊 不 動 産 November 2015 27 新入会員名簿 保証お知らせ 特集 2015年都道府県地価調査 圏域別の概要と特徴 国土交通省が発表した2015年都道府県地価調査によると、三大都市圏における 商業地の上昇基調は強まったものの、住宅地の上昇率が前年を下回りました。 住宅地は東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも上昇率が前年よりダウンし、 大阪圏は横ばいとなっています。 地方中枢都市は住宅地、商業地ともに 上昇率が前年を上回りました。とくに商業地の上昇率は3.8％で、 三大都市圏の上昇率より大きくなっています。 全国平均では、住宅地、商業地ともに 下落していますが、下落率はともに縮小傾向が続いています。 不動産市場の重要な指標である地価の動向を特集します。 2015.11 月 刊 不 動 産 03 特集 三大都市圏は 商業地の上昇基調鮮明 地方中枢都市は 上昇幅が拡大 2015年都道府県地価調査は、半年前の地価公示と同様に大都市圏と地方圏の 温度差を浮き彫りにしていますが、大都市圏でも都心と郊外、 地方圏でも札幌、仙台、広島、福岡の中枢都市と その他で地価の動きが二極化しています。また、商業地の上昇率が拡大する一方、 住宅地の上昇が一服するなど、用途による違いも出てきました。 商業地の上昇基調が鮮明になっている背景には、新幹線の整備などによる 交通アクセスの向上や大規模再開発の進行のほか、 外国人観光客の増加などがあります。 昨年より縮小した市町が多く、昨年の上昇から下落 ［三大都市圏］ 東京圏の住宅地は都心の 上昇幅拡大、郊外の上昇は鈍化 04 に転じた市もあることから、県全体では昨年の横ば いから0.2 ％下落となりました。千葉県はＪＲ総武 線沿線の優良住宅地を中心に需要が堅調なほか、木 更津市が3.6 ％上昇、君津市が3.2 ％上昇と前年よ り上昇率を拡大するなど、全体では昨年の0.1 ％下 2015年都道府県地価調査によると、東京圏の住 落から横ばいに転じています。多摩地域は上昇率が 宅地の変動率は0.5 ％の上昇で前年より0.1ポイン 昨年を下回った市が多いため、地域全体では上昇率 ト上昇率が縮小しました。利便性の高い都心部に需 が昨年の1.0 ％から0.7 ％に縮小しました。神奈川 要が集中し、多摩地域や埼玉県、神奈川県といった 県は横浜市が1.4 ％上昇、川崎市が1.1 ％上昇でと 郊外部の動きが鈍くなったため、東京圏全体では上 もに上昇率が前年を下回り、県全体の上昇率は前年 昇の動きが減速しました。とくに埼玉県は上昇率が 比0.3ポイント縮小の0.1 ％となりました。東京23 月 刊 不 動 産 November 2015 特集：2015年都道府県地価調査 圏域別の概要と特徴 表 圏 域 別・ 用 途 別 対前年平均変動率 住 宅 地 用途別 平成26年 圏域別 （変動率：％） 宅 地 見 込 地 平成27年 平成26年 商 業 地 平成27年 平成26年 工 業 地 平成27年 平成26年 平成27年 変動率 変動率 地点数 変動率 変動率 地点数 変動率 変動率 地点数 変動率 変動率 地点数 東 京 圏 0.6 0.5 2,409 △0.6 △1.0 5 1.9 2.3 847 1.2 1.8 89 大 阪 圏 0.1 0.0 1,159 △1.3 △1.0 9 1.5 2.5 353 △0.2 0.2 68 圏 0.9 0.7 546 △1.8 △1.8 1 1.5 2.2 236 △0.3 0.1 36 三 大 都 市 圏 0.5 0.4 4,114 △1.1 △1.0 15 1.7 2.3 1,436 0.4 0.9 193 △1.8 △1.5 10,613 △2.4 △1.6 149 △2.2 △1.6 3,659 △2.1 △1.5 621 1.3 1.7 332 ── ── 2.6 3.8 169 1.2 0.8 9 圏 ） △1.9 △1.6 10,281 △2.4 △1.6 149 △2.5 △1.9 3,490 △2.2 △1.5 612 国 △1.2 △1.0 14,727 △2.3 △1.5 164 △1.1 △0.5 5,095 △1.5 △0.9 814 名 古 地 屋 方 圏 地 方 圏 （ 中 枢 都 市 ） 地 （ そ 方 の 他 全 ── （注） 平成26年変動率は、 市町村合併前の旧市町村の平成26年調査の地点から再集計したもの。 （出典：国土交通省） 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏をいう。 区は2.1 ％上昇で、前年の上昇率を0.2ポイント上 一方、2017年度に東京外環自動車道の三郷南IC 回っています。すべての区が上昇を続けており、上 と高谷JCTが開通することを見込んで物流施設用地 昇率が昨年より拡大した区が多く見られました。と の需要が堅調になっている船橋市の工業地の地点は くに中心区では高額マンションの需要が旺盛なこと 24.3 ％と大幅に上昇し、工業地で全国トップの上 から、高い上昇率を示しています。 昇率となりました。 東京圏の商業地の変動率は前年比0.4ポイント増 の2.3 ％の上昇となりました。とくに東京23区は 4.0 ％の上昇で前年より上昇率が0.8ポイント拡大 しています。オフィス需要の増加や大規模な再開発 大阪と京都の住宅地は 上昇幅拡大、名古屋市中村区の 商業地が全国一の上昇率 事業の進展、外国人観光客の増加、投資用不動産や マンション素地への需要などが続いているため、多 大阪圏の住宅地は前年の0.1 ％上昇から横ばいに くの区で前年より上昇率が拡大しました。千代田区 転換しました。大阪市は戸建住宅用地、マンション は前年比0.6ポイント増の5.9%上昇、中央区は同 素地ともに需要が堅調で前年を0.1ポイント上回る 1.3ポイント増の7.7 ％上昇、港区は同2.9ポイント 0.5 ％の上昇となりました。京都市は商業施設など 増の7.8 ％上昇と都心3区は軒並み上昇率が大きく の充実による生活利便性の向上や人口の増加などを 伸びています。とくに地下鉄日比谷線新駅の設置を 反映し、前年比0.2ポイント増の0.4 ％上昇となっ 伴う大規模再開発事業が着工した港区の上昇率が大 ています。神戸市は上昇率が前年の1.0 ％から0.6 幅に拡大しました。東京以外でも、横浜市やさいた ％に縮小しました。 ま市、千葉市、流山市なども上昇率が前年を上回っ 大阪圏の商業地は前年比1.0ポイント増の2.5 ％ ています。 上昇で、三大都市圏では最も高い上昇率となりまし 2015.11 月 刊 不 動 産 05 た。大阪市は国内外の観光客増加が寄与して中心部 の整備の影響で上昇率が拡大しています。 の店舗需要が堅調なほか、オフィス賃料の底打ち感 仙台市は住宅地が同0.6ポイント減の3.6 ％上昇、 が見られ、前年比2.2ポイント増の6.1 ％上昇と上 商業地が同0.9ポイント増の4.9 ％上昇と上昇率は 昇率が拡大しました。京都市も国内外の観光客増加 住宅地が縮小しましたが、商業地は拡大しています。 に伴うホテルや店舗の需要増で上昇率が同1.7ポイ 商業地では堅調なオフィス需要が続き、人口の流入 ント増の3.8％となりました。 増に伴う店舗売り上げの増加や仙台駅東口周辺の土 名古屋圏の住宅地は前年比0.2ポイント減の0.7 地区画整理事業の進展などから、周辺でのマンショ ％上昇です。名古屋市は中心区の上昇率が前年を上 ン販売も好調です。 回りましたが、周辺区では上昇率が縮小し、市全体 広島市は住宅地が前年の0.8 ％下落から横ばいに では前年比0.5ポイント減の1.9 ％上昇となってい 転じました。商業地は前年比1.4ポイント増の2.7 ます。 ％上昇と上昇率が拡大しています。住宅地では、新 名古屋圏の商業地は2.2 ％上昇で上昇率が前年よ 駅の開業により交通利便性が向上したことや大型商 り0.7ポイント拡大しました。名古屋市は前年比 業施設の開設による生活利便性の向上で、中心区は 1.6ポイント増の4.7 ％上昇となり、とくに中村区 すべて上昇しました。商業地では、JR広島駅周辺 は名古屋駅周辺の大規模な再開発事業の進捗やリニ での再開発事業などで上昇率が拡大しました。 ア中央新幹線の整備を見据えた地域ポテンシャル向 福岡市は住宅地が同0.3ポイント増の2.1%上昇、 上 へ の 期 待感から商業地の地点 （名駅三 丁 目 ）が 商業地が同1.4ポイント増の3.4%上昇で上昇率は 45.7％上昇となり、全国1位の上昇率となりました。 ともに前年より拡大しました。住宅地では、戸建住 宅、マンションいずれも需要が堅調です。商業地で は、博多駅周辺の大型再開発ビルの整備によって集 ［地方圏］ 地方中枢都市は住宅地、 商業地とも上昇幅が拡大 地方圏は住宅地が1.5 ％下落、商業地が1.6 ％下 客力の向上が期待されているほか、天神駅周辺では オフィス、店舗ともにテナント需要が堅調です。 盛岡の住宅地が17年ぶりに上昇、 金沢駅東口の住宅地点が 上昇率全国1位 落で、下落率は前年よりそれぞれ0.3ポイント、0.6 06 ポイント縮小しました。依然として地価の下落が続 その他のエリアをみると、盛岡市の住宅地が前年 いており、住宅地、商業地ともに7割以上の地点が の0.4％下落から1.0％上昇となり、17年ぶりに住宅 下落しています。ただし、札幌市、仙台市、広島市、 地が上昇しました。震災前と比べて人口が微増し、 福岡市の地方中枢都市では上昇地点の割合が増加し、 市街地の住宅需要が堅調なためです。とくに店舗の 8割強の地点が上昇となりました。4都市の平均変動 集積が進む盛岡南新都市地区を中心に上昇地点が多 率は、住宅地が前年比0.4ポイント増の1.7 ％上昇、 く見られました。 商業地が1.2ポイント増の3.8 ％といずれも前年よ 北陸新幹線の開業により、ホテルや分譲マンショ り上昇率が拡大しました。 ン、商業施設などの開発が進む金沢市は住宅地が前 地方中枢都市を個別にみると、札幌市は住宅地が 年 の0.3%下 落 か ら0.7 ％ 上 昇 に 転 じ、 商 業 地 が 前年比0.7ポイント増の1.4 ％上昇、商業地が1.6ポ 0.7%上昇から4.4 ％上昇と上昇率が大幅に拡大し イント増の2.6 ％上昇と上昇率はいずれも前年を上 ました。住宅地では、都心回帰の傾向にあり、金沢 回っています。住宅地は、市中心部や地下鉄沿線な 駅徒歩圏で利便性が良好な地域で高い上昇率を示す どの住環境が良好なエリアで戸建住宅、マンション 地点が見られます。とくに金沢駅兼六園口（東口）徒 ともに需要が堅調です。商業地では、札幌駅周辺の 歩圏の地点は16.8 ％上昇で、住宅地では全国トッ オフィス、店舗ともに需要が堅調で、商業施設など プの上昇率となりました。商業地では、北陸新幹線 月 刊 不 動 産 November 2015 特集：2015年都道府県地価調査 圏域別の概要と特徴 の開業効果で観光客などが増加し、とくに金沢駅西 は、2013年3月の新石垣空港開港に伴い、関東や関 口は駅西広場の整備が完了してホテルや商業施設の 西、台湾などと結ぶ相互直行便の運行開始によって 建設が相次いでおり、高い上昇率を示す地点が見ら 観光客が増加しており、地元産業の活性化で住宅需 れます。 要が堅調です。商業地では、観光客の増加から中心 沖縄県石垣市は住宅地が前年比0.2ポイント増の 商業地の収益性と繁華性が向上しており、上昇率が 2.3 ％上昇、商業地が同1.0ポイント増の2.0 ％上昇 拡大しました。 といずれも前年の上昇率を上回りました。住宅地で 金融緩和やインバウンド効果によって 地方都市でも地価上昇、 金融緩和終了後や 消費増税後のマーケットに注目 加藤えり子氏 ニッセイ基礎研究所 不動産運用調査室長 主任研究員 POINT ・金融緩和、インバウンド、相続税対策、交通網の整備など複数要因で地価上昇 ・今後、金融緩和の終了と消費増税で地価上昇は抑制へ ・当面は地価が大きく下がる要因はなく、ホテル需要は継続的 今回の都道府県地価調査が、地方中枢都市を含め されると見ています。さらに気になるのは、2017年 た全体的な上昇基調という結果になったのには、複 4月からの消費増税の影響です。増税後、主要都市 数の要因が考えられます。１つは金融緩和の影響で の平均オフィス賃料は、一旦下がり始めると見てい す。投資家のみならず、地方企業も低金利で融資が ますが、地価にまで影響を与えるかどうかはその時 受けられる環境ゆえに収益不動産などを取得してい 点の金融緩和の状況によると思います。ただし、人 ます。個人も住宅ローン金利が低水準で推移してい 口減少社会を迎え、国内需要が少なくなる中で、海 るので不動産取引が活発になりました。さらに金融緩 外を含めて継続的に需要が見込めるエリアは引き続 和の影響は為替にも波及し、海外からの投資を後押 き地価が上昇すると思われます。 しし、外国人観光客の訪日を牽引しています。東京 しかし、当面は地価が大きく下がる要因は見つか 都心、大阪、福岡などの商業地の上昇は外国人観光 りません。低金利はしばらく続きそうですし、東証 客のインバウンド効果の影響も大きいと思われます。 REIT指数は8月半ば以降下がっていますが、低迷し 一方、住宅地を見てみると相続税のシステムが変 ているとは言い難い数値です。インバウンド効果に わることで不動産への購入意欲が高まり、地価上昇 ついても世界的に中間所得層が増加し、中国・台湾 につながりました。加えて、今年3月の北陸新幹線開 や韓国に比べて後から発展してきたタイからの訪日 通のほか、仙台では今年12月に地下鉄東西線が開業 観光客も増えています。マレーシアやインドネシア しますし、 2027年のリニア開通など交通網の整備をに などのこれから発展が見込まれる国からの観光客が らんだ開発が地価を上昇させました。このように複 増加し、ホテルや都心部商業の需要は今後も強く、 数の要因が地価を押し上げるという流れがあります。 そうしたエリアの地価を今後も支えるのではないで 今後、金融緩和が終了すれば地価の上昇は、抑制 しょうか。 2015.11 月 刊 不 動 産 07 国交省、住宅瑕疵担保で制度改善 ◉ 中古住宅・リフォーム保険の開発検討 ◉ 消費者保護のための相談体制を拡充 Policy Trend 政策 Watch 中央官庁の 政策動向を 概観する 国土交通省を はじめとした 中央官庁の 政策動向のポイントを 概観します。 国土交通省は、住宅瑕疵担保履行制度を改善するため、新たに研 究委員会を設置して、新築住宅の10年間保証を事業者に義務付けた 瑕疵担保履行制度の改善点を精査していくほか、中古住宅・リフォ ーム瑕疵保険の開発や普及などに向け議論を進める。 2009 年10月に施行された住宅瑕疵担保履行法は昨年、施行から 5年を迎え、「住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討委員会」 が報告書をまとめた。今年度からはさらに研究委員会により、施行 10年となる2019年の制度改善に向けて検討する。今年度は初会合 の後、もう1度会合を開催し、来年度以降は年1回ペースで行う予定。 主に、①保険の健全性向上とデータの蓄積、②中古住宅・リフォ ームの瑕疵担保保険の普及や商品開発、③消費者保護のための相談 体制の拡充、などについて検討する。保険法人は現在5社あるが、 2011年にたてもの㈱が業務廃止となっている。保険法人が黒字化 すべき時期について、現在の「起業から10年」を5年に短縮するよ う保険法人指定の指針を改定する。消費者保護の拡充については、 紛争時に建築士や弁護士など専門家による相談を受けられるように する。 国交省、大型木造推進・CLT工法を告示 ◉ 事業用や共同住宅に、断熱耐震に優れる厚型パネル 国土交通省は、木造住宅・建築物の振興策として、厚型パネルで あるCLT（クロス・ラミネイティド・ティンバー）の利用を促進するため、 2016年度早期にCLTを用いた建築物の基準を告示できるように取 り組む。木造住宅モデル事業の対象に、伝統的な地域工法を活用し た住宅を来年度から対象に加える方針。 CLTは板の層を各層で直角に交わるようにした、木質の厚型パネ ル。通常の集成材は繊維の方向がすべて平行なのに対し、直交であ るのが特徴。断熱性能や耐震性に優れており、工場でパネルを加工 できるため工期を短縮できるほか、事業用や共同住宅などの大型建 築物への使用に向いている。14年度末までに共同住宅など国内では 7棟が竣工。CLT工法はまだ国内では一般的な工法でないため、1件 ずつ国土交通大臣認定が必要であり、構造基準や防火基準を満たし ているかの実験を行わなければならない。国交省は、16年度のでき るだけ早いうちにCLT工法に関する基準を告示で定める方針。現在 のCLTの性能では、耐震には5 ∼ 7階、防火では4階程度まで対応 が可能。大型建築物での利用拡大を図る。 木造住宅では、工務店や建材事業者などが連携し、長期優良住宅 や高度省エネ型住宅などの整備に補助を行う 「地域型グリーン化事 業」を今年度実施。718グループ、8,900棟が採択された。来年度は 省エネ性能が高く良質で、伝統的な地域工法を用いた住宅も対象と する。 08 月 刊 不 動 産 November 2015 政府、コンパクトシティ形成に向けた取り組み案 ◉ 都市再生・中心市街地活性化と連携 ◉ 遊休不動産活用のためのガイドライン策定 国土交通省など関係省庁で構成し、地方自治体の 体の交通網形成・再編への補助を行う。駅周辺への コンパクトシティ形成を支援する「コンパクトシティ形 居住や都市機能の集約のため、沿線自治体や鉄道事 成支援チーム会議」は、 「コンパクトシティの形成に向 業者を含む協議会による広域的な立地適正化方針の けた今後の取組について」の案をとりまとめた。公 作成を支援する。都市再生や中心市街地活性化では、 的不動産（PRE）の活用やPPP・PFI（官民連携・民 小規模な市街地再開発を推進するための施行区域面 間資金活用）の推進などに取り組む。 積要件を緩和し、計画策定や街区集約による大規模 主な項目は、①地域公共交通との連携、②都市再 街区創出などに対して支援を行う。官民連携による 生・中心市街地活性化との連携、③公共施設再編と ストック活用充実のため、既存建築物利用を促進す の連携、④住宅政策との連携など。公共交通との連 べき区域や協定制度を創設し、補助などにより先進 携では集約化した拠点を交通で結ぶ 「コンパクト＋ネ 的な取組みを支援する。また遊休不動産活用のため ットワーク」の地方運輸局を通じた周知のほか、自治 のガイドライン策定を進める。 自民党・観光立国調査会、民泊法制定を検討 ◉ 米サイト業者に事情聴取、百戦錬磨社は警告 業法の基準を満たすものは少ない。このため順法性 泊」 について、 「民泊法」 と称する新たな立法を検討す に問題のある民泊がエアビーにより行われているの る。同党政策調査会である観光立国調査会の観光基 が現状。 盤強化に関する小委員会（小委員長＝鶴保庸介・参 鶴保小委員長は会合後、 「民泊法を作る必要があ 院議員）は会合を開き、米国の民泊マッチングサイト る」と述べ、旅館業法と別に新法による民泊のルー Airbnb（エアビーアンドビー） から事情を聞いたほか、 ル作りを検討する方針を示した。観光庁や厚生労働 鶴保小委員長が民泊のルール作りとして新法が必要 省でもルール作りを検討しており、今後行政とも協 との考えを示した。 力していくとみられる。会合に出席していた民泊サ エアビー側の説明によると、昨年は前年比 4倍増 イトを運営する㈱百戦錬磨の上山康博社長は、 「現行 となる約27万8,000人が同サイトを利用し国内で民 法を超越して民泊を行うのは不動産の所有者にとっ 泊を行っている。一方で、同サイトに登録されている て得策ではない。住宅・不動産業界は民泊を正しく 約1万3,000件の物件のほとんどは、マンションやア 進めるべきで、目先の利益のために違法行為に手を パートなどの一般住宅で、宿泊施設を規制する旅館 つけてはならない」 と警告した。 ［ 政策Watch ］ 自由民主党は、観光客が一般住宅に宿泊する 「民 国交省、空き家活用で異業種連携のエリア管理 ◉ ストック再生で指針づくり、「場の産業」への転換を 国土交通省は、主に地方の空き家や空き店舗とい ども参加した特別目的会社 （SPC） の組成などを想定。 った低・未利用不動産の活用の枠組みづくりを図る 一方で地方都市の問題として、不動産利用マーケット 「不動産ストック再生・利用推進検討会議」の会合を開 が不足しているほか、リノベーションや管理、金融機 催し、地域の不動産事業者や金融機関など関係者の 関といった事業者間の連携などの課題がある。国交 役割について検討した。今年度末をメドに、事業者 省では新たな供給や開発を中心とした 「箱の産業」 か 向けにストック再生・利用のガイドラインを取りまとめ ら既存エリアの再生・管理を中心とし、資産価値向上 る方針。 に努める 「場の産業」ヘの転換を進める。そのうえで 同会議は低・未利用不動産を利活用するための資 不動産業者には地域に密着した物件オーナーや異業 金調達の仕組みづくりなどを進めている。クラウドフ 種との連携によるエリア管理、消費者や投資家への ァンディングなど小口投資の活用や、地元金融機関な プロモーション、不動産利用の需要創造が重要とした。 2015.11 月 刊 不 動 産 09 不動産業者のための お役立ち知識 A to Z IT基礎知識編 Information Technology Basic Knowledge ホームページの基本は 「写真を多く、文章を深く」 前回はインターネット上で信頼で きる業者として認識されるためには どうすればよいかという内容を書き ました （内容を忘れたという方、ま だ読んでいらっしゃらない方は５月 号を要チェック！） 。多くの反響をい ただきまして、知り合いの人びとか ら 「見たよ！」とお声掛けいただきま した。 ただ、具体的にどうすればいいの か、という疑問の声もあったのも事 実です。分かりやすいところでいえ ば、まず信頼感を得るための方策と 第2回 ITを利用して何を発信するか、 物件だけではなく“仕事ぶり”も アピールしよう して、ホームページの質を上げるこ とはわりと簡単にできることではな いでしょうか。この場合、 「写真を 多く、文章を深く」が鉄則です。こ れしかないと言ってもいいでしょう。 ホームページ全体としてももちろん そうなのですが、とくに個別の物件 少し知っておくだけでも日々の業務に役立つ豆知識。さまざまな分野の専 門家がそのヒントをシリーズでお伝えします。今回は、IT基礎知識編第2回 として、アイティーレックス株式会社の代表、鳥海成樹氏に、ITを活用し て何を、どう発信していけばよいのかなどについて解説してもらいます。 情報については、とにかく 「写真を 多く、文章を深く」 しかありません。 では、より具体的にはどうしたら よいでしょうか。まず写真。できれ ば晴れた日に撮影するなど、できる だけ見栄えのよい写真を撮影するこ とを心がけましょう。写真のテクニ ックはここでは詳細にご説明できま せんが、なるべくならばインターネ ットなどで上手な写真の撮影方法を 調べていただければと思います。よ い写真が撮れるかどうかで PV（ペ アイティーレックス㈱ 代表 鳥海 成樹 TORIUMI Seiki 東海大学政治経済学部経営学科卒。外資系IT企業、不動産フ ランチャイズチェーンなどを経て、2006年アイティーレックス㈱を 設立。主に中小不動産会社向けにWebマーケティングコンサル ティングやASPサービス事業を展開する。 ［URL］http://www.it-rex.jp/ 10 月 刊 不 動 産 November 2015 ージビュー：ページの閲覧数のこと） もまったく違ってきます。 次に文章についてです。文章は、 「日 当たり良好・閑静な住宅地」 などの簡 素な文字だけでなく、日当たり良好 とはどのように採光がよいのか、閑 IT基礎知識編 Information Technology Basic Knowledge 不動産会社に求めるものは？またその中で特にポイントとなるものは？ 0％ 10％ 20％ 30％ 正確な物件情報の提供 その他 80％ 90％ 75.0％ 66.8％ 55.7％ 7.3％ 55.1％ 3.8％ 54.3％ 4.2％ 購入後・入居後のアフターフォロー 問合せた物件以外の物件情報の提供 70％ 90.3％ 17.6％ 問合せに対する迅速な対応 周辺環境など地域情報の提供 60％ 13.1％ 親切・丁寧な対応 入居に関するアドバイスや詳細説明 特にポイントとなるもの 50％ 39.4％ 物件に対する詳細な説明 最新の物件情報の提供 40％ 54.3％ 9.0％ 51.1％ 1.5％ 47.5％ 3.5％ 1.0％ 0.7％ （n＝1,139） 消費者が不動産会社に求めるものは「正確な物件情報の提供」が最も多い。不動産会社に求めるものの中で特にポイントになるものでも、 「正確な物件情報の提供」 がトップ。 「親切・丁寧な対応」も求めるポイントとして高いことも分かる。 出典：不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）『不動産情報サイト利用者意識アンケート』 （2014年） ＊対象者は不動産情報サイトで物件を検索した人 静な住宅地とはどんな環境でそのよ ります。もちろん手間はかかってし らうには、ライバル 他社とは異なる うに住みやすいのか、というレポート まいます。しかし、そこをどう運用 特徴を打ち出さなければなりません。 を詳細に書きましょう。文章を書く ベースで経営にのるように考えてい 独自物件だけを扱っているならとも のが苦手な人もいるでしょう。そん くか、調整していくかが、ネット時 かく、仲介物件が多勢を占めている な人は、自分が案内するならどんな 代の集客戦略の成否の分かれ目とな のであれば、自社の特徴を出さない ことを言うか、どういう風に伝えるか ります。 と結局は大手が優位になってしまい を思い浮かべて書けばよいでしょう。 いまの時代、消費者はいきなり電 ます。資本優位の競争とならないた どんな人でも実際の物件案内で「日 話などなかなかしてくれません。電 めに、小さな会社は小さな会社なり 当たり良好・閑静な住宅地」 とだけし 話も来店も、そのまえに“インターネ の良さをださなければなりません。 か言わないということはないですよ ットで調べる”ありきだと思ってく ね。もっと言葉を尽くして消費者に ださい。そして、インターネットで 物件の魅力を一生懸命伝えるのでは 調べられたとき、そこに“ 魅力的な ないでしょうか。それをそのまま物 何か”がなければ、その物件や業者 件ページで表現すればいいのです。 は消費者にとってこの世に存在しな 情報発信の差が 商売の成否に直結する いも同然です。 最近はSNS（ソーシャル・ネットワ 自社のホームページを消費者が見 ーキング・サービス）隆盛の世の中。 てくれたときにどう手を打つか、そ 情報発信がなにより大事な世の中で れが戦略です。消費者が欲している す。私が体験した、情報発信の大事 のは当然、物件です。ただ、その物 さの事例をお話しましょう。 件にたどり着く前に、あるいは契約 先日、愛車のオープンカーの幌の 見栄えのよい写真と詳しい物件説 する前に、その物件を取り扱ってい 後窓が割れてしまいました。正規の 明に加え、タイムリーな情報発信も る業者も気になります。ですから、 自動車ディーラーに相談したところ、 個別の物件情報を際立たせるうえで 例えば、ある程度はキレイなホーム 修理代金に30 ∼ 40万円ほどもかか 重要なポイントとなります。物件情 ページでなければならないかもしれ りそうだとのこと。当初はそのつも 報の質を高め、その数を増やしてい ません。十数万社もひしめく不動産 りでいたのですが、インターネット くことがウェブで集客する王道とな 業界で“他社でなく自社” を選んでも で調べてみると、正規ディーラー以 インターネット上では “魅力的な何か”がなければ 存在しないと同じこと 2015.11 月 刊 不 動 産 11 不動産業者のためのお役立ち知識AtoZ 外にも安価でしっかりと直してくれ が愛車は、後窓のない情けない状態 そうな修理業者が見つかりました。 が3ヵ月も続きました。 れる、行列のできる修理業者です。 同じように安価で信頼できそうな修 自動車の話が続き恐縮ですが、も このご時勢、多くの自動車関連業者 理業者はいくつかありました。しか う一つ事例を紹介します。先日、や が経営に苦労されていると思います し、最終的に修理をお願いすること はり私の車の自動開閉するサイドウィ が、両者は適正利益を得ながら、数 になった修理業者はブログ上で、いく ンドウの調子がおかしくなってしま ヵ月待ちという活況状態なのです。 つもの作業事例や作業工程を、他の いました。ついでに全体的にチェッ 来客が少なく儲かってない業者と 修理業者よりも詳しく情報発信して クしてもらいたいと考え、インターネ 数ヵ月待ちでも頼みたい業者、この いたことが決め手となりました。作 ットで専門業者を探したところ、ホ 差はいったい何なのでしょうか。実 業事例の中に私の車と同じ車種があ ームページに修理状況をたくさん載 は簡単な話です。情報発信をしてい り、非常に安心感がもてましたので、 せている、横浜の専門業者を見つけ るか、していないか、それだけなの そこに依頼することにしたのです。 ました。こちらも小さな自動車販売 です。 依頼したはいいもののなんと「3ヵ ＆修理業者さんでしたが、問い合わ 実際、両者に話を聞いてみたとこ 月待ち」。1人で細々とやられている せたところ、ここも数ヵ月待ちでした。 ろ、両者とも「他の業者はホームペ のですが、とても活況のようで、ず これはすごいことではないでしょ ージがなかったり、あったとしても いぶんと待たされることとなったわ うか。両者ともいわゆる零細業者で ロクに更新もしてなかったりだ。ブ す。しかし、どちらも数ヵ月待たさ 問合せ・訪問時に不動産会社を選ぶ際のポイントは？ またその中で特にポイントとなるものは？ 0％ 10％ 20％ 物件の写真の点数が多い 会社のホームページが充実している 物件の写真の見栄えがよい 0％ 会社案内（会社の写真等）が詳しく 紹介され、安心感が持てる 80％ 90％ 売 買 36.0％ 34.0％ 6.6％ 33.8％ 7.5％ 32.0％ 4.2％ 28.3％ 3.5％ 10％ 20％ （n＝456） 30％ 40％ 50％ 60％ 70％ 80％ 90％ 77.3％ 33.2％ 56.8％ 13.6％ 店舗がアクセスしやすい場所にある 不動産会社の担当者自身が見学した際の リアルな感想を自身の言葉で語られている 70％ 69.1％ 11.4％ 他にもたくさんの物件を掲載している 物件のウィークポイントも書かれている （鉄塔が近い、大通りに面している等） 60％ 48.0％ 物件の写真の点数が多い 地元で知名度のある会社である 50％ 10.1％ 地元で知名度のある会社である 物件のウィークポイントも書かれている （鉄塔が近い、大通りに面している等） 40％ 27.6％ 他にもたくさんの物件を掲載している 店舗がアクセスしやすい場所にある 30％ 特にポイントとなるもの 賃 貸 42.3％ 9.4％ 36.0％ 8.6％ 30.0％ 4.7％ 9.7％ 7.3％ 30.0％ 29.9％ （n＝683） 問合せ・訪問時に不動産会社を選ぶ際のポイントは、売買・賃貸ともに「物件の写真の点数が多い」 が最も多い。また、賃貸に関しては、 「不動産会社の担当者のリアルな感想」 「詳しい会社案内」 など、不動産会社についてもウェブサイトで事前に多くの情報を得たいという意識がうかがえる。 出典：不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）『不動産情報サイト利用者意識アンケート』 （2014年） ＊対象者は不動産情報サイトで物件を検索した人 12 月 刊 不 動 産 November 2015 IT基礎知識編 Information Technology Basic Knowledge ログなんかはやってない業者が多い いている時に、あなたはしっかりと 半年間、真剣に情報発信し続けて何 し、面倒くさがって仕事の内容なん 自分の仕事を情報発信して、他業者 の手ごたえもなければ、全国どこで か載せたりしない。せいぜい昼食に との差別化を図りましょう。 も私が伺ってコンサルいたします。 何を食べたとかそんな程度でしょう。 ただし真剣にやったらという条件付 ウチはお客さんに安心してもらうた きです。 めに仕事風景を載せている」とのこ とでした。 インターネットを使って「仕事を 日常の仕事の風景を 分かりやすく伝えることが 信頼感につながる 見せる」。これだけで 3ヵ月待ちの ホームページは単なる チラシの代わりではない 状況がつくれるのです。もちろん、 では、具体的にはどうすればよい その仕事ぶりに嘘偽りがあってはな か。それは簡単です。日常の仕事の いまや、小学生からスマートフォ りません。しっかりした「職人仕事」 風景を、新人に教えるように分かり ンの時代です。先日わが家に、友人 に裏打ちされた確かなものがあるか やすく、写真を交えて情報発信して が 2歳の子どもを連れて遊びに来ま らこそ、消費者は 3ヵ月待ってもそ いけばいいのです。例えば、 「今日 した。まだ日本語もロクにしゃべれ こに頼みたくなるのです。 は取引物件の境界線を確認しまし ない幼児が、スマートフォンでユー 3 ヵ月待つかどうかは別として、 た」という業務をテーマにした記事 チューブを使いこなしアンパンマン 不動産業でも実は同じような状況に を書くのならば、まずは境界石の写 の動画を見ている様子に驚かされま なることもありえることです。弊社 真を掲載します。境界石は土に埋も した。もう、物心がつくかつかない の顧客でも、経営が傾いて倒産寸前 れていて自ら掘ることもあるでしょ かのうちにインターネットとつなが だった会社が、情報発信を充実させ うから、掘っているシーンなどを写 る世の中なのです。 てことで立ち直ったというケースも 真にとっておけばユーモラスな記事 ホームページは単なるチラシの代 あります。 にもできるかもしれません。また、 わりではありません。物件情報は、 繰り返しになりますが、現代の消 境界に沿って塀があることも少なく チラシのコマではいけません。いま 費者は、不動産会社の店舗に来る前 ないかと思います。その場合、境界 は、モノのない時代、住宅不足の時 にほぼ「インターネットで調べて」い 石に沿って、こちらの塀はだれのも 代ではありません。人口は減り、物 るのです。インターネットで調べら の、この塀からはみ出たあの植物の 件は余っています。にもかかわらず れるところから勝負は始まっており、 枝葉はどうすればいいか、など、ち 業者数は相変わらず多い。国土交通 そこで消費者に選ばれるかどうかな ょっとした知識や気づいたことを書 省によると、2014年度は、異業種 のです。 いてみてもいいでしょう。 参入などもあり、宅建業者数は9年 選ばれるためには、SEO（検索エ このように、自分の仕事を現場写 ぶりに増加しています。不動産業も ンジン最適化）などのテクニックも 真も交えて情報発信していけばいい 物件を並べてれば楽に稼げる時代で 大事でしょうが、継続してしっかり のです。プロの不動産業者にとって はありません。反面、楽はしてない 情報発信を行い、消費者の心を掴む 当たり前のことでも、素人である消 けれども、顧客対応に忙しくしてい かどうかが何より大事なのです。そ 費者からみれば「なるほど」 と思うこ る業者もいるのです。不動産業界も のために、前述の修理業者のケース とばかりですから。そういうことを 本当に二極化してきているような気 をぜひ活用させてもらいましょう。 積み重ねていくことで、 「この業者 がします。 すなわち「自分の仕事ぶりをしっ はしっかりしている」と認識され、 いまはインターネットという武器 かり見せる」作戦です。消費者にし 信頼につながり、結果として仕事に があり、中小企業でもいろいろな戦 っかりとした安心できる業者だと感 つながっていくのです。ぜひ、一度、 い方ができる時代です。この武器を じてもらいましょう。ほかの業者が 騙されたと思って半年続けてみてく 使いこなし、ぜひ「心ある」不動産 お昼に何を食べたとか、ゴルフをし ださい。必ず手ごたえがありますか 会社さんには生き残ってもらいたい に行った、などの内容のブログを書 ら。もしなければ私が保証します。 なと願う日々です。 2015.11 月 刊 不 動 産 13 ところ変われば住宅も変わる!? 世界の集合住宅を訪ねる 第8回 ポルトガル 編 世界各国それぞれの文化があるように、住まい方、そして住宅もさまざまな違いが あるものです。 「集合住宅」 という視点で世界各国の住宅を見ていきましょう。日本 の住まい方、住宅づくりに生かせる新たなヒントが発見できるかもしれません。 ボウカ団地 Conjunto Habitacional da Bouça ボウカ団地 （ポルト） Conjunto Habitacional da Bouça（ポルト） エストリル・ソル・レジデンス Estoril Sol Residence （リスボン） Conjunto Habitacional da Bouça by António Amen available at https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Conjunto_ Habitacional_da_Bou%C3%A7a.jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0. ▲ DATA ［ ボウカ団地 ］ ■ 2006年完成 4棟 ／4階建て 総戸数：128戸 価格 （例） ：約1,770万円 （3部屋／90㎡） ※ 1ユーロ＝136円換算 Conjunto Habitacional da Bouça - 3 by António Amen available at https://commons.wikimedia. org/wiki/File:Conjunto_Habitacional_da_Bou%C3%A7a_-_3.jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0. ポルトガル北部の港湾都市ポルト （人口約26万人）に 建設された 4 階建て4棟からなるメゾネット形式（1住 戸が 2フロア以上で構成される集合住宅形式）の低層 集合住宅。 1974 年 4月25日に起きた「カーネーション革命」と 呼ばれる青年将校によるクーデターによって「20世紀 最長の独裁政権」が終わりを告げた後、まともな住居 を持たない人々を支援するためのSAAL（ローカルサ ポートサービスクリニック）が創設され、FFH（住宅振 興基金）を用いてこの集合住宅が建設された。第1期 として、4 棟のうち2 棟 （総戸数58 戸）が1977年に完 14 月 刊 不 動 産 November 2015 成したが、SAALの消滅とともに1978年に中断。27 年後の2004年、第1期に建てられた 2棟をリニューア ルし、2006年にようやく4棟が完成した。 標準的な住戸の間取りは、玄関階がキッチンとリビ ングルームで構成されている。上階にはトイレと2つ のベッドルーム。3階には、2階の住戸の庇を兼ねた 小さなバルコニーがある。窓は、寝室に用いられてい るフランス窓（床面まであり、両開きで扉の役割も果 たす）と屋外階段の近くにある上げ下げタイプの窓と、 2 種類のタイプに限定されている。価格は、3部屋・90 ㎡で約1,770万円（1ユーロ＝136円換算）。 マンション選び研究所 代表 武内 修二 TAKEUCHI Shuji 10年間で 4,500枚以上のマンション・チラシを 読破 したマン ション・チラシ研究家。長寿ブログ「マンション・チラシの定点観 測（http://1manken.hatenablog.com） 」 の管理人。一級建築士。 エストリル・ソル・レジデンス Estoril Sol Residence （リスボン） ポルトガルの首都リスボン近郊にあるヨーロッパ有 数のリゾート地エストリル（人口約2万6千人）に建つ、 2棟からなる中層の高級集合住宅。 1950年代に建てられた20階建ての旧エストリル・ ソル・ホテルの跡地を活用して、この地域の中心的な 再開発計画の一環として、この集合住宅が計画された。 旧ホテルが撤去されたことにより、陸側の傾斜面が不 安定になったうえに、敷地の陸側 （公園側） と海側との 約 30 mの高低差が目立つ状況になった。そこで、傾 斜面に沿って公園を拡張することで陸側と海側の高低 差をうまく調和させ、この高級集合住宅を建てること で優れた景観を生み出すように工夫された。 このような特別に造成された敷地に、メッシュ状に 全面的にガラス張りを施した建物を建設することで、 敷地全体に開放感を与えることが企図されている。こ の集合住宅は 3つの四角形を基本コンセプトとしてデ ザインされている。3 つの四角形のうちの2つは、ボ リュームのある空間で橋のようにつなげられている。 共用施設としては、2つの温水プール （屋内・屋外）、 ジム、ヘルスクラブ、スパ、パーティールームなど。ビ ーチに通じる住民専用の遊歩道あり。 総戸数110戸の間取りは、1部屋タイプから 5部屋 タイプまで、バリエーションに富む。3部屋・230 ㎡の 販売価格が約4億2,160万円。2部屋・159 ㎡の賃貸が 月額約43万5,000円（1ユーロ＝136円換算）。 Gonçalo Byrne Cascais 2012 3 Manuelvbotelho available at https://commons.wikimedia.org/wiki/ File:Gon%C3%A7alo_Byrne_Cascais_2012_3.jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0. ▲ DATA ■ ［ エストリル・ソル・レジデンス ］ 2010年完成 2棟 ／15階建て 総戸数：110戸 価格 （例） 分譲：約4億2,160万円（3部屋／230㎡） 賃貸：月額約43万5,000円 （2部屋／159㎡） ※1ユーロ＝136円換算 Gonçalo Byrne Cascais 2012 1 by Manuelvbotelho available at https://commons. wikimedia.org/wiki/File:Gon%C3%A7alo_Byrne_Cascais_2012_1.jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0. 2015.11 月 刊 不 動 産 15 不動産お役立ちQ&A 法律相談 税務相談 Vol.004 親族間で共有の宅地を分割した場合の 所得税の取扱い 山崎 信義 ●税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長 税理士 Question 税務相談 私と妹は、昨年に父から相続した東京都内の土地 （宅地Ｘ） を持分2分の1で共有しています。こ のたび、私と妹はこの宅地Ｘを分割し、それぞれの単独所有にしたいと考えています。単独所 有にすることで、私と妹の間に土地譲渡があったとして、所得税の課税がなされるのでしょうか。 また、私と妹の宅地Xの持分と、私と妹が持分2分の１で共有する神奈川県の別の宅地Yの持分 を交換する場合、所得税の課税の取扱いはどうなりますか。 賃貸相談 Answer 賃貸管理ビジネス 宅地Ｘを共有持分に応じて分割するのであれば、 所得税の課税はありま せん。 なお分割に要した費用は、 分割後の各土地の取得費に算入され ます。 あなたと妹が共有する宅地Ｘと宅地Ｙの持分を交換する場合、 持 分の譲渡があったものとして原則、 あなたと妹に所得税が課税されます。 ただし、 一定の要件を満たす場合には、 固定資産の交換に係る所得税 の特例の適用を受け、 譲渡がなかったものとすることができます。 年版所得税基本通達逐条解説185 達33-1の6により、個人が他の者 頁） 。したがって、共有の土地を、 と共有している土地について、そ それぞれの持分に従って現物分割 の持分に応ずる現物分割があった した場合、①その法律的性格に着 ときには、税務上は①の考え方に 目すれば、その共有持分の交換（譲 はよらず、②の考え方に基づき、 渡）があったことになるので、そ その分割による土地の共有持分の 二以上の者が一の土地を共有し の譲渡による利益について所得税 譲渡はなかったものとして、所得 ている場合において、その土地を が課税されるのではないかという 税の譲渡所得の課税関係を生じせ それぞれの共有持分にて現物分割 疑問があります。 ないこととして取扱うこととして し、それぞれ単独所有の土地とし しかし、共有関係にある一の資 います。 たときは、判例上、共有者相互間 産を現物で分割するということは、 なお、現物分割された土地の面 において、共有各部分につき、そ ②その資産の全体に及んでいた共 積の比と共有持分との比が異なる の有する持分の交換又は売買が行 有持分権が、その資産の一部(現 場合がありえますが、そのような われることであって、各共有者が 物分割で取得した部分)に集約さ 場合であっても、その分割後のそ 取得部分について単独所有権を原 れただけにすぎず、資産の譲渡に れぞれの土地の価額の比が共有持 始的に取得するものではないとい よる収益の実現があったといえる 分の割合におおむね等しいときは、 われています（最高裁第二小法廷 だけの経済的実態は備わっていな その分割はその共有持分に応ずる 判例 昭和42.8.25 判例集―民 いということもできます。 現物分割に該当することとされま 集 第21巻 ７ 号1729頁、 平 成26 そこで国税庁は、所得税基本通 す （所得税基本通達33-1の6 （注） 2） 。 共有物の分割に係る所得税の 譲渡所得の課税について （１） 共 有持分の分割についての所 得税の取扱い 16 月 刊 不 動 産 November 2015 税理士法人タクトコンサルティング 情報企画室室長 税理士 山崎 信義 YAMAZAKI Nobuyoshi 法律相談 1993年税理士試験合格。2001年タクトコンサルティング入社。相続、 譲渡、 事業承継から企業組織再編まで、資産税を機軸にコンサルティングを行 う。東京商工会議所「事業承継の実態に関する調査研究会」委員（平成26 年）等歴任。著書に『税理士なら知っておきたい 相続の手続・税務・調 査対応Ｑ＆Ａ』 （2013年11月、中央経済社） など多数。 ただし、宅地Ｘと宅地Ｙの持分 共有の土地の分割に要した測量 所有とした場合は、交換する土地 の交換において、一定の要件 （① 費用などの費用の額は、その土地 持分が、別の土地の持分であるた 交換により取得する宅地を、譲渡 が業務の用に供されるもので当該 め、前述 （１） の②で述べたような する宅地の交換直前の用途と同じ 業務に係る各種所得の金額の計算 「その資産の全体に及んでいた共 用途に使用すること、②交換によ 上必要経費に算入されたものを除 有持分権が、その資産の一部(現 り譲渡する宅地の時価と取得する き、その土地の取得費に算入され 物分割で取得した部分)に集約さ 宅地の時価との差額が、これらの ま す（ 所 得 税 基 本 通 達 33-1の6 れただけにすぎず、資産の譲渡に 時価のうちいずれか高い方の価額 よる収益の実現があったといえる の20 ％以内であること、③所得 だけの経済的実態は備わっていな 税の確定申告書を提出すること い」とは判断できません。なぜな 等）を満たす場合には、固定資産 ら、行為によって経済的効果が生 の交換に係る所得税の特例（所得 じているからです。したがって、 税法58条）の適用により 「譲渡が あなたと妹において、それぞれ宅 なかったもの」とみなすことがで （注）1）。 異なる2つの宅地を 共有する者が持分を交換して 単独所有とした場合の 所得税の課税について 地Ｘの持分と宅地Ｙの持分の交換 東京都所在の宅地Ｘの妹の持分 （譲渡） があったものと認められる と、神奈川県所在の宅地Ｙのあな ことから、あなたと妹にそれぞれ 賃貸管理ビジネス 所得税が課税されます。 たの単独所有、宅地Ｙを妹の単独 賃貸相談 たの持分を交換し、宅地Ｘをあな の所得税計算上の取扱い 税務相談 （２）共有土地の分割に要した費用 きます （参考：国税庁ホームページ 「質疑応答事例」）。 ポイント ●個人が他の者と共有している土地について、そ でそれぞれの持分の交換 （譲渡）があったもの の持分に応ずる現物分割があったときには、税 と認められることから、共有者にそれぞれ所得 務上は、その分割による土地の共有持分の譲渡 税が課税されます。ただし、その宅地の持分の はなかったものとして、所得税の譲渡所得の課 交換において、一定の要件を満たす場合には、 税関係を生じせないこととして取扱うことと 固定資産の交換に係る所得税の特例の適用に しています。 より、譲渡がなかったものとみなすことができ ●異なる2つの宅地を共有する者が、互いの持分 ます。 を交換して単独所有とした場合は、共有者の間 ＊偶数月は「法律相談」「賃貸相談」、奇数月は「税務相談」「賃貸管理ビジネス」になります。 2015.11 月 刊 不 動 産 17 不動産お役立ちQ&A 法律相談 賃貸管理 ビジネス オーナーへの改善提案 Vol.004 先原 秀和 ●オーナーズエージェント株式会社 PM事業部 部長 Question 税務相談 オーナーへの改善提案が大切なのは分かるのですが、どういった提案をすればいいのでしょうか？ Answer 賃貸相談 「オーナーのタメになる提案」は全て改善提案です。 4つの視点から考えると見つけやすくなります。 賃貸管理ビジネス するため、オーナーに理解しても 提案であるならば、このような費 らいやすい提案です。しかし、実 用と効果の分析があってこそ、オ 施に費用を要することも多く、そ ーナーは改善提案を実施する価値 オーナーの賃貸経営をより良く の場合は費用対効果の分析が必要 があるかの判断ができることにな するための 「改善提案」 。このアプ です。室内リノベーションをして、 ります。 ローチは、他社との差別化を打ち 家賃アップを図る場合を例に考え ③の 「リスク対策」 は、軽視され 出しやすい部分であり、オーナー てみましょう。 たり見逃されたりしやすい部分で 改善提案のポイント 賃貸管理ビジネス す。 「外壁タイルが落下して通行 との最高のコミュニケーションの 機会でもあります。しかし、この 「改善提案」 が十分にできている会 社は多くはないようです。日常業 務に追われて忙しいという理由以 外に、どのような提案をすればい いのか分からないという声もよく 耳にします。そこで今回は、改善 【設定】 リノベーション費用：120 万円 現状家賃 ： 10 万円／月 リノベ後想定家賃： 12 万円／月 年間の家賃差額 ： 24 万円 （月2万円×12ヶ月） ※実際には、稼働率、募集経費など家賃差額以 外の項目も考慮して分析をしますが、ここで は計算を簡単にするため省略しています 提案のポイントをいくつか紹介し 人がけがをした」など、建物設備 の瑕疵が原因で事故が発生した場 合、オーナーは故意や過失がなく ても責任 （無過失責任） を負います。 そのような事故責任への備えとし て 「施設賠償責任保険」 があります が、保険料は比較的安価なのに加 入しているオーナーはあまり多く ていきます。 120万円の費用をかけることで、 ありません。入居者が原因で発生 改善提案のネタは、次の視点を ＋24万円の 「差」 が生まれます。こ するトラブルや事故、災害への備 意識すると見つけやすくなります。 の120万 円 の 投 資 利 回りは20 ％ えといった視点も必要です。賃貸 ①オーナーの収入を増やす、②オ （ 24万÷120万） です。リノベーシ 経営におけるさまざまなリスクを ーナーの支出を減らす、③リスク ョンに使った120万円は5年で回 把握して、オーナーにリスクの理 対策、④建物利用上の快適性・安 収ができ、以後の家賃差額は儲け 解を促し、それを最小化する提案 全性、の4つです （図参照） 。 です。家賃アップの効果が5年以 も管理会社の大切な役割です。 上続くのならば、この提案は実施 費用対効果の分析とリスク最小化 ①と②は、手取収入に直接影響 18 月 刊 不 動 産 November 2015 価値があるのではないでしょうか。 現状維持と提案実施後の 「差」 こそ が 「効果」 です。費用を要する改善 顧客満足の視点から提案 ④は、入居者等が快適かつ安全 オーナーズエージェント株式会社 PM事業部 部長 先原 秀和 SAKIHARA Hidekazu 法律相談 銀行系不動産会社、分譲マンション管理会社を経て、オーナーズエージェ ント入社。全国の管理会社にコンサルティング支援を行っている。CPM （米 国不動産経営管理士） 、CCIM（米国不動産投資顧問） 、不動産コンサルティ ングマスター、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、AFP、管理業務 主任者、競売不動産取扱主任者、相続対策専門士。 が、どうしても担当者によって、 ーとの信頼関係も深まり、新たな う視点です。賃貸経営のお客様で 気付きに違いが生じます。誰が担 相談を持ち掛けられるなど、ビジ ある入居者等が、満足しているか 当でも、同じ気付きが得られるよ ネスチャンスのきっかけにもなり を気に掛けることはとても大切で うに、チェックリストを作成して ます。 「改善提案」 というと、効果 す。自分がここで暮らすとしたら 活用すると非常に効果的です。 やインパクトの大きなものばかり …と考えると分かりやすいのでは に目がいきがちです。①の収入増 に提案が偏る傾向もあります。し ていないなど、現在の市場ニーズ 改善提案をするというアクショ らば、どんな些細なことでも立派 を満たさないような 「機能的な陳腐 ンを日常的なクセにしましょう。 な改善提案です。遠慮せず自信を 化」 はないか？という視点からも考 積極的に改善提案をしてくる管理 持ってどんどん提案をしましょう。 えてみましょう。 会社は、オーナーにとって賃貸経 改善提案によって、オーナーから 改善提案のネタは、このような 営のパートナーであり、頼れる存 の信頼を得ることはあっても、失 視点からの 「気付き」 で生まれます 在です。改善提案を通じてオーナ うことはありません！ ネット回線すら建物に引き込まれ 賃貸相談 些細なことも改善提案 ないでしょうか。例えば、インター 税務相談 に不動産を利用できているかとい かし、オーナーの 「タメ」になるな 賃貸管理ビジネス 図 オーナー向け提案を発見するための視点と提案の具体例 …………………… 視 点 …………………… 家賃・稼働率アップ ①収入増 ②支出減 解約抑止 ④快適性・安全性 リノベーション／間取変更／ペット可／募集キャンペーン／デザイン工事／その他空室対策 入居者サービスの充実／更新時にプレゼント／入居者向けイベントの開催 新たな収入源 自販機設置／増床増築／駐輪場の有料化／太陽光発電の導入／屋上看板の設置 単価・項目の見直し 相見積もり／修繕単価の交渉／保険見直し／不要過剰な修繕やメンテの見直し ファイナンスの見直し ローンの借り換え／繰上返済／リノベーション等の費用に新たなローンを利用 設備等の導入撤去 ③リスク対策 ……………………………………………………… 具 体 例 ……………………………………………………… LED 照明の導入／傷や汚れがつきにくい床材壁紙の採用／剪定が高額な樹木の伐採 法的リスク対策 法定点検の実施確認／施設賠償責任保険／借主の過剰な負担はないかをチェック 事故対策 入居審査の強化／見守りサービス／ホームインスペクション等で建物設備の診断 災害対策 耐震診断／火災・地震等の各種保険／強風や大雨に弱い箇所はないかを確認 快適性 適切な巡回清掃／宅配ボックスの設置／古いメールボックスの交換／ Wi-Fi の導入 安全性 防犯カメラ／高性能鍵／視認性の悪い駐車場にミラーを設置／屋外階段に滑り止め ポイント ●現状維持と改善提案を実施した場合の 「差」 、つ まり 「効果」 を明確にしましょう。実施に費用を要 する場合は、費用対効果の分析をします。 ●オーナーは、我々管理会社が思う以上に 「改善提 いうアクションを日常化しましょう。 ●どんなに小さなことでも、オーナーの 「タメ」 にな るのであれば、全て立派な改善提案です。小さ な気付きを大切にしましょう。 案」 を期待しています。オーナーに提案をすると ＊偶数月は「法律相談」「賃貸相談」、奇数月は「税務相談」「賃貸管理ビジネス」になります。 2015.11 月 刊 不 動 産 19 Store design Introduction for Real Estate agents 第 8回 今月のテー マ お客様の一歩先行くインテリアPart2 これからの照明計画 LEDライトの普及で激変する照明の世界。 その背景 には単に省エネ対策というだけではなく、LEDによっ て多様性が増した光の演出方法があります。 新しい 照明計画で生まれ変わる住まいの新しい付加価値に 注目しましょう。 変わる 「一室多灯」 昭和の日本の住まいでは、 「一室 壁面の棚に設置された 間接照明とブラケット ライト Maison&Object Paris20 15より にダウンライトを配する 「分散配灯」 など、ダウンライトはあくまで脇役、 補助的役割でした。しかし、現在は 照明をこれからの賃貸物件の 付加価値に 一灯」が当たり前でした。部屋の真 住宅でもダウンライトが主役となる ダウンライトや壁設置の間接照明 ん中に蛍光灯のランプが1つ。分譲 照明計画が増加。ダウンライトを近 は 「建築化照明」 と言い、構造に組み でも賃貸でも、戸建でも集合住宅で い位置に 「集中配灯」 し必要なところ 込まれる照明です。賃貸物件の場合、 も、そのスタイルに大きな差はあり は明るく、角は反射を用いて影を出 最初から設置されているものになり ませんでした。その後1990年代か にくくする手法になっています。壁 ますから、入居者にとっては部屋を ら 「一室多灯」 という言葉が登場し始 や天井への光の反射を利用すること 移るたびに器具を買い換える必要が め、マンションやハウジングメーカ で、光が柔らかく美しく空間を照ら なく、付加価値の一つとなるでしょう。 ーが主にリビングルームでシーリン す。このような明かりに人気が集ま またその設置方法によっては天井 グライトの周りにダウンライトを配 っています。 を高く見せる等の効果も生まれます。 スタンド用のコンセントやスイッチを するスタイルを採用しました。 しかしそれは残念ながら形だけの 多灯であり、本来の目的である 「必 間接照明の魅力 設けるのも差別化につながります。 空間を美しく照らすこれらの器具が 要なところに必要な明かり」 「豊かな 「豊かな光の演出」で重要なのが 部屋の印象を上質に変え、調光や間 光の演出」を実現しているとは言え 「光と影」 。美しい影があるからこそ 接照明によって多様な光の演出が可 ないものでした。そして現在、LED 光が見える。それを実現させるのが 能になれば、部屋そのものの価値を の登場によって器具バリエーションが 「間接照明」です。一つはスタンド。 増えたこと、多灯にしても消費電力 とくに床に置くスタンドは若い人を が抑えられるなどの理由によって、 中心に人気があります。二つ目は天 魅力ある光の演出が可能な新しい 井や壁面、家具の背部を面で照らす 。LEDによって対応商品 「一室多灯」時代がやってきたのです。 「間接照明」 が急増しました。LEDは白熱灯に比 分散から集中へ べ発熱を抑えられ、細長い形状に加 工でき、光の色をリモコン一つで変 従来の日本の照明の考え方は 「空 えられる等、間接照明に適した要素 間を満遍なく照らすこと」でした。 を多く持っています。従来よりも手 「一室一灯」 時代に経験した四隅の暗 さを払拭するべく、部屋のコーナー 20 月 刊 不 動 産 November 2015 軽に間接照明を空間に取り入れられ るようになりました。 高めてくれることにもなるのではな いでしょうか。 インテリア・デザイナー IIDA（国際インテリアデザイン協会） 日本支部理事 Professional member インテリア・デザインオフィス c//space 細井 絵理子 HOSOI Eriko 文化出版局でファッション雑誌の編集者を経 て、インテリア専門学校でインテリア・デザイ ンを学び、建築会社に入社。住宅のリフォーム、 オフィスビルの改修を中心に手がけた後、1998 年独立。2000年「c//space」開設。リフォームデザ インの他トレンド分析も行う。 「内装材料案内ホームページ」 （東京内装材料協 同組合WEB） 特集ページ 編集・執筆 等 町田ひろ子インテリアコーディネーターアカ デミー東京校 コーディネーション講師 月刊不動産 不動産 in English 第 Let's start English conversation on real estate topics! マシュー氏の物件探し。気に入った物件が見つかり、マシュー氏と由貴 は具体的な契約手続きに入りました。 ❽回 ［主な登場人物］ 契約業務② 水沢由貴 青木 健 総合不動産会社 「XYZ不 動 産 」に 勤務する。 マシュー・キング 米国出身。外資 系企業の日本駐 在員。 由貴の上司。海 外支店勤務経験 あり。 その⑧ ［賃貸不動産業務 英語対応］ Let me explain 〜 〜を説明させてください ▲ Yuki ［今月のKey words & Key phrase］ では契約の条項をみていきます。こちらが参考としていただく、英文での賃貸 住宅標準契約書です。国土交通省が作成したもので、日本語での契約書とほ ぼ同じ内容が説明されています。 Now let’s go over terms and conditions. For your reference, we will give you the Regular Rental Housing Contract— Standard Type in English, which was made by MLIT, the Ministry of Land, Infrastructure and Transportation. Most of the contents are translated into English on this template. steel and reinforced concrete ▲ 鉄骨鉄筋コンクリート （SRC） water and sewage systems ▲ 上下水道 分かりました。 OK. マシュー Yuki それではまず、重要事項について説明します。最初に建物や設備、管理の状 況についてご説明いたします。建物は、鉄骨鉄筋コンクリート造5階建。部屋 は、4階の405号室です。広さは87㎡です。 As I said, Let me explain the items to be highlighted. The first items are ‘building condition and specification' as well as ‘maintenance.' The building is made of steel and reinforced concrete, with five stories, and this apartment is located on the 4th floor, number 405. The leased area is 87 square meters. Yuki 水道及び下水道は公営、電気は東京電力、ガスは東京ガスの供給です。専有 部分に台所、トイレ、浴室が設置されており、給湯設備、ガスコンロ、冷暖房 設備があります。 The water and sewage systems are operated by the public utilities, the electricity is provided by TEPCO, Tokyo Electric Power Company, Incorporated, and the gas is supplied by Tokyo Gas Co., Ltd.. The leased space has its own kitchen, bathroom, boiler system, gas range, and air conditioning system. 詳細な部分まで説明されるのですね、少々驚きました。 I am a bit surprised that you are going into so many details. マシュー ［解 説］ 建物に関する由貴の説明の中で 「five stories＝5階建て」という表 現があります。storyはそのまま日 本語でも使われるように 「物語、話」 の意味ですが、建物の高さを表す 「階」 という意味ももちます。 また 「部 屋は4階の∼」 という言葉が出てき ます。英文では 「this apartment is located on the 4th floor,」 とな っています。このapartmentとは、 共同住宅の各区画のことを指しま す。 建 物 全 体 は、apartment houseなどと言います。 本文中、国土交通省や東京電力、 東京ガスなどが英文で表示されて います。住宅・不動産に関係する 省庁や会社はあらかじめ英語での 正式名称を調べておくと便利です。 ［外国人に対する賃貸実務の対応］ 2000年代右肩上がりで増加していた外国人登録者数は、2011年の東日本大震災後に 一時増加が緩やかになりましたが近年再び増加が加速しています。とくにベトナムや台 湾からの移住者が増え、外国人への賃貸実務は増加傾向にあります。国は 「外国人の民 間住宅入居円滑化ガイドライン」等を整備し英語及び諸外国語での対応について不動産 業界への対応強化を求めています。ちなみに、同ガイドラインに採用されている言語は、 日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語の６カ国語となっています。 ［企画・執筆］ 不動産英語塾 （運営：toCoda LLC.） 〒106-0045 東京都港区麻布十番1-5-10アトラスビル TEL：03-6869-8788 FAX：050-3383-1391 ［URL］http://www.tocodajuku.com/ ［mail］[email protected] ［英語監修］ ユキーナ・富塚・サントス （不動産英語塾専任講師） http://www.yukina-s.com/ ダニエル・スミス （不動産英語塾英会話講師） ※日本語以外の契約書式は国土交通省のHPをご覧下さい。 2015.11 月 刊 不 動 産 21 GENERAL Manager Interview 地方本部長に聞く 埼玉県 本部 新本部長として、会員が対等に 意見交換できる環境をつくります 秩父のほかにも妻沼聖天山など 見どころいっぱい クセスが良く、人やモノの動きが活 情報共有を密にしていきたいですね。 発です。大宮の全日会員数も増加傾 向にありますね。 会員が対等に意見を 埼玉県内の有名な観光地といえば、 一方で、埼玉県の住宅総数のうち 秩父です。「秩父古生層」 と呼ばれる 10％超が空き家と言われ、埼玉県は 古い時代の地質群があり、秩父長瀞 すでに空き家対策を始めています。 私は今年5月に本部長に就任しま の川下りコース周辺で見られる岩に 県央エリアが今後、人口減少のおそれ した。皆さんが対等で発言しやすい も特徴が出ています。 があるということで、埼玉県と連携し、 県本部をつくりたいと考えています。 熊谷市には、建造物としては県内 同エリアの不動産業者が地域のパイオ 私が本部長になって初めての年度だ で初めて国宝の指定を受けた歓喜院 ニアとして、移住者を増やし、定住さ からこそ、そういった雰囲気もつく 聖天堂があり、地元では「妻沼聖天 せるような取り組みを空き家対策とセ りやすいのではないかと思います。 山 」と呼ばれます。このほど修復し ットで進めていきたいと思っています。 今年は初めて全日ステップアップ て、創建当初の極彩色の彫刻が復活 しました。さらに妻沼地域では普通 の稲荷寿司より細長い「聖天稲荷」 が名物です。小学校の遠足や運動会 でも食べられる郷土食です。 言いやすい環境づくりを トレーニング研修を当本部でも実施 農地の利用規制の緩和と 生活保護に関する情報の共有を し、会員がより便利に、気楽に受講 してもらえるよう、浦和駅前の商業 施設内研修所で開催しました。当本 県・市町村に対しては、農地を開発 部の担当者も一生懸命、知恵を出し する際の規制を緩和して、土地の利用 て考えてくれています。 機会を増やしてほしいですね。例えば ある事業者が自動車解体や整備業を 営むとします。油を浄化する設備を 完備すれば事業ができるという自治 体があれば、設備を完備しても受け 付けないという自治体もあり、対応が 巨岩がそびえる荒川上流の風景を船上から楽しむ 秩父長瀞川下り まちまちなのです。農地を売却した い農家の思いは切実ですので、不動 産業者としてはジレンマを感じます。 大宮は利便性が増して 人・モノの動きが活発に また、生活保護受給者の家賃補助 を自治体が行っていますが、補助す る家賃の上限額の変更について不動 2014年の埼玉県の公示地価にお 産業者に知らされていなかったという ける不動産売買単価は全国6位の約 事例が県内であり、不動産業者は受 13万8,000円／㎡。2013年比ですと 給者と賃貸借契約をしたものの、家 0.96%の上昇でした。県内で売買単 賃が自治体から振り込まれないとい 価の高いエリアはさいたま市大宮区 う事態になりました。当本部に対し で、大宮駅が JR東日本の湘南新宿 て早い段階で行政が情報提供をして ライン停車駅であるので都心とのア ほしかったと思いました。行政との 22 月 刊 不 動 産 November 2015 埼玉県本部 本部長 長島 友伸氏 （公社）全日本不動産協会埼玉県本部 〒330-0063 さいたま市浦和区高砂3-10-4 全日埼玉会館 TEL：048 （866） 5225 FAX：048 （866） 5181 地域の不動産業者の集合体として、会員サービスの提供などに努める地方本部。 現在の活動や今後の取り組み、地域の不動産市況などについてお伺いしました。 香川県 会員増強と共に公益的な活動を通して 本部 全日の知名度を向上させます アートにあふれる瀬戸内の島々 雨は少ないものの日照が多く、米 と小麦の二毛作ができる香川県は、 「うどん県」 と名乗るほどうどんをよく 商店街があります。そのなかでも商 益的な活動を通じて一般の人だけで 業の核が、そごうや天満屋が入って なく、地方自治体にも全日の存在感 いた高松琴平電気鉄道の瓦町駅の駅 をアピールしたいですね。 ビルです。昨年、天満屋は閉店しま したが、今年10月に新たな商業施設 空き家活用に向けて 食べます。いまや讃岐うどんの有名 が開業し活気を呈しています。 店には全国から人が訪れ、200人以 市内は全体的に求人も多く、景気 香川県は移住推進サイトを運営し 上の行列ができることもあります。 は上向いています。県内全体でも建 ており、空き家バンク登録物件も掲 古社名刹は、こんぴらさんの愛称 設業を中心に好況です。不動産市場 載されています。同サイトでは、市 で知られる金刀比羅宮です。江戸の は、高松城から約2km圏の旧市街 町村の担当者が掲載を希望する物件 昔から全国の参拝客を集めています。 地ではマンション供給が活発です。 だけでなく、当本部の会員が空き家 そして近年、瀬戸内の島々で開かれ しかし、郊外はいま一つ盛り上がり を登録することができます。 る3年に1度の芸術祭「瀬戸内国際芸 に欠けています。 空き家の活用に向けては、各市町 村ともさまざまな条例や補助金制度 術祭」 が世界的に有名になりつつあり ます。2013年には約100万人が来場 しました。風光明媚な直島や豊島、 小豆島にビートたけしさんの作品な どの現代アートが置かれ、人気です。 会員増強と共に、公益的な活動 通じて知名度向上を目指す 当本部は会員数86社です。今年 を用意しています。こうした補助制 度に加えて、民泊など空き家の活用 メニューが増えることを期待したい と思います。 中に90社に増やしたいと思っていま す。将来的には、過去最大の123社 が目標です。会員増強には既存会員 からの紹介が重要です。そのために 当本部の事務局は、不動産に関する 法律、税、行政などの諸制度に精通 するよう努めています。会員の相談 現代アート作品があちこちに置かれている瀬戸内海 の直島 （写真提供：香川県観光協会） に応じられる態勢を敷くことで、既 存会員からの信頼性が高まり、会員 増強に繋がります。 四国の玄関口、高松市は盛況 また、当本部は知名度の向上を目 指します。今年11月15日には政経 香川県高松市は、瀬戸大橋のたも セミナーを開催し、全日と縁の深い とに近く、四国の玄関口にあたります。 野田聖子衆議院議員が講演します。 そのため、たとえば日本銀行は香川・ 一般の方々や自治体に向けて全日を 徳島の両県を管轄する高松支店を置 PRする機会です。 くなど、大企業の支店が多く置かれ 今年 5月には、県が開催した 「香川 ています。中心部には約2.7kmのア 県移住フェア」 に物件を紹介する当協 ーケード商店街で知られる高松中央 会が相談員として参加しました。公 香川県本部 本部長 秋山 誉志氏 （公社）全日本不動産協会香川県本部 〒760-0080 高松市木太町802 TEL：087 （868） 6701 FAX：087 （868） 6702 2015.11 月 刊 不 動 産 23 Activity Condition 地方本部の動き 埼玉県本部 / Report 「福島県原発被災地復興支援フェスタ2015」で 無料相談会を実施 埼玉県本部所沢支部は10月11日 （日） 、西武鉄道狭山市駅西口市民広 ［今月の地方本部は…］ 場にて地元のNPOが主催する 「福島原発被災地復興支援フェスタ2015 」 埼玉 福岡 に参加しました。 京都 当日、全日は不動産無料相談会を実施しながらヨーヨーや飲み物を販 売しました。無料相談会には地域の多くの方に来ていただき、ヨーヨー 販売などは子どもたちに大好評でした。 会場では馬に乗った武者行列が披露されたほ か、入間基地航空自衛隊の修武太鼓演奏などの 催しが行われ、盛り上がりました。天候が心配 されましたが、昼には雨が上がり、今年も大盛 況でした。 「福島原発被災地復興支援フェスタ2015」での無料相談会は大盛況 Icon Note Topic Information 全日不動産相談センターのご案内 全日不動産相談センターでは、経験豊富な相談員が安心安全 Product 相談に応じます。 相談日時：毎週 月・火・木・金 13：00 〜 16：00 相談内容：不動産取引に関する実務相談 電話番号： 24 月 刊 不 動 産 November 2015 03 - 3556 - 1800 ご 利 用く ださ い！ Report な不動産取引を目指して、電話による会員等からの不動産実務 福岡県本部 / Report 久留米で不動産無料相談会を実施 福岡県本部は、昨年に引き続き久 開催時間前から詰めかける人がいま きるという機会が少ないこともあり、 留米市の「一番街プラザ」で 一般の し た。 当日の 相 談 者 は 合 計12組。 より深いお話に至るケースも見られ 方を対象に不動産無料相談会を行い 相談内容の多くは、高齢者が所有し ました。相談員も親身になるあまり、 ました。 ている物件の売却や相続に関するも 1件の相談が長時間となることも少 市報に催事案内として掲載された のでした。 なくありませんでした。 ため、多くの人に周知され、会場に 相談者にとって、専門家に相談で 西鉄久留米駅西口の一番街商店街の交流スペース 「一番街プラザ」 相談員が親身になって対応 京都府本部 / Report 「SKYふれあいフェスティバル2015」で 不動産無料相談会開催 京都府本部では、9月19日 （土） と を開催しました。相談員が来場者の 大人気でした。ラビーちゃんの周り 20日 （日）に京都市伏見区の京都パ 不動産に関する相談に応じるととも には子ども達やお年寄りなどたくさ ルスプラザにて2日間にわたって開 に、全日広報ポスターを展示し、来 んの人達が集まって、握手を求めた 催された「SKYふれあいフェスティ 場される多数の方々に「うさぎのマ り一緒に写真を撮ったりしました。 バル2015 」で不動産無料相談会を ークの全日」を知ってもらう取り組 この催しへの参加を通じて、一般 開催しました。SKYフェスティバル みを行いました。 参加者の不動産業に対する理解を深 は、京都府・京都市が出資する公益 また、全日ブースにはマスコットキ めてもらうと同時に、 「全日」 をアピ 財団法人京都SKYセンターの主催に ャラクター「ラビーちゃん」も登場し、 ールすることができました。 よる高齢者の健康・生きがいづくり を目的としたイベントです。毎年、 会場の大展示場では遊・学・食、そ の他さまざまな分野・地域の活動団 体がブースやステージを設けて、来 場者と一緒にワークショップなどを 展開します。 全日京都府本部は今年もこの催し にブース参加し、 「出張無料相談会」 ラビーちゃんも登場！出張無料相談会で全日をアピール 2015.11 月 刊 不 動 産 25 ZENNICHI WEBSITE FRONT 全日不動産ナビ 今月の人気ブログ 全日会員の広場 このページは、全日会員の皆さんでつくるページです。皆さんは、マイページメイカー／ブログ 紹介サイト「全日不動産ナビ」を活用していますか。この全日不動産ナビでは、全国の全日会員 が投稿したブログを見ることができます。全日不動産ナビに投稿されたブログ記事の中から、多 くの方に読まれた人気ブログをコンテンツごとに紹介していきます。今月は、 「不動産」コンテン ツ部門と 「日記・つぶやき」コンテンツ部門の人気ブログを紹介します。 「日記・つぶやき」コンテンツ部門 「不動産」 コンテンツ部門 任意売却を推進する 【にんすい】です アーキテクチュア合同会社の 全日ブログ 任推 株式会社 http://www.zennichi.net/b/ninsui/index.asp アーキテクチュア合同会社 http://www.zennichi.net/b/architecture/index.asp 東京都港区にある任推株式会社です。弊社では、住 宅ローンの返済にお困りの方からのご依頼に基づき、 金融機関との協議を経て物件の任意売却をお手伝いし ています。 2011年から始めた弊社のブログ「任意売却を推進す る【にんすい】です」が、全日不動産ナビの「日記・つぶ やき」コンテンツ部門で人気記事になったそうです。 いつも読んでいただいている皆様ありがとうございま す。ブログでは、日々の出来事や雑感を綴っているほ か、別のブログで書いている「任意売却Q&A」や「任 意売却物語」へのリンクをつけております。こちらも ぜひ読んでいただきたいと思っています。 東京都渋谷区のアーキテクチュア合同会社です。渋 谷周辺、東急東横線沿線、東急田園都市線沿線を中心 に、居住用・事業用の賃貸・売買物件を幅広く取り扱 っています。弊社のモットーは、フットワークは軽く、 情報量は多く！ 弊社のブログ「アーキテクチュア合同会社の全日ブ ログ」は、今年1月から始めたもので、主に事業用の 賃貸・売買物件の情報を発信しています。このたび、 全日不動産ナビの「不動産」コンテンツ部門でこのブ ログの記事が人気記事になったとのこと。これからも 情報をどんどん発信していきますので、今後ともご愛 読のほど、よろしくお願いいたします。 任推 株式会社 代表者：山口 哲 〒107-0062 東京都港区南青山二丁目4-15 天翔南青山ビル508 TEL：03-6427-1934 FAX：03-3470-7592 HP：http://www.zennichi.net/m/ninsui/ アーキテクチュア合同会社 代表者：菊池裕一郎 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷1-1-3 アミーホール605 TEL：03-6433-5842 FAX：03-6433-5843 HP：http://www.zennichi.net/m/architecture/index.asp 26 月 刊 不 動 産 November 2015 全日情報ナビ マイページメーカー／ブログ紹介サイト http://www.zennichi-navi.jp/ 「日記・つぶやき」コンテンツ部門 Quiz & Questionnaire クイズに答えてプレゼントに応募しよう！ 今月の読者クイズ＆アンケート 月刊不動産今月号の記事のなかからクイズを出題します。 答えが分かった方は、下記のメールアドレスに必要事 項を記入のうえ、ご応募ください。正解者のなかから抽 選で5名様に図書カード1,000円分をお送りいたします。 ☆新横浜☆リノベーション ☆ＣＬＯＶＥＲ’Ｓ☆ しっかり読んで いれば分かるよ！ 株式会社 CLOVER’S（クローバーズ） http://www.zennichi.net/b/c-lover-s/index.asp こんにちは。神奈川県横浜市で 「住宅リノベーショ ン」を中心に不動産業を行っている㈱CLOVER’Sです。 事務所を構える 『新横浜駅』 は、新幹線の停車駅とい うこともあり、常にビジネスマンや国内外からの旅行 者で賑わっています。また、 『横浜アリーナ』や 『横浜 国際総合競技場』もあるため、訪れる人達の波で駅の 改札は入場制限をすることもあるほど！まさに老若男 女・多国籍な人達が集まり、 まちは活気に溢れています。 さらに今後は、『横浜環状北線 （首都高） 』 の開通、国 内では珍しい 『環状交差点』を有する駅前ロータリー、 神奈川県央∼東京方面を繋ぐ 『新線新駅開通』 と、まだ まだ進化を続けるわがまち新横浜です （笑） 将来性豊かなこのまちで、同業者様・エンドユーザ ー様と末永くお付き合い頂ける企業を私たちは目指し、 「お客様と共に一から創り上げる」をモットーに 「希望 と理想を形にする」お手伝いをさせて頂きます！ 月刊不動産への ご意見・ご要望も 聞かせてね！ Zen 今月の 問題 賃貸経営をより良くするために行う、 オーナーへの「改善提案」。改善提案の ネタを見つけるためには4つの視点を 意識するとよいのですが、その4つとは「オーナー の収入を増やす」 、 「オーナーの支出を減らす」 、 「建 物利用上の快適性・安全性」 と、もう1つは何でし ょうか。 応募 方法 必要事項をご記入のうえ、下記のアドレス宛 にメールでお送りください。 件名は 「11月号クイズの答え」 でお願いします。 monthly-realestate＠zennichi.or.jp 宛先： ① クイズの答え ／ ② 郵便番号 ／ ③ 住所 ／ ④ 氏名 ⑤ 年齢 ／ ⑥ 電話番号 ／ ⑦ 商号 ⑧ 今月号で良かった記事 ⑨ 今後取り上げてほしいトピック・企画 ⑩ 月刊不動産のご感想またはご意見・ご要望 ＊メール以外では受け付けておりません。 ＊ご応募は、お一人さま1回に限ります｡ ＊当選者の発表は、賞品の発送をもってかえさせていただきます。 ＊ご応募にあたってご記入いただいた個人情報は、賞品の発送、 ご意見やご要望への対応以外、個人を特定した情報として利 用することはございません。 株式会社 CLOVER S 代表者：梶 浩也 〒222-0032 神奈川県横浜市港北区大豆戸町1210-1 TOP新横浜202 TEL：045-438-7270 FAX：045-438-7271 HP：http://www.zennichi.net/m/c-lover-s/index.asp 応募 締切 2015 年 12 10 木 先月の答え ［公序良俗］ 2015.11 月 刊 不 動 産 27 協 会 からのお知らせ Information 講座・講習会のご案内 全日本不動産協会では、会員の皆様の日々の仕事に役立つ講座・講習会を行っています。 ■ 住宅ローンアドバイザー養成講座 ■ 賃貸不動産管理講座 住宅ローンアドバイザーは、住宅を購入しよう 本年度は、賃貸管理業の基本から学べる「賃貸 としている消費者に対し、収入やライフプランを 管理基本講習」と、賃貸管理ビジネスを実務に基 考慮し、無理なく返済できる最適な商品と返済プ づき、より深く学べる「賃貸管理実務講習」を実施 ランをアドバイスする資格者です。これまで約 します。 6,000名が受講した注目の資格制度です。 賃貸管理実務講習は、賃貸管理業を極めたい方、 講座は、住宅ローンの商品特性・金利種別・金 賃貸管理ビジネスを実務に基づき深く学びたい方 利リスク等の専門知識の習得に限らず、専門家と 向けの講座です。「空室対策」や「マーケティング」 して必要な関係法令、個別のケーススタディ等を などの「提案」に関する内容から、 「入居審査から 網羅して実務的に活用できる専門知識と実務能力 契約までのポイント」、「クレーム対応」、「オーナ の習得を目指します。 ー対応」などの「実践」に関する内容まで、幅広く … 講座の概要 ……………………………………… ▪住宅ローンアドバイザー養成講座は、「基礎編」 と 「実務編」 で構成されます。「基礎編」のみ、あ るいは 「実務編」のみの受講はできません。 ▪講座は計２日間で実施し、その中で効果測定を 行います。その結果において、一定以上の点数 を取得された方に「修了証書」を交付します。 … 受講資格 ………………………………………… 年齢・実務経験等は、一切問いません。 … 受講料 …………………………………………… お一人様 15,000円（テキスト代、消費税を含む） … 開催日 …………………………………………… 東京会場C 2/3 （水）、 2/4（木） 学ぶことができる講座となっています。 今回、東京会場、大阪会場ともに大きな反響を いただきましたので、その他の都市でも追加開催 が決定しました。お申込みをお待ちしています。 … 賃貸管理基本講習 ……………………………… 賃貸管理業を始めようとしている方、賃貸管理 業の基本を学びたい方へ向けた講習です。仙台会 《参加費無料》 場〔12/15 （火）〕で開催します。 … 賃貸管理実務講習 ……………………………… 実務やオーナー対応などをより深く学びたい方 に向けた講習です。グループディスカッション等 も行います。 名古屋会場〔11/27 （金）〕 福岡会場〔12/1（火） 〕 《参加費無料》 多くの皆様の受講をお待ちしています。 開催日程・会場など詳細については、当協会ホームページにてご確認ください。 ください！ ぜひ 受 講 して Zen 賃貸管理実務講習の様子（2015年10月1日、全日大阪会館） 28 月 刊 不 動 産 November 2015 全日本不動産協会 公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会 公益社団法人 ホームページ事務局からお知らせ ダウンロードした契約書に関するお問い合わせ 日頃より、全日本不動産協会ホームページをご愛顧いただき、ありが とうございます。ホームページ内でお問い合わせの多い、契約書・書 式集での編集や印刷方法、内容に関するＱ＆Ａをホームページ内でご 案内しています。ぜひ参考にしてください。 1「会員ログイン」後、 マイページトップへアクセス 2「契約書・書式集」にアクセス 3ページ下部へスクロールし、 Ｑ＆Ａをご参照ください Q&A 質問項目の例 Q.土地建物売買重要事項説明書、土地建 物売買契約書について、土地が5 筆以 上あった場合や、建物が2 棟あった場 合にはどのようにしたらいいですか？ Q.キングソフトにも対応していますか？ Q.契約書記入方法について、現在の契約 事項に追加する文章がある場合は追 加しても良いでしょうか？ Q.契約外事項の入力方法について、特約 条項が多く、枠内に入らない場合はど うしたらよいでしょうか？ 2015.11 月 刊 不 動 産 29 Initiate Member List 新入会員名簿 都道府県 市区町村 都道府県 市区町村 北海道 札幌市 株式会社 クローバーシステム 江別市 株式会社 ゆいコーポレーション 神奈川県 横浜市 株式会社 Stay at 横浜市 青森県 八戸市 株式会社 ノース 株式会社 マルワ菅原建設 横浜市 岩手県 よもぎ不動産 株式会社 盛岡市 株式会社 Miura 横浜市 株式会社 ランドパートナーズ 宮城県 仙台市 株式会社 リンクス 横浜市 株式会社 リンクファシリティーズ 福島県 郡山市 株式会社 伊藤建築工業 長野県 松本市 株式会社 イースト不動産 埼玉県 蓮田市 株式会社 サンヨー不動産 静岡県 静岡市 大川測量設計 株式会社 新座市 株式会社 ジェイテック 磐田市 株式会社 トコー 千葉県 茂原市 外房住宅 株式会社 ビーチストア 豊橋市 株式会社 オブラ 東京都 新宿区 株式会社 アシストライン 東海市 株式会社 グッドライフパートナーズ 板橋区 有限会社 あづ 名古屋市 ホームクリエイション 株式会社 豊島区 逸泉商事 株式会社 名古屋市 有限会社 明利 渋谷区 株式会社 AC associates 滋賀県 草津市 エミフルホーム 株式会社 エス企画 京都府 京都市 株式会社 シナジーライブネット 旭市 八王子市 株式会社 エステート畔上 国立市 NKRパートナーズ 株式会社 新宿区 渋谷区 愛知県 名古屋市 福知山市 商号名称 H&T不動産鑑定 株式会社 株式会社 誠工務店 大阪市 株式会社 Estate&Co. 株式会社 縁屋マネジメント 大阪市 株式会社 エンタープライズ 合同会社 オキシリー東京 大阪市 合同会社 オールトレード クリエイターズディライト 株式会社 大阪市 Good home design 株式会社 大阪府 千代田区 クリエイティブディストラクション 株式会社 堺市 株式会社 クレスト 八王子市 株式会社 クレスト 大阪市 株式会社 ケーファ Kマネジメント 大阪市 株式会社 ジェイシー 港区 株式会社 GODAI 池田市 株式会社 スペース・ジョイ 港区 株式会社 コレント 池田市 創住 株式会社 大田区 千代田区 さくら不動産投資顧問 株式会社 大阪市 株式会社 Far East International 中野区 三慶サービス 株式会社 大阪市 株式会社 プレサンスリアルエステート 中央区 株式会社 Jit 大阪市 株式会社 Home plus 台東区 鈴和地所 株式会社 大阪市 株式会社 水原組 千代田区 株式会社 セオリー 豊中市 株式会社 モア 千代田区 セットライフエージェンシー 株式会社 大阪市 株式会社 リアクトエステート 千代田区 株式会社 たんぽぽ農園ふるさと研究所 兵庫県 神戸市 株式会社 ラッキーハウジング ちどり館 奈良県 生駒市 霧島住宅 株式会社 株式会社 Dwellers Sense 生駒郡 スエヒロ不動産 中央区 都市総合環境 株式会社 磯城郡 株式会社 和田塗建 板橋区 株式会社 中尾組 大田区 港区 江戸川区 七海商事 株式会社 新宿区 日金 株式会社 中央区 株式会社 花粂 港区 渋谷区 千代田区 和歌山県 和歌山市 株式会社 アール建築工房 岡山県 美作市 勝栄建設不動産 株式会社 岡山市 株式会社 タカダ 広島市 眞生ホーム 株式会社 広島市 橋口司法書士事務所 福岡市 株式会社 ASTA 広島県 バンガード・パートナーズ 株式会社 株式会社 big ones 福岡県 株式会社 フューチャー・クリエーションズ 糟屋郡 長澤不動産 中央区 株式会社 Brotherhood & Company 福津市 ホーム ナビテート 町田市 株式会社 マイキューブ町田 長崎県 長崎市 有限会社 あい緑化 目黒区 株式会社 MITCHY REAL ESTATE 熊本県 熊本市 神明 株式会社 中央区 明和エンジニアリング 株式会社 熊本市 株式会社 セイカホーム 武蔵野市 港区 神奈川県 商号名称 新宿区 港区 30 ［平成 27年 9月］ ルネッサンス計画 株式会社 レジデンストーキョー 中央区 株式会社 YKコーポレーション 横浜市 株式会社 エスクラシス 横浜市 株式会社 白百合メディカルサービス 月 刊 不 動 産 November 2015 沖縄県 宜野湾市 那覇市 豊見城市 いーばん産業 Mプランニング 株式会社 GL･ZERO 保証お知らせ 弁済制度について 平成27年度 第５回（10月分）弁済認証 結果は右表のとおりです ※各事案の詳細は ホームページ（会員専用ページ ）内 【保証だより】に掲載されております。 審査結果 社数・件数 認証申出 6社 認 証 保留・条件付認証 否 決 平成 27 年度累計 金 額 7件 68,595,000 円 2社 3件 10,500,000 円 0社 0件 4社 4件 21 社 26 件 88,710,336 円 一般保証制度のご案内 これまでお客様が希望しても 保全されなかった部分の金銭を保証します。 会員の立場 売主 ⃝手付金等 媒介 ⃝仲介料（総額の半金） 代理 交換 会員 当制度の特徴 返還保証する金銭 （法律上、会員が保全義務を負わない金銭） ⃝委任者からの受領手付金等 ⃝仲介料（総額の半金） ⃝交換差金 お客様 ⃝利用できるのは会員のみです。 ⃝ほかでは実施していない宅建業法上の制度です。 ⃝今なら無料で利用できます。 ⃝当制度は、万が一の場合、お客様の返還請求権を保証する制度です。 ※当制度の詳細は、 （公社）不動産保証協会ホームページ（会員専用ページ）をご覧下さい。 不動産保証協会ホームページには、法定研修会や各種保全制度などの情報も掲載されております。 （公社）不動産保証協会ホームページ ▶▶▶ http: // www.fudousanhosho.or.jp/ Team MONTHLY REAL ESTATE 広報委員会 鬼木善久、藤村憲正、宮嶋義伸、西澤 温、 横山武仁、加藤 勉、倉田康也 月刊不動産 2015年11月号 平成27年11月15日発行 定価500円（本体価格463円） 会員の方は、会費に購読料が含まれています。 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30（全日会館） TEL : 03-3263-7030 （代） FAX : 03-3239-2198 公益社団法人 不動産保証協会 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30（全日会館） TEL : 03-3263-7055 （代） FAX : 03-3239-2159 URL http://www.zennichi.or.jp/ 発行人 原嶋 和利 編 集 公益社団法人 全日本不動産協会 公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会 広報委員会 制 作 株式会社 不動産経済研究所 印刷・製本 株式会社 東伸社 ※本誌掲載記事の無断転載を禁じます。 2015.11 月 刊 不 動 産 31 今月号の「地方本部長に聞く」は埼玉県本部と香川県本部です ┃ 香川県 ┃ 川越大師 喜多院 旧金毘羅大芝居 小江戸として風情ある街並みを残す川越にある喜多院 は、 平安初期の天長7（830）年、 淳和天皇の命で円仁（慈覚 大師）が建立した天台宗の寺院。慶長4（1599）年、天海僧 正が第27世住職として入寺し、 寺号を喜多院と改めた。 天海住職時代、喜多院は幕府の厚い庇護を受けて大い に栄え、寛永15（1638）年の火災後の再建時には、江戸城 紅葉山（皇居）から「家光誕生の間」や「春日局化粧の間」 などが移築された。 梅や桜が多く植えられた広い境内には 山門、 鐘楼門、 多宝塔、 慈眼堂、 五百羅漢などがあり、 その多 くが国の重要文化財に指定されている。 写真は、 江戸城の春日局の化粧間を移築したとされる書 院。 書院に続く客殿には、 江戸城から家光誕生の間が移築 されたと言われており、 襖や壁には墨絵が、 天井には彩色 による81枚の花模様の装飾が施されている。 現存する建物の中では日本最古の芝居小屋で、 別名「金 丸座」とも呼ばれる。 江戸時代、 金毘羅宮は多くの参拝者を集め、 門前町では 芝居や相撲などの興行が行われた。 芝居興行のたびに芝居 小屋が建てられていたが、1836（天保7）年に常設の小屋 が完成。江戸、大坂などの歌舞伎の千両役者が舞台を踏 み、 全国的にも知られたが、 明治期以降は映画館などに用 途が変わった。 映画産業の斜陽に伴い廃館し、 長く使われ ていない状態が続いたが、 復元を求める市民運動を経て、 1970（昭和45）年に国の重要文化財として指定を受けた。 2002（平成14）年に、 建物の保存状態と耐震性能につい て調査し、 翌年に「平成の大修復」を開始。 舞台装置の復元 に加えて、 耐震補強を施した結果、 天保時代の造りに近づ けた内装が実現した。 MONTHLY REAL ESTATE ┃ 埼玉県 ┃ 11 ●都市センター ホテル ● JA共済ビル ●砂防会館 青山通り 永田町駅 500円（本体463円） 至国会議事堂 定価 赤坂見附駅 2015 年 11 月 15 日発行 発行所 公益社団法人 全日本不動産協会 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30 全日会館 TEL：03-3263-7030（代） 都バス： （橋 63 系統）バス停 「平河町 2 丁目」（新橋～市ヶ谷～小滝橋車庫間） 和利 中央線・総武線： 「四ッ谷駅」から徒歩 15 分 発行人 原嶋 南北線： 「永田町駅」9 番出口から徒歩 4 分 ●ホテル ルポール麹町 ●全国都市会館 至三宅坂 丸ノ内線・銀座線： 「赤坂見附駅」D 出口（紀尾井町口）から徒歩 7 分 至青山 有楽町線・半蔵門線： 「永田町駅」4 番・5 番出口から徒歩 5 分 平一中央通り 半蔵門駅通り 有楽町線： 「麹町駅」1 番出口から徒歩 3 分 東京FM通り ●厚生会館 ●都道府県会館 至四ッ谷 アクセス 半蔵門駅 ●全日東京会舘 公益社団法人 不動産保証協会 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館） TEL：03-3263-7055（代） FAX：03-3239-2159 ●文藝春秋 ●ホテルニューオータニ 公益社団法人 全日本不動産協会 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町 3-30（全日会館） TEL：03-3263-7030（代） FAX：03-3239-2198 プリンス通り 全日会館 所 在 地 2015 November 新宿通り 麹町駅 発 行 所 公 益 社 団 法 人 全日本 不 動 産 協 会 公益社団法人 不 動 産 保 証 協 会 至皇居 至四ッ谷・新宿 2015 November 至市ヶ谷 1
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