第11回会員対象不動産私募ファンド実態調査

NEW S R ELEASE
A15-199
2016 年 3 月 25 日
一般社団法人不動産証券化協会
第 11 回『会員対象不動産私募ファンド実態調査』（2015 年 12 月）結果について
一般社団法人不動産証券化協会（会長：岩沙弘道三井不動産㈱代表取締役会長）はこの度、
当協会会員を対象に不動産私募ファンドの運用状況に関するアンケート調査を実施しました。
調査の概要および結果は以下の通りです。
【調査概要】
国内不動産私募ファンド市場の実態把握を目的として、当協会正会員および賛助会員
を対象に 2005 年より毎年実施（以下は、第 11 回調査の概要）
調査基準日：2015 年 12 月末
調査時期：2016 年 1 月～2 月
回答社数：65 社（不動産私募ファンドを運用する会員に限る）
調査方法：E メールによる調査票の送付・回収
調査結果のポイント
◆ 運用資産額
当協会の会員が 2015 年 12 月末時点で運用する不動産私募ファンド（私募 REIT を含む）
の資産額は 11 兆 4 千億円となり、1 年前の調査と比べ 1 兆 7 千億円（18%）増加
◆ 運用戦略
インカムリターン重視のコアファンドの割合が 7 割（資産額ベース）を超える
※ コアファンドの割合： 2014 年 63% → 2015 年 72%
◆ 保有物件の用途
物流施設への投資比率が 15%に上昇し（前年 11%）
、商業施設（16%）に迫る
◆ 有利子負債比率（LTV）
レバレッジの低下傾向が継続
※ LTV 50%未満のファンドの割合： 2008 年 11% → 2015 年 40%
調査結果の詳細は次頁以下をご参照ください。
この資料は兜クラブ、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております
＜お問い合わせ先＞
一般社団法人不動産証券化協会広報部
東京都港区赤坂 1-1-14 NOF 溜池ビル 3 階
TEL：03-3505-8001 FAX：03-3505-8007
2016 年 3 月
一般社団法人不動産証券化協会
第 11 回『会員対象不動産私募ファンド実態調査』（2015 年 12 月）集計結果
一般社団法人不動産証券化協会はこの度、会員を対象に不動産私募ファンドの運用状況に関するアンケート
調査を実施しました（調査基準日：2015 年 12 月末、調査期間：2016 年 1～2 月）
。この調査は、国内不動
産私募ファンド市場の実態把握を目的として、当協会の正会員および賛助会員の協力を得て 2005 年から毎年
行っているものです。
調査結果の概要
(1) 当協会の会員が 2015 年 12 月末時点で運用する不動産私募ファンド（私募 REIT を含む）の資産額は
11 兆 4 千億円となり、1 年前の調査と比べ 1 兆 7 千億円（18%）増加
(2) インカムリターン重視のコアファンドの割合が 7 割（資産額ベース）を超える（→ 4 頁）
(3) 物流施設への投資比率が 15%に上昇し（前年 11%）、商業施設（16%）に迫る（→ 6 頁）
(4) レバレッジの低下傾向が継続（LTV 50%未満のファンド：2008 年 11% → 2015 年 40%）
（→ 9 頁）
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------－目次－
概況
…1
スキーム
…5
有利子負債比率
…9
予定運用期間
…2
保有物件の用途
…6
新規・終了ファンド
… 10
物件組入れ方針
…3
保有物件の所在地 … 7
資金調達環境動向指数 … 11
運用戦略
…4
保有物件の形態
参考資料
…8
… 12
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------【１】会員がアセットマネジメントを行う不動産私募ファンドの概況（回答：65 社）
運用資産額： 11 兆 4,211 億円（前年比+18.0%）
※ 2015 年 12 月末時点。原則として取得価格ベース（ただし、鑑定評価額または簿価での回答も可とした）（以下同じ）
→ 運用資産規模別の回答社数（分布）は参考資料（12 頁）参照
16
運用資産額の推移
（兆円）
14
私募ファンド
12
J-REIT（参考）
10
8
6
4
2
13.2
11.8
8.3
6.1
3.4
5.4
6.8
10.8
7.4
10.4
7.6
10.4
7.8
8.3
10.5
9.0
10.3
11.2
12.7
9.7
14.0
11.4
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(56社)
(70社)
(88社)
(94社)
(74社)
(68社)
(68社)
(59社)
(67社)
(63社)
(65社)
-1-
ファンド数の推移
1,000
800
600
400
200
430
790
704
596
689
649
602
653
667
633
667
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1,647
1,608
2013
2014
0
2005
2006
2007
2008
保有物件数の推移
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
2,656
3,665
3,592
3,427
2,963
2,810
2,385
1,971
500
1,979
0
2005
2006
2007
2008
2009
2011
2010
2012
2015
【２】予定運用期間（回答：57 社、493 ファンド）
１年未満
21 ファンド（04.3%）
１年以上３年未満
56 ファンド（11.4%）
３年以上５年未満
103 ファンド（20.9%）
５年以上７年未満
95 ファンド（19.3%）
７年以上
112 ファンド（22.7%）
定めなし・無期限
106 ファンド（21.5%）
4.3
１年未満
11.4
21.5
１年以上３年未満
３年以上５年未満
%
５年以上７年未満
20.9
７年以上
22.7
定めなし・無期限
19.3
100%
80%
60%
［2-1］予定運用期間の推移（ファンド数ベース）
7
20
0%
2
8
22
5
5
9
27
35
40%
20%
2
2
7
7
19
31
46
46
28
31
6
14
7
18
18
7
8
7
29
27
26
19
36
38
23
15
26
24
26
21
32
25
8
11
5
14
14
22
27
23
19
28
21
22
11
4
定めなし・無期限
７年以上
５年以上７年未満
３年以上５年未満
１年以上３年未満
１年未満
17
11
5
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
※ 括弧内は回答
(322)
(538)
(544)
(646)
(461)
(536)
(496)
(401)
(396)
(416)
(493)
ファンド総数
8
2
3
→ 各年の回答状況は参考資料（12 頁）参照
-2-
3
2
7
2
【３】物件組入れ方針（回答：60 社、582 ファンド、9 兆 6,511 億円）
固定型
508 ファンド（87.3%） 7 兆 2,399 億円（75.0%）
追加型
55 ファンド（09.5%） 1 兆 5,568 億円（16.1%）
ブラインド型
19 ファンド（03.3%）
8,544 億円（08.9%）
ブラインド型
8.9
追加型
3.3
9.5
16.1
%
87.3
75.0
固定型
＜内円：ファンド数、外円：資産額＞
※ 固定型：ファンド組成時にすべての組入れ物件が特定され、運用期間中に追加取得されることがないもの
※ 追加型：ファンド組成時に組入れ物件が特定されているが、運用期間中に別途追加取得されることがあるもの
※ ブラインド型：ファンド組成時には組入れ物件が特定されておらず、運用期間中にすべての物件が取得されるもの
100%
［3-1］物件組入れ方針の推移（資産額ベース）
17
80%
30
60%
40%
52
20%
0%
80%
15
10
3
6
6
9
9
10
16
ブラインド型
69
80
87
88
追加型
81
75
2006
2007
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（7.7）
（8.2）
（6.4）
（7.9）
（8.2）
（7.8）
（9.7）
6
4
6
5
5
［3-2］物件組入れ方針の推移（ファンド数ベース）
17
6
15
17
8
18
4
5
20
17
5
6
6
4
3
9
資産額(兆円)
3
ブラインド型
78
2005
(329)
66
※ 括弧内は回答
2009
60%
40%
固定型
※ 2008年以前は該当設問なし
2005
100%
10
10
16
追加型
88
90
90
90
92
87
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
※ 括弧内は回答
(546)
(604)
(575)
(546)
(755)
(564)
(582)
ファンド総数
73
76
78
2006
2007
2008
(513)
(549)
(789)
固定型
20%
0%
→ 各年の回答状況は参考資料（13 頁）参照
-3-
【４】運用戦略（回答：58 社、542 ファンド、8 兆 5,110 億円）
コア
306 ファンド（56.5%）
6 兆 1,279 億円（72.0%）
バリューアッド
114 ファンド（21.0%）
7,948 億円（09.3%）
オポチュニスティック
57 ファンド（10.5%）
6,134 億円（07.2%）
開発型
43 ファンド（07.9%）
8,621 億円（10.1%）
その他
22 ファンド（04.1%）
1,129 億円（01.3%）
その他
開発型
オポチュニスティック
バリューアッド
1.3
10.1
7.2
9.3
7.9
10.5
4.1
%
21.0
56.5
72.0
コア
＜内円：ファンド数、外円：資産額＞
※ コア：ファンドの主要な期待リターンの源泉が、不動産賃貸から生じるインカムリターンであるもの
※ バリューアッド：ファンドの主要な期待リターンの源泉が、不動産賃貸から生じるインカムリターンに加えて、割安に取得した
物件の収益性を高めて不動産価値を増加させることにより得られるキャピタルリターンであるもの
※ オポチュニスティック：ファンドの主要な期待リターンの源泉が、市場動向予測に基づいた不動産の売買によるキャピタルリタ
ーンであるもの
100%
［4-1］運用戦略の推移（資産額ベース）
80%
60%
9
13
18
14
15
10
58
20%
80%
60%
3
19
17
2
4
18
12
6
2
18
10 1
7
9
63
62
65
59
72
63
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（7.4）
（8.2）
（6.9）
（7.3）
（6.9）
（6.9）
（8.5）
9
12
7
14
13
12
8
5
8
6
6
7
6
10
24
26
26
30
25
27
［4-2］運用戦略の推移（ファンド数ベース）
1
30
8
28
19
23
4
10
28
23
16
46
48
55
57
2005
2006
2007
2008
(329)
(370)
(546)
(710)
4
4
開発型
バリューアッド
※ 括弧内は回答
資産額（兆円）
8 4
11
その他
21
開発型
ｵﾎﾟﾁｭﾆｽﾃｨｯｸ
40%
20%
その他
コア
※ 2008年以前は該当設問なし
2005
100%
17
9
4
ｵﾎﾟﾁｭﾆｽﾃｨｯｸ
40%
0%
14
7
56
バリューアッド
54
56
2013
2014
2015
※ 括弧内は回答
(531)
(517)
(542)
ファンド総数
53
48
49
56
2009
2010
2011
2012
(494)
(668)
(558)
(546)
コア
0%
→ 各年の回答状況は参考資料（14 頁）参照
-4-
【５】スキーム（回答：62 社、613 ファンド、9 兆 9,980 億円）
GK-TK（YK-TK） 405 ファンド（66.1%）
4 兆 8,697 億円（48.7%）
特定目的会社
157 ファンド（25.6%）
2 兆 8,687 億円（28.7%）
14 ファンド（02.3%）
1 兆 3,858 億円（13.9%）
KK-TK
8 ファンド（01.3%）
4,988 億円（05.0%）
その他
29 ファンド（04.7%）
3,750 億円（03.8%）
私募 REIT
その他
KK-TK
5.0
私募REIT
3.8
1.34.7
2.3
13.9
25.6
%
48.7
GK-TK
66.1
（YK-TK）
28.7
特定目的会社
＜内円：ファンド数、外円：資産額＞
※ GK-TK（YK-TK）：合同会社－匿名組合（有限会社－匿名組合）
※ 私募 REIT：非上場オープンエンド型不動産投資法人
※ KK-TK：株式会社－匿名組合
100%
［5-1］スキームの推移（資産額ベース）
4
80%
5
14
60%
29
49
20%
※ 2014年以前は該当設問なし
0%
2005
80%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
特定目的会社
GK(YK)-TK
2015
※ 括弧内は回答
(10.0)
資産額(兆円)
［5-2］スキームの推移（ファンド数ベース）
3
11
1
10
2
19
3
2
20
2
20
2
1
19
3
1
1
5
20
3
25
2
1
24
3
1
1
23
4
3 2 4
25
1 2 5
26
その他
KK－TK
60%
40%
KK－TK
私募REIT
40%
100%
その他
85
私募REIT
69
74
76
77
74
70
70
71
67
66
20%
特定目的会社
GK(YK)-TK
0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（329）
（483）
（667）
（810）
（585）
（635）
（607）
（614）
（628）
（574）
（613）
→ 各年の回答状況は参考資料（15 頁）参照
-5-
※ 括弧内は回答
ファンド総数
【６】保有物件の用途（回答：60 社、1,609 物件、9 兆 6,145 億円）
オフィス
338 物件（21.0%） 4 兆 8,590 億円（50.5%）
住宅
668 物件（41.5%） 1 兆 0,080 億円（10.5%）
商業施設
218 物件（13.5%） 1 兆 5,263 億円（15.9%）
物流施設
186 物件（11.6%） 1 兆 4,752 億円（15.3%）
ホテル
73 物件（04.5%）
ヘルスケア
45 物件（02.8%）
その他
81 物件（05.0%）
ヘルスケア
15.3
2,806 億円（02.9%）
その他
5.0
4.5
2.8 21.0
11.6
%
13.5
15.9
商業施設
735 億円（00.8%）※ 老人ホーム、シニア住宅、病院など
0.8
4.1 2.9
ホテル
物流施設
3,920 億円（04.1%）
50.5 オフィス
41.5
10.5
住宅
＜内円：物件数、外円：資産額＞
100%
80%
60%
［6-1］保有物件用途の推移（資産額ベース）
12
4
9
12
9
5
13
3
15
18
7
8
12
7
8
12
2
4
7
18
23
15
15
12
47
49
50
4
3
7
6
3
3
4
2
5
19
19
20
13
13
12
55
56
3
3
7
3
17
10
4
11
1
4
3
15
17
16
11
10
52
51
1
4
ヘルスケア
ホテル
物流施設
40%
20%
56
45
商業施設
59
58
住宅
オフィス
0%
100%
80%
60%
※ 括弧内は回答
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（4.2）
（6.1）
（8.4）
（10.6）
（8.8）
（9.1）
（7.4）
（8.5）
（8.4）
（7.9）
（9.6）
5
7
8
4
7
6
5
19
10
2
16
34
36
39
［6-2］保有物件用途の推移（物件数ベース）
8
5
6
2
49
40%
20%
その他
18
3
8
2
41
15
4
9
2
12
5
12
2
10
7
4
15
4
4
4
17
5
16
35
2
4
7
4
3
12
17
14
37
42
3
5
資産額(兆円)
その他
ヘルスケア
ホテル
物流施設
46
42
30
30
30
29
32
25
21
オフィス
※ 括弧内は回答
38
住宅
30
28
23
27
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(2,241)
(3,022)
(3,358)
(3,287)
(2,545)
(2,654)
(1,922)
(1,798)
(1,382)
(1,464)
(1,609)
0%
→ 各年の回答状況および J-REIT との比較は参考資料（16 頁、18 頁）参照
-6-
商業施設
物件数の合計
【７】保有物件の所在地（回答：60 社、1,549 物件、9 兆 5,915 億円）
東京 23 区
674 物件（43.5%）
5 兆 8,849 億円（61.4%）
関東（23 区除く） 324 物件（20.9%）
1 兆 9,879 億円（20.7%）
北海道・東北
－地域区分－
※ 茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京（23 区除く）、神奈川
73 物件（04.7%）
1,927 億円（02.0%）
※ 北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島
北陸・中部
107 物件（06.9%）
3,231 億円（03.4%）
※ 新潟、富山、石川、福井、山梨、長野、岐阜、静岡、愛知
近畿
258 物件（16.7%）
9,175 億円（09.6%）
※ 滋賀、京都、奈良、三重、和歌山、大阪、兵庫
中国・四国
41 物件（02.6%）
808 億円（00.8%）
九州・沖縄
72 物件（04.6%）
2,047 億円（02.1%）
近畿
3.4
2.0
北海道・東北
関東
20.7
(23区除く)
9.6
0.8
2.1
4.6
2.6
16.7
%
6.9
4.7
※ 福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄
九州・沖縄
中国・四国
北陸・中部
※ 鳥取、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、愛媛、高知
43.5
61.4
20.9
東京23区
＜内円：物件数、外円：資産額＞
100%
80%
［7-1］保有物件所在地の推移（資産額ベース）
3
11
6
14
1
2
0
3
19
60%
40%
3
14
6
3
14
1
5
3
17
4
12
5
20
1
3
4
15
5
19
1
3
4
12
6
17
1
3
3
10
6
20
1
3
2
9
5
16
2
6
4
16
0
2
1
2
2
8
3
1
2
2
10
3
1
2
21
26
近畿
64
57
55
56
69
66
57
57
53
北海道・東北
61
58
関東(23区除く)
東京23区
0%
80%
60%
2005
2006
2007
（2.8）
（4.6）
2008
2009
（7.1）（10.4）（8.5）
6
11
4
4
3
24
6
13
3
7
7
26
48
6
5
17
7
11
12
5
17
2
6
7
18
44
8
19
3
※ 括弧内は回答
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（8.5）
（7.3）
（7.4）
（8.0）
（7.7）
（9.6）
7
6
5
5
5
5
［7-2］保有物件所在地の推移（物件数ベース）
40%
20%
中国・四国
北陸・中部
20%
100%
九州・沖縄
17
7
8
10
8
16
14
39
41
4
14
2
9
7
17
15
2
13
6
5
17
8
6
16
3
15
3
17
7
5
7
5
22
21
3
資産額(兆円)
九州・沖縄
中国・四国
近畿
北陸・中部
北海道・東北
44
50
48
44
44
39
42
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(1,366)
(2,531)
(3,113)
(2,852)
(2,334)
(2,347)
(1,791)
(1,653)
(1,319)
(1,386)
(1,549)
関東(23区除く)
東京23区
0%
→ 各年の回答状況および J-REIT との比較は参考資料（17 頁、18 頁）参照
-7-
※ 括弧内は回答
物件数の合計
【８】保有物件の形態（回答：61 社、1,677 物件、10 兆 2,908 億円）
信託受益権
1,419 物件（84.6%）
現物不動産
8 兆 4,774 億円（82.4%）
258 物件（15.4%） 1 兆 8,134 億円（17.6%）
現物不動産
17.6
15.4
%
84.6
82.4
信託受益権
＜内円：物件数、外円：資産額＞
100%
［8-1］保有物件形態の推移（資産額ベース）
10
11
80%
18
15
17
14
15
13
15
16
18
60%
40%
現物不動産
90
89
2005
（4.8）
82
85
83
86
85
87
85
84
82
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（4.6）
（5.8）
（9.1）
（8.8）
（9.7）
（8.3）
（8.7）
（8.6）
（8.3）
(10.3)
14
14
15
13
12
15
信託受益権
20%
0%
100%
資産額(兆円)
［8-2］保有物件形態の推移（物件数ベース）
9
80%
24
21
14
13
60%
40%
※ 括弧内は回答
現物不動産
91
76
79
86
87
86
86
85
87
88
85
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
(2,076)
(1,889)
(3,384)
(3,149)
(2,500)
(2,703)
(2,019)
(1,797)
(1,516)
(1,528)
(1,677)
信託受益権
20%
0%
→ 各年の回答状況は参考資料（19 頁）参照
-8-
※ 括弧内は回答
物件数の合計
【９】有利子負債比率（LTV）（回答：55 社、487 ファンド）
100%
80%
0% (フルエクイティ)
71 ファンド（14.6%）
30%未満
34 ファンド（07.0%）
30%～50%未満
89 ファンド（18.3%）
50%～60%未満
81 ファンド（16.6%）
60%～70%未満
113 ファンド（23.2%）
70%～80%未満
55 ファンド（11.3%）
80%以上
44 ファンド（09.0%）
20%
0%
0%（ﾌﾙｴｸｲﾃｨ）
14.6
30%未満
11.3
30%～50%未満
7.0
50%～60%未満
%
23.2
60%～70%未満
18.3
70%～80%未満
80%以上
16.6
［9-1］有利子負債比率（LTV）の推移（ファンド数ベース）
9
19
25
37
40
60%
40%
9.0
38
31
18
18
33
29
31
30
15
21
22
17
18
28
21
18
13
6
14
19
13
7
2
19
20
9
11
80%以上
23
60%～70%未満
18
17
50%～60%未満
12
3
13
4
18
19
19
15
16
14
16
14
20
15
18
70%～80%未満
30%～50%未満
27
30
5
10
4
10
3
11
7
11
9
5
10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
※ 括弧内は回答
(317)
(436)
(524)
(692)
(466)
(508)
(438)
(457)
(468)
(449)
(487)
ファンド総数
11
2
16
7
30%未満
0%（ﾌﾙｴｸｲﾃｨ）
※ 2005年から2008年の「30%~50%未満」は「50%未満」に読み替え。2010年以前は「0%(ﾌﾙｴｸｲﾃｨ)」の選択肢を設けていない。
→ 各年の回答状況は参考資料（20 頁）参照
-9-
【10】新規組成ファンド
2015 年に新たに組成したファンド
2.5 （兆円）
1 兆 5,587 億円（48 社）
（ファンド） 250
204
2.0
資産額
160
ファンド数
1.5
109
103
1.0
1.7
0.5
0.0
172 ファンド
0.9
設問なし
2005
1.6
51
62
57
0.7
0.6
0.6
1.3
134
1.0
144
172
150
1.6
1.6
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（40社）
（49社）
（44社）
（19社）
（24社）
（23社）
（30社）
（35社）
（42社）
（48社）
【11】終了ファンド
192 ファンド（46 社）
250
200
150
107
50
0
192
186
100
設問なし
2005
145
126
96
73
38
57
67
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
（51社）
（70社）
（75社）
（22社）
（26社）
（25社）
（30社）
（32社）
（42社）
（46社）
- 10 -
100
50
0
2006
2015 年に保有物件をすべて売却したファンド
200
【12】資金調達環境動向指数（ＤＩ）
（回答：64 社）
ファイナンス難易度
100
容易
80
リファイナンス
60
新規借入れ
← 普通
40
30
エクイティ調達
20
0
70
76
67
59
47
2
82
69
62
38
6
42
42
22
8
-12
→困難
-20
-40
-61
-60
-77
-80
-80
-100
2005
2006
2007
2008
-25
-28
-66
-70
-67
-66
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
(見通し)
下落・長期化
100
←不変
20
借入れコスト・期間（１年前からの変化）
80
60
借入れコスト
40
借入れ期間
36
12
2
0
55
46
27
19
73
65
上昇・短期化
→
37
39
2013
2014
58
16
9
27
-20
-40
-25
-60
-64
-80
-79
-100
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2015
2016
(見通し)
回答：64社
＜リファイナンスの難易度＞
2015年12月
＜借入れコスト（金利・手数料）の１年前からの変化＞
2016年12月（見通し）
2015年12月
回答：64社
2016年12月（見通し）
困難
普通
容易
困難
普通
容易
上昇
不変
下落
上昇
不変
下落
回答社数
0社
21 社
43 社
0社
37 社
27 社
回答社数
0社
27 社
37 社
4社
46 社
14 社
構成比
0%
33%
67%
0%
58%
42%
構成比
0%
42%
58%
6%
72%
22%
67 % ポイント
ＤＩ
42 % ポイント
回答：64社
＜新規借入れの難易度＞
普通
容易
困難
普通
容易
回答社数
0社
19 社
45 社
0社
37 社
27 社
構成比
0%
30%
70%
0%
58%
42%
70 % ポイント
16 % ポイント
2015年12月
2016年12月（見通し）
短期化
不変
長期化
短期化
不変
回答社数
0社
47 社
17 社
1社
56 社
7社
構成比
0%
73%
27%
2%
88%
11%
42 % ポイント
ＤＩ
27 % ポイント
長期化
9 % ポイント
回答：64社
＜エクイティ調達の難易度＞
2015年12月
2016年12月（見通し）
＜ＤＩの算出方法＞
リファイナンス、新規借入れ、エクイティ調達：「容易」－「困難」
困難
普通
容易
困難
普通
容易
回答社数
3社
44 社
17 社
5社
49 社
10 社
借入れコスト：「下落」－「上昇」
構成比
5%
69%
27%
8%
77%
16%
借入れ期間：「長期化」－「短期化」
ＤＩ
回答：64社
＜借入れ期間の１年前からの変化＞
2016年12月（見通し）
2015年12月
困難
ＤＩ
58 % ポイント
ＤＩ
22 % ポイント
8 % ポイント
※「」内は回答社数構成比
- 11 -
参考資料
参考資料
◇ 各年の回答数値を掲載しています。
◇ 年により、また同じ年でも設問により回答社数が異なることにご注意ください。
［参考 1-1］運用資産規模別の回答社数（第 11 回調査、1 社当たりの平均値 1,757 億円、中央値 970 億円）
5,000 億円以上
06 社（09.2%）計 4 兆 6,229 億円（40.5%）
4,000 億円台
03 社（04.6%）計 1 兆 3,124 億円（11.5%）
3,000 億円台
04 社（06.2%）計 1 兆 3,488 億円（11.8%）
2,000 億円台
03 社（04.6%）計
1,000 億円台
15 社（23.1%）計 2 兆 1,922 億円（19.2%）
500 億円以上 1,000 億円未満
10 社（15.4%）計
7,638 億円（06.7%）
100 億円以上 0,500 億円未満
16 社（24.6%）計
4,326 億円（03.8%）
100 億円未満
08 社（12.3%）計
418 億円（00.4%）
合計
65 社（.100%）
7,066 億円（06.2%）
11 兆 4,211 億円（.100%）
［参考 2-1］予定運用期間（ファンド数）
（→ 2 頁参照）
700
600
500
400
300
200
100
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6
25
13
43
29
36
35
31
27
58
106
７年以上
21
11
28
46
65
98
142
109
103
111
112
５年以上７年未満
65
42
48
124
85
103
130
95
103
116
95
３年以上５年未満
114
121
146
199
167
203
105
128
100
90
103
１年以上３年未満
89
246
249
200
107
81
70
31
43
31
56
１年未満
27
93
60
34
8
15
14
7
20
10
21
回答合計
322
538
544
646
461
536
496
401
396
416
493
定めなし・無期限
- 12 -
参考資料
［参考 3-1］物件組入れ方針（資産額、単位：億円）（→ 3 頁参照）
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
ブラインド型
13,427
13,314
6,447
7,913
5,209
6,983
8,544
追加型
23,267
12,113
6,397
2,485
4,639
7,811
15,568
固定型
40,045
56,252
51,523
68,528
71,951
63,271
72,399
回答合計
76,738
81,678
64,367
78,926
81,799
78,064
96,511
［参考 3-2］物件組入れ方針（ファンド数）
（→ 3 頁参照）
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
ブラインド型
57
33
45
31
30
31
23
33
42
18
19
追加型
56
79
101
159
91
39
34
21
35
29
55
固定型
216
401
403
599
425
534
518
492
678
517
508
回答合計
329
513
549
789
546
604
575
546
755
564
582
- 13 -
参考資料
［参考 4-1］運用戦略（資産額、単位：億円）（→ 4 頁参照）
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
2005
2006
2007
2008
その他
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
6,914
10,849
9,397
2,094
1,663
1,383
1,129
6,833
11,527
7,995
8,621
開発型
ｵﾎﾟﾁｭﾆｽﾃｨｯｸ
13,701
11,554
4,780
3,032
2,532
4,190
6,134
バリューアッド
10,847
8,103
11,891
13,641
12,431
12,240
7,948
コア
42,920
51,077
43,258
47,739
40,569
43,656
61,279
回答合計
74,382
81,583
69,326
73,339
68,722
69,464
85,110
［参考 4-2］運用戦略（ファンド数）
（→ 4 頁参照）
800
700
600
500
400
300
200
100
0
その他
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
4
28
20
31
42
44
73
42
34
19
22
30
34
31
43
開発型
ｵﾎﾟﾁｭﾆｽﾃｨｯｸ
100
105
102
74
59
95
69
41
36
50
57
75
58
125
200
117
175
146
163
131
138
114
コア
150
179
299
405
276
354
270
270
296
279
306
回答合計
329
370
546
710
494
668
558
546
531
517
542
バリューアッド
- 14 -
参考資料
［参考 5-1］スキーム（資産額、単位：億円）（→ 5 頁参照）
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
その他
3,750
KK－TK
4,988
私募REIT
13,858
特定目的会社
28,687
GK-TK（YK－TK）
48,697
回答合計
99,980
［参考 5-2］スキーム（ファンド数）
（→ 5 頁参照）
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
その他
3
11
16
17
18
33
20
21
24
22
29
KK－TK
9
47
23
15
8
8
6
10
7
19
8
私募REIT
0
0
0
0
0
1
2
5
5
9
14
37
93
132
166
110
126
152
147
146
142
157
GK-TK（YK－TK）
280
332
496
612
449
467
427
431
446
382
405
回答合計
329
483
667
810
585
635
607
614
628
574
613
特定目的会社
- 15 -
参考資料
［参考 6-1］保有物件の用途（資産額、単位：億円）（→ 6 頁参照）
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
その他
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
5,170
5,183
10,431
7,716
3,693
2,389
4,454
1,645
2,650
3,322
2,806
256
850
735
ヘルスケア
ホテル
1,625
1,874
5,782
2,210
3,210
3,123
2,617
2,516
2,903
2,959
3,920
物流施設
3,736
3,070
6,394
8,801
6,452
6,269
2,370
4,427
6,128
8,784
14,752
商業施設
5,104
7,904
10,155
19,452
20,247
17,673
14,185
16,857
14,325
13,297
15,263
住宅
7,318
8,815
12,325
15,696
10,230
11,592
9,412
10,512
8,470
8,645
10,080
オフィス
18,822
33,855
39,215
52,506
44,499
49,857
41,288
48,826
49,318
40,677
48,590
回答合計
41,774
60,700
84,302
106,381
88,330
90,903
74,325
84,783
84,049
78,534
96,145
［参考 6-2］保有物件の用途（物件数）（→ 6 頁参照）
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
その他
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
184
532
499
390
263
137
201
137
99
89
81
25
59
45
ヘルスケア
ホテル
45
72
74
72
99
99
81
74
51
49
73
物流施設
105
86
144
156
180
182
32
79
69
101
186
商業施設
140
246
307
405
385
497
299
304
221
250
218
1,091
1,254
1,559
1,384
853
945
742
689
477
547
668
オフィス
676
832
775
880
765
794
567
515
440
369
338
回答合計
2,241
3,022
3,358
3,287
2,545
2,654
1,922
1,798
1,382
1,464
1,609
住宅
- 16 -
参考資料
［参考 7-1］保有物件の所在地（資産額、単位：億円）
（→ 7 頁参照）
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
九州・沖縄
844
1,325
2,076
3,651
3,733
3,042
2,116
1,673
1,509
1,737
2,047
中国・四国
172
211
614
808
940
974
526
359
801
802
808
近畿
2,979
6,225
9,951
12,585
12,673
10,217
7,607
6,503
4,926
6,442
9,175
北陸・中部
1,656
2,841
3,534
5,294
4,141
5,074
4,513
3,498
3,065
2,182
3,231
482
1,486
2,366
2,769
2,545
2,730
1,993
1,749
1,388
1,534
1,927
3,818
8,594
11,910
20,471
15,763
14,565
14,534
11,560
13,262
19,749
19,879
東京23区
17,987
25,326
40,231
58,346
45,294
48,140
41,818
48,740
55,517
44,418
58,849
回答合計
27,937
46,007
70,682
103,924
85,088
84,742
73,107
74,082
80,468
76,864
95,915
北海道・東北
関東(23区除く)
［参考 7-2］保有物件の所在地（物件数）
（→ 7 頁参照）
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
九州・沖縄
82
144
184
156
181
169
106
88
69
66
72
中国・四国
47
77
152
47
69
85
34
31
41
39
41
149
320
529
488
432
395
258
251
174
212
258
北陸・中部
54
179
232
185
173
231
160
124
81
91
107
北海道・東北
60
168
342
212
189
180
128
104
72
67
73
322
662
381
510
376
318
313
268
218
299
324
東京23区
652
981
1,293
1,254
914
969
792
787
664
612
674
回答合計
1,366
2,531
3,113
2,852
2,334
2,347
1,791
1,653
1,319
1,386
1,549
近畿
関東(23区除く)
- 17 -
参考資料
［参考 6-3］保有物件の用途（J-REIT との比較、資産額ベースの構成比率、2015 年 12 月末）
（→ 6 頁参照）
私募ファンド
51
Ｊ－ＲＥＩＴ
10
10%
20%
オフィス
15
17
47
0%
16
30%
住宅
40%
商業施設
50%
物流施設
20
60%
70%
ホテル
4 1 3
10
80%
ヘルスケア
4 11
90%
100%
その他
［参考 7-3］保有物件の所在地（J-REIT との比較、資産額ベースの構成比率、2015 年 12 月末）
（→ 7 頁参照）
私募ファンド
61
Ｊ－ＲＥＩＴ
21
54
0%
10%
東京23区
20%
30%
関東(23区除く)
19
40%
北海道・東北
- 18 -
50%
60%
北陸・中部
3
70%
近畿
2 3
4
13
80%
中国・四国
10
90%
九州・沖縄
12
1 4
100%
参考資料
［参考 8-1］保有物件の形態（資産額、単位：億円）（→ 8 頁参照）
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
現物不動産
4,618
4,938
10,513
13,303
14,751
13,148
12,465
11,542
12,697
13,615
18,134
信託受益権
43,810
40,926
47,844
77,583
73,593
83,375
70,590
75,617
73,638
69,852
84,774
回答合計
48,428
45,864
58,357
90,886
88,344
96,523
83,055
87,158
86,335
83,467
102,908
［参考 8-2］保有物件の形態（物件数）（→ 8 頁参照）
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
現物不動産
180
445
704
455
326
380
291
276
195
188
258
信託受益権
1,896
1,444
2,680
2,694
2,174
2,323
1,728
1,521
1,321
1,340
1,419
回答合計
2,076
1,889
3,384
3,149
2,500
2,703
2,019
1,797
1,516
1,528
1,677
- 19 -
参考資料
［参考 9-1］有利子負債比率（LTV）
（ファンド数）（→ 9 頁参照）
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
29
83
129
122
83
76
92
99
76
62
44
70%～80%未満
117
173
164
229
135
103
74
80
73
61
55
60%～70%未満
121
117
156
213
138
140
94
81
93
82
113
50%～60%未満
17
19
18
50
40
65
57
64
68
79
81
30%～50%未満
33
44
57
78
24
29
32
52
56
60
89
46
95
7
9
14
18
34
82
72
88
87
71
438
457
468
449
487
80%以上
30%未満
0%（ﾌﾙｴｸｲﾃｨ）
回答合計
317
436
524
692
466
508
※ 2005年から2008年の「30%~50%未満」は「50%未満」に読み替え。2010年以前は「0%(ﾌﾙｴｸｲﾃｨ)」の選択肢を設けていない。
一般社団法人不動産証券化協会
TEL: 03-3505-8001
www.ares.or.jp
- 20 -

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