証券コード：8803 2016年3月期第2四半期 決算説明会 HEIWA REAL ESTATE CO., LTD. 2015.11.11 目次 2. 2016年3月期第2四半期 業績動向 1. 「中長期経営計画」の進捗 中長期経営計画 重点戦略 P.4 2016年3月期第2四半期 連結業績 P.23 日本橋兜町再活性化プロジェクト P.5 セグメント別状況 ～賃貸事業～ P.24 日本橋兜町再開発を手掛ける背景 P.6 セグメント別状況 ～不動産ソリューション事業～ P.25 日本橋兜町 街づくり対象エリア P.7 バランスシートの状況① 有利子負債の状況 P.26 国家戦略特区の活用による金融機能整備 P.8 バランスシートの状況② 資産の状況 P.27 日本橋兜町における金融機能整備のコンセプト P.9 金融機能整備イメージ・開発スケジュール P.10 3. 2016年3月期 業績予想 日本橋兜町地区における先行取組み P.11 2016年3月期 連結業績予想 P.29 日本橋兜町再開発 全体イメージ P.12 セグメント別予想 ～賃貸事業～ P.30 ビル賃貸事業のブラッシュアップ P.13 セグメント別予想 ～不動産ソリューション事業～ P.31 ポートフォリオの入替実績 P.14 配当政策および経営指標 ビル賃貸事業の収益構成 P.15 ビル賃貸資産のエリア別運用状況 P.16 リートAM事業等フィービジネスの拡大 P.17 不動産ソリューション事業の利益構造 P.18 不動産ソリューション事業の保有資産 P.19 住宅開発プロジェクト P.20 今後の計数目標（連結）および長期目標 P.21 P.32 4. 参考情報 空室率および賃料単価の推移 P.34 コーポレート・ガバナンスの状況 P.35 株式の状況 P.36 株価情報 P.37 【ご注意】 当資料には、当社の将来の計画、業績見通しに関わる記載があります。これは現時点において入手可能な情報に基づいて当社が計画・予想した ものであり、事業環境の変化などによって異なる結果になることがあります。万が一この情報に基づいて被った損害については弊社および情報提 供者は一切の責任を負いませんのでご承知おきください。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 2 １. 「中長期経営計画」の進捗 2015年3月期～2024年3月期 over the “NEXT DECADE” － 平和不動産のこれからの10年 － （2014年4月30日公表） 中長期経営計画 重点戦略 街づくりが幕を開ける5年間（2014年度～2019年度） “再開発プロジェクトの推進”と“ビル賃貸事業等の収益基盤強化” を両輪に事業を推進します。 1. 日本橋兜町再活性化プロジェクト 2. ビル賃貸事業のブラッシュアップ 3. リートAM事業等フィービジネスの拡大 体制の強化と財務規律の維持 重点戦略の遂行に適した組織体制を構築するとともに、 再開発を推進するに足りる財務体質の維持向上を図ります。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 4 １．日本橋兜町再活性化プロジェクト 日本橋兜町再活性化に向けたリーディング・アクションを推進し、 地域、証券業界、共同事業者等と協調しつつ、 再開発第1期プロジェクトの竣工を目指す。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 5 日本橋兜町再開発を手掛ける背景 HEIWA History 証券・金融マーケットの根幹を担う「証券取引所」その施設の提供を原点として創立 約７０年にわたる東京証券取引所ビル運営のノウハウ 原点 運営 東京証券取引所・大阪証券取引所・名古屋証券取引所の開発実績 開発 ＪＰＸをはじめ、証券・金融関連団体との長年に渡る交流 交流 飛躍 1984/10 2004/12 2007/8 HEIWA Record 2020 そして兜町茅場町へ Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 66 日本橋兜町 街づくり対象エリア 日証館 COREDO日本橋 日本取引所グループ 東京証券取引所 街づくり対象エリア 東京証券会館 • 街づくり対象エリア面積は、約100,000㎡ • 東京駅や羽田・成田の両国際空港への交通アクセスが良好なエリア • 地下鉄5路線が利用可。東京駅へも徒歩圏の好立地 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 7 国家戦略特区の活用による金融機能整備 東京都は、政府や民間事業者と「東京国際金融センター」競争力強化を実現するための プロジェクトを組成（平和不動産もプロジェクトメンバーとして参画）。 大手町地区から兜町地区までのエリアを、「東京国際金融センター」構想を支える金融軸 （Tokyo Financial Street）として打ち出し、官民連携により様々な金融機能を整備。 金融軸上に位置するプロジェクトについて、安倍政権下での新たなスキームである 「国家戦略特区」を活用して、金融機能をスピーディーに整備。 ： 国家戦略特区プロジェクト 常盤橋 国際金融・ビジネス交流、 国際観光・情報発信、 高度防災等の拠点整備 大手町 ビジネス交流、MICE機能の 強化に資する多目的ホール、 宿泊等の国際交流施設の整備 日証館 日本取引所グループ 東京証券取引所 COREDO日本橋 八重洲 アクセスを強化する大規模バスター 東京駅 ミナルの整備、国際医療施設、 国際ビジネス交流等の拠点整備 兜町 資産運用業者等の起業支援、 投資家と企業の交流支援機能 導入等による拠点整備 東京証券会館 有楽町 周辺施設と連携した MICE機能等の拡充による 国際ビジネス・観光拠点の整備 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 8 日本橋兜町における金融機能整備のコンセプト 日本橋兜町の強み • 日本橋兜町地区には、日本取引所グループや日本証券業協会 をはじめとして、様々な証券関連諸機能が集積。 • 東京証券取引所を中心として、日本橋兜町から様々なマーケッ ト情報が発信され、多くの投資家や上場企業が兜町に来訪。 （年間6万人の見学者・投資家の来訪、約3,500社の上場企業 の決算発表やIR説明会等） 【参考】日本橋兜町の主要な証券関連諸機能の集積状況 • 日本取引所グループ（ＪＰＸ） • 東京証券取引所 • 大阪取引所 • 投資信託協会 日本橋兜町 街づくり対象エリア 日証館 • 大手金融機関が集積する大手町・日本橋との近接性、東京駅 や羽田空港への好アクセス。 日本取引所グループ 東京証券取引所 日本橋兜町における金融機能整備のコンセプト 投資家と企業の対話・交流促進拠点の整備 • 日本証券業協会 • 日本投資顧問業協会 • 日本証券アナリスト協会 • 日本証券経済研究所 • 日本証券金融 • 証券保管振替機構 東京証券会館 資産運用を中心とした金融ベンチャー企業等の発展支援 主として外国人をターゲットとした高度金融人材の受入促進 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 9 金融機能整備イメージ・開発スケジュール ■先行2PJにおける金融機能整備イメージ 投資家と企業の対話・交流促進拠点の整備 資産運用を中心とした金融ベンチャー企業等の発展支援 ■具体的取組機能案 １．新興資産運用業者等の集積施設 ２．金融インキュベーション施設 ３．バックオフィス・プラットフォーム施設 ４．金融人材育成施設 ■具体的取組機能案 １．投資家と企業の対話・交流施設 ２．金融・経営ナレッジ育成支援施設 ３．会社情報・投資情報発信スタジオ 兜町プロジェクト 想定延床面積（全体） 30,000㎡～40,000㎡ 茅場町プロジェクト 想定延床面積（全体） 30,000㎡～40,000㎡ オフィス オフィス 金融資本市場ライブラリー 資産運用業者オフィス IRセンター 資産運用業者等のスタートアップ支援拠点 新興資産運用業者向けスモールオフィス バックオフィス業務等受託機能 情報発信 エントランス 店舗等 セミナーホール 飲食店舗・駐車場 情報発信 エントランス 店舗等 金融人材育成施設 飲食店舗・駐車場 ※各施設の内容及び各街区で整備する施設や規模等は、検討途中段階であり、 今後関係者協議により具体化していきます。 ■先行2PJ開発スケジュール 2014 2015 2016 2017 ●「日本橋兜町街づくりビジョン」策定（2014/5） ●国家戦略特区・構成員に平和不動産が選定（2014/9） ●東京国際金融センター構想「ビジネス交流拠点の活性化」分科会へ平和不動産参加（2014/11～） ●「投資と成長が生まれる街づくり協議会」中間提言公表（2015/4） ●国家戦略特区の都市再生プロジェクトに追加（2015/6） ●都市計画決定予定（2016年中） 2020 ●2020年竣工予定 ※上記スケジュールは現時点での想定であり、詳細検討・各種協議の状況により変更することがあります。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 10 日本橋兜町地区における先行取組み 【目的】 ・ターゲット層（資産運用業者等）とのネットワークの強化（交流促進・人脈形成）を図る ・ネットワーク形成の機会を兜町で提供することにより、将来的な兜町への集積を目論む ・証券諸団体等の連携・協業体制の強化 ・街の活性化・賑わいの演出による再開発プロジェクトの情報発信 ■「交流促進拠点」の先行整備 日本橋兜町街づくり対象エリア内での遊休資産を活用し、先行2PJに先駆けて整備を実施予定。 ■施設概要 機能：カフェ＋多目的ビジネスラウンジ 時期：来春（2016年3月目途） 場所：東京証券会館 1F 【活動イメージ】 ・新興資産運用業者の投資家向けセミナー ・企業と投資家の交流・IR活動 ・証券諸団体等の投資家向け啓蒙活動・企業家支援 ･･･etc. ■メディアへの情報発信 日本橋兜町地区の歴史・資産を活用し、地域の魅力を外部へ発信 【メディア掲載情報】 ・「オイコノミア」（NHK Eテレ） ・「兜町みらい散歩」（日経CNBC） Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 11 日本橋兜町再開発 全体イメージ 街づくり対象エリア 1ｓｔステージ （2014年度～2023年度） 第1期 （2014年度～2020年） 2ｎｄステージ （2024年度～） 第2期 （2020年～2023年度） 日証館 街づくりビジョン 2～3ブロックを開発 床面積8万㎡～10万㎡ 先行２プロジェクト 兜町PJ 茅場町PJ 2～3ブロックを開発 床面積10万㎡～12万㎡ 後続プロジェクト候補 東京証券取引所ビル ② ①東京証券会館街区 茅場町PJ ②兜町第１平和ビル街区 東京証券会館 ① 兜町PJ ③茅場町一丁目平和ビル街区 茅場町駅 永代通り ③ 金融機能整備コンセプト 投資家と企業の対話・交流促進拠点の整備 資産運用を中心とした金融ベンチャー企業等の発展支援 主として外国人をターゲットとした 高度金融人材の受入促進 ：当社グループ保有資産 ：先行2ｐｊ以後のプロジェクト候補種地 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 12 ２．ビル賃貸事業のブラッシュアップ 賃貸事業資産の入替え、資産拡大を推進するとともに、 収益性の改善に注力し、 再開発推進の足腰となる収益基盤をより強固なものとする。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 13 ポートフォリオの入替実績 取得資産 茅場町第2平和ビル 兜町第4平和ビル 茅場町ブロードスクエア 栄センタービル KDX浜町ビル 所在地 東京都中央区 東京都中央区 東京都中央区 名古屋市中区 東京都中央区 延床面積 3,375.83㎡ 2,105.18㎡ 5,895.69㎡ 7,337.43㎡ 4,241.86㎡ 竣工年月 1991年9月 2001年10月 1992年1月 1995年3月 1993年9月 取得年月 2013年12月 2014年3月 2014年12月 2015年2月 2015年3月 物件外観 エリア：東京都心3区、支店至近への集中 ポートフォリオの 入替え 用途：オフィスを中心 利回り、含み損益は売却資産から改善 取得価格総額：143億円 NOI利回り（対簿価）：5.0% 売却価格総額：144億円 NOI利回り（対簿価）：4.6% 売却資産 代官山アドレス・ディセ 、プロムナード ミオポルト3棟 （女子学生会館） 名古屋丸の内平和ビル 天神三丁目平和ビル 、貸地 所在地 東京都渋谷区 東京都世田谷区他 名古屋市中区 福岡市中央区 延床面積 7,430.97㎡（2棟合計） 4,648.85㎡（3棟合計） 11,412.07㎡ 9,167.35㎡ 竣工年月 2000年8月 1991年3月～1994年3月 1982年1月 1999年4月 売却年月 2014年3月 2015年7月 2015年7月 2015年8月 ※面積は当社持分 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 14 ビル賃貸事業の収益構成 ビル賃貸収益（88億円）の地域別割合（2015年4月~2015年9月） 【仙台・札幌エリア】 【大阪エリア】 札幌 15% 7% 45% 11% 仙台 【福岡エリア】 22% 【東京エリア】 名古屋 広島 福岡 東京 大阪 東京 【名古屋エリア】 ビル賃貸収益（88億円）用途別割合 （2015年4月～2015年9月） 19% 大阪 仙台・札幌 13% 2% 17% 6% 商業 その他 41% 32% 62% 取引所 福岡 賃貸可能面積（37.8万㎡）の地域別割合 （2015年9月末時点） 8% オフィス 名古屋 東京 大阪 名古屋 福岡 仙台・札幌 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 15 ビル賃貸資産のエリア別運用状況 （単位：百万円） 東京エリア 大阪エリア 6,000 8.0% 5,000 名古屋エリア 6,000 8.0% 5,000 6.0% 4,000 3,000 4.0% 2,000 - 3,000 4.0% 2,000 営業収益 15/3期 NOI 16/3期（予想） 0.0% - NOI利回り（右軸） 8.0% 5,000 6.0% 4,000 14/3期 15/3期 NOI 16/3期（予想） 0.0% 3,000 4.0% 2,000 6,000 8.0% 営業収益 6.0% 0.0% 3,000 4.0% NOI利回り（右軸） 0.0% NOI利回り（右軸） 16,000 8.0% 12,000 6.0% 8,000 4.0% 6,000 2.0% - NOI 16/3期（予想） 10,000 1,000 16/3期（予想） 15/3期 14,000 5,000 2.0% 1,000 NOI 14/3期 全国 2,000 営業収益 - NOI利回り（右軸） 4,000 15/3期 2.0% 1,000 仙台・札幌エリア 6,000 14/3期 4.0% 2,000 営業収益 福岡エリア - 3,000 2.0% 1,000 14/3期 6.0% 4,000 2.0% 1,000 8.0% 5,000 6.0% 4,000 6,000 4,000 2.0% 2,000 14/3期 営業収益 15/3期 NOI 16/3期（予想） 0.0% NOI利回り（右軸） - 14/3期 営業収益 15/3期 NOI 16/3期（予想） 0.0% NOI利回り（右軸） ※「東京」および「全国」からは東証ビル、先行2プロジェクト街区内の資産を除いております。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 16 ３．リートAM事業等フィービジネスの拡大 平和不動産リート投資法人のスポンサーとして、 平和不動産アセットマネジメントの受託資産の拡大と質の向上をサポートするなど、 フィービジネスによる収益の拡大を図る。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 17 不動産ソリューション事業の利益構造 平和不動産リート投資法人の成長により、 不動産ソリューション事業の利益が安定的に推移 2015/3期 2016/3期（予想） セグメント利益（住宅開発除く）：1,659百万円 セグメント利益（住宅開発除く）：1,600百万円 8% 8% 32% 15% 8% 28% 27% 17% 28% 29% 安定的利益 マネジメントフィー 賃貸利益 仲介手数料 投資口分配金 キャピタルゲイン マネジメントフィー 賃貸利益 仲介手数料 投資口分配金 キャピタルゲイン Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 18 不動産ソリューション事業の保有資産 西新橋TSビル 新宿フロントタワー ローズシティ東札幌 ケンジントン マンション関内 ヤマニビル 所在地 東京都港区 東京都新宿区 札幌市白石区 横浜市中区 中央区銀座 延床面積 8,712.92㎡ 13,946.86㎡ 7,245.35㎡ 2,919.15㎡ 1,200.78㎡ 竣工年月 1992年8月 2011年5月 2008年3月 2006年12月 2004年2月 取得年月 2006年9月 2007年5月 2013年1月 2011年9月 2014年12月 2015年3月 2015年8月 物件外観 ※面積は当社グループ持分 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 19 住宅開発プロジェクト 厳選したマンション分譲に加え、 リートへの供給も視野に入れた賃貸マンション開発に着手 一般分譲用 （共同事業） 賃貸マンション HF田端レジデンス （仮称）墨田区緑1丁目 プロジェクト エアーズガーデン新浦安 Coming soon 所在地 東京都北区 東京都墨田区 千葉県浦安市 構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建 鉄筋コンクリート造地上12階建 鉄筋コンクリート造 地上9階建、14階建 総戸数 56戸 66戸 222戸（プロジェクト全体） 竣工時期 2015年12月（予定） 2017年3月（予定） Ｉ期：2016年2月（予定） Ⅱ期：2016年7月（予定） 引渡・売却時期 2017年3月期（予定） 2018年3月期（予定） Ｉ期：2016年3月期（予定） Ⅱ期：2017年3月期（予定） Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 20 今後の計数目標（連結）および長期目標 2015年3月期 85億円（実績） 連結営業利益 74億円※ 65億円（実績） 連結経常利益 50億円※ 2016年3月期 2017年3月期 70億円（予想） 69億円※ 72億円※ 50億円（予想） 47億円※ 50億円※ 1.8倍※ 1.7倍※ 1.8倍（実績） D/Eレシオ 1.9倍※ ※2014 年4月30 日公表数値 2017年3月期から成長軌道を描き “NEXT DECADE”終期には連結営業利益100億円台へ Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 21 ２. 2016年3月期 第2四半期 業績動向 2016年3月期第2四半期 連結業績 東京証券取引所ビルの賃料減額を名古屋丸の内平和ビルの売却益等により一部カバーしたものの、 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業におけるマンション分譲の売上を下期に予定しているため、営業利益・経常利益は減益 ポートフォリオ入替に伴う固定資産売却損等を一部計上したものの、特別損失が大幅に減少したことにより、 四半期純利益は増益 2014.9期 2015.9期 前年比額 前年比率 （%） 通期予想※に対する 達成率（%） 売上高（百万円） 17,312 17,150 △162 △0.9 44.5 賃貸事業 9,732 12,049 +2,316 +23.8 66.6 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業 6,368 4,030 △2,337 △36.7 22.4 その他事業 1,211 1,069 △141 △11.7 44.6 営業利益（百万円） 4,554 4,172 △381 △8.4 59.6 4,109 4,054 △55 △1.3 62.4 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業 859 649 △209 △24.4 40.6 その他事業 101 51 △50 △49.3 25.8 全社・消去 △516 △583 △66 － － 経常利益（百万円） 3,577 3,363 △213 △6.0 67.3 特別利益（百万円） － － － － － 1,019 277 △742 △72.8 － 1,534 2,150 +615 +40.1 79.6 賃貸事業 特別損失（百万円） 親会社株主に帰属する 四半期純利益（百万円） ※2015年4月30日公表数値 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 23 セグメント別状況 ～賃貸事業～ たな卸資産として計上していた名古屋丸の内平和ビルを売却したため、増収 セグメント利益では、東証ビルの賃料減額を、名古屋丸の内平和ビルの売却益、前期に取得した資産 および新築ビルの収益貢献により吸収 前期取得ビル･新築ビル・新規入居等による増収： 約7億円 茅場町ブロードスクエア、栄センタービル、KDX浜町ビル、 丸善名古屋本店ビル等の貢献 ビル売上高：27億円 東京証券取引所ビル賃料減額・ビル売却･テナント退去等による 減収： 約10億円 2013.3期 2014.3期 2015.3期 2015.9期 空室率〔ビル〕 1.9 2.2 4.2（※1） 2.7（※2） 空室率〔住宅〕 2.8 3.1 2.7 4.3 ※1 再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率：3.1% ※2 茅場町共同ビルは除外している。 再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率：1.7% 売上高（百万円） 営業利益（百万円） 5,000 14,000 12,000 10,000 （%） 11,519 4,000 3,895 3,829 9,182 3,000 8,000 6,000 2,000 4,000 1,000 2,000 550 214 529 225 0 0 ビル 住宅 2014.9期 ビル 住宅 2015.9期 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 24 セグメント別状況 ～不動産ソリューション事業～ 前年同期にフラージュ押上66戸の売上を計上していたため、減収減益 マネジメントフィーは平和不動産リート投資法人の資産規模拡大により安定的に推移 2013.3期 マンション 売上戸数（戸） 193 売上高（百万円） 800 674 3,110 2,697 2015.3期 28 2015.9期 67 － 営業利益（百万円） 4,000 3,000 2014.3期 723 600 2,815 400 2,000 184 200 1,000 550 553 0 0 304 360 マネジメント 開発不動産 仲介手数料 フィー 収益等 5 住宅開発 △73 △200 不動産開発※ 住宅開発 ※マネジメントフィー、開発不動産収益等、 2014.9期 2015.9期 仲介手数料の合計 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 25 バランスシートの状況① 有利子負債の状況 （財務基盤強化の継続） D/Eレシオ 1.98倍 D/Eレシオ 1.76倍 短期 101億円 NET負債 1,473億円 手元資金 230億円 長期 1,248億円 社債 353億円 D/Eレシオ 1.77倍 短期 66億円 NET負債 1,511億円 長期 1,304億円 手元資金113億円 社債 254億円 短期 115億円 NET負債 1,478億円 手元資金158億円 長期 1,209億円 社債 312億円 有利子負債 2014.3期末 1,703億円 2015.3期末 1,624億円 2015.9期末 1,636億円 NET負債 1,473億円 1,511億円 1,478億円 859億円 922億円 925億円 純資産 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 26 バランスシートの状況② 資産の状況 資産の状況 ビル賃貸 23億円 ビル賃貸 24億円 住宅賃貸 8億円 棚卸資産 197億円 住宅賃貸 8億円 棚卸資産 170億円 住宅開発 22億円 住宅開発 20億円 固定資産 2,274億円 ビル賃貸 1,952億円 ビル賃貸 2,049億円 住宅開発 32億円 不動産開発 104億円 固定資産 2,241億円 ビル賃貸 2,042 億円 住宅賃貸 106億円 住宅賃貸 108億円 不動産開発 121億円 2014.3期末 棚卸資産 145億円 不動産開発 115億円 不動産開発 144億円 固定資産 2,182億円 住宅賃貸 8億円 住宅賃貸 81億円 不動産開発 118億円 2015.3期末 不動産開発 117億円 2015.9期末 注： 管理部門に属する資産など、記載した事業に直接関係しない資産の額は除いている。 棚卸資産には｢営業出資｣も含めている。 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 27 ３. 2016年3月期 業績予想 2016年3月期 連結業績予想 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業における物件売却の増加等により増収 東京証券取引所ビルの賃料減額等により営業利益、経常利益は減益 ポートフォリオ入替に伴う固定資産売却損等を一部計上するものの、特別損失の大幅減により、 当期純利益は増益 2015.3期 売上高（百万円） 2016.3期 予想 前期比額 前期比率 （%） 34,347 38,500 +4,152 +12.1 賃貸事業 19,365 18,100 △1,265 △6.5 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業 12,668 18,000 +5,331 +42.1 2,313 2,400 +86 +3.7 8,548 7,000 △1,548 △18.1 賃貸事業 7,616 6,500 △1,116 △14.7 不動産ｿﾘｭｰｼｮﾝ事業 1,795 1,600 △195 △10.9 222 200 △22 △10.1 △1,085 △1,300 △214 － 6,568 5,000 △1,568 △23.9 2,495 2,700 +204 +8.2 その他事業 営業利益（百万円） その他事業 全社・消去 経常利益（百万円） 親会社株主に帰属する 当期純利益（百万円） （参考） 2017.3期 中計目標 7,200 5,000 2016年3月期を業績の底とし、2017年3月期以降の中長期的な成長基盤を構築 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 29 セグメント別予想 ～賃貸事業～ ビル取得・新築ビル竣工・新規入居等による増収：約11億円 東京証券取引所ビルの賃料減額：12億円 テナント退出・ビル売却等による減収：約10億円（うち除却したビルの減収：約2億円） 2015.3期 売上高（百万円） 2016.3期 予想 前期比額 前期比率（%） 19,365 18,100 △1,265 △6.5 ビル 18,365 17,300 △1,065 △5.8 住宅 999 800 △199 △20.0 7,616 6,500 △1,116 △14.7 ビル 7,274 6,250 △1,024 △14.1 住宅 341 250 △91 △26.8 空室率〔ビル〕 （%） 4.2%（※1） 3%台（※2） － － 空室率〔住宅〕 （%） 2.7% 2%台 － － 営業利益（百万円） ※1 再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率は3.1% ※2 再開発関連の貸止め部分等を除外した空室率は1%台 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 30 セグメント別予想 ～不動産ソリューション事業～ 平和不動産アセットマネジメントの安定的マネジメントフィー収入増加 ＊前期ブリッジファンドからのマネジメントフィー1.2億円を計上 開発不動産収益は物件売却の増収を見込むも、売却益は減益 エアーズガーデン新浦安41戸の売上計上を見込む ＊2017年3月期に47戸の売上計上予定 ※戸数は当社シェア 2015.3期 売上高（百万円） 2016.3期 予想 前期比額 前期比率（%） 12,668 18,000 +5,331 +42.1 マネジメントフィー 1,237 1,150 △87 △7.1 開発不動産収益等 7,897 14,300 +6,402 +81.1 667 650 △17 △2.6 2,865 1,900 △965 △33.7 1,795 1,600 △195 △10.9 1,659 1,600 △59 △3.6 136 0 △136 △100.0 仲介手数料 住宅開発 営業利益（百万円） 不動産開発※ 住宅開発 ※マネジメントフィー、開発不動産収益等、仲介手数料の合計 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 31 配当政策および経営指標 １．配当について 2012.3期 １株当たり当期純利益（円） １株当たり配当金（円） 配当性向（％） 2013.3期 2014.3期 2015.3期 2016.3期 （予想） 10.3 [51.4] 61.5 72.7 62.5 67.6 4 [20] 4.4 [22] 22 22 22 38.8 35.8 30.3 35.2 32.5 企業価値を増大させるために必要となる内部留保の重要性を考慮しつつ、中長期的な連結配当性向の水準を30%程度とすることを目標 2012年10月1日付で、株式併合（5株⇒1株）を実施していることから、比較しやすいように次のように記載しております。 ・1株当たり当期純利益⇒2012.3期欄には株式併合があったものとした数値を［ ］内に記載しております。 ・1株当たり配当金⇒ 2012.3期と2013.3期の各期首に併合があったものとした数値を［ ］ 内に、併合がなかったとした数値を［ ］外に記載 しております なお、2013.3期の配当金支払額は、中間2円/株（併合前）、期末12円/株（併合後）であります。 ２．経営指標 2012.3期 2013.3期 2014.3期 2015.3期 ROE（%） 2.8 3.1 3.4 2.8 D／Eレシオ（倍） 2.6 2.2 2.0 1.8 24.3 26.7 29.0 31.0 自己資本比率（%） Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 32 ４. 参考情報 空室率および賃料単価の推移 空室率および賃料単価の推移 10.0% 9.2% 8.8% 9.0% 再開発関連の貸止め等を 除いた空室率 当社全物件：1.7％ 当社首都圏：1.0％ 9.0% 20,000 6.7% 7.0% 6.1% 6.0% 4.5% 4.4% 4.0% 2.7% 1.4% 0.3% 2007.3 ※１ ※２ ※３ ※４ 3.3% 2.9% 4.2% 2.0% 1.0% 0.0% 15,000 5.3% 5.0% 2.0% 25,000 8.6% 8.0% 3.0% （円） 1.5% 1.9% 1.9% 2.7% 0.6% 1.7% 1.4% 1.5% 1.1% 10,000 2.2% 1.4% 0.7% 3.8% 5,000 1.8% 0 2008.3 2009.3 2010.3 2011.3 2012.3 2013.3 2014.3 2015.3 （賃料）マーケット都心5区 （賃料）当社全物件 （賃料）当社首都圏 （空室率）マーケット都心5区 （空室率）当社全物件 （空室率）当社首都圏 当社のビル賃貸事業資産を対象（不動産ソリューション事業の資産を除く） マーケット空室率および賃料単価：三鬼商事㈱オフィスデータより 当社賃料単価（大型商業施設物件を除く）：期末月の賃貸収入を期末月の貸付面積で除して算出 茅場町共同ビルは空室率の算定の分母分子から除いております。 2015.9 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 34 コーポレート・ガバナンスの状況（2015年9月末現在） 株主総会 株主総会 選任 選任 会計監査人 選任・解任 監査役会（4名） 連携 社内監査役1名 選任 社外監査役3名※ 監査 監査 ※うち独立監査役は2名 報告 指示 執行役員会 代表取締役 報告 選定・監督 提言 指示 報告 執行役員（7名） 指示 経営会議 選定 報酬委員会 取締役会（7名） 社内取締役4名 うち うち 業務執行取締役4名 独立取締役2名 選定・監督 内 部 監 査 部 社外取締役3名 報告 各事業部門 内部監査 ・企画総務部 ・法務室 ・財務部 ・開発企画部 ・街づくり推進室 ・不動産営業部 ・不動産ソリューション部 ・プロパティマネジメント部 ・投資と成長が生まれる街づくり協議会事務局室 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 35 株式の状況 ■上場証券取引所 （2015年9月末現在） ■株価比較チャート（2015/5/1を100とし2015/11/6まで） ：東京１部、名古屋１部、札幌、福岡 ■：当社、■：TOPIX（不動産） ■発行可能株式総数 ： 110,000,000株 ■発行済株式総数 ： 40,059,996株 ■株主数 ： 27,330名 ■株価 ： 1,501円 （2015年11月6日） ■所有者別株式数分布状況 ■大株主 株主名 証券会社, 3.18% その他の 法人, 18.96% 個人・その 他, 28.19% 株式数合計 40,059千株 外国法人等, 23.49% 金融機関, 26.18% 持株数（千株） 持株比率（%） 三菱地所株式会社 4,274 10.67 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 3,149 7.86 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 1,765 4.41 CHASE MANHATTAN BANK GTS CLIENTS ACCOUNT ESCROW 1,130 2.82 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 843 2.11 CBNY DFA INTL SMALL CAP VALUE PORTFOLIO 750 1.87 MISAKI ENGAGEMENT MASTER FUND 705 1.76 大成建設株式会社 532 1.33 STATE STREET BANK ＡＮＤ TRUST COMPANY 505223 510 1.28 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9） 479 1.20 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 36 株価情報 ■株価比較チャート（2015/5/1を100とし2015/11/6まで） 2015/11/6時点：1,501円 ＰＢＲ：0.65倍 ■：当社、■：TOPIX（不動産）、■：日経平均 2015/9/4 日経225 除外公表 Copyright © 2015 HEIWA REAL ESTATE CO.,LTD All Rights Reserved . 37
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