建築コスト情報の標準化・統合化に関する調査研究（平成26年度）
参
事
寺川 鏡
総括主席研究員
岩松 準
主席研究員
内田 修
主席研究員
寺島 有一
主席研究員
小池 光宏
1 調査研究の目的と概要
本研究では、建築事業における各段階（企画、設計、積算、施工、保全）で用いられるコスト情
報を分析し、標準化・統合化することによって、“川上から川下までの建築コスト情報の活用”を促
進することを目的としている。
平成24年度は、英国 RICS の新測定指針 NRM1（初版）の抄訳を実施した。併せて、英国会計
基準の建築事業への適用、調達手法の背景、多様な建設契約手法について取りまとめを行った。
平成25年度は、NRM１（第2版）～2を対象とし、主に NRM2の下訳を実施した。また、併せて英
国の旧積算基準である SMM7 1と NRM2との比較を行った。
平成26年度は、下訳を実施した NRM2の精読を行い、その中で英国における積算業務あるいは
契 約 行 為 における特 色 について議 論 し、考 察 を行 った。また、併 せて草 案 が発 表 されていた
NRM3の下訳を進めた。
なお、本報告においては、NRM2：306頁のうち120頁分の抄訳を行ったものから、その特色を抜
粋している。特色部分の紹介に当たっては、日本語訳文よりも英語文のままの方が理解しやすい
個所も多いと想定し、2～3行ごとを目安に、英語原文、日本語仮訳の順で NRM2の内容を記載し
ている。また、抜粋部分の章番号は NRM2の本文によるものである。
2 英国 RICS の新測定指針 NRM の概要
NRM１（初版）は、RICS によって2009年3月に出版され、英国連邦において広く採用されることと
なった。その後、2012年4月に第2版が発行され、NRM2も同時に発行された。NRM１第2版、NRM2
共に2013年1月から適用された。NRM３は2014年1月の発行で適用は2015年1月からとなってい
る。
各冊子の分量は SMM７の190頁に対し、NRM では、概算手法の詳述により、NRM１：394頁、
NRM2：306頁、NRM3：554頁と大幅に増加している。
NRM1～3のタイトルは次のようになっている。
NRM1：建築工事のためのコスト見積りとコスト計画指針
NRM2：建築工事の詳細な測定
NRM3：建築の維持管理業務のためのコスト見積りとコスト計画指針
1
SMM は英国の統一基準として 1922 年に初版が発行され、その後第 7 版まで改訂された。SMM７は 1988 年
から英国において 25 年に渡って使用されてきた積算基準である。
97
新築及び改修工事に関しては NRM1、維持管理に関しては NRM3で扱っており、それぞれの詳
細な測定に関しては NRM2で扱う構成となっている。
3 NRM２の特色
3．1 プレリミナリーズ
NRM２で定義しているプレリミナリーズには、現場事務所の設立、仮設、警備、現場管理、保険
などの費用が計上されている (2.7.1) 。ただし、一般管理費と利益、既存建物への補償は別計上とな
っている (2.11.2、2.12.1) 。我が国の積算項目に当てはめると、共通仮設費、現場管理費に相当する
内容が含まれている。また、元請契約用と専門工事契約用とに分かれて定義されており、項目は
ほぼ一致したものとなっている。ただし、分量には大きな差があり、元請用が50頁、専門工事用が
20頁となっている。
-----------------------------------------------------------------------------2.7.1 For the most part, preliminaries are the cost of administering a project and providing
plant, site staff, facilities site-based services, and other items not included in the rates for
measured works.
2.7.1ほとんどの場合、プレリミナリーズは、事業の管理、及び設備供給、現場従業員、現場事務所役務の
提供、それから直接工事費の比率に含まれない、他の項目のコストです。
2.11.2 When required, overheads and profit can be treated as two separate cost items; namely,
‘overheads’ and ‘profit’.
2.11.2必要な場合には、一般管理費と利益は、2つの別々のコスト項目として扱うことができます。それは、
‘一般管理費’と‘利益’です。
2.12.1 Credits are normally only applicable where the building project comprises the
refurbishment or rehabilitation of an existing building, or demolition works.
2.12.1補償は通常、建築事業に、既存の建物の改修や修復又は解体工事を含む場合のみ適用されます。
-----------------------------------------------------------------------------3．2 測定不能な業務（work）
具体的な項目は、表形式の測定手法に従って測定されるが、その手法では測定及び説明でき
ない項目は「暫定合計」(Provisional sums)として取り扱われる。その暫定合計は、更に「定義済」の
ものと「未定義」のものとに区別されている。定義済のものとしては、水道・ガス・電気などのいわゆる
負担金工事が該当する。未定義のものには、工事着手後に露見するような残存リスクが該当すると
考えられる。
-----------------------------------------------------------------------------2.9 Non-measurable works
2.9 測定不能な業務
2.9.1 Provisional sums:
2.9.1 暫定合計：
2.9.1.1 Where building components/items cannot be measured and described in accordance
with the tabulated rules of measurement they shall be given as a ‘provisional sum’ and
identified as either ‘defined work’ or ‘undefined work’ as appropriate.
2.9.1.1表形式の測定手法に準拠して測定し、説明することができない建築部材/項目は、‘暫定合計’と
して与えられ、必要に応じて‘定義業務’又は‘未定義業務’のいずれかとして識別されなければなりません。
2.9.1.2 A provisional sum for defined work is a sum provided for work that is not completely
designed but for which the following information shall be provided:
2.9.1.2定義業務の暫定合計は、完全には設計されていないが、次の情報が提供されるべき業務のため
98
の合計です。
(1) the nature and construction of the work;
(2) a statement of how and where the work is fixed to the building and what other work is to
be fixed thereto;
(3) a quantity or quantities which indicate the scope and extent of the work; and
(4) any specific limitations identified.
（1）工事の性質と建設;
（2）どのようにかつどこで建物への工事が確定されるか、及びそこに確定される他の工事の内容
（3）工事の範囲や程度を示す量
（4）具体的に確認された制限事項
2.9.1.3 Where provisional sums are given for defined work, the contractor will be deemed to
have made due allowance in his or her programming, planning and pricing preliminaries.
2.9.1.3定義業務に暫定合計が与えられている場合、受注者は、自社の内容、計画とプレリミナリーズ値
入れによって適正な手当をしたものとみなされます。
2.9.1.4 Where any aspect of the information required by paragraph 2.9.1.2 above cannot be
given, work shall be described as an ‘undefined’ provisional sum. Where provisional sums are
given for undefined work, the contractor will be deemed not to have made any allowance in
programming, planning and pricing preliminaries.
2.9.1.4上記2.9.1.2で、必要な情報全てを与えることができない場合は、業務は‘未定義’の暫定合計とし
て記載しなければなりません。暫定合計が、未定義業務に与えられている場合、受注者は、内容、計画と
プレリミナリーズにおいて全ては手当てしていないものとみなされます。
2.9.1.5 Any provisional sum given for defined work that does not comprise the information
required under 2.9.1.2 above shall be construed as a provisional sum for undefined work;
irrespective that it was given in the BQ as a provisional sum for defined work.
2.9.1.5上記2.9.1.2の下で必要な情報を含んでいない、定義業務のために与えられた全ての暫定合計は、
未定義業務のための暫定合計として解釈されます。それは定義業務のための暫定合計として BQ に与え
られているかどうかには関わりません。
2.9.1.6 Provisional sums shall be exclusive of overheads and profit. Separate provision is to
be made in the BQ for overheads and profit.
2.9.1.6暫定合計では、一般管理費と利益は除外されていなければなりません。個々の規定は、一般管理
費と利益のための BQ に記載されています。
-----------------------------------------------------------------------------3．3 受注者の設計業務
受注者は建物の個別部品において設計責任を取る必要があり、その業務は「受注者の設計業
務」として識別されている。受注者の設計業務として識別されていない業務については、発注者に
責任があるものとみなされている。そして、この業務は「受注者設計割当」(Contractor Designed
Portion (CDP))と呼ばれている。これは、我が国における施工図とは違った意味で存在し、受注者
側の責任分担が特に重要視されているものと考えられる。
-----------------------------------------------------------------------------2.9.2 Contractor designed works:
2.9.2受注者の設計業務
2.9.2.1 Contractor designed works include any works that require the contractor to
undertake its design, whether directly or via a subcontractor. The employer shall be deemed
responsible for works not clearly identified as contractor designed works.
2.9.2.1受注者の設計業務は、直接又は下請けを経由して、その設計を請け負う受注者が必要とする全
ての作業が含まれています。発注者は、受注者の設計業務としてはっきりとは識別されていない作業に、
責任をもつものとみなされます。
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2.9.2.2 Contractor designed work is sometimes referred to as the ‘Contractor Designed
Portion (CDP)’.
2.9.2.2受注者の設計業務は、時として‘受注者設計割当（CDP）’と呼ばれています。
2.9.2.3 Where the contractor is required to take responsibility for the design of discrete parts
of the building, such as piled foundations, windows, pre-cast concrete components, roof
trusses and/or mechanical and electrical engineering services, the work items shall be
identified as ‘contractor designed works’.
2.9.2.3受注者は、杭基礎、窓、プレキャストコンクリート部品、屋根トラス及び/又は機械的及び電気的な
設備など、建物の個別部品の設計の責任を取る必要があり 、作業項目は、次による‘受注者の設計業務’
として識別されます。
2.9.2.4 The method of quantifying contractor designed work is dependent on the nature of the work.
2.9.2.4受注者の設計業務を定量化する方法は、業務の性質に依存しています。
2.9.2.5 Where contractor designed works can be measured and described in accordance with the
tabulated rules of measurement (e.g. windows and pre-cast concrete components), the
performance objectives or criteria that the contractor will be required to meet are to be clearly
defined by way of a preamble to the work items that comprise the contractor designed works.
2.9.2.5受注者の設計業務が、表形式の測定手法（例えば、窓及びプレキャストコンクリートの部品）に準
拠して測定して記述することができる場合は、受注者が満たすために必要とされる性能目標や基準を、受
注者の設計業務を構成する作業項目の前文にて、明確に定義しなければなりません。
Detailed documents defining the performance objectives and/or criteria to be met are to be
incorporated as an annex to the bill of quantities (BQ) and clearly cross-referenced in the preamble.
満たすべき性能目標及び/又は基準を定める詳細な文書は、数量明細書（BQ）の付録として組み込まれ、
明確に前文と相互参照される必要があります。
2.9.2.6 Where contractor designed works comprise a complete element or works package (e.g.
the entire mechanical and electrical engineering services for the building), the works are to
be measured and described as one or more item.
2.9.2.6受注者の設計業務が、完結する部位や専門工事（例えば、ビル用など全体の機械的及び電気的
な設備）を含んでいる場合、業務は、1つ以上の項目として測定され、記載されなければなりません。
The number of items is at the discretion of the quantity surveyor/cost manager but must be
sufficient to provide an analysis of the price of the contractor designed works. In the case of
elemental BQ, the basis of analysis will be the elements defined in NRM 1: Order of cost
estimating and cost planning for capital building works .
項目数は、QS/コストマネージャーの裁量であるが、受注者の設計業務の価格の分析を提供するのに十
分でなければなりません。部位別 BQ の例では、分析の基礎は、NRM 1で定義されている要素になります。
2.9.2.8 Contractor designed works shall be deemed to include all costs in connection with
design, design management, and design and construction risks in connection with contractor
designed works. Moreover, the contractor will be deemed to have made due allowance in his
programming and planning for all design works in connection with contractor designed works.
2.9.2.8受注者の設計業務は、設計、設計管理に関連した全てのコスト、及び受注者の設計業務に関連
した設計·施工リスクを含むとみなされます。また、受注者は受注者の設計業務に関連する全ての設計業
務において自社の内容と計画に正当な手当をしたものとみなされます。
-----------------------------------------------------------------------------3．4 リスク
事業のリスクはどの時点でも発生し得ると認識されており、リスク対応はその原因と影響が明確に
なってから独立して行われるべきとされている。そして顕在化したリスクは、受注者か発注者の負担、
又は双方で分担する方式が定義されている。リスクの負担は受注者、発注者ともリスク調整費にて
手 当 されるが、受 注 者 のリスク調 整 費 は、一 般 管 理 費 及 び 利 益 とは別 に扱 うこととされている
100
(2.10.2.5) 。リスクに関しては、他の項目よりも多くの記述があり、リスク発生時におけるトラブルを事前
に回避する意図が強く伺える。
-----------------------------------------------------------------------------2.9.3 Risks:
2.9.3リスク：
The method of dealing with the employer’s residual risks when preparing bill of quantities
(BQ) is addressed in paragraph 2.10.
数量明細書（BQ）を作成する際の発注者の残余リスクに対処する方法は章2.10で説明しています。
2.9.4 Works to be carried out by statutory undertakers
2.9.4法定事業者が行う作業
2.9.4.1 Works that are required to be carried out by a statutory undertaker are to be given as a
‘provisional sum’, with the scope of works to be executed by the statutory undertaker described.
2.9.4.1法定事業者が行う必要がある作業は、法定事業者が実施する工事範囲内で、‘暫定合計’として
指定されていなければなりません。
2.9.4.2 The contractor is to be deemed to have made due allowance in his programming,
planning and pricing preliminaries for all general attendance on statutory undertakers.
2.9.4.2受注者は、法定事業における全ての一般的な立ち合いのためのコストを、自社の内容、計画とプ
レリミナリーズにより手当をしたものとみなされます。
2.9.4.3 Provisional sums for work to be carried out by statutory undertakers are to be
exclusive of overheads and profit. Separate provision shall be made in the BQ for overheads
and profit (refer to paragraph 2.11 for further information).
2.9.4.3法定事業者が実施する工事の暫定合計では、一般管理費と利益を除きます。個別の条項は、一
般管理費と利益のための BQ に記載されています （詳細は、章2.11参照）。
2.10 Risks
2.10リスク
2.10.1 Risks generally:
2.10.1一般リスク：
2.10.1.1 Every building project involves risks and the proper management of risk saves time
and money.
2.10.1.1全ての建築事業は、リスクを伴い、リスクの適切な管理は、時間とお金を節約できます。
Risks can occur at any point of a building project and it is essential that they are identified,
assessed, monitored and controlled appropriately and effectively.
リスクは、建築事業のどの時点でも発生する可能性があり、そのリスクは、特定、評価、監視、適切かつ効
果的に制御されていることが不可欠です。
2.10.1.2 At the time of preparing a bill of quantities, a quantified schedule of works, or other
quantity-based documents, whether for a complete building project or discrete works package,
there will still be a number of risks remaining to be managed by the employer and his or her
project team – this is called the employer’s residual risk exposure (or residual risks).
2.10.1.2数量明細書、作業の測定表（施工計画表）、又は他の数量書類を準備する際には、建築事業一
式又は個別の専門工事に関わらず、発注者やそのプロジェクトチームが管理しても、まだ多くのリスクが残
っています。- これは発注者の残存リスク顕在化（又は残存リスク）と呼ばれています。
A risk response should only be decided after its possible causes and effects have been
considered and fully understood. It will take the form of one or more of the following:
リスク対応は、その考えられる原因と影響が認められ、十分に理解された後のみにだけ決定すべきです。
なお、以下の一つ以上の形態をとります。
+ risk transfer to the contractor;
+ risk sharing by both employer and contractor;
+ risk retention by the employer.
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+受注者へのリスク移転;
+発注者と受注者の双方によるリスク分担；
+発注者によるリスク保有。
2.10.1.3 Risks that can be designed out or avoided should have been addressed by this stage
of the design development process. However, if time does not permit these risks to be
designed out or properly dealt with, they will need to be dealt with using one of the above risk
response strategies.
2.10.1.3除外又は回避できるリスクは、実施設計過程のこの段階で対処されている必要があります。しかし、
時間的に、除外や適切な扱いが間に合わない場合は、上記のリスク対応戦略のいずれかを適用する必要
があります。
2.10.2 Risk transfer to the contractor:
2.10.2受注者へのリスク移転：
2.10.2.1 The object of transferring risk is to pass the responsibility to another party able to
control it better. If the risk materialises, the consequences are carried by the other party.
2.10.2.1リスクを移転する目的は、それをよりよく制御することができる他の当事者に責任を渡すことです。
リスクが具現化した場合、その結果は、他の当事者が負担します。
2.10.2.2 Whenever a risk is transferred there is usually a premium to be paid (effectively the
contractor’s valuation of the cost of the risk). Risk transfer will usually give the employer
price/cost certainty for that aspect of the works.
2.10.2.2リスクは移転されても、支払うべきプレミアムは通常発生します（リスクコストの効果的な受注者側
の評価額にて）。リスク移転は、通常の業務上、発注者の価格/コストに確実性を与えます。
However, in return for price/cost certainty, the employer is required to pay the risk premium
to the contractor, irrespective of whether the risk transferred does or does not materialise.
しかし、リスクが移転されるか具体化しないかにかかわらず、発注者は、価格/コストの確実性と引き換えに、
受注者にリスクプレミアムを支払う必要があります。
2.10.2.3 Risks that the contractor is required to manage, should they materialise, are to be
fully described so that it is transparent what risk the contractor is required to manage, and
what the extent of services and/or works the employer is paying for.
2.10.2.3 受注者が管理する必要があり、具体化する必要があるリスクは、十分に説明されるべきであり、そ
うすると、受注者が管理するリスク、及び、発注者が払っている役務及び/又は業務の範囲が明白になります。
Risks to be transferred to the contractor are to be listed in the BQ under the heading
‘schedule of construction risks’. A template for a ‘schedule of construction risks’ is in
Appendix F of these rules.
受注者に移転されるリスクは、「建設リスクの表」の見出しの下、BQ に一覧表示されます。 「建設リスクの
表」の様式は、この規則の付録 F にあります。
2.10.2.4 The contractor will be deemed to have made due allowance in his risk allowances for
programming, planning and pricing preliminaries.
2.10.2.4受注者は、内容、計画とプレリミナリーズにおいて、自社のリスク調整費により手当てしたものとみ
なされます。
2.10.2.5 Risk allowances inserted by the contractor shall be exclusive of overheads and profit.
Separate provision should be made in the BQ for overheads and profit.
2.10.2.5受注者によって計上されたリスク調整費は、一般管理費と利益を含んではなりません。個々の規
定は、一般管理費と利益のための BQ に記載されています。
2.10.3 Risk sharing by both employer and contractor:
2.10.3 発注者と受注者の双方によるリスク分担：
2.10.3.1 Risk sharing occurs when a risk is not entirely transferred and some elements of it
are retained by the employer. It is important that both the employer and the contractor know
the value of the portion of the risk for which they are responsible.
2.10.3.1リスクが完全に移転されず、リスクの一部が発注者に残る場合に、リスク分担が発生します。発注
者と契約者の両者が、負担するリスクの部分の評価を知ることが重要です。
The objective should be to improve control and to reduce or limit the cost of the risk to the
employer, should it materialise.
102
その目的は、発注者に、リスクのコントロールを向上させ、リスクのコストを削減又は制限し、リスクを具体化
することです。
2.10.3.2 The method of dealing with risks that are to be shared by both employer and
contractor will normally be dealt with using ‘provisional quantities’ with the pricing risk
being taken by the contractor and the quantification risk being taken by the employer.
2.10.3.2発注者と受注者の双方で分担するリスク対処方法は、通常、受注者による値入れリスク、発注者
による数量リスクとともに、‘暫定量’を使用して取り扱われます。
2.10.4 Risk retention by the employer:
2.10.4発注者によるリスク保有：
2.10.4.1 Where risks are to be retained by the employer, the applicable risk allowances
included in the cost plan will be retained and managed by the employer or, if empowered by
the employer, the project team.
2.10.4.1リスクが発注者に保持される場合、コスト計画に含まれる当該リスク調整費は発注者又は権限を
与えられたプロジェクトチームによって保持され、管理されます。
2.10.4.2 Before deciding to retain a particular risk, the employer might wish to find out what the
premium will be if the contractor were to be paid for resolving the risk should it materialise.
2.10.4.2特定のリスクを保持することが決定する前に、発注者は、具体化するリスクを受注者が解決する
場合に支払うプレミアムがどうなるかを知りたがっているかもしれません。
The employer can then decide whether or not to pay a premium for a defined scope of work. If
the employer is content to pay a premium for transferring the risk, it is dealt with as a risk
transfer in accordance with paragraph 2.10.2 above.
そうすると、発注者は、定義された作業範囲に対してプレミアムを支払うかどうかを決定することができます。
発注者がリスクを移転するためのプレミアムを支払う意思がある場合は、上記の項目2.10.2に従い、リスク
移転として扱われます。
2.10.4.3 Risks retained by an employer are not necessarily controllable.
2.10.4.3発注者側に残るリスクは、必ずしも制御可能ではありません。
-----------------------------------------------------------------------------3．5 価格の変動
価格変動のリスクは、固定価格契約又は変動価格契約にて対応されている。固定価格契約で
は、価格変動に対応する規定がないため、受注者は、コスト増加を見積り、入札価格にこれを含め
る必要がある。変動価格契約では、価格変動を許容する規定があり、調整費が必要なくなるため、
入札価格が明確になるという効果がある。QS/コストマネージャーには、こうした価格変動に対応す
る規定の有無を確認する責任が求められている (2.13.1)。
-----------------------------------------------------------------------------2.13.1 Price fluctuations:
2.13.1価格変動：
2.13.1.1 The cost to the contractor of labour and materials etc. used in the works will alter
during the contract period (i.e. they will be subject to price fluctuations). It might fall but,
more usually, it will rise. The risk of fluctuating prices can be dealt with as follows:
2.13.1.1工事に使用される労働力や材料などの受注者へのコストは、契約期間に変化します（すなわち、
それらの価格は変動しやすいのです）。価格は、下がるかもしれないが、より一般的には、上昇します。価
格変動のリスクは、次のように扱うことができます。
(1) contractor to price the risk (a fixed or firm price contract); or
(2) allow provision for contractor to recover full or limited fluctuations on certain prices (a
fluctuating price contract).
(1) 受注者によるリスクの値付け（固定又は確定価格契約）、あるいは
(2) 特定の価格の全て又は限定的な変動を吸収することができる、受注者のための調整費（変動価格契約）
103
2.13.1.2 Most standard forms of contract conditions allow for either alternative to be used by
providing clauses which may be included or deleted.
2.13.1.2契約条件の最も標準的な形式では、条項の規定によって、代案のいずれかが可能です。その条
項は含まれていたり、削除されていたりします。
(1) Fixed price contracts:
（1）固定価格契約：
These are contracts in which the price of labour, materials and plant is not subject to
fluctuations. Fixed price contracts are sometimes referred to as ‘fixed price lump sum
contracts’, ‘firm price contracts’, or ‘firm price lump sum contracts’.
これらは、労働力、資材、生産施設の価格変動が対象にならない契約です。固定価格契約は、時々、‘固
定価格一括契約’、‘確定価格契約’、又は‘確定価格一括契約’と呼ばれます。
In the absence of any provision in the contract, or where the provision for recovering of price
fluctuations has been deleted, the contractor will be required to take the risk (i.e. price the
risk) of price fluctuations during the contract period. In order to cover himself, the contractor
will make an estimate of the likely increase in costs and include this in his tender price.
契約にいかなる条項も存在しない場合、あるいは価格変動を埋め合わせるための条項が削除されている
場合には、受注者は、契約期間中の価格変動リスク（つまり価格リスク）を取る必要があります。受注者は
自社の損失回避のため、起りそうなコスト増加を見積り、入札価格にこれを含めます。
Where there is no provision for recovering of price fluctuations, separate provision is to be
incorporated in the bill of quantities for the contractor to tender his fixed price adjustment for
pricing the risk. Such provision is to be referred to as either the ‘main contractor’s fixed price
adjustment’ or the ‘work package contractor’s fixed price adjustment’, whichever is applicable.
価格変動を埋め合わせるための条項が存在しない場合には、受注者が、リスク価格を決めて固定価格を
調整し、入札できるよう、個別の条項が数量明細書に組み込まれます。このような条項は、‘元請業者の固
定価格調整’又は‘専門工事業者の固定価格調整’のいずれか該当する方で呼ばれます。
When preparing bill of quantities, the quantity surveyor/cost manager shall ensure that no
contract conditions relating to the recovery of price fluctuations exist.
数量明細書を準備する際、QS/コストマネージャーは、価格変動の埋合せに関する契約条件がないことを
確認しなければなりません。
(2) Fluctuating price contracts:
（2）変動価格契約：
These are contracts in which adjustment is allowed for fluctuations in the prices of labour
and materials etc. Various degrees of fluctuations are allowed under the provisions of
standard contract conditions. The extent to which fluctuations are allowed will have a
significant effect upon the contractor’s tender price.
これらは、人件費や資材価格の変動の調整を許容する契約です。変動の様々な程度は、標準的な契約条件
の条項により許容されています。変動が許容されている程度は受注者の入札価格に明確な影響があります。
Where fluctuations are to be allowed, no provision for ‘main contractor’s fixed price
adjustment’ or the ‘work package contractor’s fixed price adjustment’ is required.
変動が許容される場合には、‘元請業者の固定価格調整’や‘専門工事業者の固定価格調整’のための
調整費は必要ありません。
-----------------------------------------------------------------------------3．6 入札責任者調整
受注競争の観点から、入札価格を決める前段階において見積価格を増減させる「入札責任者
調整」という項目が数量明細書に設けられている (2.13.2) 。これは、表形式の測定手法に従って測
定された価格と明確に区分けする意図が伺える。
104
-----------------------------------------------------------------------------2.13.2 Director’s adjustment:
2.13.2入札責任者調整：
2.13.2.1 Separate provision is to be incorporated in the bill of quantities for the contractor to
insert a ‘director’s adjustment’.
2.13.2.1受注者が‘入札責任者調整’を挿入できるよう、個別の条項が数量明細書に組み込まれています。
2.13.2.2 It is the responsibility of the contractor’s directors, or other senior managers, to
secure work for the company. Therefore, before submitting a tender price, the contractor’s
directors will undertake a commercial review of the project and the estimated price.
2.13.2.2会社のために仕事を確保することは、受注者の責任者、又はその他の上級管理者の責任です。
そのため、入札価格を提出する前に、受注者の責任者は、事業の採算評価と見積価格を引き受けます。
This review might result in the contractor’s directors requiring adjustment to the estimated
price, referred to as a ‘director’s adjustment’.
この報告によって、受注者の責任者が、見積価格に必要な調整を行うことがあり、‘入札責任者調整’と呼
ばれます。
The director’s adjustment will include adjustments for commercial matters such as financing
charges, cash flow, opportunities and competition. This is a sum added to or omitted from the
estimated price to arrive at a tender price.
入札責任者調整は、資金調達コスト、キャッシュフロー、機会及び競争のような、経済的な観点からの調
整が含まれます。こうして見積価格を元に追加されたり、除外されたりした合計が、入札価格になります。
-----------------------------------------------------------------------------3．7 コード化
部位別数量明細書において、事業番号から副部品まで7段階に分けて、部品や副部品をコード
化する手法が具体的に紹介されている（ 図1）。コード化手法を明確に提示することで、新たなコスト
管理環境における共通化を図るものと考えられる。これは、近年導入が進んでいる BIM へのスムー
ズな対応という意図が伺える。
なお、英国における公共建築発注では BIM 利用が義務化されており、RICS からは工期とコスト
が含まれる「5D BIM プロジェクトの概要」という約20頁の情報誌が発行されている。この中では、
BIM 環境における NRM の利用ということにも触れられている。
図1 部位別数量明細書におけるコード化
105
3．8 コスト管理/制御
（1） 入札前後の見積り
入札の前と後に見積りが徴収されるという手順が明記されている。入札前は公告の前段階、入
札後は入札書評価後に行われる。特に受注者から提供される入札後見積りは、事業費水準の根
拠となり、建設期間中のコスト管理にも利用される (2.16.2～3)。
-----------------------------------------------------------------------------2.16 Cost management/control
2.16 コスト管理/制御
2.16.1 The main purpose of a bill of quantities (BQ) is to present a co-ordinated list of
components/items, together with their identifying descriptions and quantities that
encompass the building works so that the tendering contractors are able to prepare tenders
efficiently and accurately.
2.16.1数量明細書（BQ）の主な目的は、入札参加者が効率的かつ正確に入札準備できるよう、建築工
事を取り巻く識別された説明及び数量と一緒に、部品/部品の組合せ一覧を提示することです。
As well as assisting in ensuring parity of tendering.
それだけでなく、入札の安定を確保することを支援します。
In addition, BQ provide a vital tool, which can be used by the quantity surveyor/cost manager to
manage and control the costs of the building project. Cost management and control uses include:
さらに、BQ は、QS/コストマネージャーが、建築事業のコストを管理及び制御するために極めて有用な手
法を提供します。コスト管理と制御の用途は次のとおりです。
+
+
+
+
+
Pre-tender estimates;
Post tender estimates;
Cost planning;
Pricing variations; and
Interim valuations and payment.
2.16.2 Pre-tender estimate:
+入札前見積り;
+入札後見積り;
+コスト計画;
+価格変動;
+中間評価及び支払い
2.16.2入札前見積り：
Pre-tender estimates are prepared immediately before calling the first tenders for construction.
入札前見積りは、建設のための最初の入札を公告する直前に準備されます。
This is the final cost-check undertaken by the cost manager before tender bids for the building
project, or any part of the building project, are obtained. When a bill of quantities (BQ) is the
basis of obtaining a tender price, the pre-tender estimates will be based on the BQ.
これは、建築事業、又は建築事業の全ての部分に対する入札価格が得られる前に、コストマネージャーが
実施する最終的なコスト確認です。数量明細書（BQ）が入札価格を取得する基礎である場合、入札前見
積りは BQ の基礎となります。
2.16.3 Post-tender estimate:
2.16.3入札後見積り：
A post-tender estimate is prepared at RIBA Work Stage H (tender action), or OGC Gateway 3C
(investment decision), after all the construction tenders have been received and evaluated.
全ての建設入札が受領されて評価された後、入札後見積りが、RIBA ワークステージ H（入札行為）、又
は OGC ゲートウェイ3C（投資判断）において準備されます。
It is based on the outcome of any post-tender negotiations, including the resolution of any
tender qualifications and tender price adjustments.
それは、全ての入札資格及び入札価格調整の分析を含む、あらゆる入札後交渉の結果における基礎と
なります。
The post-tender estimate will include the actual known construction costs and any residual risks.
入札後見積りは、実際に分かっている建設費及び全ての残留リスクが含まれます。
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The aim of this estimate is to corroborate the funding level required by the employer to
complete the building project, including cost updates of project and design team fees, as well
as other development and project costs, where they form part of the costs being managed by
the cost manager.
この見積りの目的は、プロジェクトチーム及び設計チーム報酬のコスト更新だけでなく、他の開発及び事業
費を含め、建築事業を完了するために発注者が必要とする資金水準を裏付けることであり、それらはコスト
マネージャーによって管理されているコストの一部を形成しています。
When reporting the outcome of the tendering process to the employer, the quantity
surveyor/cost manager should include a summary of the post-tender estimate(s).
発注者へ入札経緯の結果を報告する際、QS/コストマネージャーは、入札後見積りの概要を含める必要
があります。
The post-tender estimate should be fairly accurate because the uncertainties of market conditions
have been removed. Post-tender estimates are used as the control estimate during construction.
市場の状況の不確実性が除去されているので、入札後見積りはかなり正確である必要があります。入札
後見積りは、建設期間の見積りを管理するものとしても使用されます。
-----------------------------------------------------------------------------（2） コスト情報の分析
金入数量明細書が最良のコスト情報源として位置付けられ、QS/コストマネージャーによって将
来予測、部位別コスト分析、ベンチマークなどに活用されている (2.17)。
-----------------------------------------------------------------------------2.17 Analysis, collection and storage of cost data
2.17コスト情報の分析、収集及び保管
2.17.1 Priced bill of quantities (BQ) make available one of the best sources of real-time cost
data, which can be used by quantity surveyors/cost managers to provide expert cost advice on
the likely cost of future building projects. Moreover, they afford a complete cost model in a
single document.
2.17.1金入数量明細書（BQ）は、リアルタイムなコスト情報の最良の情報源の一つとして利用でき、それ
は、QS/コストマネージャーに使用され、将来の建築事業に起こり得るコストに関する専門的なコストアドバ
イスを得られます。さらに、それらは単一の文書にて完全なコストモデルを与えます。
2.17.2 The cost data provided in a BQ can be retrieved, analysed, stored and reprocessed in
various ways (e.g. as distinct rates, detailed elemental cost analyses, element unit rates
(EUR), cost/m2 of gross internal floor area, and/or functional unit rates) for use in order of
cost estimates and cost plans. It can also be used for benchmarking purposes.
2.17.2 BQ で提供されるコスト情報は、コスト見積りとコスト計画の手法で使用するために、さまざまな方
法（例えば、個別の単価、詳細な部位のコスト分析、部位単価（EUR）、総内部床面積の㎡当たりコスト及
び/又は機能単価）で、取得、分析、保管、及び再加工することができます。また、ベンチマークの目的に
使用することができます。
2.17.3 NRM 1: Order of cost estimating and cost planning for capital building works can be
used as a basis for measuring element unit quantities (EUQ) for the purpose of preparing
detailed cost analyses of building projects.
2.17.3 NRM 1（：建築工事のためのコスト見積りとコスト計画指針）は、建築事業の詳細なコスト分析を提
供するにあたって、部位単位数量（EUQ）を測定するための基礎として使用することができます。
------------------------------------------------------------------------------
4 考察
NRM2は、初めの50頁で概念の説明があり、その後の約210頁は表形式の測定手法となってい
る。そのうち、70頁は、元請と専門工事のプレリミナリーズであり、その後の約140頁において、あら
ゆる部位及び事象が想定されている。それと同時に、測定不可能な項目も定義されている。リスク
107
に関する記載部分も厚く、リスク調整費は、受注者・発注者ともに事前に計上されている。特に受
注者のリスク調整費は、一般管理費及び利益と分離しなければならないなど、利益の確保が重視
されており、受発注者間のトラブルを未然に防ぐ目的が強く伺える。
また、QS/コストマネージャーは、事業のあらゆる場面に関わり、担う責任及び権限も大きい。QS
は RICS の認定資格であるが、その主な役割はコストマネージャーであり、呼称でも併記されている。
英国における建設工事において、QS は、我が国における裁判時の弁護士のような位置付けであり、
事業ごとに発注者側、受注者側がそれぞれ雇用し、契約管理及びコスト管理を担うケースが一般
的である。その年収相場はアーキテクトよりも高くなっており、その職能が高く位置付けられている
状況が分かる。
5 今後の予定
NRM2に関しては、専門家の監修を経て正式な抄訳版とし、公開を目指している。また、NRM3
に関しては、RICS より正式版が出版されたので、引き続き下訳作業を進めていく予定である。
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