NP3【設備チェック】

③【設備チェック】
☐エレベーター
僕の所有するベルハイツは７階建てなのでエレベーターが付いていました。
エレベーターには以下の２つの維持経費が掛かります。
①定期点検（ベルハイツの場合５万円/月）→交渉次第で値引き可能です。
②電気代（ベルハイツの場合大体３万円/月）
中をチェックしたら、かなり汚かったんですよ！でも、補修はそんなに難しくないんです。
エレベーターの中って一般的に、四方にカーペットみたいなのが巻かれていると思います。
大体が両面テープか板状の磁石で止められているだけなので、簡単に交換できます。
それと、足元の床もゴムパッドみたいなものが、単純に、ペラッと敷かれているだけなんです。
このカーペットとゴムパッド（床）の寸法を測って、ビバホームで買ってきて、取り替えて、
とっても綺麗なエレベーター室内になりました。（業者に頼むと１０万円コース）
＜３つのライフライン（電気・ガス・水道）＞
☐電気
アパートやマンションの電気は、以下の２種類があります。
共用部の電灯やエレベーター運転用の共用電気と各居室用の電気の２種類あります。
共用部分の電気代は大家さんが支払わなくてはいけません。
居室用の電気は、各お部屋にお住まいの入居者が電気会社と契約して使用します。
各お部屋の玄関付近に電気メーターが付いています。
この電気メーターが外れているか、または、完全に止まっている状態ならば
そのお部屋には誰も住んでいないことになります。
これも全室確認して現況レントロールと合っているかどうかチェックです。
空室なのに、入居している様に記載されているかどうかです。
それと、空室の電気代ですが、
リフォーム作業中や内見案内時の電気代が発生します。
基本的には家主が支払うべきものですが、ほんのちょっとくらいであれば、請求書来ないです。
部屋の電気代請求先として登録されてしまうと、ちょっとだけでも請求書来ますが。
☐ガス（プロパンガスか都市ガスか）
都市ガスであれば、良いも悪いも何も無いです。
プロパンガスを使っているなら大家さんにとって、ポジティブポイントになります。
必ず、プロパンガスのボンベに記載されているガス会社の名前を写真で撮っておきましょう。
プロパンがンス会社って色んなリフォームをやってくれるんです。
なので、大家にとっては、非常に助かります。詳細はポジティブポイントでお話しますね。
☐水道（上下水道か井戸水か）
田舎の方に行くとよくあるのが井戸水です。
建物の水道管と上下水道の工事をしていないのですが、
上水（飲水）については、ポンプを設置して井戸水を汲み上げて浄化して各居室に送ります。
下水道に至っては、建物竣工当時にはまだ下水道が通っていなかったので、
「汚水マス」という浄水層に汚物を貯めておいて、水分だけ排水口に流して、
汚物については沈殿させておいて、後日バキュームカーで汲み取る方式だったのです。
メリットは、敷地から湧き出る水を利用するんだから、水道代がかからないんです。
湧いてきた水は、敷地所有者のものなんですね。
なので、入居募集の際は、井戸水ではありますが、「水道代は無料！」って、記載できます。
ただ、ポンプを動かす電気代が結構かかります。
僕の山梨４号機の場合、２０～３０世帯程度のポンプの電気代で２万円前後かかっています。
ポンプがきちんと動いてくれている分には何の問題も無いのですが、
動きが鈍くなると、全て家主責任になりますので工事の手配やらの手間とお金がかかります。
以前、水が出なくなったって苦情を受けて、大変でした。
水が出ないんです！
緊急事態ですよね。。。
２日間くらい飲み水をコンビニで買って来たり、お風呂が入れないので近所の温泉代を出したり。
ちなみに、修理した代金が６０万円程かかりました。
でも、これを公共の上下水道と接続するのって結構高いんですよ。
新築の建物を戸建でもアパートでも建築するとわかりますが、
建築費の他に別途工事代金として、上下水道工事っていう項目があります。
大体、２００万とか３００万とかって書いてあります。
僕の山梨４号機物件でも見積を取ったんです。
そしたら、２８０万円とか２４０万円とか出てきました。
まだ、工事やっていませんが。
＜３つの通信設備（インターネット・テレビ・電話）＞
今や、インターネットネットは当たり前の時代です。
プラス α で複数社から選択できる時代です。
そう言った設備を建物で使うにはどうするか？
配線を引込みしておかなくてはいけません。
電柱には、沢山の電線が張り巡らされています。
・電気の線
・電話の線
・ＮＴＴのフレッツ光（インターネット）
・ＫＤＤＩの光（インターネット）
・有線放送のＵＳＥＮ光（インターネット）
・ケーブルテレビの線（インターネットとテレビ）
・電波障害対策のテレビの線
主要な回線の見分け方だけお話しますので、もし知らなかったならば、覚えておきましょう。
☐ケーブルテレビ（緑色のテープ）
小さな札がかかっており「CATV」と記載されています。
多チャンネル放送と言って、ＢＳ放送やＣＳ放送（スカパー）が
個別にパラボラアンテナを付けなくても、各居室ごとに契約すれば、視聴できる設備です。
主に、建物内の既存のテレビ配線を利用して各居室に配信します。
テレビの同軸ケーブルが古いと設備を導入できません。
更に、インターネットや電話の回線としても使えます（この場合も、CATV との契約になります）。
☐光インターネット（ＮＴＴのフレッツ光は青色のテープ）
灰色のボックスがぶら下がっている線がフレッツ光です。
ＮＴＴのインターネット回線の事をフレッツ光と言います。
どの建物にも引込みされていると思いますが、念のため、チェックしておいて下さい。
主に、建物内の電話線を利用して、各居室につながっていきます。
ほぼどの建物でも導入可能です。
☐電話線（真っ黒の配線）
下の黒いボックスがぶら下がっている線が電話の線です。
インターネットの光を導入していれば、「ひかり電話」という一般電話サービスより
利用料が安い電話サービスが利用できるので、最近は、こちらの方が多いと思われます。
更に、携帯電話のみで固定電話を使わない家庭も増えています。
☐テレビアンテナの状態
写真に３種類のアンテナが付いています。
一番上の小さ目のが地デジを見るためのＵＨＦアンテナ。
真ん中の大きいのがアナログ放送を見るためのＶＨＦアンテナ。もう今は使われていないですね。
下に付いている丸いのがパラボラアンテナ。衛星放送（ＢＳやＣＳ）を見るためのものです。
↑↑↑コレはベルハイツですが、
アンテナ設備が屋上の更に上方にあるエレベーターの機械室の上に立っているので
怖くて登れませんでしたので、近い写真は無いです。
地上から見上げて撮った写真にですが、左側の細い「魚の骨」みたいなのがＴＶアンテナです。
大きいのがＶＨＦで小さいのがＵＨＦです。
大型のアンテナなので頑丈そうですし、地上波放送は大丈夫そうです。
☐その他のどんな設備が屋上にあるか
座間の２号機ですが、何か付いていました。
Wi-Fi のアンテナとＫＤＤＩ（ａｕ携帯電話）のアンテナが立っていました。
ちなみに、どちらもお家賃頂いております。
Wi-Fi アンテナが屋上のアンテナ部分だけしか使っていませんが月々４８，６００円と、
ＫＤＤＩが２Ｆの倉庫部分を機械室として５０㎡くらい使っていますが、月々１５６，６００円。
非常にありがたいお客様です。この辺はポジティブポイントですね！
※必要のない設備が付いていたら早目に撤去しておきましょう。以下、大型設備の２つの例。
「キュービクル式高圧受電設備」
施設に供給される受電容量が小中規模施設の変電設備としてよく利用される。
竣工時は、店舗等で利用していたが、現在は使われていない状況が多い。
「テレビの近隣電波障害用の設備」
デジタル放送に変わってアナログ放送の電波障害が解消されたため、現在は使われない。
◆今日の公式◆
③設備のネガティブポイント
あなたが、「あ、ここで暮らしてみたいな～」
って、思うアパートの建物をイメージして！
「ちょっとヤだな～」
って、思うポイントが建物のネガティブポイントです。
簡単に解消できると思うなら購入しちゃいましょう！

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