02 / März 2016 D E R T R I U VA N E W S L E T T E R Titelbild: Calle Larios, Málaga/Spanien REGIONALZENTREN – HIDDEN CHAMPIONS Starke Fundamentaldaten in vielen Regionalzentren Renditen: Der Blick auf Florenz, Innsbruck & Co. wird belohnt TRIUVA Retail Scoring: Europäische Einzelhandelsstandorte im Vergleich TRIUVA / Compass Regionalzentren – Hidden Champions der europäischen Einzelhandelsimmobilienmärkte Regionalzentren haben oft attraktivere Kennziffern als die Metropolen Internationale Immobilieninvestoren sind bei Einzelhandelstransaktionen häufig auf die großen europäischen Retaildestinationen wie Paris, London und Mailand fokussiert. Bei der Orientierung an der Größe bzw. am Label „A-Stadt“ wird allerdings übersehen, dass es in Europa zwischen den rund zwanzig Metropolen mehrere Hundert Regionalzent- ren mit über 100.000 Einwohnern gibt. In vielen davon sind die Rahmenbedingungen für Einzelhändler sehr gut. Von 548 durch TRIUVA Research untersuchten Regionalzentren haben 104 Regionalzentren höhere Umsatzkennziffern und 161 höhere Zentralitätskennziffer als die Metropolen. Umsatz- und Zentralitätskennziffern europäischer Regionalzentren 600 Anzahl Regionalzentren mit mehr als 100.000 Einwohnern 500 104 161 400 243 300 196 200 100 0 201 191 Umsatzkennziffer Zentralitätskennziffer Unterdurchschnittlich (Kennziffer < 100) Überdurchschnittlich (Kennziffer > 100) Höhere Kennziffer als die europäischen Metropolen Die Umsatzkennziffer vergleicht den Einzelhandelsumsatz pro Kopf mit dem Landesdurchschnitt. Die Zentralitätskennziffer ist ein Maß für die Attraktivität eines Standortes als Einkaufsort. Sie gibt an, inwieweit der örtliche Einzelhandel in der Lage ist, überörtliche Kundschaft anzuziehen. Städte mit Zentralitätskennziffern von über 100 binden mehr Kaufkraft aus anderen Gebieten an sich, als dass sie eigene Kaufkraft abgeben. Quelle: TRIUVA Research, MB Research Die Unterschiede beim Mietwachstum zeigen, dass die Beurteilung von Regionalzentren vergleichsweise anspruchsvoll ist. Während die Spitzenmieten in den Metropolen in den vergangenen 10 Jahren flächendeckend signifikant gestiegen sind, ist die Entwicklung in den Regionalzentren nicht so eindeutig. Zwar ist auch dort die Entwicklung im Durchschnitt positiv, die Varianz aber deutlich größer. Beispielsweise steht dem Anstieg der Spitzenmieten um 10% p.a. in Innsbruck ein Mietrückgang um über 4% p.a. im italienischen Catania gegenüber. Spitzenmietwachstum in europäischen Regionalzentren und Metropolen Regionalzentren sind keine „NoBrainer“ 12,0 Mietwachstum 2005-2015 in % p.a. Innsbruck 9,0 London 6,0 3,0 0,0 Hamburg -3,0 -6,0 Catania Regionalzentren Minimale Mietveränderung Metropolen Durchschnitt Maximale Mietveränderung Quelle: TRIUVA Research, Cushman&Wakefield, PMA www.triuva.com Compass / TRIUVA Investmenttransaktionsvolumen in europäischen Regionalzentren und Metropolen 20.000 in Mio. € 18.000 Große und liquide Investmentmärkte 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 '06 '07 '08 '09 '10 '11 Metropolen '12 '13 '14 '15 Regionalzentren Die Erhebung umfasst die Investmentmärkte in Belgien, Frankreich, Großbritannien, Deutschland, Italien, den Niederlanden und Spanien. Berücksichtigt wurden alle bekannten Einzeltransaktionen im High-Street Segment und in Shopping-Center. Quelle: TRIUVA Research, PMA Aus Investorensicht lohnt sich der Blick auf die Regionalzentren nicht nur aufgrund der starken Fundamentaldaten. Auf den Investmentmärkten der Regionalzentren wurden in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 9,5 Mrd. € umgesetzt und damit rund doppelt so viel wie in den Metropolen. Der Renditeaufschlag gegenüber den Metropolen liegt für denselben Zeitraum bei rund 100 Basispunkten. Dass die europäischen Regionalzentren echte Hidden Champions sind, zeigen die aktuellen Marktdaten: Im Unterschied zu den meisten anderen Assetklassen lag das Transaktionsvolumen 2015 rund 50 % unter dem Vorkrisenniveau, während die Spitzenrenditen noch 40 Basispunkte über dem Wert aus dem Jahr 2007 liegen und der Spread zu den Metropolen sogar 140 Basispunkte beträgt. Spitzenrenditen und Spitzenkapitalwerte im Zeitverlauf 6,0 Spitzenrenditen in % 120.000 5,5 100.000 5,0 80.000 4,5 60.000 4,0 40.000 3,5 20.000 3,0 '05 '06 '07 '08 Metropolen '09 '10 '11 '12 '13 '14 Regionalzentren '15 0 Spitzenkapitalwerte in €/m² 140 Basispunkte Renditeaufschlag '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Metropolen Regionalzentren Quelle: TRIUVA Research, Cushman&Wakefield www.triuva.com TRIUVA / Compass TRIUVA European Retail Scoring Top 40 3,0 TRIUVA Retail Score 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Bilbao Las Palmas Malmö Graz Antwerpen Madrid Bournemouth Amsterdam Göteborg Gent Brighton and Hove York Turin Barcelona Nizza Swindon Edinburgh Glasgow Aarhus Palma de Mallorca Belfast Wien Lyon Lüttich Rom La Coruña Aberdeen Helsinki Salzburg Bordeaux Florenz Innsbruck London Venedig Stockholm Bologna Mailand Paris Brüssel Luxemburg TRIUVA European Retail Scoring Metropolen Regionalzentren Quelle: TRIUVA Research Zentrale Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investitionsentscheidung ist die Wahl des richtigen Standortes Als erstes grobes Raster zur Identifizierung von Standorten mit besonders starken Rahmenbedingungen wurden die Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern für die Grundgesamtheit der 548 Städte analysiert. Diese Kennziffern signalisieren, ob der Bevölkerung vor Ort ein überdurchschnittliches Einkommen zur Verfügung steht und ob der Einzelhandel ein starker Magnet für das Umland ist bzw. Tourismus eine große Rolle spielt. Beide Eigenschaften zusammen implizieren einen überdurchschnittlichen Einzelhandelsumsatz und spielen deshalb in den Standortmodellen großer Filialisten eine entscheidende Rolle. Da in wachsenden Städten tendenziell mit einer positiven Entwicklung im Einzelhandelssektor zu rechnen ist, wurden zudem die Bevölkerungsprognosen für den Zeitraum 2015 bis 2030 in die Analyse einbezogen. Zur Ermittlung des finalen Score wurden die drei Variablen mit einem Schulnotensystem bewertet und für jeden Standort der Notendurchschnitt berechnet. Ihr Kontakt zu uns: TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Dr. Georg Pfleiderer Portfolio Management & Operations | Research T +49 69 643505-1534 [email protected] www.triuva.com THE SQUAIRE 18 / Am Flughafen 60549 Frankfurt / Germany www.triuva.com Das Scoring-Modell erlaubt einen Überblick über die fundamentalen Rahmenbedingungen aus Top-Down Sicht, ersetzt aber keine Standortanalyse aus der Bottom-Up Perspektive. Wichtig ist beispielsweise ein vorausschauender Blick auf die Angebotsseite. So kann ein großes, dezentrales Einzelhandelsprojekt zu einem Rückgang der Zentralität bzw. der innerstädtischen Einzelhandelsumsätze führen. Umgekehrt können neue oder neu positionierte innerstädtische Einzelhandelsprojekte sowie Maßnahmen der Stadtentwicklung dazu beitragen, dass Regionalzentren mit niedriger Zentralitätskennziffer ihre Magnetfunktion zurückgewinnen und letztendlich Umsätze und Mieten steigen. Die Erkenntnisse aus der Scoring Analyse hat TRIUVA in die Konzeption eines neuen Fondsproduktes einfließen lassen – den TRIUVA European High Street Retail Fund. Der Fonds investiert in Einzelhandelsimmobilien in den besten Lagen und legt dabei seinen Fokus eben nicht nur auf die Metropolen sondern zielt ganz bewusst auch auf starke Regionalzentren. Die TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH > Mit einem Marktanteil von rd. 11,7 % ist TRIUVA Marktführer im Bereich des Managements von Immobilienspezialfonds und strukturierten Kapitalanlagen in Deutschland > Rund 220 Mitarbeiter in Deutschland und Europa verwalten rund 9,9 Mrd. EUR Assets under Management > Lokale Asset- und Transaktionsmanagement-Expertise wird durch 15 Niederlassungen in Deutschland und Europa gewährleistet Disclaimer: Diese Inhalte wurden von der TRIUVA Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH für Informationszwecke und als Diskussionsgrundlage erstellt. Sie enthalten ausgewählte Informationen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl diese Inhalte mit Sorgfalt erstellt wurden, ist es nicht auszuschließen, dass sie unvollständig sind oder Fehler enthalten. TRIUVA, deren Geschäftsführung, Aufsichtsräte, leitende Angestellte oder Mitarbeiter haften nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen. Insbesondere haften sie nicht für die in den Informationen enthaltenen Aussagen, Planungen oder sonstigen Angaben über das Unternehmen, deren Beteiligungsgesellschaften, Strategien, wirtschaftliche Verhältnisse, Markt- und Wettbewerbssituationen, regulatorisches Umfeld usw. Etwaige Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten der Informationen begründen keine Haftung, weder für unmittelbare noch für mittelbare Schäden. Dieses Dokument und etwaige, darin enthaltene Aussagen zu rechtlichen und steuerlichen Sachverhalten, sind weder als Rechts- noch als Steuerberatung anzusehen.
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