完全合格講座オリジナルテキスト権利関係目次

完全合格講座オリジナルテキスト
権利関係目次
宅建試験ガイダンス・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
1
権利関係の特徴と攻略法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
第 1 章民法の基礎知識・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
第 1 節民法とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
第 2 節契約について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
第 2 章意思表示・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
第 1 節詐欺・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
第 2 節強迫・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
第 3 節虚偽表示・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
第 4 節心裡留保・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
第 5 節錯誤・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30
第 3 章制限行為能力制度・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
第 1 節意思能力・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 34
第 2 節制限行為能力制度・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
第 3 節取り消せる場面・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
第 4 節その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
第 4 章代理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 43
第 1 節代理とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 44
第 2 節代理権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 45
第 3 節代理行為・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 48
第 4 節無権代理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 51
第 5 節表見代理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 55
第 6 節無権代理と相続・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 59
第 7 節復代理・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 62
第 5 章条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 65
第 1 節条件とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 66
第 2 節停止条件について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 67
第 6 章時効・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 69
第 1 節時効とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 70
第 2 節取得時効・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 71
第 3 節消滅時効・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 75
第 4 節時効の援用・放棄・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 77
第 5 節時効の中断・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 81
第 7 章相続・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 83
第 1 節相続とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 84
第 2 節相続人・相続分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 85
第 3 節共同相続・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 90
第 4 節相続の承認・放棄・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 91
第 5 節遺産分割・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 94
第 6 節遺言・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 95
第 7 節遺留分・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 98
第 8 章不動産物権変動・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 101
第 1 節不動産物権変動とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 102
第 2 節「第三者」の意味・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 103
第 3 節登記を必要とする物権変動・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 108
第 4 節登記と公信力・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 115
第 9 章不動産登記法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 117
第 1 節不動産登記法とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 118
第 2 節表示に関する登記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 119
第 3 節権利に関する登記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 123
第 4 節登記の手続き・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 128
第 5 節登記事項証明書の交付・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 130
第 10 章抵当権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 131
第 1 節抵当権とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 132
第 2 節抵当権設定後の権利関係・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 137
第 3 節抵当権の実行・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 142
第 4 節根抵当権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 151
第 11 節債務不履行・解除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 155
第 1 節債務不履行・解除の全体像・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 156
第 2 節債務不履行・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 157
第 3 節損害賠償の請求・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 160
第 4 節金銭債務の特則・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 162
第 5 節契約の解除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 163
第 6 節その他の契約解除・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 166
第 12 章危険負担・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 167
第 1 節危険負担・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 168
第 13 章債権の消滅・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 171
第 1 節弁済・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 172
第 2 節相殺・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 178
第 3 節その他の債権の消滅原因・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 184
第 14 章保証・連帯保証・連帯債務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 187
第 1 節保証・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 188
第 2 節連帯保証・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 195
第 3 節連帯債務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 198
第 15 章債権譲渡・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 205
第 1 節債権譲渡とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 206
第 2 節債権譲渡の対抗要件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 208
第 3 節債務者の抗弁権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 211
第 16 章売買・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 213
第 1 節売買とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 214
第 2 節売主の担保責任・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 215
第 3 節手付・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 223
第 17 章賃貸借・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 225
第 1 節賃貸借とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 226
第 2 節賃貸人・賃借人の権利義務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 227
第 3 節賃借権の譲渡・転貸・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 229
第 4 節敷金・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 234
第 5 節その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 238
第 6 節民法と借地借家法の関係・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 240
第 18 章借地借家法（借家）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 243
第 1 節借地借家法（借家）の適用場面・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 244
第 2 節存続期間・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 245
第 3 節借家契約の終了と更新・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 246
第 4 節借賃増減請求権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 249
第 5 節その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 251
第 6 節特殊な借家契約・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 254
第 19 章借地借家法（借地）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 257
第 1 節借地借家法（借地）の適用場面・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 258
第 2 節存続期間・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 259
第 3 節借地契約の終了と更新・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 260
第 4 節対抗力・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 262
第 5 節借地上の建物の譲渡・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 264
第 6 節その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 266
第 7 節特殊な借地契約・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 270
第 20 章請負・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 273
第 1 節請負とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 274
第 2 節請負人の担保責任・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 275
第 3 節注文者の解除権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 277
第 21 章委任・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 279
第 1 節委任とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 280
第 2 節委任者・受任者の権利義務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 281
第 3 節委任の終了・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 282
第 22 章不法行為・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 283
第 1 節不法行為とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 284
第 2 節特殊な不法行為・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 285
第 3 節不法行為の効果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 289
第 23 章所有権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 291
第 1 節相隣関係・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 292
第 2 節共有・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 296
第 24 章建物区分所有法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 303
第 1 節建物区分所有法とは・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 304
第 2 節専有部分・共用部分、敷地利用権・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 306
第 3 節管理組合・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 310
第 4 節集会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 311
第 5 節規約・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 316
第 6 節義務違反者に対する措置・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 319
第 7 節復旧・建替え・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 321
第 8 節区分所有建物の登記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 323
正式には、宅地建物取引士資格試験→宅地建物取引士の資格を得るための国家試験
多くの場合、宅建業者（いわゆる不動産業者）の従業員として業務に従事しているが、
重要事項の説明をはじめとして、消費者（お客さん）の利益保護のための大切な役割を
担っている。
取引
宅建業者
お客さん
重要事項の説明
宅地建物取引士
↓そのため、
宅建業者は従業員の 5 人に一人以上の割合で、宅地建物取引士を設置しなければなら
ない。
↓したがって、
宅地建物取引士は、不動産業界で働く人にとって必須といえる資格。
- 1 -
(1) 試験日程等
① 試験の期日と時間
・ 10 月の第 3 日曜日（2015 年は 10 月 18 日）
・午後 1 時～3 時の 2 時間
② 申込期間
・ネット申込み→7 月 1 日～7 月 15 日
・郵送による申込み→7 月 1 日～7 月 31 日
③ 受験手数料
7,000 円
※ 上記は 2014 年の試験要項に基づく。最新の情報は試験を実施する（財）不動産
適正取引推進機構のホームページを各自参照のこと。
(2) 出題科目等
① 出題形式
全 50 問・４肢択一形式
→ 全問マークシート形式。記述式等の出題は一切なし。
② 科目と配点
・権利関係 14 問
→ 民法 10 問、借地借家法 2 問、不動産登記法 1 問、建物区分所有法 1 問
・法令上の制限 8 問
→ 都市計画法 2 問、建築基準法 2 問、農地法、国土利用計画法、土地区画整
理法、宅地造成等規制法など各 1 問
・宅建業法 20 問
→ 宅建業法 19 問、住宅瑕疵担保履行法 1 問
・税その他 8 問
→ 税 2 問、地価公示法・不動産鑑定評価基準、住宅金融支援機構法、景品表
示法、統計、土地、建物各 1 問
全 50 問中、46～47 問が法律に関する知識を問う出題。
↓したがって、
宅建試験の学習は、法律の学習。
- 2 -
(3) 合格点と合格率
申込者数
受験者数
合格者数
合格率
合格点
2005 年
226,665 名
181,880 名
31,520 名
17.3％
33 点
2006 年
240,278 名
193,573 名
33,191 名
17.1％
34 点
2007 年
260,633 名
209,684 名
36,203 名
17.3％
35 点
2008 年
260,591 名
209,415 名
33,946 名
16.2％
33 点
2009 年
241,944 名
195,515 名
34,918 名
17.9％
33 点
2010 年
228,214 名
186,542 名
28,311 名
15.2％
36 点
2011 年
231,596 名
188,572 名
30,391 名
16.1％
36 点
2012 年
236,350 名
191,169 名
32,000 名
16.7％
33 点
2013 年
234,586 名
186,304 名
28,470 名
15.3％
33 点
2014 年
238,343 名
192,029 名
33,670 名
17.5％
32 点
合格点は、年によって異なる。最も低い年で 26 点（1990 年）
、最も高い年で 36 点
（2010 年、2011 年）
。
↓一方、
合格率は、概ね 15％～17％
↓つまり、
宅建試験は、受験者の上位 15％～17％を合格させる相対評価方式の試験
→ 「◯点取ったら必ず合格できる」という、絶対評価方式ではない
↓それゆえ、
問題が難しければ合格点は低くなり、易しければ合格点は高くなる。
↓ということは、
多くの受験生が得点できない問題（正答率 50％を下回る問題）は、正解できなく
ても合否には影響しない。多くの受験生が得点する問題（正答率 50％を上回る問題）
を確実に正解することが、合格への近道！
さしあたっての目標点は、問題が標準的な難易度であることを前提に、
35 点＝7 割
とします。
- 3 -
(4) 5 問免除制度について
① 5 問免除制度とは
宅地建物取引業に従事しており、一定の講習（登録講習）を受講し修了した方（登
録講習修了者）は、講習修了後 3 年以内であれば、宅建試験全 50 問のうちの 5 問
分の受験を免除してもらえる制度。
→ 免除対象者は、全 45 問を 1 時間 50 分で解答し、一般受験者の合格点マイナ
ス 5 点を超えれば、宅建試験に合格できる。
② 免除対象科目
「その他」のうち、住宅金融支援機構法、景品表示法、統計、土地、建物
→ 免除対象者は、これらの科目については学習する必要なし。
③ 登録講習の受講手続等
「公益財団法人不動産流通近代化センター」など、登録講習を実施している機関
のホームページを各自参照のこと。
- 4 -
(1) 学習方針
過去問演習を中心とした学習が最も効果的。
↓なぜなら、
・宅建試験は、過去に出題された問題の焼き直しが出題の 8 割程度を占める
・多くの受験生が過去問演習中心の学習をしており、過去問の焼き直しは多くの
受験生が正解する（＝正答率 50％を超える）
↓したがって、
過去に繰り返し出題されている知識を確実に正解できるようにすることが、合格
への最短コース！
(2) 具体的な学習法
① 知識のインプット
過去問演習を進めるために必要な知識を講義でインプット。
↓したがって、
講義は、みなさんが自力で過去問演習を進められること（＝問題を解いて解説の
内容を理解できること）を目標に進めます。
※ このテキストは、
あえて図を未完成にしたり、
余白を多くとったりしています。
講義を受けながら図を完成させ、マーキングを行い、余白に様々な情報を書き込
み、みなさんの手でテキストに命を吹き込んでください。
② 選択肢別過去問演習
過去問演習は、選択肢別の過去問集を使用するのが最も効率的かつ効果的！
↓なぜなら
・ 4 肢択一形式の過去問は、まだ学習していない知識や、学習する必要のない
難度の高い選択肢が混在しており、ムダな時間を浪費する原因となりやすい
・選択肢別に整理された過去問集を使用すると、学習済みの知識だけで解ける
選択肢に絞って演習を進めることができる
・選択肢ごとに正確な知識が必要となるため、宅建業法で 5 問前後出題され
る個数問題への対応力も身につけることができる
- 5 -
● 選択肢別過去問演習の進め方
(a)
マークの後に記載されている問題番号に沿って演習を行う
※ 11-1②は 2011 年問 1 の選択肢 2、14-32 アは 2014 年問 32 の選択肢アを表す
(b) 講義を受けたらすぐに過去問演習に取り組む
原則として 1 章分の講義を受け終えたらすぐに過去問演習。1 章の分量が
多い場合は、
マークに遭遇したら、即、過去問演習。
↓なぜなら、
・講義で身につけた知識を忘れないうちに過去問演習に取り組めば、短
時間で演習を終えられる
・講義で学んだ知識がどのように出題されているかをいち早く知ること
ができる
・講義とは異なる角度から学習することにもなるので、理解も深まる
※ 間違えることを気にせず、積極的に演習に取り組んでください。間違え
ることをネガティブにとらえる必要はありません。間違えるからこそ知識
が身につくのです。
(c) 正誤の理由を確認し、テキストと照合
解説をよく読んで、自分が正誤を判断した理由と解説に示されている理由
が符合しているかどうかを確認
↓
テキストの記載と照合
過去問を解く→解説を読む→テキストと照合する、というプロセスをコツ
コツ繰り返すことで、合格に必要な実力を身につけることができる！
(d) 選択肢別過去問演習は、最低 2 回は繰り返す
- 6 -
③ 4 肢択一形式による過去問演習
(a) 意義
・様々な分野の知識が織り交ぜられた問題や、選択肢別過去問演習では遭遇
しなかった難易度の高い知識が織り交ぜられた問題を解くことで、実戦力を
高めることができる
・問題文の読み方や消去法などのスキルを身につけることができる
・組み合わせ問題や個数問題など、様々な形式の問題を解くことができる
(b) 演習の進め方
選択肢別過去問演習と同様、過去問を解く→解説を読む→テキストと照合す
る、というプロセスをコツコツ繰り返す。
※ 4 肢択一形式の過去問演習の際は、タキザワ宅建予備校の「過去問答練」
または、私が執筆した「宅建過去問題集（あさ出版刊）
」をご利用ください。
④ 総仕上げ
テキストに戻って、知識の整理と再確認
↓なぜなら、
・過去問演習で培った知識は、過去問と異なる問われ方をすると、手も足も出
なくなりがち
・様々な分野の知識が織り交ぜられた問題に対応するためには、知識の体系的
な整理が不可欠
↓そこで、
・テキストで知識を再確認して、選択肢で覚えた知識をテキストに記載され
ている知識に変換
・テキストを読み直して、身についた知識を整理して頭の中の引き出しに納
め直す
- 7 -
講義進行予定
回数
内　容
1
1 宅建試験ガイダンス、権利関係ガイダンス、民法とは、意思表示
2
2 制限行為能力制度、代理
3
3 条件、時効、相続
4
5
6
7
権
利
関
係
4 不動産物権変動、不動産登記法
5 抵当権、債務不履行・解除①
6 債務不履行・解除②、危険負担、債権の消滅
7 保証・連帯保証・連帯債務、債権譲渡、売買
8
8 賃貸借、借地借家法(借家)
9
9 借地借家法(借地)、請負、委任、不法行為
10
10 所有権、建物区分所有法
11 法
12 令
上
13
の
14 制
15 限
1 法令上の制限ガイダンス、都市計画法①
16
1 宅建業法ガイダンス、宅地建物取引業の意味、免許①
17
2 免許②、事務所等に対する規制、営業保証金、弁済業務保証金
宅
18 建
19 業
法
20
2 都市計画法②、建築基準法①
3 建築基準法②
4 農地法、国土利用計画法、土地区画整理法①
5 土地区画整理法②、宅地造成等規制法、その他の法令上の制限
3 宅地建物取引士、広告等に対する規制、媒介・代理契約に対する規制
4 契約締結前の説明、契約締結に関する規制
5 自ら売主となる場合の8つの制限、住宅瑕疵担保履行法
21
6 報酬に対する規制、その他の業務に対する規制、監督・罰則
22
1 税その他ガイダンス、税①
税
23
他
24
2 税②、価格の評定
3 住宅金融支援機構法、景品表示法、土地、建物
- 8 -
第1編
権利関係
- 9 -
- 10 -
全 50 問中 14 問
→ 民法 10 問、借地借家法 2 問、不動産登記法 1 問、建物区分所有法 1 問
※ 問 1～問 14 に配置されており、多くの受験生が最初に解く科目。
(1) 難易度の高い問題が多い
＝他の科目と比べると、過去問の焼き直しが占める比率が低い
↓なぜなら
・民法は条文が 1000 条以上ある
・判例（＝裁判例）の知識を問う出題も多い
↓そのため、
出題のネタがいくらでもある
(2) 事例型の問題が多い
「事例型」とは、
「ＡとＢが土地を売買し…」といった具体的な事例の中で起こる
様々な問題を考えさせるタイプの問題。
↓
身につけた知識を事例に当てはめて解決する力が求められる。
↓そのため、
暗記＝得点とはならない（数式を暗記しても、数学の問題が解けないのと同じ）
。
- 11 -
(1) 基本的な知識（過去に繰り返し出題されている知識）をしっかり固める
・過去問の焼き直しではない問題は、周りの受験生も取れないので、得点できなく
ても問題なし！（宅建試験は相対評価方式であることを思い出そう）
・基本的な知識だけで正解肢にたどり着ける問題もあるので、そういった問題を
確実に得点して、落ちない点数を取ればＯＫ！
・現在の宅建試験では、権利関係で高得点を狙いに行くのは決して合理的な学習と
はいえないと肝に銘じておくべき。高得点を狙いに行くのは、法令上の制限以下が
できあがってから。
↓したがって、
権利関係の目標点は、6～8 点
→ 権利関係が最悪、5～6 点程度にとどまっても、法令上の制限、宅建業法、税
その他の頑張りで、十分挽回できる。
(2) 事例問題に対応できるよう、過去問演習を中心とした学習を進めるとともに、事
例問題を解く際は必ず図を描く
(3) 借地借家法と判例の読解問題はねらい目
① 借地借家法
→ 実質 40 条ほどの条文から 2 問出題されるので、比較的得点し易い。借地借家
法は、権利関係の中でも最も力を入れて学習したい。
② 判例の読解問題
→ 毎年 1 問出題される。国語力で得点できるので、過去問演習で問題に慣れてお
きたい。
↓
ここで 3 点確保できると、権利関係で最低でも 6 点確保できる目途が立つ
(4) 本試験当日は、権利関係を最後に解くのも有効な作戦の 1 つ
∵ 難しい権利関係にペースを狂わされたり、諦め気分になってしまったりするの
を防ぐため
↓ただし、
民法で学習する内容は、法令上の制限や宅建業法など、他の科目でも基礎知識と
なるものが多いので、学習は権利関係から始めるのが最も合理的。
- 12 -
※ 権利関係における条文と判例の表記について
本書では、ご自身で条文や判例に当たりたい方や、宅建試験合格後に他資格の取得を
目指される方のために、本文中に根拠となる条文と判例を表記しています。
このうち権利関係では、条文は特に断りがない限り、民法の条文ナンバーを表記して
います。判例の表記については、以下の通りです。
最判平 10.8.21
判例の年月日です。この場合、
平成 10 年 8 月 21 日を表します。
判例の種類を表します。
具体的には以下の通りです。
・最判＝最高裁判決
・最大判＝最高裁大法廷判決
・大判＝大審院（＝戦前の最高裁）判決
・大決＝大審院決定
・大連判＝大審院連合部判決
なお、条文番号や判例の年月日等の知識がなくても、宅建試験に合格することはでき
ますので、基本的には、気にしていただく必要はありません。
- 13 -
ーMemoー
- 14 -
人と人の間の権利・義務を規律する法律。
↓
権利・義務を規律するとは？
（コンビニ）
A
売買契約
B
民法は「○○という条件を満たしたら××という権利・義務が発生（消滅）する」とい
う形で規定が作られている
｢○○という条件を満たしたら｣→要件
｢××という権利・義務が発生（消滅）する｣→効果
- 15 -
権利・義務は、契約によって発生するのが民法の世界の大原則
↓では、
どうすれば契約を成立させることができるのだろうか。
A
売買契約
B
Ａの「売ります」
、あるいはＢの「買います」のように、自分の意思を表すことを意思
表示と呼ぶ。
↓つまり、
契約は、意思表示が一致すれば成立する。
→ 契約書は原則として不要であり、口約束でも契約は成立する。
このように、意思表示によって成立する行為を法律行為と呼ぶ。問題文中、
「法律行為」
という言葉がよく登場するが、法律行為≒契約と考えればＯＫ。
意思表示＝権利・義務の発生・消滅に向けて自分の意思を表すこと
法律行為＝意思表示によって成立する行為。契約と同じだと思ってＯＫ
- 16 -
(1) 誰とどのような契約をするかは、契約をする当事者の自由
→ 契約自由の原則と呼ばれる
(2) いったん契約したら、守らなければならない
↓したがって、
・契約を守らなければ責任を取らされる（債務不履行責任）
。
・理由もないのに、一方的に契約を破棄することは許されない。
- 17 -
ーMemoー
- 18 -
年　度
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
詐　欺
○
強　迫
○ ○
通謀虚偽表示
○ ○
心裡留保
○
錯　誤
○
- 19 -
○
○
○
○
○
〇
だまされて意思表示をした（＝契約を締結した）場合。
だまされた
A
だました
売買契約
B
詐欺による意思表示は、取り消すことができる（96 条 1 項）
。
だまされた
A
③取消
だました
①売買契約
B
②売買契約
C
Ｃが詐欺を知っていた場合→Ａは取消しをＣに対抗できる（土地を取り戻せる）
Ｃが詐欺を知らなかった場合→Ａは取消しをＣに対抗できない（土地を取り戻せな
い）
詐欺による取消しは、悪意の第三者に対抗できる（96 条 3 項反対解釈）
。
詐欺による取消しは、善意の第三者に対抗できない（96 条 3 項）
。
- 20 -
第三者＝当事者以外の人
対抗＝主張
善意＝〇〇を知らない
悪意＝〇〇を知っている
だまされた
②売買契約
A
B
①Ｃによる詐欺
だました
C
第三者による詐欺は、相手方が悪意の場合にのみ取り消すことができる（相手方が善
意なら取り消せない・96 条 2 項）
96-5①、98-7①、02-1①④、04-1③、11-1②
- 21 -
脅されて意思表示をした場合。
脅された
A
脅した
B
売買契約
強迫による意思表示は、取り消すことができる（96 条 1 項）
。
脅された
A
脅した
①売買契約
③取消
B
②売買契約
C （善意）
強迫による取消しは、善意の第三者にも対抗できる（96 条 3 項反対解釈）
。
––
詐欺の場合、だまされた人にも多少の落ち度があるケースが多い。一方、強迫の
場合、脅された人には落ち度がないことが多い。そこで民法は、だまされた人よ
りも脅された人をより手厚く守るため、このような差異を設けたのである。
- 22 -
脅された
A
②売買契約
B
①Ｃによる強迫
脅した
C
第三者による詐欺は、相手方の善意・悪意を問わず常に取り消すことができる（96 条
2 項反対解釈）
98‐7②、04‐1④、07‐1③、08‐2④、11‐1④
- 23 -
契約当事者がグルになって（通謀して）ニセの契約を結ぶこと。通謀虚偽表示とも呼
ばれる。
A
ニセの
売買契約
B
※ 問題文中では、ＡＢ間のニセの売買契約を「仮装売買」とか、
「仮装譲渡」と呼ぶこ
とが多い。
虚偽表示による契約は無効となる（94 条 1 項）
。
One Point
※ 無効と取消しの違い
無効＝最初から契約の効力が生じないこと
B
A
取消し＝取り消されるまで契約は一応有効だが、取消しによって最初から契約は
無かったことになる
一応有効
B
A
取消し
B
A
- 24 -
A
①ニセの売買契約
③無効
B
②売買契約
C（善意）
虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗できない（94 条 2 項）
。
→たとえ第三者に過失があっても無効を対抗できない（大判昭 12.8.10）
→たとえ第三者が登記を備えていなくても無効を対抗できない（最判昭 44.5.27）
過失＝不注意。過失がないことを無過失という。
登記＝不動産登記簿という帳簿の上で、名義の書換えをすること。たとえば、
Ａから土地を買ったＢは、土地の名義をＡからＢに書き換える。
※ 第三者Ｃが善意の場合、Ａ以外の者（ex.Ａの土地を差し押さえようとしていた銀
行）が、無効を対抗することもできない。
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判例によると、虚偽表示における「第三者」とは、当事者以外の者で、虚偽表示が有
効であることを前提に、新たな利害関係を有するに至った者を意味する。
(1) 第三者にあたる者の例
(a) 不動産の仮装譲受人から抵当権の設定を受けた者（大判大 4.12.17）
①虚偽表示による
A
B
売買
②抵当権
C(善意)
(b) 仮装債権の譲受人（大判昭 6.6.9）
①虚偽表示による
A
仮装債権
B
②債権譲渡
C
(善意)
(c) 虚偽表示の目的物を差押えた差押債権者（大判昭 12.2.9）
A
①虚偽表示による
B
売買
債権
②差押
C (善意)
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(2) 第三者にあたらない者の例
(a) 債権が仮装譲渡された場合の債務者（大判昭 8.6.16）
∵ 「新たな」利害関係人ではない
(善意)
A
①債権
B
債務者
②債権の仮装譲渡
C
(b) 仮装譲受人の単なる債権者
∵ 利害関係がない
①虚偽表示による
A
B
売買
債権
C
- 27 -
(善意)
(1) 転得者が善意の場合
A
①虚偽表示による
④無効
売買契約
B
②売買
(悪意)
C
③売買
D (善意)
虚偽表示による無効を、
善意の転得者に対抗することはできない（最判昭 45.7.24）
。
(2) 転得者が悪意の場合
A
①虚偽表示による
④無効
売買契約
B
②売買
(善意)
C
③売買
D (悪意)
転得者自身が悪意でも、第三者が善意であれば転得者に無効を対抗できない（大判
昭 6.10.24）
。
∵ 悪意の転得者に無効を対抗できるとしてしまうと、土地を奪い返された転得
者Ｄが土地を売った第三者Ｃに責任追及（561 条）を行い、善意の第三者に損害
が発生するおそれがあるから。
95‐4①②④、00‐4①②、04‐1②、07‐1②、08‐2②、10‐4④
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真意と異なる意思表示をした場合で、表意者（＝意思表示をした者）が真意ではない
と知っている場合。要するに、ウソや冗談による意思表示。
①(冗談で)売ります
(売る気なし)
②買います
A
③売買契約
B
表意者＝意思表示をした者
心裡留保による意思表示は、原則として有効となる（93 条本文）
。
↓ただし、
相手方が表意者の真意を知っている場合（＝悪意）
、または知ることができた
場合（＝過失がある）は、例外的に無効となる（93 条但書）
。
98‐7③、04‐1①、07‐1①
- 29 -
勘違いによる意思表示。
①東京の土地を
②(勘違いで)ＯＫ
(東京の土地を売る気なし)
東京の土地
売ってくれ
A
③売買契約
B
大阪の土地
錯誤による意思表示は、無効となる（95 条本文）
。
(1) 要素の錯誤があること（95 条本文）
要素の錯誤≒契約の重要な部分に関する錯誤
(2) 表意者に重大な過失がないこと（95 条但書）
→ 表意者に重大な過失がある場合、無効の主張はできない。
※ 錯誤による無効は、善意の第三者にも対抗できる。
∵ 上記 2 要件を充たして錯誤無効を主張する者は、強迫された者と同じくらいに
気の毒な立場に立たされていると考えることができるから。
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原則として、表意者しか無効を主張することはできない。
→ 相手方や第三者は、原則として無効を主張できない。
↓ただし、
判例は、下図のような場合に、Ａが錯誤を認めている場合に限り、Ｘが債権
者代位権という制度を使ってＡの代わりに錯誤無効を主張することを認める。
債権者
勘違い
X
A
1000 万円貸した
Ａの錯誤による
契約
B
(1000 万円の債権)
↓つまり、
表意者が錯誤を認めている場合、表意者の債権者が表意者に代位して（代わ
って）無効を主張できる（最判昭 45.3.26）
。
(1) 動機の錯誤とは
表意者の動機面に錯誤があること。
勘違い
①土地が値下がりしそうだ。
A
③売買契約
B
②土地を売りたい
（動機）
Ａの心の動き
動機に勘違いがあったとはいえ、Ａは心の中に「土地を売りたい」という
気持ちを形成して売買契約を結んでおり、このような場合も錯誤無効を主張
できるかどうかが問題となる。
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(2) 無効主張の可否
原則として、錯誤無効を主張することはできない。
∵ 心の中に「土地を売りたい」という気持ちを形成している以上、
「要素
の錯誤」とはいえない。
↓しかし、
動機の錯誤について、一切無効の主張を認めなければ、動機面で勘違いし
たまま契約を結んでしまった人が気の毒な場合もある。
↓そこで、
判例は、動機が相手方に表示されていれば、要素の錯誤となり、動機の錯
誤についても無効が主張できるとする（大判大 3.12.15）
。
※ 動機の表示については明示的なものに限らず、黙示的な（＝暗黙の）も
のでもよい（最判平元.9.14）
。
98‐7④、01‐2①②③④、05‐2①②③④、09‐1①②③、11‐1①、13-1①
効果
善意の第三者
悪意の第三者
との関係
との関係
詐欺
取り消せる
対抗できない
対抗できる
強迫
取り消せる
対抗できる
対抗できる
虚偽表示
無効
対抗できない
対抗できる
原則：有効
心裡留保
錯誤
有効なので、第三者との関係は
問題とならない
例外：無効
対抗できない
対抗できる
無効
対抗できる
対抗できる
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