「不動産は難しい」　と言われるのはなぜか.　それはこれだけの内容が含まれているからです不動産売買取引の詳細分析株式会社日本エスクローセンター 1．取引主体的人違いなきことの証明をするための調査目標標手順根拠住民票当事者の権利能力売買当事者対象本人氏名パスポート住所運転免許証生年月日身分証明書連絡先商業登記簿代理人登記事項証明書当事者の行為能力土地地目土地所在図地積建物図面原因・分筆・合筆等を調査する家屋番号・未登記建物は現物で調査する購入希望申込・登記事項の権利、権利者の氏名住所等を調べる償還表および債務負担を証する各種契約書等・代理権限があるかどうか、代理人本人であるかを調査所有者建物未登記建物種類評価証明書構造建築確認書床面積仮登記担保（債権者）・債権者の資格買戻特約印鑑証明書（債務者）・債務者の資格差押えその本人・代理人かどうかを調査仮処分住民票未成年者戸籍謄本補助人商業登記簿保佐人身分証明書破産宣告者面接書（精神鑑定者発行）媒介契約書購入希望価格を調査する担保物権用益物権登記申請の申込債務返済金額債務返済予定金額を調査する借入額借入希望金額を調査する仲介手数料仲介手数料予定額手数料手数料等の予定額確定測量の申込法律行為を適法に成立させる不動産の公示の調査根拠対象手付転売の契約書実測特約数量の過不足破産法人現地の現状物の一部滅失整理法人占有権法的瑕疵なき不動産であることを調査する永小作権成年後見人地役権根拠対象売買契約火災保険契約火災保険金額団体信用生命保険料団体信用生命保険の契約債権契約によってローン保証料発生する予定金額金銭消費貸借契約弁済手数料他人の権利により制限されているか（制限物権の有無）留置権登記事務委託契約登記手数料管理規約管理費質権印紙税法先取特権抵当権設定契約抵当権ローン事務手数料借入金額用益物権の有無入会権事項売買契約保証委託契約地上権＊意思能力の不足法律行為の結果発生する金銭的評価の調査事項他人の権利があるかどうか実測図面取締役会議事録売却希望価格売買希望金額金銭消費貸借契約の申込書等登記事項証明書法的瑕疵なき法律行為であることの調査事項築年数権利証・登記識別情報勤務身分証明書対象地番氏名健康保険証根拠・登記簿表題部で土地、建物の顔を調査し、図面等と照合する地積測量図・連絡先を確認する連絡先所在地各当事者のその不動産の売買希望価格の調査事項公図（仲介業者）・登録業者であるかどうか業宅建業者名簿の調査者（司法書士）資会員名簿・有資格者かどうかの調査（土地家屋調査士・測量士格会員証等）者補助者証公示の有無を証明するための調査目標根拠対象事項標手順売買当事者及び第三者対象連絡先住所疎明資料・パスポート、免許証で本人違いなきことを調査する根拠住宅地図所在地代理権限証書・住民票の表示で人定事項を確認 3．取引媒体売買不動産の公示調査事項・資格証明書等で法人必要事項を確認し、代表権者かどうかを確認する名称法人代表者名売買の第三者 2．取引客体物件契約によって修繕積立金発生する予定額印紙税額登録免許税担保物権の有無根抵当権仮登記担保譲渡担保不動産に適法な処分権を有するかの調査目標標手順不動産の処分権土地根拠対象登記事項証明書所有権権限を証する書面抵当権取得時の売買契約書根抵当権権利者相続証明書仮登記氏名譲渡担保契約書等地上権住所不動産の現物の処分権と公示の対象の調査事項根拠対象現物の不動産の処分価値（査定）の調査事項現地確認利用状況、地積住宅地図国有地（里道・水路）登記事項証明書私道負担適法な処分権を公図地質、地盤物的瑕疵なき不動産有するかどうかの地積測量図形状、位置であることの調査対象根拠事項外観（不動産の内部）公示価格図公示価格路線価格図路線価格評価証明書評価額建築請負契約建築工事価格評価証明書評価額土地自体の査定価格給排水施設調査地役権現地確認建物建物図面利用状況、構造賃借権評価証明書形状、床面積占有権現地での確認築年数建築確認書構造部の腐蝕（不動産の外部）建物自体の査定価格雨漏り増改築隣接不動産に対する対抗力と処分権の有無の調査目標標手順土地環境の処分根拠対象事項登記事項証明書相隣関係公図隣接地所有者住宅地図境界標・境界線適法な権利と立会書囲にょう地通行権　対抗力の具備通行同意書通行地役権根拠対象都市計画法法令上の制限周辺環境からの財産的処分価値（総合査定）の調査根拠事項対象区域区分周辺の取引事例用途地域周辺土地評価証明書地域地区嫌悪施設取引事例区画整理交通機関周辺評価額宅地造成工事規制区域事項土地の総合的な査定価格公共施設商業施設建物隣接所有者の立会書建物位置と境界現地確認建築基準法日照権売買代金付随金日照の良し悪し権利負担能力及び人的担保負担能力の調査目標標手順契約金の負担能力法令上の制限（利用権）の調査根拠対象手持金売買契約書買換充当金償還表受贈金確定申告書相続金贈与契約書年収遺言状年金公的収入証明書勤務先（勤続年数）住民票源泉徴収票告知書加入の可否年金手帳年金加入期間財形貯蓄残高表財形貯蓄残高保証契約書人的担保評価連帯保証額保証委託契約書人的保証連帯債務連帯債務額納税証明書債務滞納金滞納部分支払済証明書税金滞納金自己負担部分文教施設建蔽率医療施設容積率福利厚生施設高さ制限娯楽施設傾斜制限住宅地図日影制限開発計画外壁後退航空写真建築協定緑多き山川取引事例価格不動産の物的担保負担能力の調査事項預金通帳施設と道路の関係根拠担保評価額対象担保評価売買取引における債務負担の金員の調査事項根拠対象売買契約自己資金金銭消費貸借契約借入額債権額担保掛目建物の総合的な査定価格事項現金債務弁済額火災保険の補金額火災保険契約ローン事務料保証委託契約ローン保証料団体信用生命保険の契約団体信用生命保険料職種媒介契約仲介手数料団体信用生命保険管理規約管理費小切手借入負担部分修繕積立金登記事務委任契約登記手数料借用調査書目標根拠標手順税国支払弁済証書負税担地能方納税証明書力税税金負担能力の調査対象不動産の税金の担保能力事項根拠譲渡所得税納税滞納なきこと対象分納税額売買取引によって生ずる税金の調査事項根拠対象所得税法譲渡所得税登録免許税法登録免許税税額特別土地保有税地方税固定資産税都市計画税事項不動産取得税