2015年11月 - しんきんアセットマネジメント投信

しんきんアセットマネジメント投信株式会社金融商品取引業者関東財務局長（金商）第３３８号
Sh inkin Asset Management Co., Ltd 加入協会／一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会
〒104-0031東京都中央区京橋３丁目８番１号 URL：http:// www.skam.co.jp
Ｊリート市場の現状と見通し： 2015 年 11 月（月中版）
2015 年 11 月 2 日~13 日
◆ 最近の動向
日銀が 10 月末の金融政策決定会合で、追加緩和を見送ったことを受け、失望売りが広がったことや、米国
の年内利上げ開始への警戒などから、初旬は軟調な動きになりました。その後は、9 月、10 月には手控えら
れていた日銀の買入れが、11 月に入り増えてきたこと、また、米利上げ観測にもかかわらず、国内の長期金
利（新発 10 年国債利回り）が低位で推移したことなどを背景に、底堅い動きが継続しました。
今後は、一進一退の中、上値を探る展開を予想します。オフィス市況は順調に回復しています。また、国
内の長期金利が 0.3％付近の低水準で推移する中、東証 REIT 指数の予想分配金利回りは 3％台半ばと相対的
に高い水準にあります。日銀は追加緩和を見送りましたが、日銀によるＪリート買入れは継続しており、ま
た追加緩和への期待は残ります。ただ、米国の利上げが近づき、内外の金融市場が不安定になることや、公
募増資（ＰＯ）による需給悪化には注意が必要です。また、テロなど地政学リスクの内外経済への影響も、
注視していく必要があります。
なお、日銀は 2 日に 12 億円、4 日、6 日、10 日にそれぞれ 14 億円の J リートの買入れを実施しました。
◆ 10 月末の東京都心のオフィス空室率、賃料
オフィス空室率は、前月比 0.07 ポイント低下し、6 か月連続で改善。賃料は 22 か月連続で上昇。
◆ 10 月のリート（東証）投資部門別売買状況
投資信託、銀行、海外投資家は買い越し継続。
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
図表2. 東証REIT指数、長期金利
図表1. 東証REIT指数（日足）
（ﾎﾟｲﾝﾄ）
2,200
1,800
東証REIT指数（左目盛）
長期金利（右目盛）
2,000
1,700
(%)
0.8
0.6
1,800
1,600
0.4
1,600
1,500
(出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
0.0
15/10
15/7
15/4
15/1
14/10
14/7
(年/月、日次)
14/4
1,200
14/1
15/11/10
15/11/3
15/10/27
15/10/20
15/10/13
15/10/6
15/9/29
15/9/22
15/9/15
15/9/8
(年/月/日)
15/9/1
1,400
0.2
1,400
（注）長期金利：新発10年国債利回り
（出所）Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
図表3. マーケット動向
2014/
12/30
2015/
2015/
騰落率（利回り、金利は変化幅）
年初来
10/30
11/13
（配当なし）
1,897.92
1,677.60
1,729.68
1,721.36
-9.30%
3.10%
-0.48%
（配当あり）
3,273.60
2,964.58
3,061.58
3,047.12
-6.92%
3.27%
-0.47%
1,831.31
1,657.94
1,688.80
1,677.26
-8.41%
1.86%
-0.68%
東証REIT商業･物流等指数
2,451.85
2,123.25
2,223.58
2,207.42
-9.97%
4.73%
-0.73%
東証REIT住宅指数
2,692.74
2,329.24
2,410.64
2,429.48
-9.78%
3.49%
0.78%
（配当なし）
1,407.51
1,411.16
1,558.20
1,585.83
12.67%
10.42%
1.77%
（配当あり）
1,925.54
1,964.62
2,169.38
2,207.87
14.66%
10.42%
1.77%
-0.09
0.02
東証REIT指数
東証REITオフィス指数
TOPIX
分配利回り（東証REIT指数、%）
TOPIX配当利回り(%)
新発10年国債利回り(%)
3.02
9/30
2015/
3.56
3.47
3.48
0.46
10月
11月
1.47
1.64
1.53
1.50
0.03
-0.11
-0.03
0.330
0.350
0.300
0.305
-0.025
-0.050
0.005
（注1）データは11/13現在
（注2）分配利回り（東証REIT指数）はQUICK算出
日銀のJリート買入額（億円）
今年の累計
10月
11月
844
24
54
（出所）Bloomberg、QUICK、日銀よりデータ取得し、しんきん投信作成
※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。
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Ｊリート市場の現状と見通し
2015 年 11 月（月中版）
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図表4. 分配利回り
図表5. 東京都心の空室率および賃料
分配利回り
4.5
11.0
分配利回り-長期金利
4.0
3.5
3.0
(年/月、日次)
（注）長期金利：新発10年国債利回り
（出所）QUICK、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
（円/坪）
平均空室率（左目盛）
25,000
平均賃料（右目盛）
9.0
23,000
7.0
21,000
5.0
19,000
3.0
17,000
(年/月、月次)
1.0
15/10
15/7
15/4
15/1
14/10
14/7
14/4
14/1
2.5
15,000
(出所）三鬼商事、Bloombergよりデータ取得し、しんきん投信作成
図表6. Ｊリートの投資部門別売買状況
-海外投資家、投信（億円）
図表7. Ｊリートの投資部門別売買状況
-銀行（億円）
600
400
400
300
200
200
0
100
-200
-400
売り越し ← → 買い越し
日銀
銀行（除く日銀）
0
1,600
増資
8,000
15/9
15/8
15/7
15/6
15/5
15/4
15/3
15/2
図表9. Ｊリートの資金調達額（月間）
（億円）
1,800
新規公開
15/1
（年/月、月次）
（出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成
図表8. Ｊリートの資金調達額（年度）
（億円）
10,000
15/10
（年/月、月次）
（出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成
-200
14/12
15/9
15/10
15/8
15/7
15/6
15/5
投信
15/4
15/3
15/2
15/1
14/11
14/12
海外投資家
-600
14/11
-100
1,400
新規公開
増資
1,200
6,000
1,000
4,000
800
600
2,000
400
200
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
(注）直近の年度は予定を含む。対象は直近までの全上場銘柄
（年度）
(出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成
0
13/12
14/1
14/2
14/3
14/4
14/5
14/6
14/7
14/8
14/9
14/10
14/11
14/12
15/1
15/2
15/3
15/4
15/5
15/6
15/7
15/8
15/9
15/10
15/11
売り越し ← → 買い越し
(%)
01/1
02/1
03/1
04/1
05/1
06/1
07/1
08/1
09/1
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
(%)
(出所）QUICKよりデータ取得し、しんきん投信作成（年/月、月次）
（ 2015/11/16 作成）
※最終頁の「本資料に関してご留意していただきたい事項」を必ずご確認ください。
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Ｊリート市場の現状と見通し
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 運用管理費用（信託報酬）
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