GESCHäftsbericht 2015 FINANZBERICHT Swiss Finance & Property Investment AG Swiss Finance & Property Investment AG 2 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung Inhaltsverzeichnis Teil 2 – Finanzbericht Finanzielle Berichterstattung 4 Kennzahlen4 Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS 6 Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 13 Bericht der Revisionsstelle 66 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 68 EPRA Performancekennzahlen 75 Handelsrechtliche Jahresrechnung nach OR 78 Anhang zur Handelsrechtlichen Jahresrechnung nach OR 82 Antrag zur Gewinnverwendung 91 Bericht der Revisionsstelle zur handelsrechtlichen Jahresrechnung nach OR 92 Vergütungsbericht 2015 94 Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht 101 Corporate Governance 102 Portfolio124 Renditeliegenschaften124 Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften 130 Kontakte & wichtige Daten 132 3 4 Kennzahlen 2015 Kennzahlen per 31. Dezember 2015 Einheit 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF 1 000 31 694 19 196 Neubewertungseffekte CHF 1 000 15 393 3 082 Betriebsergebnis (EBIT) CHF 1 000 31 046 16 451 Erfolgsrechnung EBIT Marge % 83.62 73.84 Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte 1 / latenten Steuern CHF 1 000 22 682 10 551 Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte 2 / latenten Steuern CHF 1 000 12 600 10 111 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Bilanz Bilanzsumme CHF 1 000 504 057 459 124 Eigenkapital CHF 1 000 214 074 200 304 Eigenkapitalquote % 42.47 43.63 CHF 1 000 228 479 207 371 Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % 45.33 45.17 Fremdfinanzierungsgrad % 57.53 56.37 Zinspflichtiges Fremdkapital Fremdbelehnung der Liegenschaften und Entwicklungsliegenschaften % 51.08 50.53 Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekte 4 % 10.95 5.11 Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekte % 6.08 4.90 3 5 Portfoliokennzahlen Anzahl Liegenschaften Total Renditeliegenschaftenportfolio 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Anzahl 40 41 CHF 1 000 447 313 410 361 Bruttorendite 6 % 4.82 4.98 Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % 3.61 3.89 Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % 4.61 4.93 Leerstandsquote Periodenende % 7.28 9.35 Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % 7.28 9.35 Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende % – – % 13.00 10.56 % 0.97 1.43 Jahre 7.52 9.57 Laufender Leerstand Berichtsperiode Durchschnittlicher Zinssatz auf Finanzergebnis (netto) Durchschnittliche Zinsbindung 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 3 Zinspflichtiges Fremdkapital im Verhältnis zu Renditeliegenschaften inklusive zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 4 Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 5 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 6 Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) Kennzahlen 2015 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 6.93 / CHF 7.57 Kennzahlen pro Aktie CHF 17.16 16.06 Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 34.65 / CHF 37.85 CHF 85.82 80.30 Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 6.93 / CHF 7.57 vor latenten Steuern CHF 18.86 17.27 Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 34.65 / CHF 37.85 vor latenten Steuern CHF 94.29 86.33 Aktienkurs CHF 84.00 83.00 % – 2.12 3.36 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 Prämie (+) bzw. Discount (–) gegenüber NAV Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / CHF 7.57 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF 1.82 0.85 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 34.65 / CHF 37.85 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1 CHF 9.09 4.23 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / CHF 7.57 nominal exkl. Neubewertungseffekte CHF 1.01 0.81 CHF 5.05 4.05 2 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 34.65 / CHF 37.85 nominal exkl. Neubewertungseffekte 2 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 5 6 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Jahresrechnung nach IFRS Konsolidierte Bilanz Aktiven in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Anhang Flüssige Mittel 11 815 5 556 5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 10 797 530 6 Umlaufvermögen Steuerforderungen 1 595 – Übrige Forderungen 1 734 2 938 Aktive Rechnungsabgrenzungen 7 339 3 642 Aktive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende – 45 Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften 29 090 10 820 8 Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 27 801 33 389 9 Total Umlaufvermögen 83 171 56 919 418 223 399 541 Anlagevermögen Renditeliegenschaften Langfristige Forderungen Erneuerungsfonds 610 572 Latente Steuerguthaben 2 053 2 092 Total Anlagevermögen 420 885 402 205 Total Aktiven 504 057 459 124 8 12 / 13 7 Finanzielle Berichterstattung Passiven in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Anhang 53 130 75 855 14 4 135 5 880 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Nahestehende 198 434 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 202 213 Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken 2 450 2 687 14 Vorauszahlungen 3 953 8 208 15 183 372 12 4 298 1 459 Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzungen Passive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende Total kurzfristiges Fremdkapital 60 27 68 609 95 135 Langfristiges Fremdkapital Derivative Finanzinstrumente 25 288 17 729 10 Hypotheken / Roll Over Kredite 172 899 128 829 14 Vorsorgeverpflichtungen 13 9 4 23 174 17 118 12 / 13 Total langfristiges Fremdkapital 221 374 163 685 Total Fremdkapital 289 983 258 820 86 429 94 411 Latente Steuern Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven 45 527 45 527 – 15 664 – 13 857 97 782 74 229 – 1 – 6 Total Eigenkapital 214 074 200 304 Total Passiven 504 057 459 124 Cash Flow Hedge Reserven Gewinnreserven Neubewertungsreserven Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 16 17 8 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Erfolgsrechnung Betriebsertrag in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 Anhang 18 167 17 279 18 / 19 113 1 820 20 1 239 98 21 – Ertrag aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften 12 176 – Total Betriebsertrag vor Neubewertung 31 694 19 196 Neubewertungseffekte 15 393 3 082 Total Betriebsertrag nach Neubewertung 47 087 22 278 Unterhalt und Reparaturen – 1 276 – 839 22 Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften – 9 961 – – Betriebsaufwand Liegenschaften – 1 119 – 1 011 23 – 101 – 93 24 Personalaufwand Verwaltungsaufwand 8 – 3 163 – 3 467 25 Übriger Betriebsaufwand – 421 – 417 26 Total Betriebsaufwand – 16 041 – 5 827 31 046 16 451 Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag 10 597 13 27 – 12 724 – 2 886 27 Gewinn vor Steuern (EBT) 28 919 13 577 Steuern – 6 237 – 3 026 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen 22 682 10 551 9.09 4.23 Finanzaufwand Gewinn pro Aktie nominal (verwässert / unverwässert) Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 34.65 / 37.85 nominal inkl. Neubewertung Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 22 682 10 551 – Veränderung Zinsabsicherungen – 2 311 – 19 297 – Steuereffekt Zinsabsicherungen 505 4 217 in CHF 1 000 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Anhang Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: – Personalvorsorge – Latente Steuern auf Personalvorsorge Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI zuzurechnen 1 6 – 7 – 1 2 20 880 – 4 535 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 9 10 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung in CHF 1 000 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Finanzertrag Finanzaufwand Steuern 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 22 682 10 551 Anhang – 10 597 – 13 27 12 724 2 886 27 6 237 3 026 12 / 13 – 15 393 – 3 082 8 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften – 1 239 – 98 Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen – 1 211 45 Veränderung übrige Forderungen 1 204 – 1 360 Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung 3 300 – 3 492 – 1 869 – 7 035 – – 222 – 1 980 3 795 – 11 145 Neubewertungseffekte Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Kaufnebenkosten von Grundstücken und Liegenschaften im Bau 2 Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Veränderung Vorauszahlungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens 2 – 4 255 5 967 2 441 – 236 4 9 – 86 32 9 15 Bezahlte Steuern – 1 580 – Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit 10 371 10 919 – 33 150 – 8 000 8 Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Verkauf von Renditeliegenschaften Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften Veränderung Erneuerungsfonds Erhaltene Zinsen Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit – 1 535 – 191 8 – 11 933 – 10 337 8 27 135 2 000 8 – 843 – 33 8 – 38 – 34 1 102 14 – 19 263 – 16 582 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Die Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften und die Kaufnebenkosten von Grundstücken und Liegenschaften im Bau werden im Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit dargestellt. Finanzielle Berichterstattung in CHF 1 000 Aufnahme Fester Vorschuss Aufnahme Darlehen Aufnahme Hypotheken 1. Jan. bis 31. Dez. 2015 1. Jan. bis 31. Dez. 2014 Anhang – 9 376 14 15 000 14 142 590 9 000 14 Amortisation von Hypotheken – 1 800 – 2 675 14 Amortisation Rollover Kredit – 90 666 – 14 Amortisation Fester Vorschuss – 37 725 – 14 – 7 982 – 16 Aktienkapitalrückzahlung Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen – – 7 483 Bezahlte Zinsen – 4 266 – 2 999 Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit 15 151 5 219 6 259 – 444 Zu- (+) / Abnahme (–) flüssige Mittel Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode 5 556 5 999 Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode 11 815 5 556 Zu- (+) / Abnahme (–) flüssige Mittel 6 259 – 444 Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 11 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierter Eigenkapitalnachweis Reserve für Gewinn- Cash Flow reserven Hedges Neubewertungsreserven Total Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien 94 411 53 010 – 63 678 1 222 – 212 322 Gesamtergebnis – – – 10 551 – 15 080 – 6 – 4 535 Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ 2014 – – – 10 551 – 15 080 – 6 – 4 535 Ausschüttung aus Kapitaleinlagen – – 7 483 – – – – – 7 483 Bestand am 31. Dezember 2014 94 411 45 527 – 74 229 – 13 857 – 6 200 304 Bestand am 1. Januar 2015 in CHF 1 000 Bestand am 1. Januar 2014 94 411 45 527 – 74 229 – 13 857 – 6 200 304 Retrospektive Anwendung IFRS 15 – – – 872 – – 872 Gesamtergebnis – – – 22 682 – 1 806 4 20 880 Total im EK erfasste Gewinne / Verluste GJ 2015 – – – 23 554 – 1 806 4 21 752 Nennwertreduktion – 7 982 – – – – – – 7 982 Bestand am 31. Dezember 2015 86 429 45 527 – 97 782 – 15 664 – 1 214 074 Anhang Der Anhang ist Bestandteil dieser Jahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 16 Finanzielle Berichterstattung Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht und hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und reine Baulandentwicklungen sind bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals möglich. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Allgemeines Die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX SWISS Exchange erstellt und entspricht dem Schweizerischen Gesetz. Die Jahresrechnung basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip. Der Verwaltungsrat genehmigte die Jahresrechnung am 29. Februar 2016. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die für die Jahresrechnung 2015 anwendbar geworden sind, sind grundsätzlich unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Für den Jahresabschluss 2015 hat die Swiss Finance & Property Investment AG folgende neue oder über arbeitete IFRS – Standard / Interpretation erstmals vorzeitig angewendet: IFRS 15: Revenue Recognition (zwingend anwendbar ab: 1. Januar 2018) IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach welchem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt. Dieser Ansatz ersetzt das bisherige Erfordernis des Übergangs von Nutzen und Gefahr. Die Kontrolle ist definiert als die Möglichkeit, die Verwendung des Vermögenswertes zu bestimmen und den Nutzen daraus zu erhalten. Damit folgt der revidierte Standard den wirtschaftlichen Gegebenheiten und stützt nicht mehr nur auf den rechtlichen Eigentumsübergang ab. Die Gesellschaft wendet IFRS 15 erstmals in der Jahresrechnung beginnend am 1. Januar 2015 an, wobei die kumulierten Effekte der Vorjahre nach der modifizierten, retrospektiven Methode mit den Gewinnreserven verrechnet werden. In Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien auf eigene Rechnung und dem Verkauf der entwickelten Objekte an Dritte sind für die Gesellschaft folgende, kumulativ zu erfüllende Kriterien für eine proportional 13 14 Finanzielle Berichterstattung zum Baufortschritt zulässige Erfassung der Gewinne nach der Percentage of Completion Methode (POC) aus schlaggebend und permanent einzuhalten: –– Eine alternative Nutzung der entwickelten Objekte durch die Gesellschaft muss rechtlich oder faktisch nicht möglich oder vertragswidrig sein. –– Die Gesellschaft muss ein durchsetzbares Recht auf Bezahlung des Kaufpreises in der Höhe der erbrachten Leistung haben. Die Gesellschaft geht davon aus, dass diese Kriterien erfüllt sind, wenn ein rechtlich bindender, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, welcher, gestützt auf die geltenden gesetzlichen Bestimmungen, durch eine Partei nur unter Schadloshaltung der Gegenpartei nicht erfüllt werden könnte. Zudem muss die Finanzierung im Zeitpunkt der Erstanwendung der POC-Methode durch den Käufer gesichert sein und die geleisteten Anzahlungen respektive bindenden Zahlungsversprechen oder Bankgarantien mindestens die aufgelaufenen Baukosten der verkauften Einheiten decken. Ferner muss das Management der Gesellschaft hinreichende Kenntnisse haben, dass der Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen der Vereinbarung mit dem Käufer beidseitig erfüllt wird. Im Rahmen der Anwendung der POC-Methode werden die gesamten Anlagekosten im Verhältnis der Wertquoten auf die verkauften Einheiten alloziert. Die erwarteten, gesamthaften Gewinne (Umsatz und Kosten) auf den verkauften Einheiten werden nach dem prozentualen Anteil des in der Berichtsperiode realisierten Projektfortschrittes als Ertrag bzw. Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften realisiert. Spätere Verzögerungen sowie nicht gedeckte Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft werden im Rahmen der laufenden Anwendung der POC-Methode berücksichtigt und als Wertbeeinträchtigungen aus Verträgen unter IFRS 15 separat offengelegt. Die folgenden Standards treten nach dem Berichtszeitpunkt in Kraft oder werden überarbeitet: Standard Interpretation Auswirkung Inkraftsetzung IFRS 5 Non Current Assets held for sale and discounted operations keine 1. Januar 2016 IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures keine 1. Januar 2016 IAS 19 Employee Benefits keine 1. Januar 2016 IAS 34 Interim Financial Reporting gering 1. Januar 2018 IFRS 9 Classification and Measurement (2009) and Hedge-Accounting (2013) gering 1. Januar 2018 IFRS 9 Financial Instruments: Impairments gering 1. Januar 2018 IFRS 16 Leases gering 1. Januar 2019 Mit Ausnahme von IFRS 15 werden die neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen nicht vorzeitig angewendet. Allfällige Auswirkungen werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme berücksichtigt. Finanzielle Berichterstattung Wesentliche Schätzungen Im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat das Management Schätzungen zur Bestimmung von Schlüsselannahmen hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen und Unsicherheiten am Bilanzstichtag vorgenommen. Solche Schätzungen haben insbesondere einen wesentlichen Einfluss auf die Buchwerte bei der Ermittlung von Marktwerten der Renditeliegenschaften, wo die künftigen Ertrags- und Kostenströme geschätzt und mit einem risikogerechten Zinssatz abdiskontiert werden. Auch bei laufenden Entwicklungsprojekten erfordert die kontinuierliche Beurteilung der Baukostenentwicklung sowie die Identifikation möglicher Verlustprojekte die Vornahme von Schätzungen. Zudem fliessen bei der Bewertung von Rückstellungen und Eventualschulden, bei der erforderlichen Überprüfung auf nachhaltige Wertminderung und bei der Überprüfung auf Werthaltigkeit der latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen im wesentlichen Umfang Schätzungen ein. Gruppengesellschaften Die Swiss Finance & Property Investment AG hat im Jahr 2010 die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug und im Jahr 2013 die SFPI Managment SA in Ascona gegründet. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug war erstmals per 31. Dezember 2010 und die SFPI Management SA war erstmals per 31. Dezember 2013 in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG enthalten. Sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100 % übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert. Fremdwährungen Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung. IAS 21 ist daher nicht anwendbar. Bereiche Die Aufteilung in Bereiche, nach welcher das Portfolio strukturiert und geführt wird, ist gegliedert nach Nutzungsarten der Immobilien. Dabei werden die Bereiche Wohnliegenschaften, Wohn- und Geschäftsliegen schaften, Geschäftsliegenschaften und Entwicklungsliegenschaften unterschieden. Liegt der Wohn- resp. Gewerbeanteil in einer gemischten Liegenschaft über 60 %, wird die Liegenschaft dieser Nutzung zugeordnet. Zudem erfolgt eine Gliederung nach geographischen Kriterien und unterscheidet die geographischen Schwerpunkte der gehaltenen Immobilien in Zürich, Basel, Bern, Romandie und Übrige. Die einzelnen Objekte werden den Bereichen gesamthaft zugewiesen. Die Allokation der Kosten und Erträge zwischen den Bereichen erfolgt objektbezogen. 15 16 Finanzielle Berichterstattung Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmens zahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5 ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». Die Offenlegung erfolgt im Anhang der Halb- bzw. Jahresrechnung unter dem Titel «Bereichs informationen». Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen, Mietzinsverlusten und den übrigen Erfolg. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fällig keit der Mietforderung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mietfreie Perioden oder Staffelmieten) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Mietvertrags als Anpassung des Mietertrags erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. Unterhalt und Reparaturen Der laufende Unterhalt und die anfallenden Reparaturen bis TCHF 5 an vermieteten Objekten gelten nicht als wertvermehrende Investitionen. Sie werden der Erfolgsrechnung belastet. Unterhalt und Reparaturen grösser als TCHF 5 gelten als teilweise wertvermehrend und werden fallbezogen aktiviert. Bei Projekten werden die Investitionskosten zu 100 % aktiviert. Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen entspricht der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Immobilien. Der Erfolg wird im Zeitpunkt des Eintrages im Grundbuch (Übergang Nutzen / Gefahr) erfasst. Verwaltungsaufwand Der Verwaltungsaufwand umfasst alle Kosten der strategischen und operativen Verwaltung des Vermögens sowie der Administration der Gesellschaft. Finanzielle Berichterstattung Finanzaufwand Der Zinsaufwand wird auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und direkt der Erfolgsrechnung belastet. Steuern Der Steueraufwand enthält laufende und latente Ertragssteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst mit Ausnahme von Ertragssteuern auf direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen, wie z.B. Cash Flow Hedges im Rahmen des Hedge Accountings. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im Eigenkapital verbucht. Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf erfolgten Liegenschaftsverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre. Laufende Steuerguthaben und Steuerverbindlichkeiten beinhalten Ertragssteuern (aus Vorjahren und dem Berichtsjahr), die im Rahmen des Abschlusses kalkuliert und abgegrenzt werden. Laufende Steuerguthaben werden im Umlaufvermögen und laufende Steuerverbindlichkeiten unter dem kurzfristigen Fremdkapital bilanziert. Latente Steuern werden nach der Balance-Sheet-Liability-Methode ermittelt. Latente Steuern werden überall dort gebildet, wo temporäre Differenzen zwischen den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten und den konsolidierten Bilanzwerten bestehen. Die Berechnung von latenten Steuern erfolgt auf der Grundlage von lokalen Steuersätzen und Steuergesetzen, die am Bilanzstichtag in Kraft waren oder rechtskräftig verabschiedet worden sind und für die erwartet wird, dass sie im Zeitpunkt der Realisierung eines latenten Steuerguthabens oder der Auflösung einer latenten Steuerverpflichtung anwendbar sein werden. Latente Steuerguthaben werden im Anlagevermögen und latente Steuerverpflichtungen unter den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert. Die angewandten latenten Steuersätze auf den unrealisierten Gewinnen (Verlusten) auf dem Liegenschafts bestand berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften, sofern der Steuersatz durch die Haltedauer der Liegenschaften beeinflusst wird. Für Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ab Kaufdatum. Für die übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Steuerlich verwendbare Verlustvorträge werden nur dann in den latenten Steuerguthaben ausgewiesen, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft durch Verrechnung von steuerbarem Gewinn wahrscheinlich ist. Der anwendbare Steuersatz wird auf Basis der gewichteten, pauschal berechneten Steuersätze für jeden einzelnen Kanton, in welchem eine Steuerpflicht besteht, berechnet. Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zu Anschaffungskosten bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Gesamtlaufzeiten von höchstens 90 Tagen. 17 18 Finanzielle Berichterstattung Forderungen Forderungen werden zu amortisierten Kosten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen daher weitgehend dem Fair Value. Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Im Umlaufvermögen werden die zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften bilanziert. Diese umfassen Liegenschaften die nach IAS 2 abgerechnet werden. Dabei werden jene Liegenschaften bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen, die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht erfolgt ist. Zudem werden in dieser Position Liegenschaften bilanziert, die nach IFRS 15 (Revenue recognition) abgerechnet werden. Die Bilanzierung dieser Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettowert bewertet werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung (Impairment) würde im direkten Aufwand berücksichtigt werden. Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften Anlageliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden die Anlageliegenschaften in Übereinstimmung mit IAS 40 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung der Marktwerte wird halbjährlich durch eine externe, unabhängige Liegenschaftsbewertungsfirma durchgeführt. Die Bewertungen erfolgen anhand der Discounted-Cash-Flow-Methode. Die Veränderung des Marktwerts bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung wird erfolgswirksam verbucht. Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften befinden sich im Prozess der Entwicklung (Umbau, Umnutzung, etc.). Sie werden mit Projektbeginn von den Anlageliegenschaften in die Liegenschaften in Entwicklung umgegliedert. Die anfallenden Kosten der Entwicklung werden im Umfang der Anschaffungs- und Herstellkosten aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass daraus zusätzlicher wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Die Bewertung erfolgt Finanzielle Berichterstattung auch während der Entwicklung weiterhin nach IAS 40 zum Fair Value, sofern der Verwaltungsrat der Projektrealisierung zugestimmt hat, diese mit hoher Wahrscheinlichkeit umgesetzt werden kann und der Fair Value ausreichend bestimmbar ist. Die Liegenschaft wird danach wieder in die Kategorie Anlageliegenschaften umgegliedert. Wertminderungen von Vermögenswerten (Impairment) Die Werthaltigkeit von finanziellen und materiellen Vermögenswerten, die nicht zum Fair Value bilanziert werden, sowie von immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer wird halbjährlich auf Hinweise überwacht, die das Vorliegen einer nachhaltigen Wertminderung vermuten lassen. Bei Hinweisen wird das betroffene Aktivum einem Impairment-Test unterzogen. Wenn ein Buchwert den realisierbaren Wert übersteigt, erfolgt eine Wertminderung. Diese wird erfolgswirksam erfasst. Mit Ausnahme der Mietzinsforderungen, auf welchen ein dem identifizierten Ausfallrisiko angemessenes Delkredere gebildet wurde, bestehen per 31. Dezember 2015 keine Bilanzpositionen, bei welchen ein Impairment-Bedarf besteht. Fremdkapitalzinsen Fremdkapitalzinsen werden bei der Finanzierung von Liegenschaften in Entwicklung sowie Renovationen von Anlageliegenschaften nach IAS 23 dann aktiviert, wenn ein entsprechender Ertragsausfall durch das Projekt anfällt und das Projekt nicht zum Fair Value nach IAS 40 bilanziert wird. Bei zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften nach IAS 2 werden Fremdkapitalzinsen aktiviert. Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zu amortisierten Kosten bilanziert. Die ausgewiesenen Buchwerte der kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen weitgehend deren Fair Value. Langfristige Finanzverbindlichkeiten mit Drittparteien (Hypotheken) Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten eine Fixhypothek, die im Zeitpunkt des Abschlusses zum Fair Value bewertet wurde (Initialbewertung). Alle anderen langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen. 19 20 Finanzielle Berichterstattung Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden zum Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewertung zu Marktwerten (Fair Value) bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken eingesetzt. Swiss Finance & Property Investment AG setzt seit 2010 derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Dabei wird «Hedge Accounting nach IAS 39» angewandt, d.h. es wird eine Hedge Dokumentation erstellt und die Effektivität der Absicherung überprüft. Sind die Anforderungen gemäss Hedge Accounting erfüllt, werden Marktwertveränderungen des für das Absicherungsgeschäft wirksamen Teils im Eigenkapital erfasst. Ein allfälliger unwirksamer Anteil wird in der Erfolgsrechnung unter dem Finanzertrag bzw. -aufwand ausgewiesen. Rückstellungen Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus bisherigen Ereignissen entstanden ist, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird und verlässlich bestimmt werden kann. Die Bemessung der Rückstellung entspricht der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtung. Erkannte Risiken, die die genannten Erfassungskriterien für Rückstellungen nicht erfüllen, werden als Eventual schulden im Anhang ausgewiesen. Personalvorsorge IAS 19 Sämtliche Vorsorgepläne der Swiss Finance & Property Investment AG werden gemäss IAS 19 «Leistungen an Arbeitnehmer» als leistungsorientierte Vorsorgepläne behandelt. Der in der Bilanz auszuweisende Betrag entspricht der Differenz zwischen dem Fair Value des Planvermögens und dem Barwert der Vorsorgeverbindlichkeiten. Die Vorsorgeverpflichtung (Defined Benefit Obligation) wurde mit der Projected Unit Credit Methode per Stichtag 31. Dezember 2015 auf dem gemeldeten Bestand per 31. Dezember 2015 von einem externen Experten berechnet. Die verwendete Bewertungsmethode stellt auf die zum Berechnungszeitpunkt geleisteten Dienstjahre ab und berücksichtigt die zukünftige Entwicklung der Leistungen durch den Einbezug von: –– Diskontierung –– Lohnentwicklung und Austrittswahrscheinlichkeit bis zum Beginn der Leistungsauszahlung –– Rentenindexierung in den Jahren nach der erstmaligen Auszahlung von wiederkehrenden Leistungen Die Jahre der bisherigen Dienstzeit für jeden aktiven Versicherten (verwendet in der Project Unit Credit Methode) wurden mit einer Rückwärtsprojektion unter Einbezug des aktuellen Altersguthabens, des Gehalts, Finanzielle Berichterstattung dem aktuellen Vorsorgeplan und den Annahmen berechnet. Als Ergebnis ergibt die bisherige Dienstzeit jene Anzahl Jahre, welche ein Mitarbeiter theoretisch im Plan versichert gewesen wäre, um das aktuelle Vorsorgeguthaben zu erlangen. Die bisherige Dienstzeit berücksichtigt alle Anpassungen, wie Scheidung, Einkäufe, Ein- und Auszahlungen. Reserven Kapitalreserven stammen aus den Reserven aus Kapitaleinlagen. Die Position Cash Flow Hedge Reserven umfasst die Wertveränderung der zu Zinsabsicherungszwecken gehaltenen derivativen Finanzinstrumente und deren latente Steuern. Gewinnreserven beinhalten zurückbehaltene Gewinne sowie realisierte Gewinne und Verluste aus der Gesamtergebnisrechnung. Die Position Neubewertungsreserve umfasst die versicherungtechnischen Gewinne und Verluste der Vorsorgeeinrichtung gem. IAS 19. Neubewertungsreserven stehen den Aktionären der Gesellschaft nicht zur Verfügung. 21 22 Finanzielle Berichterstattung 3. Risikomanagement Die Geschäftsaktivitäten setzen die Gesellschaft verschiedenen Risiken aus. Die wesentlichen Risiken sind: –– Finanzielle Risiken –– Marktrisiken –– Immobilienrisiken Das Risikomanagement der Gesellschaft ist auf die Unsicherheiten der Finanz- und Immobilienmärkte aus gerichtet und zielt darauf ab, dass die möglichen negativen Effekte dieser Risikofaktoren minimiert werden. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat regelmässig, mindestens quartalsmässig, über die aktuelle Risikosituation. Daraus werden Empfehlungen für Massnahmen zur Risikokontrolle abgeleitet. Es gilt dabei, ein angemessenes Verhältnis zwischen den möglichen resultierenden Verlusten und den potenziellen Gewinnen zu erzielen. Finanzielle Risiken Liquiditätsrisiken Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass die Gesellschaft in Zukunft nicht in der Lage ist, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Das Ziel des Risikomanagements besteht vor allem darin, dass genügend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um die Verpflichtungen abzudecken. Dies wird grundsätzlich durch eine vorausschauende Liquiditätsplanung (Sockelliquidität in Form von vorhandenen liquiden Mitteln und ungezogenen Kreditlinien) sichergestellt. Die Gesellschaft verfügt, analog dem Vorjahr, derzeit über keine Regelung zur Sockelliquidität. Nach erfolgter Investition von neu aufgenommenem Kapital und grenzwertiger Fremdverschuldung wird der Bedarf einer angemessenen Sockelliquidität neu beurteilt. Die untenstehende Tabelle analysiert die finanziellen Verpflichtungen der Gesellschaft. Diese sind nach Fälligkeiten der verbleibenden vertraglichen Geldabflüsse in verschiedene Gruppen eingeteilt. 23 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten < 3 Monate 3 – 12 Monate 1 – 5 Jahre > 5 Jahre 25 830 29 750 – – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4 334 – – – Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen 4 376 1 079 – – – – 55 800 123 390 210 1 014 4 193 4 121 97 1 648 9 816 19 383 Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Rollover Kredite 1 Verzinsung Hypotheken Verzinsung Swaps Mietverpflichtungen 6 17 115 138 Baurechtszinsen – 169 844 4 810 34 853 33 676 70 768 151 842 < 3 Monate 3 – 12 Monate 1 – 5 Jahre > 5 Jahre 75 855 – – – Total finanzielle Verbindlichkeiten 1 Die Werte entsprechen den Nominalbeträgen Finanzielle Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 in CHF 1 000 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6 314 – – – Verbindlichkeiten aus vertraglichen Werkverträgen 6 405 6 951 – – – 2 857 49 496 79 163 Amortisation und Rückzahlung Hypotheken / Rollover Kredite Verzinsung Hypotheken 138 489 1 986 326 Verzinsung Swaps 105 2 152 6 157 9 332 Mietverpflichtungen 6 17 117 140 Baurechtszinsen – 169 844 4 977 88 823 12 635 58 599 93 938 Total finanzielle Verbindlichkeiten Zinsrisiken Das Zinsrisiko der Gruppe entsteht primär von den langfristigen Schulden. Variabel verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Geldflussrisiko und fix verzinsliche Schulden setzen die Gesellschaft einem Fair Value Risiko aus. In der Vergangenheit hat die Gesellschaft das Zinsrisiko der Libor-Hypotheken überwiegend mittels Zinsswaps gesteuert. Im ersten Quartal 2015 hat die Gesellschaft, die mit Swaps abgesicherten LiborHypotheken durch Festhypotheken ersetzt und die zur Absicherung dienenden Swaps glattgestellt. Ziel der Gesellschaft ist es, einerseits die Investitionen maximal 66 % fremd zu finanzieren und andererseits eine ausgewogene Finanzierung betreffend Fristigkeit und Zinssensitivität zu haben. Die Gesellschaft überwacht die Zinsrisiken laufend mittels Sensitivitätsanalysen, wobei jeweils verschiedene Szenarien analysiert werden, welche die Refinanzierung, die Erneuerung der bestehenden Positionen und alternative Finanzierungen wie Absicherungsstrategien berücksichtigen. 24 Finanzielle Berichterstattung Wenn am 31. Dezember 2015 die Zinskurve parallel um 30 Basispunkte + / – verschoben würde, verändert sich der geschätzte Fair Value der Swaps um TCHF 2 161 (Vorjahr: TCHF 6 360). Bei einer Veränderung des Zinssatzes auf den nicht abgesicherten Libor-Hypotheken um + / – 30 Basispunkte würde sich der Finanzaufwand im Berichtsjahr um TCHF 260 (Vorjahr: TCHF 148) anpassen. Fremdwährungsrisiken Die Gesellschaft ist nur in der Schweiz tätig. Es bestehen keine Positionen in fremder Währung weshalb die Gesellschaft keinem Fremdwährungsrisiko ausgesetzt ist, analog dem Vorjahr. Kreditrisiken Ein Kreditrisiko entsteht bei den liquiden Mitteln, derivativen Finanzinstrumenten mit positivem Fair Value, den ausstehenden Forderungen gegenüber Mietern und übrigen Forderungen. Das maximale Ausfallrisiko entspricht den jeweiligen Buchwerten am Bilanzstichtag. Flüssige Mittel und derivative Finanzinstrumente werden nur mit Gegenparteien, die über ein Rating von mindestens «A» verfügen, gehalten. Am Bilanzstichtag waren die wesentlichen Forderungen gegenüber einzelnen Bankinstituten wie folgt: Forderungen gegenüber Bankinstituten UBS AG Rating S&P A / Moody's Aa3 Zürcher Kantonalbank Rating S&P AAA / Moody's Aaa Credit Suisse AG Rating S&P A / Moody's A2 Basler Kantonalbank Rating S&P AA Raiffeisenbank Zürich Moody's Aa2 Neue Aargauer Bank Nicht im Rating Total Forderungen gegenüber Bankinstituten in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 1 953 5 510 68 37 3 096 9 93 – 32 – 6 572 – 11 815 5 556 Finanzielle Berichterstattung Die Mieter werden betreffend Bonität vorgängig zur Vertragsunterzeichnung einer Prüfung unterzogen. Zudem werden die Mieten in der Regel zu Beginn der Mietperiode im Voraus bezahlt. Im Weiteren bestehen üblicherweise Mietzinsdepots oder Bankgarantien zur Sicherstellung. Der Gesamtbetrag der bestehenden Mietzinsdepots und Bankgarantien am Bilanzstichtag ist TCHF 3 819 (Vorjahr: TCHF 3 205). Vom gesamten Mietertrag entfielen per Ende Jahr auf folgende bedeutende Mieter: 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Canton de Vaud 4.9 % 4.9 % Dipl. Ing. Fust AG 3.6 % 3.6 % Kanton Zürich 2.1 % 2.2 % SKV Immobilien AG 2.1 % 2.2 % Renova Management AG 2.1 % 2.1 % Desperado Basel AG 1.9 % 0.0 % 2B Visions AG 1.9 % 1.9 % Biosensors Europe SA 1.9 % 1.9 % Candrian Catering AG 1.8 % 1.9 % Dorfburger AG 1.8 % 1.8 % An dieser Stelle werden die zehn wichtigsten Mieter dargestellt. Desperado Basel AG ist ein neuer Mieter und wird per 31. Dezember 2015 zum ersten Mal aufgeführt (am 31. Dezember 2014 war J. Troxler (2 %) aufgeführt, dieser ist per 31. Dezember 2015 kein Mieter mehr). Für identifizierte, einzelne Ausfallrisiken auf Mieterforderungen wird ein angemessenes Delkredere gebildet. Kapitalrisiken Das von der Gesellschaft bewirtschaftete Kapital entspricht dem ausgewiesenen Eigenkapital. Der Verwaltungsrat strebt eine Fremdkapitalquote von maximal 66 % an. Per 31. Dezember 2015 war die Fremdkapitalquote 57.5 % (Vorjahr 56.4 %). 25 26 Finanzielle Berichterstattung Folgende Tabelle zeigt die Bilanzpositionen, für welche der Fair Value ermittelt wurde: Vermögenswerte per 31. Dezember 2015 Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften – – 447 313 Derivative Finanzinstrumente – – – Total Vermögenswerte – – 447 313 Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften – – 410 361 Derivative Finanzinstrumente – – – Total Vermögenswerte – – 410 361 Vermögenswerte per 31. Dezember 2014 Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 in CHF 1 000 Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente – 25 288 – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – 53 130 – Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken – 2 450 – Hypotheken / Roll Over Kredite – 172 899 – Total Verbindlichkeiten – 253 767 – Verbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 in CHF 1 000 Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente in CHF 1 000 – 17 729 – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – 75 855 – Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken – 2 687 – Hypotheken / Roll Over Kredite – 128 829 – Total Verbindlichkeiten – 225 100 – Fair Value Risiken Entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) werden FV-Risiken folgendermassen ermittelt: –– Level 1: Ermittlung auf Basis gestellter Preise an gehandelten Märkten –– Level 2: Ermittlung aufgrund von Angaben, welche keine fixen Marktpreise beinhalten, aber am Markt zu beobachten sind, dies entweder in direkter Form (als Preis) oder in indirekter Form (aus Preisen hergeleitet) –– Level 3: Angaben für Aktiven oder Passiven, welche nicht am Markt beobachtbar sind Die Fair Values der Renditeliegenschaften werden aufgrund der Anforderungen in der Richtlinie zur Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange, in Verbindung mit dem für Immobiliengesellschaften anwendbaren Schema C Immobiliengesellschaften (Ziff. 2.7.7, Abs. 2), halbjährlich durch den externen Schätzungsexperten Wüest & Partner ermittelt. Die Wertermittlung erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3, Finanzielle Berichterstattung von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch angepasste Level 2 Inputparameter Anwendung finden (z.B. Marktmieten, Betriebs- / Unterhaltskosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Wüest & Partner bewertete die Immobilien der Swiss Finance & Property Investment AG mit Hilfe der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten, Nettoerträge bestimmt. Die marktgerechte Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken. Die Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2015, welche in der Erfolgsrechnung erfasst sind und sich auf die Renditeliegenschaften in Level 3 beziehen, werden in Anhang 5 Renditeliegenschaften auf den Seiten 124 bis 129 beschrieben. Bei den Swaps, welche unter Derivative Finanzinstrumente ausgewiesen werden, wird die Discounted-CashFlow Methode angewandt. Wesentliche Inputparameter sind hierbei die für die Laufzeit relevanten Zinssätze des Fix bzw. Floating Legs der Zinssatzswaps. Die derivativen Finanzinstrumente mit einem positiven Fair Value betrugen am 31. Dezember 2015 TCHF 1 404 (Vorjahr: TCHF 0). Immobilienrisiken Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung und die Strukturänderungen sind ausschlaggebend für die generelle und die spezifische Angebots- und Nachfrageentwicklung auf dem Büro- und Gewerbeflächenmarkt, was wiederum Mietpreisniveau und Leerstandsrisiken beeinflusst. –– Die Zinsentwicklung hat einen wesentlichen Einfluss auf die Bestimmung der Marktwerte der Rendite liegenschaften. Steigende Zinsen können zu einer Erhöhung der anwendbaren Diskontsätze bei der Bewertung der Immobilien führen. Dies kann, alleine betrachtet, zu negativen Bewertungsdifferenzen bei der jährlichen Neubewertung führen. Gleichzeitig können steigende Zinsen zu positiven Bewertungs differenzen der zum Fair Value bilanzierten finanziellen Verpflichtungen mit fester Zinsbindung führen. –– Bei einem Kauf von Immobilien prüft die Gesellschaft zudem bestehende Umweltrisiken und Risiken in Bezug auf Altlasten. Bei erkennbaren Belastungen werden die zu erwartenden Kosten der Sanierung in die Berechnung des Kaufpreises einkalkuliert. –– Die Gesellschaft investiert zur Risikodiversifikation in verschiedene Nutzungsarten an guten Lagen und legt Wert auf eine diversifizierte Mieterstruktur mit hoher Bonität. Der Qualitätsstandard der Liegenschaften wird durch gezielte Investitionen in Modernisierung und Umbau erhalten, respektive gesteigert. Im Hinblick auf die potenzielle Veränderung des Marktumfeldes besteht Sensitivität insbesondere bezüglich der Diskontierungssätze, des strukturellen Leerstandes und bei der Marktmiete. Die Markwertveränderung aufgrund von Veränderungen beim Diskontierungssatz, beim strukturellen Leerstand und der Marktmiete präsentierte sich wie folgt (über das ganze Portfolio gemittelter Diskontierungssatz, näherungsweise Berechnung): 27 28 Finanzielle Berichterstattung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in % 3.9 % 413 014 – 34 299 – 7.7 % 3.8 % 423 847 – 23 466 – 5.2 % 3.7% 435 264 – 12 049 – 2.7 % 3.6 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 447 313 – 0.0 % 3.5 % 460 048 12 735 2.8 % 3.4 % 473 529 26 216 5.9 % 3.3 % 487 824 40 511 9.1 % Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in % 4.2 % 380 980 – 29 381 – 7.2 % 4.1 % 390 295 – 20 067 – 4.9 % 4.0 % 400 076 – 10 285 – 2.5 % 3.9 % (Bewertung per 31. Dezember 2014) 410 361 – 0.0 % 3.8 % 421 189 10 827 2.5 % 3.7 % 432 603 22 242 5.4 % 3.6 % 444 653 34 292 8.4 % Struktureller Leerstand in % Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in % 6.0 % 9.8 % 413 314 – 33 999 – 7.6 % 4.0 % 7.8 % 424 513 – 22 800 – 5.1 % 2.0 % 5.8 % 435 720 – 11 593 – 2.6 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 3.8 % 447 313 – 0.0 % 1.8 % 458 131 10 819 2.4 % Struktureller Leerstand in % Marktwert in CHF 1000 Veränderung Marktwert in CHF 1000 Veränderung Marktwert in % 6.0% 9.2 % 381 338 – 29 023 – 7.1 % 4.0% 7.2 % 391 140 – 19 221 – 4.7 % 2.0% 5.2 % 400 966 – 9 395 – 2.3 % 0.0% (Bewertung per 31. Dezember 2014) 3.2 % 410 361 – 0.0 % 1.2 % 420 595 10 234 2.5 % Durchschnittlich gewichteter realer Diksontierungssatz 2015 Durchschnittlich gewichteter realer Diskontierungssatz 2014 Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2015 – 2.0 % Sensitivität struktureller Leerstand per 31. Dezember 2014 – 2.0% Finanzielle Berichterstattung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in % 6.00 % 479 720 32 407 7.2 % 4.00 % 468 705 21 393 4.8 % 2.00 % 457 918 10 606 2.4 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2015) 447 313 – 0.0 % – 2.0 % 436 738 – 10 575 – 2.4 % – 4.0 % 426 343 – 20 970 – 4.7 % – 6.0 % 416 173 – 31 140 – 7.0 % Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in CHF 1 000 Veränderung Marktwert in % 6.00 % 438 818 28 457 6.9 % 4.00 % 429 151 18 790 4.6 % 2.00 % 419 663 9 302 2.3 % 0.0 % (Bewertung per 31. Dezember 2014) 410 361 – 0.0 % Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2015 Sensitivität Marktmiete per 31. Dezember 2014 – 2.0 % 401 085 – 9 277 – 2.3 % – 4.0 % 391 988 – 18 373 – 4.5 % – 6.0 % 383 051 – 27 310 – 6.7 % 4. Vorsorgeverpflichtungen Seit dem 1. Januar 2014 berichtet die Swiss Finance & Property Investment AG über die Vorsorgeverpflichtungen ihrer Mitarbeitenden gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod in einer vom Arbeitgeber rechtlich und finanziell getrennten Vorsorgeeinrichtung. Die Swiss Finance & Property Investment AG ist für die Durchführung der beruflichen Vorsorge in der Schweiz der Swisscanto Sammelstiftung angeschlossen. Der Versicherungsplan kann dem entsprechenden Anschlussvertrag entnommen werden. Die Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge setzten sich zusammen aus Spar-, Risiko- und Kostenbeiträgen sowie Beiträgen für Teuerungsausgleich und Sicherheitsfonds. Die Risiko- und Kostenbeiträge sowie Beiträge für den Teuerungsausgleich werden gemäss den Tarifen der Swisscanto Sammelstiftung berechnet. Die Beiträge für den Sicherheitsfonds werden vom Sicherheitsfonds festgelegt. Die Arbeit nehmer- und Arbeitgeberbeiträge betragen je 50 % der Gesamtbeiträge. Das zum Pensionierungsdatum vorhandene Altersguthaben wird mit dem jeweils gültigen Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Die Risikoleistungen sind in Prozent des versicherten Lohnes definiert. 29 30 Finanzielle Berichterstattung IAS 19 unterscheidet leistungsorientierte und beitragsorientierte Pläne. Diese Klassifizierung entspricht nicht den unterschiedlichen Finanzierungsverfahren von Leistungs- und Beitragsprimat, wie sie in der Schweiz bekannt sind. Das Schweizer Vorsorgesystem kennt verschiedene gesetzliche Garantien und Minimalbeträge, die eingehalten werden müssen. So muss beim Aufbau von Altersleistungen das BVG Minimum eingehalten werden. Dabei kommt eine gesetzliche Minimalverzinsung sowie bei der Berechnung der Altersrente ein Mindestumwandlungssatz zur Anwendung. Die gesetzlich verankerte Möglichkeit der Einforderung von Sanierungsbeiträgen beim Arbeitgeber bei Unterdeckungen zeigt, dass dieser neben den Versicherten ebenfalls als Risikoträger der Vorsorgeeinrichtung angesehen werden muss. In Übereinstimmung mit IAS 19 werden die Vorsorgepläne als leistungsorientiert qualifiziert. Unter Zugrundelegung der Project-Unit-Credit-Methode ergibt sich folgende Übersicht: Vorsorgeverbindlichkeiten in CHF 1 000 2015 2014 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 1. Januar 22 – Aktuarieller Vorsorgeaufwand 15 11 Zinsaufwand 1 – Arbeitnehmerbeiträge 6 9 Aktuarieller Erfolg Ausbezahlte Leistungen Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) 31. Dezember Planvermögen Vorsorgevermögen zu Marktwerten 1. Januar Rechnerischer Ertrag auf dem Planvermögen Aktuarieller Erfolg Arbeitgeberbeiträge Arbeitnehmerbeiträge Ausbezahlte Leistungen Vorsorgevermögen zu Marktwerten 31. Dezember in CHF 1 000 – 9 2 – 11 – 23 22 2015 2014 13 – – – – 3 – 5 6 9 6 9 – 11 – 10 13 31 Finanzielle Berichterstattung In der Bilanz erfasste Beträge Die in der konsolidierten Bilanz von Swiss Finance & Property Investment AG ausgewiesenen Vorsorge verpflichtungen haben sich wie folgt verändert: 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) in CHF 1 000 23 22 Vorsorgevermögen zu Marktwerten 10 – 13 Unterdeckung 13 9 Vorsorgeverpflichtungen (technischer Fehlbetrag) 13 9 In der Erfolgsrechnung erfasste Beträge Die in der konsolidierten Erfolgsrechnung von Swiss Finance & Property Investment AG als Personalaufwand verbuchten Vorsorgebeiträge setzten sich wie folgt zusammen: in CHF 1 000 Aktuarieller Vorsorgeaufwand Zinsaufwand Total Aufwand 2015 2014 15 11 – – 15 11 Überleitung Vorsorgeverpflichtungen In der folgenden Tabelle sind die Deckung der leistungsorientierten Vorsorgepläne und der Einfluss von Abweichungen aufgrund erwarteter und tatsächlicher Werte der Vorsorgeverpflichtungen und des Vermögens dargestellt: in CHF 1 000 Vorsorgeverpflichtungen (Barwert) Vorsorgevermögen zu Marktwerten 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 23 22 – 10 – 13 Unterdeckung 13 9 Erfahrungsbedingte Anpassung der Vorsorgeverpflichtungen – 9 2 Anpassungen auf dem Planvermögen 3 5 Total aktuarielle Gewinne / Verluste – 6 7 32 Finanzielle Berichterstattung Annahmen Die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen erfolgte auf der Basis folgender Annahmen: 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 0.90 % 1.50 % Erwartete Rendite des Vermögens 0.90 % 1.50 % Erwartetes Lohnwachstum 0.0 % 0.0 % Erwarte Rentenindexierung 0.0 % 0.0 % BVG 2010 (PT / 2015) BVG 2010 (PT / 2014) Sterbetafeln Laufender Dienstzeitaufwand und Duration Der laufende Dienstzeitaufwand entspricht dem Barwert der im laufenden Jahr zusätzlich erworbenen Ansprüche gemäss Vorsorgeplan unter Berücksichtigung von Lohnerhöhungen. Gemäss Definition des laufenden Dienstzeitaufwandes entstehen entsprechende Kosten nur für Aktive. Ende der Periode Service Cost in CHF 1 000 Duration in Jahren 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 15 20 18.90 15.30 33 Finanzielle Berichterstattung Sensitivitätsanalyse der Vorsorgeverpflichtungen Für die wichtigsten Annahmen zur Berechnung der Verpflichtungen wurden Sensitivitätsanalysen erstellt. Bei Veränderung des Diskontsatzes um + / – 0.25 % wurde die projizierte Verzinsung der Altersguthaben auf 1.25 % belassen. Die nachfolgende Tabelle fasst die Sensitivität der Vorsorgeverpflichtungen und des gesamten Dienstzeitaufwandes per 31. Dezember 2015 und 2014 zusammen: Vorsorgeverpflichtung Dienstzeitaufwand brutto Ausgangsbasis (DR = 0.9 %) 23 15 Diskontsatz = 1.15 % 22 14 Diskontsatz = 0.65 % 24 16 Lohnwachstum = 1.0 % 25 16 Vorsorgeverpflichtung Dienstzeitaufwand brutto Ausgangsbasis (DR = 1.5 %) 22 20 Diskontsatz = 1.75 % 22 20 Diskontsatz = 1.25 % 23 21 Lohnwachstum = 1.0 % 23 21 Sensitivitäten per 31. Dezember 2015 Sensitivitäten per 31. Dezember 2014 in CHF 1 000 in CHF 1 000 Nettovorsorgeaufwand im Geschäftsjahr 2016 In der nachfolgenden Tabelle ist der geschätzte IAS19-Vorsorgeaufwand im Geschäftsjahr 2016 angegeben (Diskontsatz bzw. rechnerische Rendite auf dem Planvermögen 0.9 %). Netto-Vorsorgeaufwand (Schätzung) Laufender Dienstzeitaufwand des Arbeitgebers Zinsaufwand Rechnerische Rendite auf dem Planvermögen 2016 11 – – Geschätzter Netto-Vorsorgeaufwand 11 Erwartete ausbezahlte Leistungen 2016 – Erwartete Arbeitnehmerbeiträge für 2016 5 Erwartete Arbeitgeberbeiträge für 2016 5 34 Finanzielle Berichterstattung Planvermögen am Ende der Periode Die Vermögenswerte werden zu 100 % von einer Vorsorgegesellschaft verwaltet und angelegt. Die Asset- Allokation war wie folgt: Planvermögen am Ende der Periode 31. Dezember 2015 Flüssige Mittel in % Vermögen in TCHF 1 000 2.9 % – Obligationen 45.8 % 5 Aktien 29.6 % 3 Immobilien 11.7 % 1 Übrige 10.0 % 1 Total 100.0 % 10 in % Vermögen in TCHF 1 000 3.1 % – 47.9 % 6 Planvermögen am Ende der Periode 31. Dezember 2014 Flüssige Mittel Obligationen Aktien 28.3 % 4 Immobilien 10.9 % 1 Übrige 9.8 % 1 100.0 % 13 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Bankguthaben 11 815 5 556 Total flüssige Mittel 11 815 5 556 Total 5. Flüssige Mittel in CHF 1 000 Die Bankguthaben stiegen per 31. Dezember 2015 um TCHF 6 259 im Vergleich zum Vorjahr. Der Anstieg ist vor allem begründet durch die 1. Wohnungsübergabe im Dezember 2015 im Zusammenhang mit der Entwicklung des Projektes Parco d’Oro im Dezember 2015 und die damit verbundene Restkaufpreiszahlung von TCHF 2 600 sowie noch ausstehende Zahlungen an den Generalunternehmer HRS in einem Umfang von TCHF 2 882 ebenfalls im Zusammenhang mit der Bebauung des Projektes Parco d’Oro. 35 Finanzielle Berichterstattung 6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in CHF 1 000 Debitoren Weiterverrechnung Debitoren Mietausstände Debitoren Nahestehende 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 98 73 305 318 – – Übrige Debitoren 10 394 138 Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 10 797 530 Der Anstieg der Forderungen aus Weiterverrechnungen für Heiz- und Nebenkosten (HKNK) um TCHF 25 resultiert aus Anpassungen in einigen Mietverträgen hinsichtlich höheren Weiterverrechungen (HKNK) an die Mieter. Die Mietausstände konnten im Vergleich zum 31. Dezember 2014 leicht reduziert werden. Per 31. Dezember 2015 wurden in den übrigen Debitoren TCHF 10 394 als Forderungen gegenüber Käufern für Eigentumswohungen aus dem Projekt Parco d’Doro ausgewiesen. Bei dieser Position handelt es sich um Forderungen, welche basierend auf der POC Methode abzüglich erhaltener Anzahlungen ermittelt wurden. Die Forderungen werden mit Fertigstellung und Eigentumsübertragung der Wohnungen im 1. Semester 2016 ausgeglichen. Die in den übrigen Debitoren per 31. Dezember 2014 ausgewiesene Mehrwertsteuer von TCHF 138 wurde im Jahr 2015 beglichen. in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 10 119 45 Bis 30 Tage überfällig 356 272 30 – 90 Tage überfällig 67 62 90 – 180 Tage überfällig 198 44 Über 180 Tage überfällig 253 200 – 196 – 93 10 797 530 Nicht fällig Wertberichtigungen Bestand per 31. Dezember Die Forderungen mit einer Überfälligkeit von 90 – 180 Tagen enthalten vor allem Ausstände gegenüber einer gemeinnützigen Organisation (TCHF 90) und diversen Restaurantmietern (TCHF 76). Die Forderungen mit einer Überfälligkeit von mehr als 180 Tagen beinhalten ebenfalls Ausstände gegenüber diversen Restaurantbesitzern (TCHF 165). Die Veränderung der Wertberichtigung ist im Liegenschaftenertrag enthalten. Diese hat sich wie folgt verändert: in CHF 1 000 Bestand per 1. Januar 2015 2014 93 169 Neubildung zu Lasten der Erfolgsrechnung 174 272 Auflösung zu Gunsten der Erfolgsrechnung – 31 – 348 Benützung – 39 – Bestand per 31. Dezember 196 93 Im Berichtsjahr betrug der Ausfall auf Mieterforderungen 0.74 % der Sollmieteinnahmen (Vorjahr: 1.01 %). 36 Finanzielle Berichterstattung 7. Übrige Forderungen in CHF 1 000 Nicht abgerechnete Heiz-/ Nebenkosten Mehrwertsteuer Verrechnungssteuer Übrige kurzfristige Forderungen Total Übrige Forderungen 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 1 116 1 288 9 5 – 1 609 1 644 1 734 2 938 Die übrigen kurzfristigen Forderungen beinhalten Forderungen von TCHF 270 (Vorjahr: TCHF 280) für Vorauszahlungen für Betriebs- und Unterhaltskosten im Stockwerkeigentum Malerweg in Thun und Chasseralstrasse in Spiegel bei Bern. Ferner wurden per 31. Dezember 2015 Anzahlungen (TCHF 339) für die Liegenschaften Elsässerstrasse 1 und 3 in Basel ausgewiesen, bei welchen der Eigentumsübertrag erst in 2017 erfolgt. 37 Finanzielle Berichterstattung 8. Renditeliegenschaften (IAS 40) in CHF 1 000 Anlagebestand OR 1. Januar 2015 Neubewertungseffekte 1. Januar 2015 Wohn- und WohnGeschäftsGeschäfts- Entwicklungsliegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenschaften Total 29 681 156 108 146 053 – 331 842 3 500 43 336 31 682 – 78 519 Anlagebestand IFRS 1. Januar 2015 33 181 199 444 177 735 – 410 361 Umklassierungen 86 787 – 153 019 66 232 – – Investitionen 214 118 11 644 – 11 976 Zukäufe – 25 064 9 572 – 34 636 Verkäufe – – 18 474 – 7 815 – – 26 289 Realisierte Gewinne / Verluste – 1 296 – 59 – 1 237 Positive Wertveränderungen 2015 1 Negative Wertveränderungen 2015 1 Gewinne / Verluste Einkäufe 1 Anlagebestand IFRS 31. Dezember 2015 Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2015; erfasst in der Erfolgsrechnung in CHF 1 000 Anlagebestand OR 1. Januar 2014 Neubewertungseffekte 1. Januar 2014 Anlagebestand IFRS 1. Januar 2014 Umklassierungen Investitionen 7 982 580 7 895 – 16 458 – 91 – 211 – 3 197 – – 3 499 – 1 800 635 – 2 434 128 073 56 598 262 642 – 447 313 7 891 2 169 5 333 – 15 393 Wohn- und WohnGeschäftsGeschäfts- Entwicklungsliegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenschaften Total 38 267 139 268 105 691 36 020 319 246 – 14 290 55 728 30 325 – 71 763 23 977 194 996 136 015 36 020 391 008 – 199 37 141 – 37 340 – – 19 3 747 4 940 1 320 9 987 Zukäufe 8 186 – – – 8 186 Verkäufe – – 2 000 – – – 2 000 Realisierte Gewinne / Verluste – 98 – – 98 Positive Wertveränderungen 2014 1 Negative Wertveränderungen 2014 1 Gewinne / Verluste Einkäufe 1 Anlagebestand IFRS 31. Dezember 2014 Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2014; erfasst in der Erfolgsrechnung 1 1 334 3 559 1 162 – 6 054 – – 1 154 – 1 523 – – 2 677 – 296 – – – – 296 33 181 199 444 177 735 – 410 361 1 038 2 405 – 361 – 3 082 Die Summe der positiven und negativen Wertveränderungen sowie der Gewinne / Verluste aus Einkäufen entspricht der Position Neubewertung Renditeliegenschaften in der Gesamtergebnisrechnung. 38 Finanzielle Berichterstattung Die Marktwertanpassungen bei den Anlageliegenschaften erfolgen aufgrund periodischer (halbjährlicher) Neubewertungen nach der Discounted-Cash-Flow-Methode und werden erfolgswirksam in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die Grundlagen sowie Annahmen für die Bewertung finden sich im Bewertungsbericht des externen, unabhängigen Schätzungsexperten Wüest & Partner auf den Seiten 66 bis 67 des Finanzberichtes. Bei der Bewertung der Anlageliegenschaften ergab sich per 31. Dezember 2015 ein Bewertungserfolg von TCHF 15 393 (31. Dezember 2014 TCHF 3 082). Bei den Bestandesliegenschaften trugen 31 zu einem positiven Bewertungserfolg von TCHF 16 458 (Vorjahr: TCHF 6 054) und 9 zu einem negativen Bewertungserfolg von TCHF 3 499 (Vorjahr: 2 677) bei. Bei keiner Liegenschaft blieben die Marktwerte per 31. Dezember 2015 unverändert (Vorjahr: 2 Liegenschaften). Die 4 in 2015 erworbenen Liegenschaften erzielten in der Summe einen Einwertungsgewinn von TCHF 2 434 (Vorjahr: TCHF – 296). Im Vorjahr kam bei der Liegenschaft Bürglistrasse 6 – 10 IFRS 13 (Highest & Best use) zur Anwendung. Bei dieser Liegenschaft schlug der unabhängige Schätzungsexperte (Wüest & Partner) eine Umwandlung zum Stockwerkeigentum vor. Der erfasste Bewertungserfolg betrug im Vorjahr TCHF 659. Per 31. Dezember 2015 kam der Bewerter zu dem Schluss, die Liegenschaft so zu bewerten, wie sie aktuell genutzt wird. Die Neueinschätzung hatte keine Auswirkung auf die Bewertung. Per 31. Dezember 2015 wird die Rue de Lausanne 29 – 31 in Morges in der Bilanz als zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft klassifiziert. Im Geschäftsjahr 2015 wurden folgende Liegenschaften gekauft bzw. verkauft: Käufe Miteigentum Eigentums übertragung Kaufpreis in TCHF 1 Basel, Riehenstrasse 157 100 % 1. Mai 2015 13 700 Basel, Binningerstrasse 11 100 % 1. Juni 2015 2 900 Basel, Gerbergasse 48 100 % 1. Juni 2015 8 800 Basel, Binningerstrasse 15 100 % 30. Juni 2015 7 750 Basel, Elsässerstrasse 1 2 100 % 30. Juni 2017 3 200 Basel, Elsässerstrasse 3 2 100 % 30. Juni 2017 1 600 Total 37 950 Miteigentum Eigentums übertragung Verkaufpreis in TCHF 1 Bern, Seftigenstrasse 47 100 % 1. Juni 2015 3 100 Bern, Rathausgasse 72 100 % 1. Juni 2015 8 250 Bern, Gotenstrasse 21 100 % 30. Juni 2015 4 300 Yverdon, Rue du Lac 49 100 % 30. Juni 2015 9 150 Liestal, Mühlegasse 2 100 % 30. Oktober 2015 Verkäufe Total 1 Die dargestellten Kauf- bzw Verkaufspreise enthalten keine Transaktionskosten 2 Mit Rücktrittsrecht 2 335 27 135 Finanzielle Berichterstattung Im Geschäftsjahr 2014 wurden folgende Liegenschaften gekauft bzw. verkauft: Käufe Zürich, Bäckerstrasse 62 Miteigentum Eigentumsantritt Kaufpreis in TCHF 1 100 % 1. Juli 2014 8 000 Total 8 000 Verkäufe Eigentumsantritt Verkaufpreis in TCHF 1 100 % 1. Dezember 2014 2 000 Miteigentum Thun, Rathausplatz 6 Total 1 2 000 Die dargestellten Kauf- bzw Verkaufspreise enthalten keine Transaktionskosten Sowohl am 31. Dezember 2015 als auch am 31. Dezember 2014 sind keine Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften klassifiziert. Angaben zu verpfändeten Aktiven Per 31. Dezember 2015 waren Liegenschaften mit einem Marktwert von TCHF 447 313 (Vorjahr: TCHF 410 361) verpfändet. Auf den Objekten lasten insgesamt Schuldbriefe von TCHF 243 381 (Vorjahr: TCHF 245 821), wovon TCHF 167 481 (Vorjahr: TCHF 218 945) der kreditgebenden UBS AG für sämtliche Kreditforderungen mit Einschluss aller laufenden und verfallenen Zinsen bis zur maximalen Kreditlimite von TCHF 135 520 (Vorjahr: TCHF 188 525) haften. Die Hypothekarschulden gegenüber der UBS AG betrugen per 31. Dezember 2015 TCHF 130 589 (Vorjahr: TCHF 188 371). 1 Bei der Credit Suisse beträgt die Rahmenkreditlimite TCHF 75 000. Für die Finanzierung des Projektes Parco d’Oro besteht eine Kreditlimite von TCHF 25 300, welche mit Schuldbriefen in der Höhe von TCHF 25 400 gedeckt ist. Per 31. Dezember 2015 war für den Baukredit ein Betrag in Höhe von TCHF 12 300 gezogen. 1 Bei der Raiffeisen beträgt die Rahmenkreditlimite TCHF 50 000 wovon Schuldbriefe im Wert von TCHF 18 650 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2015 wurde die Limite in Höhe von TCHF 16 750 beansprucht. 1 Bei der Neuen Aargauer Bank beträgt die Rahmenkreditlimite TCHF 80 000 wovon Schuldbriefe im Wert von TCHF 49 450 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2015 wurde die Limite in Höhe von TCHF 46 800 beansprucht. 1 Bei der Basler Kantonalbank beträgt die Rahmenkreditlimite TCHF 45 000 wovon Schuldbriefe im Wert von TCHF 7 800 hinterlegt wurden. Per 31. Dezember 2015 wurde die Limite in Höhe von TCHF 7 040 beansprucht. 1 Kredit ohne eine feste Zusage 39 40 Finanzielle Berichterstattung in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 319 350 348 749 Brandversicherungswert des Portfolios Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 124 bis 131. (Diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Jahresrechnung). 9. Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften (IAS 2) in CHF 1 000 Total zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 27 801 33 389 Für laufende Bauprojekte sind vertragliche Verpflichtungen für das Jahr 2016 von rund TCHF 3 010 (Vorjahr: TCHF 13 356) ausstehend. Folgende Liegenschaften sind per 31. Dezember 2015 als Entwicklungsliegenschaften klassiert und sind zum Verkauf bestimmt: in CHF 1 000 Beschreibung Projekt Projektstand (Bewilligung, Bauten, Verkauf / Vermietung) Geschätzter Fertigstellungszeitpunkt Zürich, Manegg Auf erworbenem Grundstück ist in Zusammenarbeit mit der Steiner AG eine Überbauung geplant. Die Eigentumsübertragung des Das Planungs- und EntwickGrundstückes fand im April lungsrecht wurde an die Steiner 2013 statt. AG vergeben. Ascona, Parco d’Oro Auf dem erworbenen Grundstück wird ein Neubauprojekt bestehend aus 6 Häusern mit total 13 Eigentumswohnungen realisiert. Die Bruttogeschossfläche beträgt 3 000 m². Die Investitionssumme wird voraussichtlich CHF 45 Mio. betragen. Der Baustart erfolgte im Februar 2014. Per 31. Dezember 2015 ist die Anlage zu 93.3 % fertig gestellt. 7 Wohnungen konnten bisher verkauft werden, wovon im Dezember 2015 die erste Wohnung übergeben wurde. Fertigstellung und Verkauf in Etappen, Rohbauvollendung im Januar 2015. Der Projektabschluss ist für das 1. Semester 2016 geplant. Bilanzwerte 31. Dez. 2015 3 715 24 086 Im Vergleich zum Vorjahr wurden dieselben Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften klassiert und zum Verkauf bestimmt. Finanzielle Berichterstattung Erfolg aus zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften nach IFRS 15 Im Rahmen der Anwendung der POC-Methode werden die gesamten Anlagekosten im Verhältnis der Wertquoten auf die verkauften Einheiten alloziert. Die erwarteten, gesamthaften Gewinne (Umsatz und Kosten) auf den verkauften Einheiten werden nach dem prozentualen Anteil des in der Berichtsperiode realisierten Projektfortschrittes als Ertrag bzw. als Aufwand aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften realisiert. Spätere Verzögerungen sowie nicht gedeckte Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft werden im Rahmen der laufenden Anwendung der POC-Methode berücksichtigt und als Wertbeeinträchtigungen aus Verträgen unter IFRS 15 separat offengelegt. Gemessen an den Wertquoten waren per 31. Dezember 2015 45.1 % der sich in Bau befindlichen Einheiten des Projektes Parco d’Oro dahingehend verkauft, dass die Erträge zur Erfassung nach der Percentage of Completion Methode nach IFRS 15 berechtigen. Der Projektfortschritt, gemessen an den kumulierten Anlagekosten beträgt 93.3 % per 31. Dezember 2015 und 49.8 % per 31. Dezember 2014. Aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 15 nach der modifizierten, retrospektiven Methode wurden die kumulierten, anteiligen Gewinne nach Baufortschritt per 1. Januar 2015, vor latenten Steuern im Betrag von TCHF 1 116 den Gewinnreserven gutgeschrieben. Der anrechenbare Projektfortschritt per 31. Dezember 2015 beträgt 88.4 %, woraus auf den verkauften Anteilen im Jahr 2015 ein Gewinn, vor latenten Steuern, im Betrag von TCHF 2 215 (Vorjahr: CHF 0) erzielt werden konnte. Die Totalunternehmerin hat der Swiss Finance & Property Investment AG eine vollumfängliche Erfüllungs garantie über 10 % des Werkpreises abgegeben. Diese Garantie wurde von einer erstklassigen Schweizer Bank ausgestellt. Bei der Totalunternehmerin handelt es sich um eine schweizerische Totalunternehmerin mit erstklassiger Bonität. Bis zum 31. Dezember 2015 wurden 7 von 13 Stockwerkeinheiten verkauft. Im Dezember 2015 wurde die erste Wohnung übergeben. in CHF 1 000 1. Januar 2015 1 Bruttoertrag Projekte Zurechenbare Entwicklungskosten Erfasste Wertberichtigungen 9 057 7 941 – Gewinn Bereits laufende erhaltene Projekte Anzahlungen 2 1 116 3 450 Netto Forderungen 5 607 Δ 2015 12 176 9 961 – 2 215 7 627 4 549 31. Dezember 2015 21 232 17 902 – 3 331 11 077 10 156 1 Der anteilige Gewinn aus zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften der dem Berichtsjahr 2014 zuzuordnen ist, wurde nach Abzug der latenten Steuern in Höhe von TCHF 872 im Eigenkapital verbucht. 2 Nicht enthalten sind Anzahlungen von TCHF 1 500 für 1 Wohnung, welche die Kriterien für die Anwendung der POC-Methode nicht erfüllt. 41 42 Finanzielle Berichterstattung Bilanzwert Projekt Parco d’Oro nach IFRS 15 in CHF 1 000 Gesamtprojektkosten Abgerechnete Projektkosten nach IFRS 15 Ausstehende Kosten 2016 Bilanzwert nach IFRS 15 44 890 17 794 3 010 24 086 Per 31. Dezember 2015 waren 6 der 7 verkauften Stockwerkeinheiten im Scope von IFRS 15 (Vorjahr: 5 von 6 verkauften Einheiten). Folgende «Significant Judgements» werden angenommen: –– Kriterien für POC-Methode pro verkaufte STWE-Einheit gegeben: Ab Datum der Erfüllung der Anwendungskriterien der POC-Methode werden die anteiligen Gewinne (Umsatz und Kosten) auf der berechtigten Einheit in der Erfolgsrechnung als Ertrag erfasst. Die Zuteilung der gesamten Anlagekosten (Land, Baukosten und anrechenbare Gebühren und Nebenkosten) erfolgt nach der Wertquote; der Ertrag entspricht dem vertraglichen Verkaufspreis. Der Fertigungsgrad wird in Prozent der erfassten, gesamten Anlage bestimmt. –– Kostenüberschreitungen: Allgemeine Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft und nicht durch zusätzliche Finanzierung gedeckte Änderungen der Spezifikationen werden im Rahmen der ordentlichen Fortschreibung der POC-Methode als Ereignis der Berichtsperiode erfasst. Falls diese Ereignisse zu einem gesamthaften Verlust des Projektes führen, wird ein entsprechendes Impairment auf den aktivierten Baukosten erfasst. –– Vorzeitige Vertragsauflösung: Bei gegenseitiger, einvernehmlicher Vertragsauflösung vor Erfüllung des beurkundeten Kaufvertrages, fällt das Projekt grundsätzlich aus dem Scope, wobei die bisher erfassten Gewinne mit Datum der Vertragsauflösung der Erfolgsrechnung der Berichtsperiode zu belasten sind. Sobald die Bedingungen unter einem neuen Vertrag wieder erfüllt sind, können die Gewinne wieder erfolgswirksam erfasst werden. –– Etapierte Realisierung: Bei der Realisierung einer Überbauung mit mehreren Einheiten in Etappen unter einem gesamten GU / TU-Vertrag wird der Grad der Fertigung nach einem Faktor bestimmt, welcher die Kosten nach zeitbezogenem Fertigungsgrad und Wertquote auf die einzelnen Einheiten zuteilt. Mit der Gewichtung über die Wertquote wird berücksichtigt, dass Gewinne von Teilobjekten mit anteilsmässig hoher Wertschöpfung zeitgerecht erfasst werden. Finanzielle Berichterstattung (Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen.) 43 44 Finanzielle Berichterstattung 10. Derivative Finanzinstrumente Zur Zeit bestehen die folgenden Zinsderivate: 31. Dezember 2015 Fälligkeitsjahr in CHF 1 000 2018 2018 2 2021 Volumen Wiederbeschaffungswert 1 Payer Receiver Payer Receiver 15 000 – 774 1.16 – 0.84 7 J 1 M – 15 000 – 14 – 0.82 – 0.84 4 J 1 M 5 000 – 660 2.04 – 0.78 10 J 3 M Zinssatz in % Laufzeiten 2021 2 – 5 000 – 21 – 0.55 – 0.78 6 J 3 M 2027 20 000 – 2 322 1.21 – 0.72 15 J 3 M – 20 000 – 477 – 0.04 – 0.72 12 J 3 M 15 000 – 3 089 1.87 – 0.81 15 J 1 M 2027 2 2028 2028 2 2028 2028 2 2029 – 15 000 – 305 0.08 – 0.81 14 J 1 M 15 000 – 2 906 1.77 – 0.80 15 J 1 M – 15 000 – 304 0.09 – 0.81 14 J 1 M 28 000 – 2 461 0.95 – 0.81 15 J 1 M 2029 2 – 28 000 – 596 0.16 – 0.82 15 J 1 M 2030 2 90 000 – 2 038 0.49 – 0.83 15 J 1 M – 90 000 1 404 0.12 – 0.83 10 J 1 M – – 14 561 2030 2 Total Forwards 2027 2027 2 2028 2028 2 2035 15 000 – 1 484 1.55 n / a 9 J 1 M – 15 000 – 248 0.26 n / a 9 J 1 M 50 000 – 8 187 1.83 n / a 11 J 1 M – 50 000 – 635 0.20 n / a 11 J 1 M 1.25 n / a 13 J 1 M 7 040 – 173 Total 7 040 – 10 727 Total inkl. Forwards 7 040 – 25 288 2 1 Exkl. Marchzins 2 Neu hinzugekommen im Jahr 2015 Im ersten Quartal 2015 wurden sämtliche bestehenden Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) mit Gegens waps glattgestellt. Bei diesen Swaps kommt Hedge Accounting nicht mehr zur Anwendung. Die daraus resultierenden Wertveränderungen werden erfolgswirksam erfasst. Des Weiteren werden die im konsolidierten Eigenkapital erfassten Beträge zum Zeitpunkt der Glattstellung erfolgswirksam über die ursprüngliche Restlaufzeit (falls einer variablen Hypothek zuordenbar) bzw. sofort (falls nicht zuordenbar) abgeschrieben. Zukünftige Wertveränderungen werden im Finanzergebnis erfasst. Finanzielle Berichterstattung 31. Dezember 2014 Fälligkeitsjahr in CHF 1 000 Volumen Wiederbeschaffungswert 1 Zinssatz in % Payer Receiver Laufzeiten Payer Receiver 2015 10 000 – 48 1.59 0.06 5 J 6 M 2017 50 000 – 2 246 1.76 – 0.01 7 J 1 M 2018 15 000 – 741 1.16 – 0.01 7 J 1 M 2021 5 000 – 611 2.04 0.01 10 J 3 M 2027 20 000 – 1 556 1.21 – 0.12 15 J 3 M 2028 15 000 – 2 518 1.87 – 0.04 15 J 1 M 2028 15 000 – 2 316 1.77 0.00 15 J 1 M 2029 2 28 000 – 1 111 0.95 0.00 15 J 1 M Total 158 000 – 11 148 15 000 – 900 1.55 n / a 9 J 1 M 1.83 n / a 11 J 1 M Forwards 2027 2028 50 000 – 5 681 Total 65 000 – 6 582 Total inkl. Forward 1 Exkl. Marchzins 2 Neu hinzugekommen im Jahr 2014 – 17 729 Bei allen Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) waren die Voraussetzungen für die Anwendungen von Hedge Accounting erfüllt. Die Festzinsbasis bei den per Ende 2014 bestandenen Interest Rate Swaps war zwischen 0.95 % und 2.04 %. Die variable Verzinsung basierte auf dem CHF-Libor. Die Wertveränderungen (steuer bereinigt) der Interest Rate Swaps wurden exkl. Marchzinsen erfolgsneutral direkt im konsolidierten Eigenkapital verbucht. Die Marchzinsen wurden direkt im Finanzerfolg erfasst, weshalb sich keine Umbuchungen zwischen Eigenkapital und Finanzerfolg ergaben. 45 46 Finanzielle Berichterstattung 11. Saldierungen von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten 31. Dezember 2015 in CHF 1 000 Bruttoposition In der Bilanz Ausgewiesene verrechnet Bilanzposition Netting bei Ausfall Gegenpartei Restrisiko – 11 815 – Finanzinstrumente Aktiven Flüssige Mittel Derivate (Positive Wiederbeschaffungswerte) Debitoren Mietausstände 11 815 – 1 404 – 1 404 305 Total 11 815 – – – 305 – 148 157 13 524 – – 13 524 – 13 367 157 Derivate (Negative Wiederbeschaffungswerte) – 26 692 1 404 – 25 288 68 – 25 220 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten und Amortisationen – 55 580 – – 55 580 11 622 – 43 958 Langfristige Bankverbindlichkeiten – 172 899 – – 172 899 125 – 172 774 Netto – 253 767 – – 253 767 11 815 – 241 952 In der Bilanz Ausgewiesene verrechnet Bilanzposition Netting bei Ausfall Gegenpartei Restrisiko – 5 555 1 Finanzinstrumente Passiven 31. Dezember 2014 in CHF 1 000 Bruttoposition Finanzinstrumente Aktiven Flüssige Mittel Derivate (Positive Wiederbeschaffungswerte) 5 556 – 5 556 – – – – – 318 – 318 – 119 199 5 874 – 5 874 – 5 647 200 Derivate (Negative Wiederbeschaffungswerte) – 17 729 – – 17 729 2 282 – 15 447 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten und Amortisationen – 78 542 – – 78 542 3 264 – 75 278 Langfristige Bankverbindlichkeiten – 128 829 – – 128 829 – – 128 829 Netto – 225 100 – – 225 100 5 546 – 219 554 Debitoren Mietausstände Total Finanzinstrumente Passiven Beim Konkurs einer Gegenpartei besteht grundsätzlich ein Verrechnungsrecht für Forderungen und Verbindlichkeiten. Die Swap Rahmenverträge sehen ein solches ebenfalls vor. Eine Verrechnung wäre lediglich dann rechtlich umstritten, wenn der Vertrag ein Verrechnungsverbot explizit vorsieht. Allein im Rahmenvertrag mit der Raiffeisenbank besteht ein Verrechnungsverzicht, solange kein Konkurs stattfindet. 47 Finanzielle Berichterstattung 12. Steueraufwand in CHF 1 000 Laufende Ertragssteuern der Berichtsperiode 2015 2014 6 – 241 Anpassungen für periodenfremde laufende Ertragssteuern 112 – 143 Total laufende Ertragssteuern 118 – 384 – 3 606 – 1 203 – – 425 Veränderung latente Steuern auf Anlageliegenschaften Veränderung latente Steuern auf Kapitalerhöhungskosten Veränderung latente Steuern aus Derivativen Finanzinstrumenten – 811 – 3 077 – 1 374 – – 427 2 060 388 – – 526 – 2 – Total latente Ertragssteuern – 6 355 – 2 642 Total Ertragssteuern – 6 237 – 3 026 Veränderung latente Steuern auf Hypotheken Veränderung latente Steuern für Verlustvorträge Veränderung latente Steuern aufgrund Elimination Zwischengewinne Veränderung latente Steuern Anwendung PoC Veränderung latente Steuern auf Vorsorgeverpflichtungen Der tatsächliche Steueraufwand auf dem Betriebserfolg vor Steuern weicht vom theoretischen Betrag ab, der sich unter Anwendung des gewichteten Durchschnittssteuersatzes auf dem Betriebserfolg vor Steuern ergeben würde. Die Abweichung erklärt sich wie folgt: in CHF 1 000 Gewinn vor Steuern Anwendbarer Steuersatz Ertragssteuern zum anwendbaren Steuersatz Verrechnung von Verlustvorträgen Verbuchter Gewinnsteueraufwand Vorjahre Veränderung Steuersätze 2015 2014 28 919 13 577 21.84 % 21.84 % 6 316 2 965 – – 14 355 – 143 – 241 Übrige – 435 – 23 Total Ertragssteueraufwand 6 237 3 026 21.57 % 22.29 % Effektiver Steuersatz Der anwendbare Steuersatz veränderte sich im Berichtsjahr aufgrund von Investitionen in neue Immobilien, von Portfoliobereinigungen und der Gewichtung der jeweiligen lokalen Steuersätze anhand der potentiellen Veräusserungsgewinne der einzelnen Immobilien nur unwesentlich. Es wird daher auf eine Anpassung gegenüber dem Vorjahr verzichtet. 48 Finanzielle Berichterstattung 13. Latente Steuerguthaben und -verpflichtungen in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 1 710 2 092 3 – Latente Steuerguthaben Bewertungsdifferenzen auf steuerlichen Verlustvorträgen Bewertungsdifferenzen auf Kapitalerhöhungskosten Bewertungsdifferenzen Übrige Total Latente Steuerguthaben 340 – 2 053 2 092 – 21 302 – 16 991 – 192 – 127 Latente Steuerverpflichtungen Bewertungsdifferenzen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften Bewertungsdifferenzen auf Rückstellung für Grossreparaturen Bewertungsdifferenzen auf Hypothekarverbindlichkeiten – 1 374 1 – 307 – Total Latente Steuerverpflichtungen – 23 174 – 17 117 Gesamt Total – 21 121 – 15 028 – 15 028 – 16 602 Bewertungsdifferenzen auf derivativen Finanzinstrumenten Latente Steuerverpflichtungen netto Bilanzwert 1. Januar Über die Erfolgsrechnung gebildete latente Steuern Im Eigenkapital / Gesamtergebnis berücksichtigte latente Steuern Bilanzwert 31. Dezember – 5 850 435 – 244 1 140 – 21 121 – 15 028 Per 31. Dezember 2015 hatte die Gruppe TCHF 7 831 steuerliche Verlustvorträge, deren Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Die steuerlichen Verlustvorträge können bis 2020 (TCHF 33), 2021 (TCHF 7 303) bzw. 2022 (TCHF 495) mit jährlichen steuerlichen Gewinnen verrechnet werden. in CHF 1 000 Latentes Steuerguthaben 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 2 053 2 092 Latente Steuerverbindlichkeiten – 23 174 – 17 118 Total – 21 121 –15 028 49 Finanzielle Berichterstattung 14. Finanzverbindlichkeiten Nach Gläubiger in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 130 589 188 371 Credit Suisse 12 300 10 000 Raiffeisen 16 750 9 000 Neue Aargauer Bank 46 800 – Basler Kantonalbank 7 040 – 213 479 207 371 15 000 – 228 479 207 371 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 < 3 Monate 25 830 75 855 3 bis 12 Monate 29 750 2 687 UBS AG Total Banken Total Nichtbanken Total Finanzverbindlichkeiten Vertragliche Laufzeiten Rückzahlung Hypotheken in CHF 1 000 > 1 bis 5 Jahre 55 800 46 809 > 5 Jahre 117 099 82 020 Total Finanzverbindlichkeiten 228 479 207 371 Die Rückzahlung in der Position < 3 Monate beinhaltet feste Vorschüsse, die zum Berichtszeitpunkt gezogen waren. Die Rückzahlungen in der Position 3 bis 12 Monate und 1 bis 5 Jahre beinhalten Amortisations verpflichtungen und die Rückzahlung von zwei Hypotheken mit einer Fälligkeit im Jahr 2018. Zinsbindung (inkl. SWAP) 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 < 3 Monate in CHF 1 000 86 730 49 371 3 bis 12 Monate 15 000 10 000 – – > 5 Jahre 126 749 148 000 Total Finanzverbindlichkeiten 228 479 207 371 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 0.97 % 1.43 % – 0.84 % bis 2.04 % 0.38 % bis 2.04 % 7.52 9.57 > 1 bis 5 Jahre Zinssätze Durchschnittlicher Zinssatz auf Finanzergebnis (netto)1 Verzinsungsbandbreite Durchschnittliche Zinsduration in Jahren 1 Im Berichtsjahr in CHF 1 000 50 Finanzielle Berichterstattung Das Zinsrisiko wurde mit Zinsderiviaten bzw. Interest Rate Swaps (pay fix / receive floating) und Fixhypotheken abgesichert (siehe Anhang 10). Mit den folgenden Banken wurden Rahmenkreditverträge abgeschlossen: Bank in CHF 1 000 Rahmenkredit UBS AG 135 520 Credit Suisse 75 000 Credit Suisse AG (Baukredit) 25 300 Raiffeisen 50 000 Neue Aargauer Bank 80 000 Basler Kantonalbank 45 000 Zusätzlich besteht ein OTC-Rahmenvertrag mit der Zürcher Kantonalbank. Die Kreditverträge sowie der OTCRahmenvertrag mit der ZKB beinhalten Covenants, die sich auf die Höhe der Mietzinsen und die Eigenkapitalquote beziehen. Sämtliche Covenants waren am Bilanzstichtag eingehalten. 15. Vorauszahlungen 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Vorausbezahlte Mieten in CHF 1 000 1 112 1 026 Vorausbezahlte Akonto Heiz- / Nebenkosten 1 341 1 233 Übrige Vorauszahlungen 1 500 5 950 Total Vorauszahlungen 3 953 8 208 Sowohl die vorausbezahlten Mieten als auch Akonto Heiz- / Nebenkosten sind im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr um 8 % auf TCHF 1 112 (Vorjahr: TCHF 1 026) respektive um 9 % auf TCHF 1 341 (Vorjahr: TCHF 1 233) gestiegen. Der Anstieg der Vorauszahlungen ist hauptsächlich durch umgesetzte Mietzinssteigerungen ab dem 3. Quartal 2015 begründet. Per 31. Dezember 2015 wird eine in 2015 geleistete Anzahlung für den Erwerb einer Eigentumswohnung aus dem Projekt Parco d’Oro in Höhe von TCHF 1 500 (Vorjahr: TCHF 5 950) ausgewiesen, welche nicht unter den IFRS 15 Standard fällt. Alle anderen bisher erhaltenen Anzahlungen für das Projekt Parco d’Oro, bei welchen die Kaufverträge unter den IFRS 15 Standard fallen, wurden erstmals in 2015 bei den bestehenden Forderungen nach der Berechnung POC Methode in der Position Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Abzug gebracht. Finanzielle Berichterstattung 16. Aktienkapital Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar 2014 4 983 864 Ausstehende Aktien à 7.57 CHF per 1. Januar 2014 3 111 895 7.57 23 557 Ausstehende Aktien à 37.85 CHF per 1. Januar 2014 1 871 969 37.85 70 854 Ausstehende Aktien à 7.57 CHF per 31. Dezember 2014 3 111 895 7.57 23 557 Ausstehende Aktien à 37.85 CHF per 31. Dezember 2014 1 871 969 37.85 70 854 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember 2014 4 983 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 1. Januar 2015 4 983 864 Ausstehende Aktien à 7.57 CHF per 1. Januar 2015 3 111 895 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 37.85 CHF per 1. Januar 2015 94 411 94 411 94 411 7.57 23 557 – 0.64 – 1 992 37.85 70 854 – 3.20 – 5 990 1 871 969 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Ausstehende Aktien à 6.93 CHF per 31. Dezember 2015 3 111 895 6.93 21 565 Ausstehende Aktien à 34.65 CHF per 31. Dezember 2015 1 871 969 34.65 64 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember 2015 4 983 864 86 429 Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 10. April 2015 wurde beschlossen, das Aktienkapital durch Nennwertrückzahlung um TCHF 7 982 zu reduzieren. Dabei wurde der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF 37.85 um CHF 3.20 auf CHF 34.65 und der Nennwert jeder Namenaktie à nominal CHF 7.57 um CHF 0.64 auf CHF 6.93 reduziert. Die Nennwertrückzahlung wurde im Juni 2015 vollzogen. Das Aktienkapital ist in zwei Aktienkategorien eingeteilt. Die Aktienkategorie mit einem Nennwert von nominal CHF 34.65 ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Bei der Aktienkategorie mit einem Nennwert von CHF 6.93 handelt es sich um Stimmrechtsaktien, die im alleinigen Besitz von Dr. Hans-Peter Bauer sind. Dr. Hans-Peter Bauer hält per 31. Dezember 2015 24.95 % des Kapitals und 62.44 % der Stimmrechte. Die UBS Fund Management AG hält 277 201 Namenaktien à je nominal CHF 34.65, was einem Anteil von 5.56 % der Stimmen und 11.11 % des Kapitals entspricht. Zudem hält die Aargauische Pensionskasse mit 208 711 Namenaktien à je nominal CHF 34.65 mit einem Anteil von 4.19 % der Stimmen und 8.37 % des Kapitals. 51 52 Finanzielle Berichterstattung Höhe der Beteiligung durch Namensaktien Aktienkapital in CHF Beteiligungen Firmensitz Zweck der Gesellschaft Swiss Finance & Property Manegg AG Zug Zug Realisierung von Immobilien entwicklungsprojekten auf 100 % dem Manegg-Areal 100 000 SFPI Management SA Ascona Realisierung von Immobilien entwicklungsprojekten auf 100 % dem Parco d’Oro-Areal 100 000 Per 31. Dezember 2015 besteht ein Darlehen gegenüber der Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in der Höhe von TCHF 978 und gegenüber der SFPI Managment SA von TCHF 21 147. Auf beide Darlehen gewährt die Swiss Finance & Property Investment AG einen Rangrücktritt, bei der SFPI Management SA vollumfänglich und bei der Swiss Finance & Property Manegg AG Zug bis zu einer Höhe von TCHF 265. 17. Kennzahlen pro Aktie 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte 1 / latenten Steuern in CHF 1 000 22 682 10 551 Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte / latenten Steuern 12 600 10 111 2 494 348 2 494 348 Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 6.93 / CHF 7.57 exkl. Neubew. in CHF 2 1.01 0.81 Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 6.93 / CHF 7.57 in CHF 1 1.82 0.85 Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 34.65 CHF / CHF 37.85 exkl. Neubew. in CHF 2 5.05 4.05 Reingewinn pro Aktie à nominal CHF 34.65 / CHF 37.85 in CHF 9.09 4.23 2 Anzahl ausstehende Aktien (gewichteter Durchschnitt) 1 1 Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten ohne Hedge-Accounting 2 Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten ohne Hedge-Accounting und übrigen latenten Steuerpositionen 53 Finanzielle Berichterstattung Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, in dem der ausgewiesene Reingewinn durch die durchschnittliche Anzahl der Aktien – gewichtet entsprechend der Höhe des Nominalwerts – geteilt wird. Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: Eigenkapital in TCHF Latente Steuern in TCHF 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 214 074 200 304 21 121 15 026 Anzahl ausstehende Aktien à nominal CHF 6.93 / CHF 7.57 3 111 895 3 111 895 Anzahl ausstehende Aktien à nominal CHF 34.65 / CHF 37.85 1 871 969 1 871 969 Eigenkapital pro Aktie à CHF 6.93 / CHF 7.57 17.16 16.06 Eigenkapital pro Aktie à CHF 34.65 / CHF 37.85 85.82 80.30 Eigenkapital pro Aktie à CHF 6.93 / CHF 7.57 vor latenten Steuern in CHF 18.86 17.27 Eigenkapital pro Aktie à CHF 34.65 / CHF 37.85 vor latenten Steuern in CHF 94.29 86.33 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 22 682 10 551 Herleitung Reingewinn exkl. Bewertungserfolge / latente Steuern: Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte / latente Steuern Neubewertungseffekte aus Renditeliegenschaften – 15 393 – 3 082 Steuereffekte auf Neubewertungseffekte Renditeliegenschaften 3 608 1 201 Bewertungseffekte aus Derivativen Finanzinstrumenten 5 247 – 811 3 077 Steuereffekte aus Derivativen Finanzinstrumenten Bewertungseffekte aus Fixhypotheken Steuereffekte aus Fixhypotheken Steuereffekte aus Verlustvorträgen Steuereffekte aufgrund Zwischengewinn Eliminierungen Steuereffekte aus Abschreibungen von Kapitalerhöhungskosten Steuereffekte Anwendung PoC Steuereffekte aus Vorsorgeverpflichtungen Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte / latente Steuern – 6 291 – 1 374 – 427 – 2 061 – 388 – – 425 526 – – 2 – 1 12 600 10 111 Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte / latente Steuern bildet bei Swiss Finance & Property Investment AG die Basis für die Gewinnausschüttung an die Aktionäre. 54 Finanzielle Berichterstattung 18. Bereichsinformationen Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäfts liegenschaften Geschäfts liegenschaften Entwicklungsliegenschaften Corporate 3 Überleitung Total 5 630 2 643 9 894 – – – 18 167 12 28 72 12 176 – – 12 288 – 1 296 – 57 – – – 1 239 Total Betriebsertrag vor Neubewertung 5 642 3 967 9 910 12 176 – – 31 695 Neubewertung Renditeliegenschaften 7 891 2 169 5 333 – – – 15 393 Total Betriebsertrag nach Neubewertung Geschäfts bereiche 2015 in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften 13 532 6 136 15 243 12 176 – – 47 087 Unterhalt und Reparaturen – 480 – 327 – 468 – – – – 1 276 Betriebsaufwand Liegenschaften – 260 – 101 – 758 – – 1 – – 1 119 – 31 – 15 – 55 – – – – 101 – 932 – 443 – 1 675 – – 113 – – 3 163 – 85 – 29 – 387 – 9 961 80 – – 10 382 11 744 5 220 11 900 2 215 – 34 – 31 046 Personalaufwand Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag – – – – 10 597 – 10 597 Finanzaufwand – – – – – 12 724 – – 12 724 Steueraufwand – – – – – 6 237 – – 6 237 11 744 5 220 11 900 2 215 – 8 398 – 22 682 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Regionen in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total 10 322 995 3 770 1 926 1 154 18 167 – 628 – 388 224 1 239 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Neubewertung Renditeliegenschaften Bereichsvermögen 2 11 404 131 2 886 – 306 1 279 15 393 292 580 10 520 98 967 29 182 68 550 499 799 Im Berichtsjahr 2015 wurde die Nutzung der Liegenschaften überprüft und angepasst. Neu werden Liegenschaften die mehr als 60 % (Vorjahr: 70 %) Wohn- oder Gewerbeanteil haben, dieser Nutzungsart zugeordnet. 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Grundstücke und Liegenschaften im Bau, Forderungen, Flüssige Mittel und Wertschriften 3 Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objeke zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand. Finanzielle Berichterstattung Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäfts liegenschaften Geschäfts liegenschaften Entwicklungsliegenschaften Corporate 3 Überleitung Total 1 368 9 318 6 593 – – – 17 279 Übriger Ertrag – 15 74 1 730 – – 1 820 Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften – 98 – – – – 98 Total Betriebsertrag vor Neubewertung 1 368 9 431 6 667 1 730 – – 19 196 Neubewertung Renditeliegenschaften 1 038 2 405 – 361 – – – 3 082 Total Betriebsertrag nach Neubewertung Geschäfts bereiche 2014 in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag 2 406 11 836 6 306 1 730 – – 22 278 Unterhalt und Reparaturen – 81 – 469 – 289 – – – – 839 Betriebsaufwand Liegenschaften – 58 – 361 – 576 – – 16 – – 1 011 – 7 – 50 – 36 – – – – 93 – 275 – 1 819 – 1 299 – – 74 – – 3 467 – 9 – 213 – 159 – – 36 – – 417 1 975 8 925 3 947 1 730 – 126 – 16 451 Personalaufwand Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag – – – – 13 – 13 Finanzaufwand – – – – – 2 886 – – 2 886 Steueraufwand – – – – – 3 026 – – 3 026 1 975 8 925 3 947 1 730 – 6 026 – 10 551 Reingewinn den Aktionären der SFPI 1 zuzurechnen Regionen in CHF 1 000 Liegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Neubewertung Renditeliegenschaften Bereichsvermögen 2 Zürich Bern Basel Romandie Übrige Total 9 620 1 307 2 978 2 098 1 276 17 279 – – – – 98 98 3 656 – 63 – 122 – 741 352 3 082 269 797 24 583 61 381 38 136 62 562 456 461 1 Swiss Finance & Property Investment AG 2 Bereichsvermögen = Renditeliegenschaften, Grundstücke und Liegenschaften im Bau, Forderungen, Flüssige Mittel 3 Die Finanzierung der Immobilien erfolgte für das gesamte Portfolio und kann daher nicht auf die einzelnen Objeke zugeteilt werden. Dasselbe gilt für den zentralen Verwaltungs- und den Steueraufwand. 55 56 Finanzielle Berichterstattung Operative Segmente Das interne Reporting weist keine Unterscheidung nach Nutzungsarten der Gebäude auf. Auch der Bereich «Corporate» wird nicht ausgeschieden. Die interne Berichterstattung erfolgt in Form von Gesamtunternehmens zahlen. Demnach verfügt die Gesellschaft über keine operativen Segmente im Sinne von IFRS 8.5ff. Die Gesellschaft publiziert jedoch auf freiwilliger Basis eine Aufgliederung nach den Bereichen «Wohnliegenschaften», «Wohn- und Geschäftsliegenschaften», «Geschäftsliegenschaften» sowie «Entwicklungsliegenschaften». 19. Liegenschaftsertrag 2015 2014 Mietzinsertrag Wohnen in CHF 1 000 6 740 6 180 Mietzinsertrag Gewerbe 12 765 12 977 Übriger Mietzinsertrag 1 295 1 119 20 800 20 276 Soll-Nettomiete bei Vollvermietung Nebenkostenpauschalen Soll-Bruttomiete bei Vollvermietung, inkl. NK-Pauschalen Debitorenverluste Leerstand Erhaltene Umsatzmieten Erhaltene Gastrorückvergütungen Total Liegenschaftsertrag 108 106 20 908 20 383 – 143 – 206 – 2 703 – 3 019 39 36 66 85 18 167 17 279 Der Mietzinsertrag Wohnen umfasst Mieten erzielt aus Wohneinheiten. Der Mietzinsertrag Gewerbe umfasst Mieten erzielt aus Büros, Gewerbe und Gastronomie. Der restliche Mietertrag besteht aus Mieten für Parkplätze und Sondernutzungen. Die Nebenkostenpauschalen sind Erträge aus mietvertraglichen Pauschal zahlungen für Hauswartung, Strom, Kabelfernsehen etc. Der Debitorenverlust hat von TCHF 206 im Vorjahr um TCHF 63 auf TCHF 143 abgenommen. Der Debitorenverlust ist begründet durch Ausstände in der Höhe von TCHF 143 aus fünf Gastromietverträgen, TCHF 15 für einen Geschäftsmietvertrag, TCHF 25 aus 1 Wohnmietvertrag. Die restlichen Debitorenverluste von TCHF 26 beziehen sich auf diverse Mietverträge, deren Einzelforderungen kleiner als TCHF 15 sind. Der laufende Leerstand in der Berichtsperiode ist um TCHF 316 von TCHF 3 019 im Vorjahr auf TCHF 2 703 gesunken. Die Leerstandsquote am Periodenende beträgt per 31. Dezember 2015 7.3 % (Vorjahr: 9.4 %). Finanzielle Berichterstattung Künftige Erträge aus unkündbaren Mietverträgen (exkl. Umsatzmieten und Gastrorückvergütungen) 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Mieteinahmen innerhalb von 1 Jahr in CHF 1 000 10 372 9 332 Mieteinahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren 29 377 25 346 Mieteinahmen später als 5 Jahre 13 852 13 011 20. Übriger Ertrag 2015 2014 Diverse Erträge in CHF 1 000 113 1 820 Total übriger Ertrag 113 1 820 Die übrigen Erträge enthalten für 2015 vereinnahmte Mehrwertsteuer in der Höhe von TCHF 60 (Vorjahr: TCHF 30) und Erträge aus Baurechtszinsen TCHF 53 (Vorjahr: TCHF 59). Der weitere übrige Ertrag 2014 in Höhe von TCHF 1 731 betraf eine einmalige Abgeltung für das Planungs- und Entwicklungsrecht durch die Steiner AG. 57 58 Finanzielle Berichterstattung 21. Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften in CHF 1 000 Verkaufserlös Verkaufsaufwand Bilanzwert bei Verkauf Total Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 2015 2014 27 135 2 000 843 – 33 – 25 053 – 1 869 1 239 98 Der Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften bezieht sich auf Desinvestitionen von Liegenschaften, welche nicht explizit zum Verkauf gehalten wurden. Im Berichtsjahr 2015 wurden die 3 Liegenschaften in Bern (Gotenstrasse 21, Rathausstrasse 72, Seftigengasse 47) sowie Mühlegasse 2 in Liestal und Rue du Lac 49 in Yverdon veräussert. 22. Unterhalt und Reparaturen in CHF 1 000 2015 2014 Unterhalt Gebäude – 652 – 377 Unterhalt Mietobjekte – 624 – 462 – 1 276 – 839 Total Unterhalt und Reparaturen Der Aufwand für Unterhalt an den Gebäuden fällt im Rahmen von ordentlichen budgetierten Instandsetzungsund Renovationsarbeiten an. Diese Aufwendungen gelten als werterhaltend. Der Aufwand für Unterhalt Gebäude betrifft laufend anfallende, werterhaltende Ausgaben an den Komponenten der Gebäude. Der Unterhalt der Mietobjekte fällt überwiegend bei Mieterwechsel (z.B. Maler- und Bodenbelagsarbeiten) und beim laufenden Ersatz von Geräten in Wohnungen und Gastrobetrieben, sowie durch notwendige Massnahmen zur fortwährenden Erfüllung behördlicher Auflagen an. Im Berichtsjahr 2015 hat der Unterhalt und Reparaturaufwand verglichen zum Vorjahr um TCHF 437 zugenommen. Der Anstieg der Unterhalts und Reparaturen ist begründet durch städtische Auflagen, welche Reparaturen von Gasleitungen in einigen Liegenschaften in Basel-Stadt notwendig machten. Weiterhin wurden Reparaturen an neu erworbenen Liegenschaften vorgenommen sowie generelle Reparaturen am Liegenschaftsportfolio aufgrund des Alterszyklus notwendig. 59 Finanzielle Berichterstattung 23. Betriebsaufwand Liegenschaften in CHF 1 000 Hauswartung und Reinigung 2015 2014 22 – 48 – 38 – 119 – 1 – 26 – – 8 Übriger Betriebsaufwand mieterbezogen – 584 – 344 Total mieterbezogener Betriebsaufwand – 600 – 545 Versicherungen – 160 – 161 Energie und Wasser Servicekosten Gebühren Promotionsaufwand – 40 – 48 – 191 – 194 Vermittlungshonorare – 35 – 16 Übriger Betriebsaufwand eigentümerbezogen – 92 – 47 – 518 – 465 – 1 119 – 1 011 Miet- und Baurechtszinsen Total eigentümerbezogener Betriebsaufwand Total Betriebsaufwand Liegenschaften Der direkte Betriebsaufwand Liegenschaften stieg insgesamt unterproportional im Vergleich zum Mietertragswachstum an. 24. Personalaufwand in CHF 1 000 Löhne und Gehälter Sozialaufwand Personalvorsorge Total Personalaufwand Anzahl Mitarbeitende per 31. Dezember 2015 2014 – 80 – 76 – 7 – 6 – 14 – 11 – 101 – 93 2 2 Bei der Swiss Finance & Property Investment AG war Dr. Hans-Peter Bauer vom 1. Januar bis zum 31. März 2015 als CEO tätig. Ab dem 1. April 2015 hat Thomas Prajer die Funktion als CEO übernommen. Stephan Ehrsam ist seit 1. Januar 2014 als CFO der Gesellschaft tätig. Beide Funktionen wurden als Teilzeitpensum wahrgenommen. 60 Finanzielle Berichterstattung 25. Verwaltungsaufwand in CHF 1 000 2015 2014 Liegenschaftenverwaltung – 784 – 832 Buchführung – 136 – 107 Immobilienbewertung und Steuerberatung Entschädigung Swiss Finance & Property AG Beratung Verwaltungsrat, Revisionsstelle und Generalversammlung Investor Relations, Spesen und amtliche Gebühren – 300 – 251 – 1 379 – 1 697 – 72 – 97 – 278 – 278 – 83 – 66 Übriger Verwaltungsaufwand – 128 – 139 Total Verwaltungsaufwand – 3 163 – 3 467 Insgesamt ist der Verwaltungsaufwand um 9 % auf TCHF 3 163 (Vorjahr: TCHF 3 467) gesunken. Der Rückgang ist dadurch begründet, dass ein Teil der Entschädigung an den Asset Manager als Verkaufsunterstützung verbucht und im Erfolg aus Verkauf von Liegenschaften enthalten ist (TCHF 306). Die Gesamtvergütung an den Asset Manager im Berichtsjahr betrug TCHF 1 685 (Vorjahr: TCHF 1 697). Im Jahr 2015 wurde die Management Fee in Höhe von 0.75 % analog dem Vorjahr an den Asset Manager entrichtet. Auf die ihm im Geschäftsjahr 2015 zustehende Performance Fee in Höhe von TCHF 1 182 (Vorjahr: TCHF 27) hat der Asset Manager verzichtet. Die Buchhaltungskosten sind aufgrund gestiegener Anforderungen an das Rechnungswesen und Reporting um TCHF 30 auf TCHF 136 gestiegen. Die Immobilienbewertung und Steuerberatung stiegen ebenfalls um TCHF 49 von TCHF 251 auf TCHF 300, was einer Zunahme von 20 % entspricht. 26. Übriger Betriebsaufwand in CHF 1 000 Projektierungskosten Kapital- und Liegenschaftssteuern Übriger Betriebsaufwand Total übriger Betriebsaufwand 2015 2014 – 14 – 6 – 395 – 400 – 13 – 11 – 421 – 417 Der übrige Betriebsaufwand hat gegenüber dem Vorjahr um TCHF 5 auf TCHF 421 (Vorjahr: TCHF 417) zugenommen. Die in dieser Position enthaltenen Kapital- und Liegenschaftssteuern sind mit TCHF 5 rückläufig, während der übrige Betriebsaufwand vor allem bei den Projektierungskosten um TCHF 10 angestiegen ist. 61 Finanzielle Berichterstattung 27. Finanzergebnis in CHF 1 000 2015 2014 Zinsertrag 1 316 13 Übriger Finanzertrag 9 281 – Total Finanzertrag 10 597 13 Zinsaufwand – 4 659 – 2 868 Übriger Finanzaufwand – 8 065 – 19 Total Finanzaufwand – 12 724 – 2 886 – 2 127 – 2 873 Total Finanzergebnis (netto) Das Finanzergebnis (netto) reduzierte sich im Berichtsjahr um TCHF 747 auf TCHF 2 127 (Vorjahr: TCHF 2 873). Der Finanzertrag im Berichtsjahr resultiert vorwiegend aus einem Erfolg aus der Ersterfassung zum Fair Value von TCHF 6 948, der im Februar abgeschlossenen UBS Festhypothek, Bewertungsgewinne aus Zinsswaps von TCHF 2 332 sowie erhaltene Zinserträge von TCHF 1 316 aus abgeschlossenen Zinsswaps. Der Zinsaufwand im Berichtsjahr beinhaltet realisierte Verluste aus der Glattstellung von Zinsswaps sowie Abschreibungen aus dem Hedge Accounting in Höhe von TCHF 7 579. Zusätzlich zu den Zinsen in Höhe von TCHF 1 659 für langfristige Finanzschulden und Festvorschüsse, wurden Zinsen für Zinsswaps in Höhe TCHF 3 000 verbucht. 62 Finanzielle Berichterstattung 28. Finanzinstrumente Buchwert 31. Dez. 2015 Marktwert 31. Dez. 2015 Buchwert 31. Dez. 2014 Marktwert 31. Dez. 2014 – Flüssige Mittel 11 815 11 815 5 556 5 556 – Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Aktiven in CHF 1 000 Finanzaktiven zu amortisierten Kosten 10 797 10 797 530 530 – Übrige Forderungen 1 734 1 734 2 938 2 938 Total Finanzaktiven 24 346 24 346 9 024 9 024 – Derivative Finanzinstrumente – – – – Total Finanzaktiven – Fair Value – – – – 24 346 24 346 9 024 9 024 – Derivative Finanzinstrumente 25 288 25 288 17 729 17 729 Total Fair Value – Absicherung 25 288 25 288 17 729 17 729 4 135 4 135 5 880 5 880 Finanzaktiven zu Fair Value Total Finanzaktiven Passiven Fair Value – Absicherung Finanzielle Verpflichtungen zu amortisierten Kosten – Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen – Verbindlichkeiten / Abgrenzung Management & Performance Fee – Kurzfristige Bankverbindlichkeiten – Amortisationsverbindlichkeiten Hypotheken – Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten – Vorauszahlungen 198 198 434 434 53 130 53 130 75 855 75 855 2 450 2 450 2 687 2 687 202 202 213 213 3 953 3 953 8 208 8 208 – Hypotheken / Roll-over Kredite 172 899 164 622 128 829 128 829 Total Finanzielle Verpflichtungen zu amortisierten Kosten 236 968 228 690 222 106 222 106 Total Finanzpassiven 262 256 253 978 239 836 239 836 Finanzielle Berichterstattung 29. Mietverpflichtungen in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 23 25 1 Jahr 23 23 2 Jahr 46 48 3 Jahr 69 71 4 Jahr 92 94 5 Jahr 115 117 Danach 138 140 Aufwendungen für Mieten im Geschäftsjahr Künftige Verpflichtungen aus unkündbaren Mietverträgen Bei den Mietverpflichtungen handelt es sich um Parkplatz-Mieten in der Einstellhalle der Lagerstrasse 3 in Zürich. 30. Ausschüttung Für das Geschäftsjahr 2015 beantragt der Verwaltungsrat an der Generalversammlung vom 12. April 2016 eine Kapitalrückzahlung durch proportionale Nennwertreduktion um 9.81 % vor. Dadurch wird sich der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal CHF 34.65 auf nominal CHF 31.25 um CHF 3.40 und der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal 6.93 auf nominal CHF 6.25 um CHF 0.68 reduzieren. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 34.65 nominal eine Ausschüttungsrendite von 4.05 % bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2015. 31. Nahestehende Als Nahestehende galten in der Berichtsperiode Dr. Hans-Peter Bauer (VRP), Thomas Prajer (CEO) seit 1. April 2015 und Stephan Ehrsam (CFO), die Swiss Finance & Property AG, auf welche Dr. Hans-Peter Bauer einen wesentlichen Einfluss ausübt sowie die übrigen Verwaltungsräte der Gesellschaft Laurent Staffelbach, Christian Perschak, Michael Schiltknecht, Alexander Vögele und Carolin Schmüser. Dr. Hans-Peter Bauer hält per 31. Dezember 2015 insgesamt 62.44 % (per 31. Dezember 2014: 62.44 %) der Stimmen sowie 24.95 % (per 31. Dezember 2014: 24.95 %) des Kapitals. Er hatte somit während der gesamten Berichtsperiode die letztendliche Kontrolle über die Gesellschaft im Sinne von IAS 24.12. Carolin Schmüser hält 500 Aktien à nominal CHF 34.65 und Laurent Staffelbach hält 525 Aktien à nominal CHF 34.65. 63 64 Finanzielle Berichterstattung Zwischen der Gesellschaft und deren nahestehenden natürlichen und juristischen Personen bestanden folgende wirtschaftliche Beziehungen: Verwaltungsvertrag Der Verwaltungsvertrag zwischen der Swiss Finance & Property AG und der Gesellschaft regelt die Verwaltung des Vermögens. Der Vertrag sieht eine jährliche Basisentschädigung im Betrag von 0.75 % (Vorjahr: 0.75 %) des durchschnittlichen Net Asset Value (NAV) vor. Zudem besteht eine erfolgsabhängige Entschädigung in Höhe von 15 % des Reingewinns, exklusive Neubewertung, welcher die Hurdle-Rate übersteigt. Diese entspricht dem vom unabhängigen Bewerter ermittelten realen Diskontsatz des Portfolios. Per 31. Dezember 2015 betrug die Basisentschädigung aus dem Managementvertrag TCHF 1 682 inkl. MWST abzüglich TCHF 306 für bereits in Rechnung gestellte Verkaufsprovisionen (Vorjahr: TCHF 1 671). Im Berichtsjahr 2015 ist eine Performance Fee in Höhe von TCHF 1 182 (Vorjahr: TCHF 27) angefallen, auf welche der Asset Manager Swiss Finance & Property AG verzichtet. Managemententschädigung Die Gesellschaft wird durch Dr. Hans-Peter Bauer als CEO bis zum 31. März 2015, ab 1. April 2015 durch Thomas Prajer (CEO) und Stephan Ehrsam (CFO) vertreten. Alle 3 Geschäftsleitungsmitglieder waren während der Berichtsperiode bei der Gesellschaft angestellt und bezogen ein fixes Gehalt. Das Asset Management ist durch den Verwaltungsvertrag mit der Swiss Finance & Property AG geregelt. Wertschriften von Nahestehenden Die Gesellschaft hält im Berichtsjahr 2015 keine Wertschriften von Nahestehenden. 32. Eventualverbindlichkeiten Die erfolgsabhängige Entschädigung (Performance Fee) der Swiss Finance & Property AG berechnet sich aufgrund des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte auf den Liegenschaften (netto latenter Steuern) nach Berücksichtigung einer Hurdle Rate. Werden Objekte mit Gewinn verkauft, wird der kumulierte, realisierte Wertgewinn jedoch dem Reingewinn aufgerechnet. Für Objekte, bei welchen der Verwaltungsrat einen Verkauf innerhalb des Planungshorizontes vorsieht, sollte die latente Performance Fee nach IAS 37 vorsichtig geschätzt und zurückgestellt werden. Per 31. Dezember 2015 geht der Verwaltungsrat für alle Objekte, bis auf eine zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft, von einer unbeschränkten Haltedauer aus. Für diese zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft erfolgte eine Einschätzung einer möglichen Performance Fee. Ausschlagg ebend ist der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte und der reale Diskontierungssatz für das Geschäftsjahr 2016. Beides kann zu wenig genau prognostiziert werden, weshalb keine Performance Fee auf zu realisierenden Wertgewinnen zurückgestellt wird. Finanzielle Berichterstattung In 2015 würde unter dem geltenden Managementvertrag bei einem sofortigen Verkauf des Portfolios zu Marktwerten per 31. Dezember 2015 und nach Abzug angemessener steuerlicher Abzüge und Abgaben ein Gewinn von rund TCHF 24 812 (Vorjahr TCHF 19 363) realisiert. Unter der hypotethischen Annahme, dass per 31. Dezember 2015 das ganze Portfolio zum Fair Value verkauft würde, hätte das eine Performance Fee von TCHF 4 341 (Vorjahr: TCHF 2 928) zur Folge. Aus der Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung mit der SFPI Management SA in Ascona und Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug besteht eine solidarische Haftung für die von der Mehrwertsteuergruppe geschuldete Steuern zugunsten der Eidgenössischen Steuerverwaltung. 33. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Im Januar 2016 konnte ein langfristiger Mietvertrag an der Klausstrasse 4 in Zürich abgeschlossen werden. Insgesamt wurden 1 184 m 2 Bürofläche mit 52 m 2 Lager und 10 Parkplätzen für bis zu 15 Jahre vermietet. Der Verwaltungsrat hat anlässlich seiner Verwaltungsratssitzung am 29. Februar 2016 beschlossen, die Liegenschaft Maienstrasse 2, 4, 6, 8 in Winterthur-Stadt zu veräussern. 65 66 Finanzielle Berichterstattung Bericht der Revisionsstelle die Generalversammlung der Bericht deranRevisionsstelle Swiss Finance & Property an die Generalversammlung der Investment AG Zürich Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle Revisionsstelle haben die Konzernrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG Bericht der zurwir Konzernrechnung bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und An- Als Revisionsstelle haben wir56, diesowie Konzernrechnung & Property Investment Geschäftsjahr AG hang (Seiten 14 bis 94 bis 103) fürder dasSwiss am 31.Finance Dezember 2013 abgeschlossene bestehend geprüft. aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 6 bis 65, sowie 124 bis 131) für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und deningesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung Übereinstimmung mit den InterDiese Verantwortung beinhaltet(IFRS), die Ausgestaltung, Implementierung und17Aufrechterhaltung eines national Financial Reporting Standards den Bestimmungen von Artikel der Richtlinie betr. internen(RLR) Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentliRechnungslegung der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. chen falschen Angaben die als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.Aufrechterhaltung Darüber hinaus ist eines der VerwalDiese Verantwortung beinhaltet Ausgestaltung, Implementierung und tungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentliVornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. chen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwal- Verantwortung des Verwaltungsrates tungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die der Revisionsstelle VornahmeVerantwortung angemessener Schätzungen verantwortlich. Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung Verantwortung der Revisionsstelle abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende abzugeben.Sicherheit Wir haben unsere in Übereinstimmung mitwesentlichen dem schweizerischen Gesetz ist. und den gewinnen,Prüfung ob die Konzernrechnung frei von falschen Angaben Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach Eine Prüfung die Durchführung von Prüfungshandlungen zurwir Erlangung von Prüfungsdiesen Standards habenbeinhaltet wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende fürdie dieKonzernrechnung in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze sonstigen Sicherheit nachweisen gewinnen, ob frei von wesentlichen falschen und Angaben ist. Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Eine Prüfung beinhaltet Durchführung vonfalscher Prüfungshandlungen Erlangung vonals PrüfungsBeurteilung derdie Risiken wesentlicher Angaben in der zur Konzernrechnung Folge von Verstösnachweisen füroder die Irrtümern in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die sen ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne KonAuswahl der Prüfungshandlungen im pflichtgemässen Ermessen des Diesist, schliesst eineUmtrollsystem, soweit es für liegt die Aufstellung der Konzernrechnung vonPrüfers. Bedeutung um die den ständen entsprechenden Prüfungshandlungen nicht aber um als ein Folge Prüfungsurteil über die Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben festzulegen, in der Konzernrechnung von VerstösWirksamkeit Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfungder umfasst die Beurteilung sen oder Irrtümern ein.des Beiinternen der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt Prüferzudem das interne Konder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, derist, Plausibilität derUmvorgenomtrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung um die den menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Prüfungsurteil Konzernrechnung. ständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein überWir diesind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung Grundlage der für unser Prüfungsurteil bilden. der Angemessenheit angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Prüfungsurteil Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene GrundlageNach für unser Prüfungsurteil bilden. die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlosunserer Beurteilung vermittelt sene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch 1 PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch 1 Finanzielle Berichterstattung 67 Bericht der Revisionsstelle dieschweizerischen Generalversammlung der entspricht an dem Gesetz sowie den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Swiss Finance & Property Investment AG Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Zürich Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss RevisionsaufsichtsBericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Als Revisionsstelle haben Sachverhalte wir die Konzernrechnung Unabhängigkeit nicht vereinbaren vorliegen. der Swiss Finance & Property Investment AG bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und An- In Übereinstimmung 728a Abs. Ziff. 3 OR dem 890 bestähang (Seitenmit 14 Art. bis 56, sowie 941bis 103) für und das am 31.Schweizer DezemberPrüfungsstandard 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr tigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem geprüft. für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Verantwortung des Verwaltungsrates Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung PricewaterhouseCoopers AG(RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Guido Andermatt Roman Aregger Verantwortung der Revisionsstelle Revisionsexperte Revisionsexperte Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung Leitender Revisor abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Zürich, 29. Februar 2016 Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch 1 PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 2 alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können 68 ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung 69 alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können 70 ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung 71 alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können 72 ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung 73 alität und Verbzw. Verlässd Level 3 momobilie können 74 ierarchien zur s der tiefsten 2/6 Fair Value-Hierarchie Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung EPRA PERFORMANCEKENNZAHLEN EPRA-Gewinn & EPRA-Gewinn je Aktie in CHF 1 000 Gewinn nach IFRS-Erfolgsrechnung Erfolg aus Neubewertung von Anlageliegenschaften 2015 2014 22 682 10 551 – 15 393 – 3 082 Erfolg aus Verkauf von Anlageliegenschaften – 1 239 – 98 Erfolg aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – 2 215 n /a 797 21 Anteilige Gewinnsteuer auf Verkäufen Negativer Goodwill / Wertberichtigung auf Goodwill Veränderungen des Marktwertes von Finanzinstrumenten 1 Transaktionskosten beim Kauf von Gesellschaften und asoziierten Unternehmungen n /a n /a – 1 044 n /a n /a n /a 5 793 672 Anpassungen der Positionen (i) bis (viii) in Bezug auf assoziierte Unternehmen n /a n /a Minderheitsanteile auf obenstehende Positionen n /a n /a Latente Steuern auf EPRA-Anpassungen EPRA Gewinn 9 381 8 064 2 494 348 2 494 348 3.76 3.23 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 214 074 200 304 n /a n /a 214 074 200 304 Neubewertung von Anlageliegenschaften (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) n /a n /a Neubewertung von Anlageliegenschaften im Bau (falls Anschaffungskostenmodell gemäss IAS 40 angewendet wird) n /a n /a Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing n /a n /a Neubewertung von Mietverhältnissen von Liegenschaften unter Finanzierungsleasing n /a n /a 8 600 n /a Marktwert derivativer Finanzinstrumente 25 288 17 729 Latente Steuern 22 834 17 117 n /a n /a 56 722 34 846 n /a n /a Durchschnittliche Anzahl Aktien EPRA Gewinn je Aktie 1 Beinhaltet Fair Value Effekte aus Hypotheken und Zins Swaps EPRA Net Asset Value in CHF 1 000 NAV gemäss Jahresrechnung Verwässerungseffekt aufgrund von Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten Verwässerter NAV nach Optionen, Wandelanleihen und anderen Eigenkapitalinstrumenten Inklusiv: Bewertungsdifferenzen auf Entwicklungsliegenschaften Exklusiv: Goodwill aus latenten Steuern Summe Inklusiv / Exklusiv Anpassungen der Positionen (i) bis (v) in Bezug auf assoziierte Unternehmen EPRA NAV Anzahl ausstehender Aktien EPRA NAV je Aktie 270 796 235 150 2 494 348 2 494 348 108.56 94.27 75 76 Finanzielle Berichterstattung EPRA Triple Net Asset Value in CHF 1 000 EPRA NAV 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 270 796 235 150 – 25 288 – 17 729 Inklusiv: Marktwert derivativer Finanzinstrumente Martwert der Finanzverbindlichkeiten Latente Steuern EPRA NNNAV Anzahl ausstehende Aktien EPRA NNNAV je Aktie EPRA-Nettorendite aus Mieteinnahmen in CHF 1 000 Anlageliegenschaft Eigentum Anlageliegenschaften-Joint ventures / Funds Promotionen 14 568 – – 26 016 – 17 117 234 060 200 304 2 494 348 2 494 348 93.84 80.30 2015 2014 475 114 443 750 – – – – Abzüglich Entwicklungen – 27 801 – 33 389 Wert der fertiggestellten Anlageliegenschaften 447 313 410 361 n /a n /a Abzug für geschätzte Käuferkosten Angepasster Wert fertiggestellter Anlageliegenschaften 447 313 410 361 Annualisierter IST-Mietertrag 20 581 19 455 Direkter Aufwand Anlageliegenschaften – 2 395 – 1 850 Annualisierter Netto-Mietertrag 18 186 17 605 Abzüglich erwarteter zusätzlicher Mieteinnahmen nach Ablauf von Mietvergünstigungen – – Topped up Netto-Mietertrag 18 186 17 605 EPRA Nettorendite aus Mieteinnahmen 4.07 % 4.29 % EPRA topped up Nettorendite aus Mieteinnahmen 4.07 % 4.29 % EPRA-Leerstandsquote Geschätzes Mieteinnahmepotential aus Leerstandsflächen Geschätzte Mieteinnahmen aus Gesamtportfolio in CHF 1 000 2015 2014 1 756 2 211 23 853 23 786 77 Finanzielle Berichterstattung EPRA Kostenkennzahlen Betriebliche Aufwendungen der Anlageliegenschaften gem. IFRS Erfolgsrechnung Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften Baurechtszinsen in CHF 1 000 2015 2014 6 080 5 827 – – – 69 – 69 EPRA-Kosten (einschliesslich direkte Leerstandskosten) 6 011 5 758 Direkte Leerstandskosten – 148 – 127 EPRA-Kosten ohne direkte Leerstandskosten) 5 863 5 631 Brutto Mieteinnahmen 20 908 20 383 EPRA-Kostenkennzahl (einschliesslich direkte Leerstandskosten) 28.7 % 28.2 % EPRA-Kostenkennzahl ohne direkte Leerstandskosten) 28.0 % 27.6 % 78 Finanzielle Berichterstattung Handelsrechtliche Jahresrechnung nach OR Bilanz Aktiven in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 9 273 4 678 403 391 14 325 5 933 1 734 2 938 25 208 7 524 603 3 642 Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Tochtergesellschaften Übrige kurzfristige Forderungen gegenüber Dritten Zum Verkauf gehaltene Aktiven Aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Dritten Aktive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Beteiligten – 45 1 347 – 52 894 25 151 22 125 21 639 Langfristige Forderungen Erneuerungsfonds STWE 610 572 Beteiligungen 200 200 Renditeliegenschaften 327 375 324 318 Total Anlagevermögen 350 310 346 729 Total Aktiven 403 204 371 880 Steuerguthaben Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Langfristige Forderungen gegenüber Tochtergesellschaften 79 Finanzielle Berichterstattung Passiven in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 4 132 5 868 198 431 Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Dritten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Beteiligten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Organen Erhaltene Anzahlungen von Dritten Kurzfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungen gegenüber Beteiligten Rückstellungen für Steuern Total kurzfristiges Fremdkapital – 3 2 453 3 258 34 320 74 325 2 450 2 687 15 000 – 64 72 4 245 1 441 60 27 148 115 63 069 88 228 181 640 128 829 26 692 17 729 Langfristiges Fremdkapital Langfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Rückstellungen unreal. Verlust auf Derivativen Finanzinstrumenten Rückstellungen für Grossreparaturen 880 581 Total langfristiges Fremdkapital 209 211 147 139 Total Fremdkapital 272 281 235 367 Aktienkapital 86 429 94 411 Gesetzliche Kapitalreserven aus Kapitaleinlagen 50 356 50 356 Eigenkapital Gesetzliche Gewinnreserve 70 70 – 5 932 – 8 324 Total Eigenkapital 130 923 136 513 Total Passiven 403 204 371 880 Bilanzgewinn / Bilanzverlust (–) 80 Finanzielle Berichterstattung Erfolgsrechnungen in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 18 167 17 279 6 561 909 13 503 10 283 327 90 38 558 28 560 – 1 276 – 839 Betriebsertrag Liegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Projektertrag Übrige betriebliche Erträge Total Betriebsertrag Betriebsaufwand Unterhalt und Reparaturen Liegenschaften Betriebsaufwand Liegenschaften Projektaufwand Personalaufwand Übriger betrieblicher Aufwand Verwaltungsaufwand Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Abschreibungen, Finanzerfolg, Steuern – EBIDTA in CHF 1 000 – 1 119 – 1 011 – 11 804 – 8 898 – 92 – 91 – 325 – 9 – 3 101 – 3 420 – 17 717 – 14 268 20 841 14 293 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 – 6 139 – 4 488 Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens Abschreibungen Renditeliegenschaften Abschreibung Kapitalerhöhungskosten – – 1 930 Total Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens – 6 139 – 6 417 Betriebserfolg vor Finanzerfolg und Steuern – EBIT 14 702 7 875 81 Finanzielle Berichterstattung in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 – 4 676 – 3 036 1 602 284 – 11 256 – 14 117 2 294 – – 12 036 – 16 870 Betriebserfolg vor Steuern – EBT 2 665 – 8 994 Direkte Steuern – 273 – 525 Jahresgewinn / -verlust (–) 2 392 – 9 519 Finanzerfolg Finanzaufwand Finanzertrag Unreal. Verlust aus Derivativen Finanzinstrumenten Real. Gewinn aus Derivativen Finanzinstrumenten Total Finanzerfolg 82 Finanzielle Berichterstattung Anhang zur HandelsrechtLICHEN Jahresrechnung nach OR 1. Allgemeine Angaben 1.1 Firma / Name, Rechtsform, Sitz Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich 1.2 Anzahl Vollzeitstellen Die Anzahl der Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt lag im Berichtsjahr sowie im Vorjahr nicht über 10. 1.3 Name der Revisionsstelle Die Gesellschaft unterliegt von Gesetzes wegen der ordentlichen Revision. Seit dem Geschäftsjahr 2007 amtet die PricewaterhouseCoopers AG, Zürich als Revisionsstelle. Sie muss jährlich von der ordentlichen Generalversammlung bestätigt werden. 1.4 Anwendung neues Rechnungslegungsgesetz Die Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts (32. Titel OR) erstellt. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 2.1 Angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957 bis 962) erstellt. Die Rechnungslegung erfordert vom Verwaltungsrat Schätzungen und Beurteilungen, welche die Höhe der ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Eventualverbindlichkeiten im Zeitpunkt der Bilanzierung, aber auch Aufwendungen und Erträge der Berichtsperiode beeinflussen könnten. Der Verwaltungsrat entscheidet dabei jeweils im eigenen Ermessen über die Ausnutzung der bestehenden gesetzlichen Bewertungsund Bilanzierungsspielräume. Zum Wohle der Gesellschaft können dabei im Rahmen des Vorsichtsprinzips Abschreibungen, Wertberichtigungen und Rückstellungen über das betriebswirtschaftlich benötigte Ausmass hinaus gebildet werden. Finanzielle Berichterstattung Die wesentlichen Abschlusspositionen sind wie nachstehend bilanziert: Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zum Nominalwert bilanziert und beinhalten Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Geldmarktanlagen mit Restlaufzeiten von höchstens 90 Tagen. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen / kurzfristige und langfristige Forderungen Forderungen werden zum Nominalwert ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden einzeln beurteilt und entsprechend wertberichtigt. Als Beurteilungskriterien gelten die Zahlungsdisziplin, der Betrag an ausstehenden Mieten, das Bestehen von eingeleiteten Schuldbetreibungen, das Ausmass von Deckung durch Depots und verwertbare Aktiven sowie die Einschätzung des Bewirtschafters respektive Portfolio-Managers. Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften sind solche Liegenschaften, die gehalten werden, um langfristig Mieterträge und Wertsteigerungen zu erzielen. Sie werden im Anlagevermögen bilanziert. Neuakquisitionen werden zum Anschaffungswert (inkl. Transaktionskosten) erfasst. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Objekte einzeln bewertet und linear nach Nutzungsart (Satz 1 / 3 des steuerlichen Prozentsatzes gemäss Merkblatt EStV) abgeschrieben. Halbjährlich werden sämtliche Liegenschaften von dem unabhängingen Bewerter Wüest & Partner auf ihren Marktwert hin bewertet. Liegt der Marktwert unter dem Buchwert, findet eine zusätzliche Abschreibung auf den niedrigern Wert statt. Damit wird eine Impairment Überprüfung regelmässig angewendet. Kurzfristige verzinsliche Finanzverbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Finanzverbindlichkeiten in Form von Bankkrediten, kurzfristigen Amortisationsverbindlichkeiten auf den Hypotheken und anderen kurzfristigen Darlehen werden zum Nominalwert ausgewiesen. Langfristige verzinsliche Bankverbindlichkeiten – Hypotheken Die langfristigen verzinslichen Finanzverbindlichkeiten in Form von Rollover Krediten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden im Erwerbszeitpunkt (Trade Date) und bei der Folgebewertung zu Anschaffungskosten bzw. zum tieferen Marktwert (Fair Value) bilanziert. Für unrealisierte Verluste wird eine Rückstellung gebildet, unrealisierte Gewinne werden nicht erfasst. Derivative Finanzinstrumente werden ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken eingesetzt. Swiss Finance & Property Investment AG setzt seit 2010 derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsrisiken ein. Zurzeit werden ausschliesslich Zinssatz-Swaps zur Absicherung verwendet. 83 84 Finanzielle Berichterstattung Rückstellungen Für alle am Bilanzstichtag erkennbaren Risiken werden nach dem Vorsichtsprinzip Rückstellungen gebildet. Die Rückstellungen können stille Reserven enthalten. Projektertrag und Projektaufwand Für das Projekt Parco d’Oro werden Ertrag und Aufwand in der Erfolgsrechnung verbucht. Im Projektaufwand werden die Kosten für den Totalunternehmer erfasst, im Projektertrag der Erlös aus der Weiterverrechnung der Kosten an die Tochtergesellschaft SFPI Management SA. Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag umfasst den Mietertrag nach Abzug von Leerstandsausfällen und Mietzinsverlusten. Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden in der Erfolgsrechnung bei Fälligkeit der Mietforderung erfasst. Umsatzbezogene Mieterträge können bis zum Tag der Bilanzerrichtung nicht verlässlich bestimmt werden. Sie werden daher nicht abgegrenzt. Der Liegenschaftenertrag des laufenden Jahres enthält daher die effektiv bezahlten Umsatzmieten basierend auf den definitiven Abrechnungen der Umsätze des Vorjahres. 3. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz 3.1 Flüssige Mittel 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Bankguthaben in CHF 1 000 9 273 4 678 Total 9 273 4 678 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Darlehen mit Rangrücktritt 265 263 Darlehen ohne Rangrücktritt 713 507 Total 978 770 Darlehen mit Rangrücktritt 21 147 20 869 Total 21 147 20 869 3.2 Langfristige Forderungen gegenüber Tochtergesellschaften in CHF 1 000 Swiss Finance & Property Manegg AG Zug, Zug SFPI Management SA, Ascona Finanzielle Berichterstattung 3.3Beteiligungen in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Swiss Finance & Property Manegg AG Zug, Zug Zweck der Gesellschaft ist die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten auf dem Manegg-Areal Aktienkapital 100100 Beteiligungsquote 100 % 100 % Stimmrechtsquote 100 % 100 % SFPI Management SA, Ascona Zweck der Gesellschaft ist die Realisierung von Immobilienentwicklungsprojekten auf dem Parco d’Oro-Areal. Aktienkapital 100100 Beteiligungsquote 100 % 100 % Stimmrechtsquote 100 % 100 % 3.4Renditeliegenschaften 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Anschaffungswerte der Renditeliegenschaften in CHF 1 000 365 108 359 516 Kumulierte Wertberichtigungen und Abschreibungen – 37 733 – 35 197 Total 327 375 324 318 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 – 13 3.5 Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen in CHF 1 000 Gesamte Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 85 86 Finanzielle Berichterstattung 3.6 Lang- und kurzfristige Bankverbindlichkeiten in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Nach Gläubiger 135 520 186 841 Credit Suisse UBS 12 300 10 000 Raiffeisen 16 750 9 000 Neue Aargauer Bank AG 46 800 – Basler Kantonalbank Total lang- und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 7 040 – 218 410 205 841 4. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 4.1 Projektertrag und Projektaufwand Für das Projekt Parco d’Oro werden Ertrag und Aufwand in der Erfolgsrechnung verbucht. 4.2Liegenschaftsertrag 2015 2014 Mietzinsertrag Wohnen in CHF 1 000 6 740 6 180 Mietzinsertrag Gewerbe 12 765 12 977 Übriger Mietzinsertrag 1 295 1 119 20 800 20 276 Soll-Nettomiete bei Vollvermietung Nebenkostenpauschalen Soll-Bruttomiete bei Vollvermietung, inkl. NK-Pauschalen Debitorenverluste Leerstand Erhaltene Umsatzmieten Erhaltene Gastrorückvergütungen Total Liegenschaftsertrag 108 106 20 908 20 383 – 143 – 206 – 2 703 – 3 019 39 36 66 85 18 167 17 279 Finanzielle Berichterstattung 5. Zusätzliche Angaben, die nicht in anderen Bestandteilen der Jahresrechnung sind 5.1 Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven Per 31. Dezember 2015 waren Liegenschaften mit Buchwert von TCHF 352 583 verpfändet (Vorjahr: TCHF 331 842). Auf den Objekten lasten insgesamt Schuldbriefe von TCHF 245 821 (Vorjahr: TCHF 245 821), wovon TCHF 167 481 (Vorjahr: TCHF 218 945) der kreditgegebenden UBS für sämtliche Kreditforderungen mit Einschluss aller laufenden und verfallenen Zinsen bis zur maximalen Kreditlimite von TCHF 135 520 (Vorjahr: TCHF 186 995) haften. Die nominelle Hypothekarschuld gegenüber der UBS AG betrug per 31. Dezember 2015 TCHF 135 520 (Vorjahr: TCHF 186 841). 5.2Eventualverbindlichkeiten Aus der Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung mit der SFPI Management SA in Ascona und Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug besteht eine solidarische Haftung für die von der Mehrwertsteuergruppe geschuldete Steuern zugunsten der Eidgenössischen Steuerverwaltung. Die erfolgsabhängige Entschädigung (Performance Fee) der Swiss Finance & Property AG berechnet sich aufgrund des Reingewinns exklusive Neubewertungseffekte auf den Liegenschaften (netto latenter Steuern) nach Berücksichtigung einer Hurdle Rate. Werden Objekte mit Gewinn verkauft, wird der kumulierte, realisierte Wertgewinn jedoch dem Reingewinn aufgerechnet. Für Objekte, bei welchen der Verwaltungsrat einen Verkauf innerhalb des Planungshorizontes vorsieht, wird die latente Performance Fee nach IAS 37 vorsichtig geschätzt und zurückgestellt. Per 31. Dezember 2015 geht der Verwaltungsrat für alle Objekte, bis auf zwei zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften, von einer unbeschränkten Haltedauer aus. Für die beiden zum Verkauf bestimmten Renditeliegenschaften erfolgte eine Einschätzung einer möglichen Performance Fee. Ausschlaggebend ist hierfür vor allem der Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte und der reale Diskontierungssatz für das Geschäftsjahr 2016. Beides kann zu wenig genau prognostiziert werden, weshalb keine Performance Fee auf zu realisierenden Wertgewinnen zurückgestellt wird. In 2015 würde unter dem geltenden Managementvertrag bei einem sofortigen Verkauf des Portfolios und nach Abzug angemessener steuerlicher Zuschläge und Abgaben ein Gewinn von rund TCHF 24 812 (Vorjahr TCHF 19 363) realisiert. Unter der hypotethischen Annahme, dass per 31. Dezember 2015 das ganze Portfolio zum Fair Value verkauft würde, hätte das eine Performance Fee von TCHF 4 341 (Vorjahr: TCHF 2 928) zur Folge. 87 88 Finanzielle Berichterstattung 6. Weitere Angaben 6.1 Beteiligungsrechte bedeutender Aktionäre Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2015 Dr. Hans-Peter Bauer Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 6.93 3 111 895 21 565 34.65 277 201 9 605 34.65 208 711 7 232 34.65 1 386 057 48 027 4 983 864 86 429 Stimmrechtsanteil 62.44 % UBS Fund Management AG Stimmrechtsanteil 5.56 % Aargauische Pensionskasse Stimmrechtsanteil 4.19 % Übrige Stimmrechtsanteil 27.81 % Total Aktienkapital per 31. Dezember 2015 89 Finanzielle Berichterstattung Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 7.57 3 111 895 23 557 37.85 276 673 10 472 37.85 208 025 7 874 37.85 146 800 5 556 37.85 1 240 471 46 952 4 983 864 94 411 Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 6.93 3 111 895 21 565 Carolin Schmüser 34.65 500 17 Laurent Staffelbach 34.65 525 18 Nominalwert pro Namenaktie in CHF Anzahl Namenaktien in Stück Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 7.57 3 111 895 23 557 Carolin Schmüser 37.85 500 19 Laurent Staffelbach 37.85 225 9 Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2014 Dr. Hans-Peter Bauer Stimmrechtsanteil 62.44 % UBS Fund Management AG Stimmrechtsanteil 5.55 % Aargauische Pensionskasse Stimmrechtsanteil 4.17 % AXA Leben Stimmrechtsanteil 2.95 % Übrige Stimmrechtsanteil 24.89 % Total Aktienkapital per 31. Dezember 2014 6.2 Beteiligungsrechte der Verwaltungsräte Per 31. Dezember 2015 Dr. Hans-Peter Bauer Per 31. Dezember 2014 Dr. Hans-Peter Bauer Die übrigen Verwaltungsratsmitglieder sowie Mitarbeitenden halten keine Aktienbestände. 90 Finanzielle Berichterstattung 6.3 Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung Der Verwaltungsrat hat am 19. November 2015 eine Risikobeurteilung durchgeführt. Dabei wurden die seiner Ansicht nach wichtigsten Risiken erfasst, entsprechende Massnahmen zur Steuerung und Überwachung der Risiken definiert und deren Umsetzung eingeleitet. 6.4 Reserven aus Kapitaleinlagen Der von der Eidgenössischen Steuerverwaltung am 17. Juni 2013 bestätigte Bestand an steuerlich massgeblichen Kapitaleinlagereserven weicht vom Ausweis in der Bilanz ab. Die Differenz von TCHF 3 334 ist auf den Abzug der Emissionskosten zurück zu führen: 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 Handelsrechtlicher Bestand in CHF 1 000 50 356 50 356 ./. Emissionskosten – 3 334 – 3 334 Steuerlich bestätigter Bestand 47 022 47 022 Die Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung zum Abzug der Emissionskosten ist umstritten. Falls sie in Zukunft geändert wird, kann für Steuerzwecke der höhere Bestand der Kapitaleinlagereserven genutzt werden. 6.5 Ereignisse nach Bilanzstichtag Im Januar 2016 konnte ein langfristiger Mietvertrag an der Klausstrasse 4 in Zürich abgeschlossen werden. Insgesamt wurden 1 184 m 2 Bürofläche mit 52 m 2 Lager und 10 Parkplätzen für bis zu 15 Jahre vermietet. Der Verwaltungsrat hat anlässlich seiner Verwaltungsratssitzung am 29. Februar 2016 beschlossen, die Liegenschaft Maienstrasse 2, 5, 6, 8 in Winterthur-Stadt zu veräussern. 91 Finanzielle Berichterstattung Antrag zur Gewinnverwendung Verwendung des Bilanzgewinnes /-verlustes (–) in CHF 1 000 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 – 8 324 1 195 2 392 – 9 519 – 5 932 – 8 324 31. Dez. 2015 31. Dez. 2014 – 5 932 – 8 324 Zuweisung an die gesetzliche Gewinnreserve – – Ausschüttung an Aktionäre – – Vortrag auf neue Rechnung – 5 932 – 8 324 Bilanzgewinn /-verlust (–) nach Ergebnisverwendung – 5 932 – 8 324 Gewinn-/ Verlustvortrag (–) am Anfang des Geschäftsjahres Jahresgewinn /-verlust (–) Verfügbarer Bilanzgewinn / -verlust Antrag des Verwaltungsrates über die Verwendung des Bilanzgewinnes/-verlustes (–) Bilanzgewinn /-verlust (–) zur Verfügung der Generalversammlung in CHF 1 000 Der Verwaltungsrat beantragt, die verbleibenden TCHF 5 932 auf die neue Rechnung vorzutragen. Der Verwaltungsrat schlägt zudem eine Kapitalrückzahlung durch proportionale Nennwertreduktion um 9.81 % vor. Dadurch wird sich der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal CHF 34.65 auf nominal CHF 31.25 um CHF 3.40 und der Nennwert der bisherigen Namenaktien à nominal 6.93 auf nominal CHF 6.25 um CHF 0.68 reduzieren. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten Namenaktien à CHF 34.65 nominal eine Ausschüttungsrendite von 4.05 % bezogen auf die Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2015. 92 Finanzielle Berichterstattung Bericht der Revisionsstelle die Generalversammlung der Bericht der an Revisionsstelle Swiss Finance & Property Investment AG an die Generalversammlung der Zürich Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung derSwiss SwissFinance Finance&&Property PropertyInvestInvestment AG ment AG bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 78 bis 91) für das am 31. Dezem- und Anbestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis ber 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr hang (Seiten 14 bis 56, sowiegeprüft. 94 bis 103) für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Verantwortung desAufstellung Verwaltungsrates der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzliDer Verwaltungsrat ist für die chen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Verantwortung beinhaltet die Ausgestal-mit den InterDer Verwaltungsrat ist für die AufstellungDiese der Konzernrechnung in Übereinstimmung tung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines(IFRS), internen national Financial Reporting Standards denKontrollsystems Bestimmungen mit vonBezug Artikelauf 17 die der Richtlinie betr. AufstellungRechnungslegung einer Jahresrechnung, frei von wesentlichen als Folge von Verstös(RLR)die der SIX Swiss Exchangefalschen und denAngaben gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. sen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der die Auswahl und dieAufrechterhaltung Anwendung Diese Verantwortung beinhaltet dieVerwaltungsrat Ausgestaltung,für Implementierung und eines sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie angemessener Schätzungendie verantinternen Kontrollsystems mit Bezug aufdie dieVornahme Aufstellung einer Konzernrechnung, frei von wesentliwortlich. chen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Verantwortung der Revisionsstelle Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung derPrüfung Revisionsstelle abzugeben. Verantwortung Wir haben unsere in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nachunserer diesen Standards haben wir die Prüfung so zu Unsere Verantwortung ist es, aufgrund Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung gewinnen, mit ob die Jahresrechnung frei planen undabzugeben. durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung dem schweizerischen Gesetz und den von wesentlichen falschen Angaben ist. Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die von Prüfung so zu planen undzur durchzuführen, dass wir hinreichende Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung Prüfungshandlungen Erlangung von Prüfungsgewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben nachweisenSicherheit für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die ist. Auswahl derEine Prüfungshandlungen im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesstvon eine Prüfung beinhaltetliegt die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung PrüfungsVerstösBeurteilungnachweisen der Risikenfür wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die sen oder Irrtümern der Beurteilung dieser berücksichtigt der Prüfer interne KonAuswahlein. der Bei Prüfungshandlungen liegt Risiken im pflichtgemässen Ermessen desdas Prüfers. Dies schliesst eine trollsystem,Beurteilung soweit es für dieRisiken Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die denals Umständer wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung Folge von Verstösden entsprechenden Prüfungshandlungen um ein Prüfungsurteil diedas interne Konsen oder Irrtümern ein. Bei derfestzulegen, Beurteilung nicht dieseraber Risiken berücksichtigt derüber Prüfer Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Prüfung umfasstvon zudem die Beurteilung trollsystem, soweit es für die Aufstellung derDie Konzernrechnung Bedeutung ist, um die den UmPlausibilität derPrüfungsurteil vorgenomder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, ständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen,der nicht aber um ein über die menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem dieder Beurteilung Auffassung,der dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenomGrundlage für unser Prüfungsurteil bilden. menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Prüfungsurteil Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossePrüfungsurteil ne Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41PricewaterhouseCoopers 58 792 44 00, Telefax: +41 eines 58 792 44Netzwerks 10, www.pwc.ch AG ist Mitglied globalen von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 1 1 Finanzielle Berichterstattung 93 Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Berichterstattung aufgrund weiterer zur gesetzlicher Vorschriften Bericht der Revisionsstelle Konzernrechnung Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die der Zulassung gemäss&RevisionsaufsichtsAls Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung Swiss Finance Property Investment AG gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer und Anbestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis Unabhängigkeit vereinbaren Sachverhalte vorliegen. hang nicht (Seiten 14 bis 56, sowie 94 bis 103) für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem Verantwortung des Verwaltungsrates für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den InterWir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. national Financial Reporting Standards (IFRS), den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines PricewaterhouseCoopers AG internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Guido Andermatt Roman Aregger Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung Revisionsexperte Revisionsexperte abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Leitender Revisor Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Prüfung Zürich, 29. Eine Februar 2016beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 1 94 Vergütungsbericht VERGÜTUNGSBERICHT 2015 Gemäss der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) vom 20. November 2013. 1. Einleitende Bemerkungen Im Sinne grösstmöglicher Transparenz und einer unmittelbaren Anpassung an die erweiterten Richtlinien zur Gewährleistung einer guten Corporate Governance setzt Swiss Finance & Property Investment AG die neuen Anforderungen an die Berichterstattung gemäss der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) um. Der Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2015 wurde durch die Revisionsstelle geprüft und wird der Generalversammlung zur Genehmigung vorgelegt. Der entsprechende Revisionsbericht befindet sich auf Seite 101. Die Vergütungen werden gemäss dem Periodisierungskonzept der Rechnungslegung (Accrual-Prinzip) offengelegt, das heisst, alle Vergütungen werden in jener Periode (hier Geschäftsjahr) ausgewiesen, in welcher diese in der Jahresrechnung erfasst werden. Im Rahmen der Umsetzung der Verordnung gegenüber übermässige Vergütung bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) wurden Herr Dr. Hans-Peter Bauer als CEO und Herr Stephan Ehrsam als CFO (Geschäftsleitung) mit einem Teilpensum bei der Swiss Finance & Property Investment AG zum 1. Januar 2014 angestellt. Per 1. April 2015 hat Herr Thomas Prajer mit einem Teilpensum als CEO die Leitung der Swiss Finance & Property Investment AG übernommen. Herr Dr. Hans-Peter Bauer fungiert ab diesem Datum ausschliesslich als Verwaltungsratspräsident. 2. Grundzüge und Elemente sowie Zuständigkeiten und Festsetzung der Vergütungen 2.1 Vergütungsgrundsätze, Erfolgsabhängige Vergütung, Beteiligungs- und Optionspläne Die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats sollen angemessen, wettbewerbsfähig und leistungsorientiert sowie in Übereinstimmung mit den strategischen Zielen sowie dem Erfolg der Unternehmensgruppe festgesetzt werden. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats eine erfolgsabhängige Vergütung entrichten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Die erfolgsabhängige Vergütung kann in bar oder durch Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entrichtet werden. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats. Vergütungsbericht Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats im Rahmen ihrer Vergütung Beteiligungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten im Zeitpunkt der Zuteilung gemäss allgemein anerkannten Bewertungsmethoden zukommt. Der Verwaltungsrat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen festen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen festen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontrollwechsel, bei substantiellen Umstrukturierungen oder bei bestimmten Arten der Beendigung des Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten. Die Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungs papiere, welche die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats in ihrer Eigenschaft als Aktionäre der Gesellschaft erhalten (z.B. Bezugsrechte im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder Optionen im Rahmen einer Kapitalherabsetzung), gelten nicht als Vergütung und fallen nicht unter diese Bestimmung. Derzeit besteht keine Regelung in Bezug auf eine Vergütung in Form von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere. 2.2 Zuständigkeiten und Festsetzung der Vergütungen Bei der Swiss Finance & Property Investment AG übernimmt der Vergütungsausschuss die Aufgaben gemäss VegüV und gemäss den an die VegüV angepassten Statuten: Die Generalversammlung wählt einen Vergütungsausschuss von einem oder mehreren Mitgliedern. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet spätestens mit dem Abschluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht vollständig besetzt, so ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrats betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirats vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung. 95 96 Vergütungsbericht Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit nicht zwingende Bestimmungen des Gesetzes oder die Statuten etwas anderes bestimmen, ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden Aktionäre und der vertretenen Aktien mit absoluter Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen. Der Vorsitzende bestimmt das Verfahren der Stimmabgabe. Es bestehen derzeit keine statutarischen Quoren. Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Personen und externe Berater beiziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen lassen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen. An der Generalversammlung vom 10. April 2015 wurden sämtliche Verwaltungsratsmitglieder auch als Mitglieder des Vergütungsausschusses in Einzelwahlen gewählt. 2.3 Weitere Informationen betreffend Arbeitsverträge 2.3.1 Arbeitsverträge der Mitglieder der Konzernleitung Arbeitsverträge mit den Mitgliedern der Geschäftsleitung und Verträge mit den Mitgliedern des Verwaltungsrates, die den Vergütungen der betreffenden Mitglieder zugrunde liegen, werden für eine feste Dauer von höchstens einem Jahr oder für eine unbestimmte Dauer mit einer Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten auf das Ende eines Kalendermonats abgeschlossen. 2.3.2 Vorsorgeleistungen Die Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirates erhalten Vorsorge leistungen der beruflichen Vorsorge gemäss den auf sie anwendbaren in- oder ausländischen gesetzlichen oder reglementarischen Bestimmungen, einschliesslich etwaiger überobligatorischer Leistungen. Die Erbringung solcher Leistungen stellt keine genehmigungspflichtige Vergütung dar. Bei Krankheit oder Unfall eines Mitglieds der Geschäftsleitung, des Verwaltungsrats oder eines etwaigen Beirats kann die Gesellschaft dessen Lohn im Rahmen einer vom Verwaltungsrat erlassenen reglementarischen Regelung bzw. im Rahmen von Versicherungsleistungen weiter bezahlen. Im Zusammenhang mit Frühpensionierungen kann die Gesellschaft Überbrückungsleistungen an die Versicherten oder zusätzliche Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung gemäss einem vom Verwaltungsrat zu erlassenden Frühpensionierungsreglement erbringen. 97 Vergütungsbericht 3. Vergütungen und Darlehen an den Verwaltungsrat oder die Geschäftsleitung 3.1 Vergütungen an den Verwaltungsrat Die Generalversammlung vom 10. April 2015 genehmigte für die Mitglieder des Verwaltungsrates eine maximale Gesamtvergütung in der Höhe von TCHF 500 für die Periode von der ordentlichen Generalversammlung 2015 bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Sie enthielt nebst den kalkulierten Verwaltungsratshonoraren auch noch einen Reservebetrag für Unvorhersehbares. Der Vergütungsausschuss hat die Vergütung für die Mitglieder des Verwaltungsrates für die Amtsdauer auf TCHF 25 pro Mitglied festgelegt. Herr Dr. HansPeter Bauer, Präsident des Verwaltungsrates, verzichtet auf eine Vergütung. Die festgelegten Verwaltungsratshonorare blieben gegenüber der Vorjahresperiode unverändert. Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates für das Jahr 2015 in CHF 1 000 Vergütung in bar Übrige Vergütung in bar 1 Arbeitgeberbeiträge AHV / IV Brutto vergütung Dr. Hans-Peter Bauer Präsident – – – – Carolin Schmüser Mitglied 25 – 2 27 Laurent Staffelbach Mitglied 25 – 2 27 Christian Perschak Mitglied 25 – 2 27 Michael Schiltknecht Mitglied 25 – 2 27 Alexander Vögele Mitglied Total Vergütung an den Verwaltungsrat 2015 (brutto) Entschädigungen an die Mitglieder des Verwaltungsrates für das Jahr 2014 in CHF 1 000 25 – 2 27 125 – 10 135 Vergütung in bar Übrige Vergütung in bar 1 Arbeitgeberbeiträge AHV / IV Brutto vergütung Dr. Hans-Peter Bauer Präsident – – – – Carolin Schmüser Mitglied 25 – 2 27 Laurent Staffelbach Mitglied 25 – 2 27 Christian Perschak Mitglied 25 7 2 34 Michael Schiltknecht Mitglied 25 – 2 27 Alexander Vögele Mitglied 17 – 1 18 117 7 9 133 2 Total Vergütung an den Verwaltungsrat 2014 (brutto) 1 Vergütung im Zusammenhang mit dem Projekt Parco d’Oro 2 Herr Alexander Vögele ist Mitglied des Verwaltungsrates seit der Generalversammlung vom 10. April 2014. Die Swiss Finance & Property Investment AG bezahlt die Vergütung an die Verwaltungsräte von Generalversammlung zu Generalversammlung. Die erste Amtsperiode von Herrn Alexander Vögele endete an der Generalversammlung 2015. 98 Vergütungsbericht 3.2 Vergütungen an die Geschäftsleitung Die Generalversammlung vom 10. April 2015 genehmigte für die Mitglieder der Geschäftsleitung eine maximale Gesamtvergütung in der Höhe von TCHF 200 für das Berichtsjahr 2016 (prospektiv). Für das Geschäftsjahr 2015 hatte die Generalversammlung 2014 noch keine maximale Gesamtvergütung (prospektiv) festzulegen. Die Geschäftsleitung wird mit dem arbeitsvertraglich festgelegten Salär vergütet. Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge BVG Arbeitgeberbeiträge AHV / IV Brutto vergütung Dr. Hans-Peter Bauer, CEO (bis 31. März 2015) 12 2 1 15 Thomas Prajer, CEO (ab 1. April 2015) 37 1 3 42 Stephan Ehrsam, CFO 30 3 3 35 Total Vergütung an die Geschäftsleitung 2015 (brutto) 80 6 7 92 Vergütung in bar Arbeitgeberbeiträge BVG Arbeitgeberbeiträge AHV / IV Brutto vergütung Dr. Hans-Peter Bauer, CEO 50 6 4 61 Stephan Ehrsam, CFO 26 2 2 30 Total Vergütung an die Geschäftsleitung 2014 (brutto) 76 9 6 91 Vergütungen an die Geschäftsleitung im Jahr 2015 Vergütungen an die Geschäftsleitung im Jahr 2014 in CHF 1 000 in CHF 1 000 3.3 Entschädigungen an ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Im Geschäftsjahr sind keine Entschädigungen an ehemalige (vor Beginn der Berichtsperiode ausgeschiedene) Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung ausbezahlt worden. 3.4 Darlehen und Kredite an Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirats können Darlehen oder Kredite bis maximal TCHF 1 000 gewährt werden. Im Geschäftsjahr 2015 sowie im Vorjahr wurden keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung, den Asset Manager oder an Mitglieder des Assets Managers bzw. diesen nahe stehenden Personen gewährt. Per 31. Dezember 2015 bestanden keine entsprechenden Forderungen gegenüber diesem Personenkreis. Dasselbe gilt für das Vorjahr. Im Geschäftsjahr 2015 sowie im Vorjahr wurden keine Darlehen an ehemalige Mitglieder des Verwaltungs rates oder der Geschäftsleitung, den Asset Manager oder an ehemalige Mitglieder des Assets Managers bzw. diesen nahe stehenden Personen gewährt. Per 31. Dezember 2015 bestanden keine entsprechenden Forderungen gegenü ber diesem Personenkreis. Dasselbe gilt für das Vorjahr. 99 Vergütungsbericht 4. Vergütung an den Asset Manager Die Swiss Finance & Property Investment AG hat die Swiss Finance & Property AG im Rahmen eines Management Vertrages mit dem Management der Gesellschaft und ihres Liegenschaftenportfolios beauftragt. Die Management Fee beträgt 0.75 % per annum auf dem durchschnittlichen Net Asset Value (Assets minus Schulden) pro Kalenderjahr, berechnet als Durchschnitt zwischen dem NAV am letzten Arbeitstag des Jahres und dem NAV am letzten Arbeitstag des Vorjahres. Die Management Fee ist in vier Raten quartalsweise am letzten Arbeitstag des Quartals fällig. Die Swiss Finance & Property Investment AG bezahlt am letzten Arbeitstag des Quartals jeweils ein Viertel der Management Fee in der Höhe basierend auf den NAV per letzten Arbeitstag des Vorjahres an SFP aus; die Parteien rechnen innert 10 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahres abschlusses endgültig über die Management Fee des Jahres ab; die Ausgleichszahlung wird sofort fällig. Die Performance Fee beträgt 15 % des Reingewinnes exkl. Neubewertungseffekte (gem. konsolidiertem IFRS Jahresabschluss, Anhang, Kennzahlen pro Aktie), abzüglich Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften nach IFRS plus realisiertem Netto-Mehrerlös nach Steuern aus Verkauf von Liegenschaften, ohne Berücksichtigung von Neubewertungseffekten, der die Hurdle-Rate übersteigt. Die Hurdle-Rate berechnet sich auf Basis dem vom unabhängigen Bewerter ermittelten durchschnittlichen Real-Diskontierungssatz des Portfolios des Berichtsjahres und dem Eigenkapital am 31. Dezember gem. konsolidierter IFRS-Bilanz des Vorjahres. Als Basis zur Berechnung des Netto-Mehrerlöses aus dem Verkauf von Liegenschaften gilt der Wert per 1. Juli 2007. Die Parteien rechnen innert 30 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses über die Performance Fee ab. Die Performance Fee wird bei Vorliegen der Abrechnung sofort zur Zahlung fällig. Erfolgt beim Verkauf eines Objektes ein Netto-Verlust oder werden in einem Jahr Netto-Verluste aus laufender Tätigkeit erzielt, so hat sich der Asset Manager am Verlust nicht zu beteiligen, doch wird der Netto-Verlust vom Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte kommender Jahre in Abzug gebracht. Im Berichtsjahr 2015 ist eine Performance Fee in Höhe von TCHF 1 182 (Vorjahr: TCHF 27) angefallen, auf welche der Asset Manager die Swiss Finance & Property AG dennoch verzichtet. Vergütung an den Asset Manager Management Fee Verkaufsunterstützung 1 Performance Fee Total Vergütung an den Asset Manager 1 Verbucht in Erfolg aus Renditeliegenschaften in CHF 1 000 2015 2014 1 379 1 671 295 – – 27 1 685 1 697 100 Vergütungsbericht 5. Vergütungen, Darlehen und Kredite an Nahestehende Im Geschäftsjahr 2015 sowie im Vorjahr wurden keine Vergütungen, Darlehen und Kredite an Nahestehende bezahlt. 6. Weitere Bemerkungen Es werden keine weiteren Bemerkungen gemacht. Vergütungsbericht 101 Bericht der Revisionsstelle die Generalversammlung der Bericht deran Revisionsstelle Swiss Finance & Property Investment AG an die Generalversammlung der Zürich Swiss Finance & Property Investment AG Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Wir haben den Vergütungsbericht der Swiss Finance & Property Investment AG (Seiten 97 -100) für das Als Revisionsstelle haben wirGeschäftsjahr die Konzernrechnung am 31. Dezember 2015 abgeschlossene geprüft. der Swiss Finance & Property Investment AG bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 14 bis 56, sowie 94 bis 103) für das am 31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr Verantwortung des Verwaltungsrates geprüft. Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börVerantwortung des Verwaltungsrates senkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die der Festlegung der einzelnen Vergütungen. Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr. Verantwortung des Prüfers (RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Rechnungslegung Dieseist Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines Unsere Aufgabe es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbeinternen mit Bezug auf die Aufstellungmit einer die frei von wesentliricht abzugeben. WirKontrollsystems haben unsere Prüfung in Übereinstimmung denKonzernrechnung, Schweizer Prüfungsstanchen falschen als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaldards durchgeführt. NachAngaben diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden einzuhaltentungsrat und diefür Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber sowie die erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetzverantwortlich. und den Art. 14 bis 16 der VegüV entspricht. Vornahme angemessener Schätzungen Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die Verantwortung der Revisionsstelle im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 bis 16 VegüV zu Verantwortung erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegtPrüfungsurteil im pflichtgemässen Ermessen Unsere ist es, aufgrund unserer Prüfung ein über die Konzernrechnung des Prüfers.abzugeben. Dies schliesst Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichWirdie haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den tigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch dievorgenommen. Beurteilung Nach Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing der Angemessenheit der angewandten vonund Vergütungselementen sowie die diesen Standards haben wirBewertungsmethoden die Prüfung so zu planen durchzuführen, dass wir hinreichende BeurteilungSicherheit der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungssind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. nachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Prüfungsurteil Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von VerstösSwiss berücksichtigt Finance & Property Investment entspricht Nach unserer senBeurteilung oder Irrtümern ein. Beider derVergütungsbericht Beurteilung dieserder Risiken der Prüfer das interne KonAG für das trollsystem, am 31. Dezember abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14 derden Umsoweit2015 es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist,bis um16die VegüV. ständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung PricewaterhouseCoopers AG der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenomder Angemessenheit menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Guido Andermatt Roman Aregger Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlosRevisionsexperte Revisionsexperte sene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, FinanzLeitender Revisor und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und Zürich, 29. Februar 2016 PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58 792 44 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: +41 58 792 44 00, Telefax: +41 58globalen 792 44 10, www.pwc.ch PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 1 102 Corporate Governance CORPORATE GOVERNANCE 1. Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur per 31. Dezember 2015 Die Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Zürich. Die Gesellschaft hat seit dem 1. Januar 2014 ein eigenes Management, das Asset Management ist an die Swiss Finance & Property AG delegiert. Die Swiss Finance & Property Investment AG hat zwei Tochtergesellschaften, welche beide nicht kotiert sind. Die Swiss Finance & Property Manegg AG Zug in Zug seit dem 22. Dezember 2010 und die SFPI Management SA in Ascona seit dem 30. August 2013. Beide sind zu 100 % gehaltene Tochtergesellschaften und besitzen je ein Aktienkapital von CHF 100 000. Weitere Details zu diesen Beteiligungen sind im Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS auf Seite 52 und im Anhang zur Handelsrechtlichen Jahresrechnung auf Seite 85 zu finden. Darüber hinaus hält die Swiss Finance & Property Investment AG keine Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, auf die sie einen wesentlichen Einfluss ausübt. Sie verfügt ferner über keine Zweigniederlassungen. Die Namenaktien der Swiss Finance & Property Investment AG mit einem Nennwert à je CHF 34.65 werden seit dem 17. April 2012 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Die wichtigsten Daten der Swiss Finance & Property Investment AG lauten: Gesellschaft Swiss Finance & Property Investment AG Sitz Zürich Kotierung SIX Swiss Exchange Anzahl der nicht kotierten Namenaktien à je CHF 6.93 nominal 3 111 895 Anzahl der kotierten Namenaktien à je CHF 34.65 nominal 1 871 969 Börsenkurs am 31. Dezember 2015 CHF 84.00 Kapitalisierung der kotierten Aktien à je CHF 34.65 nominal (per 31. Dezember 2015) CHF 157 245 396 Symbol SFPN Valor 3 281 613 ISIN CH0032816131 Eigene Aktien Keine Corporate Governance 1.2 Bedeutende Aktionäre per 31. Dezember 2015 Dr. Hans-Peter Bauer hält insgesamt 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.93 nominal. Er hält damit insgesamt 62.44 % (Vorjahr: 62.44 %) der Stimmrechte sowie 24.95 % (Vorjahr: 24.95 %) des Kapitals. Die Swiss Finance & Property AG, Untermüli 7, Zug, auf die Dr. Hans-Peter Bauer einen wesentlichen Einfluss ausübt, hält per 31. Dezember 2015 keine Anteile der Swiss Finance & Property Investment AG. Per 31. Dezember 2014 hielt sie ebenfalls keine Anteile. Die UBS Fund Management AG hält 277 201 Namenaktien à CHF 34.65 nominal, was einem Anteil von 5.56 % der Stimmrechte und 11.11 % des Kapitals entspricht. Die Aargauische Pensionskasse, Aarau, hält 208 711 Namenaktien à CHF 34.65 nominal, was einem Anteil von 4.19 % der Stimmrechte und 8.37 % des Kapitals entspricht. Die Swiss Finance & Property Investment AG publiziert Offenlegungsmeldungen auf der Meldeplattform der SIX Swiss Exchange. Meldungen können unter folgendem Link abgerufen werden: https://www.six-exchange-regulation.com/de/home/publications/significant-shareholders.html 1.3 Aktionariat per 31. Dezember 2015 Aktionäre Aktien Anzahl % Anzahl % ausg. Aktien 130 51.59 37 937 2.03 1 001 bis 10 000 90 35.71 297 468 15.89 10 001 bis 100 000 30 11.90 878 130 46.91 Anzahl eingetragene Namenaktien 1 bis 1 000 über 100 000 Total eingetragene Aktionäre / Aktien 2 0.79 462 361 24.70 252 100.00 1 675 896 89.53 Total nicht eingetragene Aktien Total kotierte Aktien Total nicht kotierte Aktien Total 1.4Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 196 073 10.47 1 871 969 100.00 1 3 111 895 253 4 983 864 103 104 Corporate Governance 2.Kapitalstruktur 2.1Aktienkapital Am 31. Dezember 2015 betrug das Aktienkapital der Swiss Finance & Property Investment AG CHF 86 429 158.20, eingeteilt in 1 871 969 Namenaktien à CHF 34.65 nominal und 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.93 nominal. 2.2 Genehmigtes und bedingtes Kapital Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung der Swiss Finance & Property Investment AG vom 10. April 2015 wurde die Schaffung von genehmigtem Aktienkapital wie folgt beschlossen: –– Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 10. April 2017 jederzeit um höchstens CHF 10 782 712.71 zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 1 555 947 voll zu liberierende Namenaktion mit einem Nennwert von jeweils CHF 6.93 (Stimmrechtsaktien), –– D er Verwaltungsrat ist ermächtigt, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 10. April 2017 jederzeit um höchstens CHF 32 431 845.60 zu erhöhen durch Ausgabe von höchstens 935 984 voll zu liberierende Namenaktien mit einem Nennwert von jeweils CHF 34.65. –– Der Verwaltungsrat ist berechtigt, für maximal 374 393 der 935 984 voll zu liberierende Namenaktien mit einem Nennwert von jeweils CHF 34.65 das Bezugsrecht der Aktionäre einzuschränken oder auszuschliessen und Dritten zuzuweisen, (i) wenn solche neuen Aktien für die Übernahme von Unternehmen durch Aktientausch oder zur Finanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder von neuen Immobilien der Gesellschaft verwendet werden sollen, (ii) im Fall einer nationalen oder internationalen Platzierung von Aktien der Gesellschaft, (iii) im Fall einer Mehrzuteilungsoption (Greenshoe), welche einem oder mehreren Finanzinstituten im Zusammenhang mit der Platzierung von Aktien der Gesellschaft gewährt wird, oder (iv) im Fall der Umwandlung von Darlehen, Wertschriften oder Wertrechten in Aktien. –– In allen Fällen der Erhöhung des Aktienkapitals aus genehmigtem Kapital kann die Erhöhung mittels Festübernahme und / oder in Teilbeträgen erfolgen. Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, den Ausgabepreis der Aktien, die Art der Einlage, eine allfällige Sachübernahme sowie den Zeitpunkt der Dividenden berechtigung festzusetzen. Nicht ausgeübte Bezugsrechte stehen zur Verfügung des Verwaltungsrates, der diese im Interesse der Gesellschaft verwendet. Die Zeichnung und der Erwerb der neuen Namen aktien zu einem Nennwert von jeweils CHF 6.93 bzw. zu einem Nennwert von jeweils CHF 34.65 sowie jede nachfolgende Übertragung der Aktien unterliegen den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 5 Abs. 2 und 3 der Statuten. Das genehmigte Kapital ist in den Statuten um einen neuen Art. 4a ergänzt worden. Die Gesellschaft hat per 31. Dezember 2015 wie auch per 31. Dezember 2014 kein bedingtes Kapital ausstehend. Corporate Governance 2.3 Kapitalveränderungen während der letzten drei Jahre Aktienkapital Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Nominelles Aktienkapital in CHF 1 000 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2012 4 983 864 101 894 Namenaktien à CHF 7.57 nominal per 31. Dezember 2013 3 111 895 7.57 23 557 Namenaktien à CHF 37.85 nominal per 31. Dezember 2013 1 871 969 37.85 70 854 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2013 4 983 864 Namenaktien à CHF 7.57 nominal per 31. Dezember 2014 3 111 895 7.57 23 557 Namenaktien à CHF 37.85 nominal per 31. Dezember 2014 1 871 969 37.85 70 854 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2014 4 983 864 Namenaktien à CHF 6.93 nominal per 31. Dezember 2015 3 111 895 6.93 21 565 Namenaktien à CHF 34.65 nominal per 31. Dezember 2015 1 871 969 34.65 64 864 Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital per 31. Dezember 2015 4 983 864 94 411 94 411 86 429 Allgemeine gesetzliche Reserven aus Kapitaleinlagen 31. Dezember 2013 57 839 31. Dezember 2014 50 356 31. Dezember 2015 50 356 Übrige allgemeine gesetzliche Reserven 31. Dezember 2013 70 31. Dezember 2014 70 31. Dezember 2015 70 Bilanzgewinn / -verlust vor Dividende 31. Dezember 2013 1 195 31. Dezember 2014 – 8 324 31. Dezember 2015 – 5 932 105 106 Corporate Governance 2.4 Aktien, Partizipationsscheine, Genussscheine Die in Abschnitt 2.1. beschriebenen Namenaktien sind voll einbezahlt. Jede Aktie hält eine Stimme und ist dividendenberechtigt. Der anteilige Dividendenanspruch errechnet sich im Verhältnis des Nominalwertes, wonach die Aktien à nominal CHF 34.65 gegenüber den Aktien à nominal CHF 6.93 einen fünffach höheren Dividendenanspruch haben. Am 31. Dezember 2015 verfügt die Swiss Finance & Property Investment AG über 1 871 969 Stammaktien und 3 111 895 Stimmrechtsaktien. Eigene Aktien haben kein Stimmrecht. Per 31. Dezember 2015 bestanden keine eigenen Aktien. Ebenso bestanden per 31. Dezember 2015 weder Vorzugsrechte, Partizipationsscheine noch Genussscheine. 2.5 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Die Übertragung der Aktien, ob zu Eigentum oder zu Nutzniessung, bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrates. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat verweigert werden, wenn die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen oder wenn der Erwerber trotz Verlangen der Gesellschaft nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben und erhalten hat. Gemäss einem Beschluss des Verwaltungsrates vom 9. Dezember 2011 sind Nominee-Eintragungen nicht vorgesehen. Im Berichtsjahr 2015 wurden keine Eintragungsgesuche abgelehnt. Die Statuten der Gesellschaft enthalten keine Bestimmungen betreffend Verfahren oder Voraussetzungen zur Aufhebung der vorgenannten Eintragungsbeschränkungen. Die Statuten sind verfügbar auf der Website der Gesellschaft unter Investoren / Corporate Governance (Direktlink: http://www.sfpi.ch/investoren/corporate-governance). 2.6 Wandelanleihen und Optionen Per 31. Dezember 2015 bestanden keine Wandel- oder Optionsanleihen oder Optionspläne auf Namenaktien der Swiss Finance & Property Investment AG. Corporate Governance 3.Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat wurde bei der Generalversammlung am 10. April 2015 wieder gewählt. Per 31. Dezember 2015 besteht der Verwaltungsrat aus folgenden Mitgliedern: Dr. Hans-Peter Bauer Zürich, 1953, Dr. sc. math. ETH, lic. rer. pol., Schweizer Staatsbürger, Präsident des Verwaltungsrates, exekutives Mitglied seit dem 30. Oktober 2002 bis 31. März 2015, seit 1. April 2015 nicht mehr exekutives Mitglied, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Dr. Hans-Peter Bauer studierte an der ETH Zürich Mathematik und an der Universität Basel Wirtschaftswissen schaften. Von 1982 bis 1998 war er bei der UBS AG tätig, zuletzt als Global Head of Fixed-Income and Foreign Exchange in London. Er ist Initiator der Swiss Capital Group sowie Gründer, Präsident des Verwaltungsrates und CEO der Swiss Finance & Property AG sowie der Swiss Finance & Property Funds AG. Laurent Staffelbach Lausanne, 1955, Dipl. arch. EPF, MBA, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Laurent Staffelbach studierte Architektur an der EPF Lausanne und erlangte 2000 einen Executive MBA des IMD Lausanne. Zwischen 2002 und 2007 war er Entwicklungsleiter Schweiz bei SBB Immobilien und während der Zeit zwischen 2008 und 2010 amtete er als Leiter Portfolio Management Schweiz bei SBB Immobilien. Von 2012 bis zum 31. Dezember 2015 war Laurent Staffelbach als Leiter Entwicklung verantwortlich für das Netz Lausanne und Genf bei SBB Infrastruktur (Programm Léman 2030). Zum 1. Januar 2016 übernahm er die Funktion des CEOs der Firma Domicim. Christian Perschak Zürich, 1956, lic. iur., Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 27. Juni 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Christian Perschak studierte Jura mit Betriebswirtschaft im Nebenfach. Seit Anfang 2007 ist er als selbständiger Unternehmensberater im Bereich Marketing und Vertrieb tätig. Vorher war er Vorsitzender der Geschäftsleitung und Delegierter des Verwaltungsrates der AWD Schweiz, einer unabhängigen Finanzberatungsgesellschaft. Carolin Schmüser Graz, 1970, Dipl. Ing., M. Arch., MBA IMD, Deutsche Staatsbürgerin, nicht exekutives Mitglied seit dem 15. August 2007, exekutives Mitglied vom 1. Oktober 2009 bis 4. April 2012, danach wieder nicht exekutives Mitglied, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Carolin Schmüser studierte in Karlsruhe und Miami Architektur und erlangte 2001 einen MBA des IMD Lausanne. Von 2004 bis 2008 war sie Leiterin des Corporate Real Estate & Portfolio Management bei Swisscom 107 108 Corporate Governance Immobilien AG. Von September 2008 bis Juli 2012 arbeitete Frau Schmüser bei der Swiss Finance & Property Funds AG, zunächst als Portfoliomanagerin für indirekte Immobilienanlagen. Von Oktober 2009 bis April 2012 war sie als CFO tätig, Mitglied des Asset Management Teams für die Swiss Finance & Property Investment AG und exekutives Mitglied des Verwaltungsrates. Seit April 2012 ist sie ein nicht exekutives Verwaltungsratsmitglied. Michael Schiltknecht Meilen, 1969, Dipl. Architekt ETH, Dipl. Betiebsökonom FH, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2013, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Michael Schiltknecht studierte an der ETH Architektur und war von 1996 bis 2001 als Architekt in Bern tätig. Nach einem Zweitstudium in Betriebsökonomie wechselte er zur Credit Suisse Real Estate Management (2001 bis 2005) und anschliessend zur Winterthur / AXA Real Estate IM (2005 bis 2007), wo er die Realisation und Entwicklung von Grossprojekten auf Seite Bauherrschaft verantwortete. Seit 2007 leitet er den Bereich Immobilien-Entwicklung bei der Steiner Gruppe und ist seit 2010 Mitglied der Geschäftsleitung. Alexander Vögele Bäch, 1961, Rechtsanwalt, M.B.L.-HSG, Schweizer Staatsbürger, nicht exekutives Mitglied seit dem 10. April 2014, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2016. Alexander Vögele studierte Jura an der Universität Zürich und erhielt 1990 das Anwaltspatent. Des Weiteren erhielt er 1997 den Titel Master of European and International Business Law M.B.L.-HSG. Seit 1992 ist Herr Vögele selbständiger Rechtsanwalt in Zürich (Ruoss Vögele, Rechtsanwälte). Von 1999 bis 2003 war er Lehrbeauftragter an der Universität St. Gallen. Herr Vögele ist zudem auch als Mitglied diverser Verwaltungsräte tätig. Dazu gehören Familiengesellschaften, kleinere Immobilien Gesellschaften und eine Schweizer Tochtergesellschaften eines kotierten Unternehmens. Dr. Hans-Peter Bauer und Carolin Schmüser vertreten die Gesellschaft mit Kollektivunterschrift zu zweien. Die übrigen Verwaltungsratsmitglieder haben keine Zeichnungsberechtigung. Herr Dr. Hans-Peter Bauer ist Mitglied des Verwaltungsrats in der Swiss Finance & Property Investment AG nahe stehenden Gesellschaften und bekleidet weitere Mandate bei Gesellschaften der Swiss Finance & Property Gruppe (www.swissfp.com). Siehe auch Management Vertrag mit Swiss Finance & Property AG unter Kapitel 4. Asset Manager. Die übrigen Mitglieder des Verwaltungsrates üben keine wesentlichen Verwaltungsratsmandate, Leitungsoder Beratungsaktivitäten für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen, sowie wesentliche amtliche Funktionen oder politische Ämter aus. Corporate Governance 3.2 Wahl und Amtszeit Die Verwaltungsratsmitglieder werden einzeln von der Generalversammlung bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt und sind dann wieder wählbar. Es besteht keine Altersgrenze. 3.3 Interne Organisation des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat konstituiert sich, unter Vorbehalt der Wahl durch die Generalversammlung, selbst. Er bestimmt den Sekretär, der nicht Verwaltungsratsmitglied oder Aktionär zu sein braucht. Der Verwaltungsrat hat die Organisation in einem Organisationsreglement festgelegt. Dieses wurde letztmals am 26. Februar 2014 überarbeitet und in Kraft gesetzt. Demnach ist der Verwaltungsrat beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst die Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der jeweilige Vorsitzende hat den Stichentscheid. Der Verwaltungsrat versammelt sich, so oft es die Geschäfte erfordern, üblicherweise eine Sitzung pro Quartal. Bei Bedarf werden wichtige Geschäftsvorfälle auf dem Zirkularweg und mittels Telefonkonferenzen abgehandelt. Bei Bedarf werden zusätzliche Experten zu den Sitzungen beigezogen. Im Berichtsjahr 2015 hielt der Verwaltungsrat sieben Sitzungen ab. Drei Beschlüsse wurden auf dem Zirkularweg gefasst. Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2015 waren: –– Restrukturierung der Portfoliofinanzierung und Glattstellung von Swaps aufgrund der Einführung von Negativzinsen –– Behandlung und Genehmigung von Investitionsanträgen und Zukauf vier Liegenschaft –– Behandlung und Genehmigung betreffend Verkauf von Liegenschaften –– Fortschritt des Projektes Parco d’Oro –– Durchführung der Risikobeurteilung nach Art. 663b OR –– Themen im Zusammenhang mit Umsetzung der Verordnung gegen übermässige Vergütung bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) – Minderinitiative –– Diskussion der allgemeinen Lage auf dem Immobilienmarkt, der Entwicklung von Lagefaktoren, der Einflüsse der Finanzmarktkrise auf den schweizerischen Immobilienmarkt sowie der Entwicklung von Zinsen und Nachfrage nach Flächen –– Überprüfung der Immobilienstrategie unter Berücksichtigung der lokalen und gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Alle Mitglieder des Verwaltungsrates sind zudem Teil des Vergütungsausschusses. 109 110 Corporate Governance Die Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats dürfen nicht mehr als 30 zusätzliche entgeltliche Mandate, davon höchstens 10 bei Gesellschaften deren Beteiligungspapiere an einer Börse kotiert sind, und 10 unentgeltliche Mandate, wobei ein Spesenersatz nicht als Entgelt gilt, innehaben bzw. ausüben. Als Mandat gilt die Tätigkeit in obersten Leitungs- oder Verwaltungsorganen anderer Rechtseinheiten, die verpflichtet sind, sich ins Handelsregister oder ein vergleichbares ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrollieren. Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der gleichen Unternehmensgruppe angehören, zählen als ein Mandat. Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung auf Anordnung einer Gruppen gesellschaft wahrnimmt, fallen nicht unter die Beschränkung zusätzlicher Mandate. 3.4 Ausschüsse des Verwaltungsrates Die Generalversammlung wählt einen Vergütungsausschuss von einem oder mehreren Mitgliedern. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglieder des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mitglieder des Vergütungsausschusses endet spätestens mit dem Abschluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Ist der Vergütungsausschuss nicht vollständig besetzt, so ernennt der Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrats betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirats vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung gemäss Art. 24 der Statuten. Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Personen und externe Berater bei ziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen lassen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen. Bis Ende 2015 gab es, ausser dem Vergütungsausschuss, keine weiteren Ausschüsse. Der Verwaltungsrat hat daher an seiner konstituierenden Sitzung beschlossen, die statutarischen Aufgaben in globo wahrzunehmen. Es ist geplant, im ersten Quartal 2016 ein Audit Committee einzusetzen. An der Generalversammlung vom 10. April 2015 wurden Herr Dr. Hans-Peter Bauer, Herr Laurent Staffelbach, Herr Christian Perschak, Frau Carolin Schmüser, Herr Michael Schiltknecht und Herr Alexander Vögele als Mitglieder des Vergütungsausschusses für eine Amtsdauer bis zum Abschluss der nächsten ordentlichen Generalversammlung wiedergewählt. Der Verwaltungsrat hat sich an einer Sitzung mit spezifischen Themen betreffend Vergütungen auseinandergesetzt. Corporate Governance 3.5Kompetenzregelung Aufgaben des Verwaltungsrates Dem Verwaltungsrat stehen gemäss Statuten und Organisationsreglement folgende unübertragbare und unentziehbare Kompetenzen und Aufgaben zu: –– die Oberleitung der Gesellschaft und die Erteilung der nötigen Weisungen –– die Festlegung der Organisation –– die Ausgestaltung des Rechnungswesens, der Finanzkontrolle sowie gegebenenfalls der Finanzplanung, sofern diese für die Führung der Gesellschaft notwendig ist –– die Ernennung und Abberufung der mit der Geschäftsführung und der Vertretung betrauten Personen –– die Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen, namentlich im Hinblick auf die Befolgung der Gesetze, Statuten, Reglemente und Weisungen –– die Erstellung des Geschäftsberichtes und des Vergütungsberichts gemäss Art. 13 ff. VegüV sowie die Vorbereitung der Generalversammlung und die Ausführung ihrer Beschlüsse –– die Benachrichtigung des Richters im Falle der Überschuldung –– die Beschlussfassung über die nachträgliche Leistung von Einlagen auf nicht vollständig liberierte Aktien –– die Beschlussfassung über die Feststellung von Kapitalerhöhungen und daraus folgende Statutenänderungen –– a ndere unübertragbare und unentziehbare Aufgaben, wie z.B. aufgrund des Fusionsgesetzes Aufgaben des Asset Managers Der Verwaltungsrat der Gesellschaft hat die Vermögensverwaltung, soweit nicht zwingende Gesetzes bestimmungen entgegenstehen oder die Statuten etwas anderes vorsehen, extern an die Swiss Finance & Property AG als Asset Manager delegiert. Ein Management Vertrag zwischen den beiden Gesellschaften regelt die Einzelheiten der Delegation (siehe Abschnitt 4.1). 3.6 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber dem Asset Manager Zur Aufsicht und Kontrolle gegenüber dem Asset Manager stehen dem Verwaltungsrat folgende Instrumente zur Verfügung: –– Berichte über die Einhaltung der Anlagestrategie und Finanzierungsrichtlinien –– B udgetvergleiche sowie Halbjahres- und Jahresendprognosen –– D etaillierte Berichte des Asset Managers über den Geschäftsgang und die getätigten Investitionen und Devestitionen 111 112 Corporate Governance Im Berichtsjahr 2015 rapportierte der Asset Manager sieben Mal an den Verwaltungsrat. Im Anhang zur Jahresrechnung nach IFRS ab Seite 13 werden die von der Swiss Finance & Property Investment AG erkannten Risiken beschrieben und wie diese gemanagt werden. Der Asset Manager informiert den Verwaltungsrat regelmässig, mindestens quartalsmässig, über die aktuelle Risikosituation. 4.Geschäftsleitung 4.1 Mitglieder der Geschäftsleitung Thomas Prajer hat per Anfang April 2015 als CEO die Leitung der Swiss Finance & Property Investment AG von Dr. Hans-Peter Bauer übernommen, Gründer und CEO bis 31. März 2015. Damit hat Dr. Hans-Peter Bauer einen geeigneten Nachfolger gefunden, was ihm erlaubte die Doppelfunktion aufzugeben und die operative Tätigkeit in die Hände von Thomas Prajer zu übergeben. Beim Asset Manager ist dasselbe über die nächsten Jahre geplant. Thomas Prajer, CEO Pfäffikon, 1975, dipl. Wirtschaftsingenieur & MBA, Schweizer Staatsbürger, Leiter Portfolio Management und Mitglied der Geschäftsleitung des Asset Managers Swiss Finance & Property AG. Thomas Prajer ist seit April 2013 bei der Swiss Finance & Property AG verantwortlich für das Portfolio Manage ment und übernahm ab dem April 2015 die Funktion des CEOs der Swiss Finance & Property Investment AG. Davor war er von Oktober 2005 bis März 2013 als Leiter der Filialentwicklung und anschliessend als Geschäftsführer und Mitglied der Geschäftsleitung bei Aldi Suisse tätig. Von 1999 bis März 2013 übernahm Thomas Prajer diverse Führungspositionen in der Bau- und Immobilienbranche bei der Ineichen & Amman AG sowie der Erne AG und betreute Immobilien- und Entwicklungsprojekte. Während dieser Zeit erlangte er sein Diplom zum Techniker HF Bauführung, NDS Wirtschaftsingenieur in Betriebswirtschaft und anschliessend den Executive MBA in General Management. Stephan Ehrsam, CFO Affoltern am Albis, 1968, Eidg. Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling, Schweizer Staatsbürger, CFO und Mitglied der Geschäftsleitung des Asset Managers Swiss Finance & Property AG. Stephan Ehrsam führt seit 2012 die Bereiche Finanzen, IT und Human Resources. Zuletzt war Stephan Ehrsam von April 2011 bis Februar 2012 als Chief Financial Officer für die Ledermann Immobilien AG verantwortlich. Von 2008 bis 2010 war er als Chief Financial Officer und Mitglied der Geschäftsleitung für die bfw liegenschaften ag tätig. Von 2001 bis 2008 war er als Chief Financial Officer und Mitglied der Geschäftsleitung bei MIBAG Property + Facility Management, Baden, für den Bereich Finance, Controlling, Information & Communication Technology, Logistics und Human Resources verantwortlich. Nach Abschluss seiner Ausbildung zum Eidg. Dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling, besetzte Stephan Ehrsam von 1992 bis 2000 verschiedene Management Positionen als Country Controller Europe bei Siemens Building Technologies (ehemals Landis & Stäfa), Zug. Corporate Governance Der Verwaltungsrat hat der Geschäftsleitung gemäss Organisationsreglement folgende Aufgaben übertragen: –– Organisation, Führung und Kontrolle des täglichen Geschäfts der Gesellschaft nach Massgabe von Gesetz und Statuten sowie Weisungen des Verwaltungsrates –– Erarbeitung der normativen, strategischen und operativen Planung –– Personal- und Salärpolitik –– Repräsentation der Gesellschaft nach aussen –– Erarbeitung von Marketingkonzepten und Durchführung von Kundenpräsentationen –– Abgabe von Beratungsofferten –– Sicherstellung einer ordnungsgemässen Geschäftsbuchhaltung und regelmässige Berichterstattung über den Geschäftsgang –– Vertretung der Gesellschaft in rechtlichen und steuertechnischen Angelegenheiten –– Abschluss von Verträgen, Zukäufen / Verkäufen und Finanztransaktionen nach der im Organisations reglement maximal festgelegten Höhe Zu den statutarischen Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten gemäss Art. 12 Abs. 1 Ziff. 1 VegüV siehe Absatz 3.3. Ausserhalb dieser Ämter übt die Geschäftsleitung keine wesentlichen Verwaltungsratsmandate, Leitungsoder Beratungsaktivitäten für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen, sowie wesentliche amtliche Funktionen oder politische Ämter aus. 5. Asset Manager Die Gesellschaft hat die Swiss Finance & Property AG im Rahmen eines Management Vertrages mit dem Management der Gesellschaft und ihres Liegenschaftenportfolios beauftragt. Die Swiss Finance & Property AG ist eine auf den schweizerischen und europäischen Immobiliensektor fokussierte Beratungsgesellschaft mit Sitz in Zug. Sie wurde 2001 gegründet. Die Aktien der Swiss Finance & Property AG gehören zu 100 % der Swiss Finance & Property Management Luxembourg S.A. 113 Corporate Governance Adrian Schenker Olivier Croonenberghs Swiss Finance & Property AG 54.6 % 18.0 % 8.4 % 19.0 % 100 % Dr. Hans-Peter Bauer Swiss Finance & Property 100 % Management Luxembourg S.A. Swiss Finance & Property AG Dr. Hans-Peter Bauer 54.6 % A-Invest H30304 Adrian Schenker 19.3 % Olivier Croonenberghs 26.1 % 100 % 114 Swiss Finance & Property Funds AG Der Asset Manager ist Mitglied des Vereins zur Qualitätssicherung von Finanzdienstleistungen (VQF) und hat sich der Charta des ASIP Schweizerischer Pensionskassenverband unterstellt. Der Vertrag mit dem Asset Manager kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten jeweils per Ende eines Kalenderjahres gekündigt werden. Die Swiss Finance & Property AG und die Swiss Finance & Property Funds AG bieten ihren Kunden Finanzdienstleistungen in den Bereichen Asset Management und Corporate Finance an. Als Asset Manager verwalten, betreuen und strukturieren beide direkte und indirekte Immobiliena nlagen und Investmentprodukte im Umfang von rund CHF 3 Milliarden. Zu ihren Kunden gehören hauptsächlich institutionelle Anleger wie zum Beispiel Pensionskassen, Versicherungen, Banken und Vermögensverwalter. Corporate Governance 5.1 Aufgaben des Asset Managers Das Aufgabengebiet des Asset Managers unter dem Management Vertrag mit der Swiss Finance & Property AG umfasst im Wesentlichen die folgenden Tätigkeiten: Portfolio-Management –– Identifikation von möglichen Investitionsobjekten im Rahmen der vom Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Investment AG festgelegten Anlagepolitik mittels Due Diligence-Prüfungen und Vorbereitung und Vorschlag von einzelnen Investitionen –– Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung der von der Swiss Finance & Property Investment AG bewilligten Investitionen –– Überwachung von bestehenden Investitionen (einschliesslich Leerstandscontrolling und Massnahmen planung) –– Vorschlag von Massnahmen zur Optimierung bestehender Objekte und Organisation und Überwachung aller nötigen Schritte zur Realisierung von Optimierungsmassnahmen –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Verwaltung der bestehenden Objekte (Administrative, technische und finanzielle Verwaltung der Liegenschaften einschliesslich Erstvermietung, Objektübernahmen und -abgaben bei Mieterwechsel und Überwachung von Instandstellungsarbeiten, Mietzinsinkasso, Vertretung vor Schlichtungsstellen und Gerichten, Mietzinsanpassungen, Erstellung von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, Vertretung der Swiss Finance & Property Investment AG im Verkehr mit Mietern, Behörden, Nachbarn, Hauswarten, Abschluss von Serviceverträgen und Überwachung, Anstellung, Betreuung und Überwachung der Hauswarte und anderer Hilfspersonen, Anordnung und Überwachung von Reparatur und Unterhaltsarbeiten usw.) –– Beratung bei der Auswahl von und der Vertragsgestaltung mit den Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Realisation von Optimierungs- und Renovationsmassnahmen an bestehenden Objekten (insbesondere Architekten, Ingenieure, Bauunternehmer, Handwerker etc.) –– Identifikation von möglichen Devestitionsobjekten im Hinblick auf die Optimierung des Gesamtportfolios und seiner Performance –– Vorschlag und Vorbereitung der Dokumentation betreffend Devestitionsobjekte und den Verkauf von Devestitionsobjekten –– Organisation und Begleitung der Portfoliobewertung mit dem unabhängigen Bewerter 115 116 Corporate Governance –– regelmässiges Reporting an den Verwaltungsrat und an die Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG, insbesondere: –– Bericht über die Erledigung der Aufgaben sowie den Stand der Geschäfte –– Monatliche Leerstandreportings und Berichterstattung über Massnahmen zur Vermietung von Leerstandsflächen –– Kommentar der jährlichen Immobilienbewertungen, namentlich wie exogene bzw. von SFP beeinflussbare Faktoren die Bewertung beeinflusst haben Finanzmanagement –– Leitung des Rechnungswesens im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrates –– Entwerfen des Geschäftsberichtes bestehend aus Jahres- und Halbjahresbericht, Jahres- und Halbjahres rechnung und Konzernrechnung zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende der betreffenden Periode –– Erstellen nicht revidierter Zwischenabschlüsse zusammen mit einem Managementkommentar (Budgetvergleich und Finanzplanung) zuhanden des Verwaltungsrates nach Ende des betreffenden Kalenderquartals –– Instruktion und Überwachung des externen, von der Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Buchhaltungsunternehmens –– Budgetierung –– Operative Vorbereitung der jährlichen Revision –– Investor Relations –– Instruktion und Überwachung der externen Aktienregisterführung –– Beratung bei der Fremdfinanzierung von Einzelliegenschaften oder auf Portfoliostufe sowie Eigenkapital finanzierungen –– Unterstützung des Verwaltungsratspräsidenten der Swiss Finance & Property Investment AG in regulatorischen Aufgaben und Börsenangelegenheiten einschliesslich Reporting –– Beratung bei der Auswahl von und Vertragsgestaltung mit Vertragspartner der Swiss Finance & Property Investment AG im Zusammenhang mit der Führung der Buchhaltung, der Vorbereitung der Steuererklärung, der Aufstellung der Steuerstruktur, Finanzierungen, der Beratung in Rechtsfragen sowie deren Überwachung Personalmanagement –– Instruktion und Überwachung der externen, von der Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Investment AG beauftragten Salärbuchhaltungsunternehmens –– Überwachung der Abrechnung der Sozialleistungen (AHV, ALV, BVG) –– Suche von Ersatz bei Abgängen in der Geschäftsführung der Swiss Finance & Property Investment AG Corporate Governance 6. Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen 6.1 Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen und der Beteiligungsprogramme Der durch die Generalversammlung gewählte Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungsrats betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung sowie eines etwaigen Beirats vorzubereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüglichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungsrat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats und unterbreitet diese der Generalversammlung zur Genehmigung. Weitere Details zum Vergütungsausschuss unter Punkt 3.4 Ausschüsse des Verwaltungsrates. Die Generalversammlung genehmigt die Vergütung des Verwaltungsrates, der Personen, die vom Verwaltungsrat ganz oder zum Teil mit der Geschäftsführung betraut sind (Geschäftsleitung) und eines allfälligen Beirats. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats eine erfolgsabhängige Vergütung entrichten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvorgaben und Parametern. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und eines allfälligen Beirats im Rahmen ihrer Vergütung Beteiligungspapiere, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten auf Beteiligungspapiere entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten im Zeitpunkt der Zuteilung gemäss allgemein anerkannten Bewertungsmethoden zukommt. Der Verwaltungsrat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen festen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen festen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontrollwechsel, bei substantiellen Umstrukturierungen oder bei bestimmten Arten der Beendigung des Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten. Derzeit erfolgen Vergütung in Form von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechte oder andere Rechte auf Beteiligungspapiere. 6.2 Entschädigungen an amtierende Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Die Gesamtentschädigung für den Verwaltungsrat betrug für das Berichtsjahr 2014 TCHF 133. Sie wurde im Herbst 2015 ausbezahlt. Für das Berichtsjahr 2015 sind TCHF 135 Gesamtvergütungen für den Verwaltungsrat zurückgestellt. Der Präsident des Verwaltungsrats, Dr. Hans-Peter Bauer, bezieht für seine Aufgaben im Verwaltungsrat kein Honorar. Anlässlich der Generalversammlung 2015 wurde eine Gesamtvergütung für den Verwaltungsrat von TCHF 500 beantragt, die in dieser Grössenordnung nicht benötigt wurde. Die an der Generalversammlung 2015 beantragte Höhe enthielt nebst dem kalkulierten Basishonorar auch noch einen Reservebetrag für erfolgsorientierte Vergütung die nicht beansprucht wurde. Die Richtlinie für die Verwaltungsratshonorare wird im Laufe des Jahres 2016 neu aufgesetzt. 117 118 Corporate Governance Die Geschäftsleitung wurde mit dem arbeitsvertraglich festgelegten Salär vergütet. Nach der Generalversammlung wurden keine Geschäftsleitungsmitglieder ernannt. Daher sind keine zusätzlichen Vergütungen entstanden. Weitere Details zu den Entschädigungen siehe Vergütungsbericht ab Seite 94 ff. 6.3 Entschädigungen an ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung Im Geschäftsjahr sind keine Entschädigungen an ehemalige (vor Beginn der Berichtsperiode ausgeschiedene) Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung ausbezahlt worden. 6.4 Entschädigung an den Asset Manager Die Entschädigung des Asset Managers ist im Management Vertrag vom 1. Januar 2014 geregelt. –– Die Management Fee beträgt 0.75 % per annum auf dem durchschnittlichen Net Asset Value (Assets minus Schulden) pro Kalenderjahr, berechnet als Durchschnitt zwischen dem NAV am letzten Arbeitstag des Jahres und dem NAV am letzten Arbeitstag des Vorjahres. Die Management Fee ist in vier Raten quartalsweise am letzten Arbeitstag des Quartals fällig. Die Swiss Finance & Property Investment AG bezahlt am letzten Arbeitstag des Quartals jeweils ein Viertel der Management Fee in der Höhe basierend auf den NAV per letzten Arbeitstag des Vorjahres an SFP aus; die Parteien rechnen innert 10 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses endgültig über die Management Fee des Jahres ab; die Ausgleichszahlung wird sofort fällig. –– Die Performance Fee beträgt 15 % des Reingewinnes exkl. Neubewertungseffekte (gem. konsolidiertem IFRS Jahresabschluss, Anhang, Kennzahlen pro Aktie), abzüglich Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften nach IFRS plus realisiertem Netto-Mehrerlös nach Steuern aus Verkauf von Liegenschaften, ohne Berücksichtigung von Neubewertungseffekten, der die Hurdle-Rate übersteigt. Die Hurdle-Rate berechnet sich auf Basis dem vom unabhängigen Bewerter ermittelten durchschnittlichen Real-Diskontierungssatz des Portfolios des Berichtsjahres und dem Eigenkapital am 31. Dezember gem. konsolidierter IFRS-Bilanz des Vorjahres. Als Basis zur Berechnung des Netto-Mehrerlöses aus dem Verkauf von Liegenschaften gilt der Wert per 1. Juli 2007. Die Parteien rechnen innert 30 Tagen nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses über die Performance Fee ab. Die Performance Fee wird bei Vorliegen der Abrechnung sofort zur Zahlung fällig. Erfolgt beim Verkauf eines Objektes ein Netto-Verlust oder werden in einem Jahr Netto-Verluste aus laufender Tätigkeit erzielt, so hat sich der Asset Manager am Verlust nicht zu beteiligen, doch wird der Netto-Verlust vom Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte kommender Jahre in Abzug gebracht. Die für das Geschäftsjahr 2015 an den Asset Manager bezahlte, respektive zu bezahlende Entschädigung aufgrund des durchschnittlich erhöhten NAV beträgt TCHF 1 682 inkl. MWST (Vorjahr: CHF 1 697). Im Berichtsjahr 2015 verzichtete der Asset Manager auf eine Performance Fee in Höhe von TCHF 1 182 inkl. MWST (Vorjahr: TCHF 27). Dies ist dadurch begründet, dass der zur Berechnung zu Grunde liegende Diskontsatz stark gesunken ist und damit eine adäquate Festlegung der Performance auf dieser Basis nicht möglich war. Es ist geplant, diese Definition neu zu regeln. Corporate Governance 6.5Aktienzuteilung Im Geschäftsjahr sind keine Aktien zugeteilt worden. 6.6Aktienbesitz Die beim Asset Manager tätigen Mitglieder des Verwaltungsrates sowie diesen nahe stehende Personen hielten am 31. Dezember 2015 folgende Bestände an Aktien der Swiss Finance & Property Investment AG: –– Carolin Schmüser hält insgesamt 500 Aktien à nominal CHF 34.65 –– L aurent Staffelbach hält insgesamt 525 Aktien à nominal CHF 34.65 –– D r. Hans-Peter Bauer hält insgesamt 3 111 895 Namenaktien à CHF 6.93. Er hält damit insgesamt 62.44 % (2014: 62.44 %) der Stimmen sowie 24.95 % (2014: 24.95 %) des Kapitals 6.7Optionen Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Swiss Finance & Property Investment AG, welche als Teil der Vergütung den Mitgliedern des Verwaltungsrates zugeteilt werden. 6.8 Zusätzliche Honorare und Vergütungen Im Geschäftsjahr sind keine zusätzlichen Honorare und Vergütungen ausbezahlt worden. 6.9 Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung Mitgliedern des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung und eines etwaigen Beirats können Darlehen oder Kredite bis maximal TCHF 1 000 gewährt werden. Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates, der Geschäftsleitung, den Asset Manager oder an Mitglieder des Assets Managers bzw. diesen nahe stehenden Personen gewährt. Per 31. Dezember 2015 bestanden keine entsprechenden Forderungen gegenüber diesem Personenkreis. 6.10 Statutarische Regeln Die statutarischen Regeln betreffend Grundsätze und Abstimmungen über die Vergütungen, Beteiligungspapiere, Darlehen, Kredite, Vorsorgeleistungen, etc. sind in den Statuten Artikel 21, 22 und 24 aufgeführt. Die Statuten sind verfügbar unter http://www.sfpi.ch/investoren/corporate-governance. 119 120 Corporate Governance 7. Mitwirkungsrechte der Aktionäre 7.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Gemäss den Statuten berechtigt jede Aktie zu einer Stimme. Vorbehalten bleiben Art. 693 Abs. 3 sowie Art. 704 Abs. 1 OR. Im Verhältnis zur Gesellschaft wird überdies als Aktionär nur anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Jeder Aktionär kann sich mittels Vollmacht an der Generalversammlung durch einen Dritten vertreten lassen, der nicht Aktionär zu sein braucht. Gesetzliche Vertreter bedürfen keiner schriftlichen Vollmacht; eine persönliche Legitimation genügt. Siehe auch Kommentare zu Punkt 2.5 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen. 7.2 Statutarische Quoren Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen, soweit nicht zwingende Bestimmungen des Gesetzes oder die Statuten etwas anderes bestimmen, ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden Aktionäre und der vertretenen Aktien mit absoluter Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen. Der Vorsitzende bestimmt das Verfahren der Stimmabgabe. Es bestehen derzeit keine statutarischen Quoren. 7.3 Einberufung der Generalversammlung, Traktandierungsrecht der Aktionäre Die Generalversammlung ist unter Bekanntgabe von Ort, Zeit, den Verhandlungsgegenständen sowie den Anträgen des Verwaltungsrates und der Aktionäre, welche die Einberufung der Generalversammlung oder die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangt haben, mindestens 20 Tage vor dem Versammlungsdatum in schriftlicher Form (einschliesslich Telefax oder Email) oder mittels Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt einzuberufen. Statutarische Regeln zur Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands für die Generalversammlung, namentlich bezüglich Fristen und Stichtage weichen nicht vom Gesetz ab und können von Aktionären, die Aktien im Nennwert von CHF 1 Mio. vertreten, verlangt werden (Artikel 699 OR). Ein oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens ein Zehntel des Aktienkapitals vertreten, können vom Verwaltungsrat, unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge, schriftlich verlangen, dass eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen wird. In diesem Fall hat der Verwaltungsrat die Generalversammlung innerhalb von 90 Tagen einzuberufen. Die Eigentümer oder Vertreter von sämtlichen Aktien sind jedoch, sofern kein Widerspruch erhoben wird, befugt, eine Universalversammlung ohne Beachtung der vorgenannten Einladungsformalitäten durchzuführen. Solange die Eigentümer oder Vertreter sämtlicher Aktien anwesend sind, können alle der Generalversammlung zukommenden Geschäfte behandelt und über sie gültig Beschluss gefasst werden. Corporate Governance 7.4 Stichtag für die Eintragungen im Aktienbuch Vom Versand der Einladungen zur Generalversammlung bis einen Tag nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Aktionäre, die vor dem Versand der Einladungen zur Generalversammlung im Aktienbuch eingetragen sind, sind an der Generalversammlung teilnahmeberechtigt. Stichtag für die ordentliche Generalversammlung vom 12. April 2016 ist der 18. März 2016. 7.5Stimmrechtsvertreter Die Generalversammlung wählt einen unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Wählbar sind natürliche oder juristische Personen oder Personengesellschaften. Die Unabhängigkeit darf weder tatsächlich noch dem Anschein nach beeinträchtigt sein und richtet sich im Übrigen nach Art. 728 Abs. 2 – 6 OR. Die Amtsdauer des unabhängigen Stimmrechtsvertreters endet mit dem Abschluss der auf seine Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Der unabhängige Stimmrechtsvertreter nimmt seine Pflichten in Übereinstimmung mit den einschlägigen Gesetzesvorschriften wahr. Der Verwaltungsrat stellt sicher, dass die Aktionäre die Möglichkeit haben, dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter zu jedem in der Einberufung gestellten Antrag zu Verhandlungsgegenständen Weisungen zu erteilen, und zu nicht angekündigten Anträgen zu Verhandlungsgegenständen sowie zu neuen Verhandlungsgegenständen gemäss Art. 700 Abs. 3 OR allgemeine Weisungen zu erteilen. Die Gesellschaft stellt zudem sicher, dass die Aktionäre ihre Vollmachten und Weisungen, auch elektronisch, bis um 16:00 Uhr am dritten Arbeitstag vor dem Datum der Generalversammlung dem unabhängigen Stimmrechtsvertreter erteilen können. Massgebend für die Wahrung der Frist ist der Zeitpunkt des Zugangs der Vollmachten und Weisungen beim unabhängigen Stimmrechtsvertreter. Der unabhängige Stimmrechtsvertreter ist verpflichtet, die ihm von den Aktionären übertragenen Stimmrechte weisungsgemäss auszuüben. Hat er keine Weisungen erhalten, so enthält er sich der Stimme. Die Generalversammlung 2015 wählte Rechtsanwalt Pablo Bünger in Zürich als unabhängigen Stimmrechtsvertreter bis zum Abschluss der ordentlichen Generalversammlung 2016. Pablo Bünger ist unabhängig und übt keine anderen Mandate für die Gesellschaft aus. 8. Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 8.1Angebotspflicht Die Statuten der Gesellschaft enthalten keine Bestimmungen in Bezug auf «opting-out» bzw. «opting-up». 8.2Kontrollwechselklauseln Es waren am 31. Dezember 2015 keine Kontrollwechselklauseln vereinbart. 121 122 Corporate Governance 9.Revisionsstelle 9.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die PricewaterhouseCoopers AG, Zürich, hat das Revisionsmandat im Mai 2007 von der Acton Revisions AG übernommen (Eintragung ins Handelsregister des Kantons Zug am 31. Mai 2007). Sie wurde durch die ordentliche Generalversammlung vom 10. April 2015 für das Geschäftsjahr 2015 als Revisionsstelle wiedergewählt. Ihr Mandat umfasst die Prüfung der handelsrechtlichen Jahresrechnung sowie der Jahresrechnung, welche in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt wurde. Der für das bestehende Revisionsmandat verantwortliche, leitende Prüfer ist neu Herr Guido Andermatt. Er hat sein Amt per Geschäftsjahr 2015 angetreten. Die maximale Amtsdauer des leitenden Prüfers beträgt gemäss OR Art. 730a Abs. 2 sieben Jahre. 9.2Revisionshonorar Die Kosten für die Revision der Jahresrechnung 2015 beliefen sich auf TCHF 121. Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine weiteren Honorare von der Revisionsstelle in Rechnung gestellt. 9.3 Informationsinstrumente der externen Revision Der Verwaltungsrat steht in direktem Kontakt mit der externen Revisionsstelle bezüglich der Durchführung der jährlichen Revisionsarbeiten und der Besprechung der daraus resultierenden Ergebnisse. Die Vertreter der Revisionsstelle nehmen auf Einladung des Verwaltungsrates an den diese Themenkreise berührenden Verwaltungsratssitzungen teil. Im Jahr 2015 fanden insgesamt sieben Verwaltungsratssitzungen statt. Die externe Revisionsstelle war an einer vertreten. Eine interne Revisionsstelle gibt es nicht. Der Rotationsrhythmus der Revisionsstelle entspricht den gesetzlichen Regelungen. Bei der Auswahl der Revisionsstelle, welche der Verwaltungsrat der Generalversammlung zur Wahl vorschlägt, beurteilt er insbesondere die Professionalität (Know-how der Revisionsverantwortlichen im Immobiliensektor, Zusammenarbeit mit Geschäftsleitung und Verwaltungsrat, praktische Empfehlungen bei der Umsetzung von IFRS Richtlinien) und die Unabhängigkeit der Revisionsstelle. Bei der Unabhängigkeit wird vor allem das Verhältnis zwischen dem jährlichen Revisionshonorar und den von der Revisionsstelle zusätzlich erbrachten Dienstleistungen überprüft. Die Revisionsstelle wird in der Regel einmal im Jahr zu einer Verwaltungsrats sitzung eingeladen. Die Revisionsstelle gibt einen Überblick über die erledigten und die zukünftig geplanten Prüfungstätigkeiten und macht den Verwaltungsrat auf allfälliges Verbesserungspotential aufmerksam. Innerhalb des Jahresbudgets genehmigt der Verwaltungsrat jeweils auch einen Umfang an «non-audit» Aufträgen, die innerhalb eines Berichtsjahres an die Revisionsstelle vergeben werden können. Bis zum Umfang, der im Jahresbudget festgelegt wurde, kann die Geschäftsleitung direkt «non-audit» Aufträge an die Revisionsstelle erteilen. Allfällige «non-audit» Mandate, die diesen Umfang übersteigen, müssen vorgängig durch den Gesamtverwaltungsrat genehmigt werden. Für das Berichtsjahr 2015 ist der Verwaltungsrat zum Schluss gekommen, dass die Unabhängigkeit der Revisionsstelle vollumfänglich gewährleistet war. Corporate Governance 10. Informationspolitik Die Swiss Finance & Property Investment AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form der Halbjahres- und Jahres berichte. Diese werden in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entsprechend dem Schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange aufbereitet. Das Publikationsorgan der Gesellschaft ist das Schweizerische Handelsamtsblatt (SHAB). Ad-Hoc Nachrichten werden über die Homepage der der Swiss Finance & Property Investment AG publiziert: http://www.sfpi.ch/medien-news/medienmitteilungen/ Publikationen können auch bei der vorstehenden Adresse angefordert werden. Des Weiteren erscheinen Ad-Hoc Nachrichten auf der Meldeplattform der SIX Swiss Exchange: http://www.six-swiss-exchange.com/news/media_releases/2016_de.html Die Statuten der Gesellschaft finden sich unter http://www.sfpi.ch/investoren/corporate-governance. Weitere wichtige Kontakte und Daten finden sie auf Seite 132 des Geschäftsberichtes. Sekretariat des Verwaltungsrates Stephan Ehrsam Telefon + 41 (0)43 344 61 36 [email protected] Investor Relations Adrian Schenker Telefon + 41 (0)43 344 61 35 [email protected] Grafiken / Tabellen Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser / kleiner als 100 % sein. 123 124 Portfolio Renditeliegenschaften Ort, Adresse Eigentumsverhältnis 1 Eigentumsanteil GrundstücksBaujahr fläche m² Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation Wohnliegenschaften Basel Basel, Egliseestrasse 1 AE 100 % 1913 238 1984 Basel, Riehenstrasse 163 – 165 AE 100 % 1953 2 287 2012 Basel, Riehenstrasse 167 AE 100 % 1961 312 Basel, Schwarzwaldallee 171 AE 100 % 1908 464 2012 Basel, Binningerstrasse 11 AE 100 % 1903 279 Basel, Binningerstrasse 15 AE 100 % 1902 635 50 % 1930/1987 650 1987 1984 2012 2005 Total Basel Zürich Zürich, Badenerstrasse 425 ME Zürich, Badenerstrasse 427 ME 50 % 1930 371 Zürich, Badenerstrasse 429 ME 50 % 1930 401 Zürich, Brandschenkestrasse 171 AE 100 % 1931 509 Zürich, Bürglistrasse 6 – 10 AE 100 % 1900/1981 2 452 1994 2012 2013 Zürich, Neptunstrasse 57 AE 100 % 1881 341 1971 Zürich, Letzigraben 101, Albisriederstrasse 170 / 172 AE 100 % 1901/2013 2 264 2012/13 2012 Winterthur, Maienstrasse 2 – 12 AE 100 % 1986 5 205 2013 Zürich, Bäckerstrasse 62 AE 100 % 1896 224 1991 Total Zürich Total Wohnliegenschaften 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert Portfolio Wohnen Büro Läden Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. Soll-Miete bis 31. Dez. 2015 Stichtag Leerstand per Ist-Miete bis 31. Dez. 2015 31. Dez. 2015 in % 514 0 0 145 75 734 0 140 641 140 641 121 924 6.3 % 2 564 0 106 0 1 198 3 868 84 704 377 704 377 683 238 6.3 % 659 135 0 0 375 1 169 0 161 337 161 337 159 902 9.6 % 1 206 0 311 0 115 1 632 0 365 495 365 495 343 800 12.9 % 448 155 120 0 96 818 0 120 240 70 140 70 140 0.0 % 740 130 0 0 290 1 160 4 329 160 164 380 164 380 0.0 % 6 131 420 537 145 2 149 9 381 88 1 821 249 1 606 369 1 543 385 6.3 % 270 0 0 0 61 330 12 84 855 84 855 83 925 1.1 % 385 0 0 0 3 388 4 127 374 127 374 119 429 0.6 % 408 0 0 0 32 440 0 121 158 121 158 116 456 0.0 % 499 0 0 0 0 499 2 136 142 136 142 136 142 0.0 % 2 268 477 0 0 381 3 126 35 1 057 043 1 057 043 1 018 077 10.2 % 418 87 0 117 73 695 2 321 712 321 712 322 399 0.0 % 2 625 0 181 132 89 3 027 39 1 195 109 1 195 109 1 151 813 6.0 % 3 872 0 0 0 223 4 095 56 835 520 835 520 797 969 2.0 % 812 49 0 186 0 1 047 0 309 880 309 880 276 600 0.0 % 11 557 613 181 435 861 13 647 149 4 188 792 4 188 792 4 022 810 4.7 % 17 688 1 033 718 580 3 010 23 028 237 6 010 042 5 795 162 5 566 195 5.2 % 125 126 Portfolio Ort, Adresse Eigentumsverhältnis 1 Eigentumsanteil GrundstücksBaujahr fläche m² Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation 2007 2002 Wohn- und Geschäftsliegenschaften Basel Basel, Hochstrasse 56 AE 100 % 1898 270 Basel, Rebgasse 64 AE 100 % 1905 142 2012 2012 Basel, Riehenring 77 AE 100 % 1981 310 Basel, Riehenstrasse 15 / Rosentalstrasse 50 – 52 AE 100 % 1968 1 805 AE 100 % 1989 1 156 AE 100 % 1956 2 355 Total Basel Übrige Regionen Thun, Malerweg 4 2012 Total Übrige Regionen Zürich Schlieren, Uitikonerstrasse 17 Total Zürich Total Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Basel Basel, Hutgasse 6 AE 100 % 1926 271 Basel, Picassoplatz 4 AE 100 % 1958 635 2008 2012 1987 Basel, Steinenvorstadt 67 AE 100 % 1980 508 2011 Basel, Gerbergasse 48 AE 100 % 1865 165 2000 AE 100 % 1900 136 StWE, BR 100 % 1971 5 306 Total Basel Bern Bern, Aarbergergasse 57 Spiegel b. Bern, Chasseralstrasse 156 Total Bern 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 2008 Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Wohnen Büro Läden 422 0 0 137 376 0 0 131 Stichtag Leerstand per Ist-Miete bis 31. Dez. 2015 31. Dez. 2015 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. 116 675 0 180 927 180 927 133 109 16.6 % 93 600 0 148 327 148 327 148 327 0.0 % Soll-Miete bis 31. Dez. 2015 666 0 0 246 149 1 061 0 216 049 216 049 216 049 0.0 % 3 815 142 0 0 672 4 629 76 773 021 515 348 502 317 5.2 % 5 279 142 0 514 1 030 6 965 76 1 318 324 1 060 651 999 802 5.4 % 1 443 1 191 737 0 157 3 528 51 714 476 714 476 708 665 0.0 % 1 443 1 191 737 0 157 3 528 51 714 476 714 476 708 665 0.0 % 944 0 0 1 768 283 2 995 21 393 070 393 070 384 483 0.0 % 944 0 0 1 768 283 2 995 21 393 070 393 070 384 483 0.0 % 7 666 1 333 737 2 282 1 470 13 488 148 2 425 870 2 168 197 2 092 950 3.0 % 292 374 0 217 149 1 032 0 241 517 241 517 241 517 0.0 % 0 1 689 322 0 660 2 671 1 549 598 549 598 549 598 0.0 % 610 385 991 0 908 2 894 0 515 984 515 984 198 183 4.6 % 0 413 317 0 95 825 0 390 504 227 792 227 792 0.0 % 902 2 861 1 630 217 1 812 7 422 1 1 697 603 1 534 891 1 217 090 2.0 % 327 0 0 200 60 587 0 231 426 231 426 230 406 0.0 % 122 0 1 193 440 259 2 014 131 494 990 494 990 438 284 2.6 % 449 0 1 193 640 319 2 601 131 726 416 726 416 668 690 1.7 % 127 128 Portfolio Letzte partielle Renovation Eigentumsanteil AE 100 % 1988 3 661 AE 100 % 1931 238 1996 ME 50 % 1948 1 207 2008 Zürich, Birmensdorferstrasse 20, Grüngasse 2 AE 100 % 1957 1 535 Zürich, Klausstrasse 4 ME 40 % 1972 3 720 Zürich, Lagerstrasse 1 AE 100 % 1951 459 2004 Zürich, Limmatstrasse 65 AE 100 % 1917 596 1989 Ort, Adresse GrundstücksBaujahr fläche m² Letzte TotalRenovation Eigentumsverhältnis 1 Geschäftsliegenschaften (Fortsetzung) Romandie Morges, Rue de Lausanne 29 – 31 2013 Total Romandie St. Gallen St. Gallen, Bohl 4 Total St. Gallen Zürich Zürich, Badenerstrasse 431 2013 Zürich, Niederdorfstrasse 70 AE 100 % 1899 394 Zürich, Witikonerstrasse 15 AE 100 % 1973 1 972 Zürich, Zähringerstrasse 37 AE 100 % 1880 72 Zürich, Zeltweg 67 AE 100 % 1965 441 2013 1991 Zürich, Zollikerstrasse 6 AE 100 % 1931 550 Zürich, Zweierstrasse 25 AE 100 % 1957 255 Total Zürich Total Geschäftsliegenschaften Total 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 1985 2012 2005 2012 Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Stichtag Leerstand per Ist-Miete bis 31. Dez. 2015 31. Dez. 2015 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. 260 6 656 102 1 664 911 1 664 911 1 664 175 0.0 % 0 260 6 656 102 1 664 911 1 664 911 1 664 175 0.0 % 0 300 145 842 0 402 833 402 833 362 924 0.0 % 0 0 300 145 842 0 402 833 402 833 362 924 0.0 % 252 0 0 98 535 8 108 227 108 227 77 607 0.0 % 1 099 189 1 993 0 348 3 629 18 968 019 968 019 966 288 0.0 % 0 1 733 0 0 128 1 861 20 1 028 916 1 028 916 189 837 58.4 % 0 1 311 132 331 571 2 345 11 1 115 478 1 115 478 1 090 445 0.4 % 0 1 998 0 0 445 2 443 7 871 246 871 246 615 074 0.4 % Wohnen Büro Läden 92 5 897 407 0 92 5 897 407 397 0 397 185 Soll-Miete bis 31. Dez. 2015 343 0 0 408 371 1 122 0 601 832 601 832 601 832 0.0 % 511 3 347 271 240 1 319 5 688 102 1 791 729 1 791 729 1 008 847 18.0 % 0 0 141 0 10 151 0 38 400 38 400 38 400 0.0 % 151 686 180 0 149 1 166 18 624 135 624 135 470 865 24.1 % 0 912 0 122 137 1 171 11 440 000 440 000 404 510 0.0 % 0 1 080 196 0 139 1 415 0 371 404 371 404 371 404 0.0 % 2 289 11 508 2 913 1 101 3 715 21 525 195 7 959 386 7 959 386 5 835 110 13.7 % 4 129 20 266 6 143 2 258 6 251 39 046 429 12 451 148 12 288 436 9 747 989 9.0 % 29 482 22 632 7 598 5 120 10 730 75 857 814 20 887 060 20 251 794 17 407 134 7.3 % 129 130 Portfolio Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften Eigentumsverhältnis 1 Eigentumsanteil Ascona, Parco d’Oro AE 100 % – Zürich, Manegg AE 100 % – Ort, Adresse Letzte TotalRenovation Letzte partielle Renovation 9 618 – – 3 405 – – GrundstücksBaujahr fläche m² Wohn- und Geschäftsliegenschaften Basel Total Grundstücke und Liegenschaften im Bau 1 AE = Alleineigentum, BR = Baurecht, ME = Miteigentum, StWE = Stockwerkeigentum 2 annualisiert 13 023 131 Portfolio Gewerbe/ GastroLager/ nomie Sondernutz. Wohnen Büro Läden – – – – – – – – – – – – Stichtag Leerstand per Ist-Miete bis 31. Dez. 2015 31. Dez. 2015 in % Total Anzahl Parkplätze Sollmiete 2 p.a. – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Soll-Miete bis 31. Dez. 2015 132 Kontakte & wichtige Daten Kontakte & wichtige Daten Hauptadresse Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 Sekretariat des Verwaltungsrats Stephan Ehrsam Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 36 Fax + 41 43 344 61 30 [email protected] Investor Relations Adrian Schenker Swiss Finance & Property AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon +41 43 344 61 35 Fax +41 43 344 61 30 [email protected] Wichtige Daten Ordentliche Generalversammlung 2016 12. April 2016 Impressum Herausgeberin: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich Konzept, Gestaltung: LST Schenker AG, Luzern Fotos: Thomas Zwyssig, Zürich Text: Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich März 2016 Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 8008 Zürich Telefon + 41 43 344 61 31 Fax + 41 43 344 61 30 [email protected] www.sfpi.ch Börsenhandel, Handelssymbole SIX Swiss Exchange: Symbol SFPN, Valor 3281613, ISIN CH0032816131 Reuters: SFPN.S Bloomberg: SFPN SW
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