Risiken bei Projektentwicklungen Minimierung durch

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onalie
Risiken bei Projektentwicklungen
Minimierung durch Sicherheitsarchitektur
gen: Sven Sontowski
31) ist neuer Geschäfts-
bei Sontowski & Partner
Development. Der
des Unternehmensgrün-
ders KlausJürgen Sontowski wurde
vom Gesellschafterkreis
im Februar in
die Geschäftsg berufen. Er war zuletzt
ist und Mitglied der Gesleitung verschiedener
äftsbereiche der S&P
. Die Geschäftsführung
fortan Sven Sontowski,
atthias Hubert und RoWießner.
Projektentwicklung ist der Motor der Immobilienbranche. Neubau, Refurbishment
oder Umnutzung – die Immobilienbranche ist damit ein wichtiger Baustein der Wirtschaftskraft Deutschlands. Sie prägt das Bild einer Stadt und schafft Wohn- und
Arbeitsraum. Gleichzeitig ist die Projektentwicklung aber auch die Königsdisziplin
innerhalb der Branche. Kaum ein anderes Gebiet ist so risikobehaftet bei gleichzeitiger Chance auf überdurchschnittliche Renditen. Wie lassen sich diese Risiken beherrschen?
Eine typische Projektentwicklung, egal ob Gewerbe oder Wohnen, hat allein schon durch
die Dauer und die Zahl der handelnden Personen und Unternehmen ein erhöhtes Risikopotenzial zu scheitern. An kaum einem anderen Prozess sind mehr Menschen und Unternehmen beteiligt. Die Risiken einer klassischen Projektentwicklung können dabei z.B.
Insolvenz des Bauunternehmers, Schwierigkeiten bei der Finanzierung, Probleme bei Verkauf oder Vermietung oder Veränderung der wirtschaftlichen Rahmendaten im Bauzyklus
sein. Nicht ohne Grund nimmt daher das Risikomanagement innerhalb der Projektentwicklung einen nicht unerheblichen Teil des Projektmanagements ein. Grundlage ist dabei die
systematische Identifizierung von möglichen Risiken. Andererseits ermöglichen Projektentwicklungen auch außergewöhnliche Renditen. Davon können nicht nur ProjektentwickNR. 368 I 10. KW I 11.03.2016 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5
ler sondern auch Anleger partizipieren. ►
Die Projektentwicklung beginnt mit der Idee und
endet mit dem erfolgreichen Verkauf. Dieser erfolgt meist
schon dann, wenn oftmals noch kein einziger Bagger gerollt
ist. Vor allem der frühzeitige Verkauf der Einheiten
bei beLOKAL
AGIEREN.
reits erworbenem Grundstück und Schaffung des Baurechts sind ein wichtiger Baustein bei der Risikovermeidung. „Neben den rechtlichen, technischen und kaufmännischen Aspekten ist der Fokus eines jeden ProjektentwickCornerstone Real
Cornerstone
Estate
verbindet
herlers Estate
stets das Wesentliche
imReal
Blick
zu Advisers
behalten
und eine
GLOBAL INVESTIEREN.
Advisers
vorragende Marktkenntnis, Kundennähe und
attraktive Objektrendite
zu erzielen“, so Wolfgang Dippold,
aktives Asset-Management vor Ort mit partnerGeschäftsführer
der
Project
Gruppe aus
Bamberg.
Attraktiv
Einer der größten Real Estate
schaftlich geprägten
nationalen,
paneuropäiInvestment Manager
weltweit
schen und globalen
Investment-Lösungen.
bedeutet
bei den Franken:
Mindestens
12 Prozent Objekpro Jahr aufDeutschlandweit
das eingesetzte
Rund 44 Mrd.trendite
Euro Assets
sind Kapital.
wir mit einem Team von 42
under Management, davon
3,1 Milliarden in Europa
Mitarbeitern
cornerstone
an fünf Standorten tätig. Weltweit
ist Cornerstone einer der größten diversifizierten
Risikominimierung
startet dabei oft schon vor dem
globalen Immobilienmanager: 360 Mitarbeiter,
215 institutionelle Investoren
Grundstückserwerb.25„Anhand
etablierter
Verfahrensabläufe
Standorte in
den USA, Europa
und Asien.
und Kunden
werden bereits im Vorfeld mögliche Altlastenfragen unter-
Starke lokale Präsenz mit
suchtEuropa
und abgeklärt, die Bebaubarkeit und Nutzung des
Büros in den USA,
Cornerstone Real Estate Advisers GmbH
Quartiers verifiziert oder auf gewünschte Modifikationen
und Asien
Guiollettstraße 54
geprüft
sowie mit Hilfe
Software zeitnahe KalBüro, Einzelhandel,
Wohnen,
60325hauseigener
Frankfurt am Main
Hotel und Light
Industrial
Telefon
069
900
20
61-0
kulationsmodelle in Varianten von worst/ base/ best case
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Core- und Value-Adderstellt“, sagt Sven Sontowski, Geschäftsführer der SonStrategien (Fonds, Separate
towski & Partner Office Development. Hinzu kommt
Accounts, Finanzierungen)
eine effektive Kostensicherheit über die gesamt Laufzeit.
Ein Unternehmen der
genossenschaftlichen MassMutual Financial Group
Christoph Wittkop
Geschäftsführer
Country Head
Germany
[email protected]
PROJECT Immobilienentwicklungen Curtiusstr. 28–34,
Berlin Steglitz-Zehlendorf
Daneben gilt es für Projektentwickler vor allem ihre
Staatenuns daher nur auf den
Europa
Märkte zu kennen. „Wir Vereinigte
fokussieren
Berlin
8 Büros
London
Raum
Köln.
Hier
kennen
wir
uns
aus und kennen alle BeteiDüsseldorf
Amsterdam
Frankfurt
Rotterdam
Asien
ligten“, so Jürgen
Rodehüser,
Geschäftsführer der Pareto
Hamburg
Stockholm
Tokio
München
Helsinki
Hongkong
GmbH. „ Zudem
arbeiten
wir nur mit uns bekannten PartMailand
nern
zusammen
und
entwickeln
darüber hinaus keine SpeziParis (ab Ende 2015)
Madrid
alimmobilien“, so Rodehüser weiter. „Die kontinuierliche
Abstimmung mit Kommune, Verwaltung, Politik und Öffentlichkeit bereits ab der Anfangsphase ist dabei maßgeblich“,
Matthias Gerloff
Geschäftsführer
Leiter Institutional
Investment Solutions
Gunther Deutsch
Geschäftsführer
Leiter Investment
[email protected]
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Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.
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Berlin . Düsseldorf . Frankfurt . Hamburg . München
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Der Immobilienbrief Nr. 368 · S. 4/5
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riebsstart
ergänzt Alicia Aengevelt, Mitglied der AENGEVELT-Geschäftsleitung und tätig im Bereich
„Projektaufbereitung und Projektentwicklung“. Das ist auch für Sontowski der Schlüssel
Diese
Risiken werden
zum Erfolg: „Ein Schlüssel ist für uns die jeweilstungsrisiko
regionalen ausschlaggebend.
Märkte zu kennen und
bereits
durch das Eigenkapitalkonzept
umgangen.
im Vorfeld von Architekt über Planer und Generalunternehmer,
die richtigen und
konstanten Partner auszuwählen, mit denen eine vertrauensvolle Umsetzung der ProjektentwickRisikomanagement
basiertuns
somit
lung gelingen wird“, meint Sontowski. Das sieht Dippold ähnlich.
„Wir konzentrieren
auf oftmals auf
Erfahrungen
und
Intuition derZudem
handelnden
die Ballungszentren Deutschlands. Hier haben wir
einen langen
Track-Record.
sind Personen.
Eine
wissenschaftliche
Betrachtung
aller
Beteiligten,
wir auf Wohnungen fokussiert.“
die übergeordnete Ergebnisse liefert, steckt noch in
Kinderschuhen.
DieJahren
Interessenlage
ist oftmals zu
Im professionellen Immobiliengeschäft den
hat sich
in den letzten
auch eine
unterschiedlich.
So
ist
die
Risikobetrachtung
eines
stetige Professionalisierung des Risikomanagements entwickelt. Dies erfolgt oft im Zusamgrundlegend
anders die
als die eines
menspiel mit dem Controlling. Risiken frühzeitigBestandshalters
zu erkennen und
bereits im Vorfeld
Projektentwicklers,
der den
schnellstmöglichen Verrichtigen Schritte einzuleiten, verhindert oftmals das
Auftreten von Risiken.
„Voraussetzung
n: Project Immobilien
amberg startet den Verder 76 Eigentumswohen der „HavelPerle“ in
dau. Das über 50 Meter
Gebäude befindet sich
am Wasser. Das Objekt
entsteht
auf einem
kauf der Projekte
anstrebt.
2.635
für eine erfolgreiche Projektentwicklung ist die konsequente
Risikominimierung
durch die
qm groEntwicklung eines marktgängigen Konzeptes und die frühzeitige und systematische
Wer als Anleger
am Projektentwicklungsgeßen
Herstellung von Planungs-, Vermarktungs- und Kostensicherheit“,
meint Aengevelt.
„Wir
schäft
teilhaben
will,
kann
sich
an
entsprechenden
dstück. Die Wohnungen
haben nicht erst bei der Umsetzung des KAGB unsere Risikomanagementprozesse ausgeBf
Fonds
beteiligen.
Project, dereine
Marktführer
sen 2 bis 4 Zimmer und
weitet. Durch unsere langjährige Erfahrung haben
wir bereits
seit Jahrzehnten
Sicher- für rein eigenkapitalbasierte
Immobilienentwicklungsfonds,
setzt
Wohnfläche von 55 bis
heitsarchitektur geschaffen, die unsere Projektentwicklungen begleitet. So können wir nicht
Risikominimierung
auf verschiedene
m. Die Wohnfläche umnur frühzeitig Risiken minimieren, sondern diese bei
zumder
Teil
von vornherein vermeiden.
Dazu Stabilitätskriterien. auf
Dazu
gehört neben
der und
Streuung
nsgesamt 5.900 qm.
gehört z.B. auch, dass wir seit Gründung ausschließlich
Eigenkapital
setzen
uns der einzelnen
Fonds
in
mehrere
Projektentwicklungen
an vereginn ist im dritten Quargar nicht erst mit Finanzierungsrisiken auseinandersetzen müssen“, ergänzt Dippold. Zuschiedenen Für
Metropolstandorten
anderem auch
16.
ist eine Bankenfinanzierung
oftmals7 viel dynamischer.
den Finanzierer unter
sind darNR. 368 I 10. KW dem
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der Verkauf über
Verkaufsteams ausüber hinaus auch das Entwicklungs- und Fertigstellungsrisiko
sowiefest
dasangestellte
Kostenüberschreischließlich an Eigennutzer. „Eigennutzer agieren zyklusunabhängig, denn Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen, die nur marginal von äußeren, gesamtwirttungsrisiko ausschlaggebend. Diese Risiken werden
schaftlichen Einflüssen geprägt sind“, argumentiert
durch das Eigenkapitalkonzept umgangen.
Dippold. „Zusätzlich investieren wir ausschließlich in
Unsere Real Asset Nischenstrategie, die durch engagierte und spezialisierte
The 10th Annual
Teams umgesetzt wird,Risikomanagement
bietet unseren Kunden Anlagen
einemoftmals auf
die wachstumsstarken Metropolregionen Berlin, Hambasiert mit
somit
9-10 MAY
attraktiven Rendite-Risiko-Profil.
Gleichzeitig
sind
unsere
Investitionen
burg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln
Erfahrungen und Intuition der handelnden Personen.
FRANKFURT
nachhaltig auf die Grundbedürfnisse der heutigen Gesellschaft ausgerichtet.
und Wien. Erst kürzlich haben wir in Karlsfeld bei MünEine wissenschaftliche Betrachtung aller Beteiligten,
Solche Grundbedürfnisse sind Orte zum Arbeiten, Einkaufen, Leben und
chen mit der Jägerstraße 29-31 ein Grundstück in atdie übergeordnete Ergebnisse liefert, steckt noch in
Parken sowie die Kommunikation zwischen Menschen und die
D eutsche und internationale Entscheider im deutschen Immobilienmarkt
traktiver Lage angekauft.“
den Kinderschuhen. Die Interessenlage ist oftmals zu
Nahrungsversorgung.
INVESTIEREN IN
REAL ASSETS
DEUTSCHE GRI
2016
Connec ting German & Global Real Estate Leaders
unterschiedlich. So ist die Risikobetrachtung eines
Bouwfonds Investment
Management
bietet daher innovative
Bestandshalters
grundlegend
anderspanals die eines
CHAIRS INCLUDE:
europäische Real Asset Investmentlösungen in den folgenden Sektoren an:
Projektentwicklers, der den schnellstmöglichen Ver•
Gewerbeimmobilien
GRI anstrebt.
kauf der Projekte
Fazit: Projektentwicklung ist etwas für Profis.
Überdurchschnittliche Rendite trifft hier auf überdurchschnittliches Risiko, das jedoch wie gezeigt mit ent•
Wohnimmobilien
sprechenden Sicherheitsmechanismen gemanaged
•
Parkhausimmobilien
werden kann. Anleger sollten insbesondere auf die
Wer als Anleger am Projektentwicklungsge•
Kommunikationsinfrastruktur
•
Farmland
Expertise des Initiators achten, die auch am möglichst
schäft teilhaben will, kann sich an entsprechenden
Der Wert desFonds
von uns verwalteten
Gesamtportfolios
beläuft
sich
auf
lückenlosen Track Record der bisher abgeschlossenen
beteiligen.
Project, der Marktführer für rein eiFRANK BILLAND
6,3 Milliarden Euro. ÜberMember
unsere
Niederlassungen in den Niederlanden, DeutschMAHBOD NIA
of the Management
HENRIE KÖTTER
CHRISTIAN BOCK
ANNETTE KRÖGER
darüber gibt z.B. der
Immobilienentwicklungsfonds,
setzt CIO & MDObjekte
Bord & CIO
MD, Head of European Investments genkapitalbasierte
Development sichtbar wird.
HeadAuskunft
of Strategic Investments
UNIONRumänien
INVESTMENT
CEO
NORTHSTAR ASSET
MANAGEMENT
ECE PROJEKTMANAGEMENT,
GEG GERMAN ESTATE GROUP AG,
land,
Frankreich, Polen und
sind wir in 13 europäischen
Ländern aktiv.
REAL ESTATE GMBH, Germany
ALLIANZ REAL ESTATE, Germany
GROUP, UK
Germany
Germany
Performance-Bericht.
Komplette
Inhouse-Lösungen,
bei
der
Risikominimierung
auf
verschiedene
StabilitätsIn allen fünf Sektoren suchen wir neue
vom Architekten bis zum Vertrieb, sprechen ebenfalls
kriterien. Dazu
gehört
neben der Streuung der einzelInvestitionsmöglichkeiten
für unsere
Produkte.
DISCUSSIONS INCLUDE:
für ein Engagement. „Grundsätzlich gilt: Risikominimienen Fonds in mehrere Projektentwicklungen an verAusb lic
k weitere Informationen
S ekto ren
K apitalmarkt
Asset M an ag e me n t
nvestment
Oppor t u n i t i e s
Für
senden
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Projektentwicklungen
ist nicht nur möglich,
schiedenen
Metropolstandorten
unter
auch
Bi g Pic ture
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Asset M a na g e me nt
s tme nts
Op p or tuni ti e s
[email protected].
sondern absolut notwendig, um Fehlentwicklungen
der Verkauf über fest angestellte Verkaufsteams ausfrühzeitig gegenzusteuern und zu verhindern“, resüschließlich an Eigennutzer. „Eigennutzer agieren zyklusunabhängig,
denn
Wohnen
gehört
zu
den
Grundbe+44 20 7121 5060 | [email protected] | www.globalrealestate.org/Deutsche2016 miert Aengevelt. (AE) □
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pezialisierte
m
tionen
usgerichtet.
ben und
dürfnissen, die nur marginal von äußeren, gesamtwirtschaftlichen Einflüssen geprägt sind“, argumentiert
Dippold. „Zusätzlich investieren wir ausschließlich in
die wachstumsstarken Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln
und Wien. Erst kürzlich haben wir in Karlsfeld bei München mit der Jägerstraße 29-31 ein Grundstück in attraktiver Lage angekauft.“
Der Immobilienbrief Nr. 368 · S. 6/7

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