Newsletter 2 / 2016 - DB Private Equity & Private Markets

Deutsche
Asset Management
DB Private Equity GmbH Newsletter 02 / 2016
Investieren in Immobilien
Bei diesem Dokument und den darin enthaltenen Informationen handelt es sich um Werbung.
Investieren in Immobilien
Das Immobilienvermögen stellt einen wesentlichen Faktor im Vermögen vieler Haushalte in
Deutschland dar, und Immobilieninvestments sind nach wie vor beliebt bei Investoren. Doch liest man
in letzter Zeit häufiger davon, dass in manchen Märkten eine Immobilienblase entstanden sei. Doch ist
das wirklich so? Wir nennen wichtige Faktoren für ein erfolgreiches Immobilieninvestment.
Immobilien: Betongold oder Blase?
Aktuell finden Zeitungsleser zu dieser Frage viele kontroverse Beiträge in deutschen Medien vor:
Focus Money, 5. Januar 2016: „Gewerbeimmobilienwerte tendierten 2015 eher verhalten. Es könnte das
Verschnaufen vor einer neuen Hausse-Etappe gewesen sein.“
Capital, 01|2016: „Eine überteuerte Wohnung wird nicht dadurch attraktiver, dass andere Anlagen noch
weniger Rendite bringen.“
Wirtschafts-Woche, 23.12.2015: „Der Preisauftrieb in Deutschlands Groß- und Mittelstädten hält an, trotz an
die zehn Prozent jährlicher Preissteigerung in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt,
Stuttgart und Düsseldorf seit 2010.“ – „Die Mixtur für eine Blase ist also gegeben, nicht in Emden oder im
Westerwald, aber an allen attraktiven Standorten der Republik und auch in deren Peripherie.“
Das Investment, Januar 2016, Abschnitt Immobilien: „UBS sieht Gefahr einer Blase in London und
Hongkong.“
Sind Immobilien attraktiv oder überbewertet? Die Fakten
Die Analysten der UBS haben untersucht, durch welche spezifischen Merkmale sich Preisblasen auszeichnen: 1
Immobilienpreise steigen stärker als die Einkommen, Immobilien in Top-Lagen werden schneller teurer als im
Umland, und die Mieten steigen schneller an als die Herstellungskosten von Immobilien.
Das Volumen an ausstehenden Immobilienkrediten und der Umsatz im Bausektor steigen schneller an als das
Bruttosozialprodukt.
Es bildet sich ein wachsender Angebotsüberhang aus, die Leerstandsquoten steigen und politische Eingriffe
erschweren den Erwerb von Immobilien.
.
1) UBS Switzerland AG, Global Real Estate Bubble Index 2015, Mai 2015.
Wichtige Hinweise (1/4)
Deutsche Asset Management ist der Markenname für den Asset-Management-Geschäftsbereich der
Deutsche Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden
Produkte oder Dienstleistungen von Deutsche Asset Management anbieten, werden in den entsprechenden
Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt.
In den Innenstadtlagen vieler Top-Städte sind die Kaufpreise zwar stark
gestiegen, die Mieten konnten aber proportional in ähnlicher Höhe
zulegen, was auf eine Wohnungsknappheit in begehrten Lagen hinweist, und die deutschen Haushaltsnettoeinkommen stiegen in etwa
gleichem Maße wie die Mieten. Das Verhältnis von Jahresmiete zu
Kaufpreis von Wohnimmobilien („Brutto-Erwerbsrendite“ vor Kosten für
z.B. Instandhaltung, Verwaltung und Zinsen) liegt in allen deutschen
Ballungsgebieten immer noch deutlich über 3 %, meistens zwischen
4 % und 6 %.
In Orten wie München, wo die Mietrendite weniger als 4 % beträgt,
besteht oft eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum und die
niedrigste Leerstandsquote aller deutschen Großstädte (ca. 0,4%) bei
Wohnungen2, getrieben durch Zuwanderung und hohe Kaufkraft. Ein
Institut ermittelte für die nächsten Jahre einen jährlichen Bedarf von ca.
400.000 neuen Wohnungen in Deutschland, demgegenüber auf der
Angebotsseite seit 2005 jährlich nur zwischen 150.000 und 270.000
Wohnungen gebaut wurden.3
Umsatz im Baugewerbe (Europa)
160
140
Mrd. Euro
Kommen mehrere dieser Faktoren zusammen, können Immobilienpreise nach unten korrigieren, manchmal innerhalb recht kurzer Zeit.
Lassen sich diese Indikatoren in den wichtigsten Investitionsstandorten
und Teil-märkten finden? Die Antwort fällt uneinheitlich aus. So findet
sich in vielen Immobilienmärkten Europas eine steigende Bauaktivität,
die Kreditvolumina sind in den vergangenen Jahren in den EU-Ländern
aber eher zurückgegangen und ziehen erst allmählich wieder an.
120
100
80
60
40
2006
2008
2010
2012
2014
Deutschland
Spanien
Frankreich
Italien
Vereinigtes Königreich
Quelle: Eurostat, “Gliederung des Bruttoinlandsprodukts und
Einkommen nach A10 Wirtschaftsbereichen”, 04.02.2016
Brutto-Erwerbsrendite deutscher Städte
2000 – 2015
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
Unter den Büroimmobilienmärkten der Ballungszentren weltweit sahen
die Analysten der UBS im Jahr 2015 nur London und Hong Kong in
akuter Blasengefahr. Als leicht überbewertet schätzten sie nur zehn
Ballungszentren ein, darunter Genf, Zürich, Paris, Amsterdam und
Frankfurt. Wichtige Städte wie New York und Boston seien fair
bewertet, Städte wie Chicago sogar deutlich unterbewertet.5
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
München
Stuttgart
Verhältnis von Bruttojahresmieten zu Kaufpreisen (BruttoErwerbsrendite) von Büroimmobilien in Innenstadtlagen.
Quelle: PMA Property Market Analysis LLP, 2016
Haushaltsnettoeinkommen
3500
3000
2500
EUR
Es darf daher erwartet werden, dass es kaum Potential für Preissenkungen sowohl bei die Mieten als auch bei Kaufpreisen gibt, auch
wenn die Mietpreisbremse hier dämpfend wirken dürfte. So erwarten
auch die Analysten der Deutschen Bank trotz Mietpreisbremse einen
Preisanstieg bei Wohnungsmieten in begehrten Lagen. Zudem
begünstigen das anhaltend niedrige Zinsumfeld, die hohe Nachfrage
nach deutschen Immobilien bei Investoren aus aller Welt und die in der
Vergangenheit über lange Jahre stagnierenden Immobilienpreise eine
weiter steigende Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien.4
2000
1500
1000
Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Gefahr einer Blasenbildung
durchaus real ist, und es gerade deswegen auf die genaue Kenntnis
örtlicher Märkte ankommt.
500
0
1998
2003
2008
2013
Entwicklung des Haushaltnettoeinkommens, Deutschland,
Altes Bundesgebiet.
Quelle: Statistisches Bundesamt, 2016
2) CBRE-empirica Leerstandsindex, empirica AG Berlin, 2015.
3) Eduard Pestel Institut e.V., Kurzstudie „Modellrechnungen zu den langfristigen Kosten und Einsparungen eines Neustarts des sozialen Wohnungsbaus sowie
Einschätzung des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbedarfs“, Hannover, Sept. 2015.
4) Deutsche Bank AG, dbResearch, „Focus Germany“, 2. Okt. 2015.
5) UBS Switzerland AG, Global Real Estate Bubble Index 2015, Oktober 2015.
Wichtige Hinweise (2/4)
Dieses Dokument enthält lediglich generelle Einschätzungen, welche auf der Grundlage einer fundamentalen sowie
technischen Analyse der DB Private Equity GmbH getroffen wurden. Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben
stellen keine Anlageberatung dar. Sie sind insbesondere keine auf die individuellen Verhältnisse des Kunden
abgestimmte Handlungsempfehlung. Sie geben lediglich die aktuelle Einschätzung der DB Private Equity GmbH
wieder, die auch sehr kurzfristig und ohne vorherige Ankündigung geändert werden kann. Damit sind sie insbesondere
nicht als Grundlage für eine mittel- oder langfristige Handlungsentscheidung geeignet.
2
Die wichtigsten Nutzungsarten im Immobilienbereich
Immobilien umfassen Gebäude sowie Grundstücke. Es gibt verschiedene Teilmärkte, die jeweils eigenen Regeln und Werttreibern folgen.
Die wichtigsten und auch größten Märkte sind Wohnungen, Büro- und
Geschäftshäuser sowie Einzelhandelsimmobilien (Shopping Center,
Fachmärkte usw.). Darüber hinaus kann man auch in Logistikimmobilien (z.B. Lagerhallen), Hotels, Parkhäuser, Rechenzentren, Pflegeimmobilien u.v.m. investieren.
Grundsätzlich gilt für alle Immobilien, dass bei der Auswahl auf die Lage
geachtet werden sollte. Wichtig ist das Investieren in den richtigen
Ländern, dort in den richtigen Regionen oder Städten („Makrolagen“)
und innerhalb der Regionen oder Städten in den richtigen Stadtteilen
(„Mikrolagen“). Je nach Marktsegment sind Besonderheiten zu beachten und daher ist die Auswahl der Immobilien-Manager und der
Investitionsstrategie von großer Bedeutung für eine erfolgreiche Anlage
in Immobilien.
Preise für Wohnimmobilien in
Deutschland
Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser,
transaktionsbezogene Objekt- und Regionalgewichtung
sieben Großstädte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München, Stuttgart; 127 ausgewählte größere deutsche
Städte.
Quelle: Bundesbank, bulwiengesa AG, DekaBank Deutsche
Girozentrale, 2015
Der Markt für Büroimmobilien und Geschäftshäuser hängt vor allem
von der regionalen wirtschaftlichen Entwicklung ab. Eine genaue
Marktkenntnis ist hierfür erforderlich, wie sie auf bestimmte
Regionen spezialisierte Immobilienverwalter aufgebaut haben. Eine
gute Beobachtung der Ansiedlung von Firmen, der Neubauaktivität
und des Umfelds von Immobilien sind erforderlich. Da sich technische Anforderungen an Büroflächen mit der Zeit weiterentwickeln,
müssen nach Auslaufen von langfristigen Mietverträgen oft
erhebliche Mittel aufgewendet werden, um Büroimmobilien wieder
auf den erforderlichen technischen Stand zu bringen. Diese Instandhaltungsrücklage muss während der Bewirtschaftungszeit angespart
werden.
Der Markt für Wohnimmobilien ist stark von der regionalen demografischen Entwicklung und von der Einkommensentwicklung beeinflusst. Die Attraktivität einer Wohnlage sollte vor Erwerb einer
Immobilie nach zahlreichen Kriterien überprüft werden. Wichtig
hierbei sind beispielsweise die Verkehrsanbindung mit Straßen,
Bussen und Bahnen, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, das soziale
Umfeld und vieles mehr. Gerade Wohnimmobilien mit einer guten
technischen Ausstattung, insbesondere einer guten Wärmedämmung, können besser vermietet werden.
Wichtige Hinweise (3/4)
Soweit die im Dokument enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen, übernimmt die DB Private Equity GmbH
für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten keine Gewähr, auch wenn sie nur solche Quellen verwendet, die
sie als zuverlässig erachtet. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die künftige
Wertentwicklung. Dieses Dokument darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der DB Private Equity GmbH
vervielfältigt, an Dritte weitergegeben oder verbreitet werden.
3
Im Markt für gemischte Einkaufsflächen (engl. Shopping Center) ist
die Bewirtschaftung ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Da manche
Geschäfte über Jahrzehnte am gleichen Standort bleiben, andere
dagegen häufiger ihr Erscheinungsbild und ihren Standort wechseln,
ist es für einen Manager von Einkaufsflächen wichtig, einen für
Kunden attraktiven Mix an Geschäften über viele Jahre und unter
wechselnden Bedingungen und Moden aufrechtzuerhalten. Dadurch
können höhere Ladenmieten erwirtschaftet und Leerstände vermieden werden und die Investitionen in Einkaufsflächen zahlen sich
besser aus.
Langfristige Nutzungsverträge können die Stabilität der
Einnahmen erhöhen
Alle drei oben beschriebenen Teilmärkte zeichnen sich durch ein sehr
hohes Transaktionsvolumen aus. In den USA und den größten fünf
europäischen Volkswirtschaften (GB, D, F, E, I) wurden im Jahr 2015
alleine bei institutionellen Investoren Immobilien im Wert von 204 Mrd.
EUR im Segment Büro, 144 Mrd. EUR im Bereich Wohnungen und 106
Mrd. EUR im Teilmarkt Einzelhandelsflächen umgesetzt.
Das Transaktionsvolumen in diesen Märkten ging während der
Finanzkrise deutlich zurück, erholte sich aber seit den Tiefstständen im
Jahr 2009 wieder kontinuierlich. Angesichts niedriger Zinsen und dem
hohen Anlagedruck institutioneller Investoren erwarten die Analysten
des Immobilien-Experten Jones Lang Lassalle auch für das Jahr 2016
weiter steigende Immobilienumsätze.6
Brutto-Mietrendite München vs. zehnjährige Bundesanleihe, 2001-2015
6
5
4
Prozent
Miet- und Kreditverträge werden bei Gewerbeimmobilien oft über eine
längere Dauer – typischerweise 5 bis 15 Jahre – abgeschlossen. Für
die Laufzeit der Verträge ist in der Regel eine feste Miethöhe vereinbart.
Dadurch können, bei entsprechender Bonität des Mieters, stabile
Einnahmen erzielt werden. Um sich bei Auslaufen dieser Verträge nicht
zu sehr von den dann herrschenden Marktkonditionen abhängig zu
machen, ist es vorteilhaft, über viele verschiedene Immobilien an
verschiedenen Standorten, aus verschiedenen Sektoren und mit
unterschiedlichen Vertragsdauern hinweg gleichzeitig zu investieren.
3
2
1
0
Zins zehnjähriger Bundesanleihe
Brutto-Mietrendite München
Vergleich von Einkaufs-Brutto-Mietrendite von Büroimmobilien in München mit Rendite zehnjähriger Bundesanleihe.
Quelle: PMA Property Market Analysis LLP, 2016, Deutsche
Bundesbank
Immobilientransaktionen nach Region
Mrd. Euro
500
400
300
200
100
0
USA
Deutschland
Europa
Mit „Europa“ werden hier die vier wichtigsten Märkte außerhalb Deutschlands (Großbritannien, Frankreich, Spanien und
Italien) bezeichnet.
Quelle: Real Capital Analytics Inc., Datenbank abgerufen am
28.01.2016
6) Jones Lang Lassalle IP, Inc., „Leasing activity move in line with investor activity“, Global Market Perspective, Q4, 2015.
Wichtige Hinweise (4/4)
Dieses Dokument und die hierin enthaltenen Informationen dürfen nur in solchen Staaten verbreitet oder veröffentlicht
werden, in denen dies nach den jeweils anwendbaren Rechtsvorschriften zulässig ist. Der direkte oder indirekte
Vertrieb dieses Dokuments in den Vereinigten Staaten, Großbritannien, Kanada oder Japan, sowie seine Übermittlung
an US-Residents und US-Staatsbürger, ist untersagt.
4
Hohe Markttransparenz durch zahlreiche Informationsanbieter
Tausende institutioneller Investoren haben in der Vergangenheit viele Billionen Euro in Immobilienmärkte
investiert. Unter allen Sachwertmärkten ist der Immobilienmarkt damit mit Abstand der größte. Dies wurde
durch eine hohe Markttransparenz ermöglicht, die der hohen Anzahl an Marktakteuren zu verdanken ist.
Zum einen haben alle großen Investment-Manager eigene Analysten-Abteilungen, die die jeweils
interessanten Immobilienmärkte regelmäßig beobachten und Marktanalysen veröffentlichen. Ende 2014 gab
es allein 44 Immobilien-Investmentmanager mit einer Anlagesumme von mehr als 10 Mrd. Euro, unter ihnen
auch die Deutsche Asset Management (Platz 16). Die 100 größten Immobilien-Investoren weltweit hatten
zusammen über zwei Billionen Euro veranlagt.7
Auch haben sich zahlreiche spezialisierte Dienstleister etabliert, die systematisch Marktzahlen und Markteinschätzungen zusammentragen und veröffentlichen bzw. zahlenden Kunden anbieten. Zuletzt bieten viele
öffentliche Einrichtungen wie Regierungen, statistische Ämter und Zentralbanken volks- und immobilienwirtschaftliche Kennzahlen an.
Fazit: Immobilienprofis nutzen und auf eine breite Risikostreuung setzen
Eine wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Geldanlage in Immobilien ist, die Einflussfaktoren in dem
jeweiligen lokalen Markt gut zu kennen. Dies erfordert meist viel Zeit, spezielles Fachwissen und Präsenz vor
Ort. Daher setzen viele Investoren auf die Expertise spezialisierter Immobilienverwalter. Außerdem empfiehlt es
sich, Chancen in mehreren Märkten zu nutzen und Risiken durch eine breite Streuung zu reduzieren. Dies gelingt
am besten, wenn in einem Portfolio über mehrere Länder, Regionen, Mikrolagen und über Mieter, Vertragslaufzeiten sowie Nutzungsarten gestreut wird.
7) Institutional Real Estate, Inc.; Global Investment Managers 2015.
© 2016 DB Private Equity GmbH. Alle Rechte vorbehalten. Stand: März 2016.
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