問題＆解説 - 過去問徹底！宅建試験合格情報

平成27年度
宅建試験
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問題＆解説
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宅建過去問徹底解説
■問 01■民法に規定されているもの
次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
１債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、権利を行使することができる時
から 20 年間行使しないときは、時効によって消滅する旨
２事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約は、保証人になろうとする者が、契約締結の
日の前１か月以内に作成された公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ無効となる旨
３併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨
４債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びそ
の額を定める旨
正解：４
１条文に規定されていない
消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する（民法 166 条 1 項）
。この点は正しい。
しかし、債権の時効期間は、10 年である（同法 167 条 1 項）
。それは、
「債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害に
よる損害賠償請求権」であっても変わりはない。
本肢は、
「20 年間」とする点が誤り。
※誤った内容である以上、そのような内容の民法の条文が存在するはずはない。
２条文に規定されていない
保証契約については、民法 446 条２項で、
「保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。
」と定められている（保
証契約の要式性）
。
しかし、書面でさえあればいいのであって、たとえ「事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約」であっ
たとしても、その書面が公正証書である必要はない。
※誤った内容である以上、そのような内容の民法の条文が存在するはずはない。
３条文に規定されていない
「併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる」という旨の民法の条文は存在しない。
これは、判例により導かれた原則である（大判大 15.03.25）。
４条文に規定されている
「債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める。
」
と民法 418 条に規定されている。
■問 02■通謀虚偽表示
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の
仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているも
のはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とす
-1-
る。
１善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約
の無効をＣに主張することができない。
２善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、
ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。
３Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張する
ことができない。
４甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主
張することができない。
正解：２
１正しい
通謀虚偽表示による契約の無効は、善意の第三者に主張することができない（民法 94 条２項）
。
この第三者は善意であればよく、登記を得ている必要はない。
Ｃが善意である以上、たとえ未登記であったとしても、Ａは、Ｃに対して売買契約の無効を主張することができない。
２誤り
土地の仮装譲受人（Ｂ）がその土地上に建物を建築してこれを他人（Ｃ）に賃貸した場合、Ｃは、仮装譲渡された土地につ
いては法律上の利害関係を有するものとは認められないから、民法 94 条 2 項所定の第三者にはあたらない（最判昭 57 年 6
月 8 日）
。
３正しい
虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者は、利害関係を有する「第三者」に該当する（大判昭 12.02.09）
。
したがって、Ａは、Ｃに対して売買契約の無効を主張することができない。
４正しい
Ｄは、ＡＢ間の通謀虚偽表示について善意である。したがって、Ａは、Ｄに対して所有権を主張することができない。
※間に入ったＣが悪意である場合でも、
、結論は異ならない。
■問 03■賃貸借と使用貸借の比較
ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸
借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１Ｂが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。
２Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することが
できるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
３ＡＢ間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。
４ＡはＢに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わな
い。
-2-
正解：４
１正しい
賃借権は、被相続人の財産権の一部として、相続の対象となる。
これに対し、使用借権は、借主の死亡によってその効力が失われる（民法 599 条）
。
２正しい
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求すること
ができる（民法 608 条１項）
。
これに対し、使用貸借において、借主は、借用物の通常の必要費を負担する（民法 595 条１項）
。
３正しい
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこ
とを約することによって、その効力を生ずる（民法 601 条）
。つまり、賃貸借契約は、当事者の合意のみで成立する（諾成契
約）
。契約の成立にあたって目的物の引渡しは必要ないし、書面により契約を締結する必要もない。
これに対し、使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け
取ることによって、その効力を生ずる（民法 593 条）
。つまり、契約の成立には、物の引渡しが必要である（要物契約）
。
４誤り
賃貸借契約は、有償契約であるから、売買契約の規定が準用される（民法 559 条）
。したがって、賃貸人は賃借人に対し、
目的物の瑕疵について担保責任を負う（民法 570 条、民法 566 条）
。
使用貸借においては、貸主の担保責任について、贈与に関する同法 551 条が準用されている（民法 596 条）
。したがって、
貸主は、目的物の瑕疵又は不存在について原則として責任を負わない（民法 551 条 1 項本文）
。ただし、貸主が瑕疵・不存在
を知りながら、借主に告げなかったときは瑕疵担保責任を負う。本肢は、
「担保責任を負わない」とする点が誤り。
■問 04■取得時効
Ａ所有の甲土地を占有しているＢによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によ
れば、正しいものはどれか。
１Ｂが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続か
ら 20 年間甲土地を占有したときは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
２Ｂの父が 11 年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Ｂが相続によりその占有を承
継し、引き続き９年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Ｂは、時効によって甲土地の
所有権を取得することはできない。
３Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完
成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
４甲土地が農地である場合、ＢがＡと甲土地につき賃貸借契約を締結して 20 年以上にわたって賃料を支払
って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Ｂは、時効によって甲土地の賃借権を取得する
ことはできない。
-3-
正解：３
１誤り
時効取得ができるのは、20 年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取
得する（民法 162 条１項）
。つまり、時効取得するためには、
「所有の意思をもって」占有（自主占有）する必要がある。
本肢のＢは、賃借権を相続し、賃料を払い続けている。つまり、賃借人として占有（他主占有）しているだけである。した
がって、Ｂは、20 年間占有を続けたとしても、甲土地の所有権を取得することはできない。
２誤り
占有がＢの父からＢへと承継された場合、Ｂは、
(1). 自分（Ｂ）の占有のみを主張する
(2). 前占有者（父）の占有を合わせて主張する
のいずれかを選択することができる（民法 187 条１項）
。
本肢では、まずＢの父が 11 年間、続いてＢが９年間占有しているから、これらを合計すれば占有期間は、20 年になる。所
有の意思や平穏かつ公然の占有という他の要件はみたされている（民法 162 条１項）
。
したがって、Ｂは、甲土地の所有権を時効取得することができる。
３正しい
時系列に整理すると、
(1). ＡからＣへの譲渡・所有権移転登記
(2). Ｂの時効完成
という順序であり、ＢにとってＣは、時効完成前の第三者にあたる。
この場合、ＢとＣの関係は対抗関係ではなく、Ｂは登記なくしてＣに所有権を対抗することができる（最判昭 41.11.22）。
Ａ→Ｃ→Ｂと順次所有権が移転したに過ぎず、対抗関係は生じていないからである。
※時効完成後の第三者の場合には、対抗問題になる。比較して整理しておくこと。
４誤り
-4-
取得時効による所有権取得は、原始取得であり、これは、その土地が農地であっても変わりがない。したがって、Ｂは、農
地法の許可を得ることなく、甲土地の所有権を時効取得することができる。
■問 05■占有
占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１甲建物の所有者Ａが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していた
としても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Ａが甲建物を占有しているとはいえない。
２乙土地の所有者の相続人Ｂが、乙土地上の建物に居住しているＣに対して乙土地の明渡しを求めた場合、
Ｃは、占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否する
ことができる。
３丙土地の占有を代理しているＤは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保
持の訴えを提起することができる。
４占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。
正解：３
１誤り
建物の占有に関し、判例は、以下のように判断している（最判昭 27.02.19）
。
家屋の所有者が、これに錠をかけて鍵を所持し、又は標札貼紙等により自己の占有中である事実が第三者にもわかるように
しておかないからといって、必ずしも所有者に家屋の所持がないとはいえない。
家屋の所有者が、その家屋の隣家に居住し、常に出入口を監視して容易に他人の侵入を制止できる状況にあるときは、所有
者はその家屋を所持するものといえる。
２誤り
物の所有者（本問のＢ）とその物に関する用益権を主張している者（Ｃ）が用益権の存否を争っている場合、用益権を主張
するＣの側で、その権利の存在を証明する必要がある。
占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定（民法 188 条）を根拠として、明渡しを拒否することは許
されない（最判昭 35.03.01）
。
３正しい
占有を代理している者も、占有保持の訴えを提起することができる（民法 198 条）
。
４誤り
占有回収の訴えは、原則として、占有を侵奪した者の特定承継人に対して提起することができない（民法 200 条２項本文）
。
例外は、その承継人が侵奪の事実を知っていたときである（同項但書）
。
本肢は、
「その特定承継人に対して当然に提起することができる」とする点が誤り。
■問 06■抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
-5-
１賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力
が及ぶ。
２抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯
保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。
３抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当
権はその第三者のために消滅する。
４土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地と
ともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。
正解：２
１正しい
賃借地上の建物を抵当権の目的とした場合、建物の所有権と建物所有のための借地権が一体となって財産的価値を形成して
いる。簡単にいえば、建物だけを手に入れても、土地の利用を拒否されるのでは意味がないのである。
したがって、建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ（民法 370 条。最判昭 40.05.04）
。
２誤り
主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない（民法 380 条）
。これらの者は、
被担保債務を全額弁済すべきだからである。
３正しい
抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済した
ときは、抵当権は、その第三者のために消滅する（民法 378 条）
。代価弁済というシステムである。
４正しい
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる（民法
389 条１項本文）
。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる（同項但書）
。
■問 07■抵当権の処分
債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額 2,000 万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債
権額 2,400 万円）
、債権者Ｄが三番抵当権（債権額 4,000 万円）をそれぞれ有しており、Ａにはその他に担保
権を有しない債権者Ｅ（債権額 2,000 万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金 5,400 万円を配当する場
合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。
２ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は 800 万円である。
３ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は 1,000 万円である。
４ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は 1,000 万円である。
-6-
正解：２
最初に、抵当権の譲渡・放棄や抵当権の順位の譲渡・放棄がなかった場合に、誰がいくらの配当を受けるのか、を確認して
おく。これが出発点である。
本問の場合、競売に基づく売却代金が 5,400 万円である。したがって、一番抵当権者のＢは 2,000 万円、二番抵当権者のＣ
は 2,400 万円とそれぞれ債権額 j 全額の配当を受けることができる。三番抵当権者のＣは、債権額（4,000 万円）の一部であ
る 1,000 万円の配当しか受けることができない。ここまでで 5,400 万円の配当が終了する。無担保債権者であるＥは、一切の
配当を受けることができない。
権利者
債権額
本来の配当
一番抵当
Ｂ
2,000 万
2,000 万
二番抵当
Ｃ
2,400 万
2,400 万
三番抵当
Ｄ
4,000 万
1,000 万
担保権なし
Ｅ
2,000 万
0万
１正しい
ＢがＥの利益のために、抵当権を譲渡した場合、ＢＥ間では、Ｅ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、以下のようになる。
(1). Ｂ・Ｅの本来の配当額を合計する（2,000 万円＋0 円＝2,000 万円）
(2). この金額を、まずＥに配当する（2,000 万円）
(3). 残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでＢへの配当は０）
２誤り
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を譲渡した場合、ＢＤ間では、Ｄ→Ｂの優先順位で配当がなされる。
具体的な計算手順は、以下のようになる。
(1). Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000 万円＋1,000 円＝3,000 万円）
(2). この金額を、まずＤに配当する（3,000 万円）
(3). 残りがあればＢに配当される（本肢では、残りがないのでＢへの配当は０）
３正しい
ＢがＥの利益のために、抵当権を放棄した場合、ＢＥ間ではどちらも優先しない。二人への配当額全体をそれぞれの債権額
の割合に応じて配分する。
具体的な計算手順は、以下のようになる。
(1). Ｂ・Ｅの本来の配当額を合計する（2,000 万円＋0 円＝2,000 万円）
(2). ＢとＥの債権額の比率を求める（Ｂ：Ｅ＝2,000 万円：2,000 万円＝１：１）
(3). 比率に応じて配当する（Ｂに 1,000 万、Ｅに 1,000 万）
４正しい
ＢがＤの利益のために、抵当権の順位を放棄した場合、ＢＤ間ではどちらも優先しない。二人への配当額全体をそれぞれの
債権額の割合に応じて配分する。
具体的な計算手順は、以下のようになる。
(1). Ｂ・Ｄの本来の配当額を合計する（2,000 万円＋1,000 円＝3,000 万円）
(2). ＢとＤの債権額の比率を求める（Ｂ：Ｄ＝2,000 万円：4,000 万円＝１：２）
-7-
(3). 比率に応じて配当する（Ｂに 1,000 万、Ｅに 2,000 万）
■問 08■同時履行の抗弁権
同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
アマンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限
り、同時履行の関係に立つ。
イマンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅
するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。
ウマンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特
別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
正解：１
ア誤り
敷金は目的物（建物）明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保するものである。したがって、
明渡義務が先履行義務であり、明け渡すまでは敷金の返還請求権が発生しない（最判昭 48.02.02）
建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たない（最判昭 49.09.02）
。
イ誤り
売買契約が債務不履行を理由に解除された場合、売主の代金返還義務と買主の原状回復義務とは同時履行の関係に立つ（民
法 546 条、533 条）
。
したがって、Ｂは、自らの原状回復義務とＡの代金返還義務とを同時履行すべきことを主張することができる。
ウ正しい
売買契約は双務契約であり、各当事者の義務履行は同時履行の関係にある（民法 533 条）
。
具体的にいえば、買主の売買代金支払債務と売主の引渡しの義務や所有権移転登記に協力する債務は、同時履行の関係に立
つ。
まとめ
以上より、正しいものはアのみである。正解は、肢１。
■問 09■転貸借【判決文の読取り】
土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤って
いるものはどれか。
（判決文）
-8-
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行
為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第 612 条第２項により賃貸借を解除することがで
きない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債
務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、
賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地
の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
１
土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があ
るため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除した
ときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
２土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を
解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
３土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第 612 条第２項により解除できる場合と
できない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使でき
る場合とできない場合がある。
４土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとし
ても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
正解：１
最判昭 62.03.24 を素材にした出題である。
１誤り
無断転貸を理由にした解除ができないケースにおいて、賃貸人が賃借人と賃貸借を合意解除したとしても、転借人に対して
解除を対抗することができず、転借人に対して明渡しを請求することはできない、というのが判決文の趣旨である。
本肢は、
「賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる」としており、判決文と全く逆の結論になっ
ている。
２正しい
転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することはできない。しかし、
賃借人との合意が得られれば、合意解除をすることは可能である。
３正しい
無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除
することはできない（民法 612 条２項。最判昭 28.09.25）
。
また、賃料の不払いがあったとしても、賃貸借契約の基礎たる相互の信頼関係が破壊されているとはいえない特段の事情が
ある場合には、賃貸借契約の解除は許されない（最判昭 44.11.27）
。
４正しい
（肢１参照）
本肢は、まさに判決文の要約である。
-9-
■問 10■遺言・遺留分
遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１自筆証書の内容を遺言者が一部削除する場合、遺言者が変更する箇所に二重線を引いて、その箇所に押印
するだけで、一部削除の効力が生ずる。
２自筆証書による遺言をする場合、遺言書の本文の自署名下に押印がなければ、自署と離れた箇所に押印が
あっても、押印の要件として有効となることはない。
３遺言執行者が管理する相続財産を相続人が無断で処分した場合、当該処分行為は、遺言執行者に対する関
係で無効となるが、第三者に対する関係では無効とならない。
４被相続人がした贈与が遺留分減殺請求により全部失効した場合、受贈者が贈与に基づいて目的物の占有を
平穏かつ公然に 20 年間継続したとしても、その目的物を時効取得することはできない。
正解：４
１誤り
自筆証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、
その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない（民法 968 条 2 項）
。
「変更する箇所に二重線を引いて、その箇所に押印するだけ」では、削除の効力は生じない。
２誤り
遺言者が、自筆証書遺言をするにつき書簡の形式を採ったため、遺言書本文の自署名下には押印をしなかったが、遺言書で
あることを意識して、これを入れた封筒の封じ目に押印した場合には、自筆証書遺言の押印の要件に欠けるところはない（最
判平 06.06.24）
。
つまり、
「遺言書の本文の自署名下に押印」しない場合でも、押印が有効になることがある。
３誤り
民法 1013 条が「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることが
できない。
」と規定しているのは、遺言者の意思を尊重すべきものとし、遺言執行者をして遺言の公正な実現を図らせる目的
に出たものであり、右のような法の趣旨からすると、相続人が、同法 1013 条の規定に違反して、遺贈の目的不動産を第三者
に譲渡し又はこれに第三者のため抵当権を設定してその登記をしたとしても、相続人の右処分行為は無効であり、受遺者は、
遺贈による目的不動産の所有権取得を登記なくして右処分行為の相手方たる第三者に対抗することができる（最判昭
62.04.23、大判昭 05.06.16）
。
４正しい
遺留分減殺の目的物について受贈者が占有を継続した場合に、時効取得ができるか、という問題である。これについて、判
例は、遺留分権者の減殺請求権が消滅時効にかからない限り、受贈者が時効取得することはできないとしている（最判平
11.06.24）
。
■問 11■借地借家法（借家）
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額 10 万円と定めた賃貸借契約を締結した場
-10-
合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢ
は、期間３年、賃料月額 10 万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
２賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入
れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
３Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引
き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
４ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが
建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
正解：４
１誤り
建物の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をし
ない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる（借地借家法 26 条 1 項本文）
。
ただし、契約期間は、定めがないものとされる（同項但書）
。
したがって、法定更新の後、本肢の契約は、期間の定めがなく、賃料月額 10 万円というものとなる。
２誤り
期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約の申入れをした場合、契約は申入れの日から６か月を経過したときに
終了する（借地借家法 27 条１項）
。
３か月ではない。
３誤り
建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、
その効力を生ずる（借地借家法 31 条１項）
。
本肢のＢは、すでに甲建物の引渡しを受けており、これにより対抗要件を備えている（民法 177 条）
。したがって、Ｃは、
Ｂに対して、甲建物の賃借権を対抗することができない。
このことは、ＡＣ間の賃貸借契約がＡＢ間の賃貸借契約よりも先に締結された場合であっても同様である。
４正しい
賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、賃貸人
に対し、時価での買い取りを請求できる（借地借家法 33 条２項。建物買取請求権）
。
ただし、この規定は、賃借人の債務不履行や背信行為のために賃貸借が解除されたような場合には、適用されない（最判昭
31.04.06）
。
したがって、本肢のＢはＡに対して、造作買取請求権を行使することができない。
■問 12■定期建物賃貸借
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第 38 条に定める定期借家契約（以下「定
期借家契約」という。
）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家
-11-
契約」という。
）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいもの
はどれか。なお、借地借家法第 40 条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
１賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定
期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
２賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借
家契約においても、当該特約は無効である。
３期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期
借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
４賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効である
が、普通借家契約では無効である。
正解：１
１正しい
建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、
その効力を生ずる（借地借家法 31 条１項）
。この規定は、強行規定であり、これに反する特約で建物の賃借人や転借人に不利
なものは無効となる（同法 37 条）
。
本肢の「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約」は、同法 31 条１項より
も賃借人にとって不利なものであるから、無効とされる。これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同様である。
２誤り
定期借家契約においても、普通借家契約においても、賃料を増額しない旨の特約（不増額特約）は、有効である。
普通賃貸借
定期賃貸借
不増額特約
有効
有効
不減額特約
無効
有効
■定期借家契約
定期借家契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある（借地借家法 32 条１項本文）
。ただし、賃料増額
請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効である（借地借家法 38 条７項）
。
■普通借家契約
普通借家契約においても、当事者には、原則として、賃料増減請求権がある（借地借家法 32 条１項本文）
。しかし、定期建
物賃貸借の場合と異なり、不増額特約は有効であるが、不減額特約は効力を認められない（同 32 条１項）
。
３誤り
造作買取請求権に関する借地借家法の規定（借地借家法 33 条）は任意規定に過ぎない（借地借家法 37 条）
。
したがって、特約で排除することが可能である。
これは、定期借家契約でも、普通借家契約でも、同様である。
４誤り
■普通借家契約
賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできない。
これが可能になるのは、特約によって中途解約する権利を留保したときに限られる（民法 618 条）
。
-12-
※原則として中途解約できないのだから、そのことを改めて特約で定めたとしても、あまり意味はない。しかし、そのよ
うに定めたとすれば、その特約は有効である。
■定期借家契約
原則的には、普通借家契約と同じである。
2
ただし、床面積 200m 未満の建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建
物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、中途解約できる旨を留保していなかったとしても、賃借人
は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる（借地借家法 38 条５項）
。この規定に反する特約で建物の賃借人に不利
なものは、無効とされる（同条６項）
。
このルールは、中途解約権を留保していなくても、中途解約が可能というものである。本肢の中途解約ができない旨の特約
が有効か無効か、というテーマとは無関係である。
■問 13■区分所有法
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場
合を除いて、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
２集会の招集の通知は、会日より少なくとも２週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮す
ることができる。
３
集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の１人がこれに署名
し、押印をしなければならない。
４区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この
場合、任期は２年以内としなければならない。
正解：１
１正しい
集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者
の１人が議長となる（区分所有法 41 条）
。
本肢では、
「管理者が選任されていない」というのだから、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。
２誤り
招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない（同法
35 条１項本文）
。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる（同項但書）
。
「2 週間前」である必要はない。
３誤り
集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の２人がこれに署名押印しなければなら
ない（同法 42 条３項）
。
「１人」では足りない。
４誤り
-13-
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる（区分所有
法 25 条１項）
。ここまでは正しい。
しかし、管理者の任期は、特に限定されていない。
■問 14■不動産登記法
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１登記事項証明書の交付の請求は、利害関係を有することを明らかにすることなく、することができる。
２土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図を除く登記簿の附属書類の閲覧の請求は、
請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。
３登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりす
ることができる。
４筆界特定書の写しの交付の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。
正解：４
１正しい
何人も（＝誰でも）
、登記事項証明書の交付を請求することができる（不動産登記法 119 条１項）
。
利害関係を有することを明らかにする必要はない。
２正しい
何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記簿の附属書類の閲覧を請求することができる（不動産登記法 121 条２項）
。
ただし、土地所在図・地積測量図・地役権図面・建物図面・各階平面図以外のものについては、請求人が利害関係を有する部
分に限る（同項但書、同条１項、不動産登記令 21 条１項）
。
３正しい
登記事項証明書の交付を請求する場合、
請求方法
交付方法
窓口
窓口
郵送
郵送
オンライン
窓口 or 郵送
(1). 登記所の窓口に出向く、
(2). 郵送で請求書を送る、
(3). オンライン（インターネット経由）で申請する、
の３パターンの方法がある。
また、登記事項証明書の交付を受ける方法は、
(1). 窓口で受け取る、
(2). 郵送で受け取る（送付）
、
のいずれかである。
以上より、登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法ですることがで
きる（不動産登記規則 194 条３項）
。
４誤り
何人も（＝誰でも）
、登記官に対し、手数料を納付して、筆界特定書等の写しの交付を請求することができる（不動産登記
法 149 条１項）
。「利害関係を有する部分」に限られない。
-14-
■問 15■都市計画法
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
2
１市街化区域内において開発許可を受けた者が、開発区域の規模を 100m に縮小しようとする場合において
は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
２開発許可を受けた開発区域内の土地において、当該開発許可に係る予定建築物を建築しようとする者は、
当該建築行為に着手する日の 30 日前までに、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならない。
３開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事の完了の公告があるまでの間に、当該開発
区域内に土地所有権を有する者のうち、当該開発行為に関して同意をしていない者がその権利の行使とし
て建築物を建築する場合については、都道府県知事が支障がないと認めたときでなければ、当該建築物を
建築することはできない。
４何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を
受けることなく、仮設建築物を新築することができる。
正解：４
１誤り
開発許可を受けた者は、開発許可申請書の記載事項を変更をしようとする場合においては、知事の許可を受けなければなら
ない（都市計画法 35 条の２第１項本文）
。そして、開発許可申請書の記載事項には、開発区域の規模が含まれる（同法 30 条
１項１号）
。
ただし、変更しようとする開発行為が、開発許可不要のものである場合には、変更の許可を得る必要はない（同法 35 条の
2
２第１項但書）
。そして、市街化区域内における 1,000m の開発行為は、開発許可不要である（同法 29 条１項１号）
。
したがって、本肢の場合には、開発行為の変更について許可を得る必要はない。
■許可不要の小規模開発
市街化調整区域
面積要件なし
市街化区域
1,000 ㎡未満
区域区分の定めのない都市計画区域
準都市計画区域
3,000 ㎡未満
都市計画区域・準都市計画区域外
10,000 ㎡未満
２誤り
開発許可を受けた開発区域内において、工事完了公告後は、予定建築物等以外の建築物を新築してはならない。
例外は以下の２つの場合である（都市計画法 42 条１項）
。
(1). 知事が支障がないとして許可した場合
(2). 用途地域にあう建築物を建築する場合
しかし、本肢では、予定建築物を建築しようとしている。
「予定建築物等以外」ではないのだから、これについて許可を得
る必要はない。
３誤り
-15-
開発許可を受けた開発区域内において、工事完了公告前は、建築物・特定工作物を建築してはならない。
例外は以下の３つの場合である（都市計画法 37 条）
。
(1). 開発行為用の仮設建築物
(2). 知事が支障がないとして認めた建築物
(3). 開発行為に同意していない者が建築する建築物
本肢は、
（3）に該当する。したがって、知事が支障ないと認めるかどうかに関わらず、建築することが可能である。
４正しい
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として知事の許可を受けなければ、建築行
為を行うことはできない（都市計画法 43 条１項）
。
ただし、仮設建築物の新築は、例外とされており、知事の許可を得る必要はない（都市計画法 43 条１項３号）
。
■問 16■都市計画法
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に
定めることができる。
２準都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計
画に、区域区分を定めることができる。
３工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域であり、風致地区に隣接してはならない。
４市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、市町村が
定めた都市計画が優先する。
正解：１
１正しい
一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大
規模な建築物（特定大規模建築物）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開
発整備を実施すべき区域（開発整備促進区）を都市計画に定めることができる（都市計画法 12 条の５第４項）
。その一定の条
件の一つとして、
「第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められてい
ない土地の区域（市街化調整区域を除く。
）であること。
」が挙げられている（同項４号）
。
したがって、第二種住居地域における地区計画について、開発整備促進区を定めることができる。
２誤り
準都市計画区域について、都市計画に定めることができるのは、以下の地域・地区に限られる（都市計画法８条２項）
。
(1). 用途地域
(2). 特別用途地区
(3). 特定用途制限地域
(4). 高度地区（高度利用地区は不可）
(5). 景観地区
(6). 風致地区
-16-
(7). 緑地保全地域・緑化地域
(8). 伝統的建造物群保存地区
区域区分（市街化区域と市街化調整区域との区分）を定めることはできない。
３誤り
工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域である（都市計画法９条 12 条）
。ここまでは正しい。
しかし、工業専用地域が風致地区に隣接してはならないという制限は存在しない。
４誤り
市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、都道府県が定めた都市計画
が優先する（都市計画法 15 条４項）
。
本肢は、
「市町村が定めた都市計画が優先」としており、全く逆になっている。
■問 17■建築基準法
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
2
１防火地域及び準防火地域外において建築物を改築する場合で、その改築に係る部分の床面積の合計が 10m
以内であるときは、建築確認は不要である。
２都市計画区域外において高さ 12ｍ、階数が３階の木造建築物を新築する場合、建築確認が必要である。
2
３事務所の用途に供する建築物をホテル（その用途に供する部分の床面積の合計が 500m ）に用途変更する
場合、建築確認は不要である。
2
４映画館の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が 300m であるものの改築をしよ
うとする場合、建築確認が必要である。
正解：３
建築確認の要否を一覧表にまとめておく。
特殊建築物
（100 ㎡超）
大規模建築物
一般建築物
大規模修繕
新築
増改築・移転
◯
◯
◯
◯
◯
△
◯
×
◯
△
×
×
大規模模様替
用途変更
○：建築確認が必要
△：「防火・準防火地域外で 10 ㎡以内のもの」を除き、建築確認が必要
×：建築確認は不要
１正しい
防火地域及び準防火地域外において建築物を増改築・移転しようとする場合で、その増改築・移転に係る部分の床面積の合
2
計が 10m 以内であるときは、建築確認を受ける必要がない（建築基準法６条２項）
。
２正しい
都市計画区域外の建物であっても、大規模建築物に該当する場合には、建築確認の対象となることがある。
木造の建築物で大規模建築物に該当するのは、
-17-
(1). ３階建て以上
2
(2). 延べ面積 500m 超
(3). 高さ 13m 超
(4). 軒高９m 超
のいずれかに当てはまる場合である（建築基準法６条１項２号）
。
本肢の建築物は、３階建てであるから、要件(1)に該当する。したがって、新築にあたり、建築確認が必要である。
３誤り
2
2
事務所をホテル（特殊建築物）に用途変更する場合で、その床面積（500m ）が 100m を超えているから、建築確認を受ける
必要がある（建築基準法 87 条１項、建築基準法６条１項１号、建築基準法６条の２第１項）
。
４正しい
2
2
映画館は、特殊建築物に該当し、床面積は 300m で、100m を超えている。したがって、その改築にあたっては、建築確認が
必要である。
■問 18■建築基準法
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、エレベーターの昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊
下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、一定の場合を除き、算入しない。
２建築物の敷地が建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の２以上にわたる場合においては、当該建築
物の建ぺい率は、当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の２分の１以下でなければなら
ない。
３地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。
４建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築
協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。
正解：２
１正しい
容積率の算定の基礎となる延べ面積には、共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しない（建築
基準法 52 条６項）
。
２誤り
敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合、その敷地の容積率の限度は、それぞれの地域に属する敷地の割合に応じて按分
計算により算出された数値となる（建築基準法 52 条７項）
。
「各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の２分の１以下」ではない。
３正しい
建築物は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、以下のような建築物は例外である
（建築基準法 44 条１項）
。
-18-
(1). 地盤面下に設ける建築物
(2). 公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査
会の同意を得て許可したもの
４正しい
建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、
当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす（建築基準法 77 条）
。
■問 19■宅地造成等規制法
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知
事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
１都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害を防止するために必要が
あると認める場合には、その宅地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することが
できる。
２宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者
は、当該工事について改めて都道府県知事の許可を受けなければならない。
３宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県
知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。
2
４宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をする土地の面積が 500m であって盛土が
生じない場合、切土をした部分に生じる崖の高さが 1.5ｍであれば、都道府県知事の許可は必要ない。
正解：２
１正しい
都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合にお
いては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災
害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができる（宅地造成等規制法 16 条２項）
。
２誤り
宅地造成工事規制区域の指定の際、すでに行なわれている宅地造成に関する工事の造成主は、指定があった日から 21 日以
内に、都道府県知事に届け出なければならない（宅地造成等規制法 15 条１項）
。
しかし、改めて許可を受ける必要はない。
３正しい
原則
例外
（軽微な変更）
知事の許可
宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事の計画を変更しようとすると
きは、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない（宅地造成等規
知事に届出
制法 12 条１項本文）
。ただし、例外的に、軽微な変更にとどまる場合は、知事に
届け出るだけでよい（同項但書・同条２項）
。
そして、以下の事項の変更は、軽微な変更とされている（同法施行規則 26 条）
。
(1). 造成主、設計者又は工事施行者
-19-
(2). 工事の着手予定年月日又は工事の完了予定年月日
したがって、工事施行者を変更する場合には、知事に届け出るだけで済む。改めて許可を受ける必要はない。
４正しい
宅地造成とは、
（Ａ）宅地以外の土地を宅地にするため、または、
（Ｂ）宅地において行う土地の形質の変更で政令で定める
ものをいう（宅地造成等規制法２条２項）
。
具体的には、以下の規模の「土地の形質の変更」を指す（同法施行令３条）
。
崖の高さ
切土
２m 超
盛土
１m 超
切土＋盛土
２m 超
面積
2
500m 超
2
本肢の「面積 500m 、崖の高さ 1.5ｍ」の切土は、いずれにも該当しないため、宅地造成の許可は不要である。
■問 20■土地区画整理法
土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置及び
地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知してする。
２施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった場
合を除き、換地処分があった旨の公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。
３換地計画において定められた保留地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、施行者が
取得する。
４土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった
日の翌日において、すべて市町村に帰属する。
正解：４
１正しい
仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置・地積・指定の効力発
生のを通知してする（土地区画整理法 98 条５項）
。
２正しい
施行地区内の宅地について存する地役権は、宅地の上に存する他の権利と異なり、換地処分にかかる公告があった日の翌日
以後においても、なお従前の宅地の上に存する（土地区画整理法 104 条４項）
。ただし、土地区画整理事業の施行に因り行使
する利益がなくなった地役権は、公告があった日が終了した時において消滅する（同条５項）
。
３正しい
換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得する（土地区画整理法
104 条 11 項）
。
４誤り
-20-
土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分にかかる公告があった日の翌日において、そ
の公共施設を管理すべき者に帰属する（土地区画整理法 105 条３項）
。
必ずしも市町村に帰属するとは限らない。
■問 21■国土利用計画法
国土利用計画法第 23 条の事後届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。
2
１都市計画区域外においてＡが所有する面積 12,000m の土地について、Ａの死亡により当該土地を相続し
たＢは、事後届出を行う必要はない。
2
２市街化区域においてＡが所有する面積 3,000m の土地について、Ｂが購入した場合、Ａ及びＢは事後届出
を行わなければならない。
2
３市街化調整区域に所在する農地法第３条第１項の許可を受けた面積 6,000m の農地を購入したＡは、事後
届出を行わなければならない。
2
４市街化区域に所在する一団の土地である甲土地（面積 1,500 ㎡）と乙土地（面積 1,500m ）について、甲
土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受け
たＡは、事後届出を行わなければならない。
正解：１
まず最初に、事後届出の流れ全体を押さえておこう。
区域と面積によっては、事後届出が不要となるケースがある。
2
市街化区域
2,000m 未満
それ以外の都市計画区域
5,000m 未満
都市計画区域外
10,000m 未満
2
2
１正しい
相続による土地の取得は、
「対価を得て行われる移転又は設定」ではないから、
「土地売買等の契約」に該当しない（国土利
用計画法 14 条１項）
。したがって、事後届出の必要はない。
2
※都市計画区域外では、10,000m 以上の土地売買等が国土利用計画法の届出対象面積である。本肢で取引されている土地の
2
面積は 12,000m であるから、土地の相続ではなく、売買の場合であれば、事後届出が必要になる。
２誤り
市街化区域で 3,000 ㎡の土地を売却するのだから、事後届出の対象となる。
しかし、このとき、事後届出をしなければならないのは、権利取得者であるＢのみである（国土利用計画法 23 条１項）
。Ａ
は、事後届出をする必要がない。
-21-
３誤り
農地法３条１項の許可を要する場合には、事後届出を行う必要がない（国土利用計画法 23 条２項、同法施行令 17 条１項１
号、６条７号）
。
2
※市街化調整区域内では、5,000m 以上の土地売買等が国土利用計画法の届出対象面積である。本肢で取引されている土地
2
の面積は 6,000m であるから、農地法の許可と関係のない売買であれば、事後届出が必要になる。
４誤り
■乙土地
土地に関する賃借権を設定する契約は、対価として権利金を支払う場合には、
「土地売買等の契約」に該当する（国土利用
計画法 23 条１項、14 条 1 項、同法施行令５条）
。しかし、本肢の乙土地については、対価の授受を伴わずに賃借権の設定を
している。したがって、乙土地については、事後届出をする必要がない。
■甲土地
2
一方、甲土地については、売買により所有権が取得されている。しかし、甲土地の面積は 1,500m であるから、面積の点か
ら事後届出の対象外である。
したがって、Ａは、一団の土地である甲・乙両土地について、事後届出を行う必要がない。
■問 22■農地法
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。
）の規定によれば、正しいもの
はどれか。
１市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第３条第１
項の許可を受ける必要はない。
２農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第４条第１項の許
可を受ける必要はない。
３農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第４条
第１項の許可を受ける必要はない。
４農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、
その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、
法第３条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。
正解：４
１誤り
市街化区域内の農地を農地以外に転用する場合、すなわち農地法４条又は５条のケースでは、許可を受ける必要はなく、あ
らかじめ農業委員会に届け出るだけでよい（同法４条１項７号、５条１項６号）
。
しかし、本肢は、農地を耕作目的で取得する同法３条のケースである。届出で済ますことはできず、原則通り許可が必要であ
る。
２誤り
自己所有の農地を農地以外のものに転用する場合、農地法４条の許可を受ける必要がある。賃貸住宅の建設が目的の場合で
あっても例外ではない。
-22-
※市街化区域内で自己転用する場合であれば、農業委員会への届出で足り、知事の許可は不要である。しかし、本肢は、
「市
街化区域外」の話であるから、原則通り、知事の許可が必要である。
３誤り
（肢２参照）
自己の居住用住宅を建設するためであっても、４条の許可を受ける必要がある。
４正しい
競売で農地を取得する場合に、農地法３条又は５条の許可を不要とする規定は存在しない。原則通り、許可を受ける必要が
ある。
■問 23■住宅取得等資金の贈与税の非課税
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」に関する次の記述のうち、正しいも
のはどれか。
１直系尊属から住宅用の家屋の贈与を受けた場合でも、この特例の適用を受けることができる。
２日本国外に住宅用の家屋を新築した場合でも、この特例の適用を受けることができる。
３贈与者が住宅取得等資金の贈与をした年の１月１日において 60 歳未満の場合でも、この特例の適用を受
けることができる。
４受贈者について、住宅取得等資金の贈与を受けた年の所得税法に定める合計所得金額が 2,000 万円を超え
る場合でも、この特例の適用を受けることができる。
正解：３
１誤り
この特例が適用されるのは、
「住宅取得等資金の贈与」に限られる（租税特別措置法 70 条の２第１項）
。住宅用家屋自体の
贈与を受けた場合は、対象外である。
２誤り
この特例の対象となるのは、
「相続税法の施行地にある」家屋に限られる（租税特別措置法施行令 40 条の４の２第１項）。
つまり、日本国内の家屋のみが対象となる。
３正しい
贈与者の年齢は、特に制限されていない（租税特別措置法 70 条の２第１項）
。直系尊属からの贈与でありさえすれば、この
特例を利用することができる。
４誤り
この制度の適用を受けることができるのは、住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の１月１日において 20 歳以上で
あって、
当該年の年分の所得税に係る合計所得金額が 2,000 万円以下である者である（租税特別措置法 70 条の２第２項１号）
。
合計所得金額が 2,000 万円を超える者は、この特例の適用を受けることができない。
-23-
■問 24■固定資産税
固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１平成 27 年１月 15 日に新築された家屋に対する平成 27 年度分の固定資産税は、新築住宅に係る特例措置
により税額の２分の１が減額される。
２固定資産税の税率は、1.7％を超えることができない。
３区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税は、各区分所有者が連帯して納税義務を負う。
４市町村は、財政上その他特別の必要がある場合を除き、当該市町村の区域内において同一の者が所有する
土地に係る固定資産税の課税標準額が 30 万円未満の場合には課税できない。
正解：４
１誤り
固定資産税の課税義務者は、１月１日現在において、固定資産課税台帳に所有者として登録されている者である（地方税法
359 条）
。
したがって、平成 27 年１月 15 日に新築された家屋は、平成 27 年度分の固定資産税の課税対象にはならない（平成 28 年度
から課税される）
。
２誤り
固定資産税の標準税率は、1.4％である（地方税法 350 条１項）
。
市町村は、財政上その他の必要があると認める場合においては、標準税率を超える税率を定めることができる（同法１条１項
５号）
。
※制限税率は廃止されたので、税率の上限は存在しない。
３誤り
区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税について、各区分所有者は、持分の割合によって按分した額を納税する義
務を負う（地方税法 352 条の２第１項）
。つまり、持分割合に応じた分割債務を負うだけである。連帯して納税義務を負うわ
けではない。
４正しい
同一の者が同一市町村内に所有する土地、家屋又は償却資産の課税標準の合計が、表の金額未満の場合は、原則として、固
定資産税を課すことができない。これを免税点という。
土地
30 万円
家屋
20 万円
償却資産
150 万円
■問 25■地価公示法
地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。
２正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立す
ると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
-24-
３土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定
評価を求めなければならない。
４土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示
しなければならない。
正解：１
１誤り
公示区域とは、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域をいう（地価公
示法２条１項）
。
つまり、公示区域は「都市計画区域内」に限られない。
２正しい
「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められ
る価格をいう（地価公示法２条２項）
。
この「取引」からは、農地・採草放牧地・森林の取引が除かれる。しかし、これらの土地の取引であっても、それが農地・
採草放牧地・森林以外のものとするための取引である場合には、
「取引」に含まれる。したがって、住宅地とするための森林
の取引は、
「取引」に該当することになる。
３正しい
地価公示は、土地鑑定委員会が、標準地について、毎年１回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査
し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するもので
ある（地価公示法２条１項）
。
４正しい
土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示し
なければならない（地価公示法６条）
。
(1). 所在地・住所（郡、市、区、町村及び字並びに地番）
(2). 単位面積当たりの価格・価格判定の基準日
(3). 地積・形状
(4). 標準地及び周辺の土地の利用の現況
公示すべき事項の中には、
「標準地の形状」が含まれている。
■問 26■「宅地」の定義・免許の要否【個数問題】
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。
）の規定によれば、正しいものは
いくつあるか。
ア都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第２条第
１号に規定する宅地に該当する。
イ社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の
媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
-25-
ウ都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する
宅地に該当しない。
エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続
して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
１一つ
２二つ
３三つ
４四つ
正解：１
ア正しい
宅地建物取引業法において、
「宅地」とは、以下のものを指す（宅地建物取引業法２条１号）
。
(1). 建物の敷地に供せられる土地
(2). 用途地域内の土地（道路・公園・河川などは除く）
本肢の土地は、工業専用地域内にあるから、(2)の基準により「宅地」に該当する。建築資材置き場として利用されており、
建物が建っていないとしても「宅地」と扱われる。
イ誤り
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法２条２号）
。
自ら当事者
媒介･代理
売買･交換
あたる
あたる
貸借
あたらない
あたる
したがって、本肢の社会福祉法人は、宅建業の免許を受ける必要がある（宅地建物取引業法３条１項）
。
※免許が不要なのは、以下の者に限られる。
(1). 国・地方公共団体
(2). 信託会社
(3). 破産管財人
ウ誤り
（肢ア参照）
本肢の土地は、倉庫（建物）の用に供されているから、(1)の基準により「宅地」に該当する。用途地域外にあるからとい
って、結論は異ならない。
エ誤り
（肢イ参照）
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当する（宅地建物取引業法２条２号）
。したがって、本肢の管理
業者は、宅建業の免許を受ける必要がある（宅地建物取引業法３条１項）
。
管理業者だからといって、特別扱いされることはない。
まとめ
-26-
正しいものは、アだけである。正解は、肢１。
■問 27■免許の基準
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業
法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１Ａ社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示さ
れた日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この
場合においては、当該公示の日の 50 日前にＡ社の取締役を退任したＢは、当該消滅の日から５年を経過し
なければ、免許を受けることができない。
２Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第 234 条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の
刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社
が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。
３
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦの法定代理人であるＧが、刑法第 247
条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から５年を経過してい
なければ、Ｆは免許を受けることができない。
４Ｈ社の取締役Ｉが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当すること
が判明し、宅地建物取引業法第 66 条第１項第３号の規定に該当することにより、Ｈ社の免許は取り消され
た。その後、Ｉは退任したが、当該取消しの日から５年を経過しなければ、Ｈ社は免許を受けることがで
きない。
正解：４
１正しい
宅建業者Ａ社が不正手段で免許を取得したとして、免許取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された後、処分がなされ
るまでの間に合併により消滅した場合、消滅した法人において公示の日前 60 日以内に役員であった者は、法人の消滅から 5
年を経過しなければ、免許を受けることができない（宅地建物取引業法５条１項２号の３）
。
※以下の３つの理由で免許取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された場合、以上のような扱いとなる（同法５条１
項２号の３、66 条１項８号、９号）
。
(1). 不正の手段により免許を受けたとき
(2). 業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
(3). 業務停止処分に違反したとき
２正しい
■Ｄについて
懲役刑（禁固以上の刑）に処せられることは免許の欠格要件に該当する（宅地建物取引業法５条１項３号）
。
執行猶予が付いていたとしても、その期間中は、常に刑罰を課される可能性がある。この期間内には、免許を取得することが
できない。
■Ｅ社について
E 社は、免許の欠格者であるＤを政令で定める使用人としている。このような状況で、Ｅ社が免許を受けることはできない
（宅地建物取引業法５条１項７号）
。
-27-
※執行猶予期間が満了すれば、刑の言渡し自体が、効力を失う（刑法 27 条）
。したがって、ＤやＥ社は、その翌日からで
も免許取得が可能になる。
３正しい
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が宅建業の免許を申請する場合、未成年者本人だけでなく、その法
定代理人も欠格要件チェックの対象となる（宅地建物取引業法５条１項６号）
。
そして、背任の罪を犯し、罰金刑を受けた場合は、執行を終えてから５年を経過しないと免許を受けることができない（宅
地建物取引業法５条１項７号、３号の２）
。
以上より、Ｇについて刑の執行が終わった日から５年経過しないかぎり、Ｆは免許を受けることができない。
４誤り
暴力団対策法に規定する暴力団員であることは欠格要件に該当する（宅地建物取引業法５条３号の３）
。したがって、暴力
団員Ｉを取締役とする H 社は、免許を取り消されることになる（宅地建物取引業法 66 条１項３号）
。
しかし、その後、Ｉは、Ｈ社の取締役を退任している。Ｈ社が改めて免許を受けるにあたって、I の存在が障害になること
はない。
過去に免許を取り消されたことが、新規に免許を申請するにあたって欠格要件に該当するのは、以下の３つの理由で免許を
取り消された場合に限られる（宅地建物取引業法５条２号、66 条１項８号・９号）
。
(1). 不正の手段により免許を受けたとき
(2). 業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
(3). 業務停止処分に違反したとき
本肢の事情（役員が暴力団員であることを理由に免許を取り消されたケース）は、これら３つに該当しない。したがって、
H 社が改めて免許を受けるにあたって、取消し以降５年間の経過を待つ必要はない。
■問 28■専任媒介契約
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」と
いう。
）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
アＡは、Ｂが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａ
は、法第 34 条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容
を説明させなければならない。
イＡは、Ｃが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専任媒介契約を締結した。このとき、
Ａは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づ
く制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。
ウＡは、Ｄが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Ｄと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａ
は、Ｄに法第 34 条の２第１項に規定する書面を交付しなければならない。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
-28-
正解：４
ア誤り
媒介契約（宅地・建物の売買・交換の媒介の契約）を締結したとき、宅建業者は、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼
者に交付する義務を負う（宅地建物取引業法 34 条の２第１項）
。ここまでは正しい。
しかし、媒介契約書を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
※宅地建物取引士による説明が必要とされるのは、35 条書面（重要事項説明書）のみである（宅地建物取引業法 35 条１項）
。
37 条書面（契約書面）や媒介契約書については、そもそも説明の義務がない。
イ誤り
指定流通機構への登録事項は以下のものである（宅地建物取引業法 34 条の２第５項、同法施行規則 15 条の９）
。
(1). 所在、規模、形質
(2). 売買すべき価額
(3). 法令に基づく制限で主要なもの
(4). 専属専任媒介契約である場合は、その旨
「依頼者の氏名」は、指定流通機構に登録すべき事項に含まれていない。
ウ誤り
媒介契約成立にあたり、書面の交付義務が発生するのは、売買または交換の場合のみである（宅地建物取引業法 34 条の２
第１項）
。
賃貸借の媒介の場合には、書面の作成・交付の義務を負わない。
まとめ
正しいものは、一つもない。正解は、肢４。
■問 29■重要事項の説明
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の
記述のうち、正しいものはどれか。
１宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時
までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
２重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所
以外の場所において行うことができる。
３宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対し
て重要事項の説明をする必要はない。
４重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅
地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
正解：２
１誤り
-29-
35 条書面（重要事項説明書）を交付・説明する相手方は、物件を取得したり、借りようとしている者である（宅地建物取
引業法 35 条１項）
。
売主に対して、重要事項説明をする必要はない。
２正しい
重要事項の説明や書面の交付について、場所的な制限は、特に設けられていない（宅地建物取引業法 35 条１項参照）
。
相手方の自宅や勤務先など宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能である。
３誤り
（肢１参照）
本肢の宅建業者に代理を依頼した者は、建物の買主となろうとしている。このような者に対しては、重要事項の説明が必要
である。
４誤り
重要事項の説明は、宅地建物取引士が行わなければならない（宅地建物取引業法 35 条１項）
。あくまで、宅地建物取引士で
あればよいのであって、専任の宅地建物取引士である必要はない。
書面に記名押印する主任者についても同様である。宅地建物取引士でさえあればよく、専任の宅地建物取引士である必要は
ない。
■問 30■専任媒介契約
宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
アＡは、Ｂが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第 34 条の２第１項に規定する書面を作成
しなかった。
イＡは、Ｂの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなか
った。
ウＡは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契
約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた。
エＡは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
１一つ
２二つ
３三つ
４四つ
正解：３
ア違反する
媒介契約に関する規定は、いわゆる「８つの規制」に含まれていない。したがって、業者間の取引であっても、それ以外で
あっても、全く同じに適用される。業者間取引だからといって、媒介契約書の作成を省略することはできない（同法 34 条の
２第１項、78 条２項参照）
。
-30-
イ違反する
専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に、物件に関
する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない（宅地建物取引業法 34 条の２第５項、同法施行規則 15 条の
８）
。これに反する特約は、無効である（同条９項）
。
Ｂの要望があったとしても、登録義務を免れることはできない。
ウ違反する
（肢イ参照）
短期間で売買契約を成立させることができると判断した場合でも、指定流通機構への登録義務は免除されない。
エ違反しない
専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「２週間に１回以上」の頻度で報告しなければならない（専属
専任媒介契約では「１週間に１回以上」
。宅地建物取引業法 34 条の２第８項）
。
本肢のように「報告日は毎週金曜日」と定めれば、自動的に「２週間に１回以上」のペースで報告することになる。これは
宅建業法に違反しない。
まとめ
宅建業法に違反するのは、ア、イ、ウの３つである。正解は、肢３。
■問 31■重要事項の説明
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述の
うち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第 56
条第１項第１号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
イ建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街
地開発法第 32 条第１項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県
知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
ウ建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第 62 条第１項に基
づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
正解：２
ア違反する
斜線制限（建築基準法 56 条）については、宅地の貸借の契約においても説明事項とされている（宅地建物取引業法 35 条１
項２号、同法施行令３条１項２号、２項）
。
これを重要事項として説明しないことは、宅建業法に違反する。
-31-
イ違反する
新住宅市街地開発法 32 条１項の規定に基づく制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされている（宅地建物取引業
法 35 条１項２号、同法施行令３条３項）
。
これを重要事項として説明しないことは、宅建業法に違反する。
ウ違反しない
準防火地域内の建築物の制限は、建物の貸借の契約において説明事項とされていない（宅地建物取引業法 35 条１項２号、
同法施行令３条３項）
。
これを重要事項として説明しなかったとしても、宅建業法には違反しない。
まとめ
宅建業法に違反するのは、アとイである。正解は、肢２。
■問 32■重要事項の説明
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正
しいものはどれか。
１建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額
が売買代金の額の 100 分の 10 以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
２宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第 22 条に規定する定期借地権を設定しよう
とするときは、その旨を説明しなければならない。
３建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を
説明しなければならない。
４建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅
地建物取引業法第 37 条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。
正解：２
１誤り
支払金・預り金を受領しようとする場合には、
「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置
の概要」を説明しなければならない（宅地建物取引業法 35 条１項 11 号）
。
ただし、支払金・預り金が 50 万円未満の場合には、そもそも「支払金・預り金」に該当しない（同法施行規則 16 条の３第
１号）
。したがって、必ずしも重要事項説明書に記載する必要がない。
本肢は、
「売買代金の額の 100 分の１以下」を基準にする点が誤り。
２正しい
建物貸借の媒介のケースで、契約が定期建物賃貸借契約である場合には、その旨を、重要事項として説明しなければならな
い（宅地建物取引業法 35 条１項２号、同法施行規則 16 条の４の３第９号）
。
※宅地の貸借の場合も、定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
３誤り
-32-
消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は、いかなる契約についても、重要事項とされてい
ない。
４誤り
宅地・建物の貸借の契約については、
「契約期間及び契約の更新に関する事項」を重要事項として説明しなければならない
（宅地建物取引業法 35 条１項２号、同法施行規則 16 条の４の３第８号）
。
■問 33■報酬【組合せ問題】
宅地建物取引業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物
取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額
及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア土地付新築住宅（代金 3,000 万円。消費税等相当額を含まない。
）の売買について、Ａは売主から代理を、
Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から 207 万 3,600 円を、Ｂは買主から 103 万 6,800 円を報酬とし
て受領した。
イＡは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分 20 万円（消費税等相当
額を含まない。
）
、権利金 500 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、
消費税等相当額を含まない。
）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ 22 万 5,000 円を報酬と
して受領した。
ウ居住用建物（借賃１か月分 10 万円）について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼
され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万 4,000 円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼
を受けるに当たって、報酬が借賃の 0.54 か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。
１ア、イ
２イ、ウ
３ア、ウ
４ア、イ、ウ
正解：３
ア違反する
-33-
■買主の媒介業者Ｂについて
即算式にしたがって計算すると、
3,000 万×３％＋６万＝96 万円
報酬には消費税が課税されるので、
96 万×1.08＝103 万 6,800 円
これが媒介業者であるＢが受け取る報酬の限度額である。
■売主の代理業者Ａ社について
媒介の場合の２倍を受領することができる。すなわち、
103 万 6,800×２＝207 万 3,600 円
これが代理業者であるＡが受け取る報酬の限度額である。
■複数業者が絡む場合の処理
複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の２倍（すなわち代理の場合の報酬限度額）を超え
ることができない。本問の場合でいえば、ＡとＢが受け取る報酬の合計が 207 万 3,600 円を超えてはならない。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で 311 万 400 円を受領している。これは、宅建業法に違反する。
イ違反しない
賃貸借に関する報酬の計算方法を、一覧表にまとめておこう。
媒介
原則
居住用
居住用
以外
例外
原則
例外
代理
一方から半月分
双方合わせて１ヶ月分
双方合わせて
※依頼者の承諾がある場合
１ヶ月分
双方合わせて１ヶ月分
権利金の額（返還されない金銭）を売買代金
とみなして算定可能。
※複数業者が介在する場合、報酬の合計が１ヶ月分の賃料を超えることはできない。
※課税業者の場合は、これに消費税額が加算される。
居住用以外の建物の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができる。
本肢では、返還されない金銭が授受されているから、これが権利金にあたる。すなわち、権利金の 500 万円を基準に、報酬
を計算することができる。具体的には、
500 万×３％＋６万＝21 万円
報酬には消費税が課税されるので、
21 万×1.08＝22 万 6,800 円
-34-
Ａは、貸主と借主双方から媒介の依頼を受けているから、それぞれから 22 万 6,800 円を限度に報酬を受領することができ
る。
本肢で受領している 22 万 5,000 円は限度額の範囲内であるから、宅建業法に違反しない。
ウ違反する
■原則と例外
（肢イの表参照）
居住用建物の賃貸借を媒介する場合、依頼者から報酬の上限は、借賃の半月分に相当する金額（＋消費税等相当額）である。
例外的に、依頼者の承諾を得ている場合には、その依頼者から借賃の一月分を受領することができる。
■借主の媒介業者Ｂについて
借賃の半月分＋税を受領することができる。具体的には、
５万×1.08＝５万 4,000 円
これがＢが借主から受け取る報酬の限度額である。
■貸主の媒介業者Ａについて
Ａは、報酬が借賃の半月分を超えることについて貸主から承諾を得ている。したがって、借賃の一月分＋税を受領すること
ができる。具体的には、
10 万×1.08＝10 万 8,000 円
これがＡが貸主から受け取る報酬の限度額である。
■複数業者が絡む場合の処理
複数の業者が絡む場合であっても、その合計は、借賃の１月分＋税を超えることができない。本問の場合でいえば、ＡとＢ
が受け取る報酬の合計が 10 万 8,0000 円を超えてはならない。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で 13 万 4,000 円を受領している。これは、宅建業法に違反する。
まとめ
宅建業法に違反するものは、肢アとウである。正解は、肢３。
■問 34■８つの規制
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場
合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、
-35-
ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が
付されている。
）を締結している場合は、この限りではない。
２Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＡがＢに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の
引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して瑕
疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
３Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した
際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結
した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第 37 条の
２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約
の解除を拒むことができない。
４ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第 37 条の２の規定に基づくクーリング・オフによ
る契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
正解：３
１誤り
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができない（宅地建物取
引業法 33 条の２）
。例外は、右の表の２つの場合である。
本肢では、Ａが建物を取得する契約に「一定の条件が付されている」というのだから、これをＢに転売する契約を締結する
ことはできない。
１
２
宅地・建物を取得する契約を締結
（予約でも可。条件付契約は不可）
未完成物件で手付金等の保全措置あり
２誤り
瑕疵担保責任の期間について特約する場合、
「引渡しの日から２年以上」としなければならず、これよりも買主に不利な特
約は無効である（宅地建物取引業法 40 条１項・２項）
。本肢の特約は、
「引渡しの日から１年間」というもので、買主にとっ
て不利であるから、無効とされる。
このような特約をした場合、瑕疵担保期間は、民法の原則通り、
「瑕疵の事実を知ったときより１年」となる（民法 566 条
３項、民法 570 条）
。
「引渡しの日から２年間」となるわけではない。
３正しい
本肢のできごとを時系列で並べると、以下の表のようになる。
クーリング・オフができなくなるのは、以下２つのいずれかが起こったときである（宅地建物取引業法 37 条の２第１項）
。
(1). クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して８日を経過したとき
(2). 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき
-36-
本肢には、クーリング・オフに関する告知の有無・時期が記載されていない。し
日数
かし、告知が最も早いタイミングである買受けの申込みのときになされたとしても、
Ｂのクーリング・オフの時までに８日間は経過していない。
また、クーリング・オフの通知をした時点で、Ｂは、建物の引渡しを受けている
が、いまだ代金の２割しか支払っていない。この面から見ても、クーリング・オフ
が可能である。
１
２
３
できごと
買受けの申込み
売買契約締結
代金の２割を支払い
引渡し
４
５
したがって、Ａは、Ｂによるクーリング・オフによる契約の解除を拒むことがで
きない。
６
クーリング・オフ通知発信
７
残代金の支払予定日
８
クーリング・オフ期間終了
４誤り
クーリング・オフは無条件解除であり、宅建業者は損害賠償や違約金の支払いを請求することができない（宅地建物取引業
法 37 条の２第１項）
。
このような特約をしたとしても、無効となる（宅地建物取引業法 37 条の２第４項）
。
■問 35■宅地建物取引士
宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」
との規定があるが、宅地建物取引士については、規定はないものの、公正かつ誠実に宅地建物取引業法に
定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならな
いものと解されている。
２「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地建物取引士の信用又は品位を害する
ような行為をしてはならない」との規定がある。
３「宅地建物取引士は、宅地建物取引業を営む事務所において、専ら宅地建物取引業に従事し、これに専念
しなければならない」との規定がある。
４「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努
めなければならない」との規定があり、
「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識
及び能力の維持向上に努めなければならない」との規定がある。
正解：４
１誤り
「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」との規定が存在
する（宅地建物取引業法 31 条１項）
。
また、宅地建物取引士についても、
「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の
専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を
行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない」という規定が存在する（宅地
建物取引業法 15 条）
。
２誤り
-37-
「宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」という規定は存在する（宅地
建物取引業法 15 条 j の２）
。しかし、この規定は、
「宅地建物取引業の業務に従事するときは」というように限定はしていな
い。また、宅地建物取引士の信用を傷つける行為の中には、宅地建物取引士の職務として行われるものに限らず、職務に必ず
しも直接関係しない行為や私的な行為も含まれるとされている（解釈・運用の考え方）
。
３誤り
このような規定は、存在しない。
４正しい
「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならな
い」という規定が存在する（宅地建物取引業法 31 条の２）
。また、
「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必
要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」という規定も存在する（宅地建物取引業法 15 条の３）
。
■問 36■８つの規制【個数問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金 2,400 万円）の売
買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつある
か。
アＡは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の予定額を 480 万円とし、かつ、違約金の額を 240 万円とする特約を定めた。この場合、当該特
約は全体として無効となる。
イＡは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として 480 万円を超える手付金を受領すること
ができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720 万円を限度として、480 万円を超える手
付金を受領することができる。
ウＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなさ
れていない場合において、手付金の額が 120 万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じること
なく手付金を受領することができる。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
正解：１
ア誤り
損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の 10 分の２を超えることは禁止されている（宅地建物取引業法 38 条１
項）
。本肢では、損害賠償の予定額が代金の 10 分の２、違約金の額が代金の 10 分の１であり、これらの合計が 10 分の３に達
している。このような定めは、違法である。
-38-
しかし、この場合であっても、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10 分の２を超える部分
について無効になるに過ぎない（宅地建物取引業法 38 条２項）
。
したがって、本肢の特約は、
「損害賠償金・違約金の合計が代金の 10 分の２（480 万円）
」という内容になる。
イ誤り
宅建業者が売主として、業者でない者と宅地建物の売買をするときは、代金の 10 分の２を超える手付金を受領することが
できない（宅地建物取引業法 39 条１項）
。
買主Ｂの承諾を得たとしても、この制限の例外とはならない。
ウ正しい
工事完了前の物件なので、代金の５％（2,400 万×５％＝120 万）を超える場合には、保全措置が必要である（宅地建物取
引業法 41 条 1 項）
。
本肢の手付金の額は 120 万円ジャストであるから、保全措置を講じることなく受領することができる。
まとめ
宅建業法の規定によれば、正しいのは、ウ一つだけである。正解は、肢１。
■問 37■広告・契約時期の制限
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確
認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。
１宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を
受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
２宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申
請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができ
る。
３宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を
受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
４宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申
請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の
売買契約を締結することができる。
正解：３
完成前の物件に関する広告開始時期、契約締結時期に関する制限の違いを先にまとめておく。
【広告の開始時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その
他の業務に関する広告をしてはならない（宅地建物取引業法 33 条）
。
⇒売買だけでなく、貸借に関する広告もすることができない。
【契約の締結時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物につき、自
ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をして
-39-
はならない（同法 36 条）
。
⇒売買（交換）契約はできないが、貸借契約の代理・媒介はできることになる。
広告開始
契約締結
売買・交換
×
×
貸借
×
○
１誤り
建物の貸借に関しては、建築確認を受ける前であっても、契約の締結を媒介することができる（宅地建物取引業法 36 条）
。
２誤り
建物建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をして
はならない（宅地建物取引業法 33 条）
。
「建築確認申請中」である旨を明示したとしても、広告を開始することはできない。
３正しい
建物建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告をして
はならない（宅地建物取引業法 33 条）
。そして、
「その他の業務」の中には、貸借の媒介・代理も含まれる。
したがって、建築確認を受けた後でなければ、貸借の代理を行う旨の広告をすることはできない。
４誤り
建築建築に関する工事の完了前においては、建築確認があった後でなければ、売買契約を締結することができない（宅地建
物取引業法 36 条）
。
建築確認を受けることを停止条件にしたからといって、建築確認申請中の段階で、契約締結が可能になるわけではない。
■問 38■契約書面【個数問題】
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第 37 条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37 条
書面」という。
）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
アＡが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講
ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Ａは、その内容を 37 条書面に記載
しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
イＡが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Ａは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時
期のいずれかを 37 条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書
面を交付しなければならない。
ウＡが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあ
るときは、Ａは、その内容を 37 条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当
該書面を交付しなければならない。
エＡが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に
関する定めがあるときは、Ａは、その内容を 37 条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者
であっても、当該書面を交付しなければならない。
１一つ
-40-
２二つ
３三つ
４四つ
正解：２
ア正しい
■記載事項
売買契約の場合、瑕疵担保責任に関する定めは、任意的記載事項である（宅地建物取引業法 37 条１項 11 号）
。
■交付相手
当事者を代理して契約を締結した場合、相手方（買主）と代理を依頼した者（売主）に 37 条書面を交付しなければならな
い。
イ誤り
■記載事項
売買契約の場合、引渡時期と移転登記の申請時期の両方が必要的記載事項である（宅地建物取引業法 37 条１項４号・５号）
。
本肢は、
「引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれか」とする点が誤り。
■業者間取引
37 条書面の作成・交付に関する規制は、いわゆる「８つの規制」に含まれていない。したがって、業者間取引においても
同様に適用される（宅地建物取引業法 78 条２項参照）
。
■交付相手
宅建業者の媒介により契約が成立したときは、契約の各当事者に 37 条書面を交付しなければならない（宅地建物取引業法
37 条１項）
。
ウ誤り
「自ら貸主」となる行為は、そもそも「宅建業」に該当しない（宅地建物取引業法２条２号）
。したがって、自ら貸主とな
る場合には、37 条書面を交付する必要がない（宅地建物取引業法 37 条１項）
。
エ正しい
■記載事項
売買契約の場合、租税その他の公課の負担に関する定めは、任意的記載事項である（宅地建物取引業法 37 条１項 12 号）
。
■業者間取引
（肢イ参照）
37 条書面の作成・交付に関する規制は、いわゆる「８つの規制」に含まれていない。したがって、業者間取引においても
同様に適用される（宅地建物取引業法 78 条２項参照）
。
■交付相手
宅建業者が自ら当事者（買主）として契約を締結した場合、37 条書面を交付しなければならないのは、契約の相手方（売
主）である（宅地建物取引業法 37 条１項）
。
まとめ
-41-
正しいものは、アとエの２つである。正解は、肢２。
■問 39■８つの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問に
おいて「法」という。
）の規定によれば、正しいものはどれか。
１宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第 37 条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面
で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した
場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
２宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間
使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることがで
きる。
３宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行
を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の 30％と定めることができる。
４宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買
契約締結の日の１月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結
した日から２年間とする特約を定めることができる。
正解：３
１誤り
本肢の買主Ｂは宅建業者ではないから、クーリング・オフによる解除が可能である。
クーリング･オフができなくなるのは、
(1). 書面で告げられた日から８日経過したとき
(2). 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき
のいずれかに達した時点である（宅地建物取引業法 37 条の２第１項１号、２号）
。
また、クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生する（宅地建物取引業法 37 条の２第２項）
。
Ｂは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から７日めに契約解除の書面を発送しており、この時点でクーリング・
オフの効力は発生している。
２誤り
本肢の買主Ｂは宅建業者ではない。したがって、宅建業者Ａは、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、
民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができない。例外的に許されるのは、
「瑕疵担保期間を引渡しの日から２年以
上」とする特約のみである（宅地建物取引業法 40 条１項）
。そして、これに反する特約は無効である（同条２項）
。
買主が「建物を短期間使用後取り壊す予定である」としても、特別扱いされるわけではない。
３正しい
宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない（宅地建物取引業法 38 条１項、宅地建物
取引業法 78 条２項）
。
したがって、契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の 30％と定めることができる。
-42-
４誤り
（肢２参照）
本肢では、瑕疵担保の期間を契約締結日から２年間としている。しかし、宅地の引渡日は、契約締結の１か月後である。し
たがって、瑕疵担保期間が１年 11 か月しか存在しないことになる。これは、宅建業法が認める例外（引渡しから２年間）よ
りも短いため、この特約は、無効となる。
■問 40■８つの規制【個数問題】
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
アＡは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金 3,000 万円）において、「Ａが契約の履行
に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂか
ら手付金 10 万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イＡは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金 3,000 万円）を締結するに当たり、保険事
業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金 300 万円を受領し、後日保険証
券をＢに交付した。
ウＡは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金 3,000 万円）を締結し、その際に手
付金 150 万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金 150 万円を受領したが、
合計額が代金の 10 分の１以下であるので保全措置を講じなかった。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
正解：４
ア誤り
宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、
「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附
を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」
（宅地建物取引業法 39 条２項）
。
そして、これより買主に不利な特約は無効である（宅地建物取引業法 39 条３項）
。
本肢のケースで、手付金は 10 万円である。買主は、この 10 万円を放棄しさえすれば、契約を解除することができる。それ
にも関わらず、売買代金の１割（300 万円）を支払わなければ解除ができないとする特約は、買主に不利なものであり、無効
である。
イ誤り
未完成物件に関する売買契約であるから、代金の５％（150 万円）または 1,000 万円を超える手付金等につき、保全措置が
必要である（宅地建物取引業法 41 条１項）
。本肢では、300 万円の手付金を受領するのだから、保全措置を講じる必要が生じ
る。
保全措置として保証保険契約を利用する場合、保証保険契約を締結するだけでなく、
「保険証券又はこれに代わるべき書面
を買主に交付すること」が必要である（宅地建物取引業法 41 条１項２号）
。
本肢は、
「後日保険証券をＢに交付した」としている点が宅建業法に違反する。
-43-
ウ誤り
未完成物件に関する売買契約であるから、代金の５％（150 万円）または 1,000 万円を超える手付金等につき、保全措置が
必要である（宅地建物取引業法 41 条１項）
。
そして、
「手付金等」とは、
「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で
代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいう（同法 41 条１
項。肢３参照）
。本肢の「中間金」は、
「建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間」に受領するものであるから、
「手
付金等」に該当する。
以上より、本肢では、手付金 150 万円と中間金 150 万円を合計した 300 万円の「手付金等」を受領していることになる。こ
れは、代金の５％を超えているから、保全措置を講じる必要がある。
まとめ
正しいものは、一つも存在しない。正解は、肢４。
■問 41■業務の規制【個数問題】
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Ａに対して、当該宅地建物取引業者の従業
者Ｂが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
アＡ：眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。
Ｂ：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとし
ても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。
イＡ：先日来たとき、５年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。
Ｂ：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件
が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、５年後値上がりするのは間違いありません。
ウＡ：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
Ｂ：弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討
ください。
エＡ：昨日、申込証拠金 10 万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
Ｂ：お預かりした 10 万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、
5,000 円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。
１一つ
２二つ
３三つ
４なし
正解：１
ア宅建業法に違反する
宅建業者が、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、当該契約の目的物である宅地又は建物の将来
の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは、禁止されている（宅地建物取引業法 47
条の２第３項、同法施行規則 16 条の 12 第１項イ）
。
「市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません」というＢの発言は、断定的判断の提供に該当する。
-44-
イ宅建業法に違反する
宅建業者が、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させる
べき断定的判断を提供する行為は、禁止されている（宅地建物取引業法 47 条の２第１項）。
「５年後値上がりするのは間違いありません」というＢの発言は、断定的判断の提供に該当する。
ウ宅建業法に違反しない
「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」は禁止されている（宅地建物取引
業法 47 条３号）
。具体的には、手付金を(1)貸し付けること、(2)後日支払いを認めること、(3)分割払いを認めること、など
を指す。
本肢のＢの行為は、銀行ローンをあっせんしているだけであり、(1)～(3)のような行為ではない。したがって、宅建業法に
違反しない。
エ宅建業法に違反する
「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は宅建業法に違反する（宅
地建物取引業法 47 条の２第３項、同法施行規則 16 条の 12 第２号）
。
申込書の処分手数料を差し引くことは許されない。
まとめ
宅建業法の規定に違反しないのは、ウだけである。正解は、肢１。
■問 42■営業保証金供託と保証協会加入の比較
営業保証金を供託している宅地建物取引業者Ａと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」
という。
）の社員である宅地建物取引業者Ｂに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正
しいものはどれか。
１新たに事務所を設置する場合、Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Ｂは、
保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。
２一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、Ａ、Ｂはそれ
ぞれ還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならな
い。
３ＡとＢが、それぞれ主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合、Ａは営業保証金として
2,500 万円の供託を、Ｂは弁済業務保証金分担金として 150 万円の納付をしなければならない。
４宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、Ａに関する債権にあってはＡが供託した営
業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、Ｂに関する債権にあってはＢが納付した
弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。
正解：３
１誤り
■営業保証金を供託している場合
-45-
宅建業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、その事務所に関する営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託
所に供託しなければならない（宅地建物取引業法 26 条１項）。この供託は、金銭のみならず、一定の有価証券（国債証券、地
方債証券など国土交通省令で定めるもの）をもって行うこともできる（宅地建物取引業法 26 条２項、25 条３項）
。
■保証協会に加入している場合
保証協会の社員である宅建業者が新たに事務所を設置したときは、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証
協会に納付しなければならない（宅地建物取引業法 64 条の９第２項）
。納付は現金で行う必要がある。
２誤り
■営業保証金を供託している場合
一部の事務所を廃止した場合に、営業保証金を取り戻すためには、還付請求権者に対して６か月以内に申し出るべき旨を公
告する必要がある（宅地建物取引業法 30 条１項・２項）
。
※還付請求権者に対する公告が不要なのは、以下の場合に限られる。
(1). 保管替え
(2). 事由発生から 10 年経過
(3). 保証協会に加入
■保証協会に加入している場合
保証協会の社員（宅建業者）が一部の事務所を廃止したことにより、保証協会から弁済業務保証金分担金の返還を受ける場
合には、保証協会は公告をする必要がない（宅地建物取引業法 64 条の 11）
。
※公告の必要があるのは、
「社員の地位を失ったとき」である。
３正しい
■営業保証金を供託している場合
宅建業を営むにあたって供託すべき営業保証金は、主たる事務所につき 1,000 万円、従たる事務所１か所につき 500 万円で
ある（宅地建物取引業法 25 条２項、同法施行令２条の４）
。
本肢の場合、主たる事務所につき 1,000 万、従たる事務所につき 500 万×３＝1,500 万、だから、合計 3,500 万円の供託が
必要である。
■保証協会に加入している場合
弁済業務保証金分担金は、主たる事務所につき 60 万円、従たる事務所１か所につき 30 万円である（宅地建物取引業法 64
条の９第１項、同法施行令７条）
。
本肢の場合、主たる事務所につき 60 万、従たる事務所につき 30 万×３＝90、だから、合計 150 万円の納付が必要である。
弁済業務保証金分担金
営業保証金
本店
60 万
1,000 万
支店（１か所あたり）
30 万
500 万
４誤り
■営業保証金を供託している場合
還付請求権者が弁済を受けることができ額の上限は、供託した営業保証金の額である（宅地建物取引業法 27 条１項）
。
■保証協会に加入している場合
-46-
保証協会の社員と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばそ
の者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内において、保証協会が供託した弁済業務保証金について、弁済を受け
る権利を有する（宅地建物取引業法 64 条の８第１項）
。
「弁済業務保証金分担金」の額に限定されるわけではない。
■問 43■監督処分
宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、
当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａ
は、乙県知事から指示処分を受けることがある。
２甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）は、自ら売主となる乙県内
におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金
の 30％の手付金を受領した。この場合、Ｂは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の
処分を受けることがある。
３宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方
の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が
特に重いと判断したときは、Ｃの宅地建物取引業の免許を取り消さなければならない。
４宅地建物取引業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備
えていないことが判明した。この場合、Ｄは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受ける
ことがある。
正解：２
はじめに
監督処分の種類と処分権者、監督処分があった場合の手続を一覧にまとめると、以下のようになる。
免許権者
業務地の知事
免許権者
業者名簿
（国土交通大臣）
（甲県知事）
への通知
への記載
公告
指示処分
◯
◯
◯
◯
×
業務停止処分
◯
◯
◯
◯
◯
免許取消処分
◯
×
―
―
◯
１正しい
自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることは、宅建業法に違反する（宅
地建物取引業法 40 条１項）
。
宅建業者が宅建業法に違反した場合には、その宅建業者が業務を行った都道府県の知事は、必要な指示をすることができる
（宅地建物取引業法 65 条３項）。
２誤り
自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の 10 分の２を超える額の手付を受領することは、宅建業
法に違反する（宅地建物取引業法 39 条１項）
。
-47-
この場合、その宅建業者Ｂの免許権者である国土交通大臣又はＢが業務を行った都道府県の知事である乙県知事は、業務停
止の処分をすることができる（宅地建物取引業法 65 条２項、４項）
。
本肢の甲県知事は、免許権者でもなければ、業務地の知事でもない。したがって、甲県知事が業務停止処分を行うことはで
きない。
３正しい
宅建業者等は、宅建業に係る契約を締結させ、又は宅建業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため相手方等を
威迫してはならない（宅地建物取引業法 47 条の２第２項）
。
これに違反した場合、免許権者または業務地の知事は、業務停止処分をすることができる（宅地建物取引業法 65 条２項２
号、４項２号）
。
さらに、情状が特に重い場合には、免許権者（甲県知事）は、免許を取り消さなければならない（宅地建物取引業法 66 条
１項９号）
。
４正しい
国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者に対して、宅建
業の適正な運営を確保し、又は宅建業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる（宅地建物取引
業法 71 条）
。
宅建業者Ｄは、甲県内の事務所について帳簿備付義務を怠っている。したがって、甲県知事は、Ｄに対して報告を要求し、
指導をすることができる。
※指導・助言・勧告などの行政指導を行う場合、事前に聴聞を行う必要はないし、公告されることもない。
■問 44■標識の掲示・案内所の届出
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に所在するマンション（100 戸）を分譲する場合における次
の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれ
か。
１Ａが宅地建物取引業者Ｂに販売の代理を依頼し、Ｂが乙県内に案内所を設置する場合、Ａは、その案内所
に、法第 50 条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。
２Ａが案内所を設置して分譲を行う場合において、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかか
わらず、その案内所に法第 50 条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。
３Ａが宅地建物取引業者Ｃに販売の代理を依頼し、Ｃが乙県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場
合、Ａ又はＣが専任の宅地建物取引士を置けばよいが、法第 50 条第２項の規定に基づく届出はＣがしなけ
ればならない。
４Ａが甲県内に案内所を設置して分譲を行う場合において、Ａは甲県知事及び乙県知事に、業務を開始する
日の 10 日前までに法第 50 条第２項の規定に基づく届出をしなければならない。
正解：２
最初に業務場所ごとの規制についてまとめておく。
報酬の掲示
営業保証金
の供託
-48-
専任取引士の
業務場所の
標識の
設置
届出
掲示
免許の種類
Ａ
事務所
本店・支店
○
○
×
（1/5 以上）
変更の届出
○
契約行為等を行う
(1). 継続的業務場所
Ｂ
Ｃ
事務所等
その他
(2).
分譲案内所
×
(3).
代理媒介案内所
(4).
展示会
契約行為等を行わない（1）～（4）
物件所在地
×
○
（１人以上）
×
○
○
×
○
※「契約行為等」とは、契約の締結又は申込みの受付をいう。
１誤り
案内所を設置して販売代理行為を行う場合、その案内所には、標識を掲示しなければならない（宅地建物取引業法 50 条１
項、同法施行規則 19 条１項４号）
。
この義務を負うのは、案内所を設置したＢである。Ａは、標識掲示の義務を負わない。
２正しい
案内所を設置して分譲を行う場合、その案内所には、標識を掲示しなければならない（宅地建物取引業法 50 条１項、同法
施行規則 19 条１項３号）
。
契約の締結又は契約の申込みの受付を行う場合でも、そうでない場合でも、いずれも標識の掲示義務を負う。
契約行為等を行うかどうかによって、義務の有無が決まるのは、選任の宅地建物取引士の設置である。
３誤り
案内所を設置して販売代理行為を行う場合、その案内所で契約の締結又は契約の申込みの受付を行うときは、専任の宅地建
物取引士を置かなければならない（宅地建物取引業法 31 条の３第１条、同法施行規則 15 条の５の２第２号）
。また、案内所
の設置については、業務開始の 10 日前までに、免許権者及び案内所所在地の知事に届け出る必要がある（宅地建物取引業法
50 条２項、同法施行規則 19 条３項）
。
これらの義務を負うのは、案内所を設置したＣである。Ａは、宅地建物取引士設置の義務も、届出の義務も負わない。
４誤り
案内所を設置して販売代理行為を行う場合、その案内所で契約の締結又は契約の申込みの受付を行うときは、業務開始の
10 日前までに、免許権者及び案内所所在地の知事に届け出る必要がある（宅地建物取引業法 50 条２項、同法施行規則 19 条
３項）
。
本肢でいえば、Ａの免許権者は甲県知事であり、案内所の設置場所を管轄する知事も甲県知事である。したがって、Ａは、
甲県知事にのみ届出をすればよい。乙県知事に届け出る必要はない。
■問 45■住宅瑕疵担保履行法
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売
瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結
-49-
し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結
を行う義務を負う。
２自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅
地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所
在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
３自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る
住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなけれ
ば、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
４住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐
力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないもの
を除く。
）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求する
ことができる。
正解：４
１誤り
買主も宅建業者である場合には、資力確保措置を講ずる必要がない（住宅瑕疵担保履行法２条５項２号ロ）
。
２誤り
宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、売買契約を締結するまでに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしてい
る供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない（住宅瑕疵担保履行法 15 条）
。
本肢は、
「住宅の引渡しまでに」とする点が誤り。
３誤り
自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状
況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して 50 日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅
の売買契約を締結してはならない（住宅瑕疵担保履行法 13 条）
。
「基準日以後」すぐに契約を締結できなくなるわけではない。
４正しい
特定住宅販売瑕疵担保責任の対象となるのは、住宅品質確保法の対象となる瑕疵、すなわち構造耐力上主要な部分及び雨水
の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵である。
宅建業者は、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。
■問 46■住宅金融支援機構
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤って
いるものはどれか。
１機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについ
て、貸付金の償還を高齢者の死亡時に一括して行うという制度を設けている。
２証券化支援事業（買取型）において、機構による譲受けの対象となる貸付債権は、償還方法が毎月払いの
-50-
元利均等の方法であるものに加え、毎月払いの元金均等の方法であるものもある。
３証券化支援事業（買取型）において、機構は、いずれの金融機関に対しても、譲り受けた貸付債権に係る
元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができない。
４機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金
について、一定の元金返済の据置期間を設けることができる。
正解：３
１正しい
高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事について、機構が直接に貸付けを行う場合、貸
付金の償還を高齢者の死亡時に一括して行うという制度が設けられている。
※証券化支援事業では、この制度を利用することができない。
２正しい
証券化支援事業（買取型）において、買取りの対象となるのは、以下の要件を充たした債権である。
(1). 住宅建設・購入のための貸付け
(2). 申込者本人または親族が居住する住宅
(3). 償還期間が 15 年以上 35 年以内
(4). 貸付利率が全期間固定であること
償還方法は、元利均等方式、元金均等方式のいずれでも構わない。
３誤り
機構は、金融機関に対して、譲り受けた貸付債権に係る元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができ
る。
４正しい
災害により住宅が滅失した場合などには、元金返済の据置期間を設けることができる。
■問 47■景品表示法
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関
する公正競争規約を含む。
）の規定によれば、正しいものはどれか。
１新築分譲マンションを数期に分けて販売する場合に、第１期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、
第２期販売の広告に「第１期完売御礼！いよいよ第２期販売開始！」と表示しても、結果として第２期販
売期間中に第１期の売れ残り分を売り切っていれば、不当表示にはならない。
２新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱
っている金融機関や融資限度額等について表示する必要はない。
３販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場
合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。
４築 15 年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消
費者に販売することは初めてであるため、
「新発売」と表示して広告を出すことができる。
-51-
正解：３
１誤り
物件について、完売していないのに完売したと誤認されるおそれのある表示をすることは禁止されている（不動産の表示に
関する公正競争規約 23 条１号 70 号）
。
第１期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、
「第１期完売御礼」と表示することは不当表示に該当する。
２誤り
広告に住宅ローンについて記載する場合、
(1). 金融機関の名称・商号又は都市銀行・地方銀行・信用金庫等の種類
(2). 提携ローン・紹介ローンの別
(3). 融資限度額
(4). 借入金の利率及び利息を徴する方式・返済例
を明示する必要がある（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 10 条 44 号）
。
返済例だけを表示し、金融機関の名称・融資限度額等を表示しないのは、不当表示にあたる。
３正しい
販売しようとしている売地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合、都市計画道路
の工事が未着手であっても、都市計画道路の区域に含まれている旨の表示は省略できない（同規則８条 13 号）
。
４誤り
「新発売」という用語は、
「新たに造成された宅地又は新築の住宅について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧
誘を行うこと」という意味でしか用いることができない（同規約 18 条１項２号）
。
築 15 年の物件をリフォームしたとしても、
「新発売」と表示することは許されない。
■問 48■統計
次の記述のうち、正しいものはどれか。
１国土交通省が毎月公表する不動産価格指数（住宅）のうち、全国のマンション指数は、リーマンショック
が発生した年である 2008 年以降 2015 年３月まで一貫して下落基調となっている。
２建築着工統計（平成 27 年１月公表）によれば、平成 26 年の新設住宅着工戸数は、消費税率引上げ前の駆
け込み需要の影響が大きかった平成 25 年と比較すると減少したが、平成 24 年の新設住宅着工戸数を上回
っていた。
３平成 25 年度法人企業統計年報（平成 26 年９月公表）によれば、平成 25 年度の不動産業の売上高経常利
益率は、消費税率引上げの影響もあり、前年度と比べて低下し、全産業の売上高経常利益率よりも低くな
った。
４平成 27 年版土地白書（平成 27 年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記
の件数でその動向を見ると、平成 26 年の全国の土地取引件数は３年連続の減少となった。
-52-
正解：２
１誤り
平成 27 年６月公表のデータによれば、不動産価格指数（住宅）のうち、全国のマンション指数は、2013 年３月分より 28
か月連続でのプラスとなっている。
本肢は、
「2008 年以降 2015 年３月まで一貫して下落基調」とする点が誤り。
２正しい
平成 26 年の新設住宅着工戸数は、消費税率引き上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった前年（平成 25 年）と比較する
と、全体で 9.0％の減少となった。一方、このような影響のない前々年（平成 24 年）と比べると 1.1％の増加となった。
３誤り
平成 25 年度法人企業統計年報（平成 26 年９月公表）によれば、平成 25 年度の不動産業の売上高経常利益率は 10.9％であ
り、前年度（9.5％）と比べて上昇している。また、不動産業の売上高経常利益率（10.9％）は、全産業の売上高経常利益率
（4.29％）よりも高い。
４誤り
平成 27 年版土地白書（平成 27 年６月公表）によれば、平成 26 年の全国の土地取引件数は 125.7 万件（前年比 1.9％減）
となり、３年ぶりに減少に転じた。
本肢は、
「３年連続の減少」とする点が誤り。
■問 49■土地に関する知識
土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１我が国の低地は、ここ数千年の間に形成され、湿地や旧河道であった若い軟弱な地盤の地域がほとんどで
ある。
２臨海部の低地は、洪水、高潮、地震による津波などの災害が多く、住宅地として利用するには、十分な防
災対策と注意が必要である。
３台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化に対して安全である。
４都市周辺の丘陵や山麓に広がった住宅地は、土砂災害が起こる場合があり、注意する必要がある。
正解：３
１適当
我が国の低地の多くは、沖積平野である。湿地や旧河道であった土地が多く、その地盤は軟弱である。
２適当
臨海部の低地は、海面との比高が小さいため、洪水、高潮、津波などの被害を受けやすい。住宅地として利用するには、十
分な防災対策と注意が必要である。また、地形図やハザードマップなどを調べ、宅地の標高や避難経路を把握しておく必要が
ある。
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３最も不適当
台地は、水はけがよく地盤が安定しているため、自然災害に対し安全であり、また、宅地に適している。しかし、台地上の
土地であっても、池沼を埋め立てたような場所は、話が別である。これらは、液状化現象を起こしやすい特質を備えているた
め、危険性が高い。
※液状化現象とは、大きな地震の揺れにより、地盤が液体状となることである。この現象により、家・電柱が沈んだり、
下水管が浮き上がったりする。液状化現象は、粒径のそろった砂地盤で、地下水位の高い、地表から浅い地域で発生しや
すい。
４適当
丘陵や山麓部（ふもとのこと）においては、背後の地形・地質・地盤により、地すべりや土石流、洪水流などの危険性が高
い場合がある。
■問 50■建物に関する知識
建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１木造は湿気に強い構造であり、地盤面からの基礎の立上がりをとる必要はない。
２基礎の種類には、直接基礎、杭基礎等がある。
３杭基礎には、木杭、既製コンクリート杭、鋼杭等がある。
４建物は、上部構造と基礎構造からなり、基礎構造は上部構造を支持する役目を負うものである。
正解：１
１最も不適当
木材は湿気に弱い。水分を多く含むようになると、木材は強度を失い、また腐敗する可能性も生じる。
したがって、地表面を流れる雨水や地表に跳ね返った雨水は、木材の大敵である。これらの影響から木材を守るため、地盤
面から十分な基礎の立上りをとる必要がある。
２適当
基礎の種類には、直接基礎や杭基礎がある。
直接基礎とは、地盤自体で構造物を支える方式である。建築物の自重が小さいとか浅い地盤が良好である場合に利用される。
一方、杭基礎とは、地盤に深く杭を打ち込み、その杭によって構造物を支える基礎をいう。杭基礎は、建築物の自重が大
きい場合や浅い地盤の地耐力では建築物が支えられない場合などに利用される。
３適当
杭基礎は、杭に用いられる材料により、木杭、コンクリート杭、鋼杭に分けられる。
４適当
建物は、上部構造（建築物自体）と基礎構造から構成される。基礎構造は、上部構造からの力を地盤に伝え、上部構造を支
持する役目を負っている。
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