Entwicklung – Zürich - Intershop Holding AG

Präsentation
des Geschäftsergebnisses
der Intershop Holding AG
2015
Medien- und Analystenkonferenz 02.03.2016
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Seite
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Ereignisse 2015
3
Unverändert überwiegender Teil des Reingewinns aus Vermietung
4
Eigenkapitalrentabilität erneut über 10%
5
Net Asset Value pro Aktie um 10% gesteigert
6
Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende
7
Breite Aktionärsstruktur
8
Stabiles Kernaktionariat
9
Referenzindex SXI Real Estate Shares deutlich übertroffen
10
Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Fokus auf die Region Zürich
11
Portfoliorentabilität mit 5.7% Nettorendite unverändert hoch
12
Reduktion der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften
13
Diversifikation bezüglich Nutzungsart nahezu unverändert
14
Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern
15
Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil
16
Entwicklungen
17
Corestate Capital: Transaktionen 2015
24
Erfolgsrechnung
25
Positive Bewertungsveränderungen von 0.2%
27
Bilanz
32
Diversifizierte Finanzierung mit neuer Anleihe und EK-Quote von 39.7%
33
Anlage der liquiden Mittel während des Jahres überwiegend in Festgeldern
36
Ausblick 2016
38
53. ordentliche Generalversammlung
39
Ihre Ansprechpartner
40
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Wichtige Ereignisse 2015
Promotionsprojekt «eden5» in Zürich erfolgreich abgeschlossen
Planung Promotionsprojekt «eden7» in Zürich wird vorangetrieben
Gestaltungsplan und Teilzonenplanänderung für «AuPark» in Wädenswil eingereicht
Bau Mehrfamilienhäuser in Kilchberg nach Plan; Vermietung gestartet
Überbauungsplan «Albanteich-Promenade» in Basel bewilligt
Aus den Renditeliegenschaften hohe Nettorendite von 5.7% erarbeitet;
Leerstandsquote leicht tiefer bei 10.6%
Assoziierte Gesellschaft «Corestate» mit gutem Resultat
Aktives Kapitalmanagement mit Emission weiterer Anleihe
Rückgang Reingewinn um 9% auf CHF 56.2 Mio.; Eigenkapitalrendite von 10.4%
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Unverändert überwiegender Teil des Reingewinns aus Vermietung
Mio. CHF
60
0.8
50
6.0
0.2
0.8
4.8
1.9
6.9
4.0
12.9
6.3
1.1
1.0
9.3
8.1
40
30
48.5
20
40.1
44.0
43.8
43.9
2014
2015
10
0
2011
Vermietung
*
2012
Verkauf*
2013
Bewertungsveränderungen*
Latenter Steueraufwand zum durchschnittlichen Steuersatz
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a.o. Erträge / assoz. Ges. (ab 2013)
1.9
Eigenkapitalrentabilität erneut über 10%
14%
11.6%
12%
10.3%
10%
10.4%
10.3%
9.2%
11.4%
10.4%
10.0%
10.1%
9.4%
8%
6%
4%
2%
0%
2011
EK-Rendite
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2012
2013
EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen)
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2014
2015
Ziel im Mehrjahresdurchschnitt
Net Asset Value pro Aktie um 10% gesteigert
CHF
350
80
300
60
40
20
250
200
150
257
264
270
272
279
2011
2012
2013
2014
2015
100
50
0
Net Asset Value
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Dividende (kumuliert)
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Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende
CHF
30
25
20
15
10
5
0
2011
2012
Reingewinn
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2013
Reingewinn (exkl. Marktwertveränderungen)
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2014
2015
Dividende (2015: Antrag VR)
Breite Aktionärsstruktur
31.12.2015*
Rund 1’100 eingetragene Aktionäre
5%
97% der eingetragenen Aktionäre haben
Domizil in der Schweiz
6%
1%
40%
19%
Family Offices, sonst. jur. Personen
Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen
Dispo-Bestand
Banken, Fonds, Investmentgesellschaften
29%
Natürliche Personen
VR / Management
*
stichtagsbezogen
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Stabiles Kernaktionariat
Beteiligung
Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner)
33.5%
CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel
10.5%
AXA Leben AG, Winterthur
6.1%
General Oriental Investments SA, Genf*
3.4%
Relag Holding AG, Hergiswil
3.3%
Beteiligung gemäss Aktienregister per 31.12.2015 oder letzter Meldung gemäss Börsengesetz (BEHG)
Meldepflichtige Transaktionen:
09.01.2015 Grapal Holding AG unterschritt 3%
29.01.2015 AXA Leben AG überschritt 3%
02.09.2015 AXA Leben AG überschritt 5%
* Meldung vom 17.08.2011 Basis des Stimmrechtanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung.
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Referenzindex SXI Real Estate Shares deutlich übertroffen
Dividenden reinvestiert, indexiert
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
01.01.2015
01.04.2015
01.07.2015
IS (TR)
01.10.2015
SPI (TR)
SXI Real Estate Shares (TR)
Quelle: Bloomberg
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01.01.2016
Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Fokus auf die Region Zürich
Wert des Immobilienportfolios in Mio. CHF
79
823
Basel
Zürich
116
186
Bern/
Mittelland
Leman
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Ostschweiz
Portfoliorentabilität mit 5.7% Nettorendite unverändert hoch
8%
14%
12.5%
7%
11.0%
12%
10.6%
8.8%
10%
9.1%
5%
8%
4%
6%
3%
4%
2%
2%
1%
0%
0%
2011
2012
Bruttorendite
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2013
Nettorendite
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2014
Leerstand
2015
Leerstand
Brutto-/Nettorendite
6%
Reduktion der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften
12%
10%
Zürich, Uetlibergstrasse 130-134
8%
Zürich, Edenstrasse 20
Belp, Airport Business Center
6%
Dielsdorf, Honeywellplatz 1
4%
Zürich, Media Campus
Reinach, Sternenhofstrasse
2%
Winterthur, Zürcherstrasse 15-21
übrige Leerstände
0%
31.12.2014
31.12.2015
Diverse Vermietungserfolge ermöglichten Abbau des Leerstands in einem anspruchsvollen Markt
Zürich, Edenstrasse 20: Erste Vermietungserfolge noch während Sanierung
Zürich, Uetlibergstrasse: Weitere Kündigung eines Mieters erhöhte Leerstände
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Diversifikation bezüglich Nutzungsart nahezu unverändert
31.12.2015*
Diversifikation der Erträge
6%
Gewerbe und Logistik als stabiles Element
6%
Bildungswesen als zukunftsweisendes
Segment
7%
41%
Detailhandel


keine Shopping-Center mehr
ausschliesslich Erdgeschoss-Nutzungen
31%
9%
Büro
*
Bildungswesen
Gewerbe, Logistik
Detailhandel, Gastronomie
stichtagsbezogen
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Wohnen
Parking
Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern
31.12.2015*
Total öffentliche Hand: 16.3%
7.2%
Kanton Zürich und Kanton Waadt mit
stabilen Anteilen
6.0%
4.0%
Kanton Zürich:
ein Mieter – verschiedene Nutzer
4.0%
3.5%
9.7%
65.6%
Kanton Zürich
Kanton Waadt
Migros
Sauvin Schmidt
* stichtagsbezogen
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
KV Business School

Kantonsarchäologie und Denkmalpflege

Amt für Wirtschaft und Arbeit: RAV

Berufsfachschule Winterthur

weitere
Sulzer Chemtech
Mieter 6 - 10
restl. Mieter
Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil
Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrages
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Wohnen
ohne festen
Verfall
< 1 Jahr
1 - 2 Jahre
2 - 3 Jahre
31.12.2014
3 - 4 Jahre
4 - 5 Jahre
> 5 Jahre
31.12.2015
2015
2014
Ø Laufzeit aller Verträge
Jahre
3.5
3.6
Ø Laufzeit der befristeten Verträge
Jahre
4.4
4.9
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Entwicklung – Zürich
Erstellung von 27 Eigentumswohnungen
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Übergabe der Wohnungen an die Käufer im Juni 2015
abgeschlossen
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Entwicklung – Zürich
Denkmalgeschütztes «Philips»-Haus aus den 50er
Jahren umfassend saniert
Voraussichtlich Nachhaltigkeitslabel
«LEED GOLD» oder «LEED PLATIN» erreicht
Ausbau der noch leer stehenden Flächen wird erfolgen,
wenn diese vermietet sind
Rund 2’700 m2 im Berichtsjahr vermietet; für verbleibende
Flächen laufen Verhandlungen
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Entwicklung – Basel «Albanteich-Promenade»
Überbauungsplan mit dem Ziel einer höheren
Ausnutzung (Verdichtung) im Jahr 2015 eingereicht
Grosser Rat stimmt im Dezember 2015 dem
Überbauungsplan zu
Eigentümer wollen gesamthaft rund 200 zusätzliche
Wohnungen erstellen
Einreichung der gemeinsamen Baueingabe im Jahr 2017
vorgesehen
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Entwicklung – Genf, Rue de Lausanne 42 + 44
Geschäftshaus mit substanziellem Wohnanteil aus den
60er Jahren
Baugesuch für drei zusätzliche Etagen Wohnnutzung
vom Kanton Genf bewilligt
Fassadensanierung nur mit gleichzeitiger Aufstockung
ökonomisch sinnvoll
Einsprache der Stadt Genf soll beseitigt werden
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Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark»
Baufeld
Mittelschule
Industrieareal von 43’000 m2; Leerstand 60%
Bewerbung als neuer Standort der geplanten
«Mittelschule Zimmerberg» in der zweiten Runde
Gestaltungsplan und Teilzonenplanänderung bei
der Stadt in Prüfung
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Investitionsvolumen und Realisierung noch offen
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Entwicklung – Kilchberg
Baurecht im September 2014 eingetragen
Gute Nachfrage nach den Wohnungen – für rund 2/3
Wohnungen liegen Reservationen vor
Fortgeschrittene Bauarbeiten für die drei Objekte mit
gesamthaft 18 Mietwohnungen
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Bezug voraussichtlich anfangs Juli 2016
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Entwicklung – Zürich
Letzte Entwicklungsparzelle im Giesshübel-Areal
Rückzug der Einsprache gegen die Baubewilligung
Es sollen 17 Wohnungen und 3 Ateliers erstellt werden
Baubeginn voraussichtlich im 2. Semester 2016
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Corestate: Auszug aus der Transaktionsliste 2015
Transaktion
Highlights
Wohnen
• Transaktionsvolumen: €83 Mio.
• Einheiten: 2’270
• Verkauf: Q1 2015
• Erwerb mit signifikantem Abschlag
• Starkes Mietzinswachstum
• Deutliche Reduktion der Leerstände
Projektentwicklung
• Investitionsvolumen: €432 Mio.
• Einheiten: 1’350
• Akquisition: Q2 2015
• Fertigstellung: 2019
• Entwicklung «Danube Flats» und «TrIIIple» in Wien zusammen mit
lokalen Partnern
• Erstellung von Miet- und Eigentumswohnungen sowie gewerbliche
Nutzungen
• Zukünftig höchster Wohnturm in Wien mit einer Höhe von 150 Metern
Wohnen
• Transaktionsvolumen: €103 Mio.
• Einheiten: 2’742
• Verkauf: Q4 2015
Studentenwohnheim
• Einheiten: 589
• Akquisition: Q1 2014
• Fertigstellung: Q4 2015
«High-street»-Immobilien
• Investitionsvolumen: €450 Mio.
• Anzahl Objekte: 55
• Akquisition: 2015
• Haltedauer gem. BP: 4 Jahre
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• Verschiedene Portfolios in fünf deutschen Bundesländern
• Zum Akquisitionszeitpunkt substanzieller aufgestauter Unterhalt
• Restrukturierung der Finanzierungen
• Ausführung der substanziellen Investitionen
• Landmark Studentenwohnheim in Wien
• Beste Lage direkt beim neuen Campus der Wirtschaftsuniversität Wien
• Hochwertige Retailstandorte in den Einkaufspassagen mittelgrosser
deutscher Städte
• Top Mieter mit durchschnittlicher Vertragslaufzeit von 6 Jahren
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Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 12.4 Mio.
2015
2014
∆
+0.2%
Liegenschaftsertrag
Mio. CHF
83.9
83.8
Erfolg aus Verkauf
Mio. CHF
12.4
17.3
Übriger Erfolg
Mio. CHF
2.8
2.7
Total betrieblicher Ertrag
Mio. CHF
99.2
103.8
Mio. CHF
-4.8
+0.1
Erfolg aus
Verkäufen
Liegenschaftsertrag
+0.1
übriger
Erfolg
99.2
103.8
Ertrag 2015
Ertrag 2014
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Liegenschaftsaufwand 10.9% des Liegenschaftsertrags
2015
2014
∆
Liegenschaftsaufwand
Mio. CHF
9.1
9.3
-2.2%
Personal- und Administrationsaufwand
Mio. CHF
11.3
11.5
-1.6%
Total betrieblicher Aufwand
Mio. CHF
20.5
20.9
Bewertungsveränderungen
Mio. CHF
2.6
1.5
Betriebsergebnis (EBIT)
Mio. CHF
81.3
84.4
Mio. CHF
-0.2
Liegenschaftsaufwand
-0.2
Personal- und
Adminaufwand
20.5
20.9
Betriebsaufwand 2015
Betriebsaufwand 2014
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-3.7%
Positive Bewertungsveränderungen von 0.2%
2015
2014
Höherbewertung Renditeliegenschaften
Mio. CHF
17.1
10.1
Tieferbewertung Renditeliegenschaften
Mio. CHF
-13.9
-7.5
Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften
Mio. CHF
0.9
0.6
Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften
Mio. CHF
-1.5
-1.6
Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften
Mio. CHF
0.0
-0.1
Total
Mio. CHF
2.6
1.5
Ø kapitalgewichteter
Diskontierungszinssatz Renditeobjekte
5.38%
5.52%
Ø kapitalgewichteter
Diskontierungszinssatz Entwicklungsobjekte
5.74%
5.89%
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Unterschiede in der Bewertung nach Nutzungsart
Mio. CHF
4
4
3
3
2
2
1
1
0
0
-1
-1
-2
-2
-3
-3
Zürich
Geschäftsliegenschaften
Leman
Gewerbeliegenschaften
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Basel, Bern,
Mittelland
Zürich
übrige
Regionen
Wohnliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften
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Leman
Basel, Bern,
Mittelland
übrige
Regionen
Reingewinn von CHF 28.11 pro Aktie
2015
2014
∆
Betriebsergebnis (EBIT)
Mio. CHF
81.3
84.4
Finanzertrag
Mio. CHF
3.0
1.0
Finanzaufwand
Mio. CHF
-16.2
-15.2
Ergebnis assoziierte Gesellschaft
Mio. CHF
1.0
4.0
Ertragssteuern
Mio. CHF
-12.9
-12.4
Reingewinn
Mio. CHF
56.2
61.8
-9.0%
Mio. CHF
54.3
60.7
-10.5%
Gewinn pro Aktie
CHF
28.11
30.52
Gewinn pro Aktie (exkl. Bewertungsveränderungen) 1)
CHF
27.14
29.97
Reingewinn
1)
(exkl. Bewertungsveränderungen) 1)
Unter Berücksichtigung latenter Steuern
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Erfolgsbeitrag von Corestate von CHF 1.0 Mio.
Entwicklung Beteiligungswert in Mio. CHF
16.0
14.0
1.6
12.0
4.1
2.7
10.0
8.0
14.5
6.0
11.5
4.0
2.0
0.0
31.12.2015
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FW-Einfluss
Ergebnis
2015 vor FW
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Dividende 2014
31.12.2014
Steigerung des NAV pro Aktie trotz Ausschüttung von CHF 20
CHF
-1.05
28.11
-20.00
278.76
31.12.2015
271.70
Derivate /
Verschiedene
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Gewinn
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Dividende
31.12.2014
Konstanter Portfoliowert und stabile Bilanzstruktur
Mio. CHF
Passiven
Aktiven
1'500
1'250
1'500
6
148
11
126
19
77
15
121
121
1'250
119
1'000
1'000
750
662
750
63
500
589
1'114
1'095
250
72
500
250
-
558
543
2015
2014
2015
2014
Liquidität und übrige Aktiven
Beteiligung an assoz. Gesellschaft
Promotionsliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften
Renditeliegenschaften
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Rückstellungen und latente Steuerverbindlichkeiten
Finanzverbindlichkeiten
übrige Verbindlichkeiten
Eigenkapital
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Diversifizierte Finanzierung mit neuer Anleihe und EK-Quote von 39.7%
700
Nicht genutzte Kreditlinien von CHF 101 Mio.
600
Nicht belehnte Liegenschaften von CHF 383 Mio.
Mio. CHF
500
Alle Covenants eingehalten
400
300
Anleihen
200
Festhypotheken
100
Roll-over Hypotheken mit Swaps
Roll-over Hypotheken
0
31.12.2015
50%
43.7%
43.8%
31.12.2014
43.7%
120%
41.0%
39.7%
100%
92.4%
96.0%
2011
2012
91.0%
95.1%
97.4%
2014
2015
80%
30%
60%
20%
Gearing
Eigenkapitalquote
40%
10%
40%
20%
0%
0%
2011
2012
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2013
2014
2015
Seite 33
2013
Zinsbindung von 5.6 Jahren; Zinssatz um 3 Basispunkte gesenkt
Mio. CHF
180
4.0%
160
3.5%
140
3.0%
120
2.5%
114
100
Anleihen
125
2.0%
80
1.5%
60
40
68
20
0.5%
5
24
14
0
2016
1.0%
30
34
2017
2018
2019
Zinssatz
62
100
85
Hypotheken
2020
2021
2022
2023
0.0%
2024
2025
2026
2027
2028
inkl. Anschlussfinanzierungen mit Forward Swaps
2015
2014
Ø Zinssatz am Bilanzstichtag
2.43
2.46%
5.6
6.0
Ø Zinsbindungsdauer
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Jahre
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Zinsspread auf über 300 Basispunkten gehalten
6%
5.9%
5.9%
5.9%
5.6%
5.7%
3.1%
3.3%
5%
2.8%
3.1%
3.2%
Nettorendite
4%
3%
2%
3.1%
2.8%
2.7%
2.5%
2.4%
2012
2013
2014
2015
1%
0%
2011
Ø Finanzierungskosten
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Zinsspread
Anlage der liquiden Mittel während des Jahres überwiegend in Festgeldern
Festgelder von CHF 20 Mio. (per 31.12.2015) mit Laufzeiten von > 3 Monaten als
«Wertschriften und Festgeldanlagen» klassifiziert
Portfolio von CHF-Obligationen von CHF 23 Mio.
Darlehen an Corestate
 Grossaktionäre von Corestate gewähren einer Konzerngesellschaft ein bis am 30.06.2016
befristetes Darlehen zum Erwerb von bestimmten Detailhandelsimmobilien in Deutschland
 Anteil von Intershop: EUR 40 Mio.; Teilrückzahlung im Dezember 2015;
aktuell beansprucht: EUR 20.7 Mio.
Mittelverwendung
 Rückzahlung Hypotheken von CHF 70 Mio. im April
 Dividendenzahlung von CHF 40 Mio.
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Highlights
Eigenkapitalrendite von 10.4%; davon 10.1% ohne Bewertungsveränderungen
Reingewinn pro Aktie ohne Bewertungsveränderungen von CHF 27.14
Ausschüttung von CHF 20 pro Aktie ergibt eine attraktive Dividendenrendite
von rund 4.6% auf dem aktuellen Kurs
Basis der Ausschüttung ist die weiterhin hohe Nettorendite von 5.7%
Eigenkapitalquote von 39.7% und langfristige Finanzierung mit einer Zinsbindung
von 5.6 Jahren
Medien- und Analystenkonferenz 02.03.2016
Seite 37
Ausblick 2016
Unverändert anspruchsvoller Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen; unter
Ausschluss von Zu- und Abgängen tendenziell leicht rückläufiger Mietertrag
Leichter Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften erwartet
Es wird kein Promotionsprojekt abgeschlossen; sich bietende Gelegenheiten für attraktive
Verkäufe werden jedoch wahrgenommen
Voraussichtlich tiefere Finanzierungskosten und tiefere Zinserträge
Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften sind nicht prognostizierbar
Wahrscheinlichkeit, dass interessante Akquisitionen möglich werden, nimmt eher zu
Im Mehrjahresdurchschnitt geht Intershop unverändert von einer Eigenkapitalrentabilität
von mindestens 8% p.a. aus
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53. ordentliche Generalversammlung
Donnerstag, 31. März 2016 / 16.00 Uhr
Cigarettenfabrik, Eventhalle 268, Sihlquai 268, 8005 Zürich
Ausgewählte Traktanden
Ausschüttungsantrag: CHF 20.00 pro Aktie
Wiederwahl als Verwaltungsrat sowie Wahl in den Vergütungsausschuss von
 Dieter Marmet
 Charles Stettler
 Michael Dober
Wiederwahl von Dieter Marmet als Präsident
Unveränderte maximale Entschädigungen für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung beantragt
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Ihre Ansprechpartner
Dieter Marmet
Präsident des Verwaltungsrates
Telefon:
+41 44 544 10 00
E-Mail:
[email protected]
Cyrill Schneuwly
Chief Executive Officer
Telefon:
+ 41 44 544 10 00
E-Mail:
[email protected]
Thomas Kaul
Chief Financial Officer
Telefon:
+41 44 544 10 00
E-Mail:
[email protected]
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