BFS Immobilien-Service GmbH Ihr kompetenter Partner bei Immobilieninvestitionen Impressum BFS Immobilien-Service GmbH Wörthstraße 15–17 50668 Köln Telefon 0221 97356-491 Telefax 0221 97356-249 [email protected] www.bfsimmobilienservice.de Geschäftsführung: Ulrich Schartow Handelsregister: Köln HRB 21977 Steuernummer Organträger: 215/5924/0732 Diese Ausarbeitung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt weder eine Anlageempfehlung noch ein Angebot zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten dar. Sie ersetzt nicht eine individuelle anleger- und anlagegerechte Beratung. Die in der Ausarbeitung enthaltenen Informationen wurden sorgfältig zusammengestellt. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann jedoch nicht übernommen werden. Die dargestellten Sachverhalte dienen ausschließlich der Illustration und lassen keine Aussagen über zukünftige Gewinne oder Verluste zu. Die genannten Konditionen sind als unverbindliche Indikation zu verstehen und sind abhängig von den Marktgegebenheiten am Abschlusstag. – Herausgeber: BFS Immobilien-Service GmbH, Wörthstraße 15–17, 50668 Köln. Diese Ausarbeitung oder Teile daraus dürfen ohne Erlaubnis der BFS Immobilien-Service GmbH weder reproduziert noch weitergegeben werden. Fotografie: © iceteaimagesf (S. 1), contrastwerkstatt (S. 2, 8), goodluz (S. 3), Peter Atkins (S. 5), Tyler Olson (S. 6), ty (S. 7), Jeanette Dietel (S. 7), Gina Sanders (S. 8), Maxim Blinkov (S. 10)/alle Fotolia.com – Gestaltung: Irina Rasimus Kommunikation, Köln Stand: 2/2016 2 Vorwort Der stetige Wandel im Gesundheitsmarkt erschwert auf Augenhöhe zu führen. Diesen Herausforderungen zunehmend die Beurteilung strategischer Positio- stellen wir uns. Profitieren Sie von unserem Know- nierungen unterschiedlicher Geschäftsmodelle. how um die Besonderheiten von Sozialimmobilien Dies erfordert neben der aufgebauten Expertise und und unseren langjährigen Erfahrungen aus der Weitsicht eine stetige Aktualisierung des Fachwis- Begleitung zahlreicher, erfolgreich realisierter sens, um mit den beteiligten Akteuren einen Dialog Immobilienprojekte im gesamten Bundesgebiet. Inhalt Standortanalysen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Standort- und Wettbewerbsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 SuW Quick-Check Vollstationäre Pflege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Quick Check für Ambulant Betreute Wohngemeinschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Potenzialanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Beleihungswertgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Verkehrswertgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Kompetenzzentrum Gesundheitswirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Weitere Produkte und Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 BFS Mezzanine Fonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Beratungsleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Experten-Vorträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3 BFS Immobilien-Service GmbH Die BFS Immobilien-Service GmbH gehört zum Unter- Unser Dienstleistungsportfolio unterstützt Sie nehmensverbund der Bank für Sozialwirtschaft AG mit qualifizierten Auswertungen als Grundlage und hat ihren Sitz in Köln. Unser Aufgabenschwer- von Entscheidungen, die in Ihrem Unternehmen punkt liegt in der Analyse, Bewertung und Beratung eine strategische Wichtigkeit und finanziellen von Immobilieninvestitionen in dem Segment der Nutzen aufweisen. Gesundheits- und Sozialwirtschaft deutschlandweit. Geschäftsstellen und Repräsentanzen der Bank für Sozialwirtschaft AG 4 Kolumnentitel Standortanalysen Standort- und Wettbewerbsanalyse Bei dem Quick-Check handelt es sich um eine Desk- Mit der Standort- und Wettbewerbsanalyse wird die Erstellung werden lediglich Angaben zu Standort und Zukunftsfähigkeit Ihrer Sozialimmobilie auf eine nach- Platzangebot benötigt. Der Vorteil des Quick-Checks haltige Marktfähigkeit geprüft. Hierbei wird der jeweilige besteht darin, kurzfristig Auswertungen auf der Basis Standort hinsichtlich seiner Eignung für die vorgesehene von statistischem Datenmaterial zu erhalten. top-Analyse, die rein quantitative Aussagen liefert. Zur Nutzung betrachtet. Danach treffen wir eine quantitative Bedarfsaussage. Im Nachgang wird die konzeptionelle Qualität des Baukörpers bewertet sowie die Qualität des Betreibers eingeschätzt. Anschließend erfolgt im Abgleich mit der recherchierten Angebotsqualität der Quick-Check für Ambulant Betreute Wohngemeinschaften Mitanbieter die Zuordnung der Positionierung der be- Mit dem Analysetool Quick Check für Ambulant Be- trachteten Sozialimmobilie im Wettbewerbskontext. Das treute Wohngemeinschaften wird die Marktfähigkeit zu Grunde liegende Bedarfsermittlungsmodell wurde Ihrer geplanten Projekte ebenso bewertet wie die Preis- in Zusammenarbeit mit der Forschungsstelle für Geron- gestaltung und das vermarktungsfähige Mietniveau. tologie an der Universität Dortmund (FfG) erarbeitet. Herausgearbeitet wird auch, ob Sie am vorgesehenen Standort ausreichend Nachfragepotential generieren SuW Quick-Check Vollstationäre Pflege können und ob die kalkulierten Entgelte im Kontext Eine erste Einschätzung zu Einzugsgebiet, Bedarf wird dazu Stellung genommen, ob die Voraussetzun- und Wettbewerb eines vollstationären Angebotes gen vorliegen, eine Ambulant Betreute Wohngemein- gibt Ihnen der SuW Quick-Check. schaft auch operativ betreiben zu können. des Wettbewerbsumfeldes angemessen sind. Im Rahmen der Verifizierung der formalen Voraussetzungen NEU: Quick-Check für Betreutes Wohnen exklusiv auf unserer Webseite unter www.bfsimmobilienservice.de. 5 Potenzialanalyse Mit unserem branchenspezifischen Know- Tagespflege, Betreutes Wohnen, Ambulant Betreute how, welches wir über Jahre bei der Chancen- Wohngemeinschaften und niedrigschwellige Angebote, und Risikobewertung von Sozialimmobilien sondern den gesamten Pflegemarkt einer Region. im Rahmen der Erstellung unserer Standortund Wettbewerbsanalysen aufbauen konnten, Potenzialanalysen bieten wir zu Altenpflegeeinrich- bewerten wir Ihre individuellen Strategien, tungen, Studentenwohnen, Reha- und Behinderten- Produkte und Investitionen in Form einer Stand- einrichtungen sowie Kindertagesstätten* an. ort-, Wettbewerbs- und Potenzialanalyse. Sprechen Sie uns an. Dabei gehen wir gezielt auf Ihre Fragestellungen ein und analysieren nicht nur einzelne Segmente des Pflegemarktes, wie z.B. stationäre Pflege, 6 * Quick-Checks zu Kindertagesstätten werden im Rahmen einer Finanzierungsanfrage über die Geschäftsstellen und Repräsentanzen der Bank für Sozialwirtschaft beauftragt. Gutachten Beleihungswertgutachten Bei Interesse unterbreiten wir Ihnen gerne kostenlos ein Festpreisangebot für die Erstellung eines Ver- Zu Ihrer Finanzierungsanfrage für eine Immobilie er- kehrswertgutachtens/Marktwertgutachtens der zu stellen wir das dafür erforderliche Beleihungswert- begutachtenden Immobilie. gutachten im Auftrag der Bank für Sozialwirtschaft AG. Auf Anfrage erstellen wir individuell für Sie gerne auch direkt ein Gutachten zum Beleihungswert. Der im Pfandbriefgesetz definierte Beleihungswert Kompetenzzentrum Gesundheitswirtschaft kann vereinfacht ausgedrückt als ein dauerhaft und Nutzen Sie bei Ihren Finanzierungsvorhaben von langfristig erzielbarer Mindestverkaufspreis für die gesundheitswirtschaftlichen Einrichtungen die Kom- Immobilie betrachtet werden und stellt im Regelfall petenz unseres Experten-Teams. Ein wesentlicher Be- die Obergrenze der Beleihbarkeit der Immobilie dar. standteil unserer Arbeit liegt in der Plausibilisierung Die Beleihungswertgutachten werden zur Qualitäts- Ihres Business-Planes, aus dem wir die Kern-Themen sicherung ausschließlich von zertifizierten Immobilien- des Vorhabens herausarbeiten und analysieren. gutachtern verfasst. Die Zertifizierung der Gutachter erfolgt durch die in Berlin ansässige HypZert GmbH. Daneben beziehen wir unsere Kenntnisse über die Entwicklung und die Besonderheiten des speziellen Marktsegmentes in unsere Analyse mit ein. Das Verkehrswertgutachten Resultat ist eine Status-Quo-Betrachtung und eine Auf Wunsch erstellen wir für Sie auch Verkehrs- Ihres Projektvorhabens. Einschätzung zur perspektivischen Entwicklung wert- bzw. Marktwertgutachten. Der Verkehrswert/Marktwert stellt vereinfacht ausgedrückt den Darüber hinaus bieten wir Ihnen eine aktive Beglei- wahrscheinlichsten Verkaufspreis einer Immobilie tung vor, während und nach der Projektumsetzung. zu einem festgelegten Stichtag dar (Definition lt. Baugesetzbuch, §194 BauGB). 7 Weitere Produkte und Dienstleistungen BFS Mezzanine Fonds Mit den BFS Mezzanine Fonds wurde bundesweit Die erreichten nachweisbaren Erfolge bestärken erstmalig ein Instrument zur Generierung von uns darin, die Thematik „Mezzanine-Kapital in wirtschaftlichem Eigenkapital im Bereich der Sozial- der Sozialwirtschaft“ auch zukünftig weiter aktiv wirtschaft, etabliert. Dabei besteht aufgrund praktisch zu besetzen. traditionell zumeist niedriger Eigenkapitalquoten gerade im Bereich der Sozialwirtschaft erhöhter Bedarf an derartigen Produkten. Die Anleger, die von der Qualität der Investmentselektion der BFS Mezzanine Fonds überzeugt sind, profitieren seit Erstauflage im Jahr 2008 durch eine attraktive Rendite. 8 Beratung von Betreibern Auf der Basis unserer jahrelangen Analysetätigkeit tung ihrer Strategie sowie eine Adjustierung ihres im Segment Pflegemarkt, bieten wir Ihnen eine aktive Geschäftsmodells. Wir statten Betreiber mit dem Beratung und Begleitung für Ihr Projekt an. Bedingt notwendigen Know-how für komplexe Bauherrenauf- durch die gravierenden Veränderungen der Rahmen- gaben aus – sowohl für das eigene Investment als bedingungen im Pflegemarkt1 benötigen nahezu alle auch in Vorbereitung auf den Abschluss von Miet- etablierten Betreiberunternehmen eine Neuausrich- verträgen mit externen Investoren. 1 PfWG, PNG, 1. Pflegestärkungsgesetz im Bereich des SGB XI sowie seit 2006 Heimgesetzgebung auf Landesebene Zentrale Beratungsangebote strategische Neuausrichtung und Adjustierung des Geschäftsmodells Vorbereitung auf sachgerechte Wahrnehmung der Bauherrenaufgaben (im Eigentumsund Mietmodell) Analyse als Grundlage für ihr Konzept zur Umsetzung von Projektvorhaben Besichtigung von BestPractice-Einrichtungen mit Präsentation des Geschäftsmodells durch die Betreiber Beratung von Investoren Auch von Investorenseite ist eine umfangreiche Pflegemarkt, aber auch auf den weiteren Feldern Sachkenntnis erforderlich, um die geplanten Invest- der Sozial- und Gesundheitswirtschaft. Nutzen Sie ments erfolgreich platzieren zu können. Zum Kern- unser Angebot einer effektiven Beratung für Ihre geschäft der BFS Immobilien-Service GmbH gehört Investitionsentscheidungen. Wir unterstützen Sie die Bewertung der Erfolgsaussichten für geplante mit detaillierter Sachkenntnis. Sozialimmobilieninvestitionen – insbesondere im Vermittlung von Beratungsleistungen Des Weiteren vermitteln wir bei Anfragen zu Deutschland, die uns aus langjähriger Zusammen- Beratungsleistungen, je nach Aufgabenstellung, arbeit bekannt sind und die Ihre Fachkenntnis in an renommierte Beratungsunternehmen in der Praxis bewiesen haben. Vermittlung von Beratungsleistungen Ermittlung Restrukturierung Implementierung von Planungs- von Qualitäts- Wirtschaftlich- von Unter- Management und Budget- sicherungs- keitsanalysen nehmens- auf Zeit systemen programmen werten 9 Experten-Vorträge Auf Anfrage halten wir für Sie Vorträge rund um die Themen Sozialimmobilien, Pflege- und Gesundheits- Strategien und Geschäftsmodelle für Pflegeanbieter markt. Im Folgenden stellen wir Ihnen eine Auswahl unserer Vortragsthemen vor, über die wir auf Messen „Wenn Alter mehr ist als Pflege, dann muss das Wohnen und Fachtagungen referiert haben. zum Ausgangspunkt der Entwicklung der Leistungsinfrastruktur für Senioren gesehen werden und nicht die Pflege in einem Heim. Eine zentrale gesellschaftliche Bauherrenaufgaben adäquat annehmen (Das „ideale“ Pflegeheim) Herausforderung ist, die Senioren in die Lage zu versetzen, Planung und Errichtung von Pflegeeinrichtungen ist Becher/Martin Hölscher (Hrsg.), Vincentz Network, das zentrale Thema des Vortrags. Wir betrachten 2011). Die Versorgungsstruktur in Deutschland verändert die Pflegesituation in Deutschland, beschäftigen uns sich – wir analysieren die Triebfedern für diese Verände- mit den Auswirkungen der gesetzlichen Vorgaben auf rung, betrachten die vielfältigen Versorgungsangebote die sich verändernde Versorgungsstruktur und geben und die Rolle der ambulanten Pflegedienste als Dreh- Tipps, welche Fragen sich Investoren im Zusammen- scheibe in der sich neu ordnenden Versorgungsstruktur. möglichst lange ein eigenständiges Leben zu führen“ (Quelle: Wohnen und Pflege von Senioren, Dr. Berthold hang mit einer Finanzierungsanfrage stellen sollten. Neue Wohnformen im Alter: Ambulant Betreute Wohngemeinschaften verstehen im Kontext des Angebotswandels Pflegeheimsanierung nach Maß – Die Planung von Umbauten und Sanierungsmaßnahmen Der Vortrag stellt ein webbasiertes Kalkulationsmodell vor, mit dem der Kostenrahmen bei der Sanie- Der Vortrag geht von der Voraussetzung aus, dass rung und Modernisierung von Bestandsimmobilien das Wohnen und die Selbstbestimmung der Menschen im Pflegesektor realistisch im Voraus zu berechnen als Ausgangspunkt für die Entwicklung der Infrastruk- und der Planungsprozess kostengünstig zu gestalten tur für Senioren gesehen werden muss und nicht die ist. Er erläutert die häufigsten Fehlerquellen, die in Pflege im Heim. Als Motor der Entwicklung werden der Umsetzung von Bauvorhaben anzutreffen sind. insbesondere die ambulanten Pflegedienste betrach- Es wird aufgezeigt, mit welchen Maßnahmen am tet, die ihre Geschäftsmodelle in Richtung immo- ehesten ein Ausgleich zwischen den teilweise diver- biliengebundener Angebotsformen erweitern. Auch gierenden Interessen von Bauherren, Architekten/ wichtige Finanzierungsaspekte werden beleuchtet. Fachplanern und Baufirmen erreicht werden kann. Für weitere Informationen besuchen Sie unsere Internetseite www.bfsimmobilienservice.de. 10 Kontakt Geschäftsstellen und Repräsentanzen der Bank für Sozialwirtschaft AG Berlin Hannover Mainz [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 030 28402-0 Telefon 0511 34023-0 Telefon 06131 20490-0 Brüssel Kassel München [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 0032 2230 3922 Telefon 0561 510916-0 Telefon 089 982933-0 Dresden Karlsruhe Nürnberg [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 0351 89939-0 Telefon 0721 98134-0 Telefon 0911 433300-0 Erfurt Köln Rostock [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 0361 55517-0 Telefon 0221 97356-0 Telefon 0381 1283739-0 Essen Leipzig Stuttgart [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 0201 24580-0 Telefon 0341 98286-0 Telefon 0711 62902-0 Hamburg Magdeburg [email protected] [email protected] Telefon 040 253326-6 Telefon 0391 59416-0 11 BFS Immobilien-Service GmbH Wörthstraße 15–17 | 50668 Köln | [email protected] www.bfsimmobilienservice.de
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