居住用財産の3000万円特別控除

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3,000 万円控除
居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から
3,000 万円を控除する特例のことです。
居住用財産の保有期間を問わず適用できます。譲渡益が
3,000 万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、
税額は 0 になります。譲渡益が 3,000 万円を超える場合
には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所
得などの税率を適用することになります。
なお、この特例は前年、前々年に 3,000 万円控除や居
住用の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失
の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失
の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用の
前提条件になります。3,000 万円控除は 3 年に一度しか
適用できない仕組みです。
ただし、10 年超保有の居住用不動産に対する軽減税率
は、重複して適用が可能です。
〇手続き
この特例は、マイホームを譲渡した翌年 2 月 16 日から
3 月 15 日までの確定申告時期に、この特例を受ける旨の
申告をする必要があります。
特に 3,000 万円控除を適用して計算した結果、税額が
０になったとしても申告することが適用を認めてもらえる
前提条件になっています。うっかり忘れたりして申告をし
ないと、この特例の適用は認めてくれませんので、十分注
意が必要です。申告に当たっては、売却した居住用不動産
を管轄する住民票の写し等が必要になります。
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注意点
①空き家にした後、
譲渡する場合
マイホームが実際に「居住用財産」かどうかは、実態で
③居住用財産の家屋を取り壊して
譲渡する場合
マイホームを取り壊した場合には、1 年以内に売買契約
判断されます。たとえば、これから入所する老人ホームが
をすることを条件に、住まなくなってから 3 年目の年末
ームの方は空き家ですが、いつでも帰ることができるよう
用の特例が利用できます。
終身利用できる契約で生活の場となっている一方、マイホ
にしてあったとしても、実態として生活していないのであ
れば、税務署は「居住用財産」と認めてくれません。
ただし、病気の転地療法などで一時的に空き家になって
おり、病気が治れば必ず戻ってくると認められるケースで
までに引渡しをすれば、マイホームの敷地の売却でも居住
ただし、空家の場合と異なり、この敷地は人に貸すと居
住用の特例が適用できなくなります。十分注意してくださ
い。
それから、買換え特例や軽減税率を適用する場合にはマ
は、マイホームを空けたとしても「居住用財産」と認めら
イホームを取り壊した年の 1 月 1 日時点で、保有期間が
なお、居住しなくなってから、3 年目の年末を経過して
繰越控除や特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越
れます。
から、マイホームを売却することになると、もはや 3,000
万円控除などの税務上、居住用の特例を利用することはで
きません。
したがって、マイホームを空き家にする場合には、先々
手放す場合を考えておくことが必要です。
②人に貸していた居住用財産を
譲渡する場合
マイホームは、人に貸したとしても所有者が住まなくな
ってから 3 年目の年末の経過後に譲渡すると、譲渡所得
税の特例である「3,000 万円特別控除」をはじめ、居住用
の不動産を売った場合の特例が利用できなくなります。逆
にそのときまでに売れば居住用の特例が適用できます。こ
のため、契約上立退き問題が起こらないようにするととも
10 年超であること、買換えの場合の譲渡損失の損益通算・
控除を適用する場合には、マイホームを取り壊した年の 1
月 1 日時点で保有期間が 5 年超であることが条件になり
ます。この点もご注意ください。
④相続で所有者になった
マイホームの譲渡
たとえば夫がなくなったため、妻が夫婦で以前に住んで
いた夫名義の住宅で、現在は空き屋になっている住宅を譲
渡する場合、「居住用財産」の特例は適用できません。「居
住用財産」かどうかは所有者として居住していることが前
提だからです。保有期間は相続により取得の日を引き継ぎ
ますので、長期保有となる可能性があるので、税率は長期
の税率となる可能性があります。
に、居住用の不動産を売った場合の譲渡所得税の特例が利
用できるように借家契約を 2 年から 3 年の「定期借家契約」
で締結するなど工夫が必要でしょう。
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〇 10年超保有の場合の軽減税率との併用
10 年超保有の場合の軽減税率は、売却した年の 1 月 1
日時点の保有期間が 10 年を超えるマイホームの譲渡益の
うち 6,000 万円までについては所得税 10％、住民税 4％
の合計 14％の税率が適用できるというものです。6,000
万円を超える譲渡益に対しては所得税・住民税合わせて
20％の税率が適用されます。（復興特別所得税もかかりま
す。）
3,000 万円控除はこの軽減税率と重複して適用できる
ため、売却時の収入金額から、取得費と譲渡費用を控除し
て求めた譲渡所得から 3,000 万円を控除でき、課税対象
となる譲渡益自体を少なくすることができます。
C
B
｝
9,000万円超
所得税15％
20％
住民税５％
6,000万円
所得税10％
14％
住民税４％
（※20.315％）
｝
6,000万円まで
A
3,000万円
非課税
A. 譲渡益3,000万円まで
非課税
所得税10％
14％
住民税４％
（※14.21％）
3,000万円
非課税
B．譲渡益9,000万円まで
3,000万円を超える部分に
計14％課税
（※14.21％）
（※）平成25年から平成49年まで2.1％の復興特別所得税（国税）がかかります。
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｝
（※14.21％）
3,000万円
非課税
C．譲渡益9,000万円超
Bに加え、さらに 9,00 0万円を
超える部分に
計20％課税
（※20.315％）
3,000 万円控除
１０年を超えて所有する自宅の売却の税額計算例
30年前に3, 00 0万円で買った自宅を1億8, 00 0万円で売却
したときの、譲渡所得税・住民税を計算してみましょう。
●所有期間＝30 年
所有期間30 年
●取得費＝3,000 万円（※1）
●売却代金＝1億8,000
●譲渡益＝1億5,000
万円（※2）
万円
自宅
（※ 1）：取得費には購入代金のほか、仲介手数料、改良費などを含みますが、ここでは
計算を簡略化するために省いて考えます。また、建物の減価償却も考えに入れ
ないことにします。
（※ 2）：譲渡に要した仲介手数料なども譲渡費用として売却代金から差し引けますが、
取得費と同じくここでは考えに入れません。
1 まず、譲渡益から3, 00 0万円特別控除を差し引いて課税譲渡所得を出します。
（譲渡益）
（特別控除額）
課税譲渡所得＝1億5 ,00 0万円−3, 00 0万円＝１億2, 00 0万円
2 課税譲渡所得のうち、6, 00 0 万円以下の部分についての税額を計算します。
●この部分に対する税率は、所得税10％（復興特別所得税込みで10.21％）、住民税４％です。
6, 00 0万円に対する所得税＝6, 00 0万円×10.21％＝612.6万円…①
6, 00 0万円に対する住民税＝6, 00 0万円×4％
＝ 240万円 ……②
3 課税譲渡所得のうち、6, 00 0万円を超える部分についての税額を計算します。
●課税譲渡所得のうち6, 00 0万円を超える部分の額は…
（課税譲渡所得）
１億 2, 00 0万円−6, 00 0万円＝6, 00 0万円
●この部分に対する税率は、所得税15％（復興特別所得税込みで1 5. 315％）、住民税５％です。
6, 00 0万円に対する所得税＝6, 00 0万円×1 5. 315％＝918.9万円…③
6, 00 0万円に対する住民税＝6, 00 0万円×５％
＝ 300万円 ……④
4 合計税額を出します。
①
③
所得税＝6 12.6万円＋9 18.9万円＝1,531.5万円…⑤
②
住民税＝ 2 40万円＋
④
3 00万円＝54 0万円 ………⑥
⑤
譲渡に際しての税額合計＝1 ,531.5万円+540
⑥
万円＝2,071.5万円
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