レポート : マンションの性能向上のための改修事例〈その 16〉管理組合がマンション全体の利益と考えて、専有部分の改修などに取り組む ― 給水枝管の改修事例と外壁にエアコン配管用穴を新設した事例 ― 大阪市立大学名誉教授・ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構理事長　梶浦恒男ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構主任専門委員　北村順一１．はじめに分譲マンションの建物は専有部分と共用部分に分かれていて管理責任が違う。修繕や改善工事を行うのは、前者は区分所有者で、後者は管理組合である。そのように管理組合が行う改修工事は通常共用部分なのだが、場合によっては専有部分の修繕・改善も検討しなければならないことがある。また、各住戸の生活上の要求から区分所有者が共用部分の改修を求める場合がある。以下に取り上げるのは専有部分である住戸内の給水枝管の改修を管理組合で行った事例と、各戸が使うエアコンの配管用穴（貫通スリーブ）を共用部分の外壁に設置した事例であって、いずれも管理組合内で議論を重ねて実施したものである。写真 1　事例 1 の団地型マンション全景２．＜事例１＞専有部分の給水管の取替えを団地全体で取り組む２．１　専有部分給水管の問題築年数が５０年を迎えようとする団地型マンション（写真１）の事例で、各住戸の専有部分給水管の更新が手つかずになっている問題について、管理組合全体で取り組み、修繕積立金から費用を捻出して給水管の改修を実現したものである。近年のマンション専有部分の給水管は、耐衝撃性硬質塩化ビニルパイプなど腐食の心配がない種類のものに変って来ているが、古いマンションでは専有部分の配管に亜鉛メッキ鋼管が使用されていて、腐食が進んで管に穴が空き、漏水して室内や階下住戸に被害をもたらす場写真 2　パイプスペース内の給水主管や止水栓（バルブ）など合がある。また、ビニルライニング鋼管が使用されていパイプスペース内の給水主管（竪管）、止水栓（バルブ）、る場合でも、配管のネジ込み継手部分で腐食が進行する各戸水道メーターなど（写真２）は共用部分なので、管理ために、管の閉塞による水量の低下や継手部分からの漏組合が適切な時期に修繕を実施していくことになるが、水の問題を抱えている。水道メーター以降の給水管は管理組合規約で専有部分と Vol.40 No.473　2014-12　83 レポート定められている部分で、各区分所有者が維持補修を行わ部分給水管からの漏水の問題が懸念されて水圧を上げるねばならない。ことが出来ず、十分に改修の効果を得られないでいた。ところが各区分所有者が専有部分の給水管の状態を把専有部分の一斉取替えでこの点も改められ、マンション握して、必要な時期に適切に補修をするというのはなか全体の利益になると判断した。なか難しい。設備診断を受ける機会などがあれば、傷みそして、築８０年までの長期修繕計画も策定され、そ具合などが分かって更新時期の目安などの情報を得るこの中に専有部分給水管の改修も早期の検討課題として含ともできるが、そのような機会がないと、漏水事故が起っまれていた。てはじめて配管の劣化に気づいて更新をするということまた区分所有者が替ったために、専有部分給水管の更２．３　専有部分給水管改修に関わる問題と解決策新状況が現在の区分所有者に把握されていないという問専有部分給水管の改修工事に向けて、いくつかの問題題もある。居住者の入れ替わりがない場合でも、過去のがあり、理事会が中心になって検討が進められた。になる。水廻りのリフォームの折にどこまで配管の取替えを行ったか判然としないといったこともある。（１）改修工法の問題先ず、改修工法の問題である。専有部分配管の取り替える範囲は、各戸のメーターボックス内の止水弁（バル２．２　改修に至る経緯ブ）からキッチン流しの蛇口、浴室のバランス釜、洗面ここで取り上げるマンションは全体で２４棟、３７８戸あ所の水栓、洗濯用の蛇口、トイレ用水栓までといったとる４階建ての階段室型で、鉄筋コンクリートの壁式構造ころとなるのだが、その取り替えの方法について、２つである。交通や公共施設の利便性は良く、大きく成長しの工事方法を考えた。たケヤキの植生などの住環境にも恵まれ、竣工当初から一つは室内天井際を露出で、最寄りの水廻りまで配管住み続けている居住者も多い。これまで３回の大規模修する方法である。露出配管は見た目が良くないが、工事繕工事を行ってきており、設備の面では共用部分給水管と排水管の改修、ガス、電気の改修などを終えている。が比較的簡単で工期が短くて済み、工事費も安価である（写真３、写真４、写真５）。ところが、共用部分の維持管理は良好になされているもう一つは室内の床下にフレキシブル配管を通して最半面、専有部分の給水管の老朽化の問題が気がかりな事寄りの水廻りまで配管し、器具手前で露出にしてそれぞ柄として管理組合内で話題になっていた。配管に亜鉛れの設備につなぐ方法である。この方法では押入れや洗メッキ鋼管が使用されていて継手部分の腐食が進み、赤面所の床などに点検口を設けながら配管していくので、水の発生や漏水事故が増えていた。手間が掛り、工事費が割高になるのだが、室内の雰囲気一旦、漏水事故が起きると、メーターボックス内の止を極力壊さずに改修することができるという利点がある水弁（バルブ）を閉鎖し、漏水箇所を特定した上で、内装（写真６、写真７）。何れの工法を選択するにしても、専材の撤去や配管の取替えなどの緊急工事となる。高齢者有部分の問題であるので各居住者の判断が優先される。の住まいが多いこともあって、漏水を起こした側の居住どちらかに工法を絞り込んで提案するには無理があると者も被害を受けた階下の居住者も当事者だけでの対応が難しく、管理事務所に漏水の一報が入ると理事長をはじめとした役員が被害状況の把握や水道業者の手配などに走り回ることになる。管理組合では、このままでは毎年漏水事故が増え続け、その都度役員が対応に振り回されかねない。漏水事故の防止のために予防的な専有部分内の給水管の改修を３７８戸の自主性に任せるには限界があると理事会では判断し、全体で専有部分内の給水管の改修を検討する必要があるとの結論に達した。またこのマンションでは、上水道の給水方式を高置水槽方式から受水槽圧送方式に変更しているのだが、専有 84 写真 3　天袋内の専有部分給水管 Vol.40 No.473　2014-12