Werttax GmbH & Co. KG BEISPIELSFALL ZU SEMINARZWECKEN Sachwertermittlung zum Zweck der Kaufpreisaufteilung über das Objekt Nusserstraße xx Straße ggf. Zusatz Postleitzahl 8xxxx Gebäudetyp Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, alle Geschossvarianten, Dach: alle Dachformen Stichtag 30.12.2014 Ort München Diese Sachwertermittlung entspricht den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung i.V.m. mit der Sachwertrichtlinie und den Normalherstellungskosten 2010. Das Sachwertverfahren als Methode der ertragsteuerlichen Kaufpreisaufteilung ergibt sich aus der Finanzrechtsprechnung, insbesondere dem BFH-Urteil vom 15.01.1985, IX R 81/83. Die vorliegende Kaufpreisaufteilung ist keine Verkehrswertermittlung! Eine Sachwertermittlung für Aufteilungszwecke benötigt keine Marktanpassung, die für eine Verkehrswertermittlung zwingend erforderlich wäre. Inhaltsverzeichnis Bodenwertermittlung Ausstattungstabelle der NHK 2010 Ausstattungseinstufung des Bewertungsobjekts Baujahr, Baualter, Restnutzungsdauer Sachwertermittlung Garagen und Stellplätze Zusammenfassung der Sachwerte und Kaufpreisaufteilung Diese Sachwertermittlung umfasst 10 Seiten. Erstellt mit SBII-KPA http://www.sbii.de Bewertung des Grund und Bodens Es handelt sich um einen Miteigentumsanteil (Eigentumswohnung). Flurstück Nr. xx/xxx Gesamtfläche Miteigentumsanteil 720,00 m² Zähler Nenner Flächenanteil 120,00 m² Bodenrichtwert 1.800 €/m² Stichtag GFZ-Umrechnungskoeffizienten 166,67 1000 31.12.2014 Bodenrichtwert Bewertungsobjekt 1,00 1,00 keine Anpassung erforderlich, daher jeweils 1,00 GFZ-angepasster Bodenrichtwert 1.800 €/m² Bodenwertansatz 216.004 € Ausstattungsstandard des Gebäudes Ausstattungstabelle der Normalherstellungskosten 2010 zu Typ 4.1 Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Außenwände n.n. n.n. ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Wärmedämmverbundsys tem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995) Verblendmauerwerk, zweischalig, hinterlüftet, Vorhangfassade (z. B. Naturschiefer); Wärmedämmung (nach ca. 2005) aufwendig gestaltete Fassaden mit konstruktiver Gliederung (Säulenstellungen, Erker etc.), SichtbetonFertigteile, Natursteinfassade, Elemente aus Kupfer/Eloxalblech, mehrgeschossige Glasfassaden; hochwertigste Dämmung Dach n.n. n.n. Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondachsteine und Tondachziegel, Folienabdichtung; Dachdämmung (nach ca. 1995) glasierte Tondachziegel; Flachdachausbildung tlw. als Dachterrasse; Konstruktion in Brettschichtholz, schweres Massivflachdach; besondere Dachform, z. B. Mansarden-, Walmdach; Aufsparrendämmung, überdurchschnittliche Dämmung (nach ca. 2005) hochwertige Eindeckung z. B. aus Schiefer oder Kupfer, Dachbegrünung, befahrbares Flachdach; stark überdurchschnittliche Dämmung Fenster und Außentüren n.n. n.n. Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995) Dreifachverglasung, Sonnenschutzglas, aufwendigere Rahmen, Rollläden (elektr.); höherwertige Türanlagen z. B. mit Seitenteil, besonderer Einbruchschutz große feststehende Fensterflächen, Spezialverglasung (Schallund Sonnenschutz); Außentüren in hochwertigen Materialien Innenwände und -türen n.n. n.n. nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen; schwere Türen Sichtmauerwerk; Massivholztüren, Schiebetürelemente, Glastüren, strukturierte Türblätter gestaltete Wandabläufe (z. B. Pfeilervorlagen, abgesetzte oder geschwungene Wandpartien); Brandschutzverkleidung; raumhohe aufwendige Türelemente Deckenkonstruktion und n.n. Treppen n.n. Betondecken mit Trittzusätzlich und Luftschallschutz (z. B. Deckenverkleidung schwimmender Estrich); einfacher Putz Deckenvertäfelungen (Edelholz, Metall) Fußböden n.n. n.n. Linoleum-, Teppich-, Laminatund PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten hochwertiges Parkett, hochwertige Natursteinplatten, hochwertige Edelholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion Sanitäreinrichtungen n.n. n.n. 1 Bad mit WC je Wohneinheit; Dusche und Badewanne; Wandund Bodenfliesen, raumhoch gefliest Natursteinplatten, Fertigparkett, hochwertige Fliesen, Terrazzobelag, hochwertige Massivholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion 1 bis 2 Bäder je Wohneinheit mit tlw. zwei Waschbecken, tlw. Bidet/Urinal, Gäste-WC, bodengleiche Dusche; Wand- und Bodenfliesen jeweils in gehobener Qualität 2 und mehr Bäder je Wohneinheit; hochwertige Wand- und Bodenplatten (oberflächenstrukturiert, Einzel- und Flächendekors) Ausstattungsstandard des Gebäudes Ausstattungstabelle der Normalherstellungskosten 2010 zu Typ 4.1 Gewerk sehr einfach einfach Heizung n.n. n.n. sonstige technische Ausstattung n.n. n.n. mittel gehoben elektronisch gesteuerte Fußbodenheizung, Fernoder Zentralheizung, Solarkollektoren für Niedertemperatur- oder Warmwassererzeugung Brennwertkessel stark gehoben Solarkollektoren für Warmwassererzeugung und Heizung, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe, HybridSysteme zeitgemäße Anzahl an zahlreiche Steckdosen Video- und zentrale Steckdosen und und Lichtauslässe, Alarmanlage, zentrale Lichtauslässen; hochwertige Lüftung mit Zählerschrank (ab ca. Abdeckungen, dezentrale Wärmetauscher, 1985) mit Unterverteilung Lüftung mit Klimaanlage; Bussystem; und Kippsicherungen Wärmetauscher, mehrere aufwendige LAN- und Personenaufzugsanlagen Fernsehanschlüsse, Personenaufzugsanlagen Die Ausstattungsstufen 'sehr einfach' und 'einfach' sind bei Mehrfamilienhäusern nicht vorgesehen. Ausstattungsstandard des Gebäudes Einstufung des Gebäudes nach Ausstattung und Ermittlung der NHK 2010/m² Bruttogrundfläche (BGF) Gewerk Außenwände NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Dach NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Fenster und Außentüren NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Innenwände und -türen NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Deckenkonstruktion und Treppen NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Fußböden NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Sanitäreinrichtungen NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert Heizung NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert sonstige technische Ausstattung NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil Kostenkennwert NHK 2010/m² BGF nach Gewichtung sehr einfach 0% - € 23% - € 0% - € 15% - € 0% - € 11% - € 0% - € 11% - € 0% - € 11% - € 0% - € 5% - € 0% - € 9% - € 0% - € 9% - € 0% - € 6% - € einfach - mittel 0% € 23% € 0% € 15% € 0% € 11% € 0% € 11% € 0% € 11% € 0% € 5% € 0% € 9% € 0% € 9% € 0% € 6% € 0% 825 € 23% - € 0% 825 € 15% - € 0% 825 € 11% - € 0% 825 € 11% - € 0% 825 € 11% - € 0% 825 € 5% - € 0% 825 € 9% - € 0% 825 € 9% - € 0% 825 € 6% - € gehoben 0% 985 € 23% - € 0% 985 € 15% - € 0% 985 € 11% - € 0% 985 € 11% - € 0% 985 € 11% - € 0% 985 € 5% - € 0% 985 € 9% - € 0% 985 € 9% - € 0% 985 € 6% - € stark gehoben 100% 1.190 € 23% 274 € 100% 1.190 € 15% 179 € 100% 1.190 € 11% 131 € 100% 1.190 € 11% 131 € 100% 1.190 € 11% 131 € 100% 1.190 € 5% 60 € 100% 1.190 € 9% 107 € 100% 1.190 € 9% 107 € 100% 1.190 € 6% 71 € 1.190 € Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer Ausstattungsanteile 0% 0% GND lt. NHK 2010 0 Jahre 0 Jahre Wägungsanteile 0 Jahre 0 Jahre Gesamtnutzungsdauer unter Berücksichtigung der Ausstattung 0% 60 Jahre 0 Jahre 0% 70 Jahre 0 Jahre 100% 80 Jahre 80 Jahre 80 Jahre Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wurde nach Anlage 3 der Sachwertrichtlinie in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard ermittelt. Baualtersbestimmung und Restnutzungsdauer Historisches (tatsächliches) Baujahr Bewertungsjahr Gesamtnutzungsdauer, ausstattungsbezogen Restnutzungsdauer (vor Modernisierung) 1965 2014 80 Jahre 31 Jahre In den letzten 20 Jahren durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungselemente Dacherneuerung incl. Verbesserung der Wärmedämmung Modernisierung der Fenster und Außentüren Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) Modernisierung der Heizungsanlage Wärmedämmung der Außenwände Modernisierung von Bädern Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung Gesamtpunktzahl (max. 20) max. Punkte tats. Pkte. 4 2 2 2 4 2 2 2 2 2 1 2 2 2 1 0 12 Das Verfahren nach Anlage 4 der Sachwertrichtlinie entstammt den Untersuchungen des Oberen Gutachterausschusses Nordrhein-Westfalen. Die Punkte werden nach sachverständigem Ermessen anhand des Umfangs und des Zeitpunkts der Modernisierungsmaßnahmen vergeben. Formel zur Berücksichtigung des Modernisierungszustands bei der Restnutzungsdauer RND = a * (100/GND) * Alter² - b * Alter + c * (GND/100) GND 80 Jahre relatives Alter Alter 49 Jahre 61,25 Alter² 2.401 lt. Anlage 4 Sachwertrichtlinie a 0,005 anwendbar ab rel. Alter von Restnutzungsdauer nach Modernisierung maßgebliches Baujahr maßgebliches Gebäudealter (ggf. nach Modernisierung) Alterswertminderung (linear) b 1,1 c 100 20 41 Jahre 1975 39 Jahre 48,75% Bruttogrundfläche (BGF) Die BGF beträgt 179,00 m² Die BGF wurde aus der Wohnfläche mittels des Umrechnungsfaktors der NHK 1995 ermittelt. Die Wohnfläche beträgt 100 m². Der Faktor lautet 1,79. Normalherstellungskosten 2010 gesamt (BGF * NHK/m²) Berücksichtgte Korrekturenfaktoren für Wohnungsgröße für Grundrissart 213.010,00 € 1,00 1,00 ca. 50 m² Zweispänner Besondere Bauteile, die nicht in den NHK 2010 enthalten sind (nach AGVGA NRW, Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren, Stand: 16.07.2013) Dachgauben Anzahl Flachdachgaube (einschl. Fenster) Schleppdachgaube (einschl. Fenster) Satteldachgaube (einschl. Fenster) Grundbetrag 0 0 0 1.800 € 1.900 € 2.100 € m² Frontfläche 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² Ansatz/m² 1.100 €/m² 1.200 €/m² 1.400 €/m² Sachwertansatz Flachdachgaube (einschl. Fenster) Schleppdachgaube (einschl. Fenster) Satteldachgaube (einschl. Fenster) - € € € Dachgauben Sachwert gesamt - € Balkone Anzahl einschl. Geländer, ISO-Korb, Dämmung, Abdichtung, Belag Grundbetrag 1 1.000 € m² Fläche Ansatz/m² 8,00 m² Balkone Sachwertansatz gesamt Vordächer Stahl/Zink Stahl/Edelstahl Stahl/Glas 750 €/m² 7.000,00 € m² Dachfläche 0,00 m² 0,00 m² 0,00 m² Vordächer Sachwertansatz gesamt Ansatz/m² 150 €/m² 300 €/m² 350 €/m² - € Außentreppen Kelleraußentreppen einschl. Tür, Geländer, Handlauf Anzahl Ansatz/Stück 0 Kelleraußentreppen Sachwertansatz gesamt sonstige Außentreppen mit mehr als 3 Stufen 1 m breit, Beton, mit Belag 6.000 € - Anzahl Stufen 0 € Ansatz/Stufe 400 € sonstige Außentreppen Sachwertansatz gesamt - Summe der Sachwerte aller besonderen Bauteile 7.000,00 € Normalherstellungskosten 2010 einschl. besondere Bauteile € 220.010,00 € Regionaler Korrekturfaktor für Unterschiede im Baukostenniveau Quelle: laut Ausweisung im Grundstücksmarktbericht Faktor: 1,447 318.354,00 € Normalherstellungswert nach regionaler Anpassung Baukostenindex des Statistischen Bundesamts (2010=100) Bewertungsjahr 2014 Baukostenindex Neuherstellungswert nach Baukostenindex Alterswertminderung (linear) 109,4 348.279 € 48,75% Zeitwert nach Alterswertminderung (Gebäudesachwert) 178.493 € Garagen und Stellplätze Standardstufe 3 4 5 Einzelgaragen/Mehrfachgaragen (NHK 2010, Typ 14.1) Anzahl BGF pro Stellplatz Normalherstellungskosten 2010 Regionalfaktor regionalisierter Normalherstellungswert Baukostenindex Neuwert im Bewertungsjahr Baujahr Gesamtnutzungsdauer Bewertungsjahr Gebäudealter Alterswertminderung linear Zeitwert (Sachwert) 245 € 0 18 m² - € 1,447 - € 109,40 - € 1965 50 Jahre 2014 49 Jahre 98,00% - € 485 € 0 18 m² - € 1,447 - € 109,40 - € 1965 50 Jahre 2014 49 Jahre 98,00% - € 780 € 0 18 m² - € 1,447 - € 109,40 - € 1965 50 Jahre 2014 49 Jahre 98,00% - € Summe der Sachwerte Garagen Tiefgaragenstellplätze (NHK 2010, Typ 14.3) Anzahl BGF pro Stellplatz Normalherstellungskosten 2010 Regionalfaktor regionalisierter Normalherstellungswert Baukostenindex Neuwert im Bewertungsjahr Baujahr Gesamtnutzungsdauer Bewertungsjahr Gebäudealter Alterswertminderung linear Zeitwert (Sachwert) - 560 € 0 18 m² - € 1,447 - € 109,40 - € 1965 80 Jahre 2014 49 Jahre 61,25% - € 715 € 1 18 m² 12.870 € 1,447 18.623 € 109,40 20.373 € 1965 80 Jahre 2014 49 Jahre 61,25% 7.895 € Summe der Sachwerte Tiefgaragen Offene Stellplätze Gesamtansatz 0 Ansatz/Stück 850 € 0 18 m² - € 1,447 - € 109,40 - € 1965 80 Jahre 2014 49 Jahre 61,25% - € 7.895 € Offene Stellplätze Anzahl € 3.000 € - € Erläuterung der Standardstufen Standardstufe 3: Fertiggaragen Standardstufe 4: Garagen in Massivbauweise Standardstufe 5: individuelle Garagen in Massivbauweise mit besonderen Ausführungen wie Ziegeldach, Gründach, Bodenbeläge, Fliesen o. Ä., Wasser, Abwasser und Heizung Besondere Außenanlagen Bezeichnung Sachwert Summe Sachwerte besondere Außenanlagen - € Zusammenfassung der Sachwerte und Kaufpreisaufteilung Sachwerte Anteil Kaufpreis incl. ANK Grund und Boden Gebäude Garagen Stellplätze besondere Außenanlagen 216.004 € 178.493 € 7.895 € - € - € 53,68% 44,36% 1,96% 0,00% 0,00% 171.776 € 141.946 € 6.278 € - € - € Summen 402.392 € 100,00% 320.000 €
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