石巻市公募型買取市営住宅制度の手引き 平成27年度・第３回募集 【新渡波Ｄ地区】 この手引きは 「石巻市公募型買取市営住宅制度平成27年度第３回募集要領」 【新渡波Ｄ地区】の内容について 解説するものとなっております。 各募集要領と合わせてごらんください 平成28年1月 石巻市 復興事業部 -1- Ⅰ 買取市営住宅とは 買取市営住宅は市の所有している土地に、民間事業者のみなさまから受けた提案により住宅を建設し、完 成後に市が買い取り、市営住宅として供給するものです。 今回、提案を募集する住宅は、東日本大震災により住宅を滅失した方のために供給する住宅となります。 石巻市 ③買取代金支払 事業者 ④ ①工事 ⑥ 賃 家 貸 賃 ⑤入居 復興公営住宅 入居者 Ⅱ 主な基準 市として良質な賃貸住宅を供給するため、整備基準や方針などを定めていますので、これらの内容を遵守 することが必要となります。 １ 計画にあたっての条件等 提案の内容は下記の条件に基づいてください。同等以上の性能や効果が期待できる提案をしていただくことは 可能ですが、条件に合致しない提案や、要求を満たしていない提案をすることはできません。計画条件について 疑問などがある場合は、募集要領に添付されている質疑書を市へ提出してください。 「計画条件」 所在地 渡波字新沼（石巻市新渡波地区被災市街地復興土地区画整理事業地内） 敷地面積（㎡） 約 10,833 ㎡ 建設戸数 40 戸以上 45 戸未満 住宅タイプ １ＤＫ又は２ＤＫ：４割程度 ３ＤＫ：６割程度 提 建物構造 木造 平屋建て 案 建物形式 長屋建て 条 集会所 なし 件 特殊条件 構造材の 40％以上に宮城県産木材（加工品も可）を使用すること 付帯施設 団地内ゴミ置場（5m×2.5m 程度）２カ所 外部物置 1.2 ㎡/戸 屋根付き駐輪場 1 台/戸 駐車場 1 台/戸以上 -2- (1) 住戸専用床面積は、１ＤＫは35～45㎡、２ＤＫは46～55㎡、３ＤＫは56～65㎡とし、同じ型式の 住戸面積間で1㎡以上の差が無い計画としてください。また、住戸内に階段が必要となる計画は認めま せん。 (2) １ＤＫの住戸を設ける場合は、将来２戸を１戸として改修できるように計画してください。 (3) 住宅の計画にあたっては、以下の基準に沿ったものとなるよう確認してください。 ・公営住宅法 健康で文化的な生活を営むに足りる住宅の整備を目的とした法律です。 ・石巻市災害公営住宅設計ガイドライン 設計の考え方や、標準的なプランなどが示されています。 ・石巻市復興公営住宅設計標準 復興公営住宅に求める性能等を具体化した基準です。性能評価の内容と合わせてご確認ください。 ・石巻市買取市営住宅整備基準 買取市営住宅に関する整備の内容について定めた基準です。全体的な計画に関係するものです。 ・石巻市公募型買取市営住宅制度の供給計画に関する選定基準 提案内容を評価する基準です。計画の内容のほか、整備の実施体制等も評価の対象となります。 (4) 市が提示する参考資料（地積図等）を確認し、 「石巻市公募型買取市営住宅制度の供給計画に関する選 定基準（以下、 「選定基準」という。 ）に沿った内容としてください。 (5) FF式暖房設備を除いて、オール電化とし、基本料金を抑制できる計画にしてください。 -3- （対象地区図） 新渡波Ｄ地区 -4- Ⅲ 事業の流れ スケジュール 日 程 内 容 平成 2８年 1 月１８日(月) ～ 募集要領等の配布 平成２８年 1 月２７日(水) 説明会の実施 平成 2８年 1 月２７日(水) ～ 平成 2８年２月５日(金) 質疑受付期間 平成 2８年２月１日(月) ～ 平成 2８年２月２６日(金) 事前相談期間 平成 2８年２月１日(月) ～ 平成 2８年３月７日(月) 公募:供給計画認定申請受付期間 選定委員会審査 平成 2８年３月中旬 (プレゼンテーション・ヒアリング実施) 平成 2８年３月下旬 運営委員会審査(事業者選定・仮認定) 平成 2８年４月上旬 基本協定締結・建設計画認定 平成 2８年４月上旬 ～ 平成 2８年８月中旬 実施設計等 平成 2８年８月中旬 買取予定額算出 平成 2８年８月下旬 仮契約締結 (議会の議決後本契約) 平成 2８年１０月上旬 工事着手 平成 2９年 9 月下旬 竣工、買取額確定 平成２９年 9 月 30 日(金)(引渡期限) 買取検査後に引渡し 平成２９年１０月上旬 入居開始 -5- １ 事業者等の募集・供給計画認定申請 買取市営住宅の応募者には、事前相談を経て、申請受付期間内（今回募集では平成2８年３月７日まで） に供給計画認定申請をしていただきます。申請にあたっては、事業計画に関する書類（価格提案書、工程表、 事業計画に関する提案書等）、計画図書（建物概要の内容の分かる配置図や各階平面図等）及び応募者に関 する書類等（納税証明書、資格及び事業実績等）が必要です（⇒Ⅴ－１参照）。なお、この時点で算出され た価格提案書記載の金額が支払限度額となりますので十分に確認してください。 ２ 関係機関との協議等 申請にあたっては、事前に関係機関との協議を行う必要があります。 【主な協議機関】 ① 市・復興住宅課 ・ 制度内容及びスケジュールの確認 ・ 整備内容と基準の照合 ② 金融機関 ※融資の可否について ・ 本事業では、建物の完成後に買い取りをするため、市からの支払いは引渡しの段階となります。 ・ 工事を実施するために、事業者等の資力信用が問われるため、資金計画が金融機関の融資を前提と している場合、融資の見込みについて確認します。早めに金融機関との相談を進めてください。 ・ 住宅金融支援機構から融資を受ける場合は、機関保証をおこなう一般財団法人住宅改良開発公社と の協議も必要となります。 ③ その他 ・ 建築基準法・都市計画法等の関係法令について、十分に確認してください。 ・ 近隣住民との紛争が生じた場合は、認定などを見合わせることもあります。 ３ 最優秀応募者の選定 石巻市公募型買取市営住宅制度選定委員会において、供給計画認定申請のあった事業者から、計画プレゼ ンテーション及びヒアリングを実施し、定性的事項と定量的事項について評価します。その結果に基づき、 石巻市公募型買取市営住宅制度運営委員会（以下、「運営委員会」という。）において最優秀応募者を選定 します。（「定性的事項の詳細」及び「計画プレゼンテーションとヒアリング時の注意事項等」については、 Ⅴ－３を参照してください。） 定性的事項 ４ 定量的事項 ①企画提案に関する評価 ②住宅計画に関する評価 ③住戸計画に関する評価 ④設計、施工に関する評価 ・価格の評価 基本協定の締結 選定された応募者（以下、「事業者」という。）と市の間で、買取市営住宅の供給に必要な事項について の協定を締結します。 ５ 建設計画の認定（本認定） 基本協定の締結と並行して、買取市営住宅の整備内容を記した建設計画を作成していただきます。市はそ の内容を整備基準等と照合し、認定をします。（⇒Ⅴ－４参照） -6- ６ 実施設計・建築確認申請・設計住宅性能評価申請等 本認定を受けた後に、実施設計を進め、設計には整備基準等の他、公共住宅事業者等連絡協議会編「公共 住宅建設工事共通仕様書」などの最新版と整合させてください。また、住宅の品質確保の促進等に関する法 律（以下“品確法”という。）に基づく設計住宅性能評価を取得していただきます。 なお、建築確認済証・設計住宅性能評価書等の書類を取得した際は、市に報告してください。 ７ 譲渡契約の締結～工事着手 住宅の建設工事に着手するまでに、建物の譲渡契約を市と締結していただきます。契約に関する条件等は 双方で十分に確認しておく必要がありますので、協議・調整等にご協力ください。 また、譲渡契約の締結は市議会の承認を得る必要があります。手続きに際しては早めにご相談ください。 なお、事業者（グループの場合はグループ代表者）と建設にあたる者が異なる場合は、両者により締結さ れた工事請負契約について、書面により市に報告してください。 ８ 竣工・完了報告・完了検査 全ての工事が完了し、建築基準法の検査済証を取得した後に、石巻市買取市営住宅等工事完了報告書を提 出していただきます。報告にあたっては、化学物質の室内濃度測定の実施報告書及び品確法に基づく建設住 宅性能評価書を提出してください。 報告書を受理した後、市は買取検査をおこないます。検査の結果が良好であれば、その旨を工事完了認定 通知書により通知します。 ９ 引渡し・支払 支払いは建物の引渡し後におこないます。また、住宅の引渡しにあたって、各施設の鍵や図面、各設備の 取り扱い説明書等、管理に必要なものを提出してください。 Ⅳ 応募者の要件及び注意事項 (1) 応募者が、他の市町の事業に参加している場合又は事業者となっている場合でも対象とします。 (2) 応募者は、次に掲げる要件を満たしている必要があります。 ① 事業に係る提案価格に対しての資力的な責任能力を有すること。 ② 個人事業者は、住民税を滞納していないこと。 ③ 個人事業者は、石巻市入札契約に係る暴力団等規制排除要綱(平成 20 年石巻市告示第 268 号) 第 2 条第 8 号に規定する暴力団関係業者(以下「暴力団関係業者」という。)でないこと。 ④ 法人事業者は、法人税を滞納していないこと。 ⑤ 法人事業者は、民事再生法(平成 11 年法律第 225 号)及び会社更生法(平成 14 年法律第 154 号)による再生又は更生の手続中でないこと。 ⑥ 法人事業者は、暴力団関係業者が代表役員等の経営に実質的に関与していないこと。 ⑦ 石巻市競争入札参加資格を有しており、登録工種が建築に登録されていること。 ⑧ 「建築工事業」について、建設業法(昭和 24 年法律第 100 号)に規定する特定建設業の許可を 受けていること。 ⑨ 経営事項審査結果の「建築一式工事」の総合評定値が 750 点以上であること。 ⑩ 石巻市内に本店を置いていること。 -7- ⑪ 当該建設工事に必要な監理技術者の資格を有する者を専任で配置できること。 ⑫ 建築士法(昭和 25 年法律第 202 号)第 23 条の規定に基づく一級建築士事務所の登録を受けて いること。 ⑬ 宅地建物取引業法(昭和 27 年法律第 176 号)第 3 条に規定する免許を有する者であること。 ⑭ 応募者は、他のグループの構成員として重複して参加することはできません。 (3) 応募者がグループで構成される場合は、次に掲げる要件を満たしている必要があります。 ① 応募者がグループとなる場合は、事業に係る提案価格に対しての資力的な責任能力を有する者を グループ代表者として定めてください。 ② グループ構成員は、他のグループの構成員として重複して参加することはできません。 ③ グループは、買取市営住宅の設計及び工事監理にあたる者(以下「設計・工事監理にあたる者」と いう。)、建築一式工事を施工する者(以下「建設にあたる者」という。)、宅地建物取引業法に規 定する重要事項説明をする者（以下「重要事項説明にあたる者」という。 ） 、で構成してください。 （構成員の１者が複数を兼務しても構いません。 ） ④ グループ構成員は以下の要件を満たす必要があります。 ⅰ）設計・工事監理にあたる者は、(2)②から⑥及び⑫の要件を満たす必要があります。 ⅱ）建設にあたる者は、(2)②から⑪の要件を満たす必要があります。 ⅲ）建設にあたる者が複数の者で分担して実施する場合、すべての者が(2)②から⑨の要件を満たす 必要があります。 (2)⑩及び⑪の要件はその内１者だけ満たしていれば構いません。 ⅳ）重要事項説明にあたる者については、(2)②から⑥及び⑬の要件を満たす必要があります。 ⑤ 申請書提出後において、やむを得ない事情として市が承諾した場合に限り、構成員の変更及び追 加を行うことができます。なお、グループ代表者の変更はできません。 (4) 供給計画認定申請書について、その内容等に瑕疵があることが判明した場合、運営委員会で審査・ 聴取を行い、対応を決定します。 (5) 次に定める事由が生じた場合、仮認定通知を受けた者（以下「事業者」という。）と決定した者で あっても、その決定を取り消します。 ⅰ）供給計画認定申請書等の作成に関して不正行為が認められた場合 ⅱ）石巻市買取市営住宅等の供給に係る基本協定書(以下「協定書」という。)に基づく仮認定通知を 受けた後に、指名停止等の措置の対象となった場合 (6) 一つの募集に対して複数の提案はできませんが、同時に募集を開始する「大街道東三丁目地区」と 並行して応募することは可能です。 (7) 大街道東三丁目地区の選定委員会において最優秀応募者と選ばれた応募者が、同日に行われる新渡 波Ｄ地区の選定委員会においても最高評価を取得した場合は、新渡波Ｄ地区の中で次点評価の応募 者を、新渡波Ｄ地区の最優秀応募者として選定します。 (8) 建物の引渡し時期が早まる、または遅くなる可能性がある場合は、直ちに市に相談してください。 (9) 石巻市が提示する地積図、整備基準等を参考に実現可能な計画としてください。 -8- Ⅴ 申請に必要なもの １ 供給計画認定申請（仮認定申請）に必要なもの 必 要 書 類 チェック欄 内 容 １．事業計画に関する書類 ① □ 供給計画認定申請書 申請様式第１号 ② □ 申請内容に関する一覧表 別紙１ ③ □ 基本設計に係る計画概要表 別紙２－１（団地毎に作成）、２－２（棟毎に作成）、２－ ３ 別紙３－１、３－２ 各項目の金額は税・経費を含むものとしてください。 ④ □ ・提案価格は本事業を実現するために必要な全体事業費とし、実 価格提案書 施設計協議において、整備基準、関連工事調整等により必要とな る改善、修正も包括したものとしてください。 （不測の事態による変更は別途協議とします。） ⑤ □ 工程表 別紙４ ⑥ □ 事業計画に関する提案書 提案項目に基づき作成。 （A3判カラー２枚） ２．計画図書（指定縮尺厳守。建築図面とし、イラスト、コメント等の書き込み不可） ① □ 位置図 縮尺1／30,000 ② □ 付近見取図 縮尺1／10,000 ③ □ 配置図 兼 外構図 ④ □ 仕上表 ⑤ □ 平面図（各型式につき１枚） ⑥ □ 立面図、断面図 縮尺1／500で外構図を兼ねる スロープの幅員、こう配を記入したもの 別紙５ 縮尺1／100で室用途・設備概要を示したもの ※住棟等のサイズに応じて複数枚に分割可とする 縮尺1／100 縮尺1／500で測定面高さ地上0ｍの中央標準時による8時から ⑦ □ 日影図 16時までの時刻日影と、5時間の等時間日影、真北、敷地境界 線及び道路を記載すること。測定緯度は、北緯38度30分とする。 ３．応募者に関する書類等 ① □ ② □ ③ □ 印鑑登録証明書 ④ □ 会社概要 ⑤ □ 略歴書、資産に係る調書 ⑥ □ ⑦ □ ⑧ □ ⑨ □ 住民票 法人の場合は、法人登記簿謄本又は登記事項証明書 直近の納税証明書 （個人：住民税／法人：法人税） 会社パンフレット、直前事業年度の貸借対照表及び損益計算書 並びに定款又は寄付行為を添付 設計に関する資格要件を証明する書類及び事 業実績 建築士事務所登録に関する通知書など 建設に関する資格要件を証明する書類及び事 建設業許可通知書、入札参加資格登録書、経営事項審査結果 業実績 通知書、監理技術者証など 宅地建物取引業法に関する資格要件を証明す る書類及び事業実績 グループ構成表 グループの場合は、構成員ごとに④～⑧のうち該当するものを添付 ４．その他 -9- ① □ 委任状（任意書式） ② □ 市長が必要と認めるもの 代理者申請をおこなう場合、当該代理人に委任することを証する 書類 ※ 申請様式はホームページからダウンロードできます。 ※ 図面はすべて A３判としてください。 ※ 申請書は２部（正本１部・副本１部）作成し、Ａ４判ファイルに綴じてください。なお、正本について は 10ｃｍのドッチファイルとしてください。 ※ 申請書の主要な書式、図面にはインデックスを付けてください。 ２ 事業計画に関する提案項目 (1) 事業計画を提案するにあたっては、以下の項目に沿って内容を検討してください。 １ 企画提案 (1) 地域分析と各対象地区の整備方針 (2) 早期住宅供給 ２ 住宅計画 (1) 配置計画 (2) コミュニティ形成 (3) まちづくりへの貢献 (4) デザイン・景観形成 ３ 住戸計画 (1) 住戸プラン (2) 街並み型の住戸提案 (3) 材料の選定 ４ 設計・施工 (1) 事業実施取組体制 (2) 施工実施体制 (3) 地域貢献 (4) 瑕疵対応 ※ 詳細は「石巻市公募型買取市営住宅制度の供給計画に関する選定基準【新渡波Ｄ地区】」を確認してく ださい。 (2) 事業計画提案書の作成にあたっては、以下の事項に留意してください。 ① 上記提案項目に沿った内容としてください。 ② 事業者の実施する範囲以外の土地、場所、構造物に関する提案はできません。 ③ 提案事業者の名前を記載することはできません。 ④ 提案事業者を特定できる、及び特定できうる内容を記載することはできません。 例：特殊認定工法、登録商標等の名称、会社や関係事業所の所在地及び具体的な構成人数等 ⑤ 実現不可能または実現を確約できない提案をすることはできません。 例：提案時点で法令による認定等の手続き中の工法を採用したもの 現行法規に合致していないことが明らかなもの等 ⑥ 計画条件に合致していない、または過剰な提案はできません。 例：住戸が指定されている面積より大きい（小さい）もの 立体駐車場の整備により駐車場計画をするもの等 ３ プレゼンテーション及びヒアリングの注意事項 (1) 申請受付後にプレゼンテーションの実施日時と資料の提出について、市より通知しますので、指定さ - 10 - れた日時までに指定部数を提出してください。なお、プレゼンテーションにあたっては、パソコン上の 配布資料データをプロジェクターに投影して説明することができます。 ① 選定委員への事前配付資料 ・事業計画提案書（カラーＡ３判 2 枚）、工程表及び計画図書（仕上表・日影図を除く） ・片面印刷、15 部、主要なページにインデックスを付したもの ・資料は 1 部毎に左肩をクリップ留め（ファイル等は不要） ② プロジェクター用の説明資料データ ・配布資料の内容だけで構成する ・内容の分割、拡大等は可能とするが、変更、追加は不可 ・データ形式は、Windows7、Microsoft office2007、Adobe Reader に対応するもの ・プロパティを含め、事業者名を記載不可 (2) 以下の事実が発覚した場合、当該応募者を失格とします。 ① 定時刻に１０分以上遅刻した場合 ② 他の応募者と接触し情報交換をした場合 ③ 応募者の関係者が身分を偽ってプレゼンテーションを見学した場合 ④ プレゼンテーション中に会社名を知らせた場合 ⑤ プレゼンテーション中に録音、録画をした場合 ⑥ 指定された資料以外のものを使用した場合 ⑦ その他、全体の進行を妨げる行為があった場合 ４ 建設計画認定申請（本認定）に必要なもの チェック欄 必 要 書 類 内 容 １．事業計画に関する書類 ① □ 建設計画認定申請書 ② □ 申請内容に関する一覧表 ③ □ 基本設計に係る計画概要表 ④ □ 価格提案書 ⑤ □ 整備基準チェックリスト ⑥ □ 事業収支計画表 ⑦ □ 近隣関係住民への事業説明報告書 ２．設計図書 ① □ 設計概要書 ② □ 位置図 ③ □ 付近見取図 ④ □ 配置図 ⑤ □ 面積表 ⑥ □ 各階平面図 ⑦ □ タイプ別平面詳細図 ⑧ □ 求積図 ⑨ □ 立面図、断面図、日影図 建築基準法及び公営住宅法による面積を明示 ３．その他 - 11 - ① □ 委任状 ② □ 市長が必要と認めるもの 代理者により申請等をおこなう場合 ※ 図面はすべて A３判としてください。 ※ 申請書は２部（正本１部・副本１部）作成し、Ａ４判ファイルに綴じてください。なお、正本について は 10ｃｍのドッチファイルとしてください。 ※ 申請書の主要な書式、図面にはインデックスを付けてください。 Ⅵ 申請上の留意事項 １ 申請者について ① 申請者は、本市が所有する用地に買取市営住宅等を建設する者です。 ② 暴力団関係者が申請者となることはできません。 ２ 建設計画認定申請の内容を訂正する場合 建設計画認定申請書の提出後に、計画内容の訂正が生じた場合は、速やかに申し出てください。 Ⅶ 買取価格の決定、請求事務 １ 買取市営住宅に関する事務の基本原則 ① 建物の買取りに関する基本的流れ（詳細については別途「取扱要領」参照） 買取価格は、①市の積算額、②事業者の提案価格のうち、低い額に決定します。 事 業 者 供給計画認定申請 石 巻 市 仮認定通知 ↓ 基本協定書の締結 事 務 の 内 容 概算買取価格を確認 買取予定上限価格の設定 基本協定書の締結 買取契約に関する基本的な事項について協定書の締結 本認定通知 整備基準等への適合を確認し認定後に実施設計に着手 譲渡契約書の締結 市の積算額、事業者の提案価格のうち低い額で契約 ↓ 建設計画認定申請 ↓ 譲渡契約書の締結 ↓ 工事の完了 ※契約には計画建物に関する建築基準法の確認済証が必要です。 完了検査 ↓ 買取額の決定 基本協定書、譲渡契約書及び建設計画認定申請書等の内容に基 づき現地及び書類の検査 買取額の決定 基本協定書及び譲渡契約書の内容を基本とし、買取価格を決定。 代金の支払い 所有権登記 ↓ 引渡し ② 後払いの原則 市では、買取市営住宅等の買取代金を完成後に一括で支払うため、前金払・中間前金払の支払いはありま せん。このため、事業者は市が買取代金を支払うまでの間、事業費相当額を立て替えておく必要があります。 また、工事完了前に事業を中止する場合、それまでに要した費用に対する補償はありませんのでご注意く - 12 - ださい。 ２ その他 買取市営住宅等には国の補助金が充てられていることから、補助金の適正な執行について会計検査院の検 査（以下「会計検査」という。）が実施されます。会計検査の受検者は市ですが、現地調査及び補助金の使 途に関する書類検査の際に、 事業者や工事請負業者、 設計事務所の方にご協力をお願いすることがあります。 また、市と事業者との契約は、建物譲渡契約であり、建設業法に規定する請負契約には該当しません。よ って、事業者と下請業者等の間にトラブル等が発生した場合、市は一切関与しませんので、事業者の責にお いて解決してください。 Ⅷ 認定後の手続きに関する留意事項 １ 本認定から着工までの手順に関する制限 買取市営住宅の建設には、次のような制限がありますので留意してください。 ① 実施設計は、本認定以降におこなうこと。 ② 建築確認済証は、譲渡契約締結以前に交付を受けること。 ２ 本認定後の変更 本認定後の計画内容の変更は原則認めません。もし変更が生じる場合、その理由と内容を市に報告してく ださい。内容を確認した結果、認定の取り消しをおこなう場合があります。 ３ 工事施工中の管理 建物の品質の確認をおこなうため、工事施工中は、宮城県建築工事写真撮影要領により、施工状況等の写 真撮影をおこない、買取検査時に提出してください。また、各試験結果についても提出する必要があります。 ４ 報告事項 次の場合には報告書の提出が必要となります。また、必要に応じて現地での確認をおこないます。 ① 建築確認済証の交付を受けたとき。 ② 建設工事に関わる契約を締結したとき。（事業者構成員の間で工事請負契約がある場合） ③ 建設工事が完了（建築基準法の検査済証受領後）したとき。 工事が完了した時は、市が現地にて検査をおこないます。検査の目的は、市が買取りをおこなう上で 支障になる部分がないこと、設計どおりに建物等が整備されていることなどを確認することです。手直 しがあれば、引き渡し前に速やかに直していただきます。また、併せて化学物質の室内濃度測定実施報 告書及び品確法に基づく建設住宅性能評価書も提出していただきます。 ④ その他市長が報告を求めたとき。 Ⅸ 適用範囲 本手引きは、石巻市公募型買取市営住宅制度平成27年度第3回募集【新渡波D地区】についてのみ適用し ます。 - 13 - Ⅹ 問い合わせ先 場所 石巻市復興事業部 復興住宅課 電話 （0225）95－1111 内線5549,5557,5559 E-mail infraimpho @city.ishinomaki.lg.jp FAX（0225）90－8046 - 14 - 住所 郵便番号 986-8501 石巻市穀町14番1号
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