2015年4月 ご参考資料 スペシャル・レポート 世界的に好環境が続くリート市場 その背景と今後の見通し フィデリティ投信株式会社 世界的にリート市場が堅調に推移しています。米国リート、Jリート、アジアリート（除く、Jリー ト）、欧州リートの2014年のパフォーマンスは、それぞれ＋30.6%（米ドルベース）、＋26.9%（円 ベース）、＋20.4%（米ドルベース）、＋26.0%（ユーロベース）と好調、2015年に入っても（2月13日 まで）、それぞれ＋3.1%、－1.6%、＋3.2%、＋16.1%と全般に堅調となっています。 本レポートでは、米国リートとJリートを取り上げ、その好調さを支える背景と今後の見通しを 太田 創 フィデリティ投信株式会社 商品マーケティング部長 お伝えしたいと思います。 リートとは： 上場不動産投資信託。リートは英語のReal Estate Investment Trustの略称である“REIT”の日本語読み。 Jリートは日本の上場不動産投資信託。 米国リート：商業不動産価格と賃料が上昇中 リートはここ数年、どの地域もおしなべて好調ですが、特に米国リートは2014年年初から米国 株を大きく超えるパフォーマンスを計上しています（図1）。これは、入居率の改善と賃料の上 昇により、商業不動産価格が緩やかに上昇していることが背景にあるからです（次頁図2）。商 業不動産価格の決定要因にはさまざまなものがありますが、大まかには賃料（純収益)と期待利 回り（還元利回り)に収れんされます。 例えば、年間賃料が1,000万円で、期待利回りが5%であった場合、この不動産の価格は1,000万 円÷5%で2億円となります。そして年間賃料が1,200万円に上昇する一方で、期待利回りが変わら ないとすると、この不動産価格は1,200万円÷5%で2億4,000万円に上昇することになります。 すなわち商業不動産の場合、期待利回りが変わらない限り、賃料が上がる物件は、価格も上が りやすいということになります。過去10年間、米国の商業不動産価格は年平均約5%のペースで上 昇していますが、賃料、不動産価格、リート価格が、ほぼ同様のペースで上昇していることがお 分かりになるかと思います。(次頁図2) 図1：日米欧・アジアのリート価格推移 160 150 140 130 欧州リート 米国リート Jリート アジアリート 日経平均株価 ＮＹダウ 2013年末から比較すると、 リートのパフォーマンスは 株価よりも相対的に高い。 120 110 100 90 80 2013年 2014年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 (注)Bloombergよりフィデリティ投信作成。 期間：2013年12月末～2015年2月。週次、2月13日まで。2013年12月末を100として指数化。各リート指数はFTSE NAREIT Equity REITsインデックス、東証リート指数、FTSE EPRA/NAREIT Europe REITsインデックス、S＆Ｐ APAC REIT指数を使用。 1 ※記載は当レポート作成月時点の投資環境の見方です。今後の相場を保証または示唆するものではあり ません。また予告なく変更されることがあります。 最終ページを必ずお読みください。 2015年4月 スペシャル・レポート 世界的に好環境が続くリート市場 その背景と今後の見通し ご参考資料 フィデリティ投信株式会社 図2：米国のリート・商業不動産価格および賃料の推移 180 125 160 120 140 115 120 110 100 105 80 100 米国リート（左軸） 60 40 20 95 米国の商業不動産価格（左軸） 90 米国の商業不動産賃料（右軸） 2004年 12月 2006年 12月 2008年 12月 2010年 12月 2012年 12月 2014年 12月 2016年 85 12月 (注)Bloomberg、FMR Co.よりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。 期間：2004年12月∼2016年12月。2015年と2016年（網掛け）は予想値。期間初を100として指数化。米国の商業不動産賃料はREIS Inc.の 公表データに基づいて、小売施設、オフィス、物流施設、住宅の平均賃料上昇率から指数化。米国都市部。 もちろん、不況時には家賃も下落します。ただし、その下落率は不動産価格の下落率に比 べ大幅に低いものとなっています。例えば、リーマンショック前後の約2年間（2007年8月～ 2009年5月）で米国の商業不動産価格は40%以上下落しましたが、同期間の賃料下落幅は約6% にとどまっているのです（図2）。先ほどの例で考えると、6%程度賃料が下落し、期待利回 りに変化がないとすると、その不動産価格は6%程度の下落で済むはずです。仮に価格が4割 下がったとすれば、賃料が一挙に4割下がるか、期待利回りが5%から8%超に急上昇しなけれ ばなりません。 現実的には、契約期間が数年にわたる不動産の賃料が突然半額になったり、期待利回りが 急上昇したりすることはほとんどありません。このように商業不動産は、安定した賃料収入 によって価格形成されているのです。逆に、投資家心理の悪化からリート相場が暴落した際 は、絶好の投資チャンスとも考えられます。 さて、足元の米国リート相場を相対比較してみると、現在の米国リート相場は割高でも割 安でもない、ニュートラルな状況であることが分かります。＊1 ＊1 Bloomberg、NAREIT、FMR Coなどのデータにより比較。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。時点：2015年1月末 ① 米国リートの配当利回り（年3.3%）と米国10年国債の利回り（年1.6%）との利回り差（スプレッド）は 約1.7%で、過去3年間の平均である約1.5%とほぼ不変。 ② 米国リート価格と純資産価格（NAV）を比較すると、リート価格は約10%のプレミアム、いわゆるNAV プレミアムが付加された価格になっている。これはリート需給がひっ迫して、NAVよりもリート価格の 方が高くなる現象。 NAVプレミアムの平均値は約5%（過去10年間）であるため、現在のリート価格自 体はやや高めに推移しているものの、リート需要が旺盛なことを示現。また、金利上昇によってリート 相場が軟調になると考える投資家もいらっしゃいますが、実際は景気回復や拡大を背景にした金利 上昇時には、リート価格も上昇していることがほとんどなのです。こうしたことから、今後の米国リート 相場は緩やかに上昇していくと考えています。 2 ※記載は当レポート作成月時点の投資環境の見方です。今後の相場を保証または示唆するものではあり ません。また予告なく変更されることがあります。 最終ページを必ずお読みください。 2015年4月 ご参考資料 スペシャル・レポート 世界的に好環境が続くリート市場 その背景と今後の見通し フィデリティ投信株式会社 図3：日銀のJリート買入累計額および東証Jリート指数の推移 900 (億円) 200 日銀Jリート買入累計額（左軸） 750 180 東証リート指数（右軸） 600 160 450 140 300 120 150 100 0 2014年 2013年 2015年 80 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 (注)日本銀行、Bloombergよりフィデリティ投信作成。 期間：2013年1月1日～2015年2月19日。東証リート指数は2013年1月1日を100として指数化。 Jリート：投資口需給の改善がポイント Jリートは2014年に30%近く上昇し、その反動からか2015年に入りやや弱含んでいます。Jリートの分配 金利回り（年3.1%）と日本10年国債の利回り（年0.4%）とのスプレッドは約2.7%となっており（2月20日）、過 去の推移から3%程度のスプレッドを期待しているJリートの投資家は、やや慎重な姿勢となっていると考 えられます。Jリートに投資する上で考えなければならないのは、投資主体別保有動向です。 Jリートの 投資主体別保有比率を見ると、金融機関の比率が約50%、外国人が約20%、個人が20%弱、そしてその 他の法人は約10%となっています。つまり金融機関の売買動向が、Jリート投資口の需給と価格変動要 因に大きく影響を与えているのです。 2014年のJリートの投資部門売買状況を見ると、金融機関は2,230億円の買い越し、投資信託は1,073 億円の買い越し、個人は3,434億円の売り越し、海外投資家が532億円の買い越しになっています。日本 株相場が堅調であったことや、10月末に日銀がETFとJリートの買い増しを従来の3倍増にすると発表し たこともあり（図3）、金融機関（投資信託を含む）と外国人投資家が積極的に買い増し、個人は利益確定 売りを行ったと考えられる状況です。 さて、今後もJリート価格が上昇していくためには、以下の2点が併存していく必要があります。 ① 国債利回りとJリート分配金利回りとのスプレッドが3%以上の水準であり、国債利回りが低位に推移 すること。需給のほとんどを占める金融機関は、国債利回りと比べた利回り資産としてのJリートの優位 性を常に意識している。 ② 2020年東京オリンピック・パラリンピックを見据え、東京や主要都市の商業不動産価格が緩やかに上 昇していくこと。いいかえれば、賃料と入居率が上昇すること。足元では、都心3区（千代田、中央、港） のオフィス賃料は、若干下降気味。一方、入居率は96%と1～2ポイント上昇の余地がある。 このように、Jリートにも価格上昇余地はありますが、大口投資家動向と実体経済の推移をより注視して 投資していく必要があるでしょう。 3 (データ：ARES 2014年10月) ※記載は当レポート作成月時点の投資環境の見方です。今後の相場を保証または示唆するものではあり ません。また予告なく変更されることがあります。 最終ページを必ずお読みください。 2015年4月 スペシャル・レポート 世界的に好環境が続くリート市場 その背景と今後の見通し ご参考資料 ご注意点 ● 当資料は、信頼できる情報をもとにフィデリティ投信が作成しておりますが、正確性・完全性について当社が責任を負う ものではありません。 ● 当資料に記載の情報は、作成時点のものであり、市場の環境やその他の状況によって予告なく変更することがあります。 また、いずれも将来の傾向、数値、運用結果等を保証もしくは示唆するものではありません。 ● 当資料に記載されている個別の銘柄・企業名については、あくまでも参考として申し述べたものであり、その銘柄又は 企業の株式等の売買を推奨するものではありません。 ● 当資料にかかわる一切の権利は引用部分を除き当社に属し、いかなる目的であれ当資料の一部又は全部の無断での 使用・複製は固くお断りします。 ● 投資信託のお申し込みに関しては、下記の点をご理解いただき、投資の判断はお客様自身の責任においてなさいます ようお願い申し上げます。なお、当社は投資信託の販売について投資家の方の契約の相手方とはなりません。 ● 投資信託は、預金または保険契約でないため、預金保険および保険契約者保護機構の保護の対象にはなりません。 ● 販売会社が登録金融機関の場合、証券会社と異なり、投資者保護基金に加入しておりません。 ● 投資信託は、金融機関の預貯金と異なり、元本および利息の保証はありません。 ● 投資信託は、国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象とし投資元本が保証されていないため、当該 資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等により投資一単位当たりの価値が変動します。従ってお客様の ご投資された金額を下回ることもあります。又、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、 取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては目論見書や 契約 締結前交付書面を良くご覧下さい。 ● ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。 ・申込時に直接ご負担いただく費用・・・申込手数料 上限 4.32%（消費税等相当額抜き4.0%） ・換金時に直接ご負担いただく費用・・・信託財産留保金 上限 1％ ・投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用・・・信託報酬 上限 年率2.0844%（消費税等相当額抜き1.93%） ・その他費用・・・・・・上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書、契約締結前交付書面等で ご確認ください。 （ご注意）上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率に つ きましては、フィデリティ投信が運用するすべての公募投資信託のうち、徴収する夫々の費用における最高の料率を 記載 しておりますが、当資料作成以降において変更となる場合があります。投資信託に係るリスクや費用は、夫々の投資信託 により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に良く目論見書や契約締結前交付書面をご覧下さい。 フィデリティ投信株式会社 金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第388号 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 4 ※記載は当レポート作成月時点の投資環境の見方です。今後の相場を保証または示唆するものではあり ません。また予告なく変更されることがあります。 最終ページを必ずお読みください。 CSIS150406-2 取り扱い金融商品に関する留意事項 ●商号：岡三オンライン証券株式会社/金融商品取引業者関東財務局長（金商）第 52 号 ●加入協会：日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会 ●リスク：【株式等】株価変動による値下りの損失を被るリスクがあります。信用取引、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引では投資金額 （保証金・証拠金）を上回る損失を被る場合があります。株価は、発行会社の業績、財務状況や金利情勢等様々な要因に影響され、損失を被る場合があり ます。投資信託、不動産投資証券、預託証券、受益証券発行信託の受益証券等は、裏付け資産の評価額（指数連動型の場合は日経平均株価・TOPIX 等）等、先物取引、オプション取引および株価指数証拠金取引は対象指数等の変化に伴う価格変動のリスクがあります。外国市場については、為替変動 や地域情勢等により損失を被る場合があります。上場新株予約権証券は、上場期間・権利行使期間が短期間の期限付きの有価証券であり、上場期間内に 売却するか権利行使期間内に行使しなければその価値を失い、また、権利行使による株式の取得には所定の金額の払込みが必要です。株価指数証拠 金取引では建玉を保有し続けることにより金利相当額・配当相当額の受け払いが発生します。【外貨建て債券】債券の価格は基本的に市場の金利水準の 変化に対応して変動するため、償還の前に売却すると損失を被る場合がございます。また、額面金額を超えて購入すると償還時に損失を被る場合がござ います。債券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により、債券の価格が変動し損失を被る場合がございます。債 券の発行者又は債券の元利金の支払いを保証している者の財務状態の悪化等により元本や利子の支払いが滞り損失を被る場合がございます。外貨建て 債券は外国為替相場の変動などにより、円換算でのお受取金額が減少する恐れがあります。これにより円換算で投資元本を割込み、損失を被る場合がご ざいます。【FX】外国為替証拠金取引（以下、「FX」という。）は預託した証拠金の額を超える取引ができるため、対象通貨の為替相場の変動により損益が 大きく変動し、投資元本（証拠金）を上回る損失を被る場合があります。外貨間取引は、対象通貨の対円相場の変動により決済時の証拠金授受の額が増減 する可能性があります。対象通貨の金利変動等によりスワップポイントの受取額が増減する可能性があります。ポジションを構成する金利水準が逆転した 場合、スワップポイントの受取から支払に転じる可能性があります。為替相場の急変時等に取引を行うことができず不測の損害が発生する可能性がありま す。【各商品共通】システム、通信回線等の障害により発注、執行等ができず機会利益が失われる可能性があります。 ●保証金・証拠金：【信用】最低委託保証金 30 万円が必要です。信用取引は委託保証金の額を上回る取引が可能であり、取引額の 30％以上の委託保証 金が必要です。【先物・オプション】発注必要証拠金および最低維持証拠金は、「（SPAN 証拠金額×当社が定める掛け目）－ネットオプション価値の総額」 とし、選択取引コース・取引時間によって掛け目は異なります。当社の Web サイトをご確認ください。また、変更の都度、当社の Web サイトに掲載いたしま す。【株価指数証拠金取引】発注証拠金（必要証拠金）は、株価指数ごとに異なり、取引所により定められた証拠金基準額となります。Web サイトで最新のも のをご確認ください。【FX】個人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引所 FX では、取引所が定める証拠金基準額に選択レバレッジコースに応じ た所要額を加えた額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 4%以上の額とします。法人のお客様の発注証拠金（必要証拠金）は、取引 所 FX では、取引所が定める証拠金基準額とし、店頭 FX では、取引金額（為替レート×取引数量）× 0.34%以上（最低 500 円）の額とします。発注証拠金 に対して、取引所ＦＸでは、1 取引単位（1 万又は 10 万通貨）、店頭FX では、1 取引単位（1,000 通貨）の取引が可能です。発注証拠金・取引単位は通貨ご とに異なります。Web サイトで最新のものをご確認ください。 ●手数料等諸費用の概要（表示は税込）：【日本株】個人のお客様の取引手数料には 1 注文の約定代金に応じたワンショットと 1 日の合計約定代金に応じ た定額プランがあります。法人のお客様は１注文の約定代金に応じたワンショットのみとなります。ワンショットの上限手数料は現物取引で3,240円、信用取 引で 1,296 円。定額プランの手数料は現物取引の場合、約定代金 100 万円以下で上限 864 円、以降約定代金 100 万円ごとに 540 円加算、また、信用取 引の場合、約定代金 200 万円以下で上限 1,080 円、以降約定代金 100 万円ごとに 324 円加算します。手数料プランは変更可能です。信用取引手数料は 月間売買実績により段階的減額があります。信用取引には金利、管理費、権利処理等手数料、品貸料、貸株料の諸費用が必要です。【上場新株予約権証 券】日本株に準じます。【中国株】国内取引手数料は約定金額の 1.08％（最低手数料 5,400 円）。この他に香港印紙税、取引所手数料、取引所税、現地決 済費用の諸費用が必要です。売買にあたり円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。 【外貨建て債券】外貨建て債券を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみをお支払いただきます。外貨建て債 券の売買、償還等にあたり、円貨と外貨を交換する際には、外国為替市場の動向をふまえて当社が決定した為替レートによるものとします。【先物】取引手 数料は、日経平均株価先物が 1 枚につき 324 円（取引枚数により段階的減額あり）、日経 225mini が 1 枚につき 43 円、TOPIX 先物が 1 枚につき 432 円、 ミニ TOPIX 先物、東証 REIT 指数先物、TOPIX Core30 先物が 1 枚につき 64 円、NY ダウ先物が 1 枚につき 864 円、日経平均 VI 先物が 1 枚につき 432 円です。【オプション】取引手数料は、日経 225 オプションが約定代金に対して 0.1728％（最低手数料 216 円）、TOPIX オプションが約定代金に対して 0.216％（最低手数料 216 円）です。【株価指数証拠金取引】取引手数料は、1 枚につき 162 円です。【投資信託】お申込みにあたっては、当該金額に対し て最大 3.78％の申込手数料をいただきます。換金時には基準価額に対して最大 0.75％の信託財産留保金をご負担いただく場合があります。信託財産の 純資産総額に対する信託報酬（最大 2.484％（年率））、その他の費用を間接的にご負担いただきます。また、運用成績により成功報酬をご負担いただく場 合があります。詳細は目論見書でご確認ください。【FX】取引所FX および店頭FX の取引手数料は無料です。取引所FX アルゴトレード 365 につきまして は、投資助言料として決済益の 10.8％をお支払いいただきます。スプレッドは、通貨ごとに異なり、為替相場によって変動します。Web サイトで最新のもの をご確認ください。 ●お取引の最終決定は、契約締結前交付書面、目論見書等およびWebサイト上の説明事項等をよくお読みいただき、ご自身の判断と責任で行ってくださ い。 OKASAN ONLINE SECURITIES CO., LTD.
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