配布資料 【南長崎地区】 不燃化特区の指定に向けた説明会 豊島区都市整備部 地域まちづくり課 平成27年2月3・5日 1 本日の説明会の内容 （１）｢木密地域不燃化10年プロジェクト｣ について （２）これまでの経緯について （３）アンケート調査結果の報告 （４）地区の概況と防災まちづくりの課題 （５）不燃化特区制度の活用について （６）新たな防火規制について （７）今後のスケジュールについて 2 （１）｢木密地域不燃化10年プロジェクト｣ について 3 ｢木密地域不燃化10年プロジェクト｣について 区部「木造密集市街地」 （木密地域） 4 ｢木密地域不燃化10年プロジェクト｣について 東京都は、都内の木造住宅密集地域（木密地域） に対する10年間の集中的・重点的な取組として、 「木密地域不燃化10年プロジェクト」（H24.1）を策定 ＜取り組みの主な内容＞ ○都と区が連携した市街地の不燃化の促進 （不燃化特区） ○延焼遮断帯となる都市計画道路の整備 （特定整備路線） ○地域における防災まちづくりの気運の醸成 5 ●特定整備路線 区内５路線・７区間が特定整備路線に指定 補助２６号線 補助２６号線 補助７３号線 補助８２号線 補助８１号線 （巣鴨・駒込地区） 補助１７２号線 補助８１号線 （南池袋地区） 6 ＜参考＞ 補助26号線及び 172号線の概要 補助２６号線 補助２６号線 補助１７２号線 【標準横断図(イメージ)】 A 補助26号線：幅員20ｍ イメージは、今後変更する場合があります。 A 断面 B 断面 B 補助172号線：幅員16ｍ 出典：東京都第四建設事務所『道路整備計画のあらまし』 7 ●不燃化特区の指定 平成27年度、南長崎地区（および雑司が谷・南池袋地区）を新たに 不燃化特区に指定される予定です。 池袋本町・上池袋地区 補助８１号線沿道 巣鴨・駒込地区 補助２６・１７２号線沿道長崎・千早地区 平成３２年度までの特別な支援 東池袋四・五丁目地区 南長崎地区 ：実施中 ：平成27年4月 助成開始(予定) 雑司が谷・南池袋地区 8 （２）これまでの経緯について 9 ●本地区におけるこれまでの取組み 東京都防災都市づくり推進計画の整備地域に指定【南長崎･長崎・落合地域】 また、居住環境総合整備事業を推進してきた【南長崎２･３丁目地区】 長崎・千早地区 （不燃化特区） 年・年度 計画・事業の推進 〔 対象地域 〕 ・ 「都防災都市づくり推進計画」 平成9年 整備地域指定 〔南長崎・長崎・落合地域〕 ・居住環境総合整備事業 平成8年 ～17年度 ・住宅市街地総合整備事業（国） ・東京都木造住宅密集地域整備事業 〔南長崎２・３丁目全域 25.3ha〕 南長崎地区 （不燃化特区 :長崎･千早地区を拡大） 平成26年12月 ・ 防災再開発促進地区指定（都） 10 ●本地区におけるこれまでの取組み 平成22年11月 平成25年12月 平成8年 南長崎はらっぱ 公園整備 トキワ荘通りお休み処整備 南長崎２丁目児童遊園 （さくら広場）整備 〔南長崎2-3-2〕 〔南長崎6-1-20 〕 平成25年7月 南長崎スポーツ 公園整備 〔南長崎4-13-5 〕 南長崎 六丁目 補助172号線 南長崎 五丁目 南長崎 四丁目 平成11年 南長崎花咲公園整備 南長崎 三丁目 南長崎 二丁目 南長崎 一丁目 落合南 長崎駅 ※平成17年度 南長崎二・三丁目地区でまちづくりルール について区長提言がありました。 11 （３）アンケート調査結果の報告 12 アンケート調査結果の報告 項目 内容 対象者 調査対象地区内にお住まいの方、 事業を営んでいらっしゃる方、 土地または建物を所有されている方 12月17日(水) ～ 1月9日(火) 実施期間 配布・回収方法 配布：（地区外）郵送 （地区内）戸別配布 回収：返信用封筒による返送 配布・回収数 配 布：13,153票（うち地区外1,535票） 回収総数： 1,762票（1月20日(火)時点） 回収率 13.4％ 13 ●地域の現況の満足度 Ｑ：地域の現状について、どのように感じておられますか？ 0% 10% 買い物や交通の利便性 30% 40% 34.2 事業所などの営業面での環境 0.55.2 n=1762 ほぼ満足 普通 10.0 2.86.5 3.5 8.6 15.7 3.3 14.5 28.4 56.6 12.1 2.3 大変不満 8.0 6.6 23.2 18.0 49.9 やや不満 5.8 5.5 22.0 47.9 22.5 4.6 7.4 16.1 58.8 まち並みなど景観の美しさ 0.98.1 2.86.1 11.0 5.8 61.1 子育て支援施設の充実度 1.16.6 総合的に見たまちの環境 1.7 17.1 59.6 高齢者の環境や支援施設の充実度 1.5 9.2 6.2 5.4 23.2 47.5 17.8 0.65.4 4.7 15.2 32.4 26.8 90% 100% 27.5 40.0 住宅地の敷地の規模 2.6 14.6 ご近所の付き合いの良さ 3.2 80% 40.5 27.5 日当たりや静けさなど住宅地としての環境 5.5 70% 34.7 21.7 5.8 60% 46.3 地震や火災等の防災上の安心度 1.0 9.8 大変満足 50% 27.8 道路の広さや安全性、快適性 4.4 公園や広場の整備状況 20% 2.05.8 無回答 ※小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります 14 ●まちづくりに重視すべきこと Ｑ：地区のまちの将来像を考える時、今後どのような点を重視すべき だと思いますか？（３つまで回答） 災害に対する安全性 商店街や地域の活性化 防犯や安心のまちづくり 保健・医療、福祉施設 19.4% 生活道路の拡幅や行き止まりの解消 18.7% 駅周辺のまちづくり 16.7% 自転車の利用環境 15.7% 子育ての環境 14.6% 緑の保全 13.7% 街並みの景観 12.8% 公園や広場 11.4% 福祉環境の整備（バリアフリー化など） 11.0% 地域のコミュニティ 8.3% 公共交通の利便性 7.0% 地域の歴史や文化 2.7% 幹線道路の整備 2.6% その他 2.4% 0.0% 5.0% 41.9% 39.6% 38.5% 10.0% 15.0% n=1762 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% ※複数回答のため、数値の合計は100％になりません 15 ●建替えや土地の利用の問題点 Ｑ：建替えや土地利用を検討する上での課題（複数回答） 建替えのための資金の確保 63.2% 高齢による将来の不安 43.3% 敷地が狭い、形が不整形 30.8% 建ぺい率、容積率の制限 27.9% 前面道路が狭い 《集計結果を挿入 》 13.4% 19.4% 地主や居住者の同意がとりにくい 敷地が道路に接していない その他 10.9% 9.0% 特に無い 6.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% n=201 （建替えや土地活用を検討されている方） ※複数回答のため、数値の合計は100％になりません 16 ●土地や建物の共同化について Ｑ：土地や建物の共同化※について、どのようにお考えですか？ ※共同化：お互いの土地の有効利用を図るため、敷地を共有し、 共同して建物を建て替えること。 無回答 15.8% 有効に土地を活用でき るので、共同化を検討 してみたい 6.8% その他 11.1% 共同化や共同 建替えの意向 はない 58.1% 興味があるので、専門家 などの話を聞いてみたい 8.2% n=808（地区内に土地・建物をお持ちの全ての方） ※小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります 17 ●新たな防火規制の必要性 Ｑ：「新たな防火規制」についてどうお考えになりますか？ 無回答 6.2% よく分からない 12.8% 規制は必要ない 2.7% このような取り組み が必要だと思う 78.2% n=1762 ※小数点第2位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります 18 ●まちづくりの進め方（体制など） Ｑ：今後、この地区について、区主催でまちづくりを考える説明会や 懇談会を開催していく予定ですが、その内容はどのような形態が よいと思いますか？（複数回答） 区から具体的なまちづくりの計画を提示してほしい 58.3% まちづくり協議会など、住民を中心に話し合いたい 21.6% まちづくりの手法などを学ぶ勉強会を開催してほしい 19.0% 商店会や町会など、小さな単位での懇談会を開催してほしい 18.3% まちづくりを考える必要はない 3.0% その他 4.4% 無回答 14.1% 0.0% n=1762 20.0% 40.0% 60.0% ※複数回答のため、数値の合計は100％になりません。 19 ●自由意見欄の紹介 ＜防災まちづくりについて＞ ○木造の古い建物が多く、建物同士が密接しており、火事が心配 ○生活道路が狭く、災害時は非常に危険 ○消防車・救急車など、緊急車両が通れる道路づくりが必要 ○空き家が増加しており、防災・防犯上の対策が必要 など ＜駅周辺・商店街のまちづくりについて＞ ○シャッターの閉まっている店舗や空きテナントが多い ○昔ながらの小さな個人のお店が並んでいる所が南長崎の良いところ ○駅前商店街再生を推進し、地域の価値を高めて欲しい など 20 ●自由意見欄の紹介 ＜公園・緑等について＞ ○もう少し緑や公園があると良い ○子どもたちが安心して遊べるような公園の環境整備が必要 など ＜まちづくり全般について＞ ○子育てしやすいまちにして欲しい ○まちづくりに若い世代の意見を取り入れるのが大事 ○「下町っぽさ」という魅力と防災上の安全性の両立が必要 など 21 （４）地区の概況と防災まちづくりの課題 22 ●人口の状況 南長崎全体の人口は19,310人、世帯数は11,759世帯 となっています。（平成27.1.1現在） 南長崎１丁目 3,028 南長崎１丁目 1,852 南長崎２丁目 2,705 南長崎２丁目 1,692 南長崎３丁目 南長崎３丁目 3,895 2,247 南長崎４丁目 3,101 南長崎４丁目 南長崎５丁目 3,356 南長崎５丁目 2,175 南長崎６丁目 3,225 南長崎６丁目 1,934 南長崎 計 南長崎 計 19,310 0 10,000 20,000 1,859 30,000 11,759 0 5,000 人口 10,000 15,000 世帯数 出典：豊島区HP／住民基本台帳より 23 ●年齢階層別人口 高齢者（６５歳以上）の割合は、地区全体として高く、 南長崎２・３・５丁目では、２０％を超えています。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 南長崎１丁目 8.8% 南長崎２丁目 7.3% 40.2% 29.6% 9.6% 南長崎３丁目 8.5% 36.6% 32.9% 10.6% 10.7% 0.8% 南長崎４丁目 6.9% 9.8% 8.6% 1.8% 11.0% 9.3% 1.6% 9.1% 9.7% 2.7% 43.8% 南長崎５丁目 6.0% 南長崎６丁目 豊島区平均 44.3% 38.6% 10.2% 7.8% 15歳未満 29.0% 33.6% 40.8% 40.2% 15歳から39歳 28.6% 40歳から64歳 27.6% 31.5% 65歳から74歳 8.1% 9.2% 11.9% 9.8% 9.2% 75歳以上 1.0% 1.3% 1.5% 不詳 注）小数点第２位を四捨五入しているため、合計が１００％にならない場合があります。 出典：H22年国勢調査 24 ●建物利用の状況 東長崎駅周辺に商業系の建物が集中 H23建物現況 補助172号線 落合南 長崎駅 出典：H23年度土地利用現況調査 25 ●建物構造現況図 延焼しやすい構造の建物が比較的多く分布 地区内約4,200棟の建物のうち 防火造、木造など延焼しやすい 構造の建物が過半数（55.0％）を 占めています。 不明 4.6% 耐火構造 19.7% 準耐火造 20.8% 防火造（木 造を含む） 55.0% 補助172号線 ※小数点第2位を四捨五入しているため、 合計が100％にならない場合があります H23建物現況 落合南 長崎駅 出典：H23年度土地利用現況調査 26 ●市街地形成 昭和初期に実施された耕地整理事業等で、碁盤の目に近い 街区と道路が形成されました。 南長崎地区 東長崎駅 椎名町駅 落合南 長崎駅 出典:豊島区の街づくり統計図説 27 ●道路･公園の状況 幅員４.０ｍ未満の細街路が分布 補助172号線 公園 公園・児童遊園 落合南 長崎駅 資料：H23年度土地利用現況調査より作成 28 ●地区の危険度 （905位） （1852位） （822位） 災害時活動困難度を考慮した火災危険度 南長崎2丁目ランク4(278位) 南長崎3丁目ランク4(300位) 南長崎4丁目ランク3(753位) （774位） 南長崎5丁目ランク3(374位) 南長崎6丁目ランク3(1104位) （971位） （242位） （1104位） 南長崎1丁目ランク2(1283位) （765位） （123位） (都内5,133町丁目を対象） （145位） （374位） 南長崎地区 （389位） （753位） （300位） （278位） （1283位） 落合南 長崎駅 危険度のデータ ：東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第7回）(平成25年9月公表)」より 29 ●地域の課題のまとめ① ＜アンケートと地域の現状を踏まえた課題整理＞ 【今後重視すべき取組み】 【現状評価】 〇災害に対する安全性 満足：買い物 交通利便性 ○商店街や地域の活性化 不満：防災、景観 ○防犯や安心のまちづくり ＜課題整理＞ ・防災・防犯など地域の安全・安心なまちづくり ・日常生活拠点としての駅周辺および商店街の活性化 ・細街路や木造住宅密集地における住環境の改善 ・街並みに配慮した建物や緑化による景観形成 30 まちづくりの方向性について 地区の課題を踏まえたまちづくり にぎわい、活気 商店街の活性化 街並み 景観形成 安全･安心 防災のまちづくり 特に防災に対する取組みについてのご提案 ○不燃化特区制度の活用 ○新たな防火規制の活用 ○まちづくり活動支援 等 31 （５）不燃化特区制度の活用について 32 ●南長崎の対象地区 長崎・千早地区 （平成26年4月助成開始） 不燃化特区助成の対象地区 〔南長崎１～６丁目（４・５・６丁目の一部を除く）〕 落合南 長崎駅 33 ●戸建建替え促進助成 建替え前 建替え後 【助成対象】 ※事前に区の審査が必要 ・耐用年数の３分の２を経過したもの （木造の場合、築１５年以上が対象） ・延床面積の1/2以上が自己居住用 【助成額】 除却費 + ・耐火建築物か準耐火建築物 （建替え後） ・延床面積の1/2以上が自己居住用 助成金額 区が定める単価 の低い方 実際に要した額 又は で算出した額 実際に要した額 又は 区が定める単価 の低い方 設計･監理費 の４５％ で算出した額 + 店舗併用住宅 への加算助成 店舗部分の床面積の割合に応じて 建築工事費を助成（上限：１００万円） ※更に利用しやすい助成を検討しています 34 ●老朽建築物除却助成 除却前 除却後 更地 【助成対象】※事前に区の審査が必要 ・昭和５６年以前の建築物 又は 区が認定する危険な建築物 【助成額】 除却費 助成金額 区が定める単価 の低い方 実際に要した額 又は で算出した額 35 ●助成金手続きの流れ 【豊島区】 【助成を受ける方】 区への事前相談【必須】 《区で審査》 （解体の概ね一月前） ①助成対象確認申請書 ②助成対象確認通知書 建物取り壊し･建築 ③助成金交付申請書 ⑤請求書 《区で審査》 工事完了後 ④助成金交付決定通知書 ⑥助成金振込 助成金受領 36 ●専門家派遣 不燃化に伴う権利者の移転や建替え等に関して必要な提案、指導、助言等を行うため、 区が各士業の専門家を無料で派遣対象者（土地所有者等）に派遣します。 ◇区と各士業団体との協定締結 ◇建替え等の案件により区から該当士業団体に派遣依頼 ◇区から派遣対象者（土地所有者等）に専門家を派遣 派遣対象者 豊島区 協定締結 ・一年度内に５回まで無料で派遣 ・１回につき２時間まで 各士業団体 東京都建築士事務所協会豊島支部 豊島法曹会（弁護士） 東京税理士会豊島支部 東京司法書士会豊島支部 東京行政書士会豊島支部 東京土地家屋調査士会豊島支部 など 37 ●固定資産税･都市計画税の税制優遇 ◎不燃化のための建替えを行った場合 建替え前 建替え後 ※建替え前後の所有者 は原則として同じ 【条件】 ・木造又は軽量鉄骨造 【優遇】 ・新築した住宅の固定資産税・都市計画税が最長５年間全額減免 ・耐火建築物か準耐火建築物 ◎老朽建築物を取り壊して更地にした場合 除却前 除却後 ※区からの証明 が必要 更地 ・防災上有効な空地として適性 に管理されていること（※） 【条件】 ・区が認定する防災上危険な 老朽建築物 【優遇】 ・除却後の更地にかかる固定資産税・都市計画税が最長５年間８割減免 38 （６）新たな防火規制について 39 ●新たな防火規制とは 不燃化特区では、都条例に基づく新たな防火規制を導入します ●木密地域不燃化１０年プロジェクトの目的である 「燃え広がらない・燃えないまち」にするため 東京都知事が指定する災害時の危険性が高い地域に ついて、建築物の耐火性能を強化するものです ●東京都建築安全条例第７条の３に基づき ・指定した地域の準防火地域内では、原則としてすべての 建築物が準耐火建築物以上となります （そのうち、延べ面積が５００㎡を超えるものは耐火建築物とします） ※建替えを強制するものではなく、次回の建替えを 計画する時に適用されます 40 ●新たな防火規制とは 現在、防火地域の範囲 「防火地域」の建築ルール （変わりません） 現在、準防火地域の範囲 ｢新たな防火規制」導入後 「新たな防火規制」 の建築ルール 防火規制の強化 現在 「準防火地域」 の建築ルール 41 ●準耐火建築物とは 高 耐火建築物 ●鉄筋コンクリート造 ●鉄骨造（耐火被覆をしたもの） ●木造：最近の法改正で可能となりました。 耐 火 性 能 準耐火建築物 ●一定の時間、建物内外からの火災を防ぐ構造。 木造でも壁や柱などを既定の厚さ以上の石膏 ボードなどで覆うことで、準耐火建築物になる。 防火構造の木造建築物 ●木造モルタル（外壁と軒裏をモルタル 低 で塗り込めたもの） ●木造サイディング（モルタルのかわり に防火性能の認定を受けた材料を使 用すれば防火構造になる。） 42 （７）今後のスケジュールについて 43 ●今後のスケジュール 平成26年度 《説明会等》 不燃化特区の指定に向けた説明会 （本日） 不燃化特区まちづくりニュース発行 （平成２７年２月末頃） 平成27年度 《不燃化特区助成制度》 平成２７年４月 不燃化特区の助成開始 （広報、ホームページで周知） 不燃化特区説明会・建替え相談会 新たな防火規制の区域指定に向けた説明会 新たな防火規制の施行 平成２８年３月（予定） ●戸建建替え促進助成 ●老朽建築物除却助成 ●専門家による建替え相談 ●出前講座 ●コンサルタント派遣に よるまちづくり支援など ●戸別訪問 平成33年 3月末日まで 44
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