主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 名 中 古 商 駅 村 屋 業 駅 区 市 前 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 現在、当地区のオフィスは空室率が低水準かつ低下傾向で推移し、築浅の大型ビルについてはほとんど 空室在庫がない状態である。名古屋駅周辺の開発がますます進展しており、当地区の土地需要が強まっ ている。中心商業地については、土地所有者の間で入札すれば高値で売れるとの認識が広がっており、 売り手の価格に対する上昇期待も高く、地価動向はやや上昇傾向で推移している。 平成27年秋に大型ビル２棟が竣工予定で、オフィスの大量供給について不透明な部分はあるが、不動産 市況に特段影響は見られない。鉄道会社や大手不動産会社が名古屋駅に大型複合ビルを建設することが 明らかとなるなど、名古屋駅周辺の開発はますます進展しているため、しばらくは収益用不動産に対す る需要が強い状態が続く可能性が高い。そのため、当面将来の地価動向はやや上昇すると予想される。 A 中心商業地については土地の取得意欲は強い状態が続いており、土地の取引価格は強含みの状態で ※ 推移している。特に当地区については買い手の取得意欲は非常に強いが、売却物件がほとんどない ため取引自体は少ない。取引事例からの価格の把握は出来ないものの、昨今の不動産市場の活発化 や名古屋駅周辺の開発の進展もあり、需要は強い状態が続いている。そのため、取引価格は引き続 きやや上昇傾向にある。 B 当地区及び周辺地区における取引は少ないため、事例による取引利回りの把握は困難であるが、名 ※ 古屋駅周辺の開発がますます進展しており、当地区の土地需要が強まっている。金融緩和政策によ り不動産投資が活発な状態が続いており、需要は強含みである。オフィス賃料は概ね横ばい傾向の 中、地価の上昇が続いており、取引利回りはやや低下傾向にある。 E 館内増床が多く見られるなどオフィス需要は堅調である。当地区のオフィス空室率は低水準かつ低 ※ 下傾向で推移し、築浅の大型ビルについてはほとんど空室在庫がない状態であるが、賃料は強含み と言える。一方、古く設備水準の劣るビルについては依然苦戦しており、二極化傾向が続いてい る。このようなことから、オフィス賃料は全体として概ね横ばいで推移している。 F 当地区で建築中の大型ビルのうち２棟が今秋竣工予定で、今後オフィス人口の増加が見込まれるこ ※ ともあり、飲食店舗については一定の需要が見込まれる。ただし、賃料水準を引き上げるほどの勢 いはなく、賃貸市況は安定的で、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。なお、当地区や桜通沿 いの路面店については、稀少性が高く、供給があれば需要が競合する傾向にある。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 太 閤 口 愛 知 県 名 中 古 商 村 屋 業 区 市 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区においては取引が少なく、取引事例から実勢価格を把握することは困難であるが、リニア中央新 幹線の建設のほか、近接する名駅駅前地区を中心に、名古屋駅周辺の開発等は計画も含めますます進展 している。このような状況において、当地区の地価動向についてもやや上昇傾向にある。 金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いているため、収益用不動産に対する需要は継続して いる。名古屋駅周辺の開発の進展もあり、しばらくは地価の上昇傾向が続く可能性が高い。当地区では リニア中央新幹線の開業を見据え、将来的な開発等への期待感もあることから、将来の地価動向はやや 上昇すると予想される。 A リニア中央新幹線の名古屋駅についてJR東海の自社用地以外では掘削工事を平成29年度から始める ※ 方針が明らかとなった。名古屋駅周辺の開発はますます進展しているため、駅予定地周辺では将来 的な開発等への期待感から土地需要の高まりが見られる。当地区では不動産に対する投資意欲が強 い状態が続いており、堅調な需要が継続していることが窺える。そのため、取引価格は引き続きや や上昇傾向にある。 B 収益物件の取引は少なく、事例による取引利回りの把握は困難である。名古屋駅周辺では、将来的 ※ な開発等への期待感から土地需要が強まっており、取引価格はやや上昇傾向にある。賃貸市場につ いては、オフィスは需給バランスに特段の変化はなく、店舗については飲食店の出店需要は相応に 見込まれるものの、賃料の上昇には至っていない。このような中で、取引利回りは引き続きやや低 下している。 E 名駅駅前地区では近年オフィスの新規供給が少ない中で、拡張移転が多く見られるなどオフィス需 ※ 要が堅調なため、空室率が低水準かつ低下傾向で推移し、築浅の大型ビルについてはほとんど空室 在庫がない状態である。しかし、当地区は飲食店舗等が多く、純粋なオフィスエリアではないた め、その影響は当地区まで波及しておらず、オフィス賃料は横ばい傾向にある。 F 名古屋駅周辺では開発によりオフィス人口の増加が見込まれることもあり、飲食店需要は底堅い。 ※ 当地区の小規模物件については飲食店や居酒屋等の出店需要が相応に見込まれるが、現在のところ 需給バランスに特段の変化はなく、店舗賃料は引き続き横ばい傾向にある。なお、大規模な路面店 については稀少性が高く、物販店舗等としての需要は安定している。 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 、 名 ・ 名古屋駅周辺エリアは館内増床が見られるなどテナントの需要が旺盛で、オフィス市況は回復傾向が続いている。名駅駅前地区のオフィス空室率は低い水準で 駅 かつさらなる低下傾向で推移しており、優良ビルはほとんど空室がない状態である。（大手不動産業者） 駅 ・ 名古屋駅周辺エリアは不動産ファンドや地元企業の資産管理会社からの収益物件に対する需要が引き続き強い。しかし、地価が上昇していることから、独自の 前 相場観を持つ地元投資家はあまり物件を取得していない。物件の価格が上昇している時は東京の投資家が物件を取得している。（大手不動産業者） ・ 東京での建設需要などの影響から職人は人手不足となっており、新規の工事はままならない状態であり、新築ほど人手がいらない改修工事でも人手が集まらな 太 い。また、金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いている。投資物件については、ここ最近のオフィス床の大量供給の影響が不透明なこともあり、 閤 レジデンスの方が引き合いは強い。（大手不動産業者） 口 ・ 名駅駅前地区の大型ビル２棟についてテナントの成約は比較的順調のようである。オフィス市況の回復傾向は続いている。したがって、地価はやや上昇すると 予測する。（大手不動産業者） ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 △ ▽ □ □ □ □ － － 愛 知 県 名 名 古 西 商 駅 前期 屋 区 業 北 市 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区は名駅駅前地区及び太閤口地区と比較すると、繁華性が劣ることもあり商業地に対する需要はや や弱いものの、金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いていることや、名古屋駅周辺の開発 が計画も含めますます進展していることから、周辺地域においても需要は強含み傾向にあり、地価動向 はやや上昇している。 平成27年秋に大規模業務施設が完成予定であり、当地区の業務環境がやや向上すると考えられる。名古 屋駅周辺の開発の進展により、将来の地価動向は引き続きやや上昇すると予想される。なお、当地区の 北部に位置する製造業の本社工場跡地の再開発が予定されており、将来的には地域の活性化が期待され る。 A 当期、当地区においては特徴的な取引は見られなかったが、名古屋駅周辺の開発は計画も含めます ※ ます進展しており、土地需要の高まりが見られる。不動産投資は活発な状態が続いており、名駅駅 前地区を中心に不動産価格の上昇が継続している。そのため、当地区においても取引価格はやや上 昇傾向にある。 B 収益物件の取引が少ないため、事例による取引利回りの把握は困難である。近接する名駅駅前地区 ※ において平成27年秋に大型ビル２棟が竣工予定で、名駅駅前地区と比較して名古屋駅への接近性が 劣る当地区では空室発生等の影響が懸念されるが、現在のところ既存ビルの賃料等に特段の変化は 見られない。このような中で、取引価格がやや上昇傾向にあるため、取引利回りはやや低下傾向に ある。 E オフィス需要は引き続き堅調であるが、平成27年秋の名駅駅前地区におけるオフィスの大量供給に ※ 対する警戒感はあり、当地区においては以前よりも賃料交渉の下限を引き下げたビルも見られる。 成約賃料自体は現在のところ特段の変動は見られず、オフィス賃料は概ね横ばいで推移している。 F 名駅駅前地区では既存ビルの建替えが複数進行しており、今後オフィス人口の増加が見込まれる。 ※ 名古屋駅周辺の幹線道路背後地などでは飲食店舗に対する需要が見られ、周辺においても需要が波 及する可能性はあるが、現在のところ当地区の店舗需給には特段の変動は認められない。そのた め、店舗賃料は横ばいで推移している。 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 ・ 当地区のオフィス市況は名駅駅前地区での大量供給に対する警戒感が見られるが、現在のところ賃料については目立った影響は見られない。（大手不動産業 者） ・ 名古屋駅周辺エリアでは手間のかからない収益物件として、底地、ホテル、マスターリース契約のある物件の需要が強まっている。（大手不動産業者） ・ 名駅駅前地区に建設中の大規模オフィスビル２棟が完成すれば、当地区との地域の連続性が良くなると思われる。（大手不動産業者） ・ 賃料は横ばいと予測するが、郊外からの市中心部へのテナント移転需要等により、市中心部のオフィスビル需要は強まった状態が続くと考えられる。したがっ て、地価はやや上昇すると予測する。（大手不動産業者） ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 愛 知 県 行 政 区 区 分 地 区 名 古 中 商 栄 屋 区 業 北 市 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 栄地区は名古屋市の代表的な繁華街であるとともに、古くからオフィスビルが集積する中心商業地域で ある。名古屋駅周辺と比べると市外への交通アクセスが劣り、築古のオフィスビルが多いため、オフィ ス賃貸需要は名古屋駅周辺に比較して弱いが、最近の賃料水準はほぼ横ばいとなっている。周辺地域の 店舗付オフィスビル取引や更地取引からは、堅調な不動産取得需要が窺える。名駅地区における取引需 要の増加や売り希望価格の上昇が周辺地区に波及したこともあり、地価動向は引き続きやや上昇してい る。 リニア開業に向けて名駅周辺の顧客吸引力の増大が見込まれ、栄地区からの顧客流出等の影響が懸念さ れる。一方で、賃貸オフィス市況は概ね落ち着いており、店舗立地需要も堅調であるため、安定した収 益力を維持している店舗付オフィスビル等については取得需要の競合が見られる。したがって、将来の 地価動向はやや上昇傾向が続くものと予想される。 A 周辺地区も含め当期において把握できた取引事例から推測すると、市内中心商業地の土地価格は全 ※ 体的に上昇しており、特に入札による売却では従来より高値で落札される傾向にある。名駅地区か らの波及効果もあり、当地区の売り希望価格及び成約価格はやや上昇している。そのため、取引価 格は前期に引き続きやや上昇している。 B 当地区内では収益物件の取引が少なく、成約事例による取引利回りの把握は困難である。オフィス ※ 賃料は概ね横ばいで推移しているが、東京圏の利回り低下の影響を受けて、投資家等の期待利回り は低下傾向にある。そのため、当地区における取引利回りは引き続きやや低下している。 E 当地区の賃貸オフィスの平均募集賃料は前期からほぼ横ばいで、空室率は若干改善傾向にある。当 ※ 地区のオフィスの賃貸需要は名駅駅前地区に比較すると弱いが、店舗併設のオフィスや営業所など の賃貸需要は安定している。最近では募集賃料の大幅な引き下げや長期間のフリーレントの設定は ほとんど見られなくなった。このような状況において、オフィス賃料は概ね横ばい傾向である。 F 大津通沿いの路面店舗は当期もほぼ満室状態が続いている。低層階に対する需要は立地の稀少性か ※ ら堅調であり、大津通沿いの１階店舗では募集賃料の引き上げも行われている。一方、商業ビルの ２階以上にある店舗や裏通りの１階店舗に対するテナント需要の増加は見られない。そのため、店 舗賃料は全体としては横ばい傾向である。なお、大津通り沿いと周辺エリアとの店舗賃料に開差が 見られる状況は継続している。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 古 中 商 栄 屋 区 業 南 市 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区は名古屋市の中心的な繁華街であり、大津通沿いの路面店を中心に店舗需要は旺盛である。オ フィスの賃貸市況は概ね落ち着いており、最近は賃料水準は概ね横ばいで、空室率は若干改善傾向で推 移している。当地区付近において、平成26年10月に中規模商業施設が新規オープンし、店舗間の競争が 激化するおそれがある一方で、回遊性の高まりによってエリア全体の顧客吸引力の増大に寄与すること が期待される。このような状況にあって、地価動向は前期に引き続きやや上昇している。 名古屋駅前の大規模開発による百貨店の増床や出店決定など、リニア開業に向けて名駅周辺の顧客吸引 力の増大が見込まれ、これと競合関係にある栄地区への影響が懸念される。ただし、路面店を出店でき るエリアは栄の大津通沿いにほぼ限定されるため、今後も名古屋の中心商業地としての地位は維持され ると考えられる。賃料水準の大幅な上昇は見込めないものの、昨今、資金に余力のある法人等が投資適 格の不動産を積極的に探している状況であり、将来の地価動向は今後もやや上昇傾向が続くものと予想 される。 A 当地区は名古屋市の中心的な繁華街であり、百貨店やブランドショップが多く立地しているが、こ ※ こ数年はファストファッションの出店が続いている。当期においては、J-REITによる専門店テナン トビルの取得事例等が見られ、堅調な不動産取得需要が窺える。したがって、取引価格は前期に引 き続きやや上昇している。 B 当地区での収益物件の取引は少なく、成約事例による取引利回り推移の把握は困難である。店舗賃 ※ 料は概ね横ばいで推移しているが、名古屋中心部の大型商業施設等への投資意欲は強まっており、 東京圏の利回り低下の影響を受けて投資家等の期待利回りは低下傾向にある。そのため、取引利回 りは引き続きやや低下している。 E 当地区の賃貸オフィスの空室率及び平均募集賃料は前期からほぼ横ばいである。当地区のオフィス ※ の賃貸需要は名駅駅前地区に比較すると弱いが、店舗併設のオフィスや営業所などの賃貸需要は安 定している。最近は募集賃料の大幅な引き下げや長期間のフリーレントの設定等はほとんど見られ なくなった。このような状況において、オフィス賃料は概ね横ばい傾向である。 F 大津通沿いの１階を中心に店舗需要は根強く、最近はファストファッション等の出店が多い。若年 ※ 層向け店舗等の新規出店により、南北方向の大津通のほか東西方向の顧客回遊性の向上が期待され る。低層階に対する需要は立地の稀少性から堅調であり、一部では募集賃料の増額改定も行われて いるが、現時点では１階以外の店舗や裏通りの１階店舗に対するテナント需要の増加は見られな い。そのため、店舗賃料は全体としては横ばい傾向である。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 都 都道 市 府県 名 区 分 地 区 栄 名 北 古 中 商 屋 区 業 栄 市 南 、 愛 知 県 行 政 区 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 ・ 当期の大型物件の取引情報は得られなかったが、売買の引き合い状況や周辺エリアの取引価格等から判断して、地価はやや上昇している。J-REIT・私募リート など不動産投資法人による物件の取得需要は強まっている。オフィス賃料は今後の上昇が見込めないため、地価の上昇は名駅地区と比較して緩やかなものに留 まると予測する。賃貸オフィスは、１フロアの規模を確保できて駐車台数に余裕のあるビルに需要が集中している。（大手不動産業者） ・ 当地区は大通り沿いの路面店舗に対する需要は強い。地区内に古いビルが多いこともあり、当地区のオフィス賃貸需要は名駅駅前地区に比べると依然として弱 い。名駅駅前地区に条件の合うオフィスが見つからなかった場合、当地区よりも丸の内・伏見地区でオフィスを探す法人が増えている。なお、栄北地区で募集 賃料を適正水準まで減額した結果、満室となった築古オフィスビルがある。（大手不動産業者） ・ 名古屋圏外からの名古屋の物件に対する需要は増えているが、当地区に限定して物件を探すケースはほとんどない。また、入札形式による土地売却が増えてお り、成約価格も従来の相場よりやや高くなっている印象がある。（大手不動産業者) ・ 当地区は名駅駅前地区ほど需要が強くないが、資金に余力のある法人等が投資適格物件を積極的に探している。したがって、今後も地価はやや上昇すると予測 する。（大手不動産業者） 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 丸 古 中 商 の 屋 区 業 内 市 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いている。リートや法人によるオフィスビルの取引が 見られるが、収益性の高い物件については強気の取引が見られ、賃料が横ばいの中で利回りは低下傾向 である。また、裏通り沿いの土地についても、マンション建設が可能な土地については高値で取引され る傾向がある。そのため、地価動向はやや上昇している。 当地区を東西に走る桜通は名古屋駅から東方に延びる幹線道路で視認性が良好であり、大型ビルの占め る割合が相対的に高いため、市内のオフィスエリアの中でも圏外の投資家を呼び込みやすい条件を備え ている。収益性の高い物件については強気の取引が見られるなど、取引価格はやや上昇している。金融 緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いているため、将来の地価動向はやや上昇すると予想され る。 A 当期は特徴的な取引は見られなかったが、周辺においてリートや法人によるオフィスビルの取引や ※ 取得検討の動きは継続している。また、裏通り沿いの比較的築年が古い中小ビルや駐車場等の取引 も見られる。裏通り沿いでまとまった規模の土地については、マンション建設目的の取引も見られ る。収益性の高い物件については強気の取引が見られるなど、地価上昇の傾向は継続しており取引 価格はやや上昇している。 B 高品等の大型オフィスビルの稼動率は比較的安定的に推移しており、オフィス賃料は概ね横ばいが ※ 続いている。一方、取引価格は売り主の売り希望価格が高く、収益性の高い物件については強気の 取引が見られるなど、取引価格はやや上昇している。そのため、当地区の取引利回りはやや低下し ている。 E 名古屋市内のオフィス市況は、需要面では館内増床や拡張移転等の動きが多く見られる一方で、近 ※ 年オフィスビルの新規供給が少ないことから、空室率は低下傾向となっている。当地区は当期目 立った動きはなかったが、高品等の大型オフィスビルの稼動率は比較的安定的に推移しており、オ フィス賃料は概ね横ばいである。 F 館内のオフィスワーカーをターゲットにできる高層オフィスビルの１階店舗に対してはコンビニエ ※ ンスストアの入居ニーズが強く、視認性が良好な桜通沿いでの出店が目立つ。しかしながら、休日 及び夜間の集客が見込めないため、コンビニエンスストア以外では目立った需要はなく、店舗の新 規出店需要は総じて弱い状況が続いている。店舗の需給状況に特段の変化はなく、店舗賃料はほぼ 横ばいで推移している。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 伏 見 愛 知 県 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 名 古 中 商 屋 区 業 市 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いている。当地区は名古屋の商業地の中でもニーズは 高く、リートや法人によるオフィスビルの取引や取得検討の動きは継続している。オフィス需要は回復 傾向で空室率は低下傾向であるが、オフィス賃料は上昇には至っていない。そのような中で取引価格は 上昇傾向にあるため、地価動向はやや上昇している。 立地に優れる物件については強気の取引が見られるなど、地価上昇の傾向が続いている。オフィス需要 は回復傾向で、オフィスの空室率は中長期的に低下傾向となっている。リートや法人によるオフィスビ ルの取引や取得検討の動きは継続しており、金融緩和政策により不動産投資が活発な状態が続いている ため、将来の地価動向はやや上昇すると予想される。 A 当期は特徴的な取引は見られなかったが、周辺においてリートや法人によるオフィスビルの取引や ※ 取得検討の動きは継続しているほか、裏通り沿いの比較的築年が古い中小ビル等の取引も見られ る。オフィスの空室率は中長期的に低下傾向にあるが、賃料上昇には至っていない。立地に優れる 物件については強気の取引が見られるなど、地価上昇の傾向は継続しており取引価格はやや上昇し ている。 B 収益物件の取引は少なく、事例による取引利回りの把握は困難であるが、オフィスビル等の取得検 ※ 討において想定される利回りは低下傾向にある。また、立地に優れる物件については強気の取引が 見られるなど、取引価格はやや上昇しているものの、賃料上昇には至っていない。したがって、当 地区の取引利回りはやや低下している。 E オフィスは中小規模の物件での成約や郊外からの移転需要が見られた。空室率は中長期的に低下傾 ※ 向となっているなど、市況は回復傾向にある。オフィスの賃料については一部ビルで募集賃料をや や強気で設定する例が見られるが、当地区全体としては特段の変動は認められない。そのため、オ フィス賃料は概ね横ばい傾向にある。 F 条件の悪い背後地では空室が埋まりづらい状況が続くが、大通り沿いの１階店舗に関してはコンビ ※ ニエンスストア等の需要があるものの空室はほとんど見られない。また、上層階の店舗は１階と比 較すると需要が弱いが、居酒屋等の需要は見込まれる。店舗の需給状況はほぼ均衡しており、店舗 賃料は概ね横ばい傾向で推移している。 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 、 ・ 自社利用等の目的での取引は高値で成約しており、売買の引き合い状況や周辺エリアの取引価格等から判断しても、地価はやや上昇している。（大手不動産業 者） 丸 の ・ 競争力のある賃貸オフィスでは空室が少ない状況が続き、期待利回りの低下により地価はやや上昇している。郊外からのテナント移転では、オフィスの賃料水 準とともに駐車台数を確保できるか否かも、成約を左右している。ただし、丸の内地区は伏見地区と比較すると、やや賃貸オフィスエリアとしての競争力は弱 内 い。（大手不動産業者） 伏 ・ 当地区は築古のオフィスビルの売却相談が多い。建築費が高騰しておりマンションデベロッパーの希望価格と売り主の希望価格が合わず、売り急ぐ事情もない ため、なかなか成約まで至らない。優良物件に対しては利回り５％台半ばでの取引が見られるようになっているが、東京と比較すると高い利回りであるため、 見 名古屋圏外からの購入需要は増えている印象がある。（大手不動産業者） ・ 建築費の高騰が続いており開発型案件の着手が困難な状況にあるが、土地取得需要は堅調であり、資金に余力のある法人等が投資適格物件を積極的に探してい る。したがって、地価はやや上昇すると予測する。（大手不動産業者） ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 大 古 東 住 曽 屋 区 宅 根 市 △ ▽ □ □ － － △ □ 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 マンションの販売状況については、消費増税前に比べると立地条件に劣る物件や価格が割高な物件など を中心に販売が低調な物件がやや増えている印象がある。しかし、マンションデベロッパーは優良物件 を選別しつつも依然として積極的に素地取得に動いているため、地価動向はやや上昇している。 住宅を中心とする投資物件については、賃貸市況が安定しているため、成約価格は当面上昇傾向が続く 可能性が高い。マンション開発素地については、足もとのマンション販売市況がやや悪化していること は懸念材料であるが、デベロッパーは今後販売するマンション用地を十分確保できておらず、素地取得 の動きにすぐにブレーキがかかることは考え難い。そのため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと 予想される。 A 当地区では目立った取引はなく、直近において周辺地区で開発素地の入札があり、立地条件があま ※ りよくなかったため落札額はそれほど高くはなかったようである。しかし、開発素地の供給は依然 として限られている状況が続いている一方で、各デベロッパーは素地取得に積極的に動いているた め、入札案件を中心に高値の成約が続いている状況に大きな変化はない。したがって、取引価格は やや上昇傾向にある。 B 賃貸マンション等の物件については、投資適格物件の品薄状態が続いており、賃料及び稼動率が安 ※ 定的に推移しているため、他の用途の物件よりも選好される傾向が続いている。当地区における住 宅物件は、都心に近い割に住環境が良好であるなど投資適格性を備える優良な物件が多く、賃料も 安定しているため、相応の需要が期待できる。このような状況から、取引利回りはやや低下傾向に ある。 G マンションデベロッパーは近年の建築費高騰を受け、販売総額が極端に増加しないよう設備・仕様 ※ を見直しているが、それでも直近に販売されたマンションはそれまでの価格水準より分譲価格が高 めになっているものが多くなっている。マンションの販売状況もそれほど極端に悪化していないた め、マンション分譲価格はやや上昇傾向にある。 H 当地区は都心への接近性に優れ、住環境も比較的良好であることから、単身者向け・ファミリー向 ※ けいずれのタイプのマンションにも底堅い需要があり、高水準の稼動率を維持している物件が多 い。賃貸マンションの供給はそれほど増えておらず、需給は均衡している。そのため、マンション 賃料は概ね横ばいである。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 久 屋 大 商 通 業 駅 周 辺 愛 知 県 名 古 東 屋 区 市 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 △ ▽ □ □ □ □ △ □ 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 昨年の消費増税以降、マンションの成約がやや鈍くなっている物件もあるが、当地区においては販売中 のタワーマンションが竣工前早々に完売するなどマンション販売状況は引き続き堅調であり、デベロッ パーの素地取得意欲は強い。収益物件についても、賃貸市況が改善しており、実際に高値の事例も散見 されるようになってきている。したがって、地価動向は総じてやや上昇傾向にある。 好調な分譲マンション市況を背景に、近年の建築費高騰等によるコスト増加分を販売価格に転嫁する動 きが本格化しているが、当地区においては今のところマンションの売れ行きへの影響はほとんど見られ ないため、デベロッパーが素地を積極的に取得する動きが続くことが見込まれる。収益物件についても 金融機関の融資姿勢が積極的であり、地価の先高観等を背景に物件取得競争が激しい状況が続いている ことから、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。 A 当地区において、J-REITが大規模オフィスビルを取得した事例では高値での取引となっているな ※ ど、優良なオフィスビル等の投資適格物件を中心に取引は過熱気味である。マンション開発素地に ついては、大手マンションデベロッパーを中心に名古屋都心部に需要が集中しており、取得競争は 過熱状態が続いている。そのため、取引価格はやや上昇傾向にある。 B 投資物件の取引件数は多くはないが、限られた取引事例から見ても利回りは低下傾向にある。特に ※ 築浅でまとまった規模を有するビルについては、賃料の上昇も視野に入れた利回りが定着しつつあ るように見受けられる。レジデンス物件についても、都心への接近性に優れた利便性の高さから需 給は逼迫している。そのため、取引利回りは総じてやや低下傾向にある。 E オフィスについては、立地や規模に優るＡクラスビルを中心に稼動率が回復しており、その波及が G 周辺のビルにも見られるが、賃料が上昇するまでには至っておらず、オフィス賃料は総じて横ばい ※ となっている。近年、高品等のタワーマンションが相次いで供給されており、また建築費の高騰が 販売価格に転嫁され始めているため、マンション分譲価格はやや上昇傾向にある。 F 店舗の新規出店需要は全般的に回復傾向にあり、空き物件は減少しつつあるため、店舗賃料は概ね H 横ばい傾向にある。マンションについては、都心に近い立地の優位性から、単身者向け・ファミ ※ リー向けいずれも需要は底堅く、分譲仕様の賃貸マンション等の高級物件も需要は回復してきてい る。しかしながら、賃料の上昇には至っていないため、マンション賃料は横ばい傾向にある。 、 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 大 曽 ・ マンション素地の仕入れは競争が激しいため、各マンションデベロッパーとも利益を削ってでも素地取得を試みているが、それでも取得できていないのが現状 根 である。しかし、当地区において現在販売中のマンションはないが周辺地域で販売しているマンションの中に販売状況があまり良くない物件も見られるように なった。（マンションデベロッパー） 久 ・ マンション素地の仕入れが進んでいないのはやや深刻な問題となっている。そのため当地区より郊外においては、マンション分譲だけでなく戸建分譲にも事業 屋 を拡大している不動産会社が見られるようになった。（大手不動産業者） 大 ・ タワーマンションは竣工前早々に完売するなど盛況が続いているので、久屋大通駅周辺地区はマンション分譲事業を検討するに当たり是非事業化したい地区と 通 して位置付けられている。一方、大曽根地区は都心から近く利便性には優れているが、場所によっては住宅地として特に優良な地区ではないため、マンション 駅 供給量や立地条件を気にして仕入れをする必要が出ている。（不動産開発業者） 周 ・ 当地区における今後のマンション供給量はやや少なくなると思われる。そのような中で、需給のバランスを考えると積極的に素地取得を目論むデベロッパーが 辺 出てくると考えられる。したがって、地価はやや上昇すると予測する。（不動産開発業者） 住 宅 ・ 商 業 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 千 覚 古 住 種 王 屋 宅 区 山 市 △ ▽ □ □ － － △ □ 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 直近では名古屋市内全体としてマンション適地となる土地の供給が少ない上に、供給があっても入札の 場合が多く、高値での落札が散見される。当地区も同じ状況にあるが、当地区のマンションは名古屋市 内でもトップクラスの人気を誇ることから、マンション開発素地に対するデベロッパーの注目度は高 い。そのため、マンション素地が供給された場合には激しい取得競争が起こることが見込まれ、地価動 向はやや上昇傾向にある。 建築費は引き続き上昇し続けており、マンションデベロッパーは事業利益を抑える等の対策を講じて も、その上昇分を販売価格に転嫁しなければならない状況にある。当地区は名古屋市内でもマンション 需要の強い地域であるため、マンションデベロッパーは建築費の上昇分を販売価格に転嫁することが可 能で、他の郊外等の地区に比べ事業化が比較的容易である。したがって、当地区の開発素地に対するマ ンションデベロッパーの取得意欲は強い。また、当地区でのマンション開発素地の供給は従来より限定 的である。そのため、将来の地価動向は、引き続きやや上昇傾向と予想される。 A 当地区は名古屋市内でも高級住宅街として認知されており、県内外及び大企業勤務の転勤族等のエ ※ ンドユーザーから人気のあるエリアで、エンドユーザーの所得も高い。そのため、マンションデベ ロッパーは当地区のマンション開発素地の取得に積極的な姿勢を見せている。しかし、当地区では マンション開発適地の供給は非常に限定的で、取引も総じてあまり見られないため、供給があると 高値での取引となっている。したがって、取引価格はやや上昇している。 B 政府の経済政策等による好況感や賃貸市場の回復期待から、投資適格物件への需要は強い。そのた ※ め、投資物件が品薄状態にある東京や大阪で物件取得を考えていた法人投資家が名古屋市内の投資 物件にも注目している。また、地元投資家の投資意欲も強く、物件取得に積極的である。当地区は ファミリー層の需要が中心であるものの、大企業等の法人需要もあるため賃貸市場は底堅く、取引 利回りはやや低下傾向にある。 G 全国的に建築費が高騰していることや、当地区ではマンション人気が高い反面、素地の供給が限定 ※ 的であることから、素地取得競争が過熱しており、マンションデベロッパーの素地取得費も上昇し ている。したがって、マンションデベロッパーはそれらの費用上昇分を分譲価格へ転嫁せざるを得 なくなっているが、当地区は比較的高所得層からのマンション人気が高く、売れ行きも好調である ため、上記の費用上昇分の転嫁が可能な状況にある。したがって、マンション分譲価格はやや上昇 傾向にある。 H 当地区は市内中心部へのアクセスの良さと良好な住環境を備えているため、ファミリー層だけでな ※ く、大企業勤務の単身者や周辺大学の学生からの需要もあり、賃貸市場は底堅い。当地区の賃貸マ ンションは供給が相応にあるが、需要を着実に吸収していることから需給状況は安定している。当 期もこのような状況に特段の変動はないため、マンション賃料は引き続き横ばい傾向にある。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 千 古 住 池 種 屋 宅 下 区 市 △ ▽ □ □ － － △ □ 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 池下駅前のタワーマンションが比較的高値の販売価格で竣工前に完売しており、当地区におけるマン ション需要は底堅い。このような需要を背景にマンションデベロッパーによる当地区の開発素地に対す る取得意欲は旺盛である。また、池下駅から少し離れたマンション適地ではない土地についても戸建住 宅地としての需要があり、戸建開発業者による素地取得需要も強含みである。一方、開発素地の供給に ついては、当地区のみならず周辺地区でも限定的であり、入札になると高値が付く状況にある。そのた め、地価動向は総じてやや上昇傾向にある。 当地区は良好な住環境を備え、都心へのアクセスも良く、また、区役所、金融機関、店舗等が建ち並ぶ など利便性に優れているため、市内通勤者からのマンション需要が強い。実際、当地区で分譲されるマ ンションの販売状況は概ね好調で、マンション需要の底堅さが確認されている。このような状況を背景 に当地区のマンション開発素地へのマンションデベロッパーの取得意欲は高い。一方、当地区のマン ション開発素地の供給は依然として限定的であり、まとまった開発素地が供給されると取得競争は過熱 する。そのため、将来の地価動向はやや上昇が続くことが予想される。 A 当地区の西側には旧来からの歓楽街である今池地区があり、東側には良好な住環境を備える覚王山 ※ 地区があることから、西側と東側とで住環境が若干異なっていたが、近年西側でも大規模マンショ ン開発が行われるなど良好な住環境が形成されてきており、当地区全体のマンション需要は強く なっている。今春竣工した駅前のタワーマンションも比較的高値の販売価格で竣工前に完売した。 このような旺盛なマンション需要を背景に、大手デベロッパー等によるマンション開発素地への需 要は強含んでいる。一方で、開発素地の供給は極めて限定的であり、当期においても目立った取引 は見受けられないものの、マンション素地の供給があれば需要が集中し高値がつく可能性がある。 そのため、取引価格はやや上昇している。 B 賃貸オフィスや賃貸マンション等の投資用物件については需給ともに弱く、取引も総じて少ないた ※ め、成約事例による取引利回りの把握は困難である。しかし、賃貸市場に関しては、市内中心部へ のアクセスの良さや良好な住環境からファミリー層だけでなく単身者層からも入居需要がある。ま た、名古屋市中心部における投資用のレジデンス物件に対する需要も強含みであることから、当地 区の賃貸マンションに関しても中心部からの波及効果が認められ、取引利回りはやや低下傾向にあ る。 G 当地区は大手マンションデベロッパー等による大規模な物件の開発が多く、良好な住環境が形成さ ※ れていることから、エンドユーザーのマンション需要は強い。駅前のタワーマンションが竣工前に 完売しているほか、当地区の分譲予定マンションに対する問い合わせ状況は概ね好調のようであ る。このような旺盛なマンション需要を背景に、マンションデベロッパーは建築費の上昇分を販売 価格に転嫁可能と判断している。そのため、引き続きマンション分譲価格はやや上昇傾向にある。 H 池下駅周辺は地下鉄東山線沿線に位置し市内中心部へのアクセスも良好で、区役所、金融機関、店 ※ 舗等が建ち並ぶなど利便性が高く、ファミリー層だけでなく単身者層からも人気があり、賃貸マン ション需要は総じて底堅い。一方、供給については、駅徒歩圏内に店舗兼共同住宅や共同住宅が多 く建ち並び需要を十分に吸収している。したがって、賃貸市場は需給が安定しており、マンション 賃料は概ね横ばい傾向である。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 愛 知 県 名 千 古 商 今 種 屋 業 池 区 市 △ ▽ □ □ □ □ － － 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区のオフィスビル等の収益物件については、名古屋市中心部に比べ安定的な収益が見込み難いた め、投資法人等の投資対象からは外れるものの、市内中心部のオフィス投資需要拡大を受け、今池駅周 辺で投資適格物件が売りに出されれば、地元投資家等からの引き合いが期待できる。一方、店舗物件の 取得需要は依然として弱いが、平成26年春に今池駅周辺に大型総合ディスカウントストアが新規に開店 し、駅周辺の繁華性向上が期待されるなど明るい兆しはある。また、当地区周辺の住宅地については、 マンションデベロッパーや個人の富裕層による高値の取引事例も散見されることから、当地区の地価動 向はやや上昇傾向にある。 今池駅前から外れた古くからの歓楽街や商店街の店舗に対する需要は依然として回復する兆しが見られ ないものの、平成26年春に今池駅前に大型総合ディスカウントストアが新規開店し、集客も堅調とのこ とから、今後繁華性の回復が期待される。一方、今池駅周辺の幹線道路沿いや駅至近の商業地では、名 古屋市中心部への投資需要の波及や良好なファイナンス環境から地元投資家の関心が高い。そのため、 今後も将来の地価動向はやや上昇が予想される。 A 当地区には地下鉄のターミナル駅が存するなか、幹線道路が交差する等交通の要所で利便性の高い ※ 商業地域を形成しているが、オフィスビル等の収益物件については名古屋市中心部と比べて賃料及 び稼働率の安定性が劣る。需要者の中心は投資法人等の広域的に投資を行う投資家よりも地元投資 家等が中心であるが、最近では中心部での投資物件への需要増大の波及や良好なファイナンス環境 を背景に、当地区での需要者の期待利回りもやや低下傾向にある。そのため、取引価格はやや上昇 している。 B 当地区においては投資物件の取引はあまり見受けられず、取引利回りの直接的な把握は難しいが、 ※ 東京や大阪での投資物件の品薄感から、名古屋市中心部の投資物件への投資需要が引き続き強まっ ており、当地区にも投資需要拡大の波及が認められる。また、ファイナンス面での追い風を受けて 投資家の投資意欲は強い。当地区でも良好な立地条件等を備えた投資適格物件に対しては需要者で ある地元投資家等の注目が集まっている。そのため、取引利回りはやや低下傾向にある。 E 当地区のオフィスは中小規模で比較的築古のビルの割合が高く、地元企業や生損保等の所有する標 ※ 準的な仕様のものが中心であるが、交通利便性の高さから地元企業の拠点や大企業の営業所として の利用を目的とした需要があり、オフィスの需給状況は底堅い。最近では企業業績も回復の兆しが 見えていることから、テナントの退去リスクは低下している。その他にオフィス賃貸市場に影響を 及ぼす特段の要因は見られないため、当地区のオフィス賃料は概ね横ばい傾向となっている。 F 古くから繁華街・歓楽街が形成されており、小規模店舗が密集する中に大型店舗の出店も見られる ※ が、平成26年春に今池駅前に24時間営業の大型総合ディスカウントストアが新規出店し話題となっ た。その開店効果で周辺では深夜の時間帯にも人の流れが生じており、既存の飲食店舗が営業時間 を延長する等かつての活況が戻ることが期待されている。しかし、当地区の賃貸店舗物件の需要量 を押し上げる効果はまだ現れておらず、空室も見られるため、店舗賃料は概ね横ばい傾向にある。 ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 都 都道 市 府県 名 区 分 地 区 覚 王 山 住 名 千 宅 古 種 ・ 池 屋 区 商 下 市 業 、 、 愛 知 県 行 政 区 今 池 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 ・ 市営地下鉄東山線沿線におけるマンション需要は底堅く、特に池下駅から星ヶ丘駅までのエリアはエンドユーザーの属性も良いため、マンションデベロッパー 各社とも積極的な用地取得に動いている。（マンションデベロッパー） ・ 当地区におけるマンション分譲価格は過去最高の水準まで上昇している。その価格で売れるのか正直不安なところもあるが、高値で取得した素地のコスト分・ 建築費の上昇分を積み上げていき、利益を出すために止む無く価格を上げなければならないというのが正直なところである。（大手不動産業者） ・ 建築費は直近においてもまだ少し上がっている印象がある。そのため、原価の中で建物価格の占める割合が、中心部より相対的に高い郊外のマンション事業は 成立が難しくなっており、一方で、当地区を含む都心部の素地に需要が集中するという二極化の傾向が顕著になっている。（不動産開発業者） ・ 当地区はマンションの需要が旺盛なため、マンションの供給量をそれほど気にせず素地を仕入れることができる。したがって、今後も地価はやや上昇すると予 測する。（不動産開発業者） 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 △ ▽ □ □ － － △ □ 愛 知 県 名 昭 御 古 住 和 器 屋 宅 区 所 市 前期 0～3% 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区は都心への接近性と良好な住環境を備えているため、分譲マンション地としての人気は高いが、 現在マンションの供給が重なっており、一時的に需給がやや緩んでいる。それでもデベロッパーの素地 取得意欲はさほど衰えてはおらず、まとまった土地や立地条件に優る物件を中心に地価は強含みの状況 にあり、地価動向としては総じてやや上昇している。 事業所や店舗利用を目的とした取引は活発化していないが、賃貸マンションを中心とする投資物件につ いては賃貸市況の回復を背景に高値の取引が予想される。マンション開発素地については、依然として 高止まりしている建築費の問題や当地区における分譲マンションの大量供給による市況悪化が懸念材料 になっているが、素地の仕入れが進んでないデベロッパーを中心に引き続き積極的な素地取得に動くと 思われる。そのため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。 A 当地区においては目立った取引は見受けられない。景気回復や低水準の住宅ローン金利等により分 ※ 譲マンションに対するエンドユーザーの需要は底堅く、デベロッパーは依然として積極的に素地の 仕入れに動いており、入札案件を中心に高値の事例が散見される状況が続いている。そのため、取 引価格はやや上昇傾向にある。 B 投資物件については、法人投資家だけでなく、個人投資家も小規模な物件を中心に取得の動きが顕 ※ 在化しており、需要者の裾野が広がっている。また、名古屋市中心部において投資物件の品薄感が 広がるなか取引価格は上昇傾向にある。一方、当地区における住宅の賃料及び稼動率は安定してい るため、取引利回りは総じてやや低下傾向にある。 G 建築費の高騰やマンション開発素地の激しい取得競争による素地価格の上昇により、エンドユー ※ ザーの所得水準が比較的高い当地区においてもマンション販売価格を引き上げる動きが顕著になっ ており、現在販売中の御器所駅周辺のマンション販売価格は過去最高水準となっている。このよう に、マンション分譲価格はやや上昇傾向にある。 H 当地区及び隣接地区では好調な分譲マンション市場を背景とした分譲マンションの開発が優先され ※ るため、賃貸マンションの開発はそれほど多くない。名古屋駅方面への交通利便性の高さから、少 人数世帯向け・ファミリー向けタイプを中心に需要は底堅く、稼動率も安定している。このように 需給は均衡しており大きな変動はないことから、マンション賃料は総じて横ばい傾向にある。 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 ・ 供給が重なっていることもあり、当地区におけるマンションの販売状況は、あまり良くない物件もあると聞いている。当地区におけるマンション取得は、一般 的な給与所得者による１次取得が中心であり、賃金があまり上昇していないことが不安材料として挙げられる。（マンションデベロッパー） ・ 自社で販売している当地区のマンションは概ね好調な売れ行きであるが、周辺の八事地区と比べると市況はやや悪い。当地区は住宅地としては決して悪くはな いエリアであるが、地下鉄東山線沿線エリアや八事地区と比べると名声で劣ることもあり、マンション販売価格の更なる上昇はあまり期待できない。（大手不 動産業者） ・ マンション素地の供給が限られているなかで、不動産業者及びマンションデベロッパーの中にはかなり積極的に素地取得に動いている業者がある。特に入札案 件では採算性を考えると当社は落札できない状況にある。（不動産開発業者） ・ 足もとのマンション販売市況はやや鈍化しているが、全般的にマンション用地の供給が減っていることを考えると、素地取得の激しい競争状況は当面続くと考 えられる。したがって、地価もやや上昇すると予測する。（マンションデベロッパー） ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。 主要都市の高度利用地地価動向報告（H26.10.1～H27.1.1） 詳細項目の動向(記号は｢各地区の詳細情報の見方｣を参照) 都 都道 市 府県 名 行 政 区 区 分 地 区 総合 評価 A 取引 価格 B 取引 利回 り D E 投資用 ｵﾌｨｽ 取引 不動産 賃料 件数 の供給 C F 店舗 賃料 G H ﾏﾝｼｮﾝ ﾏﾝｼｮﾝ 分譲 賃料 価格 0～3% 上昇 △ ▽ □ □ □ □ － － 愛 知 県 名 前期 熱 古 商 金 田 屋 業 山 区 0～3% 市 上昇 鑑定評価員のコメント及び主な項目の概要 当地区は賃貸オフィスエリアが限定されているため需給が均衡し、オフィス賃料及び稼動率は安定して いる。当地区は鉄道交通の要衝にある商業地域として一定の地位を維持しており、地元資本を中心に需 要は堅調である。名駅地区の地価上昇の波及効果は認められるが、取引の過熱感は見られない。このよ うな状況にあって、地価動向は引き続きやや上昇している。 金山駅前を中心とする店舗集積や交通アクセスが良好な事業拠点としてのオフィス立地は今後も維持さ れると考えられる。東京における利回り低下の影響を受け、名古屋市中心部の収益物件に対する投資家 の期待利回りは低下傾向にある。名駅地区等の波及効果による地価上昇もあり、将来の地価動向はやや 上昇傾向が続くと予想される。 A 当地区における物件供給は限定的で当期把握できた取引事例は少なかったが、金山駅はJR・私鉄・ ※ 地下鉄が乗り入れる総合駅で利便性が高く、築浅の投資用賃貸マンションを中心に取得需要は堅調 である。当地区に限らず最近は資金に余力のある法人等が市内の投資適格不動産を積極的に探して おり、当地区よりも利便性が劣る周辺地域の成約状況から推測すると、当地区で取引が成立すれば 高値となる可能性が高い。そのため、取引価格は前期に引き続きやや上昇傾向にある。 B 当地区における収益物件の取引件数は少なく、成約事例による取引利回りの把握は困難である。東 ※ 京の利回り低下の影響を受け、名古屋市中心部の収益物件に対する投資家の期待利回りは低下傾向 にある。当地区においてはオフィス賃料は横ばい傾向であるが、名駅・伏見等、周辺地区の波及効 果から地価はやや上昇しており、取引利回りは前期に引き続きやや低下傾向にある。 E 当地区はオフィスエリアとしての市場規模がそれほど大きくなく、築浅の賃貸オフィスについては ※ 需給がほぼ均衡している。名駅地区において新築賃貸オフィスの大量供給が予定されているが、当 地区の賃料水準は名駅地区より低位であり、立地的にもやや距離があるため、新規供給により直接 的なマイナスの影響は生じないという見方が強い。当地区のオフィス賃料は、引き続き横ばい傾向 である。 F 当地区は鉄道交通の利便性が良好であるため、飲食店等の店舗需要が堅調である。景気回復により ※ 通勤者の客足増加が期待されているが、現状においては当地区内の店舗賃料はほぼ横ばいである。 ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例 ・ 金山駅の利便性は高く、駅徒歩圏内の物件については賃貸・分譲ともにマンション需要が強い地区である。当地区は当期ほとんど動きが見られなかった。しか し、名古屋市中心部は地価がやや上昇しており、その波及効果を受け当地区の地価もやや上昇している。（大手不動産業者） ・ 当地区の賃貸オフィスビルはそれほど多くないため、需給のバランスは良好である。当期は賃貸オフィスの需要に変化はなく、新規オフィス床の供給の予定も ないが、名古屋市全体の傾向を受けて地価は引き続きやや上昇していると思われる。名駅駅前地区より賃料水準が低いため、条件次第では三河方面の企業が入 居する可能性がある。（大手不動産業者） ・ 当地区はオフィスエリアとして好みの分かれるエリアで、三河方面へのアクセス等、利便性を志向する業種からの需要はある。（大手不動産業者） ・ 当地区のオフィスエリアは狭いが需給バランスがとれており、地区内の主要な賃貸オフィスは稼働が安定している。今後も名古屋市中心部における地価上昇の 波及効果を受けるため、地価はやや上昇すると予測する。（大手不動産業者） ※左上の「詳細項目の動向」欄の項目A～Hのうち、どの項目に対応する記述であるかを示すもの。
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