マンション査定システム オペレーションマニュアル Ver.201.00 2012.02 目 次 Ⅰ．マンション査定システムのフロー ・・・・・・・・・・・ １ Ⅱ．査定システムの基本的な考え方 ・・・・・・・・・・・ ２ Ⅲ．起 動 ・・・・・・・・・・・ ５ Ⅳ．マンション査定システム作業手順 ・・・・・・・・・・・ ６ １．対象マンションの検索 ・・・・・・・・・・・ ６ ２．対象マンションの確定 ・・・・・・・・・・・ ８ ３．依頼画面の入力 ・・・・・・・・・・・ 10 ４．事例件数確認・課金 ・・・・・・・・・・・ 12 ５．概要入力 ・・・・・・・・・・・ 13 ６．事例選択 ・・・・・・・・・・・ 15 ７．査定額の決定 ・・・・・・・・・・・ 19 ８．マンション格差入力 ・・・・・・・・・・・ 20 ９．個別格差入力 ・・・・・・・・・・・ 23 10．マーケットデータ ・・・・・・・・・・・ 25 Ⅴ．査定書の印刷・保存 ・・・・・・・・・・・ 28 Ⅵ．データの保存・終了 ・・・・・・・・・・・ 29 Ⅶ．修正・再査定 ・・・・・・・・・・・ 30 Ⅰ．マンション査定システムのフロー 対象マンション検索 住所選択パネルから対象マン ションを検索します（Ｐ．６） 対象マンション確定 地図上で対象マンションを確定 します（Ｐ．８） 依頼画面の入力 査定に必要な基本条件を入力 します（Ｐ．１０） 事例件数確認・課金 対象マンションの概要入力 事例数を確認後、課金となります （Ｐ．１２） 対象マンションの概要を入力し ます（Ｐ．１３） マンション格差入力 マンション格差の修正や要 因の入力をします（Ｐ．２０） 事例選択 事例を選択し、査定額を決定し ます（Ｐ．１５） 個別格差入力 専有部分に関する詳細を 入力します（Ｐ．２３） 印 刷 査定書を印刷します（Ｐ．２８） ） 終 了 終了するとデータが保存・蓄積 されます（Ｐ．２９） 修正・再査定 保存したデータを修正・再査定 します（Ｐ．３０） 1 Ⅱ．査定システムの基本的な考え方 このシステムは対象マンションと周辺のマンションを直接比較する事で査定額を算出する方法を採用してい ます。これを「直接比準方式」と呼んでいます。 査定額算出の方法 査定額の算出は２段階の計算によって行われます。 ①対象マンションや周辺マンションの事例（標準化補正済み）と比準して事例から試算単価を算出します。 試算単価の中庸値が対象マンションの標準的な住戸を想定した「標準住戸単価」です。 ※事例の選定 対象マンションに距離が近く、さらに竣工年の近い周辺マンションの新しい事例を自動的に選定する仕組 みになっています。また対象マンション内の事例がある場合は優先的に選定する仕組みになっています。 ②試算単価の中庸値である「標準住戸単価」に階層と方位の格差やその他の個別条件を考慮した「個別格 差」と査定するお部屋の「専有面積」を乗じて「査定額」を算出します。 必要に応じて「査定額」に「流通性比率」（競合物件の有無・購入者の需要動向など）を考慮して最終の「査 定額」を算出します。 2 １．事例との比較 査定額算出の第 1 段階は対象マンション内にある事例や周辺マンションの事例との比準です。 補正単価 時点修正 査定時点の指数 標準化補正後の × × 事例単価（円／㎡） 取引時点の指数 ﾏﾝｼｮﾝ格差 対象ﾏﾝｼｮﾝのﾏﾝｼｮﾝﾎﾟｲﾝﾄ 事例ﾏﾝｼｮﾝのﾏﾝｼｮﾝﾎﾟｲﾝﾄ 売り補正率 × 94 100 ＝ 試算単価 （円／㎡） 標準化補正 階層や方位といった条件の異なる事例（住戸）を直接比較する事は非常に困難です。そこで同一条件下で 比較し易くするためにこのシステムでは事例を「４階・南向き・中住戸」という条件に補正してあります。これ が「標準化補正」です。（エレベータの無いマンションは２階・南向き・中住戸に補正してあります）計算時は 「補正単価」として表示されます。 標準住戸 様々なデータの分析からマンションにおける最も標準的な住戸は「４階・南向き・中住戸（エレベータなしのマ ンションでは２階・南向き・中住戸）」と捉え、このシステムでは「標準住戸」と呼んでいます。 時点修正 時点の古い事例はそのまま使うことができません。取引（事例発生）時点と査定時点のタイムラグを調整す るために事例は全て査定時点の価格水準に修正します。これが時点修正です。なおこの時点修正には東 京カンテイが地域ごとに集計したマンションの価格変動指数を使用しています。 マンションポイント（ＭＰ） 査定業務においての精度と迅速さを高める為に、当社登録のマンションには予め査定の基礎となるマンショ ンポイント（ＭＰ）をつけています。このＭＰは専門スタッフによる調査の上マンションごとに付けられています。 いわばマンションの総合評点です。このＭＰによって異なる条件のマンション同士の比較が容易にできます。 なおＭＰはマンション全体の概ね半数を超える住戸の住環境（室内外）を考慮して設定されています。 売り補正率 このシステムでは取引事例以外に売出事例も採用しています。売出事例はそのまま計算すると査定額が高 く算出されるので、取引水準にするための調整をしています。この売り補正率は９４％で初期設定されてい ます。 3 ２．査定額の算出 事例から算出された試算単価の中庸値を「標準住戸単価」と呼びます。これが査定額算出の基礎になりま す。これは対象マンションにおける４階・南向き・中住戸（エレベータなしでは２階・南向き・中住戸）を想定し た単価であり、これに査定住戸の「階層」「方位」「個別条件」を考慮して査定額を算出します。 標準住戸単価 個別格差 専有面積 階層・方位・個別条件の格差率 試算単価の中庸値 × × （万円／㎡） 100 査定額 査定額 流通性比率 × 壁芯面積 （㎡） 査定額 ＝ 査定額 査定額（調整後） 調整率 ＝ 100 最終査定額 個別格差 専有部分の価値を判断するにあたり、階層・開口部の方向・専有部分の個別条件を考慮します。 ①階層 マンションは階層に応じて価値が異なり、一般的には上の階ほど効用（快適性）が向上すると認められて います。当システムでは基準階である４階を１００として階層別効用比を設定しています。（エレベータなし のマンションでは２階を基準階として設定しています。） ②開口部の方向 マンション専有部分の価値は方位（向き）によっても異なります。当システムでは主開口部が南向きを基準 として位置別効用比が設定されています。また角部屋など複数の方位に開口部がある場合は主開口部と の組み合わせによって効用比が決定されます。 ③個別条件 マンション全体に関わる基本的な増加・減価の要因はマンションポイントに織り込み済みです。ここでは査 定対象マンションにおける標準的な住戸と比較して、査定住戸の価値が増加・減価するような個別の条件 があれば入力してください。 例えば増加要因であれば「リフォームの程度」「大きなルーフバルコニーや専用庭」などがあげられます。 減価要因であれば「幹線道路側の住戸で特別騒音がある」「経年不相応に室内の傷みが著しい」などがあ げられます。 専有面積 一般的に不動産市場においては壁芯面積を基礎として取り引きが行われています。この査定システムもそ れに倣い査定額は壁芯面積で算出します。 流通性比率 査定の対象となる住戸が市場において売りやすいか売りにくいかを判断し、査定額算出時の調整が必要な 場合は流通性比率を変更してください。対象マンションを取り巻く市況（競合物件の有無）や購入者の需要 動向など総合的に勘案して調整を行ってください。 4 Ⅲ．起動 東京カンテイデータナビから起動します。メニューの「マンション査定システム」をクリックしてください。 画面が切り替わりましたら「マンション査定開始」ボタンをクリックしてください。 5 Ⅳ．マンション査定システム作業手順 １．対象マンションの検索 「住所選択パネル」から対象マンションを検索し地図に表示させます。 （１）都道府県を選択し「→」ボタンをクリックするか、または「住所」を直接ダブルクリックして進みます。 ダブルクリック クリック （２）「町」もしくは「丁目」レベルまで進むと「マンション名指定」ができます。 （３）マンションの名称を３文字以上（半角カナもしくは全角）入力し「検索」ボタンをクリックしてください。 （４）指定された文字に合致するマンションの一覧が表示されます。 （５）該当するマンションをクリックし「ＯＫ」ボタンをクリックしてください。 ※弊社登録マンションの１棟コード（７桁のコード）をご存知の場合は、「一棟コード」検索に１棟コードを入 れて直接検索する事も可能です。 6 対象マンションが見つからない場合 弊社登録のマンション名称と異なっている場合があります。「マンション名指定」で文字を変えて入力し、再 度検索してみてください。 特に英字表示のマンション名の場合は注意してください。 英字で検索して見つからない場合は半角カナでの検索をお願いします。 入力文字を変えても見つからない場合 弊社「未登録マンション」の可能性があります。「未登録マンション」ボタンをクリックしてください。 （Ｐ．９「該当するマンションが見つからなかった場合」ご参照） 7 ２．対象マンションの確定 表示された地図上で対象マンションの位置を確定します。 （１）300m×300m の地図上に対象マンションの位置とマンション概要が表示されます。 （２）対象マンションの位置が正しければ「ＯＫ」ボタンをクリックしてください。 対象マンションとアイコンの位置が異なる場合 （１）対象位置確認画面の「キャンセル」ボタンをクリックしてください。 （２）正しい位置をマウスポインタ（十字）でクリックしてください。 （３）再び「対象位置確認画面」が表示されますので「ＯＫ」ボタンをクリックしてください。 地図の表示変更方法 ① ② ③ 地図のエリアを変える ⇒ ①「スクロール」ボタンで表示エリアを変更できます。 地図の縮尺を変える ⇒ ②「倍率」リストで地図の倍率を変更できます。 地図の中心を変える ⇒ ③「中心点変更」ボタンをクリックした場所が中心になります。 マンション検索をやり直したい場合 画面左上の「マンション検索」ボタンをクリックするとマンション検索をやり直すことができます。 8 該当するマンションが見つからなかった場合 入力文字を変えても見つからない場合は、弊社データに未登録の可能性があります。 下記の手順で「対象マンション」を確定してください。 （１）「未登録マンション」ボタンをクリックしてください。 （２）「住所選択パネル」で進める所まで進んでください。 該当する名称をクリックし、「ＯＫ」ボタンをクリックすると地図が表示されます。 （３）300×300 の縮尺地図上で対象マンションを十字のマウスポインタでクリックしてください。 位置確認画面が表示されますので「ＯＫ」ボタンをクリックしてください。 ※対象位置確定後の操作については弊社登録マンションと同じです。 9 ３．依頼画面の入力 依頼画面の各項目を入力します。周辺事例の自動選択及び査定額算出の基礎データとなります。 （１）「名称」「住居表示」「建築年月」「土地権利」「エレベータ」は弊社登録データに基づいて表示されます。 必要に応じて上書き・プルダウンで修正してください。 （２）「所在階」は対象となる住戸の所在階を入力します。（課金後の「所在階」の変更はできません。） （３）専有面積は「壁芯面積」もしくは「公簿面積」を入力してください。 「公簿面積」に数値を入力した場合は壁芯面積相当に自動補正（公簿面積×1.06）します。 「壁芯」と「公簿」に両方に数値を入力した場合は「壁芯」に入力した面積を優先します。 （４）開口部の方向は「主な開口部」と「他の開口部」を入力してください。 （５）必須項目の入力が終わりましたら「ＯＫ」ボタンをクリックしてください。 弊社未登録のマンションの必須項目入力について 弊社にデータが無い為、各項目は空白になっています。各項目を入力してください。 10 階数の入力について 傾斜地マンションの階数 傾斜地に立地しており、「地下階」の表記の あるマンションは右図のように地下２階を通 常の１階とみなして階数をいれてください。 査定階の入力 ５階 ４階 ３階 ２階 １階 登記もしくは現況 ３階 ２階 １階 地下１階 地下２階 入口 メゾネットマンションの階数について メゾネット住戸の場合は、主たる居住部分 （リビングなど）がある方の階を選択してくだ さい。それが不明の場合は下の階を優先し てください。 なお、１階と地下１階のメゾネット住戸の場 合は１階としてください。 開口部の方向について 「主な開口部」とは、一般的に窓が床まであってメインバルコニーのついている方位。 「他の開口部」とは、主な開口部以外の方位。 ただし、「他の開口部」は廊下に面した窓や換気目的の小窓は含みません。 ３面以上の開口部が有る場合は有利な方向を入力してください。 方位の入力についての一例 主・・・南東 他・・・無し 主・・・南西 他・・・北西 主・・・南東 他・・・北西 11 主・・・南 他・・・西 ４．事例件数確認・課金 依頼画面入力後、「課金確認画面」が表示されます。 入力項目の確認 事例件数の確認 （１）依頼画面の「入力項目」が表示されます。入力ミスがないか確認してください。 （２）「事例件数」が表示されます。 事例件数は対象マンションから最大６件（取引事例３件・売出事例３件）、周辺のマンションから最大２０ 件（取引事例１０件・売出事例１０件）の最大２６件となります。 （３）「依頼（課金）」ボタンをクリックしてください。 課金後のマンション検索はできません。対象マンションの位置を変更することもできません。 依頼画面の入力項目の修正を行いたい場合 クリック （１）「課金確認画面」の「キャンセル」ボタンをクリックしてください。 （２）地図画面のマンション（アイコン）をクリックしてください。 （３）「依頼画面」が再び表示されますので入力項目を修正してください。 12 ５．概要入力 各項目は弊社データベースに基づいて入力されます。必要に応じて上書き・修正してください。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑩ ⑨ ⑱ ⑪ ⑫ ⑬ ⑭ ⑮ ⑯ ⑰ ⑱ ①名称 弊社データベースに基づいて入力されます。必要に応じて上書き・修正してください。 ②所在・地番 弊社データベースに基づいて入力されます。枝番等必要に応じて上書き・修正してください。 （弊社未登録マンションの場合は電子地図上の対象地の座標に基づいて入力されます。） ③住居表示 弊社データベースに基づいて入力されます。枝番等必要に応じて上書き・修正してください。 （弊社未登録マンションの場合は電子地図上の対象地の座標に基づいて入力されます。） ④交通１・２ 弊社データベースに基づいて入力されます。別の駅を表示したい場合は「駅検索」ボタンをクリックしてくだ さい。対象マンションに近い順に最大５駅まで表示されます。この中から駅を選択して「ＯＫ」ボタンをクリッ クすると自動入力されます。「バス」及び「徒歩」は必要に応じて上書き・修正してください。 沿線名は選択した駅に応じて自動入力されます。ターミナル駅などは代表的な沿線名が入りますので必 要に応じて上書き・修正してください。 ※「駅検索」ボタンで選択された駅が「マンションデータ」における駅別データの最寄駅となります。 必ず「駅検索」ボタンを使用して最寄駅を確定してください。（Ｐ.26～27 ご参照） 13 ⑤分譲会社・施工会社 弊社データベースに基づいて表示されています。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑥建築年月 必要に応じて上書き・修正してください。 ⑦構造 弊社データベースに基づいて表示されています。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑧総戸数 弊社データベースに基づいて表示されています。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑨平均専有・平均分譲単価 弊社データベースに基づいて表示されています。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑩階数 建築基準法上の階高と異なる表示の場合があります。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑪部屋番号 部屋番号を入力してください。 ⑫エレベータ エレベータの有無をプルダウンで選択してください。（変更時には確認画面が表示されます。） ⑬間取 現況間取りをプルダウンで選択してください。必要に応じて上書き・修正してください。 ⑭専有面積 「壁芯」及び「公簿」を必要に応じて上書き・修正してください。 最終の査定額は「壁芯」で計算します。（「公簿」しか分からない場合は壁芯相当の面積を「壁芯」の欄に入 力してください。） ⑮バルコニー面積 バルコニー面積を入力してください。 ⑯専用庭面積 専用庭面積を入力してください。 ⑰開口部の方向 必要に応じてプルダウンで選択し修正してください。（変更時には確認画面が表示されます。） ⑱建物全体特記事項・専有部分特記事項 「建物全体」及び「専有部分」に関してそれぞれ特記すべき事項がある場合は入力してください。 （各特記事項は最大２００文字まで入力可能） 未調査でマンションの概要が分からない場合 査定額算出上必要な項目はすでに入力しているので、他の項目が未入力でも査定は可能です。 14 ６．事例選択 事例選択画面に切り替わると取引・売出事例（最大２６事例）が表示されます。 表示された事例の中から最大３事例が選択できます。査定額を算出してください。 対象マンションからは２年以内の取引事例と１年以内の売出事例を最大３件づつ表示されます。 周辺マンションからは２年以内の取引事例と１年以内の売出事例を最大１０件づつ表示されます。 複数の事例を持っているマンションからは最新の事例が表示されます。 なお売出事例については取引水準を想定し、初期設定で一律９４／１００の補正率をかけています。 事例の選択には３つの方法があります。 ①リストボックスの中から事例を選択 リストボックス内の事例を直接クリックしてください。 黄色に反転している事例はもう一度クリックすると選択解除ができます。 15 ②地図上のアイコンから事例を選択 地図上のアイコン（●「取引事例」または●「売出事例」）をクリックしてください。１棟に複数の事例がある 場合はアイコンをクリックすると複数の事例が表示されます。選択したい事例にチェックを入れてください。 選択を解除したい場合はもう一度アイコンをクリックすると解除されます。複数の事例があるマンションは アイコンをクリックしてから選択を外したい事例のチェックを外すと解除できます。 ③ＡＢＣボタンによる事例の自動選択 画面右上の「ABC」ボタンを選択すると、表示されている事例の中から３事例を組み合わせて自動的に 「標準住戸単価」を決定します。「A（高め・偏差値６０）」「B（中庸・偏差値５０＝全体の平均）」「C（低め・偏 差値４０）」です。ボタンをクリックするとその価格水準に最も近い組み合わせの３事例が自動的に選択さ れます。 このシステムでは、まず一覧表示されている事例の中から３つを抜き出し、その平均値をとって比準価格 を試算すると言う作業を全ての組み合わせについて自動的に行います。 その比準価格（複数の試算価格）の分布がグラフになって画面右上に表示されます。この分布の中から求 める価格水準（高め・中庸・低め）を指定すれば、その価格水準に見合った事例をシステムが自動的に選 択し、試算価格を一つに決定します。 ※事例の数や分布のばらつき方によっては、①Ａボタンが押せないケース ②Ｃボタンが押せないケース ③全ての ボタンが押せないケースがあります。 16 事例の絞込み リスト内の事例は初期設定では取引事例と売出事例が試算価格の高い順に表示されています。 リスト内を取引事例あるいは売出事例に絞り込んで表示する事ができます。 ①「事例絞込」ボタンをクリックすると別ウィンドウが開きます。 ②取引年月または売出年月の期間を選択して絞り込む。 ① ② 取引事例のみを表示したい場合は 売出事例を「表示なし」で「ＯＫ」ボタン をクリック 絞込後は取引事例のみが表示される 事例の並び替え リスト内の事例は初期設定では査定額が高く算出される順に並んでいます。 「年月」「種類」「マンション名」「建築年月」「試算単価」「試算価格」の各ボタンをクリックすると項目別に昇 順・降順で並び替えができます。 事例地図表示の倍率変更 地図の上にある「地図縮尺切替」ボタンで対象マンションを中心とした 1100ｍ四方・2100ｍ四方・4100ｍ 四方の地図に切り替える事ができます。選択した倍率の地図が査定書に反映されます。 【1100ｍ×1100ｍ】 【2100ｍ×2100ｍ】 17 【4100ｍ×4100ｍ】 事例の解除 事例を選択する場合、すでに３事例を選択しているとそれ以上は選択できません。入れ替えたい事例を解 除してから事例を選択してください。 カタログ・その他商品画面の表示 地図上に表示されている対象マンション及び事例マンションのカタログ・売データが取得できます。 マンションごとにカタログによる概要・間取図などの取得や詳細な売データを参照したい時にご使用くださ い。なおカタログ・売データの取得は別料金になっております。（料金についてはお問い合わせください。） ①詳細をお知りになりたいマンションの「概要表示」をクリック、画面左上「売／カタログ」ボタンをクリック。 ②クリックしたマンションに関するカタログ・その他商品が取得できる画面が表示されます。必要な商品を 選択してご利用ください。 18 ７．査定額の決定 事例を選択すると自動的に最終の査定額が算出されます。 ① ② ③ 各項目の入力と査定額の決定について ①標準住戸単価 選択した事例の「試算単価」の中庸値（平均値）が表示されます。 ②個別格差 「個別格差画面」で入力した格差率が表示されます。（Ｐ．２３ご参照） ③流通性比率 対象マンションを取り巻く市況を考慮し、査定住戸が売りやすいか売りにくいかという観点で判断してくださ い。必要に応じて数値を直接入力し査定額を調整してください。 査定コメントの入力について 査定額などについて担当者の所見等が入力できます。（最大 800 文字まで入力可能） 「査定コメント」テキストボックスをクリックすると入力パネルが表示されます。 テキストボックスの中をクリック 19 ８．マンション格差入力 「マンション格差」ボタンをクリックすると「マンション格差」画面が開きます。 「対象マンション」と選択した「事例マンション」の「物件概要」と「マンション格差」が表示されます。必要に応 じて弊社が設定しているマンション格差の変更も可能です。 「マンション格差」とは 条件の異なるマンション同士の比較を行い易くする為に、専門スタッフの調査・カタログ情報・市場動向な どを総合的に勘案し、マンション１棟ごとに４階・南向き・中住戸（エレベータ無しでは２階・南向き・中住戸） を想定したマンションポイント（評点）が付けられています。 マンションポイントにはすでに立地条件・周辺環境・建物グレードなどのマンション全体に関わる要因が考 慮されています。「マンション格差」とは対象マンションのマンションポイントを「１００」とした場合に比較する 事例マンションのマンションポイントの格差を示したものです。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ①マンションの概要 対象マンション及び事例マンションの「概要」と「事例年月」と「補正単価」が表示されます。 ②増加要因・減価要因 マンションごとに立地・環境・グレードなどの特徴をプルダウンで選択してください。増加要因は条件の良い 事象を選択してください。減価要因は条件の悪い事象を選択してください。必要に応じて上書き・修正も可 能です。 ③マンション格差 対象マンションのマンションポイントを「１００」とした条件で事例マンションのマンションポイントの格差が 表示されています。必要に応じて格差の上書修正も可能です。 20 ④試算単価 各事例から算出した対象マンションにおける４階・南向き・中住戸（エレベータ無しでは２階・南向き・中住 戸）を想定した場合の単価です。 ⑤試算価格 試算単価に対象マンションの専有面積を乗じた価格です。 ⑥標準住戸単価（中庸値） 最終査定額算出の基礎となる単価です。事例を複数選択した場合は試算単価の中庸値（平均値）となりま す。 ⑦特記事項 選択したマンションについて担当者の所見等が入力できます。（最大 200 文字まで入力可能） マンション格差の変更について 「マンション格差」は専門スタッフにより設定されたマンションポイントが基礎になっていますが、必要に応じ て「マンション格差」の上書修正も可能です。 （１）現地調査や物件概要等を参考にしたうえで「マンション格差」を上書修正してください。 （２）上書修正により「試算単価」・「試算価格」・「標準住戸単価」が変わります。 （３）「マンション格差」にあった増加要因・減価要因を適宜選択または記入してください。 （４）画面下「ＯＫ」ボタンで事例選択画面に戻ります。「ＯＫ」ボタンをクリックしないと査定額に反映しません。 事例の「採用」と「参考」について 事例マンションの概要の上にあるプルダウンで「参考」を選択すると標準住戸価格の計算対象外となり ます。査定額算出時の参考事例として査定書に表示することが可能です。 「比準表」ボタンについて 「比準表」ボタンをクリックすると「標準住戸単価」算出の詳細な計算式が表示されます。 21 「初期値に戻す」ボタンについて マンション格差を上書修正した場合、「初期値に戻す」ボタンをクリックするとマンション格差は当社設定の 初期値に戻ります。 同一マンションのポイントを変更する場合 マンション格差を変更した場合、同一マンションで複数の事例選択をしている場合は必ずもう一方のマンシ ョンも同じマンション格差に上書修正してください。（変更しない場合はアラーム表示が出ます。） マンション格差を上書修正した事例を事例選択画面に戻って解除した場合、上書修正した「マンション格 差」は当社設定の初期値に戻ります。 22 ９．個別格差入力 「個別格差」ボタンをクリックすると「個別格差」画面が開きます。 「個別格差」では査定住戸の詳細内容を入力します。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ ⑬ ⑭ 個別格差の入力について 「マンションポイント」においてマンション全体に関わる基本的な増加・減価要因はマンション格差において考 慮済みですので、個別格差を入力するのは査定住戸に固有の増価・減価要因がある場合です。査定住戸 が対象マンションにおいて想定される「標準住戸」（標準的なお部屋）と外部環境や室内環境がほぼ同一で あれば格差を変更する必要はありません。「標準住戸」と比べて査定額を増加・減価させる要因があれば増 減のどちらかを選択してください。 （各項目の評点は上書き可能です。） ※なお「標準住戸」とはエレベータ有りのマンションでは４階・南向き・中住戸を想定しており、エレベータ無し のマンションでは２階・南向き・中住戸を想定しています。「標準住戸」の住環境はマンション内における概 ね半数を超える住戸がほぼ同じである住環境・室内環境を想定しています。 ①階層 査定住戸のある階によって自動的に格差が入力されます。必要に応じて格差率を上書修正してください。 ②向き 主開口部と他の開口部の向きによって自動的に格差が入力されます。必要に応じて格差率を上書修正し てください。 ③眺望・景観 高層階などで眺望及び景観が優れており査定価格に影響がある場合入力します。 特に上階から著名な公園や街全体が一望できる場合などは「特に優れる」と入力してください。 ④日照・通風 前面建物などによる日照・通風を判断し、増加・減価となる影響が有る場合入力します。 ⑤騒音・振動の影響 室外からの騒音・振動を判断し、増加・減価となる影響がある場合入力します。 23 ⑥室内仕様・仕上 内装の仕様・仕上を判断し、増加・減価となる影響がある場合入力します。 ⑦室内メンテナンス 経年に応じた維持・管理の状態を判断し、増加・減価となる影響がある場合入力します。 ⑧天井高・柱・梁の状況 室内空間において天井高・柱・梁の状況を判断し、増加・減価の影響がある場合入力します。 ⑨収納 収納スペースの広さを判断し、増加・減価の影響がある場合入力します。 ⑩LD の広さ リビングダイニングルームの広さを判断し、増加・減価の影響がある場合入力します。 ⑪バルコニーの広さ バルコニーの広さを判断し、増加・減価の影響がある場合入力します。 ⑫専用庭の有無 所有者が専用使用できる専用庭がある場合入力します。目安として２０㎡を境にしています。 ⑬その他 上記以外の項目で増加・減価の要因がある場合にお使いください。項目と影響の程度をフリーボックスに 記入し格差率を任意で入力してください。（最大 15 文字まで入力可能） ⑭特記事項 個別条件や評点について担当者の所見等が入力できます。（最大 200 文字まで入力可能） 「初期値に戻す」ボタンについて 個別格差率を上書きした場合などに「初期値に戻す」ボタンをクリックすると（Ａ）住戸位置の個別格差率は 当社設定の初期値に戻ります。さらに（Ｂ）個別条件の個別格差率は標準（100.0）にリセットされます。 24 １０．マーケットデータ 「マーケットデータ」のボタンをクリックすると、「都道府県別価格推移」「駅別価格推移」「駅別価格分布」のグ ラフが作成されます。 １０－１．都道府県別価格推移 対象マンションが所在する「都道府県」ごとのマンションデータをグラフで表します。 このグラフには「新築マンション平均坪単価推移」「中古マンション平均坪単価推移」「中古マンション流通戸 数」が表示されています。対象期間は過去５年間で、１年ごとのマンションデータを集計しています。 ①新築マンション平均坪単価推移 各年に分譲された新築マンションの平均分譲坪単価推移を表示。 ※当該データは下記都府県のみ表示 首都圏：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県 中部圏：愛知県・三重県・岐阜県・静岡県 近畿圏：大阪府・兵庫県・滋賀県・京都府・奈良県・和歌山県 ②中古マンション平均坪単価推移 各都道府県において各１年間に流通した中古マンションの売出事例を集計し、平均売出坪単価の推移を表 示。 ③中古マンション流通戸数 各都道府県において各年で市場に流通した中古マンションの売事例の総数を表示。 （ただし、集計上同じ売事例を重複してカウントしている場合が有ります。） 「印刷」ボタンでグラフの印刷ができます。 25 １０－２．駅別価格推移 駅検索で選択した「最寄駅」を中心に２㎞四方の範囲のマンションデータをグラフで表します。 このグラフには「中古マンション平均坪単価推移」「中古マンション流通戸数」が表示されています。 対象期間は過去５年間で、１年ごとのマンションデータを集計しています。 ①中古マンション平均坪単価推移 最寄駅中心に２㎞四方で各１年間に流通した中古マンションの売出事例を集計し、平均売出坪単価の推移 を表示。 ②中古マンション流通戸数 駅中心に２㎞四方で、各１年間に市場に流通した売出事例の総数を表示。 （ただし、集計上同じ売事例を重複してカウントしている場合が有ります。） 「印刷」ボタンでグラフの印刷ができます。 26 １０－３．駅別面積分布 駅検索で選択した「最寄駅」を中心に２㎞四方の範囲での中古マンションの売出事例の分布を表します。 表示されている赤いドットが今回の査定額、青いドットは売出事例です。今回の査定結果が市場の中でどの 位置にあるかを示したものです。 最寄駅を中心に２km 四方で１ヶ月間にデータ登録された中古マンションの売出事例を表示しています。縦 軸に「売出価格」、横軸に「専有面積」を表しています。 「印刷」ボタンでグラフの印刷ができます。 27 Ⅴ．査定書の印刷・保存 画面上の「査定書作成」ボタンをクリックすると「帳票ダウンロード」パネルが開きます。画面下の「PDF ダウ ンロード（印刷）」ボタンをクリックすると、査定書が PDF 形式（印刷に適したフォーマット）で作成されます。 （「お客様名」は最大 20 文字、「項目」は最大 40 文字まで入力可能） 査定書を「デジタル書類」としてパソコンに保存する場合や、査定書を印刷する場合は「AdobeReader」など ＰＤＦファイル閲覧ソフトから操作してください。 査定書をデジタル書類として保存 査定書を印刷 査定書を査定時の内容そのままで保存しておきたい時は、ダウンロードした PDF ファイルをデジタル書類 として保存してください。 Adobe 及び Reader は合衆国及びその他の国における Adobe System Incorporated の商標または登録商標です。 28 Ⅵ．データの保存・終了 データの保存先を選択して「実行」ボタンをクリックすると、査定データを弊社サーバまたはお使いの PC に 保存してマンション査定システムを終了します。 １．東京カンテイサーバに保存 査定データを東京カンテイのサーバに保存します。保存したデータを検索する場合は「修正・再査定」を参照 してください。 PDF ファイル（デジタル書類にした査定書）は東京カンテイサーバに保存する事はできません。 データの保存について 東京カンテイ・サーバのデータ保存期間は 180 日です。180 日を経過したデータは自動的に削除されます。 ２．クライアント PC に保存 （法人単位で保存先の変更が可能） 査定データをお使いの PC 内に保存します。データは dat ファイル（テキストデータだけで構成されたファイ ル）で保存されますが、顧客名など一定の事項は暗号化されます。ファイル名は査定年月日＋物件 NO．＋ 依頼 NO．dat になります。保存したデータを検索する場合は「修正・再査定」を参照してください。 dat ファイルについて ｄat ファイルをマンション査定システムに読み込ませる事によって、査定データの修正や再査定ができるよう になります。ただし dat ファイルを直接開いてもマンション査定システムは起動しません。また dat ファイルか ら直接査定書を印刷することもできません。 29 Ⅶ．修正・再査定 保存したデータを読み込んで「修正」「再査定」する事ができます。 保存したデータの更新方法には「修正（無料）」と「再査定（有料）」の２つの方法があります。 「修 正（無料）」 保存してある査定データを読み込んで、概要・個別格差などの各項目やコメントの修正 ができます。ただし事例の選択・変更はできません。 「再査定（有料）」 保存してある査定データを読み込んで、保存時と同じ事例検索条件に合致する最新の 事例を表示します。古い査定データを最新の査定時点で作り直すことができます。 概要・個別格差などの各項目やコメントの修正もできます。 ① ② ①「DB から検索」 東京カンテイ・サーバに査定データを保存している場合に使います。 ②「ファイル指定」 お使いの PC に査定データを保存している場合に使います。 30 １．東京カンテイ・サーバに査定データを保存している場合 １－１．保存したデータを「修正（無料）」したい場合 ①「DB から検索」ボタンをクリック。 ②検索対象期間を指定して「検索」ボタンをクリック。 ③該当する案件をクリックし（黄色く反転します）「修正（無料）」ボタンをクリック。 ④該当案件が画面に表示され各項目の修正ができます。 ただし事例は保存時の事例のみ表示し、新たな事例の選択はできません。 31 １－２．保存したデータを「再査定（有料）」したい場合 保存したデータの条件に基づいて最新事例を表示し再査定ができます。 ただし「再査定」は「有料」となりますのでご注意ください。 ①「DB から検索」ボタンをクリック。（修正の時と同じです。） ②検索対象期間を指定して「検索」ボタンをクリック。 ③該当する案件をクリックし（黄色く反転します）「再査定（有料）」ボタンをクリック。 ② ③ ④ご担当者名を入力し、「ＯＫ」ボタンをクリック。 ⑤保存時の査定条件に従い、条件に合致した最新の事例件数が表示されます。 ⑥事例数確認後「課金（依頼）」ボタンをクリックすると事例が表示され再査定ができます。 32 ２．お使いのＰＣに査定データを保存している場合 ２－１．保存したデータを修正したい場合 ①「ファイル指定」ボタンをクリック。 ②「参照」ボタンをクリックして保存したデータファイルを検索する。 ③修正したい案件のファイルを選択し「開く」ボタンをクリック。 ②クリックするとウインドが開きます ③ファイルを選択 ④ファイル選択後、「修正（無料）」ボタンをクリック。 ④ ⑤該当案件が画面に表示され各項目の修正ができます。 ただし事例は保存時の事例のみ表示し、新たな事例の選択はできません。 33 ２－２．保存したデータを「再査定（有料）」したい場合 保存したデータの条件に基づいて最新事例を表示し再査定ができます。 ただし「再査定」は「有料」となりますのでご注意ください。 ①「ファイル指定」ボタンをクリック。（修正の時と同じです。） ②「参照」ボタンをクリックして保存したデータファイルを検索する。 ③修正したい案件のファイルを選択し「開く」ボタンをクリック。 ②クリックするとウインドが開きます ③ファイルを選択 ④ファイル選択後、「再査定（有料）」ボタンをクリック。 ④ ⑤保存時の査定条件に従い、条件に合致した最新の事例件数が表示されます。 ⑥事例件数確認後「課金（依頼）」ボタンをクリックすると事例が表示され再査定ができます。 34 お問い合わせ先について ご不明な点については、 下記までお問い合わせください。 査定システムに関するお問い合わせ ( 株 ) 東京カンテイ・営業本部 TEL ０３(５７１９)３０１１ ( 株 ) 東京カンテイ・大阪支店 TEL ０６(６２８１)２７００ ( 株 ) 東京カンテイ・名古屋支店 サポート時間 月～金 ９:００～１７:００ ( 祝日年末年始除く） TEL ０５２(９６８)１３７０ ( 株 ) 東京カンテイ・福岡支店 TEL ０９２(２６２)５９００ ＰＣ操作に関するトラブル・疑問点は… 時間外専用ヘルプデスク TEL ０５７０-０１０２１７ ８:００～９:００・１７:００～２３:００ ( 水曜のみ２０:３０まで / 年末年始除き年中無休） ※ 時間外専用ヘルプデスクについて 弊社の個別サービスの内容や操作手順 ・ 不動産に関する一般的なご質問は承りかねます。 社団法人 日本不動産鑑定協会会員 http://www.kantei.ne.jp 不動産情報サービス、 不動産鑑定評価＆土壌汚染調査 本 社 〒141-0021 東京都品川区上大崎 3-8-3 TEL.03(3442)0111（代表） FAX.03(3442)0701 営 業 本 部 〒141-0021 東京都品川区上大崎 2-24-15( 目黒西口ビル ) TEL.03(5719)3011 FAX.03(5719)3068 大 阪 支 店 〒541-0053 大阪市中央区本町 3-2-8( 牧村本町ビル ) TEL.06(6281)2700 名古屋 支店 〒460-0005 名古屋市東区東桜 1-10-9( 栄プラザビル ) TEL.052(968)1370 FAX.052(968)1371 福 岡 支 店 〒812-0038 福岡県福岡市博多区祇園町 1-28( シグマ博多ビル ) 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