土地開発 土地開発への 投資機会 未開発地域における住宅用不動産の開発 ファラー地区における住宅用および商業用土地開発 ベリマー・ファームにおける住宅用地および商業用地の開発 ズッコーリの未開発地域における住宅用土地開発 工業用不動産 宅地開発 商業および小売業用不動産 パーマストン地域病院 ダーウィンの海洋産業パーク ホルツにおける住宅用地および商業用地の開発 ダーウィン・インターナショナル・グラマー・スクール December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 57 未開発地域における住宅用 不動産の開発 即時 ノーザンテリトリーの人口は過去10年間で年間平均1.6%増加しており、特にダー ウィン大都市圏において住宅に対する需要が高まってきました。毎年新しく建設さ れる住宅の約50%は、住宅用の未開発地域に位置しています。 通常、新築住宅用不動産には様々なロットの種類と広さがありますが、従来のロット面積 は600から800平方メートルでした。最近では、求めやすい価格で住宅を提供するため、 より小規模のロットも多く見受けられるようになりました。 開発機会の規模は、立地により大きく異なります。また用地面積も様々で、キャ サリンやテナント・クリークのような地方都市においては5〜10ヘクタール、ダー ウィン大都市圏においては100ヘクタール以上の場合もあります。 立地 最大の投資機会はダーウィン大都市圏に位置し、アリス・スプリングスやキャサ リン、テナント・クリークなどの地方都市では比較的小規模な機会が見受けられ ます。 ダーウィン大都市圏における主な未開発地域の開発機会には、以下の例があり ます。 • パーマストン・イーストの発展回廊地帯における王領閑地 • ダーウィン北部の郊外にあるリー・ポイント • ダーウィン郊外のリッチフィールド地域にある私有地 2013年には、100ヘクタール以上の未開発の王領地が開放されました。 推定総事業費 開発費用は通常、ロット一件あたり1500万豪ドルから1億豪ドルの範囲内とな り、開発地域の規模と立地により異なります。 用地の開発費用も規模および立地により異なりますが、通常は一件あたり12万 豪ドルから15万豪ドル程度となっています。 さらに、取水工事が完了している土地または開発業者による取水工事が計画済 みの未開発ロットが開放されています。内部の土木工事やロットの整備は開発業 者の責任で行われます。 電力や水道、道路網など既存のインフラに接続する場合はすべて、規定の技術水 準を満たす必要があります。 王領地は通常、競売などの過程を通じて利用が可能となります。一般的には開発 業者が王領リースを購入し、特定の条件を満たしたうえで自由保有地として利用 します。 王領地のリースは、交渉により一括で購入する、段階的に支払いを行う、または 売上収益の一部を一定の割合で政府に支払うことができます。 必要とされる資本 事業支援のために借り入れできる金額にもよりますが、合弁事業のパートナー は、開発事業資金の30%〜50%程度の資本を調達しなければならない場合が あります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーは、競争力に富み成熟した土地開発産業を有しており、未開 発用地の計画および建設に幅広く対応することが可能です。 ご利用いただける 投資の種類 住宅地開発業者との受動的または能動的な合弁事業。 土地開発 潜在的な 投資機会の バリエーション 58 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 次のような 投資家および 企業に最も 適しています ダーウィン大都市圏における大規模な投資機会は、全体計画が立てられたコミュ ニティを専門とする大手の開発業者に適しています。 一方、地方における比較的小規模な機会の数々は、中小または地方の開発業者に 適しています。 これらの投資機会は、ノーザンテリトリーの経済成長および人口増加がもたらす 将来性に着目する、他州の開発業者および建設請負業者の関心を引き付ける可 能性があります。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 • • • • • • • 開始時期 現在ダーウィン大都市圏では６か所、アリス・スプリングスにおいては１か所の 土地が再分割地区として開発段階にあります。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 人口増加 雇用市場の状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 開発可能な土地の質 開発費用 提供された土地に対する市場の需要 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 59 ファラー地区における住宅用および 商業用土地開発 即時 ファラーは、ダーウィン郊外で急成長を遂げている衛星都市パーマストンの内陸 部にある地域の一つであり、ダーウィンの中心業務地区から約20kmに位置してい ます。 パーマストン中心業務地区の付近に数多く存在する王領閑地では、住宅用および商業用 土地の複合開発を行う機会がもたらされています。パーマストンの商業地区に近接している ことを考慮すると、当該地では高密度の高層ビルから低密度の住宅地の開発など、様々な住 宅オプションが提供されるものと予想されます。 当該地には合計40ヘクタールの土地があります。ロット8631、8408、8410、8412およ びロット9の一部はパーマストン市内にあり、パーマストンの中心業務地区に隣接したテンプ ルテラスとロイストニア・アベニューの交差点付近に位置しています。 土地開発 当該地は開発リース、あるいは開発事業完了後に自由保有地に変換が可能な開発リース という形で市場に開放される予定です。 60 潜在的な 投資機会の バリエーション これらのロットは段階的あるいは一括して開発向けに開放される場合があり ます。 段階的に開発する場合は、住宅用のみまたは商業用のみの利用を目的として提 供することに重点を置いているか、段階的に開放することにより同一のステージ で住宅用と商業用の両方の開発を行うことを可能にしているかのどちらかです。 立地 パーマストンはダーウィン郊外にある衛星都市であり、ダーウィンの中心業務地 区から約20kmに位置しています。 ロット8631、8408、8410、8412およびロット9の一部はパーマストン市内にあ り、パーマストンの中心業務地区に隣接したテンプルテラスとロイストニア・アベ ニューの交差点付近に位置しています。 推定総事業費 提案が受け入れられた場合、設計、承認取得、内部のインフラ整備を行う必要が あります。様々なサービス機関との話し合いや交渉が必要となるでしょう。 ノーザンテリトリー政府がどのような形で土地を市場に開放するかによります が、提案が受け入れられた場合は、事前の合意に従い開発リースを一括で購入す る、段階的に支払いを行う、または売上収益の一部を一定の割合で政府に支払う ことになります。 必要とされる資本 開発資金は開発業者が全額出資することが求められます。開発業者は、段階的 な開発によって必要な金額の資金繰りを行うことが可能となる場合があります。 ご利用いただける 支援サービス 当準州は競争力に富み成熟した土地開発産業を有しており、未開発用地の計画 および建設に幅広く対応することが可能です。 ご利用いただける 投資の種類 投資機会には、当事者が自ら提案者となることを選択する、または受動的もしく は能動的に土地開発業者と合弁事業を開始するケースがあります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 次のような 投資家および 企業に最も 適しています このような比較的大規模な土地開発の機会は、ノーザンテリトリーの経済成長お よび人口増加がもたらす将来性に着目する、開発業者および建設請負業者の関 心を引き付ける可能性があります。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 • • • • • • • 開始時期 ノーザンテリトリー政府は、当該土地開発に関する提案書を2014年末ごろまで 受け付けています。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 人口増加 雇用市場の状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 開発可能な土地の質 開発費用 提供された土地に対する市場の需要 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 61 ベリマー・ファームにおける住宅用地 および商業用地の開発 即時 ベリマー・ファームは、ダーウィンから東へ15kmのスチュワート・ハイウェイ沿いに 位置しています。市内の主要地域であるダーウィン、カジュアリーナ、パーマストンに 近接したこの農地は、オーストラリア北部における大規模なインフィル型住宅開発 の機会を提供しています。 当地域におけるノーザンテリトリー政府の構想には、 マルチユーザーを対象とした研究地 区の開発も含まれています。この研究地区は、オーストラリア北部における第一次産業の支 援および開発に重点を置き、ノーザンテリトリーがオーストラリア北部全域における研究開 発の中心となるようサポートします。 またノーザンテリトリー政府は、地域社会および教育施設向けの土地も必要としており、 インターナショナル・グラマー・スクールの設立も検討しています。 土地開発 ノーザンテリトリー政府は、上記構想に従い土地の再開発を行うことができる、十分な財 務能力を備えた基本計画策定業者を求めて、関心表明を募集しています。 62 潜在的な 投資機会の バリエーション ベリマー・ファームの再開発には、ダーウィン土地利用フレームワークおよびベリ マー・ファーム地域プラン・計画策定原理を含む、ノーザンテリトリー計画スキー ムにより定められた枠組みの中から柔軟なアプローチが選択される可能性があ ります。 立地 ベリマー・ファームは、ダーウィン中心業務地区から約15km離れたベリマー 地区、スチュワート・ハイウェイ740番地に位置しています。 この敷地は、北はスチュワート・ハイウェイ、南はタイガー・ブレナン・ドライブ、 西はベリマー工業地域、東はダーウィン矯正施設に囲まれています。 推定総事業費 ベリマー・ファーム全体の再開発に要する費用は、取水設備工事、内部の土木工 事、区画整理などを含めると2億豪ドル近くに上るものと推定されています。 プロジェクトの構成要素に必要な開発費用は、対象となる構成要素により異なり ますが、2000万豪ドル〜1億豪ドル程度と見られています。 必要とされる資本 事業支援のために借り入れできる金額にもよりますが、合弁事業パートナーは、 開発資金の30%〜50%程度の資本を調達しなければならない場合があります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーは、成熟した、競争力に富む土地開発産業を有し、未開発用 地の計画および建設事業に幅広く対応することが可能です。 ご利用いただける 投資の種類 単独の事業者として、または基本計画策定業者との受動的もしくは能動的な合弁 事業など、異なった様々な投資機会がもたらされる可能性があります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 本プロジェクトは、土木請負業者または不動産開発業者に対して、指名された 基本計画策定業者との提携により、プロジェクトの構成要素を供給する魅力的な 機会をもたらす可能性があります。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 • • • • • • • 開始時期 ノーザンテリトリー政府は、当該用地の再開発に対する関心表明を2014年10月 に募集しました。基本計画策定業者は、2015年の半ばに決定される予定となっ ています。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 人口増加 雇用市場の状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 開発可能な土地の質 開発費用 提供された土地に対する市場の需要 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 63 ズッコーリの未開発地域における 住宅用土地開発 即時 パーマストン・イーストには、発展回廊地帯として明確に区別されている地域にお いて、将来の住宅用開発向けに割り当てられた土地が数多く存在します。ズッコー リ周辺地区は400ヘクタールを超える土地の利用が可能で、開発が予定されている 地域の中で最大規模となっています。プロジェクトの完了後には、2000戸以上の住 宅を提供するものと予想されています。 ズッコーリ地域に対するノーザンテリトリー政府の全体的な構想は、ミッチェル・クリーク のユニークな自然環境を認識および保護しながら、多様な住宅をお求めやすい価格で提供 し、さらに自然を生かした快適で心地よい地域社会を築くことを目指した、安全かつ歩行者 に優しいコミュニティです。 ズッコーリの土地開発は5段階に分けて行われ、民間セクターによって各段階ごとに開放 されています。ステージ1では地元の小売店鋪の数々が設置されており、ステージ3には小学 校の敷地および近隣型のショッピングセンターが含まれる予定となっています。 ズッコーリの開発区画は、ノーザンテリトリー政府により開放されています。この区画では 公共施設のための取水工事がすでに完了しており、内部の土木工事やロットの整備は開発 業者の責任で行われる予定となっています。 土地開発 ズッコーリでは、アパート事業の土木請負業者もしくは開発業者、または住宅建築業者に 対する機会が生じる可能性があります。 64 潜在的な 投資機会の バリエーション 開発機会の規模や立地はステージ（段階）ごとに異なります。 立地 ズッコーリはダーウィン中心業務地区から約21km、パーマストン中心業務地区 から約6kmに位置しています。 推定総事業費 個人住宅の開発費用は大きさや立地により異なりますが、通常ロット一件あたり 12万豪ドルから15万豪ドルの範囲内となります。 郊外におけるアパート開発事業の費用は、規模や立地にもよりますが1000万豪 ドル〜5000万豪ドルとなっています。 必要とされる資本 開発資金については、開発業者による全額出資が期待されています。土地開発業 者との合弁事業に参入できる場合もあります。 通常、契約に基づいた土木建築の機会がもたらされる場合もあります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーの建築業界は、こうしたタイプの事業開発に豊富な経験を有 しています。 ご利用いただける 投資の種類 投資機会には、当事者が自ら提案者となることを選択する、または受動的もしく は能動的に土地開発業者と合弁事業を開始するケースがあります。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています この投資機会は、ノーザンテリトリーの経済成長および人口増加がもたらす 将来性に着目する、開発業者および建設請負業者の関心を集める可能性があり ます。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 人口増加 雇用市場の状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 開発可能な土地の質 開発費用 提供された土地に対する市場の需要 • • • • • • • 開始時期 ステージ１と２は現在建設中であり、残りのステージは2015年に開始される予定 となっています。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 65 工業用不動産 即時 既に知られた採掘事業の流通経路と、アジアへ向けた鉱物資源およびエネルギ ーの輸出事業が秘めた可能性は、同産業向けの工業用地や物流、貨物取扱、機械 販売業者、製造業者、建設業者の支援サービスに対する需要を裏付けています。 土地開発 工業用地に対する現在の需要は、主に大規模な建設および鉱業プロジェクトにサービス を提供するためダーウィンに進出したオーストラリア国内企業の数々によって喚起されてい ます。加えて最近は、オーストラリア北部におけるエネルギーおよび鉱物産業へのエントリー ポイントとして、ダーウィンを利用する国際的企業も増えています。こうした企業の多くは、自 らの事業の設立のため、リースまたは購入に適した土地を探しています。 66 潜在的な 投資機会の バリエーション 一般に、工業用地は「戦略的産業用地」、 「軽工業用地」、および「一般産業用 地」の3種類に分類することができます。 開発の種類や立地により投資機会は様々で、例えば地方都市では1から10ヘクタ ール程度、ダーウィン大都市圏においては100ヘクタール以上の規模に及ぶ場合 があります。ダーウィンから離れた地域は、魅力的なニッチ市場をもたらす可能 性もあります。 立地 戦略的産業用地は、深海港へのアクセスの便を考慮して、主にダーウィン・ハーバ ー近辺に集中しています。同用地の需要は、主に輸出産業やその支援を目的とす る企業の数々によりもたらされています。イースト・アームの物流拠点は、港およ び鉄道へのアクセスを備えた戦略的な位置にあります。工業用地は、準州政府の 土地開発法人を介してリースまたは購入することが可能です。 軽工業用地の大半はウィネリー／ベリマー地区に位置し、ハンプティー・ドゥーや ソーンゲートなどの郊外地域では、比較的小規模の機会が創出されています。 地方都市には通常、軽工業に特化した地域があります。 推定総事業費 工業用地向け再分割地区の建設費用は、該当する土地における異なるロットサイ ズの組み合わせや、サービス要件の内容にもよりますが、 １平方メートル当たり50 豪ドルから100豪ドルの範囲内となっています。 ダーウィン大都市圏において近年売却された新工業用地の価格は、１ヘクタール 以上のロットサイズの場合、 １平方メートル当たり150豪ドルから250豪ドル、それ 以下のロットサイズの場合は１平方メートル当たり200豪ドルでした。 電力や水道、道路網など既存のインフラに接続する場合はすべて、規定の技術水 準を満足しなければなりません。開発計画を進める上で必要なサービスアップグ レードに要する費用を、購入者が一部負担しなければならない場合もあります。 対応方法は、状況に応じて交渉が行われ決定されます。 王領地は通常、競売などの過程を通じて利用が可能となります。一般的には開発 業者が王領リースを購入し、特定の条件を満たしたうえで自由保有地として利用 します。 王領地のリースは、交渉により一括で購入する、段階的に支払いを行う、または 売上収益の一部を一定の割合で政府に支払うことができます。 必要とされる資本 事業支援のために借り入れできる金額にもよりますが、合弁事業のパートナー は、開発事業資金の30%〜50%程度の資本を調達しなければならない場合が あります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーにおける工業セクターの発展支援に向け、ここ数年間に港や 鉄道、道路などの主要インフラに対して相当な設備投資が行われてきました。 ダーウィン大都市圏における工業用地は、国道や鉄道網、深海湾、国際空港など へのアクセスが良く、また技術労働者も多く有しており、良好ないし極めて優れた 立地にあります。 ノーザンテリトリーは、競争力に富み成熟した土地開発産業を有しており、未開 発用地の計画および建設に幅広く対応することが可能です。 ご利用いただける 投資の種類 当事者が自ら提案者となることを選択する、または受動的もしくは能動的に土地 開発業者と合弁事業を開始するケースがあります。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 産業用地の開発において、土地開発業者と提携する意図のある事業または土地 開発業者。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 • • • • • • 開始時期 ダーウィン大都市圏における私有の工業用地には、現在開発段階にあり、かつ市 場に開放されているものが数件あります。 ダーウィン郊外のハンプティー・ドゥーには40ヘクタールの王領地があり、2013 年に提案依頼プロセスを通じて開放されました。 ミドル・アームやガンポイント、グライドポイントにおいても、土地開発法人を介し て将来の機会創出が期待されています。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 経済情勢 主要輸出産業の発展 開発可能な土地の質 開発費用 特定の地域における工業用地に対する需要 提供された土地に対する市場の需要 Andrew Kirkman General Manager Land Development Corporation +61 8 8944 0905 [email protected] www.ldc.nt.gov.au December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 67 宅地開発 即時 ノーザンテリトリーの人口は、ここ10年間で年間平均1.6%増加しており、特に ダーウィン大都市圏においては住宅に対する需要が高まってきました。 賃貸物件に対する需要は着実に伸びており、近年の賃貸総利益はオーストラリア国内に おいて最も高い結果となっています。ノーザンテリトリーでは渡り労働者の割合が比較的高 いため、ダーウィンの世帯の40％が住宅を所有ではなく賃貸しているのが現状です。 • • • • • 立地 • ダーウィンやパーマストンの中心業務地区およびダーウィンの南部地域は、 大規模な集合住宅施設の開発に適しています • 雇用拠点や各地域の中心地およびアリス・スプリングス等は、中規模集合住宅 施設の開発に適しています 推定総事業費 開発費用は2000万豪ドルから2億6000万豪ドルの範囲内で、事業の規模によっ て異なります。 電力や水道、道路網など既存のインフラに接続する場合はすべて、規定の技術 水準を満足しなければなりません。開発計画を進める上で必要なサービスアップ グレードに要する費用を、開発業者が一部負担しなければならない場合もありま す。対応方法は、状況に応じて交渉が行われ決定されます。 王領地は一般的には手入れがなされた状態で開放され、内部の土木工事やロッ トの整備は開発業者の責任で行われます。王領地は通常、競売などの過程を通 じて利用が可能となります。王領地は、交渉により一括で購入する、リース契約を 交わす、または売上収益の一部を一定の割合で政府に支払うことができます。 また、都市の再開発に適した個人所有地もあります。 開発業者は、開発計画に必要なネットワークのアップグレードにかかる費用を一 部負担しなければならない場合があります。 必要とされる資本 事業支援のために借り入れできる金額にもよりますが、合弁事業のパートナー は、開発事業資金の30%〜50%程度の資本を調達しなければならない場合が あります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーの建設産業は、同様の開発事業の経験を豊富に有してい ます。 ご利用いただける 投資の種類 • 受動的資本注入 • 合弁事業 • 賃貸向けに建設 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 長期的な利益を見込み、ある程度の変動を許容することができる、経験豊富な 不動産開発業者や投資家の方々。 土地開発 潜在的な 投資機会の バリエーション 68 比較的高い賃貸利回りを得るための既存不動産購入 都市部における新規マンション開発 新築居住用住宅の建設を目的とする、既存建物の改修または再開発 短期労働者向けの宿泊施設 学生向け宿泊施設 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 投資家の財務成果 に影響を与え得る 不定要素 • • • • • • • 開始時期 2013年後半には、ダーウィン大都市圏において約1500戸の住宅ユニットが建設 されました。まだ開始はされていませんが、さらに2400戸の建設も承認されてい ます。 ノーザンテリトリー政府は、2014年に居住用マンション開発向けに最大10区画 の王領地を開放する予定です。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 人口増加 雇用市場の状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 計画および建設承認 提供された建築物の品質 開発費用 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 69 商業および小売業用不動産 即時 主要な機会には、既存の商業用不動産または小売店舗用不動産の購入、および 新規不動産の開発などがあります。 ダーウィン中心業務地区における過去5年間のオフィス用スペースの空室率は、7%〜11% でした。最近になり新たなオフィス用スペースが市場に追加されたため、2014年はじめ頃の 空室率は前年をやや上回っています。 ダーウィンの商業向けオフィス用スペースの主な借主はノーザンテリトリー政府およびオー ストラリア政府で、実に全体の75%以上の賃貸物件を占めています。 土地開発 政府借用の適正改善に向け、BおよびC等級の建物にも投資が必要となります。 70 潜在的な 投資機会の バリエーション • 既存の小売業物件の再開発または改修 • 以前のオフィスまたは商業用建物を、居住用住宅、あるいは宿泊施設向けに 新しく再開発 立地 小売業やオフィスの主要資産は、ダーウィン、パーマストン、アリス・スプリングス の中心業務地区に位置しています。 • ダーウィンの中心業務地区には合計21万平方メートルを超えるオフィス用ス ペースがあり、うち約11万平方メートルはプレミアムまたはAグレード、空室率 は現在9.0%となっています • ダーウィン大都市圏においては約20万平方メートルの小売業向けスペースが 利用可能で、そのうち約6万平方メートルがダーウィン市内に位置しています • さらに大量商品用スペースが8万平方メートル利用可能です パーマストンやアリス・スプリングスなど、ダーウィン郊外の地域は、現地市場に 精通した目先の利く投資家の方々にとっては絶好の機会となるかもしれません。 推定総事業費 開発費用は2000万豪ドルから2億豪ドルの範囲内となり、開発規模により異な ります。 必要とされる資本 事業支援のために借り入れできる金額にもよりますが、合弁事業のパートナー は、開発事業資金の30%〜50%程度の資本を調達しなければならない場合が あります。 ご利用いただける 支援サービス ダーウィンとアリス・スプリングス両地域においても、確立された不動産および 賃貸サービス産業があります。 ご利用いただける 投資の種類 • 受動的資本注入 • 合弁事業 • 直接購入 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 長期的な利益を見込み、ある程度の変動を許容することができる、経験豊富な 不動産開発業者および投資家の方々。 パーマストンやアリス・スプリングスなど、ダーウィン郊外の地域は、現地市場に 精通した目先の利く投資家の方々にとっては絶好の機会となるかもしれません。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 • 経済情勢および経済の不確実性 • 政府支出のレベル • オーストラリア政府、ノーザンテリトリー政府および地方自治体の労働力の 総規模 • 小売市況 • 賃貸レベル • 開発費用 開始時期 パーマストンにおいては現在、小売業資産の購入または投資機会が提供されてい ます。 現在、様々な多目的開発において、空間所有権として登記されているオフィスや小 売業資産を購入する機会が提供されています。同開発は現在、ダーウィンの中心 業務地区および郊外拠点において建設中です。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 71 パーマストン地域病院 即時 ノーザンテリトリー政府は、急速な人口増加を遂げるパーマストンおよびダーウィ ン大都市圏における医療需要の高まりに応えるため、パーマストン地域に公立病院 を新設する予定です。 現在パーマストンは長期にわたるインフラ開発の最中にあり、この結果ダーウィン 大都市圏の人口は、2026年までに約17万2000人に達するものと予想されていま す。第二の病院は、ロイヤル・ダーウィン病院の臨床サービスを含むトップエンド・ ヘルス・サービスと統合した最新の病院設備によって地域社会の医療需要を支え ます。 完成したパーマストン地域病院では、オーストラリアの病院に適用される6段階の 分類で一般的な水準とされるレベル3の医療サービスを提供することが計画されて います。その一方で、既存のロイヤル・ダーウィン病院は、最高水準である第三次医 療の「ハブ」施設として引き続きレベル6の医療サービスを提供します。 将来は、防衛および資源部門の労働人口増加に対応するため、民間専門医療機 関の数々とパーマストン地域病院が統合し、Palmerston Regional Hospital and Health Campus を展開する可能性もあります。 土地開発 2013年の人口調査では、ダーウィン大都市圏の総人口は13万6000人となっています。 パーマストン地域病院が管轄する予定のパーマストンおよびリッチフィールド地区の人口は、 このうち5万3000人を占めています。ダーウィン大都市圏の人口は、今後12年間で18%増加 し、その大部分は新設される病院の周辺地域に居住するものと予想されています。この地域 はオーストラリアで最も若い人口を有し、その中には独特の健康特性を持つ先住民族も多数 含まれるものと見られています。 パーマストン地域病院が提供する医療サービスには、総合内科、産科および小児科、一般 外科に加え、画像診断・病理診断・薬剤サービスを含む臨床支援サービス、救急医療、外来 診療などがあります。同病院では、低リスクまたは軽度の患者を対象とした医療が提供され ます。より高度な医療を必要とする患者は、ロイヤル・ダーウィン病院へ移送されることにな ります。臨床モデルでは、開設時には公立病院の病床が約79床必要で、その後2026年まで に116床まで増設する可能性が示唆されています。 潜在的な 投資機会の バリエーション 72 オーストラリア連邦政府およびノーザンテリトリー政府は、同病院の建設に合計 1億5000万豪ドルのシード資金を割り当てています。病院の規模や提供するサ ービスの内容、および採択された事業者が提供する最終的なモデルにもよります が、民間セクターの投資機会が追加的に創出される可能性があります。 この新たな病院は、幅広い医療サービスの提供を目的とした、より広範な医療サ ービス区域の開発において重要な位置を占めています。ノーザンテリトリー政府 は既に、この医療サービス区域の開発に向けた基本計画の策定に着手しており、 現在このプロセスは初期段階にあります。このため、この医療サービス区域に関 連して、将来さらなる投資機会が創出される可能性があります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 パーマストン地域病院の建設地として、ダーウィン中心業務地区から南へ約25キ ロに位置するホルツェ地区内の王領地45ヘクタールが確保されています。この立 地は将来の拡張に対応できる十分な広さを有しており、またロイヤル・ダーウィン 病院やダーウィン国際空港への便利なアクセスを備え、患者移送を容易にしてい ます。同地区は、ダーウィン大都市圏内で最も著しい成長を遂げているエリアの 中心に位置しています。 推定総事業費 最初の施設の設立費用は、その規模と提供されるサービスの内容により異なり ますが、概ね1億5000万豪ドル〜2億豪ドルと推定されます。初期計画では、高 水準の医療ケアを提供できる設備を完備した部屋の場合、ベッド1床につき75万 豪ドルから100万豪ドル必要となることが示唆されています。将来、医療サービ スの範囲を広げたり、ベッド数を増やしたりする場合は、追加資本が必要となり ます。 必要とされる資本 オーストラリア政府およびノーザンテリトリー政府は、同病院の建設に合計1億 5000万豪ドルの予算を割り当てています。民間セクターによる追加の医療サー ビスについての提案には、全額出資が必要となります。 ご利用いただける 支援サービス レベル6の医療サービスを提供する第三次医療機関ロイヤル・ダーウィン病院 は、今後も同地域において最高水準の治療、手術、ケアを提供し続けます。 ご利用いただける 投資の種類 ノーザンテリトリー政府は、DBOM（設計・建設・運営・維持）方式の調達モデル について関心表明の募集を行いました。この募集では、事業者自ら、またはコン ソーシアムを率いることによるパーマストン地域病院の設計・建設・委託・維持管 理、さらにすべてのサービス提供を包括した革新的な提案を求めています。当関 心表明についての書類は、ウェブサイト www.nt.gov/tenders にてご入手いた だけます。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 単独またはコンソーシアムの一部として活動する医療供給者／運営者に適してい ます。産業開発プランの一環として、地元の請負業者および下請業者とつながり のあることが理想的です。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 立地条件、規模、サービス内容、対象区域の居住者層、民間医療保険加入者／非 加入者の比率、そして熟練医師を確保する能力などは、すべて病院の事業可能性 に影響を及ぼします。投資をご検討の方は、ご自身でデューディリジェンスの調査 を実施していただく必要があります。 開始時期 関心表明の募集は2014年11月21日に開始されており、2015年1月16日に終了す る予定となっています。募集の終了後には提案依頼のプロセスが開始されます。 病院の建設は2016年半ばに開始され、2018年の完成が見込まれています。 さらなる詳細 Penny Fielding Executive Director Major Strategic Priorities and Infrastructure Northern Territory Department of Health +61 8 8999 2791 [email protected] www.health.nt.gov.au/palmerston_regional_hospital December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 土地開発 立地 73 ダーウィンの海洋産業パーク 即時 ノーザンテリトリー政府は現在、ダーウィンにおける海洋産業パークの建設を計 画しています。オーストラリア北部海岸線の中央に位置するダーウィンは、アジア地 域への玄関口としても知られています。深海港に面して建設される海洋産業パーク は、陸上および沖合の主要ガス・石油開発事業に隣接し、港湾施設および鉄道への アクセスも備える予定となっており、現在飛躍的な成長を遂げているダーウィンの 石油・ガス、海洋サービス、軍需産業に対する絶好の投資機会を創出するものと期 待されています。 海洋産業パークを市場に導くのは、ノーザンテリトリー政府の戦略的産業用地開 発を担当するランド・ディベロップメント・コーポレーション（Land Development Corporation）です。同団体は、民間部門との提携を通じて数々のプロジェクトを 成功させた実績を有しています。 130ヘクタールの用地には、既に道路や鉄道、海上輸送のインフラが整備されたイースト アーム物流地区の高級沿岸区域が含まれています。また同地区には、イーストアーム港、オー ストラレーシア鉄道の終着駅、海洋供給基地、利用者の共用エリアも設置されています。イー ストアーム物流地区では既に100社以上が事業を営んでおり、同地区の主目的である、広大 な開発指定工業用区画の需要が常に高まっています。 海洋産業パークは段階的に開発され、市場の需要に合わせて公開される予定となってい ます。この130ヘクタールの用地における現在の総合開発計画には、海洋のメンテナンス・改 修・物流活動に適した土地を開発するための、大規模な土地造成および航路の浚渫も含ま れています。 土地開発 ランド・ディベロップメント・コーポレーションは、石油・ガス、海洋サービス、軍需産業を 活用した長期的な海洋産業の開発に関する専門知識を有し、投資意欲に満ちた適切な開発 パートナーを求めています。同社は既に、用地の基本計画および環境承認手続を開始してい ます。 74 潜在的な 投資機会の バリエーション 海洋産業パークの開発は段階的に進められる可能性があります。パートナーの有 無やリスク選好度、市場の需要にもよりますが、開発の段階ごとに異なる開発パ ートナーまたはデリバリー・モデルが用いられる場合もあります。また、テナント 希望者がパートナーとして開発事業の役割を担う可能性もあります。 立地 海洋産業パークは、ダーウィン中心業務地区から16kmに位置し、ダーウィン湾に 伸びるイーストアーム・ペニンシュラに建設される予定となっています。同パーク はダーウィンの主要商港に隣接し、2棟の液化天然ガスプラントの向かいに位置 することになり、他州へと通じる国道および鉄道、空路のネットワークへも容易な アクセスを提供します。 推定総事業費 海洋産業パークの開発費用は数億ドル程度と見込まれており、これには企画、 承認、工学、建設、航路の浚渫、 マーケティング、テナントの確保にかかる費用が 含まれています。ランド・ディベロップメント・コーポレーションは既に初期計画お よび設計、環境許認可の取得手続きに着手しています。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 開発には多額の資本金が必要となります。ランド・ディベロップメント・コーポレー ションのみならず、創立テナントとの提携も、必要な資金調達の一助となる可能 性があります。 ご利用いただける 支援サービス ランド・ディベロップメント・コーポレーションは、民間セクターとの提携を通じ て、長年にわたり数々の開発プロジェクトを成功に導いた実績を誇ります。ダー ウィンの産業界は、海洋産業パークのような土地開発戦略の支援に必要な能力 をすべて備えています。 ご利用いただける 投資の種類 ランド・ディベロップメント・コーポレーションは、事業の初期段階（30ヘクタール の海洋メンテナンス・エリアなど）、または海洋産業パーク全体の開発に共同で取 り組むための投資パートナーを募集しています。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています 大規模かつ複雑な事業の推進に必要な専門知識および実績を備え、さらに今後 数年間にかけて開発リスクを負う用意がある、経験豊かな産業用地の開発業者 に適しています。開発パートナーとしての提携を希望する投資家の方々は、海洋 産業パークの戦略的目標および総合的な開発戦略の枠組みの中で働く準備をし ておく必要があります。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 通常、開発費用には企画、承認手続き、市場試験、 マーケティング、建設にかかる コストが含まれます。ランド・ディベロップメント・コーポレーションは、既に上記 活動のいくつかに着手しています。 新たに追加される石油・ガス事業およびオーストラリア北部における防衛体制の 強化により、海洋産業パークの魅力と収益性は今後ますます高まるものと期待さ れています。 開始時期 ランド・ディベロップメント・コーポレーションは現在、潜在的な開発パートナーお よび投資家の方々との話し合いを希望しています。環境許認可の取得手続きは既 に開始され、2016年頃の完了が見込まれています。 さらなる詳細 Andrew Kirkman General Manager Land Development Corporation +61 8 8944 0900 [email protected] www.landdevcorp.nt.gov.au December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 土地開発 必要とされる資本 75 ホルツにおける住宅用地および 商業用地の開発 即時 ホルツ地域はパーマストン中心業務地区から1.5km、ダーウィン中心業務地区か ら20kmに位置し、パーマストン、ハワード・スプリングズ、ダーウィン大都市圏の各 主要地域へ容易なアクセスを提供しています。 ノーザンテリトリー政府は、ホルツにおいて安全で、消費者および歩行者に優しい地域社 会の実現を目指しています。ホルツは、パーマストン中心業務地区、ハワード・スプリングズお よび既存の天然資源との戦略的関係を認識した、新しいパーマストン病院および周辺の医療 地区を中心に多様なコミュニティを形成するものと期待されています。 土地開発 開発の完了時には、ホルツでは2棟のアクティビティ・センターおよび学校、その他の地域 社会インフラに加え、6000戸以上の住宅を提供することが可能となります。ホルツで最初 に開放される土地は約200ヘクタールの面積を有し、少なくとも1200戸の住宅を建設するこ とができます。 76 潜在的な 投資機会の バリエーション ホルツの開発には、ダーウィン土地利用フレームワークを含む、ノーザンテリトリ ー計画スキームにより定められた枠組みの中から柔軟なアプローチが選択され る可能性があります。 立地 ホルツはパーマストン中心業務地区から1.5km、ダーウィン中心業務地区からは 20km離れた場所に位置しています。同地域はスチュワート・ハイウェイ、ハワー ド・スプリングズ・ロード、ウィラード・ロード、さらにワラビー・ホルツ・ロードに ある既存の農村住宅地に囲まれており、パーマストン、ハワード・スプリングズ、ダ ーウィン大都市圏の各主要地域へ容易なアクセスを提供しています。 ホルツで最初に開放される土地は約200ヘクタールの面積を有し、新しいパーマ ストン地域病院に近接した王領地も含んでいます。 推定総事業費 ホルツ地域の開発初期段階に要する費用は、取水設備工事、内部の土木工事、 区画整理などを含めると2～3億豪ドル程度になるものと推定されています。 必要とされる資本 開発業者には、取水設備工事を含む開発事業への全額出資が期待されていま す。提案が承認された事業者は、ノーザンテリトリー政府と交渉を行い、一括ま たは段階的な支払い、または売上収益の一定割合の支払いを行うことで、開発リ ース契約を結ぶことが可能な場合があります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリーは、成熟した、競争力に富む土地開発産業を有し、未開発用 地の計画および建設事業に幅広く対応することが可能です。 ご利用いただける 投資の種類 こうした機会に応じて、関係当事者は単独の事業者として投資提案を行うか、 土地開発業者と受動的または能動的な合弁事業に参加することができます。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています この投資機会は、ノーザンテリトリーの経済成長および人口増加がもたらす将来 性に着目している、 マスタープランが策定されたコミュニティの開発業者および請 負業者の関心を集める可能性があります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 人口増加 雇用市場状況および世帯収入 異なる住宅のタイプに対する需要 住宅市場の状況 開発可能な土地の質 開発コスト 開発物件に対する市場の需要 • • • • • • • 開始時期 ノーザンテリトリー政府は、当該用地の再開発に対する関心表明を2015年の はじめ頃に募集する予定です。 さらなる詳細 Leah Clifford Executive Director Land Development Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment +61 8 8924 7058 [email protected] www.nt.gov.au/landrelease 土地開発 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 77 ダーウィン・インターナショナル・ グラマー・スクール 即時 ノーザンテリトリー政府は、ダーウィンに新しいインターナショナル・グラマー・ スクールを設立し、国際的に認められた中等教育課程を提供する計画について 調査・検討を行っています。同スクールは、当準州が掲げる Northern Territory International Education and Training Strategy 2014-2024（2014年〜2024 年ノーザンテリトリー国際教育・訓練戦略）において、欠かすことのできない役割を 担っています。同戦略には、2024年までにノーザンテリトリーの国際教育・訓練の 分野を輸出売上高の上位５部門にまで成長させる構想が含まれています。 生徒の約90%はダーウィン市外（その大半は海外）から集まることが予想される ため、同スクールには寮施設が必要となります。総生徒数は400名から800名と見 込まれています。 ダーウィンは、オーストラリアで最も文化的な多様性を備えた州都です。アジア諸国との 地理的な近接性に加えて、過去130年以上にわたる継続的な移民の受け入れにより構築され た経済的および文化的なつながりを誇ります。アジア企業の数々は、ノーザンテリトリーのエ ネルギー資源や鉱物資源、アグリビジネス、観光業、技術、文化財の活用を目的として現地 企業と提携を行うため、こうしたアジア近隣諸国とのつながりは今後も拡大し、より深まって いくものと期待されています。 土地開発 アジアでは特に、一流大学への進学およびグローバル経済でのキャリア構築を目的とし た、十代後半の若者に対する質の高い欧米式中等教育の需要が高まっています。インターナ ショナル・グラマー・スクールの設立はこうした需要に応えるもので、そのカリキュラムは生徒 の大半を占める留学生のニーズを反映し、国際的に認められた資格へと導きます。スクール は生徒のケアおよび福祉について重要な責任を担い、さらに生徒が卒業後の学習過程およ び就職に自信をもって取り組むことができるよう、分別があり、快活で自立した人間の育成に 力を注ぎます。 ダーウィンが誇る一流の経済および文化的基盤は、同スクールによるオーストラリア国内 での優れた中等教育の提供を可能にしています。ノーザンテリトリーの州都ダーウィンは安 全な多文化共生都市であり、充実したスポーツおよび娯楽施設を数多く備えています。 78 潜在的な 投資機会の バリエーション 同スクールは、国際的に認められた資格取得を主な目的としたコアカリキュラム を中心に教育を行う予定です。ただしカリキュラムの構成は、スクールが主なター ゲットとする国際市場のニーズや傾向に応じて進化していく可能性があります。 初期計画では、当初のターゲット市場には中国、インド、インドネシア、日本、フィ リピン、ベトナム、韓国、タイ、 マレーシアの各国が提案されています。最終的なタ ーゲット市場は、スクールの経営陣が承認することになります。スクールはまず第 7学年（11歳）および第10学年（14歳～15歳）から開始し、後に第7学年～第12 学年（11歳～17歳）へと拡大することが考えられています。 立地 スクールの設置が予定されている地域には、将来、高等教育および学術研究のパ ートナーとなり得る他の教育機関が多数存在します。寮生たちは、ダーウィンが 誇る数々の文化・娯楽施設への容易なアクセスが可能となります。現在は政府に より、15ヘクタールの王領地が暫定的に割り当てられています。この区画は未開 発地域であり、電力や水道などを含む公共施設の整備により、柔軟な学校設備 の設計が可能となります。 Directory of Investment Opportunities | 3rd Edition | December 2014 スクールの設立費用は、開発戦略および、カリキュラム提供を目的としたパート ナーシップの構築により異なります。開発費用は、未開発地域における施設の建 設、職員の確保、ブランドの確立、 マーケティングの実施などの必要性により決定 されます。 必要とされる資本 学校設備のすべてにおいて設計、建築、維持が行われる必要があります。全生徒 の90%は寮で生活することが見込まれています。寮施設には、スクールが提供す る教育事業の一環として質の高い設備やサービスが求められるため、宿泊設備 の建設・維持には多額の費用が必要となる可能性があります。 ご利用いただける 支援サービス ノーザンテリトリー既存の私立中等学校の数々は国際的に認められたカリキュ ラムを提供し、国際的な基準を満たした教育に豊かな経験を有しています。ダー ウィンに拠点を置くチャールズ・ダーウィン大学は、中等教育最終学年の生徒に 対する大学進学および職業訓練コースの提供に豊富な経験を誇ります。同大学 は、石油やガス、熱帯医学をはじめとした様々な分野における卓越した学術研究 のパートナーシップを提供することが可能であり、また増加を続ける留学生たち へのサービスやサポートの提供も行っています。 ご利用いただける 投資の種類 投資家および学校経営者の方々に対して、教育ブランドの確立または既存ブラン ドを持続可能なビジネスとして成長させる主要な投資機会がもたらされていま す。設備の開発・所有・経営は、カリキュラムの提供・生徒数の拡大・学校事業の 運営とは別個の機会とみなすことができます。 次のような 投資家および 企業に最も 適しています この新たなスクールの設立は、教育機関とのパートナーシップ経験を有し、留学 生の誘致・増加に実績を備えた投資家の方々に最も適しています。ブランド管理 は非常に重要であり、国際的に認知されたブランドを有する既存の学校は、当プ ロジェクトにおける貴重なパートナーとなり得ます。 投資家の財務 成果に影響を 与え得る不定 要素 用地の確保、寮および教育・娯楽施設の設立、学校の登録、適切な国際的承認の 獲得、教師およびその他の職員の確保、ブランドの確立およびマーケティングな どにかかる費用の大半は、最初の生徒の入学前に負担することになります。開発 は、段階的に行うことが可能な場合もあります。生徒と教師の比率や教員の雇用 に要する費用は、考慮すべき重要な点となるでしょう。 開始時期 ビジネスの事例研究および実現可能性調査は2015年早々に完了する予定で、こ れと同時にノーザンテリトリー政府は次の段階について決定を行います。準州政 府は関心表明のプロセスを用いて経営者またはパートナーを募集する場合があり ます。 さらなる詳細 Anne Tan General Manager Office of Major Infrastructure and Investment Northern Territory Department of the Chief Minister +61 8 8936 4206 [email protected] www.investnt.com.au December 2014 | 3rd Edition | Directory of Investment Opportunities 土地開発 推定総事業費 79
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