Business Trend 総合型環境認証の特徴と BELS の有用性中里　望ケネディクス不動産投資顧問株式会社オフィス・リート本部　投資運用部　マネジャー（ARES マスター　M0903304）度の運営主体が設定した基準・規格わゆる総合型であり、特定の環境性に基づき認証活動が行われている。能を評価するものではなかった。これ本邦における主要な評価制度も市場は環境というテーマが非常に大きく、当社が運用する「ケネディクス・オにおいて既に一定の認知が為されて必然的に評価項目も多岐に亘るためフィス投資法人」が保有する「 KDX おり、J-REIT 各社の開示資料等で環当然のことではある。しかし、総合型武蔵小杉ビル」にて2014 年 10月22 境認証の取得について記載される事は多面的な評価が可能である反面、日付でBELS（建築物省エネルギー例も年々増えてきていると感じられる。総花的で具体性に乏しい印象もあ性能表示制度）の評価を取得した。本投資法人では、これまでに個別物る。例えば、総合的な環境性能とい本投資法人では環境、省エネルギー件においてはCASBEE 不動産マーう表現は、その性能が誰に対してどに関する取組みを推進しているが、ケット普及版、DBJ Green Building のような点でプラスの影響を与えるの本取組みはその一環であり、J-REIT 認証、東京都中小低炭素モデルビルか分かりにくい。また、各制度によっにおいては第1号の評価取得となった等の認証、投資法人としてはGRESB て認証範囲も異なるため、認証を取ものである。これをきっかけに本紙をの評価を取得している。他には得する制度毎になぜその認証を取得借りてこれまでの取組みを振り返る機 SMBCサステイナブルビルディング評するのか、或いはなぜこの物件で取会を得たことから、本投資法人におけ価融資制度を活用して資金調達を得するのか、というテーマを個別に検る環境、省エネルギーに関する取組行った事例もあるなど、環境、省エネ討する必要があった。本投資法人のみの考え方を実務担当者の視点からルギーに関して、積極的な取組みを例で言えば、2013 年に総合的な環境述べてみたい。推進している。性能評価を目的として、CASBEE 不 Ⅰ．はじめに動産マーケット普及版を4物件で取得２．本投資法人の実績３．これまでの環境認証に対する取組み環境、省エネルギーに関しては国内外に様々な認証制度があり、各制しており、次頁の表の評価を得た。築年の新しいKDX 小林道修町ビルをベンチマークとして、大よそ同等従来から存在する評価制度は、い規模の物件において、築年がやや経 March-April 2015 61 Business Trend 物件名竣工年延床面積評価結果 KDX 小林道修町ビル 2009 年 7月 10,841㎡ ☆☆☆☆☆（ Sランク） KDX 新宿ビル 1993 年 5月 10,707㎡ ☆☆☆☆（ Aランク）五反田TGビル 1988 年 4月 4,863㎡ ☆☆☆☆（ Aランク） 13,014㎡ ☆☆☆☆（ Aランク）烏丸ビル 1982 年 10月過している物件（ KDX 新宿ビル）、は、実際の対応としてはなかなか難しての側面を備えることになるかもしれ更に経過している物件（烏丸ビル）い。良い悪いというよりもこれは総合ない。J-REITを運用する立場として、で、評価結果にどのような差異が生じ型の特徴・限界とも言える。投資主価値の最大化を目指していくるか、また烏丸ビルは築年が相応に経過しているものの一定の改修をおという観点からも整合的と考えられ、３．BELSの意義取組む意義は大きいものと考える。こなっており、それがどの程度の効果４．おわりにを見込めるか、という観点からこれら BELSは、既に各方面において詳の物件を選定したものである。また、細な制度の説明が為されているが、五反田TGビルは規模が半分程度に端的に言えば、省エネルギー性能の市場の環境に対する認識は常になったら差異が生じるか、という観点評価に特化した制度である。物件の変化を続けており、今後、必要条件とから加えている。結果としては、規模や築年に係わらず単一の指標して求められる水準は更に高まってい KDX 小林道修町ビルがSランク、そに基づいた評価を行うため、個別にくであろうことは想像に難くない。サスれ以外はAランクであり、総合的な環テーマを見出す必要がなく、単純比ティナビリティという概念もよく聞かれる境性能評価という意味では、さほど大較において優劣を判定できる点は分が、どういった要素をどこまで含むのきな差異は生じなかった。しかし、こかりやすい。エネルギーは物件の収か定義と理解が進むとともに、従来のの評価項目の1つであるエネルギー・益性に直結する要素であるが、この環境認証が果たす役割は、機能別温暖化ガスのスコアを単体で比較し取組みを通じてエネルギーコストの適に再編されていくのではないかとも考た場合、僅差ながら、最も築年の経正化が進めば、物件の収支も改善すえられる。過している烏丸ビルがSランクのる。また何よりも、取組んだ結果が可 KDX 小林道修町よりも高いのであ視化される点は、経費の削減を求めハード的な性能の向上はもちろんのこる。るテナント等に対して強い発信力を伴と、これを補完する運用が不可欠でこの意外な結果を含め、高い評価うことも期待されるだろう。これまで環あるが、環境認証はこれを支えるツーを得たことは一定の成果として受け止境への取組みはコストとしての認識がルとして有用であり、本投資法人としめており、認証取得の意義はあったと強かったとしても、経済的価値の側ては今後も積極的に取り組んでいく考えているが、この詳細をテナントに面へアプローチするツールとして積極方針である。説明して一定の理解を求めていくこと的に活用することで、今後は投資とし不動産の価値創出にあたっては、参考文献株式会社ザイマックス、平成 26 年 11 月 11 日、「これからのオフィスビルに求められるエネルギーマネジメント～省エネ性能が可視化される時代に向けて～」なかざと　のぞみ野村ビル総合管理株式会社（現・野村不動産パートナーズ株式会社）勤務後、株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社等にて不動産私募ファンドの組成、運用業務を担当。現職ではアセットマネジャーとしてケネディクス・オフィス投資法人の運用業務に従事。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了、MRICS。 62 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.24