第三次川越市公有地利活用計画 川 越 市 平成２７年１月 － 目 次 － １ 第三次川越市公有地利活用計画について ・・・・・・・・ 1 ⑴ 計画の目的 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 ⑵ 計画の期間 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 ⑶ 計画の対象とする未利用地 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 ⑷ 計画の進行管理と更新 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 ２ 公有地の利活用に係る検討体制について ・・・・・・・・ 2 ３ 公有地の利活用に関する基本的な考え方 ・・・・・・・・ 3 ⑴ 公有地の利活用に関する基本的な考え方 ・・・・・・・・・・・ 3 ⑵ 経営的視点とは ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3 ⑶ 利活用方針の決定に際しての留意点 ・・・・・・・・・・・・・ 4 ⑷ 土地開発公社が保有する土地の早期買戻し ・・・・・・・・・・ 7 ⑸ 未利用地を生み出さないための先行取得のあり方 ・・・・・・・ 7 ４ 公有地の利活用方法の決定手続等 ・・・・・・・・・・・・ 10 ⑴ 利活用方法の決定に関する手続き ・・・・・・・・・・・・・・ 10 ⑵ 情報共有のための「公有財産管理システム」と情報の集約 ・・・ 10 ５ 未利用地の利活用手法 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 ⑴ 利活用の手法 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11 ⑵ 今後の取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12 ６ 利活用検討用地個別明細書（別冊） １ 第三次川越市公有地利活用計画について ⑴ 計画の目的 川越市公有地利活用計画（以下「計画」という。）は、川越市公有地利活用 指針（平成 19 年 6 月策定。以下「指針」という。）において掲げられた「公 有地の利活用に関する課題」について、その解決に向けた取組みを示すとと もに、 「指針」の「公有地の利活用に関する基本方針」に基づき、個別の公有 地について、具体的な利活用の方向性を定めることを目的とします。 ⑵ 計画の期間 「計画」の期間は、平成 27 年度から平成 29 年度までとします。 ⑶ 計画の対象とする未利用地 「指針」では対象となる未利用地を「原則として一団で 100 ㎡以上の土地」 としていますので、これを踏襲します。 なお、一団の面積が 100 ㎡に満たない土地についても、同様に利活用を図 るよう努めます。 （別紙一覧表） ⑷ 計画の進行管理と更新 「計画」は、進行管理を行い、 「川越市公有財産取得、処分等審査委員会（以 下「委員会」という。）」に結果を報告するものとします。 また、政策方針の変更や厳しい財政状況下にあって予算との整合が図れな かったこと等により、個々の土地に係る利活用方針の変更が明らかになった 場合は、 「計画」の更新、見直しについて「委員会」に報告するものとします。 1 ２ 公有地の利活用に係る検討体制について 「指針」では、公有地の利活用を検討するための機動的な組織を構築する 必要性があると指摘しています。これを受け、平成 20 年 6 月、「川越市公有 財産取得、処分等審査委員会（委員長：副市長）」の下部組織（専門部会）と して、 「公有財産利活用検討部会（部会長：管財課長）」を設置しました。 （公有財産の利活用を検討する組織体制） 市 長 「公有財産取得、処分等審査委員会」（昭和 56 年設置） ○所掌事務 ① 取得、処分又は交換することの適否及びその価格の評価に関すること。 ② 賃貸借することの適否及びその賃貸借料の評価に関すること。 ③ その他公有財産の利用等必要な事項 ○組織（20 名） 委員長 ：副市長 副委員長 ：他の副市長 委員 ：市長部局、上下水道局及び教育委員会の部長（15 名） 関係課長（3 名） 専門部会として、 調査研究を指示 調査研究した結果を 委員長（副市長）に報告 公有財産利活用検討部会（平成 20 年 6 月設置） ○所掌事務 ① 公有財産の利活用に関する具体的な計画案の作成に関すること。 ② その他部会が必要と認めること。 ○組織（10 名） 部会長 ：管財課長 副部会長 ：政策企画課長、財政課長 部会員 ：産業振興課長、都市計画課長、道路街路課長、建築住宅課長、 下水道整備課長、教育総務課長、教育財務課長 担当者会議 ○所掌事務・・・部会から指示のあった事項を調査研究する ○組織・・・・・・・関係課職員 2 ３ 公有地の利活用に関する基本的な考え方 ⑴ 公有地の利活用に関する基本的な考え方 公有地の利活用にあたっては、 「経営的視点」を取り入れながら、次の手順 により、利活用方針（暫定的な利活用、貸付け、売却）を決定します。 ① 「事業計画の有無」を確認する。 ② 「事業計画の有る未利用地」は、事業着手までの期間に応じ、暫定 的な利活用を図る。 ③ 「事業計画の無い未利用地」は、他部署に照会を行い、他部署にお いても利用予定のないものは、貸付又は売却を図る。 ⑵ 経営的視点とは 国・地方を通じた厳しい財政状況の中、地方分権の進展により地方への権 限や税源の移譲が進み、地方自治体は、今まで以上に自らの責任において自 主性・自律性の高い行財政運営を行っていくことが求められています。 このような中で、行政に求められる経営的視点とは、将来にわたって市民 が豊かに安全で安心して生活できるよう、政策目的やまちづくりのビジョン （総合計画に掲げられた将来都市像や施策）の実現に向けて、限りある行政 資源（公有地等）を効率的かつ効果的に活用し、利益を市民に還元していく ことであると考えられます。 －経営的な視点に立った公有地利活用の考え方－ ○ 公有地は市民全体の財産であり経営資源であると認識する ○ 公有地から得られる利益は市民に還元する ○ 公有地保有に伴うコスト意識を徹底する ※利益を市民に還元・・・公有地の利活用（売却を含む）により生み出された収益を、各種 事業の財源に充当していく場合と、不要財産を必要な財産に置き換えていく場合があ ります（施設の建替え等）。 3 ⑶ 利活用方針の決定に際しての留意点 公有地の利活用方針は、次の考え方に留意した上で決定します。 ① 政策への貢献、連動 利活用方針は、市の政策を点検し、これと連動させることにより、当該土 地の財産的価値の向上及び政策実現や市民サービスの向上に寄与し、相乗的 な効果が生まれるよう心がけることとします。 例） 中心市街地にある未利用地を観光推進団体等に貸付けることにより、賃借 収入が見込まれるとともに、観光客誘致に寄与できる。 ② 協働の推進（総合計画共通章 1 節-施策 1 参照） 協働は、公共的な活動が求められる分野や個々の取組において、最もふ さわしい主体が（単独で又は行政や他の団体等と相互に協力して）、サービ スの提供者（＝公共の担い手）となることにより、より高い効果と効率性 を実現することができるまちづくりの手法です。 利活用方針決定に際しては、協働による事業展開の可能性について検討 することとします。 例） 定期的に除草等の維持管理を行っている未利用地を、地縁団体に自治会 活動用地として無償で貸付けること等により、維持管理に係るコストを削 減できるとともに、地域コミュニティの醸成にもつながる。 ③ 長期的に安定した財源の確保 未利用地の件数には限りがあるため、資産の売払いのみにより、長期的 かつ安定的に財源を確保していくことはできません。 このため、定期借地権による貸付など、資産を保有しながら長期的かつ 安定的に財源を確保できる方法を積極的に検討することとします。 また、民間の経営能力や技術的能力を活用した高度利用の可能性につい て併せて検討します。 例） 自転車駐車場としての有償貸付 商業施設として定期借地権による有償貸付 4 ④ 社会資本マネジメントの推進 今後、耐用年数に達し、更新の時期を迎える公共施設が増加することか ら、施設の延命化や更新費用の抑制が重要な課題となってきます。このた め、総合的かつ長期的視野で計画的に整備更新を行う社会資本マネジメン トの考え方が非常に重要になってきます。 公有地の利活用は、こうした市全体での公共財産、公共的財産のあり方 を踏まえて、推進していきます。 なお、現下の厳しい財政状況の中、公共施設の建替えは、スクラップ・ アンド・ビルド（資産の置き換え）の考え方に基づき、新施設の整備に伴 って不要となる旧施設の処分と跡地の売却を行います。売却収益について は、基金に積み立て、公共施設の整備更新の財源に充てることを検討しま す。 また、法定外公共物の払い下げ収入は、市民要望の多い道路整備の財源 に充てることを原則とします。 ⇒ 参考 1 社会資本（公共施設等）の整備更新に資するための仕組みの構 築について ⇒ 参考 2 参考 1 法定外公共物に関する現状 社会資本（公共施設等）の整備更新に資するための仕組みの構築について 総合計画共通章 2 節－施策 2 で掲げられた社会資本マネジメントを推進するために は、公共施設等の整備更新に関する考え方を整理し、既存施設の統廃合や再配置など も含めた検討が必要であり、多くの政策的な判断や調整が必要です。 更に、所要財源の確保策を講じていくことも不可欠です。 このため、民間資金の活用やアウトソーシングの徹底、職員定数の適正化などを行 い、行政のスリム化による歳出削減を進める一方で、 「（視点 2）協働の推進」がますま す重要となってきます。また、全市的な立場で情報の共有を図り、 「（視点 1）政策への 貢献、連動」を把握して、既存施設が有効活用されているかどうかを定期的に確認す るとともに、スクラップ・アンド・ビルドや既存施設の統廃合によって生じる旧施設 の処分と跡地の売却を進め、 「 （視点 3）長期的に安定した財源の確保」を図ることも重 要です。 このように、公有地の利活用と社会資本マネジメントは密接な関係にあることから、 社会資本マネジメントに係る施策と連携を図りながら、公有地の利活用を推進してい きます。 5 参考 2 法定外公共物に関する現状 平成 13 年度から平成 16 年度の 4 年間に、 国から譲与された法定外公共物は、7,994 件、延長 707,824ｍに上ります。 これら法定外公共物の適正な維持管理を図るため、平成 20 年 4 月、建設管理課に 法定外公共物担当が創設され、法定外公共物の適正な管理と払下げを推進してきまし た。この財源は、道路補修事業等により充てるものとし、広く市民から補修の要望に 対応するなど機動的に活用を図っています。 ○ 法定外公共物の売払収入の推移 年 度 件 数 面 積 （㎡） 金 額 （千円） H23 17 2,383.51 23,850 H24 24 1,686.46 38,337 H25 22 2,888.59 77,025 （資料）公有地売払い等による収入の推移 過去 3 年間（平成 23 年度～平成 25 年度）の「公有地売払い収入」及び「土地貸付収 入」の推移は下表のとおりです。 これまで、施設の廃止等に伴う未利用地のうち、宅地分譲に適した土地の売却を行っ てきました。しかし、廃止される施設の減少に伴い、公有地売払い収入が減少している 状況にあるため、今後も収入を確保していくには限界があります。 このようなことから、狭小な未利用地を含めた売却可能物件の更なる洗い出しを図る とともに、売払いのみならず、定期借地権による貸付など、多様な利活用の方法を取り 入れ、市政運営に係る所要財源の確保に寄与していく必要があります。 ○ 公有地売払収入の推移 年 度 （単位:千円） 市有地売払い 件数 金 代替地等 額 件数 金 額 廃道敷等払下げ その他 (荒川廃堤敷関係) 件数 件数 金 額 金 額 計 件数 金 額 H23 5 88,216 14 403,504 7 19,069 1 0 27 510,788 H24 2 39,402 12 695,570 8 22,579 1 0 22 757,551 H25 1 41,450 9 302,583 5 6,019 1 0 15 350,052 ○ 土地貸付収入の推移 年 度 長期貸付 件数 金 （単位:千円） 一時貸付 額 件数 金 電柱等 額 件数 金 計 額 件数 金 額 H23 43 13,849 13 86,183 5 301 61 100,334 H24 44 20,122 18 81,516 5 309 67 101,947 H25 45 19,087 19 69,913 5 310 69 89,310 6 ⑷ 土地開発公社が保有する土地の早期買戻し 川越市土地開発公社が保有する土地は、市の依頼に基づいて先行取得した ものですが、社会経済情勢の変化と厳しい財政事情による事業の先送りや見 直しにより買戻し時期が遅れている物件があります。 特に次の物件については、保有期間が長期化していることから、早期に事 業化し、買戻しを行う必要があります。 用 地 名 取得年度 面 積（㎡） H25 末簿価(千円) 菅間地内公共用地 H3 13,280.78 2,120,068 中原町２丁目地内公共用地 H7 570.31 747,921 ⑸ 未利用地を生み出さないための先行取得のあり方 ① 先行取得について 未利用地の具体的な利活用の方向性を定めるために、本計画を策定してい ますが、一方で、将来の道路建設等の事業に必要な土地について、川越市土 地開発基金又は川越市土地開発公社を活用した先行取得を行っています。 先行取得は、事業に必要な土地をあらかじめ取得できることや、国庫補助 事業を円滑に推進できること等の利点があります。 しかし、取得した土地は、買戻しが遅れることにより、新たな未利用地とな ってしまう可能性を含んでいます。 そのため、新たな未利用地を生み出さないための先行取得のあり方を検討 する必要があります。 参考 先行取得した土地の面積及び金額（平成 25 年度末現在） 面 積（㎡） 金 額（千円） 土地開発基金 4,004.88 466,235 土地開発公社 144,975.41 9,665,167 7 ② 先行取得における課題 先行取得を行った土地は、事業化するまで土地の買戻しが行われず、土地 開発基金又は土地開発公社が土地を保有するため、市の将来負担の増加を招 くことになります。 また、具体的な開始予定がない事業での先行取得は、新たな未利用地を生 み出すだけでなく、限りある財源を費やすことになります。 そのため、平成 32 年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向 けた道路整備等の優先度の高い事業において、財源不足によって先行取得が できないことで、事業全体に大きな影響を及ぼすことが懸念されます。 これらのことから、先行取得の可否については、次のことを庁内関係部署 で総合的に検討を行うとともに、 「川越市都市計画道路用地取得委員会」や「公 有財産取得、処分等審査委員会」に諮り、先行取得の妥当性について審議す る必要があります。 ○ 先行取得の必要性 社会経済情勢による地価の動向、事業の進捗状況、買戻し時期を精査し、 先行取得する必要があるか。 ○ 先行取得の妥当性 取得目的や緊急性を明確にし、先行取得することが妥当か。 ○ 先行取得の有効性 将来の事業化の際に、国庫補助や起債の活用により、市の財政負担の軽 減を図ることが可能か。 ③ 保有土地の買戻しの推進 ○ 土地開発基金 土地開発基金が保有する土地については、実施計画に基づき具体的に事 業化を予定している道路整備や東京オリンピック・パラリンピックに関連 する事業のために、速やかな買戻しにより、緊急的な資金需要に備える必 要があります。 そのため、庁内関係部署との連携を図り、買戻し時期を明確にする等の 措置を講じる必要があります。 参考 土地開発基金の運用可能額（平成 25 年度末現在） 基金設定額（千円） 土地での保有額（千円） 500,000 466,235 8 運用可能額（千円） 33,765 ○ 土地開発公社 土地開発公社が保有する土地については、平成 25 年度に「川越市土地開 発公社保有物件買戻し計画」が策定されました。 この計画では、土地開発公社がすでに長期に渡り保有している土地につ いて、平成 30 年度を目途として国庫補助等を活用した買戻しを計画的に行 うこととされました。 ④ これからの先行取得のあり方について 土地開発公社による先行取得ついては、 「川越市土地開発公社保有物件買戻し 計画」により、次のとおり基準となる考え方が示されているため、土地開発基 金についても、同様の基準により先行取得を行うものとします。 ○ 先行取得する土地の基準 ・ 取得目的（事業目的）が明確であること。 ・ 土地取得後、原則として 5 年以内に土地を買い戻す見込みがあること。 ・ 国庫支出金等の特定財源の活用が図れること。 ・ 土地取得に対する緊急性があること。 ・ 代替地を先行取得する場合には、当該地を計画的に提供できる見込みが あること。 9 ４ 公有地の利活用方法の決定手続等 「指針」では、公有地に未利用期間が生じないようにするために、利活用 に関する手続きを明確化する必要があるとされています。 また、公有地に関する情報を全庁的に共有する仕組みを構築する必要があ るとされています。 ⑴ 利活用方法の決定に関する手続き 所管課は、次のとおり、予算措置や起案等、必要な手続き行います。 ① 計画に位置付けられている土地等 ア 「計画」に基づく予算措置（歳入、歳出） イ 「公有財産取得、処分等審査委員会」に付議 ウ 事業実施に係る市長決裁 エ 議会へ上程（土地の場合、予定価格 2,000 万円以上かつ 5,000 ㎡以上のもの） ② 計画に位置付けられていない土地等 ア 新たに未利用となる土地等の情報を管財課が集約 イ 「公有地利活用検討部会及び公有財産取得、処分等審査委員会」に付 議 ウ 「計画」への位置付け ⇒ ⑵ ①のア～エに続く 情報共有のための「公有財産管理システム」と情報の集約 ① 情報共有のための「公有財産管理システム」 公有地に関する情報を全庁的に共有する仕組みとして、平成 21 年 1 月より 「公有財産管理システム」が稼働しています。 今後は、新地方公会計の導入に伴い、平成 28 年度を目途に「固定資産台帳」 を整備し、 「公有財産管理システム」との連携を図っていく予定です。 ② 情報の集約 各所属へ行う四半期照会と同じ時期に、新たに未利用地となる可能性があ る財産について管財課が所管課からの情報を集約します。 10 ５ 未利用地の利活用手法 ⑴ 利活用の手法 未利用地の利活用方法である「暫定的な利活用」 「貸付」 「売却」別の手法は 概ね次のとおりです。 事業 計画 有 区 分 形 態 暫定的な 利活用 使用許可 （庁内利活用） 貸付契約 貸 ・物品等保管用倉庫 ・事業推進に伴う資材置き場 ・観光用暫定駐車場 ・電柱 ・自動販売機 貸付契約 ・公共事業に伴う資材置場 ・駐車場 ・地先地権者への貸付 ・広告事業等 ・自動販売機の公募貸付 ・自転車駐車場の経営を条件とした公募貸付 ・太陽光発電用地として有償貸付 随意契約 ・事業残地等の隣接地主等への売却 ・法定外公共物（廃道路、廃水路等）の払下げ申請 に基づく売却 ・既存貸付等を受けている借地権利者に対する売却 ・公募抽選による売却 ・事業協力者への代替地提供 競争入札 ・インターネットオークションに参加 無 売 例 使用許可 付 （有償、無償） 事 却 11 ⑵ 今後の取組み 未利用地の利活用方針の決定については、これまで以上に事務の効率化や財 政面での効果的な利活用を図るため、新たな利活用手法の導入について、次の とおり検討していくこととします。 ① 暫定的な利活用 事業計画が決定している物件については、従来は庁内での利活用が主なもの となっていましたが、事業実施までの期間に限定し、民間への貸付を検討する など、財源確保に努めます。 ② 貸付 一定規模の面積がある未利用地については、財源を確保しつつ市の施策を実 現していくため、土地の利用方法に条件を付して定期借地権を設定する等の手 法について更に推進してまいります。 ③ 売却 ・ 売却の手法については、一般競争入札や公募プロポーザル方式等の手法 を検討します。 ・ 建物付の財産（土地）については、従来は建物解体後に造成工事を行い、 更地として売却していましたが、建物解体や造成工事に係る費用を削減 するため、建物付のまま売却する手法について検討します。 ・ 一団の面積が 100 ㎡に満たない土地については、売却に係る測量や不動 産鑑定等の費用が売却収益を上回る場合も想定されることから、価格の 決定方法について簡易的な手法を導入する等、コストの削減に努めます。 12
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