実践！マンション管理員業務 平成２４年１２月３０日初版 製作・著作 ３９法 福岡県太宰府市梅香苑４－５－２２ 編集員代表 図師 顕輔 実践！マンション管理員業務 目 第1章 次 はじめに ·························································１ ·······························································１ １ 目的 ２ マンションを巡る情勢 ３ 国のガイドライン ４ 管理委託契約と管理員業務 ５ 関連業務 第２章 ·········································１ ··············································· 2 ···································· 3 ·························································· 4 仕事の進め方 ····················································· 7 ··············································· 7 １ 仕事の開始と終了 ２ 管理業務日報と管理業務月報 ３ 業務中の注意事項 ４ さまざまな人々との対応 ５ 個人情報とプライバシー（守秘義務） ６ その他の人物に対する注意事項 第３章 問題の発生と措置 ······························· 10 ············································· 10 ····································· 11 ···················· 13 ····························· 15 ··········································· 18 ····································· 18 １ 意見・要望・苦情の対応 ２ 「有害行為の中止要求」と「禁止行為」 ３ 共用部分の事例と対処例 ····································· 24 ４ 専用部分の事例と対処例 ····································· 30 ５ 専用使用共用部分の事例と対処例 ６ 注意の促し方 ··················································· 34 管理員業務 ··················································· 36 受付等の業務 ··················································· 36 第４章 １ ·················· 23 ·························· 32 各種申込書の受付及び報告 ·································· 36 異動届出書の受付及び報告 ·································· 39 宅配物の預かり、引き渡し ·································· 39 利害関係人に対する管理規約等の閲覧 ···················· 40 共用部分の鍵の管理及び貸出し····························· 41 管理用備品の在庫管理········································ 41 引越し業者に対する指示 ····································· 41 落し物の処理 ··················································· 43 ２ 点検業務 ························································ 47 建物諸設備及び諸施設の外観目視点検 ···················· 47 照明の点灯及び消灯並びに管球類の点検 ················· 53 諸設備の運転及び作動状況の点検並びにその記録 ······ 56 無断駐車等の確認 ············································· 56 ３ 立会業務 ························································ 56 外注業者の業務の着工、履行の立会 ······················· 56 ゴミ搬出時の際の立会········································ 58 災害、事故等の立会 ·········································· 58 ４ 報告連絡業務 ··················································· 58 管理組合の文書の配布及び掲示····························· 58 各種届出、点検結果、立会結果等の報告 ················· 59 災害、事故発生時の連絡、報告····························· 60 第５章 ······················································ 62 清掃業務 ············································· 62 １ 清掃の目的と効果 ２ 日常清掃 ３ 主な清掃用具 ４ 清掃方法 ························································ 71 ５ 定期清掃 ························································ 74 ６ 特別清掃 ························································ 74 その他 ························································ 75 第６章 ························································ 62 ··················································· 65 １ 管理員コミュニティ広場 ····································· 75 ２ サイトの取り込みと頒布 ····································· 75 ３ 更新履歴 ························································ 78 ＊注＊ この小冊子の内容はインターネット「実践！マンション管理員業務」のホームページの 本文と同じ内容です。 URL http://www7b.biglobe.ne.jp/~manshonn-kanriinn/ 実践！マンション管理員業務 はじめに 目的 このサイトの目的は、管理員の皆様がどのように仕事を進めたらよいか、取捨選択して ご利用いただくために作成しました。 管理員の仕事の原点は個々のマンションの管理委託契約書に定められた内容であり、関 連して管理規約・使用細則に該当する項目があります。 具体的にそれらを実施・実現するためには、どのように対応したらよいのか・どのよう な方法があるのか・どのような用具をどう使えば良いのか、経験と考え方を踏まえて、参 考にしていただくため作成したものです。 なお、文中で「管理会社」という表現を使っていますが、管理員であるあなたも管理会 社の一部門です。分かりやすくするために区分けして使っています。 個々のマンションの建物の構造や設備や機器はここに記載している物と異なります。 同じく取捨選択してご活用下さい。 このサイトの記載内容以外にも、より良い考え方や方法や用具があるはずですから、 「管 理員コミュニティ広場」を設け情報交換と内容を充実させるものにしたいと思っています。 マンションを巡る情勢 大都会であれ地方の町であれ、見渡すと多くのマンションが建っています。 国民の 10 人に１人、約１４００万人がマンションに住んでいます。東京・大阪・名古屋 などの大都会では５人に１人がマンション住まいです。 日本の住生活の主要な一つの形態となりました。 皆さんが仕事をしている分譲マンションとは、複数の持ち主がいる住居用の建物と、そ の敷地と付属施設からできています。（店舗などを含む場合もあります） 建物は住いとしての専有部分と、皆で使う共用部分（エントランス・階段・廊下・エレ ベーター等）からなっています。 共用部分は全員の共有財産ですから、全員で「管理組合」を作り、 「組合員」になります。 マンションは誰もが勝手気ままに使ったり行動したりするわけにはいきませんから、皆 が守らなくてはならないルールが必要となります。そのルールを「管理規約」と呼びます。 皆さんのマンションにも「○○○○マンション管理規約」というのがありますね。 いわばマンションの憲法です。 管理規約は古くは昭和 50 年代半ばまでは、 分譲会社や管理会社が個々に作っていたので、 内容的に問題を含んだ規約も見受けられました。 そこで国（当時の建設省）は、あれこれ問題もあるので、こんな規約にしたらどうかと、 ガイドラインとして、分譲マンションの「標準管理規約」を作成し、関係業界等にその活 1 用を図るようして下さいと通知しました。 現在多くのマンションの管理規約のほとんどがその内容に近いものになっていると思わ れます。 話を戻して、共用部分はマンションに住んでいる皆さんが日常使う部分ですから、日常 的に、毎日の掃除とか、ゴミ置場の整理とか、切れた電球の取替えとか、駐車場の管理と か、駐輪場の整理とか、工事業者の立会とか、やらなければならない事が沢山あります。 例えば、掃除は全員持ち回りで、順番を決めてやることもできます。 ところが皆さんそれぞれ自分の仕事や都合がありますので、マンションを買ったからと いって生活を変えて当番で掃除をやるという分けにはいきません。 その他エレベーターの保守点検や給水設備・消防設備の維持管理など専門的知識と技能 が必要な事柄も沢山あります。 そこで、共用部分に関連した事を中心にして、一括してどこかに頼もうという事になり ます。 このようなニーズに対応するため多くのノウハウを有し、それを専門にしているのがマ ンション管理会社です。 管理員の皆さんはその管理会社から雇われて、現場での大切な仕事をしています。 「マンションは管理を買え」と言われていますが、その最前線にあり、さまざまな仕事 に関連して、生きた情報を得ているのが皆さんです。 マンションの事について、一番詳しいのは誰でもない、他ならぬ管理員のあなたです。 あなたが業務中に知り得たさまざまな業務に関連した事柄が、管理会社にとっても、居 住者にとっても、とても大切な情報です。 それらの事柄が、管理会社や管理組合で生かされて始めて、居住者の皆さんのマンショ ンライフの向上につながります。 では、どの方面にアンテナを張って、どのように仕事を進めていけば良いのでしょうか。 具体的な内容に入る前に、国がマンションのどこに問題があって、どのようにしたら良 いと考え、どう関連業界に関与してきたかを見てみましょう。 国のガイドライン マンションは利便性も多いのですが、同時にさまざまな問題も抱えていました。 例えば、マンションの多くは鉄筋コンクリートでできています。頑丈であまり手をかけ なくて良いように見えますが、そうではありません。維持・管理を放っておくと建物が劣 化して、住みづらくなり、その内スラム化してしまいます。 また、多くのマンションの管理組合は共用部の維持管理を管理会社に委託していますが、 委託業務の内容があいまいであったり、不明確であったりしたため、責任や義務が不明確 となり、問題を含んだ契約も見受けられました。 あるいは、管理会社が倒産した際、経営者が管理組合のお金を持ち逃げする事件が発生 2 するなど、さまざまな問題をかかえていました。 このような事は国家としては大いなる損失となります。 そこで、国（国土交通省）は、マンションの良好な住環境の確保のため、「マンション管 理の適正化に関する法律」 （平成 12 年）を制定し適正化の取り組みを始めました。 適正化でどんな事を決めたのでしょうか。 主なものは １．国が管理会社を監督しますとした。（登録制度） マンションの管理業者が管理組合の会計や出納を行う場合は、国土交通省に登録を行わ なくてはならないとしたこと。登録のための諸条件や業務内容の規制を定めました。 ２．管理費の保管を厳格に規制した（財産の分別管理） 管理費は月々の支払にあてる部分と、将来の修繕にあてる積立金とに分かれています。 どのマンションも多額の修繕積立金を保有しています。 管理会社は修繕積立金の預貯金通帳とその印鑑を同時に保管してはならないと定めまし た。 不正な引き出しができないようにしたのです。上手な解決法です。 月々の管理費も、別途似たような安全ネットをかけました。 ３．分譲業者に、管理組合に設計図面を渡すよう義務付けた（設計図書の交付） マンションは適切な維持管理をしていかないと劣化しますので、長期修繕計画を作成し、 これを的確に実施していくためには設計図書などの所持保管が必要となります。 これをマンションの分譲業者に義務付けしました。 ４．管理会社の対応能力を強化した（管理業務主任者制度の導入） 管理会社でフロントとも呼ばれている、管理組合のお世話をする社員に、国家試験に合 格した管理業務主任者を一定基準以上配置しなければならないとして、レベルアップを図 りました。 このようにして、マンションを巡るさまざまな問題を解消し、質的向上を図るため国が 努力するようになりました。 管理委託契約と管理員業務 管理組合は管理会社と「管理委託契約」を締結し、管理会社はそれに基づいて受託した 様々な業務をやっています。 管理会社の引き受けた業務内容を記載したものが「管理委託契約」です。 ほとんどの「管理委託契約」の内容は、国土交通省が参考にしてくださいとして公表し ている「標準管理委託契約」に近いものなので、それを基準に仕事の内容を説明します。 個々のマンションの管理委託契約の内容を確認する場合は参考にして下さい。 国がガイドラインとしている「標準管理委託契約」で管理会社が管理組合から引き受け ている業務は次の 4 つです。 3 １．事務管理業務 ２．管理員業務 ３．清掃業務 ４．建物設備管理業務 その中で、あなたの業務は上記の２と３（ここでは管理員は清掃業務を兼任するという 前提）です。 同時に「管理委託契約」の中に、それぞれのマンションで定めた「管理組合規約」や「使 用細則」に反した行為があった場合には居住者などに注意を促してくださいという取り決 めがあります。 例えば、廊下に私物を置いていたり、駐車場で子供が遊んでいたり、駐輪場で所定の場 所以外に自転車を停めていたりした場合等、使用細則に基づいて注意しなくてはなりませ ん。 見て見ぬふりをしたり、明らかに問題行為なのに見逃したりしたら責任を果たし、義務 を励行したことになりません。 管理会社の担当者はマンションに常駐していません。管理員のあなたが気付くことが、 管理会社のみならず、管理組合にとっても、とても大切なことです。 本題に入る前に管理委託契約の管理員業務と清掃業務を除いた、その他の受託業務につ いて、概略を簡単に触れておきましょう。 関連業務 ＜事務管理業務＞ ①組合員から管理費等を徴収したり、維持管理に必要な毎月の経費を支払ったりする仕 事です。この分野は管理会社の経理部門の社員が担当しています。 ②管理組合の総会や理事会の支援をしたり、予算や決算の素案を作ったり、建物や設備 の点検と結果の報告をしたり、書類（設計図や管理規約や議事録）の保管をしたりする仕 事です。この分野は管理会社のフロントと呼ばれる社員が担当しています。 ＜建物設備管理業務＞ 管理会社の専門知識を持った社員や専門の技術者や建築士などが行う水準の高い点検調 査です。 管理員も月ごとの業務として、主に目視で点検している建物設備管理業務がありますが それとは別です。 管理会社が行う調査の場合は同伴して、月々の目視点検の気づいた個所の説明などをし ます。 個別に場所と点検ポイントを列記します。 ○ 建物 ひび割れ、変形、破損、剥がれ、錆、破断、腐食、白華（コンクリート等の亀裂から白 い石灰の塊が盛り上がったもの）、等 ○ 付属設備 錆、腐食、ひび割れ、段差、陥没、変形、遊具の破損、立ち枯れ、等 4 ○ 電気設備 異音、異臭、破損、変形、球切れ、作動時間（タイマー）、非常口・誘導灯（電池・電球・ 他）等 ○ 給水設備 ポンプの異音・金属部分の異音・匂い・異臭・漏水・タンク周り ○ 排水設備 排水桝：流れが悪い・満水・オーバーフロー・漏水、臭気 専門業者等による点検 法定点検等 簡易専用水道、専用水道、受変電設備点検、消防設備点検・報告、特殊建物定期調査、 建物設備定期検査（換気設備・排煙設備・非常照明設備・給排水設備）、昇降機定期検査（エ レベーター・エスカレーター） 、防火管理者（消防計画の作成・消火通報避難訓練など）の 法定点検、保守契約による点検、 ご存知の通りこれらは事前に管理会社が専門の業者等と打ち合わせをし、法律等に基づ いて実施しています。 これらの調査結果は理事会や総会等で報告されます エレベーターの点検業務と管理員による補助業務 点検の際、エレベーターは使用できませんから、エントランスから階段へ上がれない構 造になっているマンションでは、居住者と来訪者の利便性を図るために、以下の掲示物を 風除室オートロック操作盤近くに貼り出します。 エレベーター点検中 本日 ○○時○○分から○○時○○分まで エレベーターは点検中で使用できません。 外来の方・宅配業者の方などは ①お住まいの方と連絡の上 ②管理員専用携帯電話までご連絡願います。 管理員が外階段までご案内いたします。 管理員専用携帯電話 ０００－００００－００００ 5 管理受託（株）○○○社 管理委託契約に含まれないもの 次の業務は管理委託契約に含まれていません。 警備業： 警備業とは、事務所、住宅、興業所、駐車場、遊園地等における盗難等の事故の発生を 警戒し、防止する業務です。 これらの業務について、多くのマンションでは警備保障会社と契約しています。 異常が発生したら、警報が警備保障会社に通報されるようになっています。警報が鳴っ たら警備保障会社の社員が駆けつけて内容の確認と対応をします。 機器そのものの異常の修復や修理は管理組合が管理会社からアドバイスを受けて実施し ます。 防火管理者業務： 消防法でマンションの防火管理者は消防計画の作成、消防訓練の実施、消防設備等の維 持管理、その他消防管理に必要な業務を行うと定めています。 通常防火管理者は組合員から選任されます。万一火災が発生した場合防火管理者の果た す役割は重要です。 管理員が防火管理者になることは原則ありません。火災はいつ発生するか分からないし、 マンションに居住していない管理員が防火管理者になってもいざと言う時役に立ちません。 例外的に管理員が防火管理者になる場合もありますが、マンション発足当初等、臨時的 なものが主で、諸条件があって、かつ消防署長の承認が必要です。 管理員は防火管理者の補助業務をします。 補助業務とは、具体的には管理会社の指示に基づいて「業者による消防設備の確認の補 助」 「防火管理者選任の補助」 「消防訓練の補助」等の業務を言います。 地域の消防署で「甲種防火管理者」の資格取得講習を実施していますので、できれば受 講して資格を取得しておくことが望まれます。管理会社とよく相談して下さい。 前置きはこのあたりにして本題に入ります。 6 仕事の進め方 管理員業務で最も大切なことは、マンションで発生したり遭遇したりするさまざまな問 題を、迅速かつ正確に管理会社の担当者に連絡するかにあります。 この後から、もくどいようですが繰り返しケースバイケースでこのことを説明します。 大切なことは、管理会社の担当者と問題に対する認識を一つにして解決に当たることで す。 管理員と担当者は言わばマンション管理の車の両輪のようなものです。情報の交換と、 共有した情報での歩調を合わせた問題解決が大切です。 では何が問題で、どのようなことに注意して仕事をすればよいのでしょうか。 前にも述べましたが具体的には管理委託契約書にある次の３つの約束ごとです。 ①管理員業務 管理委託契約の管理員業務とは「受付等の業務」 「点検業務」 「立会業務」 「報告連絡業務」 の４つです。 ②有害行為の中止要求 随分いかめしく・肩苦しい言い回しですが、管理委託契約に「有害行為の中止要求」と 言う約束事の項目があります。 平たく言えば「居住者がマンションのルールに違反した場合、管理会社は直接注意して 下さい」という内容です。 管理会社の社員（担当者）はマンションに常駐していないので、具体的な有害行為は管 理員にして始めて状況が把握できる部分です。 気付いたことがあれば、管理会社と連絡を取り合って対応することが大切な仕事です。 ③清掃業務 ここでは管理員が清掃業務を兼任するという前提で説明します。 後程、それぞれ詳しく説明します。 仕事の開始と終了 管理員の勤務形態は「常駐」（住込み）と「日勤」 （通勤）と「巡回」 （一人で複数のマン ションを担当）があります。 ここでは皆さんはマンションに通勤勤務で仕事をしているとして話を進めます。住込み 等の場合は準じて対応してください。 鍵の保管 通勤ですので、マンションの鍵を常時保管していなくてはなりません。勤務時間中は言 うに及ばず、通退勤途上でも、また自宅でも保管しますので、言うまでもなく慎重な取り 扱いが必要です。 7 業務開始の準備 出勤したら始業時間が始まる前に、次のような準備をします。 ①制服への着替え 洗濯の行き届いた清潔な制服を着用します。特に夏季は発汗作用で汚れの程度がひどく なりますので頻度を上げて洗濯をします。 ②従業員証（名札）の着用 皆さんには管理会社から交付されている従業員証（名札）がありますね。 実は従業員証の着用は法律の上で決められていることです。 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に「マンション管理業者は……使用 人その他の従業員に、その従業員であることを証する証明書を携帯させなければ、その者 をその業務に従事させてはならない。……」とあります。 管理員が名札を着用していないと（携帯していないと）法律違反になってしまいます。 法律でも決まっており管理会社も守って下さいと言っていることですから必ず着用しま しょう。 ＊管理業務主任者と「管理業務主任者証」＊ マンションの管理業務主任者は、重要事項の説明や管理委託契約の更新等を行う際、マ ンションの区分所有者等に、請求がなくても「管理業務主任者証」を提示しなければ１０ 万円以下の罰金（過料）が課せられます。 ③携帯電話の所持 専用携帯電話の所持が管理会社から義務付けられていたら身に付けます。 携帯電話はひもやストラップで体の一部から離れないようにしておきます。 作業中に体を傾けた時、バケツに落ちたりして使用不能になったら大変です。 ④行き先プレートの表示 管理員室受付窓口に「行き先表示」プレートをセットしたり、「ホワイトボード」に行先 を書き込んだりするようになっていれば、そのようにします。 ⑤その他管理会社の指示事項 その他会社の指示事項があれば、それに従って業務開始準備をします。 何だ、そんなことか、当たり前じゃないか、とお思いのことでしょうが、当たり前のこ とを当たり前にすることが大切です。 服装などの準備が終わったら、いよいよ始業開始の準備です。 始業や終業の手落ちを防止するため、「確認事項」をメモにして、分かり易い場所に貼っ ておくなり、手帳に記入しておくなりしその都度確認します。 ＪＲや私鉄の運転手がやっている「示唆点呼」程ではありませんが、要は漏れの防止で す。 始業前の確認項目 １．警報盤（統合盤）の「在・不在」ボタンの「在」への切り替え 8 （「在」の場合、警報装置が発報すれば管理室の警報が鳴り、同時に警備保障会社に通報 が行きます。 ） ２．受付窓口の鍵セット ３．携帯の所持 ４．名札の着装 ５．エアコンのスイッチ ON ６．行き先プレートのセット ７．メモ帳と筆記用具の所持 ８．本日の業務内容の確認 忘備録やメモ、あるいはカレンダーに記載した内容から、本日やらなければならないこ とを確認し、必要なものがあれば準備します。 ＊メモ帳＊ 巡回点検や清掃作業などをやっていて、ふと頭の中を、仕事の上での「大切な事」がよ ぎります。 とても「大切な事」なので決して忘れることはあるまい、管理室に戻って段取りしよう と思ったりします。 ところがその後に別の事が、またふと頭をよぎったりします。 「大切な事」があるからと、 そちらの考えを短時間で切り上げて、頭を元の「大切な事」に戻そうとしますが、あれほ ど「大切な事」と思ったことが、なぜかいくら考えても、どうしても思い出せません。 実はこのような経験は誰しもするものです。決して年のせいではありません。 作家や学者が頭に「ひらめいた事」 （大切な事）を忘れないために、枕元やトイレなどい たるところに筆記用具を置いていたりします。誰でも同じです。 仕事に関連したことで頭に浮かんだ「大切な事」を逃さないためには、思いついた瞬間 にメモする癖をつけておきましょう。 終業前の確認事項 １．警報盤（統合盤）の「在・不在」ボタンの「不在」への切り替え （「不在」の場合警報装置が発報すれば管理室の警報は鳴動せず、警備保障会社に通報が 行きます。） ２．受付窓の鍵取り外し（施錠）と収納 ３．携帯の充電器へのセット ４．名札の収納 ５．エアコンのスイッチ OFF ６．行き先プレートの収納 ７．キーボックスの使用の有無と貸出しの有無の確認 ８．メモ帳の確認 ９．忘備録の整備 9 忘備録には本日の特記事項の記載と明日の業務の確認事項を記載します。 複数の管理員で仕事をしている場合は引き継ぎ書に記載します。管理業務日報とは別で す。 ＊監視カメラ＊ 監視カメラのモニターについて、管理員が常時モニターを監視することは、管理委託契 約に含まれていません。 必要な時のみ監視・再生・機器の設定・作動具合の確認等をします。 警備業法との関係やプライバシー保護上問題が生じる恐れがあることから、通常はモニ ターの電源を落としておきます。見たり見なかったりしても意味がありません。 「監視カメラ」については、国土交通省から受託業務として（財）マンション管理セン ターが作成した「防犯カメラ運用細則モデル」があります。 監視カメラ「管理規約運用細則」を定めていないマンションでも、実際の運用はそれに 近い状態で、それに準じてなされています。 管理業務日報と管理業務月報 管理業務日報や管理業務月報は、管理組合に対して管理員業務として「このような仕事 をしました」と報告するオフィシャルなレポートです。 従って担当者が来訪したとか、どのこのような打合わせをしたとか、管理員を含めた管 理会社内部の事項等は記載する必要がありません。あくまで管理組合に対する報告内容を 記載します。 管理組合の理事や組合員や利害関係者から閲覧を要請されたら提示すべき帳票です。 そのあたりを意識して作成しましょう。 業務中の注意事項 管理室から出る時は消灯 管理員が管理室に不在の場合に室内を消灯することは当然です。 ところが不在時も点灯したままにしているマンションがあります。もし過去の流れのま まで点灯しているようであれば、管理会社と相談して、消灯するようにしましょう。 フロントは常時管理室にいるわけではないので意外と気づかないことがあります。 東日本大震災以来、如何に節電するかが大きな社会的問題になっています。 東日本大震災を引き合いに出すまでなく、不在時の消灯は経費の節減であり、無駄の排 除であり当然の行為です。 管理室から出る時は施錠 管理室の扉を開けたまま離れてしまって、別の用件にかかるのは厳禁です。 管理室の近くにいても、誰かから突如呼び止められて別の場所へ移動したり、思わぬ時 間を要したりする案件に遭遇することがあります。 10 管理室の中には居住者の個人情報に関連した事項や理事長に代わって保管すべき議事録 原本等の大切な帳票や備品等が保管されています。 扉を開けたまま管理室を離れるのは、不用心でありかつ何らかのトラブルが発生した場 合、管理組合からの信用を失墜し、管理会社の責任問題が発生する可能性を否定できませ ん。 短時間で戻るような用件の場合も必ず施錠しましょう。 集合郵便受 管理室（又は管理組合）の集合郵便受は毎朝開けて中を確認します。 理事長宛ての郵便物は、理事長に直接渡すのではなく、管理会社は管理業務の委託を受 けていますので、管理会社に報告・連絡して原則管理会社が内容の点検と確認を行って対 応します。 さまざまな人々との対応 居住者 挨 拶 管理組合と契約している管理会社にとって、マンションの居住者は大切なお客様です。 マンションの現場で働いている私達にとっても、とても大切なお客様です。 居住者との良好なコミュニケーションを築いていくために、まず挨拶から始めます。 挨拶は一般的には、最初に互いの姿を確認した際、親しみを持ってお互いの存在を確認・ 認識したりする行為です。 挨拶の言葉は相手との認識の確認ですから、一般的には「おはようございます」等です。 天候の話なども、誰もが関心を持っていて応答のし易い挨拶です。 気持ちの良い挨拶と態度でより良い人間関係を築いていきましょう。 「行ってらっしゃい」と「お帰りなさい」の挨拶 ある新聞記事がヒントになって「行ってらっしゃい」「お帰りなさい」の挨拶をしていま す。 あれこれ考えた上で決心し、最初は勇気がいりましたが実行してみました。 ３歳児にも小学生にもご婦人にもお年寄りにも全員に同じ挨拶をしています。 「行ってらっしゃい」と挨拶するとほとんどの人は「行ってきます」と言葉を返します。 居住者とのかかわり方が一段と親しみのあるものとなりました。 エントランスから出ていく居住者は、様々な目的をもってマンションから「出かける人」 です。エントランスに入ってくる居住者は、外で何らかのことをやってマンションに「帰 ってきた人」です。エントランスはマンションライフのいわば「ホーム」としてのフィー ルド（玄関口）です。 この挨拶を始めたヒントになった記事 ドトールコーヒーの創業者、鳥羽博通氏が日本経済新聞「私の履歴書」に記載している 11 記事です。（平成 21 年 2 月 19 日） 公平な対応 後程出てきますが、管理員の仕事の中に、ルールに反した行動を取った人には注意をし て下さいという事があります。 多くの居住者がマンションで生活している分けですから、気の合う人やそうでない人も あります。 公平に扱うという事はマンションのルールを基準にして、どのような居住者にも同一の 事柄については同一の扱いをするという事です。 人間関係を良好にしたり親しみのあるお付き合いをしたりするという事とは別です。 「それはそれ」「これはこれ」です。 居住者とのやり取りと「伝言メモ」 居住者から「簡単な連絡」や「お知らせ」を貰うことがあります。例えば「どこそこの 電球が切れている」とか「どこそこの扉の締りが悪い、強い風で扉が閉まってなかった」 とか等です。 居住者からの連絡です。やりかけの仕事は止めて、直ちに対応をします。終了させたら 直ぐ居住者に終了したことを報告します。 報告の際は２つ付け加えます。１つは「知らせてもらった」お礼、２つは「管理員とし て気が付かない事もあるので、これからも気づかれたことがあったら何でも言って下さい」 と付け加える事です。 報告は居住者の戸室を訪問して伝える方法と、不在時の「伝言メモ」で伝える方法とあ ります。 直接伝えた場合は「忘備録」に記録しておきます。 「伝言メモ」を集合郵便受に投入した 場合はコピーを取っておきます。後日役立つことがままあります。 （伝言メモ用紙の例） 伝 言 メ モ 年 月 号 様 12 日 ○○マンション 管理室 いづれにしてもその日の内にやってしまいます。報告する事が大切です。 「言われたこと」をやったから、居住者もすぐ気付くはずだし（夜になってエレベータ ーから降りて廊下の天井を見れば、切れた電球が取り換えてあるのは判るはずだ） 「わざわ ざ報告までする必要はないだろう」と思ったら、せっかくの信頼関係を築くチャンスを半 減させてしまいます。やったことを「伝えること」が大切です。 居住者は何気なく知らせた程度かもしれませんし、言ったこと自体を忘れてしまったか も知れません。管理員からの報告を受けて始めて言ったことを思い出すかも知れません。 ここが大切です。何気なく話したことについても報告を受けると「管理員はキッチリ受 け止めて処置してくれていたのだ」と信頼感を深めます。 伝言メモは信頼関係を築く大きな手段となります。その後の再会時にすぐさま対応して くれたことに対する「お礼のコメント」がままあります。 「お礼の言葉」がほしいからやる分けでは決してありませんが、結果を報告しなかった 場合と比べて大変な違いです。繰り返しますが信頼関係を築く土台の１つとなります。 政治と政党 支持政党や、政党間で見解の別れている、具体的な政治の話はご法度です。 向こうから持ちかけられたら、あたりさわりのないように対応にしておきましょう。 チラシのポスティングを断っているマンションの場合、選挙に関連して立候補予定者個 人のチラシやビラのポスティングを要請された場合は、管理会社に連絡して選挙管理委員 会に照会してもらうなり、理事長に確認してもらうなりして対応しましょう。 個人情報とプライバシー（守秘義務） 管理会社のスタンス 管理会社は居住者から得た個人情報（氏名・生年月日・家族構成・職業・部屋番号・電 話番号など居住者を特定する情報）は業務上の特定された目的にのみ使用し、その他の目 的には使用はしません。 管理会社は、データを流失させたりしないように、また目的外の使用をしたりしないよ うに、適切な保護・使用・管理に努めています。 一方管理員は居住者との日常の接触で、管理会社の保有している個人情報以上の情報を 得る機会もあります。 13 その部分を含めて、業務上知り得た個人情報を他の居住者を含め第３者に漏らすことは できません。 但し、取扱いに留意する場合もありますので幾つかの対応例を挙げます。 プライバシーと居住者 親しくなった居住者との何気ない話の中でも、うっかり他の居住者の個人情報を漏らさ ないように注意しておきましょう。 事実に基づかない噂話などご法度ですし、事実と承知していてもいたずらに漏らさない ようにしましょう。 話の方向から業務上、つまりマンションの運営に関連したことで、何らかの情報提供の 必要性があると、真に思われる場合は、その場での情報開示は控え、確認の上連絡する旨 伝えて、管理会社に照会して対応するようにします。 管理会社では情報開示の必要性が真に必要かどうか、個人情報の利用目的の範囲内であ るかどうか、開示することに対して本人の了承を得られるかどうか等様々な検討をして何 らかの回答をします。 個人情報は業務上の重要な事柄なので、何気ない会話などでは、原則漏らせないものと 理解しておいた方が良いでしょう。 警察からの照会 警察からの照会では、 「捜査令状」であれ「捜査関連事項照会」であれ「聞き込み」であ れ、すべて管理会社に連絡照会して対応します。 「捜査令状」であれば拒否できませんが、その様な場合でも必ず管理会社に連絡して対 応しましょう。 一般の来訪者 来訪者があって「○○さんの親戚（あるいは知合い）の者ですがお部屋はどこですか」 と聞かれた場合、直接教えることはできません。 とは言え「部屋番号を教えることはできません」と答えて、マンションから返してしま っては居住者から苦情が出ないともかぎりません。 この様な場合、部屋番号を教えずに、何らかの形で居住者に来訪者があることを伝えて あげる必要があります。 まず、管理室のインターホーンを使って来訪者があることを居住者に取り次ぎます。 反応がない場合、本人又は家族が在室しているのにインターホーンに出られないことも 想定されます。 インターホーンの反応がなければ本人の居室まで行って確認します。 在室であれば、来訪者があることを伝え、以降は居住者の意思に従います。 居室に本当に不在であればその旨来訪者に伝えます。 当然ですが、不在の場合も部屋番号を教えるわけにはいきません。なぜかなれば、入手 した部屋番号の情報から、いたずらや事件に結びつくことがあり得ないとは言い切れない 14 からです。 随分手間ではないかと思われるかも知れませんが、個人情報の保護のために必要な事で す。 ここまでやっておけば、何かの問題が発生しても善管注意義務は果たしたと説明できま す。 ＊善管注意義務＊（善良な管理者の注意義務） 自分のお金は何気なくどのように使っても差しさわりがありません。財布の中にお金が いくらあるか知らなくても一向に構いません。一方他人から預かったお金は 1 円であって も収支と使途を明らかにしておかねばなりません。例えて言えば、このように他人のお金 を扱うような注意深さのレベルのことを「善管注意義務」といいます。 管理委託契約書の中で、管理会社は管理組合から引き受けた業務について、報酬を受け ていますから「善管注意義務」をもって業務を遂行しますと、当然ですが約束しています。 蛇足ながら付け加えますと「善管注意義務」は報酬の有無を問いません。同好会のお金 を預かって会計係（無報酬）をやる場合も、「善管注意義務」はあります。 宅配業者 「○○さんの部屋はどこですか」と聞かれた場合、宅配物に表示してある住所と宛名を 確認して、マンションの居住者に間違いない場合は部屋番号を教えます。 マンションで宅配ボックスを設置し、設置した目的を達成させる運用行為は管理会社の 本来の業務に該当します。この場合個人情報の漏えいにはなりません。 皆さんもよく経験されることがあると思いますが、宅配物に部屋番号を表示していなか ったり、異なる部屋番号（２０１と１０２の誤りなど）を記載したりしていることがあり、 宅配業者から尋ねられることが、ままあります。 確認できれば教えて何ら差しさわりありません。 その他の人物に対する注意事項 チラシのポスティング チラシを入れさせてくれとマンションを訪れる人がいます。 マンションのルールとしてポスティングを認めていない場合は「こちらのマンションで は皆さんご遠慮いただいています」と回答してお断りします。 不審者 マンションに不審者が侵入することがあります。 不審者と思われる者を見かけた等の話しに接した場合、管理会社と相談して貼り紙をし てもらいましょう。 （不審者が侵入した場合の注意文例） 15 平成○○年○○月○○日 居住者 各位 不審者の侵入にご注意願います。 ○○月○日（水）夜半○時○○分ごろ、作業服を着て水道の配管工事のものだと称して 戸室を訪問した者がいました。 部屋の横にあるメーターボックスの水道管はまともに見ず、湯沸かし器の販売もやって いると称して、湯沸かし器を売りつけようとしました。 不審に思った居住者の方がお断りになったので事なきを得ました。 その後どのような行動をしたか不明ですが、巧みな話法（何度かお伺いしたけどお留守 でした等）で室内に侵入しようとします。 以前にも似たようなケースがありましたのでご注意願います。 マンション侵入の手口 ① マンション玄関のインターホーンから、戸室の番号を無差別に押して呼びかけ、 玄関を開けさせ、侵入しようとする者がいます。 管理員が発見したら退去させていますが、管理室に不在の場合もあり、また夜間 の場合が多いようです。戸室のモニターで来訪者を確認するなどしてご注意願い ます。 ② 居住者の方などの出入りに便乗して侵入しようとする。 便乗しようとする者がいたら、マンション玄関のインターホーンで「訪問先」の 方を呼んで開けてもらって下さい、と注意して下さい。不審者には居住者から顔 を見られた、人相を記憶されたと思い効果的です。 ご参考： 当マンションはエレベーターの中を含め、８個の監視カメラを常時作動させ約１ ケ月間録画しています。 ○○マンション管理受託（株）○○社 侵入してしまって不審者と気づいたら、まず管理員や管理会社の担当、場合によっては 警備保障会社や警察等に連絡してもらうようにしましょう。更に注意を促す掲示物を貼り 出してもらうよう管理会社に依頼相談しましょう。 （同じく掲示物の例） 平成○○年○○月○○日 居住者各位 不審な販売業者の勧誘にご注意願います。 16 先日（2～3 日前）夜半６～7 時ごろ、給湯器の取り扱い説明と称して戸室を訪問した者 がいました。 「説明不要」というと、逆に説明を聞かなくてもいいのですかなどと言って室内に侵入 しようとします。ご注意願います。 話の概要は、毎月給湯器の手入れをする必要があること、ある機器を導入すれば手入れ が不要になること。 リースで月々４０００円余、購入すると３０数万円等と設置を勧めます。 ある方がメーカーの「○○○○」に照会したところ別の機器を設置する必要はないとの 回答を得たとの話でした。 （通常の手入れは「取り扱い説明書」にありますので、それに従ってメンテして下され ば充分です） 不要不急の商品を購入させようとする悪徳商法の疑いが濃いケースです。 万一リースや購入の契約をされて不要と思われる場合は「クーリングオフ」をすること もできます。 いずれにしても不審な販売業者などは充分ご注意願います。 管理受託（株）○○○社 17 問題の発生と措置 意見・要望・苦情の対応 居住者等から様々な事柄（意見・要望・苦情等＝以下要望等と言います）が管理員に寄 せられます。 管理員単独で解決できるのはごく僅かです。大部分は管理会社が中心になったり、管理 員と管理会社とで協力したり協議したりして対応・処理していきます。 簡単な要望等に接した場合 誰でもできる簡単な内容で、特に問題を含んでいなければ、直ちに対応して依頼者に回 答します。簡単なことですので、迅速さにかけてみましょう。 「エ！もう終わったのですか」と言わせるくらい一気に対応します。 一寸したことですが、本当にそう言われると仕事の充実感や達成感をチョッピリ味わえ ます。 また、要望などで「いつでもいいですよ、急がなくていいですよ」等という要望等もあ ります。これもチャンスとみて意識的に早く対応してみましょう。 これも同じく「エ！もう済んだのですか」と言われるかも知れません。居住者との信頼 性を高めるチャンスです。 しかし、通常はそれほど簡単な問題ばかりではありません。 居住者からの通常の意見・要望等に接した場合 １．今やっている仕事はその場で中断します。 今やっている仕事は９割済んでいる。残り僅かなので、それを「終わらせてから管理会 社に連絡したい」と思うかも知れませんが、直ちにその場で仕事を中断して業務を切り替 えます。居住者からの要望等は最優先事項の一つだからです。掃除や巡回点検は後回しに します。 ２．内容をよく確認する 依頼者の意見や要望は何なのか。なぜそう要望するのか、内容に漏れはないか、冷静に よく話を聞いて確認する必要があります。 ５Ｗ１Ｈを念頭に（ 「 （Who（誰が） What（何を） When（いつ） Where（どこで） Why （なぜ）How（どのように） 」 ）話を充分聞きながら何の要望なのかの全体像を把握します。 メモ帳に記載しながら確認していきましょう。 ３．個人的見解は原則として述べません。 依頼者の言い分がもっともな意見と思えたり、自分の考えと違ったりする場合もありま すが、その場で論議はしません。依頼者の要望等をそのまま管理会社に伝える事が大切で す。 個人的見解は、後程管理会社に伝えて担当者と相談します。 18 その場では「うけたまわって管理会社に連絡します」と回答します。 もし、あなたの意見と管理会社の考えが異なる場合、あなたの意見を事前に述べている と、管理会社としての対応が阻害されたり、余分な労力を費やしたりしなくてはならない 場合が発生する恐れがあるからです。 この事は決して、その時その時のあなたの意見の良し悪しを言っている分けではありま せん。対応の順序・段取りの問題です。 ４．できるだけ早く管理会社に内容を電話するかＦＡＸします。 電話または FAX を使って依頼者の意向を伝えます。 ポイントは、 「事実は何か・問題点は何か・対応策は何か」です。管理会社に伝える際に 管理員としての個人的見解を述べます。できるだけ対応策まで提案しましょう。 若干の時間的余裕がある場合、又は込み入った内容の場合 FAX を使います。 FAX にはメリットが３つあります。 ① FAX を作成することによって考えの深堀ができます。 但し、業務文書ですから内容のポイントを箇条書きで記載します。 電話よりは正確ですし、詳しい内容を管理会社に伝えることができます。 ② FAX にすれば担当者の時間の効率化につながります。 担当者は電話がかかってきた時に車を運転中であったり、誰かと対談中であったり、 事務所で執務中であったりしますが、電話は直ちに否応なく担当者の時間を拘束しま す。 車の運転を止めたり、対談を中断したり、やりかけの仕事を止めたりしなくてはなり ません。 FAX であれば、担当者は都合の良い時間に、電話よりは詳しく漏れのない内容で問題 点を確認し検討・対応できます。 ③ FAX は記録が残ります。 後日その内容を再確認できるというメリットがあります。電話では細かいやり取りま で記憶に残りにくく、お互いの理解の相違が生じたりします。 ○ FAX のデメリットは、作成にある程度の「時間を要する」ことです。 込み入った内容であればやむを得ません。詳細に記載しないと充分に問題点を伝えら れない事があり、かつ時間がかかります。 言うまでもありません。緊急な場合には込み入った内容でもメモをベースに電話で連絡す るようにします。 ５．管理会社へ個人的見解を詳しく伝える。 マンションの状況を最も知っているのは管理員ですし、居住者の話しの背景を知ってい たり、推測できたり、関連事項の事実を把握していたりする場合がありので、ここで初め て管理会社に個人的見解を述べ、同時に対策案があれば合わせて管理会社に伝えます。 対策案は１つだけでなく、２つ・３つと考えられることがあれば含めて見解を伝えます。 19 管理会社にとって、現場に密着している管理員の個人的見解は貴重な判断材料になり、 参考になることが多くあり得るからです。 但し、個人的見解はあくまで個人的見解です。管理会社として別の解決仕方を採用する ことがあってもそれ以上自己主張したり、深入りしたりはしません。 最終的には管理会社の責任で解決すべき問題だからです。 ６．依頼者へ回答する 提起された問題に対してどのように対応するか、管理会社との連絡で即「結論が出れば」 その旨直ちに依頼者等に伝えます。 直ちに「結論が出ない場合」も出ない理由を付して依頼者に「管理会社に連絡した事」 を報告します。 依頼者が外出中などで直ちに伝えられない場合は、その内容を「伝言メモ」などでその 日の内にポスティングして伝達します。 要望等を依頼した人は、要望等を伝えた直後から「管理人は間違いなく会社に伝えてく れたのだろうか」 「うっかり忘れているのではないだろうか」と心配します。 「伝えました・連絡しました」というプロセスを伝える事自体が大切です。 管理会社に伝わったと分かるだけで依頼者はひとまず安心します。 ところがそうではなく、居住者からの要望には対応したし「頼まれたことは管理会社に 伝えたのだから、義務は果たした」それで充分ではないかと思われるかも知れませんが、 「こ のように対応しました」と依頼者に連絡してあげないと、依頼人の心配は払しょくされま せん。 そこまでやることによって「ここの管理人さんはきっちり対応してくれる」と居住者か ら信頼を得ることになります。 管理員に対する苦情 管理員に、直接苦情を言ってくる居住者がいます。 大変有難い事だと思いましょう。 指摘を受けると、あれは「こう」で・これは「そうではない」と思いたくなりますが、 弁解や釈明は極力しません。 その様な場合、ここでも同様、他の仕事を中断してそのことを優先させ、できるだけ早 期に指摘事項の対応（処理するか・解決するか・解決の手立ての段取りをするか）をしま す。 対応し終えたら終了した旨相手に伝えます。 但し、内容によっては管理員業務の範疇を明らかに逸脱したものもありますので、その 場合は、具体的に管理員の業務内容をわかり易く説明して理解してもらうように努めます。 そのためには、「何が管理員（管理会社）の仕事」で「何が管理員（管理会社）の仕事で ないか」を良く承知しておく必要があります。 管理規約や使用細則、管理委託契約書の内容をよく読んで理解しておきましょう。 20 相手方にはその内容をかみ砕いてわかり易く理解してもらうよう努めることが大切です。 内容を説明した上で、「管理員業務ではない」が「お手伝い」してあげるのか、 「管理員 業務ではないの」で「お手伝い」できないのかいずれかを選択します。 管理員の本来業務ではないので対応できないと判断される場合は、断る前に必ず「少し だけ時間を下さい」と一旦預かって管理会社とすり合わせして対応するようにします。 出来ればその際、管理員としての解決策を幾つか準備して相談します。 「管理員業務でない」事柄をやってあげるかどうかは、最終的には管理会社の判断によ ります。 ミスや不手際を引き起こしたら 管理員のミスや不手際で問題が提起されることがあります。 自分の手落ちは「つらい事」ですが、「失敗や不手際」は誰にもあり得ると考えて、あま り深刻にならないようにしましょう。 一人で悩まず抱え込まないようにして、管理会社にミスはミスとして正直に伝えましょ う。 都合が悪いからといって、誤魔化したり逃げたりしようとすれば、たちまち相手や管理 会社に見抜かれてしまい、つじつまが合わなくなったり、問題の解決方法が誤ってしまっ たりします。 最も危険な事は「問題」を抱え込んで、時間が経過してしまう事です。 早期に対応してあげないと「問題」がこじれて大きくなり、解決のため過大な労力を要 するようになってしまいます。 指摘された問題は、あくまで仕事上の問題ですので解決しなくてはなりません。 繰り返しになりますが、自分のミスはミスとして正直にかつ正確に管理会社に伝えます。 そのことが管理会社として適切な対応を取れる原点となります。 蛇足ながら付け加えますと、意外と自分が考えているほど物事は、他人にとっては深刻 ではありません。 管理会社に対する苦情 管理会社に対する苦情を直接聞いたり、あるいはそれを予感させる情報をキャッチした りしたら、詳しく管理会社に報告します。 あなたは管理会社の従業員です。スタンスを間違えないようにしましょう。 但し対応の流れは「意見・要望・苦情等」と同じです。 居住者から個人的意見や同意を求められたら、同意できる意見であっても、逆に間違っ ているなと思われるものであっても、その場で相手に意見を述べませんし、論議もしませ ん。 ただし、疑問点があれば確かめておきます。 居住者には「うけたまわって管理会社に伝える旨」お答えします。 苦情を言った居住者の内容を正確に管理会社に伝える事が大切です。 21 後は管理会社が問題解決に向け早急に対応するはずです。 22 「有害行為の中止要求」と「禁止行為」 居住者が引き起こす様々なトラブルと対処 マンションにはいろいろなルールがあります。ところがそれが守れない人がいます。 居住者の行った行為で「ルール」に反したり、他人に迷惑を与えたりするような行為が あった場合（居住者の有害行為）どのようにしたら良いのでしょうか。 管理委託契約で管理組合は管理会社に「ルールが守れない人には注意して下さい」と取 り決めしています。 有害行為 まず「居住者の有害行為」とは何かをよく承知しておきましょう。 管理委託契約の中に次のような主旨の取り決めがあります。 管理会社は、 「マンションの居住者に対して、次の行為の中止を求めることができる」と 定めています。 一 法令、管理規約又は使用細則に違反する行為 二 建物の保存に有害な行為 の２つがメインです。 これ以外にも考えられるため広範囲に 三 官公庁の定めに反するような違法不当な行為 四 管理会社の仕事の著しく有害となるような行為 五 組合員の共同の利益に反する行為 六 共同生活秩序を乱す行為 の４つを定めています。 更に、管理会社が中止を求めても「組合員等がその行為を中止しないとき」はその後の 中止などの要求は管理組合が行うと定めています。 管理会社は、個々に管理組合（理事長や理事会等）と相談しなくても、有害行動があれ ばルールに反しているのは明らかですから、独自に中止を求めることができるという約束 です。 「できる」と言っても「やってもやらなくても良い」というような、いい加減なことで はありません。管理会社として独自にやって下さいという約束です。 勿論、内容によって管理会社から理事長や理事会等に報告・相談することも沢山ありま す。 通常、理事長も理事も個々の組合員もそれぞれの生活がありますから、始終有害行為の 現状を把握するために行動することは困難です。 一方管理会社は、日頃仕事の一環として管理員を通じてマンションの中の巡回や清掃を やっているので状況を最もよく把握しています。 23 取りも直さず、ここに定められていることを実現するための状況の把握は、マンション の実情に最も通じている、他ならぬ管理員であるあなたです。 有害行為と判断されるような行為があったら、管理会社に連絡し、担当者とよく相談し て、誰が誰にどのような方法で対応するか、それぞれの認識を一致させ、あらかじめ具体 的内容ごとに役割分担を決めておいたり、それ以外の事が発生したら事案毎に相談したり して、あなたの役割（例えば駐車違反の場合はこうする等）を果たします。 「有害行為」の具体的内容は主として皆さんのマンションの「管理規約」 「使用細則（禁 止行為） 」等に明示されています。 これから、有害行為の事例を順次取り上げますが、皆さんのマンションの「管理規約」 や「使用細則」に具体的な決まりが無い場合であっても、「公序良俗に反したり、居住者等 に迷惑をかけたりする行為」として禁止されているという条項があるはずですから、ほぼ 同じ扱いとなります。 また、管理員が気付く以外に、居住者や近隣の住民等が、直接管理会社に苦情として申 し立ててくることもあります。 前置きが長くなりましたが、具体的には次のような事柄です。どのような注意をしたら よいかの例示とどのような内容が定められているのか見ていきましょう。 共用部分の事例と対処例 １．共用部分に物を置いている 共用廊下にはエアコンの室外機のみを納置することを認めているマンションが大部分で すが、それ以外の物が置いてあれば注意を促し撤収してもらいます。 但し、発見したら直ぐにというのではなく、物によっては２～３日様子を見てその後注 意を促すのも一つの方法です。 注意をすると決めたら、居住者が在室していれば直接「移動させてもらうよう」お話し ます。不在の場合は「伝言メモ」なりをポスティングして善処を促します。以下同じです。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 ○○○号室 ○○○○様 玄関前にベビーカーが置かれたままになっていますが、共用廊下にはエアコンの室外機 以外置くことが出来なくなっていますので、室内などに収納していただきますようお願い いたします。 ○○○○マンション管理室 24 ２．子供がエントランスや駐車場で遊んでいる 子供たちが遊びに夢中になって怪我をしたり、建物や設備にキズを付けたりしかねませ ん。気付いたらその場で注意します。また、居住者にも気が付いたら子供たちに注意して もらうよう注意（依頼）文書を管理会社に相談して掲示してもらいましょう。 （掲示文の例） 平成○○年○○月○○日 居 住 者 各位 お 願 い エントランスホールを遊び場にしている子供たちがいます。 エントランスは遊び場として使えません。 見かけられた方は子供たちに注意してください。 （階段・廊下・駐車場なども同様です。 ） 管理受託（株）△△△管理 ３．エレベーターや廊下で犬を抱いていない（歩かせている） この様な場面に遭遇したら、「ご承知とは思いますが、マンションの敷地内では犬は抱く かキャリアに入れて運んでいただくようになっています」と注意します。但し、身体障害 者補助犬は別です。 ペットの飼育に関連した問題は最も苦情の多いものです。 ５．駐車場に物を置いている 駐車場にガソリン、オイル、バッテリー、タイヤその他の物品を放置してはいけません。 発見したら注意します。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 ○○○号室 ○○○○様 駐車場 NO○○号にタイヤが置いたままになっています。駐車場には車両以外置くことが できませんので、撤収していただきますようお願いいたします。 ○○○○マンション管理室 25 ４．通路や空きスペース等の駐車禁止場所に駐車している マンションのルールとして駐車を禁止している場所に、来訪者の車両や居住者の車両が 駐車していることがあります。 運転者がいるのを見かけたらその場で注意します。運転者がいない場合は、メモなりを 作り、第三者から見えないように封筒に入れるなりして、ドアの取手やワイパーに付けて 注意を促します。 但し、ガラスに糊付けすると器物損壊になる恐れがありますので、糊付けはしません。 繰り返し駐車禁止場所に駐車している車両があり、持ち主が分からない場合は、軽自動 車以外は陸運事務所陸運事務所に照会して持ち主を調査することができます。 その場合、①放置状況の分かる写真（当該車両の全景及び周りの景色がうつっているも の）②当該車両の前方又は後方から写した写真（自動車登録番号がわかるのも）③放置車 両のある場所を図にして下さい（地図添付可）が必要です。 （20013/1/24 現在） 軽自動車の場合は、迷惑駐車を繰り返している車両を軽自動車検査協会に照会して調査 することはできません。軽自動車検査協会では原則３ケ月程度放置された軽自動車の持ち 主を「軽自動車検査ファイル閲覧」を願い出ることしかできません。その場合も陸運事務 所と同じく写真と地図が必要です。 （20013/1/24 現在） 従って軽自動車の場合は、繰り返し上記メモ等で対応するしかないと思われます。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 この車両の使用者の方へ この場所は駐車できません。速やかに移動させて下さい。今後はこの場所に駐車しない ようにして下さい。 ○○○○マンション管理室 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 この車両の使用者の方へ この場所は駐車できません。速やかに移動させて下さい。マンションの来客用駐車場を 利用する場合は管理室カウンターの駐車許可願に内容を記入し、注意事項を守っては駐車 26 してください。 その際、駐車許可証を車中の見やすい場所に置いて下さい。 ○○○○マンション管理室 ６．駐輪場に物を置いている 自転車置場に自転車等の部品その他の物品を放置してはいけません。バイク置場につい ても同様です。対応は駐車場と同じです。 （掲示文例） 平成○○年○○月○○日 居住者 各位 お 願 い 駐輪場のバイク置場に「空気入れ」が置いてあります。 駐輪場に自転車・バイク以外の私物を置くことは禁じられていますので、早急に撤去し ていただきますようお願いいたします。 管理受託（株）△△△管理 ７．駐輪場の使用方法を守っていない 駐輪場のラックの外に自転車を置いたり、バイク置き場に自転車を置いたり、駐輪ルー ルを無視する行為が生じます。伝言メモ等を封筒に入れハンドルに付けて是正を促します。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 この自転車の使用者の方へ ○○○○マンション管理室 自転車を駐輪ラックに掛ける際は前輪・後輪ともに掛けて下さい。 前輪だけ掛けてあるため、後輪が飛び出していて、他の利用者の自転車の移動に支障が 生じています。取りあえずラックの中に収納しておきました。 ○○○○マンション管理室 駐輪シールが貼っていない自転車やバイクがあった場合 27 居住者の方の知人・友人・親戚の方が一時的に納置している場合がありますので、しば らく様子を観察して、居住者の自転車やバイクと思われる場合は、ハンドルに付けて是正 を促します。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 この自転車の使用者の方へ この自転車には駐輪シールが貼ってありません。 管理室にご連絡をお願いします。 ○○○○マンション管理室 ８．ゴミの出し方が間違っている 市区町村等自治体によって、指定するゴミ収集日・ゴミの種類・ゴミ袋等が定められて います。ルール通りに搬出しない居住者がいます。 ルールが守られていなかったら、貼り紙をします。繰り返し発生しますので管理会社と 相談して定型フォームを作っておきます。 （掲示物文例） 平成○○年○○月○○日 居住者 各位 ゴミ出しルール厳守願います ○○月○○日（火）ゴミ置場に可燃ゴミ袋がありました。可燃ゴミの収集日ではありま せん。 管理室で預かって次回収集日（○○日）に出します。 ゴミ置場に掲示していますように、ゴミの「仕分け」 ・ゴミ出しの「日時」 ・ゴミ出しの 「場所」を厳守して出していただきますよう重ねてお願いいたします。 ○○○○マンション管理室 ＊回収されていないゴミ袋の対策＊ 日時違い等で回収されていないゴミ袋があったら、管理員がゴミ置場から別の場所に移 し、次のゴミ出し日に出します。 28 未回収のゴミ袋を、ゴミ置場に放置していたら、ゴミ袋から漏れ出た汁等で異臭が漂い 他の居住者に不快感を与えることがあります。 また、放置したままにしていたら、他の居住者も同じことをやり始め、収拾がつかなく なります。 「そこまでやる必要があるのか、やってあげなくてはならないのか、手間がかかる。 」と 思われるかも分かりませんが、他の居住者に不快感を与えない為です。 よくあることですから、管理会社や理事長等度と相談してやり方を取り決めておきまし ょう。 ＊ゴミ収集休み期間の対策＊ 市区町村のゴミ収集は年間に数回「ゴミ収集休みの期間」があります。 市区町村の広報などで周知されていますが、得てしてうっかり忘れてしまう人もいます。 再認識してもらうため、収拾休みの１週間前頃に掲示物を貼り出すようにします。 曜日にもよりますが、併せて施錠するのも一つの方法です。 （掲示物文例） 平成○○年○○月○○日 居住者 各位 ごみ収集お休みのお知らせ ご承知の通り○○月○○日（金）から○○月○○日（月）まで、○○市のゴミ収集はお 休みです。 お間違えのないようお願い申し上げます。 念のためその期間ごみ置場は施錠させていただきます。 ○○○○○マンション管理室 共用部分で禁止行為として定められているもの 「区分所有者は通常生活の場として使用する共用部分等を、清潔に保つよう留意し、そ の使用にあたり、次の行為をしてはならない」と定められています。 ○ 屋上、ポンプ室その他無断に立ち入ることが原則禁止されている場所及び危険な場所 に立ち入ること ○ 敷地又は建物の外周その共用部分、施設に看板、広告、標識等の工作物を築造、設置 または、望遠鏡、無線アンテナ、投光器等を設置すること 29 ○ 共用部分の不法専有及び共用部分に私物塵芥等を放置すること ○ 指定駐車場所以外の敷地内及び周辺道路に自動車を無断駐車すること ○ 所定の場所以外の敷地内及び通路等の共用部分に自転車、乳母車等の私物を放置する こと ○ 通路、階段、エレベーター、その他火災発生などの緊急時に避難通路となる場所へ私 物を放置すること ○ 塵芥及び煙草の吸殻等を所定の場所以外に放棄、放胆すること ○ 廊下、階段、その他の壁面、床、手摺等に落書き、疵をつけること ○ 飲食店出前のドンブリ、皿、私物などを専有部分玄関前、通路及び共用部分に放置す ること ○ 階段、通路、玄関、駐車場等を遊び場として使用すること ○ みだりに警報機、報知器のボタンを押すこと ○ 共用部分に寝具、敷物、洗濯物を干すなど、本マンションの美観上好ましくない行為 をすること ○ その他区分所有者等に迷惑を及ぼし、もしくは不快の念を抱かせる行為、共同の秩序 を乱す行為等をすること 塵芥処理 「区分所有者は、塵芥の処理について次の事項に留意し、環境事業所等の指示事項に基 づき、各自協力しなければならない」と定められています。 ○ 各専有部分からのゴミは、可燃ゴミ、不燃ゴミ等に各自分別し、指定された曜日に指 定方法、場所、時間に持参すること ○ 粗大ゴミ、引越しゴミによる大量の廃棄物がある場合は、各自で事前にその受付先に 申し出て、その指示に従うこと 30 専用部分の事例と対処例 １．騒音 「真上の階の戸室から、夜半から深夜にかけてガタゴタと音がして、うるさくて寝付か れない。何とかならないか。睡眠不足どころではなく、神経がまいってしまう」等と言わ れることがあります。 生活騒音・リフォーム騒音・近隣騒音等、さまざまな騒音問題が多くのマンションで発 生しています。 騒音問題が発生したら、居住者からの苦情をありのまま管理会社に伝えましょう。 例えば居住者の訴える音源が直上階であっても、異なることがままあります。管理会社 はその辺りをよく経験し理解していますから、一般的な騒音注意の貼り紙を掲示したり、 必要であれば苦情を申し立てている居住者の隣室や上下の戸室の様子を伺ったりして、音 源を絞り込んでいきます。 音源が確定すれば、該当者に管理会社から注意を促したり、当事者同士の話し合いの場 を設定したりします。 物理的対策として絨毯・カーペット・椅子やベッドの脚カバーの設置等があります。 騒音問題はマンションのトラブルの中で２番目に多く、個人的差の問題もあり、受容限 度の問題と相まってほとんどのマンションにもあり得る、悩ましい問題です。 ＊生活騒音＊ フローリング騒音・ピアノ騒音・夜間騒音・カラオケ騒音・給水・排水騒音・ドア開閉 音等さまざまな騒音があります。 ２．改修工事 ある日突然工事関係者が来訪して、これから○○○号室の風呂の改修工事をやりますと 言った。 無届リフォームです。直ちに管理会社に連絡して至急対応を依頼しましょう。 ＊専有部分の修繕等＊ ○ 管理組合規約 「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取 付け若しくは取替え（以下修繕等という）を行おうとするときは、「専有部分の修繕等に関 する規定」を遵守し、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなけ ればならない。と定められています。 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理 事長に提出しなければならない」と定められています。 ３．水道使用量の異常 水道検針をしたら、異常な数値が発生していた。専有部分の漏水の可能性があります。 後程記載しますが、連絡報告業務の「水道検針」についての留意点を参照して下さい。 31 （該当場所 P59） ４．用途違反 ある日突然ある戸室玄関横に「○○英会話教室」の看板が下がっていた。 住戸専用の戸室であれば、専有部分用途違反になります。直ちに管理会社に連絡しまし ょう。 これまでいくつかの事例を説明してきました。 あなたのマンションの「使用細則」や「管理規約」をもう一度確認してみましょう。 今まで述べてきたような項目を含め、次のような項目がありませんか。 該当する事項が無くとも、多少表現が違っていても該当するような事案があったら管理 会社とよく相談して対応しましょう。 専用使用共用部分の事例と対処例 ＊専用使用共用部分＊ 専用使用共用部分とは、共用部分であるけど専用使用権のある部分で、バルコニー・ベ ランダ、戸室の玄関扉、窓枠、窓ガラス、網戸などです。その部分の維持管理は専用使用 者が行い、例えばその部分の清掃や割れた窓ガラスの入れ替えは専用使用者がすることと なります。 また、その部分は管理組合の事前の承諾なく、改造・外観の変更・改修・増築などはで きません。 玄関扉が気に入らないので勝手に塗り直すとか、取り換えるとかはできません。 １．バルコニーやベランダ（以下バルコニー等と言います）の手摺に寝具・敷物・洗濯 物を干している 美観上手摺に干すことは禁止されています。また強風にあおられて落下する可能性があ り危険です。どの居住者か分かりますので個別に注意を促します。 （注意文の例） 伝言メモ 平成○○年○○月○○日 ○○○号室 ○○○○様 バルコニーの手摺に洗濯物が干してあります。マンション管理規約使用細則○○条によ り洗濯物を干すことは禁止されていますので、今後は干さないようにしていただきますよ うお願いいたします。 ○○○○マンション管理室 32 ２．バルコニー等に物置等を設置している バルコニー等に何が置いてあるか、建物の外壁を点検する際（月例建物設備管理業務等） に、見える範囲で確認します。 プライバシーの問題がありますから、無理して見ようとはしません。 物置以外にも、花壇、芝生、家屋、倉庫、サンルーム、ビニールハウス、縁側、遊戯施 設、音響機器、照明機器 緊急避難の妨げとなる物品等も同じです。 １０．バルコニー等に突風・強風の際、落下飛散等、他に害を及ぼすおそれのあるもの を放置すること。 繰り返しになりますが、バルコニー等の内部は確認のしにくい部分です。無理をしませ ん。台風の接近時などに改めて管理会社から指示があり、文書を貼り出したりして注意を 促しています。 ３．バルコニー等で給餌・排尿・排便・ブラッシング等は行わないこと ペットの飼育は専有部分で行うことになっています。近隣の方から苦情が出たりします ので、管理会社と連絡を取って対応します。 「専有部分」及び「専用使用部分」での禁止行為と定められているもの 「区分所有者等は、専有部分及び専用使用部分の使用にあたり、次の行為をしてはなら ない」と定められています。 ○ 管理規約に定められた用途以外に使用すること ○ 共用部分に影響を及ぼす変更をすること ○ 専用使用部分の外観、形状を変更すること ○ 構造を損傷する恐れのある重量物を持ち込むこと ○ 重量物を室内で投てき、落下させること ○ 他の区分所有者等に迷惑を及ぼす雑音、高音を継続的に発すること ○ テレビ、ラジオ、ステレオ、各種楽器の音量を著しくあげること ○ ピアノ・オルガン等の楽器を早朝もしくは夜間演奏等すること 33 ○ 騒音、振動、又は電波等により、他の区分所有者等及び近隣住民へ迷惑をかけること ○ 危険物、大量の引火又は発火の恐れのある物品、もしくは不潔、悪臭のある物品を持 ち込むこと ○ 住戸の専用使用部分の戸口、窓、又は共用部分等への広告に類する看板、掲示板、標 識等の一切の建造物等を構築、設置すること ○ 窓ガラス、玄関扉などに文字等を書込むこと ○ 窓から物を投げ捨てること ○ 塵芥及び煙草の吸殻等を指定場所以外に放棄すること ○ ガス、水栓の開放、漏洩、漏水のまま放置すること ○ 電気、水道、ガス、給排水、通信諸設備等、機械器具類の広範囲に悪影響を及ぼす施 設、機械、器具等を新設、付加又は変更すること ○トイレにトイレットペーパー以外の紙、煙草の吸殻、生理用品等を流すこと ○ バルコニーの手摺面より外側に寝具、敷物、洗濯物を干すこと ○ その他公序良俗に反する行為、又は他の区分所有者等に迷惑、危害を及ぼす行為不快 の念を抱かせる行為をすること ペットの飼育 ○ 専有部分以外でのマンション敷地内では、抱きかかえるか、カゴに入れておくこと。 （手綱を引いたままにしない・放し飼いにしない） ○ 餌、排便、排尿、ブラッシング、抜け毛の処理、トリミング等を専有部分以外のマン ション敷地内（バルコニー等を含む）では行わないこと。 ○ 専有部分でブラッシングをする場合、窓は閉めておくこと。 ○ 抜け毛を排水管に流さないこと。 34 あなたのマンションの管理規約や使用細則はいかがでしたか。 表現は違っても似たような内容だったと思います。 注意の促し方 あなたが仕事をしていて、以上のようなことに気付いて、管理会社との役割分担であな た自身が注意を促さなくてはならない場合、留意しておかなければならない事があります。 １．穏やかに話す。（ 「伝言メモ」を使用する場合も穏やかに伝える） あなたはマンションのルールを説明している分けです。間違っても、居丈高・高圧的等 と受け取られないように、あくまでマンションの決まりですと穏やかに説明します。 「伝言メモ」で伝える場合も同様ですが使用細則の該当の条文を引用してもいいでしょ う。場合によってはその方が、説得力があります。 ２．記録を残しておく 以上のやり取りは、忘備録に内容を記載しておきます。又は「伝言メモ」で連絡した場 合はコピーを取っておきます。 中にはルールに反した場合であっても自己主張を繰り返す人もいますので、その様な場 合管理員としてこのように対応しましたと説明できるようにしておきます。 あなたや管理会社が努力しても、どうしても態度を改めない居住者がいれば、最終的に は管理組合が対応するようになります。 35 管理員業務 管理員業務は「受付等の業務」 「点検業務」 「立会業務」 「報告連絡業務」の４つです。 管理員業務となっていますが、あなたがすべてを処理するものではありません。 むしろ「このような状態が発生している」等と問題点を管理会社へ連絡し、管理会社と 協議・協調しながら問題の解決に当たる方が多いと思われます。 受付等の業務 この分野は８つに分かれています。 １．各種使用申込書の受付報告 ２．異動届出書の受付報告 ３．宅配物の預かり引き渡し ４．利害関係人に対する管理規約などの閲覧 ５．共用部分の鍵の管理貸出し ６．備品の在庫管理 ７．引越し業者に対する指示 ８．落し物の処理（この項目は「国土交通省」の標準管理委託契約書にはありません） １．各種申込書の受理及び報告 マンション管理組合（管理会社）によってそれぞれ書式があります。代表的なものを列 挙します。 「入居届」、 「口座振替依頼書」、 「駐車場使用契約申込書」 「駐車場使用契約書」 「駐輪場 使用申込書・同承諾書」、 「動物飼育申請、誓約書」、 「集会室使用申込書」、 「町内会入会申 込書」など、ご承知のように、それぞれ管理室に備え付けられて何時でも取り出せるよう になっています。 届出書類は早めの提出を依頼しておきます。例えば、管理費の口座振替依頼書を受け取 っても、管理会社の社内処理があり、収納代行会社に送付され、そこから各銀行に転送さ れ、該当銀行による印鑑や口座のチェックがあって、その後引き落としが始まります。通 36 常２ケ月、遅くなると３ケ月や４ケ月かかることがあります。早期に提出してもらうため に、書類を渡した際に、「１週間以内に提出してください」などと、期限を区切って提出を 促すのも一つの方法です。 新規入居の場合（新築マンションでの初めての入居者の場合、賃貸で新たに入居してき た場合）マンションンのルールを知ってもらうため、入居説明会を実施します。「入居のし おり」などをもとに、管理員またはフロントが担当します。日常生活に関連する大切な部 分の注意事項などですので、わかり易く詳しく説明しておきましょう。 町内会の入会申込： マンションは多くの場合、マンション単位で一つの町内会の組（または班）になってい ます。多くのマンションで組合員は原則町内会に加入となっています。 ところが町内会には入りたくないという人がいます。そのような方には、誰か（あなた か、管理会社の担当者か、町内会の組長か、管理組合の役員等）が町内会を訪ねて、町内 会で何をやっているか聴取して加入の努力をしてみましょう。町内会の説明資料を作成し て、班長や理事会の役員とよく相談して、加入を勧めるなり対応しましょう。 （町内会の活動例と、加入を勧めた案内文例） 平成○○年○○月○○日 ○○○号室 ○○ ○○様 ○○町内会○○組○○組長 ○○マンション管理組合理事長 管理受託（株）○○社 ○○町、町内会の活動について （ご案内） 町内会の役員の方にお聞きしてきましたので、ご案内させていただきます。 市役所や警察や消防署などの公共機関は市民生活の利便性や安全の確保のため日々努力 しています。 同時に町内会は住民のために、役所などで実施が困難な部門を、住民の皆様の福祉（相 互扶助的なもの）や利便性や安全の確保や生活のうるおいのための様々な活動をしていま す。 前置きはさておき、お聞きしてきた○○町町内会の活動をいくつかご案内いたします。 1. 児童の下校時にあわせた安全パトロール 2. 昼間・夜間の町内巡回安全パトロール 37 青色灯パトロールカーによる巡回を適宜実施しています。 また腕章・ベストを着用した安全パトロール隊の皆さんが昼・夜パトロールを実施 しています。 3. 防犯街灯の維持管理 防犯街灯の取付け費用は○○市の補助を受けて町内会で実施しています。 電球が切れたら交換します。 新たに防犯街灯の設置の要望が皆さんから出されたら、内容を検討して市役所と交 渉して設置します。 4. 災害に備えての町内連絡網の充実 台風・大雨・地震や地すべりなど危険な状態に備えての連絡網を充実させています。 マンションで町内会の１つの組を構成していますので、万一の場合、組長が皆様と の連絡に当たります。 5. 災害時の緊急避難場所の提供（公民館） ○○市から避難勧告が出た場合は公民館が避難場所（第 1 次避難場所）となります。 公民館は万一に備えて自家発電装置を備え付けています。 また緊急時の支出のための金銭も○○市から預かって現金が金庫に保管されていま す。 6. 独居老人の訪問活動 民生委員の方の巡回や福祉委員の方の巡回と連携を取りながら、町内会では月１回 独居老人の巡回活動を実施しています。 7. 独居老人との交流や障害者の食事会の開催 「○○サロン」という組織が年１０回“独居老人・高齢者世帯の方”を招いて交流 会をもっています。 また「□□サロン」という組織が年５回“障害者の方”を招いて、食事会などを通 じて交流を支援しています。 8. 公園整備・清掃 月１回ボランティアの方（△△会・☆☆会）が公園の整備・清掃をしています。 9. 各種サークル活動の支援 趣味を深めようと各種サークルの活動が盛んです。 （社交ダンス・囲碁・将棋・コー ラス・絵手紙・絵画教室・書道など） 10. 広報誌の配布 ○○市が今何をやり、市民の皆様に何をお知らせしようかという、広報誌を月２回 発行し配布しています。 以上ご案内した通り、町内会で様々な取組みや活動がなされています。 いざと言う時には住民相互の助け合いの基盤ともなります。 38 改めて、町内会へのご加入についてご検討されることをお勧めします。 但し、すべての居住者が町内会に入らなくてならない分けではありません。 強制加入かどうかで最高裁まで争われたケースがあり、強制ではないと認めた判例があ ります。 ＊自治会費等請求事件＊ 最高裁 平成 17 年 4 月 26 日 第三小法廷判決 事件番号 平成 16 年（受）第 1742 号 ２．異動届出書の受理及び報告 居住者の変更・世帯の変更 ご主人が転勤で単身赴任をする、あるいは家族で転居するような場合必ず異動届出書を 提出してもらいます。届出がないと管理組合の総会案内状が届かなったり、管理組合や管 理会社からの連絡が取れなかったりします。 売却又は貸与するときの届出用紙 売却や賃貸にするとの話があったらフロントに連絡して届出書類を提出してもらいます。 この部分は実質フロントが対応しています。管理員としては、フロントから依頼があれ ば書類の交付受領などをします。 書類の例 「マンション譲渡・貸与予告届」 区分所有者の提出書類です。暴力団構成員やその組織に売却・賃貸することは禁止され ているなどの注意があります。 「誓約書兼入居届」 賃借人の届出用紙です。マンションの管理組合規約や使用細則を遵守する等の文言が入 っています。 「売買・賃貸取引受諾届」 不動産仲介業者の届出用紙です。暴力団やその構成員に対して、媒介・斡旋を行わない 等の文言が入っています。 居住者変更に伴う水道使用料金 居住者の変更に伴って、管理員として注意しておくべき大切なことがあります。 居住者が替わるわけですから、水道検針をやっているマンションでは、どの期間の水道 料を誰が負担するかを明確にしておくため、居住者の変更が生じた都度、水道検針をやり、 結果を管理会社に連絡しておく必要があります。管理会社から実質負担すべき人に請求が いきます。 車の買い替え 管理室への依頼でよくあるのが「保管場所使用承諾証明書」 （車庫証明）の発行です。多 39 くの場合、自動車の登録の締め切り近くで時間的余裕がありません。管理組合理事長が発 行したり・管理室で代行発行したり・管理会社で代行発行したりしています。 車庫証明は車の入れ替えを伴うものですから、同時に入れ替えの提出書類「契約自動車 変更等届」を渡しておいて、新しい車が来たら提出してもらいます。 ３．宅配物の預かり、引き渡し 宅配業者 ほとんどのマンションに宅配ボックスがありますので、管理員を通じての宅配物の受け 渡しはありません。宅配業者と居住者の間でのやり取りで、宅配ボックスの保管品が変質・ 破損等の損害を受けたら、居住者は宅配業者との間で処理・解決することとなります。管 理会社も管理組合も介在しませんので受け渡しについての責任も発生しません。 来訪者からの依頼の場合 来訪者から居住者に物品の引き渡しの依頼があった場合、来訪者から居住者に携帯電話 等で連絡が取れるものならを取ってもらい、居住者の同意を得て預かります。 預かる方法は、宅配ボックスを使用する場合と管理室で保管する場合とあります。連絡 が取れた場合は、居住者にどちらが都合が良いのか確認して、要望の方法で受け渡しをし ます。確認が取れない場合は来訪者の意向に沿っていずれかを選択してもらいます。 宅配ボックスであれば管理員不在の場合でも、居住者の都合で受取出来るというメリッ トがあります。宅配ボックスを使用せず管理室で保管する場合は「物品受渡簿」に内容を 記載し、引き渡し時に受領の記載をしてもらいます。 居住者からの依頼の場合 依頼者から受取人の氏名とおおよその来訪時間を確認し、物品受渡簿に記載して預かり ます。受取人に引き渡したら同じく受渡簿に受領の記載をしてもらいます。 預からないもの（来訪者・居住者共通） 預かったことによって問題が生じる物品があります。次のような物品の受け渡しを依頼 されたら預からない事です。 ○住戸の鍵 董・美術品 ○生鮮食料品・腐敗・変質しやすいもの ○宝石・貴金属 ○現金・有価証券 ○書画・骨 ○発火・爆発・悪臭・劇薬など、保管に適さないと認めら れるもの。 もし疑念が生じたらその場で管理会社に確認しましょう。 皆さんが業務上行った行為で、食中毒や美術品の破損等が生じたりして、預かったこと によって受取人に損害が発生した場合、管理会社として損害賠償責任を負うことにもなり かねません（使用者責任） 。疑念を生じる場合は管理会社に確認してから預かるようにしま す。 ＊使用者責任＊（民法 715 条） 「ある事業のために他人を使用する者は、被用者（従業員）がその事業の執行について 40 第三者に加えた損害を賠償する責任を負う」 ４．利害関係人に対する管理規約等の閲覧 マンションの持ち主から仲介業者に物件の売却依頼があった場合、仲介業者は依頼主に 管理費の滞納がないかどうか、長期修繕計画の内容はどうなっているか、修繕積立金はど れくらい貯まっているか、などを調べて見込み客に説明する必要がありますので照会して きます。 この部分は管理会社が対応します。居住者あるいは仲介業者などからそのような照会が あった場合、管理会社にお尋ねくださいと答えるか担当へ連絡します。いずれにしても依 頼者と管理会社で直接連絡をとってもらいます。 ５．共用部分の鍵の管理及び貸出し ①管理員自身の鍵の管理 皆さんはマンションに通勤勤務で仕事をしている前提ですから、マンションのマスター キーを常時保管していなくてはなりません。通勤途上も勤務中も、ストラップでベルトに 付けたり、ヒモ等で首から下げたりして、体から離さないようにし紛失・置き忘れを防止 します。 ②業者に貸出した場合の鍵の管理 建物設備の点検や工事などで業者に鍵を貸出す場合があります。その際「鍵預かり証」 又は「鍵貸出し簿」で授受を管理します。 ③日々の鍵の管理 通常、鍵は「キーボックス」に保管されています。日常さまざまなキーを使用する場合 がありますので、業務終了時に②と③の確認のため、その日の使用の有無、貸出しの有無 を確認し「キーボックス」の現物を確認します。 また、鍵リスト「一覧表」がありますので定期的に「付き合わせ」をします。 万一鍵の紛失などが発生すると、場合によっては鍵を交換しなくてはならないことにな ったりして、膨大な支出を余儀なくされ、かつ管理組合の信用を失墜することにもなりか ねませんので慎重な取り扱いが必要です。 ６．管理用備品の在庫管理 管理員室・管理用倉庫・清掃要員控室の器具・備品は管理組合の財産であり、管理組合 から管理会社に貸与されたものです。 管理会社の所有物ではありませんので注意しておきましょう。 備品台帳を、期間を決めてチェックしましょう。 清掃用品の在庫管理、 清掃用品は常々機能が低下していないか気を付けておきます。ちびてしまった箒や黒く 41 汚れた雑巾は見た目にも不快感を伴いますし、機能も低下しています。管理委託契約で清 掃用品は管理組合の費用負担となっていますが、節約も大切ですが、節約したつもりで、 ひたすら古びた清掃用品をつかっていたら逆効果です。使い古しの用具を使っていたら、 うまく掃除が行き届いているかどうか、居住者に不安感を与えかねません。 清掃業務はマンションの清潔な環境の維持・美観の向上を目的にしいていますので、機 能の優れた良質の製品を使いましょう。詳しくは「清掃業務」の項目で説明します。 ７．引越し業者に対する指示 引越しスケジュールの案内があったら、貼り紙を掲示します。 （掲示文例） 平成○○年○月○○日 居住者 各位 お知らせ ○○月○○日（土）１２：００～１６：００にかけて、引越し荷物の搬入があります。 皆様にはエレベーターの使用などでご不便をおかけいたしますが、よろしくご協力のほ どお願い申し上げます。 管理受託（株）△△△管理 運送業者が引越し荷物を搬入・搬出する場合、養生個所を指示します。運送会社は養生 シート、養生プラタン、養生マット、などを使って該当個所をカバーして建物が損傷しな いようにします。 養生個所は一般的には、 ○ 風除室の扉、 ○ エントランスのオートドアー、ロビー床、 ○ エレベーターの「かご室」の中の鏡・手摺・床、 ○ 搬入・搬出階のエレベーター枠、などです。 なお、引越し以外でも、大型の電化製品や家具が搬入される場合は同様に業者に養生を 指示します。 休日や時間外の引越しはそれぞれ管理会社によってやり方考え方が異なります。管理会 社の指示に従いましょう。 共用部分にキズが付いた場合 引越し荷物の依頼主が賠償しなくてはなりません。 運送会社に依頼していた場合は運送会社が賠償します。 42 自分で運んでいた場合は自分で賠償しなくてはなりません。但し、自分で運んでいた場 合で、マンションの所有者であれば、マンション共用部の保険に付帯して個人賠償責任保 険が付いている場合が大部分ですので、基本的にはそちらで支払いの対象となります。 賃借人の場合はマンションの所有者ではありませんので保険の対象になりません。個人 負担となります。但し、賃貸契約を斡旋した不動産仲介業者では、その様な場合に備えて 賃貸借契約の際に「借家人賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」を条件にしている場合 があります。その他の損害保険を含めて「個人賠償責任保険」に入っているかどうか自分 で確認してもらうようアドバイスします。 ＊個人賠償責任保険＊ 保険の契約者（マンションの保険の場合は区分所有者）と家族の皆さんがマンションの 内・外に関わらず、日常生活でひきおこした第三者（共用部分を含む）に対する賠償事故 を補償する保険です。 例えば水道の栓を閉め忘れて外出したため、階下の居室に水漏れ損害を与えたとか、子 供が（マンション内外を問わず）自転車の操作を誤って他人を怪我させた場合とか、日常 生活で第三者に損害を与えた場合に適用になる保険です。ただし、自動車事故は補償され ません。 ８．落し物の処理 落し物（忘れ物を含む）については、管理会社の同意を得て管理会社のルールに若干付 加して、できる限り落とし主に返還できるよう、以下のような取扱いをしています。 1. 拾得物台帳の記入 落し物を拾った人からの届出や、管理員による発見をした場合、所定の拾得物台帳に 内容を記載します。 2. 警察への届出 金銭や貴金属類等であった場合、管理組合の理事長名で速やかに警察に届け出ます。 できる限り当日中に届け出ます。 ご承知の通り、落し物を警察へ届け出て３ケ月経過しても落とし主が分からない場合、 拾った人の所有物となります。但し、届出が遅くなると所有権を取得できない場合が あります。 3. 落し物の掲示 落し物の特徴をわかり易く、色や形や大きさ等を含め、かつ簡潔に記載して掲示板に 貼り出します。 通常１週間経過したら、居住者に周知できると思われるので、まず 1 週間掲示します。 （落し物の文例） 43 落 し 物 品 物 子供用スカートつきズボン 特 徴 色；赤と白、サイズ；110 発見日時 ○月○日（金）９：１５分頃 発見場所 駐車場（No28）西側のガラス越し植栽の中 管理室で保管しています。 お心あたりの方は管理員までお申し出下さい。 平成○○年○月○日 ○○マンション管理室 4. 物品の引き渡し 落とし主が現れて返還すべき人（落し物を持っていた人、所有者、返してもらう権利 がある人）と思われる場合は、拾得物台帳に署名してもらって物品を引き渡します。 5. 引き渡し後、別人が現れた場合（極めてまれなケース） 落とし主はマンションの居住者がほとんどですが、最初に落とし主として現れた人と、 別人が私の物ではないかと申し出があったら、双方で話合いをしてもらいます。 外来者の場合は来訪の経由等をお尋ねして当事者同士で同様に話し合ってもらいます。 今までこのような例はありませんでした。 6. 現物の掲示 掲示物を１週間掲示しても落とし主が現れない場合は、更に１週間「管理室窓口」 （管 理室のガラス扉の内側等で、勝手に持ち去りができない場所）に掲示して落とし主の 発見に努めます。 現物の代わりに写真を掲示する方法もあります。ご存知の通り携帯で写真を撮ってコ ンビニに持っていけば 30 円でその場でプリントできます。 7. 施設占有者としての処分 都合２週間経過して、なお落し主が現れない場合は所有権を放棄したものとして「一 般の施設占有者」の権限として廃棄等処分します。 但し、ある階の居住者が落とし主と推測できる場合、処分の前に念のためにその階の 居住者に現物を封筒に入れるなりして回覧します。 回覧の例 44 平成○○年○○月○○日 １０階 居住者 各位 落し物（○○月○日）について 掲示期間が終了しましたので、この落し物はエレベーター降りて右側「放水口」の上 にありましたので、念のため１０階の方に回覧します。 該当の方がありましたら、下記を切り取りの上管理室郵便受けへ投函願います。 該当の方がなければ、最後の方はお手数ですが、管理室郵便受けまでそのまま投函お 願いいたします。 ○○○マンション管理室 回覧 室 １００１ １００２ １００３ １００４ １００５ １００６ 回覧日 ……………………………………切り取り線……………………………………… ○○○マンション 管理室行 落し物 ○○月○日「靴下」（黒）は私の所有物なので受領しました。 平成○○年○○月○○日 号室 お名前 ＊遺失物法の改正と一般施設占有者＊ 平成１９年遺失物法が改正になりました。マンションに関連した部分はどのような点が 変わったのでしょうか。 ＜旧遺失物法と同じ主旨の部分＞ ① 拾得者は遺失者に返すか、警察へ提出しなさいと定めています。 45 道路や公園でカバンや手帳を拾った場合、外見や中身から落とし主が判明すれば本人 に返還します。手がかりがなければ警察へ届けます。 ② マンションでの取り扱い。 旧法も改正法も、マンションンの構内（施設）で拾得した人は、施設占有者（マンシ ョンの場合、管理室＝詳しく言うと管理組合から委託を受けた管理会社の管理室）に 交付しなさいと定めました。 ③ 交付を受けた管理室の役割は、①の拾得者に代わって落とし主に返すか、警察へ届出 ることとなります。 マンションでの手続きは、皆さんが日頃やっているように、落し物の掲示をして落と し主を探します。落とし主が分かればその方に返します。 落とし主が判明しなかった場合どうしたらよいのでしょうか。 法律は「落とし主に返すか、警察へ届けなさい」となっています。 例えばごく普通の「ハンカチ」の落し物があって落とし主が判明しない場合、警察に 「ハンカチ」の落し物を届けなくてはならないのでしょうか。 ＜遺失物法で新たに新設された項目＞ 「特例施設占有者」について。 ① 大量の落し物を扱う「公共交通機関」などの「特例施設占有者」 （公共交通機関やデパ ートや大規模な娯楽施設等）は手間と保管場所が膨大になりますので、大量・安価な 物件（傘、衣類、ハンカチ・ネクタイなど衣類ととも身に付けるもの、履物、自転車、 その他日用品）は２週間以内に返還できないときは、警察に落し物の記録を届けるだ けで、警察に落し物の現物を届けることなしに、売却など処分ができるようになりま した。 ② マンションの場合は「一般の施設占有者」 （管理者が常駐している施設）です。 マンションの落し物は大部分居住者の落し物です。又はマンションを何らかの所用で 訪れた人の落し物です。 マンションで 2 週間掲示しても持ち主が現れない「大量・安価」に出回っている、例 えば「ハンカチ」は、警察に届けても持ち主は見つかりません。 「特例施設占有者」に準じて「一般の施設占有者」の権限として、処分しても良いの です。 勿論警察に届ければ警察官は職務として提出を受理してくれます。 届けるかどうかは常識で判断すれば良いのです。 なんだ、何時もやっている通りではないかと思われるでしょう。その通りです。 某県警本部会計課（遺失物所管部署）を訪問し、上記の落し物の処理方法と「大量・安 価」な物の処理について取扱いをお尋ねしたところ、 「常識による判断でよいのではないか」 との回答を得ました。 但し、某警察本部会計課では、例えば傘・衣類その他の日用品等で、かつ広く販売され 46 ている物は「一般の施設占有者」として廃棄等の処分をしてもよいが、例えば踊りのお師 匠さんが使う和傘のような場合は届出をして下さいとのことでした。 常識で判断できますが、判断に迷ったら管理会社に相談しましょう。 ＊2 週間の掲示＊ 落し物の処理で 1 週間の文書による掲示と、更に 1 週間現物を管理室ガラス扉の内側に 現物を掲げると記載しました。 2 週間も探す必要があるのでしょうか。 民法に「公示送達」の方法があります。 裁判所や役場などに２週間掲示すれば、住所や氏名の不明な相手方に送達されたものと みなされるという条文です。 改正遺失物法で「警察」や「特例施設占有者」は２週間以内に落し主が見つからない場 合売却など処分ができることになったのは「公示送達」の考えが根底にあると思われます。 マンションの場合は「一般の施設占有者」ですが、このサイトを作成している管理員の マンションでは管理会社の了解を得て、1 週間の掲示並びに 1 週間の現物の「管理室窓口」 掲示、都合 2 週間掲示しています。 某県警本部会計課も、２週間も掲示すれば十分でしょうとのことでした。 点検業務 この分野は４つに分かれています。 １．建物、諸設備及び諸施設の外観目視点検 ２．照明の点灯及び消灯並びに管球類等の点検 ３．諸設備の運転及び作動状況の点検並びにその記録 ４．無断駐車等の確認です。 １．建物、諸設備及び諸施設の外観目視点検 マンションライフを良好に保ち、安全で快適な生活を過ごすためには、定期的に建物・ 設備の状態を点検把握しておく必要があります。 管理員業務としての「建物、諸設備及び諸施設の外観目視点検」は、常日頃・異常がな いかどうか、あるいはその予兆が現れてはいないかを目視点検しておくということです。 日常点検（毎日の巡回点検） 管理員が日常清掃も兼任していることを前提にしていますので、まず始業とともに建物 内外に異常が無いかどうか確認しながら巡回しかつ清掃していきます。 巡回していて、常日頃とどこか違うな！と感じたら注意深く観察します。 場合によっては作動異常音であったり、臭いであったり、熱であったりします。臭いや 熱は判断しやすいけど、音の変化は微妙なところがあります。正常かどうかは、専門家で 47 ないあなたには判断できないことがままあります。 疑問があったら「音が（表現はむつかしいが）なんだかおかしい」と管理会社に連絡し ます。 管理会社もマンションの居住者も、実はあなたの微妙な「感」を頼りにしているのです。 あなたがいつもと違うぞと感じて、管理会社に連絡し、専門家が来て調査して、音はこの 程度は異常とは言えないという判断もあります。 また専門家が来たときに異音がしなかったという事もあります。気づいたときは確かに 異音がしていたのに、調査の段階では音がしないという場合です。 専門家まで呼んでと、心は乱れますが、あなたは嘘を言っている分けでも、勘違いして いる分けでもありません。確かに異音がしていたのです。それで良いのです。不安になる ことも気にすることも何もありません。 異音がしていたのは事実です。事実が何であったかかが大切です。 要は、「あいまい」にしてしまって何かが起ってしまうより、管理会社が対応して専門家 が来て「異常ではない」方が良いのです。得てして、そのような場合「何らかの予兆の場 合」がままあります。 疑問を伝える事を「ちゅうちょ」しないようにしましょう。おかしいと感じたことは自 己判断せず積極的に管理会社に連絡・報告しましょう。 建物・設備の月例点検 建物・設備に異常がないかどうか、外観目視（耳・鼻も使う）で実施する点検です。 点検のサイクルは月１回のマンションが多いので、月１回として説明します。 「月例点検報告書」は管理会社所定のフォームがあります。 実際に点検する場合、場所毎に点検項目が複数ありますから、補助リストとして「場所 別チェックリスト」を手作りし、それをもとに管理会社所定の報告書を作成します。 補助リストの作り方は、あなたのマンションの「場所別点検事項」は何なのか、パソコ ンが使えればパソコンで、使えなければ手書きで書き出して、巡回し易い順序の表を作り ます。 要は内容ですので手書きで十分です。定規と鉛筆と消しゴムで作りましょう。出来上が った表は FAX 電話機のコピー機能を使って月毎に複写すれば良い分けです。 それを使用することで点検漏れを防ぎ、同時に記録を残すこともできます。手作りでも チェック表を作ってみましょう。 「建物・設備月別点検チェック表（場所別表） 」の例（イメージです） 建物・設備月別点検チェック表（場所別表） 年 月分 点検日 平成 年 月 日 点検者（ ） 屋上は別途専門技術者が行う 48 表層部状態( 消火器（ １１Ｆ 段外壁（ ）放水口（ ）廊下排水口（ ）非常コンセント差込接続器（ ）EPS 施錠（ ） １０F～６F 建物階 ） 表層部状態( １０Ｆ EPS 施錠( ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ） 表層部状態( ９Ｆ EPS 施錠( ） 表層部状態( ８Ｆ EPS 施錠( ） 表層部状態( ７Ｆ EPS 施錠( ） 表層部状態( ６Ｆ EPS 施錠( ） 表層部状態( ５Ｆ EPS 施錠( ）５F～１F 建物階段外壁（ 表層部状態( ４Ｆ EPS 施錠( ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ）放水口（ ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ ） ） 表層部状態( ３Ｆ EPS 施錠( ） ２Ｆ 表層部状態( ）粉末消火器（ ）廊下排水口（ １Ｆ 表層部状態( ）粉末消火器（ ） 南階段 内壁表層部状態( ） 北階段 内壁表層部状態( ） 表層部状態( ）粉末消火器（ 駐車場への通路 雨水・排水枡（ 機械式駐車場 外観状態( ） ）非常口誘導灯（ ） ） 引込開閉器盤（S-2）（ 屋内駐車場 火災感知器８個（ 粉末消火器３（ ） ） 雨水樋（ ）電話端子保安器盤(MDF)（ 南側植栽 生育・除草( ）EPS 施錠( ） ） フェンス（ 外観状態( 排水管（ ）排水管（ ） 移動式粉末消火器２（ 駐輪場 外観状態( （ ）粉末 ） ）分電盤開閉器盤（S－３） ） スピーカー5 個（ ）移動式粉末消火器４（ ） 通路誘導灯 3（ ） ） 49 ） ） ） 非常口誘導灯（ ） 生育・除草( ） 引込開閉盤（S-１)（ アプローチ横植栽 雨水・排水枡（ ゴミ置場 表層部状態( アプローチ 表層部状態( ） 共用玄関 表層部状態( ） ） スピーカー（ 表層部状態( ） ） 火災感知器（ ） 掲示板取付状態（ エントランスホール 火災感知器（ ） 粉末消火器（ エレベーター 表層部状態（ ） ） スピーカー（ ） ） 監視カメラ（ ） ） ） 掲示板取付状況（ 郵便受（投入側） 表層部状態( ） スピーカー（ ） 火災感知器（ ） 郵便受(受取側） 表層部状態( ） スピーカー（ ） 火災感知器（ ） ポンプ室 表層部状態( 共用トイレ 清掃状態（ ） 火災感知器（ ） 受水槽（ ） 給水管（ ） ） 整理整頓状態（ 管理室 ） ） ） 整理整頓（ 風除室 表層部状態( ） 連結送水口カバー（ ）共用分電盤（L-共）（ （ ）蓄電池設備（ （ ）録画ランプ（ 機・放送設備（ ）通話映像制御器盤 ）監視カメラ受像記録（VIDEO・モニター他） ） 画像状態（ ） 火災感知器（ ）消防受信 ） 点検結果 具体的に点検の対象とポイントを列記します。 「対象」 屋上 はしごで登らなくてはならない屋上は、安全面の観点から管理員が実施することを除外 している管理会社がほとんどです。屋上に搭屋がありドアを開けてそのまま屋上に出られ るような構造のマンションの場合は点検対象とします。屋上の点検をどうするかは管理会 社に相談してよく確認して下さい。 エントランス周り、エントランス、エレベーターホール、内外廊下・階段・柱、天井、 テレビ共聴視用設備、塀、フェンス、駐車場、駐輪場、ごみ集積所、側溝、プレイロット （遊び場） 、遊具、花壇、植栽、掲示板、動力制御盤、電灯分電盤、照明（別途記載）、コ ンセント、配線、タイマー又は光電式点滅器、避雷針（屋上に階段から出れる場合） 「状態」 ひび割れ、変形、破損、剥がれ、錆、破断、腐食、白華（はっか：コンクリートやモ 50 ルタルの表面部分に浮き出る白い生成物のこと） 、段差、陥没、遊具の破損、立ち枯れ、 異音、異臭、破損、球切れ（照明点検として別途実施） 、作動時間、異音・匂い・漏水・流 れが悪い（排水桝）・満水・オーバーフロー・漏水、臭気等 ＊照明の点灯方式の種類と機能＊ 照明の点灯方式はさまざまな種類があります。大きく分けると次の 4 種類です。 照明や電気工事などの機会をとらえてどのような仕様になっているか確認しておきまし ょう。 仕組の例 A：自動点滅器のみで点灯消灯するもの 自動点滅器周辺の明るさが一定以下になると点灯し、明るくなれば消灯します。 例えば真夏の昼ごろ雷雲が発生して暗くなると昼でも点灯し、雷雲が去って明るさを取 り戻すと消灯します。 B：タイマーと自動点滅器の双方を兼ね備えて点灯消灯するもの タイマーが例え「入」の時刻になっていても、自動点滅器が暗さを感知するまで照明は 点灯しないもの。年間を通じてタイマーの時刻を変更する必要はありません。 「切」の時間 が来れば暗くても消灯する。点灯は自動点滅器優先、消灯はタイマー優先です。 （例えばタイマーの「入」時間を 14:00 に設定していても、周辺が明るければ点灯せず、 18:00 になって暗さを感知したら、18:00 から点灯する。つまり昼行燈はありません。一方 「切」時間を 23:00 に設定しておけばその時刻に消灯します。） C：センサーに感知したら一定時間点灯するもの B と同じく暗さを感知した後、センサーが動く物体（人や動物や車）を感知すると点灯し 一定時間経過すると消灯するもの D：タイマーのみで点灯消灯するもの 「入」時間が来れば点灯、 「切」時間が来れば消灯します。 の４通りあります。 マンションの照明はこれらの組み合わせからなっています。 非常口誘導灯の点検方法 電池の確認方法 器具の底の部分を下から見上げて、充電状況とランプ球を点検します。 充電モニターは緑色で判定します。 緑の小さいランプが点灯していれば正常です。 消灯していれば電池が「はずれて」いるか電池切れです。 点滅していれば電池の交換時期です。 管球の確認方法 ランプ（電球）モニターは赤で判定します。 51 消灯していれば正常です。 赤が点灯していればランプ「はずれて」いるか・割れ（破損）です。 点滅していればランプの交換時期です。 これらの設備はマンションによって異なります。 ご自身のマンションの設備を確認しておきましょう 臨時点検 災害時の点検 風災・浸水・火災・落雷・地震等、災害には様々な態様があります。 風災・浸水等は事前に予測可能なものがあります。管理会社との連絡を密にしながら事 前の対応をします。 台風対策 ① 事前準備： ○ 台風接近前に管理会社から居住者に注意を促す掲示物が送られてきますので貼り 出します。 ○ 地下駐車場の車両に浸水の被害が予想されれば、該当使用者に直接伝えるか「伝 言メモ」なりをポシティングしておきます。ケースバイケースですが駐車場から 出して別の場所に移動させるなりの手立てを取ってもらいます。 ② 接近時： ○ 共用部（駐車場、駐輪場、植栽、等）を巡回して、強風で飛ばされそうな物品、 看板、屋外掲示物がないかどうか確認して、危険性が予測されれば補強・撤去な ど適切な処置をとります。 ○ 接近時、傘が使用できなくて、雨合羽が必要になることがあります。年に数回あ るかどうかですから、雨合羽も事前に準備しておきましょう。 ○ 但し、強風による物の飛来など危険を感じさせる状態になったら屋外には出ませ ん。 ③ 通過時： ○ 風雨が強い時に屋外に出ると危険です。必要に応じて管理会社と連絡を取り情報 交換して管理室で待機します。 ④ 通過後： ○ 風雨が収まったら、共用部分に被害が生じていないかどうか確認をして、第１報 を管理会社に報告します。その場合、「建物・設備月別点検チェック表（場所別 表）」を準用して確認していきます。 ○ 専用部分を含め被害が予想されれば、管理会社から確認・集約・報告等の指示・ 連絡があります。 52 ○ 居住者には専用部分のみならず、専用使用共用部分（バルコニー、ベランダ、窓 枠、窓ガラス、１階に面する庭）を含めて集約してもらいます。 ⑤その他 ○ 平常時の業務は固定電話や FAX でのやり取りですが、非常時に備えて個人のパソ コンや個人の携帯メールを使用して連絡する方法を準備しておく管理会社もありま す。 ○ 公共機関や携帯電話会社の防災情報の登録も管理会社と協議して必要であれば準 備しておきます。 ２．照明の点灯及び消灯並びに管球類等の点検 照明が点いているか、切れているか、見れば分かる事だし「照明点灯点検調査表」など 必要ないと思われるかも知れませんが、見落としのないように「照明点灯点検調査表」を 使ってチェックします。作り方の要領は「建物・設備月別点検チェック表（場所別表）」と 同じです。 「照明点灯点検調査表」の例 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 照 明 点 灯 点 検 調 査 表 ○○○○マンション管理室 点検日 平成 １1Ｆ 年 月 日 点検者 （ ） 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） １０F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ９F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ８F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ７F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ６F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ５F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ４F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ３F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） ２F 天井灯５( ）EV 前白熱灯（ ）門扉内天井灯（ ）非常灯（ ） 北南階段 北階段天井・踊り場灯１１（ ）南階段天井・踊り場灯１１（ ） ホール側⇒天井間接灯１２（ ）ダウンライト１８（ ） エントランス 壁面灯５（ ）非常灯（ ） EV 側⇒天井間接灯１２（ ）シャンデリア２４（ ） 壁面灯５（ ）非常灯（ ） 郵便受（受取側） 天井灯４（ ） 郵便受（投入側） 53 天井灯４（ ） 風除室 天井灯８（ ） 屋内駐車場 天井 W 蛍光灯６ （ ） 自転車置場 W 蛍光灯４（ ） アプローチ庭 ゴミ置場 点検結果 玄関ポーチ 天井灯８（ ） 機械式駐車場 水銀灯２（ ） バイク置場 庭園灯３（ ） 天井灯３（ W 蛍光灯２（ 南庭園 水銀灯（ ） ） ） ポンプ室 天井灯４（ ） 管球切れなし その他 管球交換（ ） ◎表示灯（豆球）は消灯に気づいた都度交換 ◎非常灯の点検方法 ①1 月・4 月・7 月・10 月は点検鉤で灯具の点灯点検と、グリーンランプ （バ ッテリー）の確認の２項目 ②通常月はグリーンランプ（バッテリー）の確認のみ実施 ③屋内駐車場には蛍光灯（点検ひも付き）の非常灯３個（１灯のみ点灯）を確認 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 点検をする際、特にエントランスは多くの照明が設置されていますから注意を要します。 例えばシャンデリアの電球や天井の間接照明やダウンライトなどに多数の照明が設置され ています。また節電のため間引きしている個所もありますので個々の数を表示しておきま す。 「照明点灯点検調査表」を基に個々に消し込んでいきますので、見落としを防止でき、 かつそれほど手間もかかりません。 切れかけている電球は熱を持っていますので、素手で触ると火傷をしかねません。手袋 を使って交換します。高い場所にある管球を交換する場合、特別の足場・機材が必要と思 われる場合はフロントに連絡します。 エレベーターの照明は、メンテナンス会社が、１年半に１回とか２年に１回とか使用頻 度によって交換していますので、点検対象から除外します。 非常灯の点検方法 点検の際、電池と電球に異常がないかどうか確認します。 非常灯の確認方法 非常灯を下から見上げて、小さな穴の奥にグリーンのランプが点灯して いれば電池・電球ともの異常はありません（写真の赤い矢印）。オレン ジ色であれば電球が切れています。電池が切れると点灯しません。 電球の確認方法 電球は非常灯の下部に、小さなリングが下がっていますので、リングに点検棒の先を引 っかけ紐を引いて点灯するかどうかで確認します。 54 何らかの理由で点灯している状態で電球（ハロゲンランプ）を引き抜く時は、短時間の 点灯でも高温になっていますので、軍手を使用します。 点検棒は単純ですから手作りします。 ビニール傘を分解して柄の先端に鍵型の針金を 取り付けたものです。 照明器具の管理 マンションには多種多様の照明が使用されています。照明が切れた時の在庫切れを防止 するために管理帳票を作成しておきます。 管理帳票はノート式あるいは表にしたものを工夫して使用します。 ○ 照明器具一覧表 ○ ノート式は場所別に在庫数を記載していきます。 注意を要するのは、型式まで確認して補充することです。 ご承知の通り、型式の最後の１文字が違うだけで明るさのタイプが違います。 「照明器具一覧表」の例 設置器具の態様 在庫数 月／ 日（本数） 設置場所 ｴﾝﾄﾗﾝｽ間接 12／20（ 4 ）本、 １／16（ 3 ）本、 設置本数 12 本 1／25（ 8 ）本、 3／ 7（ 7 ）本、 形体 直感蛍光灯 ４／21（ 6 ）本、 ／ （ 型式 FDL18EX-L ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 メーカー名 パナソニック ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 設置場所 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 設置本数 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 形体 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 型式 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 メーカー名 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 設置場所 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 ）本、 上記記入例 55 設置本数 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 形体 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 型式 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 メーカー名 ／ （ ）本、 ／ （ ）本、 以下表を追加し、必要枚数準備します。 ３．諸設備の運転及び作動状況の点検並びにその記録 日常の巡回点検、月例の建物設備点検で運転や作動状況を点検します。 記録を要するものとしてボイラーの点検、専用水道の水質検査等があります。 水質検査 大型のマンション（団地）などで専用水道（１日当たりの使用量２０ｔ以上）に該当す るもの、あるいは地下水（井戸水）を飲料水に使用しているものなどでは残留塩素・他の 水質検査を行っています。 通常のマンション（簡易専用水道を使用）では、水道事業所（市区町村水道局・水道事 業団など）が残留塩素のチェックや、水質検査を一定の手順でチェックしていますので通 常は必要ありません。 ４．無断駐車等の確認 駐車場・駐輪場・共用廊下・階段・エントランス・ゴミ置場等の点検をします。ルール 違反などがあれば、それぞれ対応します。 詳しくは「有害行為の中止要求」と「禁止行為」の項目で確認して下さい。 （該当場所：P２3） 立会業務 この分野は３つに分かれます。 １．外注業者の業務の着工、履行の立会い ２．ゴミ搬出時の際の立会い ３．災害、事故等の処理の立会いです １．外注業者の業務の着工、履行の立会い 外注業者が来るのは、管理組合（管理会社）が発注した場合と組合員（所有者）が発注 した場合と２通りあります。 それぞれ連絡があって事前に掲示物が送られてきますので貼り出します。 工事の流れと管理員 56 ○管理組合（管理会社）が発注した場合 着工の立会 共用部分の工事ですから、事前に管理会社から連絡があり、 「工事のお知らせ」を業者が 持参するなり、郵送してきますので掲示物を掲示板に貼り出します。 当日、工事開始時に業者が管理室を来訪してきます。これから作業に入る旨挨拶があり ますので、必要に応じて鍵の受け渡し、車両の駐車場所の指示、水道の使用の有無を確認 して、作業場所まで同行して開始を確認します。 履行の立会 工事をやっている時間中にも現場に立ち寄ります。作業の進み具合を見届けると同時に、 居住者や近隣への安全確認や騒音上の配慮がなされているかどうか確認します。 管理員は専門業者ではないので業務の内容には基本的に立ち入りません。但し、素人目 に疑問に思ったり、おかしいと感じることがあれば質問したりします。 完了の確認 工事が終了したと報告があったら、現場まで同行して確認に行きます。 後片付けけがちゃんとしてあるかどうか。忘れ物はないかどうか。後日継続して工事が 行われる場合、資材は邪魔にならない場所に置いてあるか等確かめます。 確認が終わったら、作業確認書に署名して業者に渡すか、作業が終了したことを管理会 社へ連絡します。 ○組合員（所有者）が発注した場合 着手に際し、作業用車両の駐車場所や、資材の搬入に伴う共用部の使用について使用方 法の留意点を説明します。完了したら共用部の損傷の有無や後片付け等を確認します。 ＊専有部分の修繕等についての留意点＊ 組合員が専用部分の修繕・模様替え等をする場合は、事前に設計図などを添えて管理組 合理事長に提出し書面の承認を受けることとなっています。 なぜかなれば、床のフローリング、ユニットバスの設置、間取りの変更等がある場合、 防火・防音・耐力計算上の問題・躯体に与える影響などを検証する必要があり、専門家の 判断と協力が必要となる場合があるからです。 事前に連絡もなくある日突然専用部分の修繕などに工事業者が訪れたら一旦着工を控え てもらい、管理会社と連絡をとります。 ＊窓ガラス等の改良についての留意点＊ 専用使用共用部分の窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部の改良工事は管理組合が修 繕計画として実施することになっているので、組合員が個人で実施することはできません。 事前に連絡もなくそのような工事の業者が訪れたら、管理会社に連絡を取ると同時に着 手しないようにしてもらいます。 但し、単に割れた窓ガラスの入れ替えは該当しませんが、入れ替えに際しガラスの色を 変える事はできない等の注意事項がありますので、管理会社との連絡確認が前提となりま 57 す。 休日や時間外の工事 管理員による着手、履行の立会が困難になりますので、管理会社が取り扱いを決めてい るのでそれに従ってください。 事前に管理会社から指示があって、管理会社担当者も立会しないので、管理員としての 完了の事後確認を求められたら、工事直後に出勤した際に確認・報告をします。 ２．ゴミ搬出時の際の立会い 通常、市区町村によるゴミの収集には基本的に立ち合いません。 マンションの工事で工事施行業者がごみ処理をする場合は立ち合います。 居住者が臨時に多量の廃棄物を出すような時は、あらかじめ居住者自身で市区町村の該 当部署などに連絡して、その指示に従って自身で処理してもらうことになります。 店舗併用のマンションの場合個別の取り決めがありますからそれに従います。 ３．災害、事故等の処理の立会い 災害（地震・風災・落雷・火災・浸水・陥没等）や事故（機械式駐車場の事故・車両に よる衝突や接触等の事故・物の飛来・落下・倒壊等の事故等）には様々な態様があります。 災害復旧や事故処理の立会は事前に管理会社から連絡が来ていますので、共用部の外注 業者の工事の立会に準じて、着工・履行・完了の確認を行います。 報告連絡業務 報告連絡業務は３つに分かれます。 １．管理組合の文書の配布又は掲示 ２．各種届出、点検結果、立会結果等の報告 ３．災害、事故等発生時の連絡、報告 １．管理組合の文書の配布又は掲示 文書の配布又は掲示は大部分管理会社が、管理組合に代わって組合員へ報告したり連絡 したりします。 配布 管理組合に代わって管理会社から居住者へ配布するものとして、総会議案・総会議事録・ 理事会議事録・管理費等の口座引落内容・月次決算の内容など。これらは管理会社から送 られてきますので速やかに配布します。 掲示物 フロントの指示で掲示する様々なものがあります。 諸々のお知らせ・諸工事の案内・諸注意文書・落し物のお知らせ（管理員が作成掲示し 58 ます）・月間スケジュール表・ごみ処理スケジュール表等です。 掲示板 新しい掲示物は、掲示板の一番目見易い場所（例えば右上）等と決めておきます。 次に新しい掲示物を貼る際は、新しい物から古い物へ日付順になるよう貼り換えていき ます。 例えば 3 枚の掲示物があって 1 枚追加するときは 3 枚の掲示物を剥がして位置をずらし、 新しい掲示物を右上等に貼り出します。 居住者の利便性の為ですから、手間と思わずにその都度、日付順に貼り換えましょう。 居住者からすれば、掲示板のどこを見れば新しいものか分かるようにします。 場所を決めずに、その時の状況次第で適当に貼ったり剥がしたりしていると、掲示板の 一部に空白ができたりして、見苦しくなり、居住者にとっても何が新しいのか分からず不 親切になります。更に、見た目もきれいに整然と掲示物を並べ替えて管理することが大切 です。 恒久的な掲示物はラミネート加工をして掲示します。 車椅子や手押し車の生活者がいる場合は、見易いように配慮して、下の方から新しい掲 示物を貼り出すのも一つの配慮です。 掲示期間： 一般的な掲示物は１週間経過したら、居住者に周知できると思われるので、その間掲示 します。掲示物の内容から掲示期間がおのずと定まる分はその期間掲示します。 期限がきたものは速やかに取り除き、再度日付順に貼り換えることを励行します。 ２．各種届出、点検結果、立会結果等の報告 居住者からの届出などで受け付けた書類、各種点検結果、立会結果等は速やかに管理会 社に送付あるいは報告します。緊急性を要する書類は取りあえず FAX を使用します。 管理会社は内容に応じて、新たなデータを作成・保存・変更したり、一定時期に集計し たりして理事会や組合員に報告したりします。 ＊水道検針＊ 水道検針は２ケ月に１回実施するなどと、自治体の条例で定めているところがあります。 マンションなどの集合住宅（３階建て以上）の場合は、敷地内の元栓（親メーター）の みを検針し、元栓より先は関知しないとしている自治体や水道事業団があります。 その場合、管理員は各戸別（含む共用部）の水道使用量を検針して、管理会社に報告し ます。 管理会社ではそれぞれの自治体の水道料金に基づいて、個々の世帯の水道料金を計算し て徴収することになります。 管理会社は居住者に間違った料金を請求しないように、水道検針調査票に幾つかのチェ 59 ック事項を盛り込んでいます。 異常値 例えば、今回使用量と前回使用量を比較して、今回使用量が前回使用量と大きな差があ ると再確認を求められます。 管理会社によって異なりますが、目途にしているのは前回より±１０㎥以上差がある場 合は再確認を求められます。 事前に判明した分は再調査して、間違いがない場合はその旨「確認済み」と備考欄に記 入しておきます。 更に、その原因が分かっていればその内容を、例えば長期不在とか、家族構成の変更と か賃貸解除等とかを備考欄に記入します。 但し、原因が不明で、前回より異常に高い数値の誤差が生じた場合は、再確認してメー ターの数値に誤りは無かっただけだはすみません。 漏水の可能性がありますので、その旨管理会社に報告します。 管理会社の担当者と相談して居住者に内容を報告し漏水の調査をします。 簡便な漏水調査は、居住者に居室（バルコニーを含む）の蛇口の すべてを止めてもらい、水道メーターのパイロットが回っている かどうか調査します。すべての蛇口を閉めたのにパイロットラン プが回ってキラキラ反射しておれば漏水です。 「パイロットの写真」左側の赤い矢印の先 原因が居室の配管からと推定される場合は居住者で対応してもらいます。 原因が共用部分からの漏水の可能性が強い場合、管理会社は所在市区町村の水道局など に連絡をとり、指定の業者等に調査を依頼します。 共用部を含めどこも異常（漏水）がないのに、総使用量のみ異常の場合があります。 その場合は地下埋没部の漏水の可能性がありますので同じく管理会社に報告して対応し ます。 臨時の水道検針（居住者の変更） 受付業務で説明した事と重複しますが、マンションの売買や賃貸に伴い、水道の使用者 が替わりますから、どこまでの費用が誰で、どこからは誰が負担するのかはっきりさせる ため区切りの日に検針する必要があります。 売買の場合は、所有権の移転の日、賃貸の場合は、賃借の開始日と賃貸の終了日です。 また賃貸から賃貸の間にブランクがあったり、戸室の模様替えや清掃で水道を使用する 場合があったりして所有者の負担期間が生じる期間もあります。 60 区切り区切りをよく見極めてその都度検針して管理会社に報告しておきます。 ３．災害、事故等発生時の連絡、報告 災害や事故は思わぬ時に発生します。 大切なことはまず状況を把握する事と、適切な処置を取る事と、迅速に管理会社に連絡 する事です。 ① 状況の把握 管理員として、災害や事故の連絡を受けたり、遭遇したりしたら、あわてずに内容を 把握します。冷静に５W１H（何時・何処で・誰が・何が・どうなったか）を確認しま しょう。 ② 適切な処置 人的・物的損害が発生していれば警察に、怪我人がいれば救急車を呼ぶなりします。 水道管が破裂していれば水道局に連絡するなど、災害や事故の状況に応じて適切な処 置を講じます。 ③ 管理会社に連絡します。 第１報は速報です。順次、緊密な連絡を取りながら対応します。 61 清掃業務 清掃の目的と効果 清掃の本来の意義は、日常生活から発生するゴミなどの異物を除去し、建物の内外装や 機器に付着する汚れ（汚染物質）を除去すると共に、汚れの除去を通じて、建物の延命化 を図ることにあります。 清掃後は仕上げが見た目にも美しく、清潔であって居住者にやすらぎを与えられるよう にします。 特に玄関ホールやそのアプローチ等は“マンションの顔”ともいえる部分で、そこの清 掃状態が、仕上げの美しさだけではなく、マンション全体の資産価値にさえ影響を及ぼす ともいえます。 また、不衛生になりがちなゴミ置場の清掃が充分でないと、そこを利用する居住者にゴ ミ搬出の都度、強い不快感を与えることとなります。 逆にこの２箇所の清掃が徹底され、よく行き届いた管理状態が保たれていることは、居 住者に快適さと安心感をもたらし、清掃による大きな心理的安らぎを生じさせます。 一般的に清掃作業は「日常清掃」「定期清掃」 「特別清掃」の３つからなっています。 管理員あるいは清掃業務専任者が担当するのは、「日常清掃」です。 日常清掃 ① 日常清掃の計画 清掃のやり方は管理会社によって、マンションの構造や規模によって、居住者の年齢別 の構成や、周辺の環境、または週によって、月によって、季節によってそれぞれ異なって きます。 日常清掃は、毎日必ず実施する部分と、週に数回などに分けて実施する部分、月単位や 季節に応じて実施する部分があります。 もしあなたが計画を作っていなかったら作成してみて下さい。あそこをやろう、ここを やろうと思っていても、ついその内と思っていたら、いつのまにか時間が経って、実行で きなくなってしまうのは誰しも経験するものです。 日頃から思っていることを効率よく実行するために作成します。但し、スケジュールを 組んで実施していても天候や突発的業務の発生などで予定通りに行かないことがままあり ます。計画表の一部に実施日を記入する項目を設けておけば、全体を見渡して調整・確認・ 修正して実行していくことができます。 「月間清掃作業計画表」の例 62 月 間 清 掃 計 画 表 「 年 月」分 ○○○マンション管理室 平成 年 月 日 担当（ ） 今月の目標 臨時実施内容 毎日の清掃 「掃き掃除」 エントランス・EV・風除室・メールルーム・共用廊下・駐車場・駐輪 場 「拭き掃除」 エントランスガラス・EV 鏡／枠・風除室ガラス 曜日毎の清掃 月 2 回の清掃 月 火 水 木 金 共用廊下掃 南北 階段掃 メー ルルー 共用 廊下拭 南北 階段掃 き拭き掃除 き掃除 ム・ 宅配ボ き拭 き掃除 き掃除 応接拭き掃 ゴミ置場 ック ス拭き 応接 拭き掃 ゴミ置場 除 水洗い 掃除 除 水洗い エントランス備品拭き・ちりはらい（観葉鉢・絵画・消火器） 実施日（ ） （ ） 風除室格子窓拭き（ 月 1 回の清掃 ）（ ） エントランス・ポンプ室扉拭き・遊具水洗い（ 金具磨き、場所（ ）実施日（ ） ） 結果 ② 清掃する場所 清掃作業といってもどこを、どのようにすればいいのでしょうか。 管理委託契約書に清掃対象部分と清掃業務の仕様が記載されていますので確認してみて 下さい。 清掃業務の対象になっている場所は一言でいえば共用部分です。但し、共用部分でも専 用使用部分の次のような場所は、基本的には清掃の対象外です。具体的にはベランダ・バ ルコニー、各戸室の玄関扉、窓枠、窓ガラス、雨戸、網戸、アルコープ等です。 63 これらは居住者（専用使用者）が管理（清掃）します。 管理会社によっては、管理委託契約には該当しないけれど、廊下に面した戸室の門灯や 窓格子・窓枠・窓面台（水切り：窓枠の下の部分）の清掃をする管理会社もあります。 サービスとしてやっていますが、管理会社の考え方ですから、それに従って下さい。 また、管理会社の推奨でマンションの敷地以外に隣接した歩道の清掃をしているとこも あります。 昔の商店が店の前を打ち水していたのと同じ発想で敷地外ではあるけど汚れが目立つよ うな場所です。居住者が見たら「やらなくて良いのだけどよくやっていてくれる」と信頼 感を抱きます。 但し、管理会社によっては管理委託契約書の範囲を逸脱するからやる必要はないとの判 断があるかも知れません。個々の管理会社の判断ですのでよく相談して下さい。 ＊ベランダとバルコニー＊ ベランダ は、建物から外に張り出した部分で、屋根がかかっているもの。 バルコニー は建物から外部に突き出したような形か、上部の階に見られる陸屋 根状のスペースを利用する場所で、屋根が有るか無いかは問いません。 それぞれのマンションで「バルコニー」と表示したり「ベランダ」と表示したりしてい ますので、あなたのマンションの呼び方に従いましょう。カタログやパンフレットで確認 してみて下さい。 ベランダであれバルコニーであれ、非常階段と連絡していて、脱出口や避難はし ご等が設置されていて火災などの非常時には大きな役割を果たします。 戸室ごとに珪酸カルシウム板（ケイカル板）やフレキシブル板（フレキ板）など で隔てられていて、火災などの非常時にはこれらの板を突き破って非常階段や脱出 口へと避難することになります。 ＊アルコープ＊ アルコープは共用廊下の専用使用部分で各住戸の玄関前の部分です。ほとんどの場合門 扉が設置されています。 ② 清掃実施の 1 日の回数 マンションの規模にもよりますが、基本的に 1 日で一度清掃した場所はそれで完 了とします。 管理委託契約に「廊下及び階段等常時利用又は使用状態にあり、清掃作業終了後 に直ちに汚損する場所又は箇所については、通常の作業工程を終了した段階で、日 常清掃の作業を完了したものとします。 」とあります。 清掃用具と使用方法 掃除用具と使用方法はここに記載した他に、幾通りもの用具や方法があります。 64 あくまで一例としてみて下さい。 主な清掃用具 清掃用具は消耗品です。質の良い摩耗していない用具を使いましょう。 「摩耗・消耗」したものは処分して使用しないことです。 箒類（掃く） トーカロン箒 硬い箒、主としてコンクリートやアスファルトを掃くのに使います。硬質なポリプロプ レン製の箒。日常、巡回点検を兼ねて建物外部を清掃する場合に使用します。（別紙） アレン箒 柔らかめの箒、内階段など角や段差のある場所を掃くのに使います。隅々まで毛先が行 き届く、アレンファイバーの柔らかめの箒です。（別表） 自由箒 ほこりを立てないように掃ける箒、エントランスホール等の細かい凹凸のついた石材で できた床を清掃するとき等に使います。 箒の穂先の部分が板状になっており、柄にネジで取り付けられているため、 その向き（傾 き）が自在に変わり、長柄の箒のように掃くことができます。 掃くときはほこりを跳ね上げないように動作の最終部分で止め掃きします。（別表） ブルロン箒 庭から階段まで用途が広い箒。天然＋化学繊維の混合毛タイプ。細かいゴミから粗ゴミ まで取れます。（別表） 松葉箒 露地の大量の落ち葉の収集等に使います。 露地部分が大きいマンションでは露地の形を念頭に、最後に太めの松葉箒の掃き跡を流 れるように入れて仕上げれば、日本庭園風な雰囲気を出せて、見た目が美しく仕上がりま す。 （別表） ササ箒 屋外の落ち葉や、荒ゴミをかき集める時の箒。階段の隅などもよく掃けます。（別表） ちりとり（移動清掃用） 本体は金属製あるいは樹脂性でできています。巡回点検と日常清掃を兼ねて敷地や建物 内部を廻る場合に使います。 コンクリートやアスファルトのハードな表面で使用しますので、鉄製のちりとりは底の 部分が擦り切れて穴が開きます。又樹脂製で本体の底面に 2 つの鉛筆大の突起が付いてい るちりとりがありますが、これもハードな表面で使用する場合は突起が摩耗してなくなっ てしまいますから、なくなりかけたら接着剤の付いたゴム板を貼りつける等して補強しま す。長持ちさせる一つの方法です。 （別表） 65 拭く タオル タオルを使用場所ごとに数枚使用します。 「綺麗な場所」を拭くタオル、 「汚れた場所」 を拭くタオル「トイレ専用」のタオル等と区分しておきます。 普通のタオル（タオルの両端が薄くなっている白い平地タオル（別表）を使用します。 汚れた場所もよく洗った白いタオルで拭きます。白いタオルを使うのは、汚れが良く分 かるためだけでなく、清潔感を伴うからです。 管理員（又は清掃専任員）が白いタオルで、汚れた場所を拭いているのを居住者が見た ら、あんなに白いタオルで拭いてくれているのだから、さぞかし綺麗になっているだろう という清潔感と安心感とを与えます。 一方、元々が汚れたタオルで拭いているところを居住者が見たら、あんな汚いタオルで はたして綺麗になるのだろうか？と疑念を持ったり、ちゃんとやってくれているのだろう か？と不信感を持ったりしなとも限りません。印象の差が格段に大きいのです。 「汚れた場所」を拭く場合、複数のタオルを使用します。 綺麗なタオルで、汚れた場所を拭くと、拭いたタオルが汚れます。そのまま使い続ける と、汚れを別の場所に移動させるだけになり、別の場所が綺麗になりません。 汚れた場所はタオルを畳んで数回に分けて拭きます。数回拭いたら別のタオルを使用し ます。同じ畳んだ場所でそのまま使い続けると、汚れを別の場所に移動させるだけになり、 別の場所が綺麗になりません。 必要に応じてタオルを３本でも５本でも使用します。後でタオルを洗うのは大変ですが、 対象物の仕上りは数段上です。 複数の管理員で清掃する場合は、タオルに使用する場所がわかるように簡単な名称を書 き込んでおきます。 使用後は掃除が終わったら当然ですがタオルを洗います。汚れた場所を拭くタオルも、 その都度丁寧に洗えば綺麗さを回復します。 冬場は素手でタオルを洗うとヒビ・アカギレの元になりますので、予防のためゴム手袋 等を使用します。冬場に水を使う仕事も同じです。 極細繊維のハンドタオル ハンドタオルの大きさで極細繊維できたものがあります。カラ拭き水拭きどちらでも使 えます。水拭きする場合は固く絞ってから使います。（別表） バイフレッシャー （商品名） 同じく極細繊維を使用した大きめの高性能拭き布。主にガラスを拭くときに使います。 固く絞って拭くだけで、チリ・ホコリは勿論、水汚れから手垢・油汚れまできれいに落と すことができます。 拭き跡が残らないので、二度拭きせずに済みます。 （別表） ドライ（ダスト）モップ 66 エントランスホール等の、鏡面仕上げの石材でできた床を清掃するときに使います。細 かいほこりや綿ゴミなどを飛散させず吸着します。床が乾燥しているときに使います。（別 表） ウエット（水拭き）モップ エントランスホール等の、同じく鏡面仕上げの床を清掃するときに使います。 使用の都度、モップの水気を手で固く絞ります。水気が多いと床がぬれて転倒事故発生 の原因になりますから注意しておきます。 床が濡れているかどうかに関わらず、常時ウエット（水拭き）モップを使用する場合と、 乾いたときはドライモップ、濡れた時だけウエット（水拭き）モップと使い分ける場合と があります。 （別表） スクイザー ウエット（水拭き）モップの絞り器。ペダルを踏んで絞るタイプと手回しで絞るタイプ とあります。 エントランスなど人の通行の多いところは、スクイザーでは水分がある程度しか取れま せんので、手で強く絞り込みます。 （別表） スクイジー ガラス清掃用の道具です。 濡れたタオルでガラスの枠を拭いて汚れを落としておきます。ストリップリント（後述） に水又は洗剤の希釈液をつけてむらなく濡らします。 洗剤は必要以上に使用しません。洗剤を使いすぎると白い曇りが残り、逆に除去するの に手間がかかります。 日頃から拭き掃除をしているガラスは、水拭で充分きれいになります。 ガラスの拭き方は上から下へスクイジーを水平より少し傾けて、ガラス表面の水たれが 片側だけになるように、やや傾けたまま垂直に拭きとっていきます。 一度拭いたらスクイジーの濡れた部分の水気をタオルでふき取り、さらに垂直に拭くと いう作業を繰り返します。 ガラスの枠、特に下の部分に水が溜まりますから、絞ったタオルで枠を拭いて仕上げま す。 垂直ではなく、ガラス面を水平に拭きながら上部から下に順に拭いていく方法もありま す。さらに清掃会社のプロの社員がやっているように、スクイジーの面の角度を変えなが ら、左右に S 字を描くように動かして水たれを生じないよう、上から下まで一気に拭いて いく方法もあります。 広いガラス面を拭く必要がある場合は、練習してみてください。うまくやれるようにな ると居住者があなたを見る目も変わるかも知れません。 （別表） ストリップリント スクイジーを使用する前にガラスの表面に水や洗剤を塗布するものです。 67 スクイジーのゴムの刃を除いて柔らかい袋状の布をかぶせたようなものです。（別表） ドライワイパー 運動場のグランド整備に使う「とんぼ」のようは形をしたもので、ポールの先端の T 字 部分にゴムを付けた水切りです。 廊下などの汚れを水や洗剤で落とし、水気を切る場合に使います。（別表） バケツ 言うまでもなく、液体などの運搬に使われる取手の付いた容器です。 掃除に最適なのは１５リットル程度のポリバケツです。 時として小物等の運搬用具としても簡便な使い方ができます。（別表） ブラシ類 デッキブラシ コンクリート、アスファルト、廊下の汚れ等を除去するのに使います。 よく使うのはゴミ置場の水洗いです。ゴミ置場は異臭の元になる汁がこぼれている場合 などがありますので、充分水を流しながら磨き洗いします。 ブラシの歯の植え込み部分が木製とプラステック製があります。木製は使用頻度も関係 しますが、１年程度で木部が割れてくる可能性があるので、できればプラステック製を使 用します。（別表） 歯ブラシ エレベーターの溝（但し、幅によりけりですが）や床の隅のゴミを取る時など重宝です。 何かと使い勝手があるので箒の柄等に太い輪ゴムで付けて、いつでも使用できるようにし ている方も多くいます。 サッシブラシ サッシ戸の溝の、取りにくい汚れ落としに使用しますが、何もサッシに限らないので歯 ブラシと同様箒の柄等につけて使用している方もいます。これも重宝です。（別表） トイレブラシ 事前に洗剤を使用しますので、トイレの洗剤の使用方法に従って使用します。（別表） 網戸ブラシ 集会室等の網戸の汚れを除去する場合に使います。さまざまな形や大きさのものがあり ますから、使用目的に沿ったものを使用します。（別表） 手袋 軍手 作業時に切り傷、擦り傷などの怪我を生じやすい場合に着用します。主に屋外作 業の際に使用します。（別表） ゴム手袋 68 油汚れや皮膚を阻害するような液体など、軍手では液体や汚れが浸透するので、浸み込 みを防止する際に使用します。 また、冬場の拭き掃除等、冬場の水仕事で手を寒さから保護するためにも使用します。 （別 表） ビニール手袋 ゴム手袋と共通な面がありますが、熱や刺激性のある洗剤等を使用する一過性の場合に 使います。 その他の便利なツール スコッチ#7447（商品名） 手研磨用サビ落としパッド、鋼板やパイプのサビ取り他、汚れ取り、すり傷ぼかしに使 います。一寸した汚れや傷に重宝します。 （別表） ドライバー・箸 重箱の隅のような細かい場所の掃除をする際、タオルそのものでは隅が拭けないので、 マイナスドライバーの先端や割り箸にボロ布やタオルを巻きつけて拭きます。 皮切り（ヘラ） コンクリートやアスファルトにガム等のこびりついたものを剥がすときに使います。 打ちっぱなしのコンクリートの階段やアスファルト面についた異物を剥がすときは使用 できますが、キズをつける恐れがある場所では金属製なので使用できません。（別表） 竹ヘラ 建物や設備のキズをつけてはいけない場所で、頑固な汚れを剥がす場合に使います。 長靴 雨の日の巡回兼清掃、ゴミ置場のコンクリート床水洗い、駐車場・駐輪場の水洗い、な ど作業の利便性を向上させ使い勝手がいいものです。 「濡れ落ち葉」を箒で掃き込むのは苦労しますが長靴を使って引っかき、掃き起こすの も一つの方法です。 長靴を履いて清掃していると掃除の利便性が増えるだけでなく、余談ですが長靴で掃除 をしている管理員の姿を見る、と良くやってくれていると居住者も好感を持ちます。 勿論「よく見てもらいたい」がためにするのではありません。（別表） （別表） 69 トーカロン箒－１ トーカロン箒―２ アレン箒 自由箒－１ 自由箒―２ フルロン箒 松葉箒 ササ箒 塵取り 白い平地タオル 極細タオル バイフレッシャー ドライモップ ウエットモップ スクイザー スクイジー ストリップリント ドライワイパー バケツ デッキブラシ サッシブラシ トイレブラシ 網戸ブラシ 軍手 70 ゴム手袋 スコッチ#7447 皮切り（ヘラ） 長靴 清掃方法 ガラス・鏡 ガラスを拭く前にガラスの枠を、タオルを使って拭いておきます。 ガラス戸の溝はサッシブラシや歯ブラスや箸（あるいはマイナスドライバー）にタオル を巻いたもの等で拭いておきます。 ガラス面は、室内で日頃から毎日のように拭いていて、汚れがそれほど溜まっていない 時は、極細繊維のタオルかバイフレッシャーの水拭の１度拭きで、充分綺麗に保てます。 拭き掃除の頻度が少ないガラスや、道路に接して汚れ易いガラスを拭くときは、ストリ ップリントに洗剤を浸け、スクイジーを使って拭きます。 洗剤を使用する場合は説明書通りの比率で希釈します。希釈の分量が多すぎた（濃い） 場合はガラス面に洗剤が残り、取りきるのに苦労しますので注意しておきます。 鏡 鏡もガラスと基本的に同じです。 床 マンションのエントランスによく見かける、鏡面仕上げの大理石の床は、ドライモップ 又はウエットモップで掃除をします。 大理石の表面を粗く仕上げたものは凹凸がありますので、自由箒で掃き掃除をします。 扉 扉の両面の拭き掃除だけでなく、横・縦の厚みの部分、扉を取り付けている建物側の枠 の拭き掃除をします。取手やハンドルの金属部分も拭きと磨き掃除をします。 ステンレス ステンレスに手垢や汚れが付着したら専用のクリーナーを散布し、乾いた布でステンレ スの目に沿って拭きます。 クリーナーで拭いた後は被膜ができますから、その後は手垢・油汚れなど乾拭きや絞っ たタオルで除去できます。 手垢や油汚れが、絞ったタオルだけだは取りづらくなったら、再び専用クリーナーで磨 きます。 錆 71 初期の錆はスコッチで軽くこすり落とします。あるいは「錆落とし剤」（スプレー式）が ありますのでそれを使って落とします。その後防錆剤を塗布しておきます。 スコッチや錆落とし剤で落ちない場合、あるいは落ちにくい場合は、研磨剤の入った錆 落とし剤を使用します。この場合も防錆剤を塗布しておきます。 塗料が剥げ落ちて錆色となり、膨れ上がったり鉄の内部を侵食したりしているような場 合は、研磨剤を含ませたワイヤーブラシでこするかサンドペーパーで磨く等して錆を落と します。 この段階の錆は、錆の場所や進行程度や広がり方などで、長期修繕計画との関連が生じ る可能性がありますので事前に管理会社に報告・相談してどのように実施するか決定しま す。 ＊長期修繕計画＊ 建物の維持保全に関する計画で、修繕計画や修繕周期や修繕費用を計画し実施していく もの。 油汚れ 植物油 共用廊下の油汚れで食用油系の物は通常の家庭用台所洗剤で落ちます。落とした後は水 洗いしておきます。 広い範囲の汚れを処理した後は、デッキブラシで水洗いし、ドライワイパーで水を溝に 流し、ウエットモップを絞って水分を拭き取ります。落ちなければより強力な業務用の柑 橘系洗剤で落とします。 どうしても落ちない場合は、フロントに相談して、清掃専門業者を含め対応を検討して もらいます。 機械油 駐車場や駐輪場等のアスファルトやコンクリートの油汚れはほとんどの場合オイル漏れ です。 機械油用の洗剤がありますが、アスファルトやコンクリートの表面についた部分を除去 できても、くぼみや内部に浸み込んでしまった汚れはほとんど取れません。 バイクや車両のオイル漏れは気づいたら持ち主に注意をうながしましょう。 持ち主が居住者であればプライベートな部分に配慮しつつ丁寧に対応する必要がありま す。持ち主が外部の場合、貼り紙で注意を促すか、出前用のバイクや郵便局のバイクなど であれば、出会った時に現状と理由を説明して注意してもらいます。 ガム 固着してしまったガムはそのまま皮切り（ヘラ）等で取り除きます。床等でキズつき易 い場所は竹ヘラ等を使います。 固まっていないガムは、ガムリムーバーで凍結させて固めて、皮切り（ヘラ）や竹ヘラ 等で取り除きます。 72 エントランスの床等はキズを付けないよう注意して取り除きます。 蜘蛛 蜘蛛の駆除 蜘蛛の巣の掃除は、まず蜘蛛そのものを駆除します。 竹竿に棕櫚を巻いた蜘蛛の巣取りや堅い箒を使って、廊下や天井や外壁にいる蜘蛛をつ ついたり・掃いたり・巻き落としたりして、一旦床に蜘蛛を落下させます。 落下させる場所が共用廊下やポーチ等の場合、廊下の溝や隅の方に箒で掃き込んで箒の 先を使って処分します。蜘蛛の体液が廊下やポーチ等に付着するのを避けるためです。 単に蜘蛛を追い払うだけであれば、蜘蛛は本能的に生活のため、必ず似たような場所に 巣を張ります。また例え駆除しても蜘蛛はマンションの周辺にも生息していますから、同 じような場所に別の蜘蛛が来て巣を張ります。そのため繰り返し蜘蛛の駆除をします。 高い所や見栄えを気にしなければならない場所は蜘蛛忌避剤を使用します。 巣の撤去 蜘蛛の駆除が済んだら蜘蛛の巣払いをします。 用具だけでは細かい短い蜘蛛の糸が天井等に残りますから、残った部分は堅い箒で掃く か根気よくつついて取ります。つつけば取れます。 また掃除機で巣を吸い込ませるのも一つの方法です。あるいは棒の先にガムテープを巻 きつけたものでつついて取り除いたりします。 但し、ポーチ（玄関庇）等美観を重んじる場所で、箒を逆さまにするのは居住者の印象 を損ないかねませんので、専用の蜘蛛の巣払いを使用します。 蜘蛛の卵は、天井と壁の接した隅、壁と壁の隅等に繭状の白い形をして付着しています。 堅い箒の先などで根気よく掃いて、つついて落とします。 蜘蛛の忌避剤 蜘蛛の禁忌スプレーがありますので、美観を重んじて巣を張らせたくない場所や、高所 で度々駆除や巣払いをやれない場所や、照明の下で次々と蜘蛛が巣を張る場所等は忌避剤 を散布して蜘蛛を寄せ付けないようにします。 鳩の糞 鳩の糞のみならず、鳥の糞には病原菌が含まれていますので、飛散させないためお湯や 水で洗い流します。 糞が柔らかい内はそのまま、デッキブラシやたわしで水洗いします。 乾燥して小豆大の小さなものは竹バラや箸で落としますが、それでも付着面に糞が残っ ていますので更に「たわし」等で水洗いします。 乾燥して大量に付着している場合はお湯をかけて柔らかくするか、お湯がなければ水を かけてしばらく放置して、たわしやデッキブラシなどで根気よく落とします。 清掃のコツと工夫 73 清掃の「コツのコツ」は一言で表現すると「隅々を綺麗にすること」です。 汚れていないところは掃除しません。汚れていない所を掃除しても意味がありません。 機械的に同じ場所を清掃する必要はありません。 その時間があればもっと別の掃除にあてるように工夫します。 先にも述べましたが、箒やちりとりの柄に、ブラシ・火ばさみ・ピンセット等を太い輪 ゴムで止めて必要に応じて使用している管理員がいます。 マンション実態の応じた皆さんの工夫であり、便利で重宝な方法です。 定期清掃 日常清掃で実施できないエントランスホールの床面や共用階段・廊下等をポリシャー等 の機械を使って強力に洗浄清掃する作業。管理会社から清掃の専門業者に委託されている 場合がほとんどです。 日常清掃では対応できない部分は、前もって管理会社と連絡して対応してもらいましょ う。汚れの種類や場所によっては事前に下見にきてもらうことも必要です。 特別清掃 日常清掃と定期清掃だけでは足りない部分に対して臨時作業として特別清掃を行うこと があります。 主なものとして、外壁や高所の嵌め殺しガラス、換気口等の洗浄や吹き抜け部分等の高 所作業を伴うすす払いや灯具清掃等があります 74 その他 サイトの利用について このサイトは「３９法」の編集員代表が実際に実施している内容や考え方を、他のメン バーと協議しながら、管理員の皆さんが参考にしていただければと作成したものです。 あなたの仕事にとってのヒントや、取り入れていこうという部分があったら活用して下 さい。 また管理会社の方には、同じく管理員向けマニュアルや管理員研修に等に取り入れてい こうという部分があれば、同じく活用してみて下さい。 マンションで生活している多くの人たちにとって有用に活用していただければ幸いです。 管理員コミュニティ広場 ここはマンション管理員の皆様の情報交換のページです。このサイトへのご意見や仕事 の工夫等をお寄せ願います。 管理員以外の管理会社の方々のご意見も、とても大切です。清掃専門業者やその他関連 する業界の方々のご意見も貴重ですので、同じくご意見をお寄せ願います。 差しさわりなければ、良い考えや工夫があれば本文に取り入れたいと思っています。そ の際はご了解願います。 「コミュニテイ広場」へどうぞ サイトの取り込みと頒布 このサイトの活用について、パソコンで印刷したり編集したりしたい方は以下でご利用 下さい。 ホームページの表示と PDF ファイルの表示の違いがあります。 ①パソコンや携帯やスマホでホームページを閲覧すると行間が改行部分であいています。 ②PDF ファイルは Word で作成したものを PDF に変換したものです。行間があいていま せん。それだけの違いです。 取り込みの方法 １．印刷する 印刷したい方は「実践マンション管理員業務 PDF ファイル」（表紙と目次を加えていま す）をクリックして印刷して下さい。（サイトの元になった Word と同じです。） 75 Word の余白の設定でページ数は異なりますが、80 ページ前後になりますので両面印刷を お勧めします。 ２．Word で加工・編集する その１．サイトから Word に取り込んで加工・編集する 本文のページをすべて選択して Word に貼りつけて下さい。 改行部分があいているので、 約 105 ページ前後の Word になります。 取り込んだ Word はウイルスチェックをして下さい。ウイルスバスターの場合取り込ん だ Word のアイコンを右クリックすると「セキュリティ脅威の検索」という項目がありま すから、そこをクリックします。「脅威は検出されませんでした」という表示がでると自 由に加工・編集できます。 Net につながっているパソコンはいつウイルスに侵入されるか分かりません。このサイト を作成しているパソコンも同様です。平成 24 年「遠隔操作ウイルス事件」が発生していま す。安全のためです。 ウイルスバスター以外のソフトは「脅威の確認」の方法が分かりません。分かった方は お手数ですが「コミュニティ広場」に投稿してくれませんか。本文に追加します。 このサイトは Web 用なので改行部分が１行あいています。改行部分があいているので上 記の「１．印刷」したものと比較して、やや間延びした感じがします。 但し、加工・編集する分けですから、改行削除など手間をかければ「実践マンション管 理員業務 PDF ファイル」のようなものに変更できます。 その２．市販の「変換ソフト」を購入して加工・編集する PDF ファイルは原則加工・編集できません。 PDF を Word や Excel に変換するソフトが市販されていますので、「実践マンション管 理員業務 PDF ファイル」を Word に変換して加工・編集する方法です。 Net で調べたら 3,900 円、5,670 円、7,140 円などありました。 その３．サイトの管理者から Word 文書を購入して加工・編集する。 PDF ファイルと同じ内容の Word をＣＤに入れて頒布します。 「実践マンション管理員ＰＤＦファイル」と同じレイアウト（改行の行間が無い）にす るための手立てです。 Word バージョンは 97～2003 にしています。それ以上のバージョンンをお持ちの方は使用 できます。 CD で送付しますが、全国一律 580 円（送料込）です。 料金の内訳：手間賃 400 円＋CD デスク 30 円＋その他 30 円＋送料 120 円（すべて郵送） ハードケースに入れません。簡易カバーに入れて送付します。 76 部分的な加工・編集なら上記「その１．」で可能です。 かなりの部分を加工・編集するなら、下記の CD の購入をご検討してみて下さい。 加工・編集の時間の節約になります。 商業用には使用しないで下さい。（Copyright 39Ho All rights reserved ) このサイトの全部や一部分を修正して販売しないようにして下さいという意味です。 勿論このサイトを管理員の皆様が使用される事、管理会社で使用される事等はご自由です。 ＣＤご希望の方は恐縮ですが、はがきで購入申し込みをお願いいたします。 宛先： 郵便番号 818-0124 住所 福岡県太宰府市梅香苑４－５－２２ 氏名 図師 顕輔 内容： １．「実践マンション管理員業務」ＣＤを購入希望 ２．郵便番号 ３．住所 ４．氏名 ５．ﾌﾘｶﾞﾅ ＊電話番号やメールアドレスは不要です。 はがきで振込先等をご案内いたします。 振込先は郵便局の口座のみです。若干のお時間を見込んでおいて下さい。 ＣＤやＤＶＤやＵＳＢメモリーはウイルスバスターの場合、パソコンに挿入と同時にウ イルスチェックが開始されますから、パソコンでＣＤをお使いになっても心配はいりませ ん。 他のセキュリティソフトは分かりません。分かった方は「サイトからの Word での取り込 み」同様お手数ですが「コミュニティ広場」に投稿してくれませんか。本文に追加します。 77 更新履歴 平成 24 年 12 月 3 日 ＃１ 初版アップロード（仮アップロード） 平成 24 年 12 月 30 日 ＃２ 完成初版アップロード 平成 25 年 1 月 28 日 ＃３「その他」 「取り込みの方法」 「その３・」 “商業用には使用しないで下さい”に補 足説明を加えました。 ＃４「有害行為の中止要求と禁止行為」 「共用部分の事例と対処例」 「４．通路や空き スペース等の駐車禁止場所に駐車している」“迷惑駐車の持ち主の調査方法”部分を修正し ました。 ＃５ ＃６ ＃７ ＃８ ＃９ ＃１０ ＃１１ ＃１２ ＃１３ ＃１４ ＃１５ 78
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