（別紙１） 都市再生整備計画 こ う の や ま ひがし ち く 高野山東地区 ち ば けん あ び こ し 千葉県 我孫子市 平成１６年５月 都市再生整備計画の目標及び計画期間 都道府県名 計画期間 千葉県 平成 あびこし 市町村名 16 年度 ∼ 地区名 我孫子市 平成 20 年度 こうのやま ひがし ちく 面積 高野山 東地区 交付期間 平成 16 年度 ∼ 平成 20 25.1 ha 年度 目標 大目標：住む人に安心とゆとりをもたらす快適な住環境の創出 目標１：脆弱な都市基盤を改善し、地区計画を活用することにより、交通の利便性・安全性・防災性の向上を図る。 目標２：現存する斜面林を保全・活用するとともに、新たな緑の創出を図り、ゆとりある良好な住宅地を形成する。 目標３：建築環境を整えることにより、都市的未利用地を減らし宅地化を促進する。 目標設定の根拠 まちづくりの経緯及び現況 当地区は、昭和45年当初、区画整理事業を前提として市街化区域に編入された。昭和48年には用途地域として第1種低層住居専用地域（当時は第1種住居専用地域）の指定を受け、暫定的に建ぺい率30％、容積率50％の指定を受けた。しか し、昭和50年には地権者の賛成が得られず区画整理を断念、その後２度試みるが減歩や地価下落などの理由からいずれも実現されないまま現在に至っている。 その結果、本市の主要駅の1つであるJR常磐線天王台駅から上り方面に約1.5kmに位置する地区でありながら、現在次のような状況が生じている。 道路については、既存の4ｍ未満の道路が残されたままミニ開発が行われるなどしたため、狭隘道路が多く、行き止まり道路が散在している。隅切りなどが確保されていないことともあいまって、円滑な消防活動に支障をきたしている。 下水道については、全市域における普及率が75％を超えているにも拘わらず、区画整理事業が実施できなかったことから整備に遅れがあり、現在、地区の西側から着手し始めた段階である。 公園については、計画的な整備がされておらず、開発による約360㎡の街区公園１箇所のみである。一方で、地区の南側には貴重な斜面林が残され手賀沼を望む豊かな自然環境がある。 都市計画については、建ぺい率30％、容積率50％のため、散在する住宅密集地では建て替え困難な建築物が存在する傍ら、上記の都市基盤の脆弱さも原因となり、農地や雑種地などの都市的未利用地が多く残され宅地化が促進されてい ない状態である。 我孫子市総合計画において、当地区は、都市基盤整備を進め快適で安心して生活できる環境をつくる地区として位置づけされている。当地区のまちづくりを進めるため、平成13年度から県と協議を重ねてきたところであり、地区計画手 法を用いてまちづくりを行うとともに建ぺい率・容積率を変更する方向で、地区住民と話し合いを進めており、まちづくりの気運が盛り上がってきたところである。 平成12年度から庁内での調整会議を計7回開催し、11課約24名で内容検討を重ねた。また、地区住民や権利者とは、平成15年度から懇談会等を計36回実施し、延べ約400名の出席を得て意見交換を行った。計画の広報資料として「∼安心 とゆとりあるまちをめざして∼（2種類、A4、計14ページ、まちづくり計画の内容を示したもの）」と「まちづくりの主役はあなたです（A4、4ページ、地区計画制度の概要）」などを用いている。 課題 ミニ開発によるスプロール化が徐々に進行している当地区においては、地区住民の生活の質の向上や防災性の向上、未利用地の有効な土地利用を促進し今後の良好な住宅地の形成を図ることなどが喫緊の課題である。 ・スプロール化が進行しつつある。 ・狭隘道路が多く、隅切りの十分取れていない交差点などがあるため、一般の交通の利便性及び安全性の問題のみならず、円滑な消防活動に支障が生じている。 ・道路、公園、下水道などの都市基盤が脆弱である。 ・当初線引きによる市街化区域であるにもかかわらず、都市的未利用地が多く存在する。 ・暫定的な建ぺい率・容積率により建築・建て替えに支障が生じている。 将来ビジョン（中長期） 快適で安心して生活できる環境の創出 ・我孫子市総合計画の土地利用方針において、市街地では自然と調和したゆとりとうるおいのある都市環境を形成するとした中で、当地区は、都市基盤整備を進め快適で安心して生活できる環境をつくる地区として位置づけされている。 ・我孫子市都市計画マスタープランでは、当地区を、農地などの都市的未利用地と開発行為などによる既存住宅地が混在していることから、都市基盤の整備を進めるとともに、地区計画制度などを活用することにより手賀沼の環境にやさ しい良好な住宅地の整備を進める地区としている。 目標を定量化する指標 指 標 単 位 ① 消防自動車が円滑に進入・通 行できる道路の延長率 ％ ② 事業の（実施）効果に対する 住民評価(事前･事後にアンケート を実施) − ③ 宅地化率 ％ ④人口 人 定 義 目標と指標及び目標値の関連性 交通の利便性・安全性・防災性の向上を簡潔に表せる指標。周 回道路が完成することによって、消防自動車が進入・通行しや 消防自動車が円滑に進入・通行できる道路延長の区域内 すくなる道路延長を試算すると、従前762mである延長が2415m 全道路延長に占める割合 （64％）まで伸びる。さらに隅切り（関連事業）の一部整備に よる道路延長を加算し、4153ｍ、約84％を見込む。最終的に隅 切りが全て整備されると100％となる計算である。 脆弱な都市基盤の改善・防災性の向上・土地利用の促進・斜面 林保全と再生・地区計画による良好なまちづくりなどを目標と した本事業の事業効果のアンケート回答者がどの程度実施して 事業の（実施）効果を測るアンケートによる回答 よかったと評価するかの指標。従前値は全回答者のうち、事業 をすべきという回答をした67％とする。これを１とし、事業を 実施してよかったとする回答を1.2と見込む。 区域面積のうちの宅地化された割合（「宅地化」とは宅 土地の有効利用の促進を数値的に把握できる指標。周回道路と 地や道路利用されている土地の面積を積算。生産緑地と 近隣公園が完成する平成20年度では、宅地化が徐々に進行し雑 樹林地は分母となる全体面積から除外） 種地が宅地化されることを見込み64％とする。 地区内に住民票を有する人数 市街化が促進され建築物が増加することによって人口も増える ことから、良好な住宅地としての魅力度や有効な土地利用が行 われているかを測る指標。単に宅地化されるということだけで なく、宅地化率の指標で宅地化されると見込んだ面積全部に人 が張り付くとして1404人を見込む。 従前値 基準年度 目標値 目標年度 15 H15 84 H20 1.0 H16 1.2 H20 47 H15 64 H20 1130 H15 1404 H20 都市再生整備計画の整備方針等 計画区域の整備方針 方針に合致する主要な事業 整備方針１：交通の利便性・安全性及び防災性の向上を図る。 ・緊急車両等の円滑な進入・通行を確保し、防災性の向上を図るとともに、自家用車・自転車の交通の利便性や歩行者・登校児童等の歩行の 安全を確保するため周回道路の整備を進める。 ・地区の防災性を高めるため、地区計画で敷地面積の最低限度・壁面の位置の制限・ブロック塀などを抑制し植栽を基本とするかき又はさく の構造の制限など建築についてルールを定めるとともに、防火水槽を設置する。 整備方針２：緑の創出、良好な住宅地の形成 ・余暇時間の増加、レクリエーション需要の多様化に対応するとともに、緑の基本計画にも位置づけられている手賀沼沿い斜面林（当地区南 側の斜面林）の保全・活用と新たな緑の創出により、緑豊かなまちをつくる。 ・良好な住宅地の形成を図るため、都市基盤整備を進める。 ・ゆとりある良好な住宅地を形成するため、地区計画で建築物の用途の制限・敷地面積の最低限度・壁面の位置の制限など建築についてルー ルを定める。 整備方針３：宅地化の促進 ・都市的未利用地の宅地化を促進するため、都市基盤整備を進める。 ・建築・再築しやすい環境を整えるため、建ぺい率・容積率を変更する。 周回道路整備事業（基幹事業）、隅切り整備事業（関連事業）、防火水槽設置事業（基幹事 業）、地区計画による防災性の確保（敷地面積の最低限度・壁面の位置の制限・かき又はさ くの構造の制限） 周回道路整備事業（基幹事業）、隅切り整備事業（関連事業）、近隣公園整備事業（基幹事 業）、防火水槽設置事業（基幹事業）、公共下水道整備事業(提案事業、関連事業）、地区 計画による良好な住宅地の形成（建物の用途、壁面の位置、敷地の最低面積、かき又はさく の構造（隅切りの確保についても規定）をルール化）、水道整備事業（関連事業） 周回道路整備事業（基幹事業）、近隣公園整備事業（基幹事業）、公共下水道整備事業(提 案事業）、都市計画の変更(建ぺい率・容積率の変更、30/50→50/100） その他 ○地域資源の活用について ・当地区の南側にある手賀沼沿い斜面林は、我孫子市手賀沼沿い斜面林保全条例でも「最重点地区」として位置づけられており、緑の基本計画に基づき近隣公園とすることによって、保全・活用を図るものである。 ○交付期間中の計画の管理について ・住民等に対する継続的な広報については、年1回程度、計画の進行状況について、市の広報でお知らせしていく。 目標を達成するために必要な交付対象事業等に関する事項 α1=4(A+B)/5= 928.8 ,α2=10A/9= 1236.67 ,α1＜α2 要綱第５に掲げる式による交付限度額 464 百万円 国費率= 0.4 （金額の単位は百万円） 基幹事業 事業 細項目 事業箇所名 事業主体 道路 周回道路整備事業 市道21-039号ほか新設周回道路 我孫子市 （第4種第4級） 公園 近隣公園整備事業 （仮）高野山公園 下水道 河川 共同駐車場 駐車場有効利用システム − 地域生活基盤施設 防火水槽設置事業 − 高質空間形成施設 高次都市施設 既存建造物活用事業 都市再生交通拠点整備事業 拠点開発型 住宅市街地 沿道等整備型 総合整備 密集住宅市街地整備型 事業 耐震改修促進型 公営住宅等整備 都市再生住宅等整備 都心共同住宅供給事業 街なみ環境整備事業 人にやさしいまちづくり事業 優良建築物等整備事業 住宅地区改良事業等 土地区画整理事業 市街地再開発事業 防災街区整備事業 住宅街区整備事業 地区再開発事業 合計 提案事業 − − 事業 地域創造 支援事業 細項目 公共下水道整備事業 (市単独費分） 事業箇所名 公共下水道我孫子第4処理分区 及び第5処理分区 直／間 まちづくり活動推 進事業 合計 交付期間内事業期間 開始年度 終了年度 （参考）全体 事業費 交付期間内 事業費 うち官負担分 うち民負担分 直 H17 H20 H17 H20 496 496 496 0 496 直 面積約1.2ha H16 H20 Ｈ18 H20 597 597 597 0 597 H20 H20 H20 H20 20 20 20 0 20 1,113 1,113 1,113 0 我孫子市 我孫子市 直 − − − − 事業主体 我孫子市 直／間 直 規模 φ200ｍｍ 延長約864m （参考）事業期間 開始年度 終了年度 H16 H19 交付期間内事業期間 開始年度 終了年度 H16 （参考）全体 事業費 H19 交付期間内 事業費 うち官負担分 うち民負担分 公共下水道整備事業（補助事業分） 隅切り整備事業 水道整備事業 合計 事業箇所名 公共下水道我孫子第4処理分区 及び第5処理分区 1,113 …A 交付対象 事業費 91 91 91 0 48 91 91 91 0 48 …B − − − − （参考）関連事業 事業 交付対象 事業費 幅員6ｍ 延長約808m − − − − 事業活用調査 規模 （参考）事業期間 開始年度 終了年度 事業主体 所管省庁名 規模 我孫子市 国土交通省 φ200ｍｍ 延長約347ｍ 我孫子市 市単独費 27箇所 市単独費 φ100mm 延長約556m 我孫子市 直轄 （いずれかに○） 補助 地方単独 ○ 民間 事業期間 開始年度 終了年度 全体事業費 H17 H19 41 ○ H17 − 8 ○ H19 H20 28 77 公共公益施設の整備の状況その他の交付限度額算定のために必要な事項 464 百万円 要綱第５に掲げる式による交付限度額（X） Ａｕ 公共施設の上限整備水準 区域面積（㎡） 当該区域 の特性に 応じて国 土交通大 臣が定め ○ る割合 100,400 ㎡ 251,000 区域の面積が10ha 未 満の地区 0.50 最近の国勢調査の結果 による人口集中地区内 0.45 その他の地域 0.40 Ｃｌ 単位面積あたりの標準的な用地費 標準地点数 公示価格の平均値（円/㎡） 単位面積あたりの標準的な補償費 当該区域内の 戸数密度（戸/㎡） 標準補償費（円/戸） 271,066 円/㎡ 0 112,666 0.001 44,000,000 23,000 円/㎡ Ｃf 24 百万円 控除額 まちづくり交付金とは別に国庫補助事業等により整備する施設 国庫補助事業 施設名（事業名） 面積（㎡） 費等（百万 円） 公共下水道整備事業 24 251000 (補助事業分） 規則第16条第1項に基づく交付限度額（Y) Ａｐ 18296 ㎡ 公共施設の現況整備水準 整備水準が明らかになっている類似市街地等からの推定 推定現況整備水準(小数第２位まで) 推定公共施設面積（㎡） 0 ○ 個別公共施設の積み上げ 面積（㎡） 割合 17,936 360 18,296 道路 公園 広場 緑地 公共施設合計 Cnを考慮しない場合の交付限度額（Y1) 251000 24 0.07 0 0.07 12059 百万円 ∑Ｃｎ ○ 下水道 区域面積（㎡） X≦Yゆえ、 本計画における交付限度額 0 円 超高層 一般 合計 0 標準整備費（円/戸） 超高層 一般 北海道特別地区 41,310,000 33,500,000 北海道一般地区 38,190,000 30,990,000 特別地区 49,120,000 35,690,000 大都市地区 37,170,000 30,180,000 多雪寒冷地区 41,510,000 32,370,000 奄美地区 39,520,000 35,640,000 沖縄地区 30,280,000 30,280,000 一般地区 33,700,000 28,640,000 市街地再開発事業による施設建築物 施設建築物の延べ面積（㎡） 標準共同施設整備費（円/㎡） 電線共同溝等 電線共同溝等 延長（ｍ） 標準整備費（円/ｍ） 地域交流センター等の公益施設（建築物） 人工地盤 人工地盤の延べ面積（㎡） 標準整備費（円/㎡） 上限床面積（㎡） 標準整備費（円/㎡） 調整池 調整池の容積（ｍ ） 標準整備費（円/ｍ ） 0 円 9,400 492,666 0 円 464 百万円 住宅施設 建設予定戸数（戸） 529,610,400 円 529,610,400 円 251,000 うち現況の共用済み区域面積（㎡） 103,886 標準整備費（円/㎡） 3,600 協議して額を定める大規模構造物等 大規模構造物等 協議状況 0 円 132,000 0 円 680,000 0 円 5,300,000 0 円 整備費（円） 3 3 合計 12,324 百万円 河川 河川整備延長（ｍ） 標準整備費（円/ｍ） 140,000 0 円 3,700,000 Ｃｎを考慮した場合の交付限度額（Y2) 12324 百万円 都市再生整備計画の区域 こうのやま ひがし ちく ちば けん あびこ し 高野山 東地区 （千葉 県我孫子 市） 面積 25.1 ha 区域 千葉県我孫子市高野山62番地∼468番地の一部 0 0 1,000 1,000 2,000 2,000 3,000(ｍ) 3,000(ｍ) こうのやま ひがし ちく ちば けん あびこ し せいび ほうしん がいよう ず 高野山東地区（千葉県我孫子市） 整備方針概要図 大目標：住む人に安心とゆとりをもたらす快適な住環境の創出 ① 消防自動車が円滑に進入・ 目標１：脆弱な都市基盤を改善し、地区計画を活用することにより、 通行できる道路の延長率 交通の利便性・安全性・防災性の向上を図る。 代表的 ② 事業の（実施）効果に対す 目標 目標２：現存する斜面林を保全・活用するとともに、新たな緑の創出 な指標 る住民評価 を図り、ゆとりある良好な住宅地を形成する。 目標３：建築環境を整えることにより、都市的未利用地を減らし宅地 ③ 宅地化率 化を促進する。 建ぺい率・容積率の変更 （現行30/50） **土地の有効利用の促進を** 基幹事業： 周回道路の整備 幅員6m 延長約808ｍ **交通の利便性向上・緊 急車両の通行の円滑化を めざして** 地区計画によるまちづく り 建築物の用途・敷地面積 の最低限度・壁面の位 置・かき・さくの構造に ついてルール化 **住民主体による良好な まちなみの形成を** 提案事業： 公共下水道整備事業（市単独費分） φ200mm 延長約864m 関連事業： 公共下水道整備事業（補助事業分） 水道整備事業 隅切り整備事業 （円滑に通行できる道 路／全体の道路） （効果有りとする人の 割合／従前の割合） （宅地化された面積／ 全体の面積） 15% （H15年度） → 84% （H20年度） 1 （H16年度） → 1.2 （H20年度） 47% （H15年度） → 64% （H20年度） 基幹事業： 防火水槽の設置 水量100トン **防災性の向上に向けて** 基幹事業： 近隣公園の整備 面積約1.2ha **今ある斜面林を保全・活用 し、自然豊かな公園に** (参考）年次計画 （事業費：百万円） 基幹事業 事業 細項目 事業箇所名 事業主体 交付対象 事業費 平成１６年度 道路 周回道路整備事業 市道21-039号ほか新設周回道路 （第4種第4級） 我孫子市 496 公園 近隣公園整備事業 （仮）高野山公園 我孫子市 597 − − 我孫子市 20 河川 下水道 駐車場有効利用システム 地域生活基盤施設 防火水槽設置事業 高質空間形成施設 高次都市施設 既存建造物活用事業 都市再生交通拠点整備事業 土地区画整理事業 市街地再開発事業 住宅街区整備事業 地区再開発事業 人にやさしいまちづくり事業 優良建築物等整備事業 拠点開発型 住宅市街地 沿道等整備型 総合整備 密集住宅市街地整備型 事業 耐震改修促進型 街なみ環境整備事業 住宅地区改良事業等 都心共同住宅供給事業 公営住宅等整備 都市再生住宅等整備 防災街区整備事業 計 平成１７年度 191 平成１８年度 平成１９年度 平成２０年度 176 65 64 5 540 52 20 1,113 0 191 181 605 136 提案事業 事業 地域創造 支援事業 細項目 公共下水道整備事業(市 単独費分） 事業箇所名 事業主体 公共下水道我孫子第4処理分区及 我孫子市 び第5処理分区 交付対象 事業費 平成１６年度 平成１７年度 平成１８年度 平成１９年度 平成２０年度 48 8 15 14 11 0 48 1,161 8 8 0.7% 15 206 18.4% 14 195 35.2% 11 616 88.3% 0 136 100.0% 事業活用 調査 まちづくり活動推 進事業 計 合計 累計進捗率 （％）
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![（平成25年10月） [152KB pdfファイル] - 我孫子市](http://s3.expydoc.com/store/data/007134300_1-f902c76a9d9c9564c0603f824d13c620-250x500.png)
