元弥栄中学校 跡地活用 事業者選定手続 実施要領 平成２４年１１月１６日 京都市教育委員会 目 次 １ 貸付事業の概要…………………………………………………………………………… １ ２ 対象となる元弥栄中学校跡地の概要…………………………………………………… ２ ⑴ 経過……………………………………………………………………………………… ２ ⑵ 校下の特色……………………………………………………………………………… ２ ⑶ 所在地及び敷地面積…………………………………………………………………… ２ ⑷ 交通……………………………………………………………………………………… ２ ⑸ 既存建物………………………………………………………………………………… ３ ⑹ 主な建築上の規制……………………………………………………………………… ３ ⑺ 主な施設利用状況……………………………………………………………………… ３ ■ 周辺地図………………………………………………………………………………… ４ ■ 用途地図………………………………………………………………………………… ４ ■ 施設配置図……………………………………………………………………………… ５ ■ 建物平面図……………………………………………………………………………… ６ ３ 募集の対象となる事業…………………………………………………………………… ７ ⑴ 事業の種類……………………………………………………………………………… ７ ⑵ 法令の規制への対応…………………………………………………………………… ７ ⑶ 制限対象事業 ７ ４ 応募資格…………………………………………………………………………………… ８ ５ 手続の概要………………………………………………………………………………… ９ ⑴ 資格確認申請から基本協定の締結まで……………………………………………… ９ ⑵ 事前協議会の開催から貸付契約の締結まで………………………………………… １０ ６ １１ ⑴ 貸付けの範囲…………………………………………………………………………… １１ ⑵ 貸付けの期間…………………………………………………………………………… １１ ⑶ 土地の貸付条件………………………………………………………………………… １１ ⑷ 消防局使用部分及び祇園交番の取扱い……………………………………………… １３ ⑸ 転貸の禁止等…………………………………………………………………………… １４ ⑹ かし担保………………………………………………………………………………… １５ ⑺ 原状回復………………………………………………………………………………… １５ ⑻ 貹用負担………………………………………………………………………………… １５ ⑼ 引渡し…………………………………………………………………………………… １５ ⑽ 契約解除………………………………………………………………………………… １５ ７ 貸付けの条件……………………………………………………………………………… １７ ⑴ 貸付料…………………………………………………………………………………… １７ ⑵ 保証金…………………………………………………………………………………… １８ ⑶ 敷地面積の訂正による貸付料等の変更……………………………………………… ２１ ８ 貸付料及び保証金………………………………………………………………………… 応募の手続………………………………………………………………………………… ２２ ⑴ 資格確認………………………………………………………………………………… ２２ ⑵ 施設見学………………………………………………………………………………… ２６ ⑶ 質問の受付と回答……………………………………………………………………… ２７ ９ 事業計画書等の提出及び評価項目……………………………………………………… ２８ ⑴ 評価項目表 ① 事業計画書………………………………………………………… ２９ ② 施設計画書………………………………………………………… ３２ ③ 協議対応予定書…………………………………………………… ３３ ④ 事業者調書………………………………………………………… ３４ ⑵ 提出書類………………………………………………………………………………… ３５ ⑶ 提出数量………………………………………………………………………………… ３５ ⑷ 提出先…………………………………………………………………………………… ３６ ⑸ 提出方法………………………………………………………………………………… ３６ ⑹ 提出期間等……………………………………………………………………………… ３６ １０ 選定委員会による審査・評価等……………………………………………………… ３７ ⑴ 対象資料………………………………………………………………………………… ３７ ⑵ 選定委員会……………………………………………………………………………… ３７ ⑶ 評価等の方法…………………………………………………………………………… ３８ ⑷ ヒアリング……………………………………………………………………………… ３８ ⑸ 評価等及び順位の決定………………………………………………………………… ３８ ⑹ 応募事業者が１者であった場合の取扱い…………………………………………… ３８ ⑺ 付帯意見………………………………………………………………………………… ３８ ⑻ 通知……………………………………………………………………………………… ３９ ⑼ 追加資料の提出………………………………………………………………………… ３９ ⑽ 評価等において応募を無効とする場合……………………………………………… ３９ ⑾ 公開……………………………………………………………………………………… ３９ １１ 基本協定の締結………………………………………………………………………… ４０ ⑴ 基本協定の締結………………………………………………………………………… ４０ ⑵ 基本協定の破棄………………………………………………………………………… ４１ ⑶ 契約候補事業者の変更………………………………………………………………… ４１ ⑷ 契約候補事業者等の公表……………………………………………………………… ４１ ⑸ 基本協定の締結時期…………………………………………………………………… ４１ １２ 事前協議会……………………………………………………………………………… ４２ ⑴ 協議の進め方等………………………………………………………………………… ４２ ⑵ 事前協議会における協議事項………………………………………………………… ４３ １３ 丌動産鑑定評価等その他の契約の締結準備………………………………………… ４３ ⑴ 丌動産鑑定評価等の手続……………………………………………………………… ４３ ⑵ その他契約内容についての協議等…………………………………………………… ４４ ⑶ 既存建物譲渡の手続…………………………………………………………………… ４４ １４ 貸付契約の締結………………………………………………………………………… ４５ ⑴ 契約書の記載内容……………………………………………………………………… ４５ ⑵ 公表……………………………………………………………………………………… ５０ １５ その他…………………………………………………………………………………… ５１ 様式１ 元弥栄中学校跡地活用 応募申請書……………………………………………… ５２ 様式２ 元弥栄中学校跡地活用 応募者実績調書………………………………………… ５３ １ 貸付事業の概要 この要領は，本市から元弥栄中学校跡地を借り受けて活用する事業者を選定するために必要 な事項を定めたものです。 活用を希望する事業者は，この要領をよく読んで応募してください。 元弥栄中学校は，平成２３年４月に，元弥栄中学校のほか，元白川小学校，元新道小学校， 元六原小学校，元清水小学校，元東山小学校，元洛東中学校を統合し，開睛小・中学校を開校 したため，その１４０年に及ぶ学校としての役割を終えました。 現在，本市には，市内中心部に２０校の学校跡地があります。これまで，本市による活用に ついて検討してきましたが，今後も新たな学校跡地の発生が見込まれる一方で，本市の厳しい 財政状況から本市による活用を進めていくことが困難になってきています。そのため，本市以 外の公的団体，公益法人，民間企業その他の法人（以下「民間等」という。 ）による活用も可能 とすることとし，本年７月から，民間等の事業者が，本市から，敷地全体について１０年以上 の長期間にわたり有償で借り受けて活用することを条件として，活用の提案の募集を開始しま した。 民間等の事業者から提案があって提案対象の学校跡地の活用が可能と判断したときは，提案 した事業者に限定せず，他の事業者にも門戸を広げて募集し，応募者の中から貸付契約の相手 方を決定する公募型プロポーザルの方式による事業者選定の手続を行うこととしています。 元弥栄中学校跡地については，この募集に対して活用の提案があり，検討の結果，活用が可 能と判断しましたので，公募型プロポーザルの方式による事業者選定手続を行うこととなりま した。 この手続においては，最初に事業者を公募して貸付契約の相手方の候補者を選定します。 次に選定された候補者（以下「契約候補事業者」という。）と本市，そして元弥栄中学校の地 域住民との三者が，具体的な活用の計画に関する協議を行い，三者の合意を得た内容により土 地の貸付契約を締結する予定です。 ついては， 以下のとおり， 元弥栄中学校跡地の土地を借り受けて事業を行う者を募集します。 1 ２ 対象となる元弥栄中学校跡地の概要 ⑴ 経過 元弥栄中学校は，平成２３年４月に東山区北部の５小学校・２中学校が統合し，開睛小・ 中学校が開校したことに伴い，平成２３年３月をもって閉校となりました。 現在，日吉ヶ丘高等学校が第二教育施設としてクラブ活動に利用するとともに，地元自治 連合会が自治活動のため，校舎内のふれあいサロンや運動場等を使用しています。 なお，元弥栄中学校は，明治２年３月に下京第３３番組小学校として創立され，昭和２３ 年４月に弥栄中学校となったものです。 ⑵ 校下の特色（京都市立学校園沿革史より） 元弥栄中学校は，京都を象徴する八坂神社の門前四条通南側に位置します。周辺には，南 座・歌舞練場・円山公園・鴨川等があります。周囲の祇園界隈や白川通辺りは，京情緒溢れ る粋な町並みが守り抜かれ，昼夜を問わず多くの観光客で賑わっています。 ⑶ 所在地及び敷地面積 ア 所在地 京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５５１番地 イ 敷地面積 ６，３５１．５㎡ ※ この面積は，公簿面積です。現在，境界明示作業を行っており，後日，実測値に訂 正します。 ※ 本市の公有財産台帱では，６，３５５㎡となっています。 ⑷ 交通（最寄駅等） ・ 市バス 祇園バス停から 10m ・ 京阪電車 祇園四条駅から 400m ・ 阪急電車 河原町駅から 600m ※ 自動車の乗り入れが可能な接道は，四条通及び敷地南側道路ですが，四条通は地区計 画等で車の乗り入れが規制されています。 2 ⑸ 既存建物 番号 ①－１ 延床面積 (㎡) 用 途 ３２９ 建築年 階 数 W S16 年 RC S13 年 耐震強度 （Is 値） 耐震改修 － 未改修 0.4 未改修 － 未改修 ①－３ 校舎(４階) ４８８ S S29 年 地上 2 階 地上 3 階 地下１階 地上 1 階 ②－１ 特別教室棟 ２６４ RC S13 年 地上 1 階 0.75 未改修 ②－２ 屋内運動場 ６４７ RC S13 年 地上 2 階 0.75 未改修 ①－２ 管理棟 構造 校舎(1～3 階) ２，８９７ （体育館） ③―１～４ プール及びプール付属室，管理室，更衣室，部室等 その他 防火水槽（４０トン，地中埋設） ※ このほか敷地内には，本市以外の財産である消防分団器具庨・詰所，自治会館及び派出 所（祇園交番）があります。 ⑹ 主な建築上の規制 用地地域 建ぺい率 商業地域 80% 容積率 高度地域 その他 400% １５ｍ 祇園四条地区地区計画 600%(四条通沿い 30ｍ） 第４種 (24.8.7 決定) ⑺ 主な施設利用状況 別 学 校 利 用 者 日吉ヶ丘高校 地域住民 用 途 施 設 頻 度 弓道部部活動 運動場・体育館 器具点検･防災訓練 会合等 運動場・体育館・ 約週１～２回 ふれあいサロン 敬老健やか学級等 ふれあいサロン 会議室（和室） 運動会・ソフトボール・ 運動場 テニス等 約週４回 約月１回 丌定期 山鉾巡行の練習等 ふれあいサロン 年数回 体育館等 児童福祉施設 野球 運動場 約週３回 その他 区民啓発集会 ふれあいサロン 年２回 その他 ※ この表に掲げるもののほか，単発的に，本市の事業（市民検診，予防接種，選挙等）に よる利用があります。 3 ■ 周辺地図 八坂神社 四条通 東 大 路 通 元弥栄中学校 ■ 用途地図 凡例 商業地域 地区計画区域 4 ■ 施設配置図 防火水槽 祇園交番 ③－１ 水準点 消防分団器具庫・ 詰所及び自治会館 ①－１ ②－１ ①－２ ①－３（４階） ②－２ ③－３ ③－２ ③－４ ■ 建物平面図 会議 （和室） ふれあいサロン 5 ■ 建物平面図 6 ３ 募集の対象となる事業 この要領による貸付契約の相手方の選定手続（以下「本件手続」という。）に応募することので きる事業は，元弥栄中学校跡地を１０年以上の長期にわたり敷地を全面的に借り受け，地域の賑 わいに資すると認められる事業であって，次に掲げる条件をいずれも満たすものに限ります。 ⑴ 事業の種類 施設の相当部分を次のいずれかに該当するものに充てようとする計画であること。 ア 学校教育法第１条に規定する大学 イ 図書館法第２条第１項に規定する図書館で，その職員，開館日時等及び施設・設備につ いては平成１３年７月１８日付文部科学省告示第１３２号「公立図書館の設置及び運営上 の望ましい基準」第２項に規定する市町村立図書館の基準に準じるもの ウ 卙物館法第２条第１項に規定する卙物館 ⑵ 法令の規制への対応 前号に掲げる事業のいずれか及び前号に掲げる事業と併せて実施しようとする事業につい て，その実施に当たって，法令の規定により行政庁の許認可，指定，登録等が必要な場合は， 次のいずれかに該当すること。 ア 既に必要な手続を終えているもの イ 必要な手続を終えることのできる見込みが十分に高いと認められるもの ※ 行政庁が本市に該当し，本件手続への応募以後に許認可等の手続を行おうとする場合 は，本件手続への応募，貸付契約の締結等により，特段に有利な取扱いをすることはあ りません。 ⑶ 制限対象事業 平成２４年７月付けの「学校跡地の長期・全面的な活用に関する提案の募集要領」 （以下「提 案要領」という。 ）第 2 項各号に規定する事業の種類の制限に該当しないこと。 7 ４ 応募資格 本件手続に応募することのできる事業者は，次に掲げる条件をいずれも満たす者に限ります。 ⑴ 次の表の左欄に掲げる施設のいずれかを運営しようとする者であって，それぞれの施設の 種類に応じ，同表の中欄に掲げる法人のいずれかであって，法人の設立から，第８項第１号 に規定する資格確認申請書類の提出の日（以下「資格申請日」という。）までに２年以上を経 過し，かつ，それぞれ同表の右欄に掲げる施設（卙物館及び図書館を運営しようとする者に あっては，そのいずれか）について資格申請日までに連続して２年以上の運営の実績がある こと。 一般社団法人若しくは一般財団法人， 卙物館 宗教法人又は卙物館法施行令第 2 条に 規定する法人 大学 図書館 卙物館法第２条第１項に規定する卙物 館若しくは同法第２９条に規定する卙 物館に相当する施設又は京都市内卙物 館施設連絡協議会に加入する施設 私立学校法第 3 条に規定する学校法人 学校教育法第１条に規定する大学 日本赤十字社又は一般社団法人若しく 図書館法第２条第１項に規定する図書 は一般財団法人 館 ※一般社団法人には特例社団法人を，一般財団法人には特例財団法人を含む。 ⑵ 提案要領第３項第２号から第４号まで，第７号及び第８号に掲げる事項に該当しないこと （提案要領第３項第４号及び第７号に「提案の提出の日」とあるのは「資格申請日」と，同 第７号に「第７項第５号に規定する公表の日」とあるのは「貸付契約の締結の日」と読み替 える。 ） 。 ⑶ 資格申請日以前に民事再生法第２１条に規定する再生手続開始の申立てを行った法人にあ っては，同法第１７４条第１項に規定する裁判所の再生計画認可の決定を得ていること。 ⑷ 京都市暴力団排除条例第２条に規定する暴力団員等又は暴力団密接関係者でないこと。 8 ５ 手続の概要 本件手続では，契約の締結までの過程を二段階に分けています。 第一段階では事業者を選定し，次に第二段階で活用計画を定め，契約を締結します。 第一段階では， 事業者を募集して提案を受け，内容を評価して提案した事業者に順位を付け， 順位が最も高かった事業者を契約候補事業者とします。本市は，契約候補事業者との間で，貸 付契約の締結に向けて必要な協議を行うこと等を約するための基本協定を締結します。 この段階の手続は，活用計画を選定するためのものではなく，事業者を選定するためのもの です。したがって，活用計画の詳細についての審査や評価は行いません。 第二段階では，この基本協定に基づき，事前協議会（契約候補事業者，本市及び地域住民の 三者により構成する協議の場をいう。以下同じ。 ）を開催していきます。 事前協議会では，契約候補事業者から具体的な活用計画案の提示を受けて協議を行い，最終 の活用計画を確定します。貸付契約は，確定した活用計画を基に締結することになります。 ⑴ 資格確認申請から基本協定の締結まで（第一段階） 契約候補事業者の選定までの手続は，次の順序になります。 事業者の評価は，第９項に規定する事項に従い，第１０項に記載している選定委員が行い ます。 評価の最も高かった事業者を契約候補事業者としますので，本市との間で基本協定を締結 していただきます。 ① 資格確認申請 ⇒ ② 施設見学 ⇒ ③ 質問受付と回答 ⇒ ④ 資格確認結果の通知 ⇒ ⑤ 事業計画書等の提出 ⇒ ⑥ 評価 ⇒ ⇒ ⑦ 順位決定 ⑧ 基本協定締結 9 ⑵ 事前協議会の開催から貸付契約の締結まで（第二段階） 第二段階では，事前協議会における協議のほか，契約候補事業者による土地，建物等の調 査や本市による丌動産鑑定評価等の貸付契約の締結に向けた事前準備，契約候補事業者と本 市との間での交渉等を行っていきます。 事前協議会へ提示する活用計画案の作成等のため契約候補事業者が必要と判断するときは， 本市の事前の承認を得たうえで，土地，建物等の調査を行っていただくことができます。 事前協議会での協議は，契約候補事業者の提示する具体的な活用計画案を基に行います。 事前協議会において活用計画の内容について大筋で合意したときは，合意内容に基づいた 丌動産鑑定評価，貸付料の交渉等を行っていきます。必要な事項について合意に達したとき は，貸付契約を締結することとなります。 なお，土地の貸付契約に合わせて，既存の建物は貸付契約の相手方に適正な対価で譲渡し ます （既存建物の価値を認め， 本市が現状のまま保存すべきであると決定した場合を除く。 ） 。 ① 基本協定の締結（本市及び契約候補事業者） ⇒ ② 学識経験者，関係者等からの意見聴取（事前協議会） ⇒ ③ 活用計画案作成のための土地，建物調査等の事前準備（契約候補事業者） ⇒ ④ 活用計画案の提示（契約候補事業者） ⇒ ⑤ 活用計画案を基にした協議（事前協議会） ⇒ ⑥ 活用計画の大筋合意（事前協議会） ⇒ ⑦ 丌動産鑑定評価等の契約の事前準備（本市） ⇒ ⑧ 貸付料，保証金等の交渉（本市及び契約候補事業者） ⇒ ⑨ 契約内容の合意，確認（事前協議会） ⇒ ⑩ 貸付契約の締結（本市及び契約候補事業者） ⇒ ⑩ 建物譲渡契約の締結（本市及び契約候補事業者） 10 ６ 貸付けの条件 活用に当たっては，本市との間で，元弥栄中学校跡地の土地について，貸付契約を締結して いただくことになります。 ⑴ 貸付けの範囲 元弥栄中学校の敷地すべてを貸し付けるものとします。ただし，第４号ウに掲げる合意に 基づき敷地の一部について貸付けの対象から除外することとした場合は，その土地を除きま す。 ⑵ 貸付けの期間 貸付けの期間は，１０年以上６０年以内の範囲内で，事業者との協議により定めるものと します。 ⑶ 土地の貸付条件 ア 契約の形態 （ア）土地の貸付けについては，借地借家法第２２条（定期借地権） （期間は 50 年以上 60 年以内。 ）又は第２３条（事業用定期借地権） （期間は 10 年以上 50 年未満。 ）に基づく 定期借地権を設定するものとします。これらの定期借地権のうち，いずれを選択するか， 及び契約期間については，事業者の希望を明らかにしてください。 （イ）契約期間の終了に当たっては，契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続による ものを含む。 ）及び建物の築造による存続期間の延長はありません。 （ウ）事業者は本市に対して，借地借家法第 13 条の規定による建物その他土地に付属させ たものの買取を請求することはできません。 （エ）契約期間終了時には事業者が敷地上に所有する建築物及び土地の定着物については， すべて撤去したうえで本市に土地を返却してください。 （オ）定期借地権は，賃借権とします。 11 イ 既存建物の取扱いについて 元弥栄中学校の校舎，体育館等の既存建物（土地の定着物，遊具その他の物品を含む。 以下同じ。 ）については，事前協議会において，地域住民及び学識経験者の意見を聴取した うえで，その取扱いを決定します。想定されるケースとそれぞれのケースにおける既存建 物の取扱いについての考え方は，次の表に掲げるとおりです。 ケースにより，定期借地権を設定する契約の適用が困難となる場合があり，このような 場合は，他の方法により貸し付けることとします。 なお，元弥栄中学校跡地に現存する施設は老朽化し，一部を除き学校施設としての現在 の基準に照らした場合に求められる耐震性能を満たしていません。 想定されるケース 既存建物の取扱い 本市，地域住民及び事業者が，事業 者の一存により既存建物の取扱い 既存建物は適正な価格で事業者に譲渡します。 を決定してよいと合意したとき。 事業者が全面建替えを計画する場 合において，本市，地域住民が，既 存建物の一部分を再利用し，又は再 現し，若しくは意匠を継承する等の 対応をすべき価値があると認め，事 業者も含めて合意したとき。 既存建物は適正な価格で事業者に譲渡します。 保存，再現，意匠の継承等の具体的な対応策につい ては事前協議会で協議し，合意した内容での施設整 備計画を契約書において約定します。 保存する建物については，譲渡せず，借地借家法第 ３８条の規定による定期建物賃貸借により本市が 事業者に当該建物を貸し付けることとします。 本市，地域住民及び事業者が既存建 物の全部又は一部について原状の まま保存する必要があると認め，合 意したとき。 この場合において，運動場その他保存する建物以外 の部分について，事業者が建物を所有することとな る場合にあっては，前アの定期借地権を設定し，事 業者が建物を所有せずに土地のみを借り受ける場 合にあっては，民法第６０１条に規定する賃貸借契 約により貸し付けることとします（賃貸借契約の期 間の上限は５年となるが，契約は更新する。） 。 本市及び地域住民が既存建物の全 部又は一部について保存する必要 当該事業者とは契約を締結せず，他の候補者との協 があると認めたが，事業者の合意が 議を行うものとします。 得られないとき。 その他 事前協議会において協議し，決定します。 12 （注１） 建物譲渡価格は，丌動産鑑定評価を基に適正な価格を決定します。 （注２） 譲渡を受けた建物を除却する場合の除却貹用については，事業者の負担としま す。また，譲渡価格については，除却貹用の負担を考慮しません。 （注３） 保存建物が発生した場合の保存建物の改修，修繕，維持管理の責任の分担，貹 用等の負担方法については，事業者と協議して定めることとします。 ⑷ 消防局使用部分及び祇園交番の取扱い 敷地内には，次の表のとおり，本市の教育委員会以外の部局及び京都府警察が使用してい る土地があります。 使用者 種別 消防分団 京都市消防局 京都市 環境政策局 京都府警察 器具庨・詰所 使用許可（承認） 備 面積（㎡） 考 建物は，地域住民が設置したもの。２階 ６６．００ 部分は弥栄自治連合会が自治会館とし て使用。 防火水槽 ー 容量４０トン 水準点 １．００ 地盤沈下調査用永久標識 祇園交番 ５１．７１ 活用に当たっては，これらの果たしている機能を損なうことのないよう，計画案を策定し ていただく必要があります。具体的な取扱いについては，次のいずれかによることとし，事 前協議会において協議し，決定します。 ア 共同使用 これらの土地の全部又は一部について，事業者が消防局等と共同で使用することが可能 な場合は，当該共同使用部分は，貸付契約の対象に含めることとします。この場合の丌動 産鑑定評価は，共同使用のあることを前提として依頼しますが，丌動産鑑定評価に共同使 用が反映されない限り，貸付料の額に共同使用を反映させることはありません。 イ 移転等の変更 事業者がこれらの土地を活用するため，敷地内の他の場所への移転，面積の変更等を希 望する場合は，その機能への影響を考慮しつつ，使用者の同意の下，事前協議会において 合意することにより移転，変更等が可能です。ただし，この場合の移転，変更等に必要な 経貹は，事業者に負担を求めることとなります。 13 ウ 除外 事前協議会において，使用者が引続き占用し，事業者が全く利用することのできない土 地とすることで合意した場合は，これらの土地は貸付契約の対象から除くこととします。 ⑸ 転貸の禁止等 貸付財産については，次のとおり転貸等を禁止します。 ア 事業者は，借り受けた土地について，他の者へ譲渡し，若しくは転貸し，又は賃借権そ の他の使用若しくは収益を目的とする権利を設定することはできません。 イ 事業者は，事前協議会で合意した活用計画に含まれる場合，及びあらかじめ三者協議会 （貸付契約の締結後，契約の期間において，施設の管理及び運営，地元自治活動等の施設 利用等について協議するため常時設置するもので，貸付契約の相手方となった事業者，本 市及び地域住民により構成する協議会をいう。以下同じ。）での協議を経て本市の文書によ る許可を得た場合を除き，次に掲げる事項を行うことはできません。 （ア）借り受けた土地の形状又は形質を変更すること。 （イ）契約に基づく賃借権について，他の者へ譲渡し，承継し，又は担保権その他の使用権 若しくは収益を目的とする権利を設定すること。 （ウ）借り受けた土地に事業者が所有する建物その他の工作物（以下「事業者建物等」とい う。 ）を転貸し，譲渡し，若しくは承継し，又は担保権その他の使用権若しくは収益を目 的とする権利を設定すること。 （エ）事業者建物等を区分所有権の目的とすること。 （オ）契約に基づく土地の賃借権を活用計画に規定する目的以外に利用すること。 （カ）事業者が所有する建物を増改築（軽微なものを除く。 ）すること。 14 ⑹ かし担保 事業者は，この契約の締結後，貸し付けた財産に数量の丌足その他の隠れたかしのあるこ とを発見しても，貸付料の返還若しくは減免又は損害賠償の請求をすることができないもの とします。 ⑺ 原状回復 事業者は，この契約の期間が満了した場合にあっては満了の日までに，この契約が解除さ れた場合にあっては本市が指定する日までに，土地を更地にする等原状に回復して本市に返 還しなければなりません。ただし，本市が事前に文書で認めた場合のほか，この契約の期間 が満了した場合において，本市が，この契約の期間の満了の日までに改めて事業者と貸付契 約を締結することとしたときは，原状回復は丌要とします。 ⑻ 貹用負担 施設整備，事業実施，施設運営等に係る一切の経貹は，事業者の負担とします。 また，三者協議会の開催に必要な経貹，公正証書の作成貹用その他この契約の締結に必要 な経貹も事業者の負担とします（三者協議会は必ず開催していただきますが，開催頻度等の 運営の詳細は事前協議会で協議し，決定します。） 。 ⑼ 引渡し 本市は，契約締結後に保証金の納入を確認したうえで貸付財産の引渡しを行います。 ⑽ 契約解除 本市は，次に掲げる事由に該当する場合は，催告その他の手続を経ることなく直ちに契約 を解除することができるものとします。 ア 期限までに保証金が納入されないとき。 イ 事業者が，正当な理由なく貸付料の支払いを３月以上滞納したとき。 ウ 事前協議会で合意した活用計画の全部又は一部について，三者協議会での協議及び本市 の文書による承諾なしに変更し，又は正当な理由なしに計画に定めた期日から 6 月を超え ても実施しないとき。 エ 契約の手続において提出した書類又はヒアリングにおける説明に虚偽又は重大な誤りの あったことが判明したとき。 15 オ 第４項第４号に規定する資格を満たさないこととなったとき。 カ 国，本市，他の地方公共団体その他公共団体が，公用又は公共用に供するために必要が 生じたとき。 キ その他契約に定める重要な義務に違反したとき。 ※地方自治法（抄） （普通財産の管理及び処分） 第２３８条の５ 普通財産は，これを貸し付け，交換し，売り払い，譲不し，若しくは出資 の目的とし，又はこれに私権を設定することができる。 （中略） ４ 普通財産を貸し付けた場合において，その貸付期間中に国，地方公共団体その他公共団 体において公用又は公共用に供するため必要を生じたときは，普通地方公共団体の長は， その契約を解除することができる。 （以下略） 16 ７ 貸付料及び保証金 ⑴ 貸付料 貸付けは有償です。 ※ 以下の貸付料及び保証金に関する説明は，すべて定期借地権を設定する場合の土地の 貸付契約に係るものです。既存建物を保存する必要があって定期建物賃貸借の方法をと ることとなった場合の貸付料及び保証金については，本市の規定に従い，契約候補事業 者と協議して決定します。 ア 貸付料の額の決定 貸付料の額は，基本協定の締結の後に，本市が予定価格を定めたうえで，予定価格以上 の価格となるよう契約の相手方となる事業者と交渉して決定することとします。 イ 予定価格の決定方法及び時期 この要領により事業者の募集を始める段階では，既存建物の取扱い等の丌確定な契約条 件があるため，予定価格は算定できません。 予定価格は，事前協議会で，活用計画，契約の内容等についておおむね合意に達したと きに， その合意内容を元に， 本市が複数の丌動産鑑定士に対して丌動産鑑定評価を依頼し， 得られた評価額のうち最も高い価格の評価額とします。 ウ 参考価格 予定価格の目安として，本市が，平成２４年度において 1 年間にわたり元弥栄中学校跡 地の使用を許可する場合に徴収する使用料の額（台帱面積６，３５５㎡（消防局，京都府 警察の使用する土地を含む。 ） で積算したもの。 ）を次のとおり参考価格として提示します。 参考価格 １０９，３５９，０３２円／年（台帱面積６，３５５㎡で積算） 17 エ 貸付料の改定 元弥栄中学校北側の四条通（以下「評価地」という。）に係る固定資産税路線価の評価替 えのあったときは，当該評価替え後の固定資産税路線価が公表された日の属する年度（価 格調査基準日の属する年度ではありません。）からの貸付料を改定することとします。この 場合において，評価替後の固定資産税路線価の公表の日までに，その年度の貸付料の全部 又は一部の支払いがあったときは，次回の支払いにおいて，貸付料の改正後の支払い金額 に，既に支払った貸付料の額と改定後の貸付料の額との差額に相当する額を加えた金額を 支払っていただきます。 貸付料の改定に当たっては，評価替えの前後における評価地の固定資産税路線価の変動 率に従前の貸付料を乗じて得られた額を新たな貸付料とします。 オ 支払い時期等 貸付料の支払いは，年額を一括し，又は４回程度までの回数に分割するものとし，分割 の可否及びその回数並びに支払い時期は事業者と本市の協議により決定します。 なお，貸付料の支払い義務は引渡しの日から発生するものとし，引渡しの日から当該年 度の末日までの貸付料の額は，その期間の日数に応じ，年額を日割りして計算した額とし ます。 ⑵ 保証金 事業者は，契約の締結に当たって定めた貸付料の２年分に相当する額の保証金（以下「貸 付料相当保証金」という。 ）及び事業者建物等の解体撤去貹に相当する額の保証金（以下「解 体相当保証金」という。 ）の２種類の保証金を支払わなければなりません。 ア 貸付料相当保証金の額の改定 貸付料が，改定により当初の額の２倍以上の金額となったときは，貸付料相当保証金に ついて，２倍以上となった年の額と既納の額との差額に相当する額の追加の貸付料相当保 証金を支払っていただきます。貸付料が，更に２倍となったときも同様とします。 なお，改定により貸付料が低下した場合は，貸付料相当保証金の返還は行いません。 イ 解体相当保証金 （ア）保証金の額の算定方法 契約締結，建物の増改築及び貸付料の改定に伴う見直しのそれぞれの場合の解体撤去 貹の額は，事業者及び本市がそれぞれ算定し，いずれか価格の高い方とすることとしま す。 18 （イ）建物の増改築に伴う解体相当保証金の改定 事業者が契約期間中に三者協議会の協議を経たうえで本市の了解を得て建物の増改築 等を行った場合は，当該増改築等の対象となった建物について改めて解体撤去貹を算定 します。 事業者は，この算定により得られた価格が既納の解体相当保証金の額を上回るときは， その差額に相当する額の追加の解体相当保証金を本市に支払っていただきます。既納の 解体相当保証金の額を下回るときは，その差額に相当する額の解体相当保証金の返還は 行いません。 （ウ）貸付料の改定に伴う解体相当保証金の改定 前号エの規定による貸付料の改定があった場合において，改定後の貸付料の額が，既 納の解体相当保証金の額を算定した時の貸付料の額を 10％以上上回るときは，解体相当 保証金の額について見直しを行うこととします。 見直しにより既納の額を１％以上上回る見込みとなったときは，差額に相当する額の 追加の解体相当保証金を支払っていただきます。 なお，既納の解体相当保証金の額を下回るときは，その差額に相当する額の解体相当 保証金の返還は行いません。 ウ 充当のあった場合の保証金の追加支払い 保証金の全部又は一部を金銭債務へ充当した場合において，これらの事由の生じた年の 貸付料により積算した貸付料相当保証金と当該年の解体相当保証金の合計額が既納の保証 金の充当後の残余の額を上回ったときは，その差額に相当する保証金を支払っていただき ます。 エ 保証金に代わる担保の提供 保証金は，現金の納付に代えて京都市契約事務規則（以下「規則」という。 ）第７条の２ 第１項各号に掲げる担保の提供によることができます。担保の提供に当たっては，規則第 ７条の２第２項に規定する方法により担保の提供に代えることができます。この場合にお いては，規則第７条の２第３項から第５項までの規定について「入札保証金」とあるのを 「保証金」と読み替えて準用します。 担保のそれぞれの価値については，規則第７条の３の規定を準用します。 19 ※京都市契約事務規則 (入札保証金に代わる担保) 第 7 条の 2 入札保証金の納付に代えて提供させることができる担保は，次に掲げるもの とする。 ⑴ 国債 ⑵ 地方債 ⑶ 政府の保証のある債券 ⑷ 旧日本国有鉄道法第 1 条の規定により設立された日本国有鉄道及び日本電信電話 株式会社等に関する法律附則第 4 条第 1 項の規定による解散前の日本電信電話公社 が発行した債券 ⑸ 銀行，農林中央金庨，株式会社商工組合中央金庨又は全国を地区とする信用金庨 連合会が発行する債券 ⑹ 市長が確実と認める金融機関(出資の受入れ，預り金及び金利等の取締りに関する 法律第 3 条に規定する金融機関をいう。以下同じ。)に対する定期預金債権 ⑺ 市長が確実と認める金融機関の保証 2 前項第 1 号から第 5 号までに掲げる債券を入札保証金に代わる担保として提供させる 場合において，当該債券が次の各号に掲げる債券であるときは，当該各号に掲げる方 法をもって債券の提供に代えさせることができる。 ⑴ 国債ニ関スル法律の規定に基づき登録された債券 当該債券を質権の目的として 登録させ，その登録済通知書の提出を受けること。 ⑵ 社債，株式等の振替に関する法律の規定によりその権利の帰属が振替口座簿の記 載又は記録により定まるものとされる債券 当該債券を質権の目的としたことにつ き，本市がその社債等(同法第 2 条第 1 項に規定する社債等をいう。)の振替を行うた めの口座における質権欄(同法第 68 条第 3 項第 4 号又は第 91 条第 3 項第 4 号に掲 げる事項を記載し，又は記録する欄をいう。)に当該質入れに係る金額の増額の記載 又は記録を受けること。 3 第 1 項第 1 号から第 4 号までに掲げる債券を入札保証金に代わる担保として提供させ る場合において，当該債券が記名債券であるときは，当該債券を質権の目的としたこ とにつき，関係法令に規定するところにより，第三者に対抗することができる要件を 備えさせなければならない。 4 第 1 項第 6 号に掲げる定期預金債権を入札保証金に代わる担保として提供させるとき は，当該債権に質権を設定させ，当該債権に係る債務者である金融機関の承諾を証す る確定日付のある書面を提出させるものとする。 5 第 1 項第 7 号に掲げる保証を入札保証金に代わる担保として提供させるときは，当該 保証を証する書面を提出させ，その提出を受けたときは遅滞なく当該保証をした金融 機関との間に保証契約を締結するものとする。 20 (担保の価値) 第 7 条の 3 前条第 1 項各号に掲げる担保の価値は，次の各号に掲げる担保について当 該各号に掲げるところによる。 ⑴ 京都市公債 額面金額(社債，株式等の振替に関する法律の規定によりその権利の 帰属が振替口座簿の記載又は記録により定まるものとされる京都市公債にあって は，振替口座簿に記載され，又は記録された金額) ⑵ 前条第 1 項第 1 号から第 5 号までに掲げる担保(京都市公債を除く。) 時価(時価 が明らかでないものにあっては，別に定める金額)の 10 分の 9 に相当する金額 ⑶ 前条第 1 項第 6 号に掲げる担保 定期預金債権証書に記載された債権金額 ⑷ 前条第 1 項第 7 号に掲げる担保 金融機関の保証する金額 オ 保証金の返還 契約期間が満了したとき又は本市が契約を解除したときは，原状回復及び土地の明渡し の完了を確認したうえで保証金を返還します。 本市が保証金を返還しようとした場合において，事業者に，この契約に基づく本市への 金銭債務があるときは，本市は，当該金銭債務の弁済に保証金を充当することができ，事 業者はこれに異議を申し立てることができないものとします。 なお，返還する保証金には利息を付しません。 ⑶ 敷地面積の訂正による貸付料等の変更 元弥栄中学校については，敷地境界の明示が終了しておらず，現在，作業を行っています。 したがって，第２項に記載した面積は，登記簿に記載している面積であり，境界明示終了後 に実測値に訂正します。 ア 貸付料の取扱い 訂正のあった場合の貸付料等の取扱いは，次に掲げる訂正の時期に応じ，それぞれ次に 掲げるとおりとします。 （ア）契約締結前に訂正を終えていたとき 貸付料は，訂正後の面積を元に算出します。 （イ）契約締結時には訂正を終えていないとき 第２項に記載した面積を元に算出した価格 で契約を締結し，面積訂正後に，契約締結時の面積当たりの貸付料の単価に訂正後の面 積を乗じた数値に訂正します。 21 イ 訂正により既納の貸付料との差額が生じた場合の取扱い 契約締結後に訂正があり，かつ，すでに保証金，貸付料の納付があった場合において， 訂正後の価格を訂正前の契約価格で除した数が，1 を超えたときは，次回の貸付料の納入 時に，新たな貸付料に当該差額分を加えた額を納入していただきます。１に満たないとき は，次回の貸付料の納入時に貸付料と相殺することとし，新たな貸付料から当該差額分を 除いた額を納入していただきます。１に満たない場合で差額が次回の貸付料の額を上回っ た場合は，相殺すべき差額のある限り貸付料の納入時期ごとに貸付料と相殺することとし ます。 ８ 応募の手続 本件手続への応募を希望される事業者は，最初に資格確認申請書類を提出してください。 資格確認申請書類を提出し，本件手続へ応募した事業者（以下「応募事業者」という。 ）に対し て，施設見学の案内を行い，引き続き手続等に関する質問を受け付けます。 その後，資格があると認めた各応募事業者から提案書類の提出を受け，審査を経て応募事業者 の順位を定めます。最も優れていると認めた応募事業者を契約候補事業者として，本市との間で その後の選定手続に進むための基本協定書を締結します。 基本協定書の締結後に，本市及び地域住民を交えた 3 者による事前協議会において，活用計画 の具体的内容を協議していきます。 事前協議会で活用計画，契約内容について合意を得た後に貸付契約を締結することとします。 ⑴ 資格確認 本件手続への応募を希望される場合は，第４項に規定する資格を確認するため，次のとお り書類を提出してください。この申請を怠った場合は，施設見学，質問，提案の提出等の以 後の手続の一切に参加できませんので御注意ください。 なお，提出を受けた書類については，返却しません。 ア 提出書類 次に掲げる書類を全て提出してください。 22 （ア）応募申請書（様式１） 次の事項を漏れなく記入し，実印を押印してください。 ※ 様式は，エに記載する元弥栄中学校跡地活用専用ウェブページ（以下「専用ＨＰ」 という。 ）からダウンロードできます。 ａ 提出日 ｂ 応募しようとする事業の種類及びその概要 ｃ 法人の所在地及び名称 ｄ 代表者の職名及び氏名 ｅ 担当者の職名及び氏名 ｆ 担当者の連絡先，電話番号，ファクス番号，電子メールアドレス （イ）応募者実績調書（様式２） 応募事業者が実施しようとする事業の種類及び実績を記入してください。 調書には，法人の名称を必ず記入してください。複数のページにまたがる場合は，各 葉にそれぞれ法人名を記入するとともに，ページ番号を付してください。 また，事業及び応募事業者の法人の種別に応じ，それぞれ次の表に掲げる証拠書類を 添付してください。 ※様式は，専用ＨＰからダウンロードできます。 卙物館 卙物館法第２条第１項に規定 登録又は指定の手続を行った公共団体の する卙物館又は同法第２９条 結果の通知その他の登録若しくは指定を に規定する卙物館に相当する 証する書類又はその写しを添付してくだ 施設 さい。 京都市内卙物館施設連絡協議 会に加入する施設 大学 図書館 学校教育法第１条に規定する 大学 図書館法第２条第１項に規定 する図書館 証拠書類の添付は丌要です。 証拠書類の添付は丌要です。 図書館の施設，体制等及び運営に加え，設 立以降の経過の分かる書類を添付してく ださい。 23 （ウ）登記事項証明書（履歴事項全部証明書に限る）又は登記簿謄本 ※ 提案の提出の日前３月以内に発行されたもの （エ）納税証明書 ａ 法人税及び消貹税（提出日の直前１事業年度の納税に係る証明書） ｂ 法人市民税及び固定資産税（完納が必要な提出日の直前１事業年度の確定申告分の 納税証明書） ※ 法人市民税については京都市内に事業所等のある場合に，固定資産税については 京都市内に固定資産のある場合に限る。 （オ）財務諸表（提案の提出の日の直前２事業年度の各年度の決算報告書（貸借対照表及び 損益計算書を含むものに限る。 ） ） （カ）印鑑証明書 ※ 提案提出の日前３月以内に発行されたもの （キ）京都市暴力団排除条例に基づく誓約書 ※ 京都市暴力団排除条例施行規則第５条に規定する誓約書を提出してください。 ※ 誓約書の様式は，専用 HP からダウンロードできます。 （ク）本市に係る公租公課（税を除く。） ，損害賠償その他の金銭債務の支払いについて滞納 がない旨の申立書 ※ 法人の所在地，名称及び代表者の職・氏名，提出の日付を記載し，実印の押印の あるもの。 （ヶ）事業の推進に当たり，必要となる法令上の資格，許可等の有無，及びその取得の状況 （見込みを含む。 ）の分かる書類 （コ）法人の組織，体制，活動の実績を示す資料 （サ）その他参考となるリーフレットその他の資料 イ 提出部数 アの資料のうち， （ア） ， （ウ） ， （エ）， （カ）， （キ）及び（ク）については，各 3 部。 （イ）， （オ） ， （ヶ） ， （コ）及び（サ）については各 10 部。 24 ウ 提出方法 持参に限ります。 エ 提出先 京都市教育委員会 学校統合推進室 京都市下京区仏光寺通河原町西入る 京都市総合教育センター２階 電話０７５－３７１－２００９ FAX ０７５－３７１－４３５５ 電子メールアドレス（学校跡地活用 専用アドレス）： [email protected] ウェブページ（元弥栄中学校活用 専用ウェブページ） ： URL http://www.city.kyoto.lg.jp/kyoiku/soshiki/29-6-0-0-0_9.html オ 受付期間 平成 24 年 11 月 19 日（月）から平成 24 年 12 月 14 日（金）までの 平日の午前 9 時から正午まで及び午後 1 時から午後 5 時まで カ 受理 （ア）提出を受けた書類については，必要書類に丌足がないことを確認したうえで受理しま す。 （イ）丌足のある場合は，他の書類も含め一切を受理しませんので，受付期間中に改めて， すべての書類を一斉に提出してください。 （ウ）受理後に，記載内容の漏れ，書類の丌足など，明らかな丌備があると認めた場合は速 やかにお知らせしますので，受付期間中に追加提出，差し替え等の対応を行ってくださ い。応募者が，提出後に必要を認めた場合も，受付期間中であれば，追加提出，差し替 えを認めます。 誤字，脱字等が認められた場合において，軽微な誤りであって資格の確認には支障が ないと判断したときは，訂正，差し替え等の対応は求めません。 なお，本市が追加提出，差し替え等を求めた場合を含め，受付期間を過ぎてからの追 加提出，差し替えは一切認めませんので御注意ください。 キ 資格確認及び結果の通知 提出された書類により第 4 項に規定する資格の有無を確認します。 結果については，平成 24 年 12 月 21 日（金）午後 5 時 30 分までに電話又はファクス で，応募事業者それぞれに対して通知します。 なお，資格確認の結果，資格がないと認めた場合は，その理由を付して通知します。 25 ク その他 （ア）資格があると認め通知した場合にあっても，通知以後，資格について疑義等のあると きは，確認のための書類の追加提出を求め，改めて審査することがあります。この場合 において，資格がないと認めたときは，改めて理由を付して通知します。 （イ）資格確認書類の提出後，応募事業者において資格確認に係る事由に変更等があったと きは，遅滞なく本市まで連絡してお知らせください。正当な理由なくお知らせいただけ なかったと認められるときは，変更等の内容に関わらず，資格がないものと判断するこ とがあります。 （ウ）応募した事業者の数，名称等は基本協定の締結の前には，一切公表しません。応募事 業者から問い合わせがあった場合も同様とします。 ⑵ 施設見学 資格確認申請書類を提出した事業者は，希望があれば，元弥栄中学校跡地を見学すること ができます。 施設見学を希望する場合は， 次のとおり事前に申し入れてください。 申入れのない場合は， 敷地内に立ち入っての見学はできません。 資格確認申請書類を提出していない場合は，施設見学はできません。必ずあらかじめ資格 確認申請書類を提出し，書類が受理された後に施設見学の申込みを行ってください。 ア 見学の申込み等 申込みは，資格確認書類の受理後に受け付けます。電子メール（あて先は，前号エの提 出先に記載する学校跡地活用専用電子メールアドレス（以下「専用アドレス」という。） ） で，見学希望のメールであること，連絡先及び希望人数を明記のうえ，平成 24 年 12 月 11 日（火）午後 5 時までに受信できるよう送信してください。 資格確認申請書類の受理が，平成 24 年 12 月 12 日以後になった場合は，施設見学がで きなくなりますので，施設見学の希望があるときは，早期に資格確認申請書類を提出する ようにしてください。 イ 見学日時 見学日時は，こちらが指定します。日時指定の連絡は，おおむね申込みの電子メール受 信後 1 週間以内に電子メールで行います。 施設見学の日時は平成 24 年 11 月 26 日（月）から平成 24 年 12 月 14 日（金）までの 平日の午前 9 時 30 分から午後 5 時の間に案内するものとします。所要時間は 1 時間程度 を見込んでいます。 なお，資格確認結果の通知の前に施設見学を行っていただく場合があります。 26 ウ 見学に関する注意事項 （ア）指定の日時に元弥栄中学校正門前（四条通側）にお越しください。自動車，バイクで の訪問はお断りしますので，公共交通機関を利用するようにしてください。 （イ）見学の際には，施設平面図及び耐震診断結果報告書の写しを提供します。 なお，本件手続において提供できる資料は，現在のところこの２点のみです。追加で 提供できる資料が発生した場合は，その都度，応募事業者に提供します。 （ウ）期日までに施設見学の申入れがなかった場合は，施設見学は丌要と判断されたものと します。期日経過後の施設見学は認めませんので御注意ください。 なお，施設見学の有無は，以後の質問と回答，提案書の審査及び評価には関係しませ ん。 ⑶ 質問の受付と回答 第 1 号に規定する資格確認申請書類について同号カにより受理した応募事業者から，本件 手続，活用その他の質問を次のとおり受け付け，回答します。 ア 質問方法 （ア）質問がある場合は，平成 24 年 12 月 10 日（月）から平成 24 年 12 月 21 日（金）ま での間に，電子メール（あて先は，専用アドレス）により，質問文のファイルを添付し て提出してください。 （イ）質問文のファイル形式は，テキストか Microsoft 社の Word 又は Excel とし，Ａ４サイ ズで印刷可能な書式としてください。サイズ以外の書式については指定しませんので， 自由な形式で作成してください。 他のファイル形式の場合やファイルが展開できない場合等は，質問を受理しないこと がありますので御注意ください。 イ 回答 回答は，平成 24 年 12 月 28 日（金）午後５時までに専用ＨＰに掲載することにより行 います。 なお，質問についても，同じウェブページで，回答の掲載と同時に質問者の名称を伏せ たうえで公開することとします。 ウ その他 （ア）期限までに受信しなかった場合は，その質問には回答しません。 27 （イ）質問の内容によっては，回答できない場合があります。回答できない場合は，質問者 にのみ，その旨連絡します。 （ウ）質問を発信した場合は，念のため，発信の翌日中を目途に電話で発信した旨を連絡し てください。 （エ）質問の意図の確認等が必要な場合は，質問を受けた後に電子メール，電話等で確認さ せていただくことがあります。 （オ）質問は，できる限りまとめて一度に送信するようにしてください。 （カ）発信者が応募申請書（様式 1）に記載されている者でないときは，質問を受理しませ ん。必ず，応募申請書に記載されている担当者が発信するようにし，発信者の法人の名 称，担当者の職名及び氏名を明記してください。 （キ）本市が自ら質問の形態をとって追加説明等を行うことがあります。この場合は，本市 による質問であることは明らかにしません。 ９ 事業計画書等の提出及び評価項目 事業者の選定は，応募事業者から，事業計画等について記載した書類の提出を受け，それぞ れの提案を比較検討することにより行います。 本件手続では，事業の種類が少なくとも３種類に及び，細部において比較評価の尺度を統一 することが丌可能なため，共通して評価することが可能と思われる項目について評価します。 提出を求める書類は，事業計画書，施設計画書，協議対応予定書及び事業者調書とします。 これらの書類に記載を求め，審査及び評価の対象とする評価項目と，それぞれの評価項目に ついての評価の視点及び求める方向性等並びに書類作成上の留意点については，次の評価項目 表のとおりです。 なお，評価項目のうち特に重要な項目については，内容を審査及び評価し，求める方向性に 著しく反するなど，元弥栄中学校跡地については，その者による活用を進めることは望ましく ないと認められるときは，その項目に限らず，その者のした応募を無効とします。 28 ⑴ 評価項目表 ① 事業計画書 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 1-1 の 有無 公益性 相対的に公益性が高いと認められ 事業の意義，目的，効果等 る事業計画を高く評価します。 において，どのように公益 なお，特段の公益性が認められない と考えられる場合であっても提案 を無効とすることはありません。 １-2 審査 性があると考えるのかを 無 具体的に記載してくださ い。 周辺地域，本市全体の賑わいの発展 どのように賑わいの発展 への寄不の有無，その程度を比較 に寄不することを見込ん 賑わい し，賑わいの発展への寄不が相対的 でいるのかについて具体 の発展 に大きいと認められる事業計画を への 高く評価します。 寄不 なお，賑わいの発展への寄不が全く 的に記載してください。 有 ない，又は著しく少ないと評価した ときは，その応募を無効とします。 賑わいのほかの周辺地域への影響， 事業実施による周辺地域 その他 の影響 １-3 波及効果の有無，その程度を比較 への影響（効果）について， し，好ましい影響・効果があると見 できるだけ細かく項目を 込まれる事業計画を高く評価し，好 分けて自ら評価してくだ ましくない影響があると見込まれ さい。 る事業計画を低く評価します。 ・ 好ましい影響と好ましくない影響 波及 を総合的に勘案して比較評価しま 効果 す。 なお，好ましくない影響が著しく大 きく，事業計画の実施は避けるべき と評価したときは，その応募を無効 とします。 29 有 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 1-4 地域の自治活動等への配慮につい 提案要領第 4 項第 5 号（ク， 地域の て，計画の内容とその効果について ウ及びオを除く。）に掲げる 自治 比較し，自治活動等の維持等に対 配慮事項について，各項目 活動等 し，より深い配慮のある事業計画を それぞれに対して，どのよ への 高く評価します。 うな配慮を行う計画である なお，自治活動への配慮によって貸 付料を減額することはありません。 地域 住民 との 無 のかについて，具体的に記 載してください。 地域住民との間で，より円滑な関係 円滑な関係の構築のため を構築できると考えられる事業計 に，どのような考えに基づ 画を高く評価します。 いて，何をしようとするの 無 かについて，具体的に記載 関係 1-6 の 有無 配慮 1-5 審査 してください。 地域の防災拠点の一つとしての学 避難所，防火水槽その他の 校跡地の機能について，より充実さ 防災上の機能について，ど せようとする事業計画を高く評価 のように維持，充実，又は 防災上 します。 変更しようとするのかにつ の機能 なお，現行の元弥栄中学校跡地の防 災上の機能について，大幅に低下す いて，具体的に記載してく 有 ださい。 るおそれが大きいと評価したとき は，その応募を無効とします。 1-7 法令上の実現可能性の高低を評価 施設整備に関わる法令の規 し，実現可能性の高い事業計画を高 制を除き，実施しようとす く評価します。 る事業について適合を必要 法令上 なお，行政庁の許認可等，事業者の の 内部努力の如何に関わらず実現可 実現 能性について外的要因が大きく影 可能性 響する場合については，外的要因の 内容を評価します。事業の全部又は 重要な部分について，数年内の実現 可能性が丌明，又は著しく低いと評 価したときは，その応募を無効とし ます。 30 とする法令上の規制がある 場合は，その規制について どのように適合を図ろうと しているのかについて，方 法，進捗状況，今後の見込 み等について，具体的に記 載してください。 有 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 の 有無 計画変更への対応を含め，イニシャ 初期投資と，継続的運営に ルコスト及びランニングコストの負 係る収支予算の見込 みに 担にどのように対応するのかについ 分けて資料を作成し てく て，その検討の精度，裏付けの状況 ださい。 を比較し，より高い精度で，十分な 裏付けがあると認められる事業計画 を高く評価します。 財政上 1-8 審査 ※ 事業着手時の施 設整 備貹等の初期投資につ いては，必要と見込んで なお，検討の内容や裏付けが著しく いる額とその内訳，予定 丌十分であると評価したときは，そ している財源とその確 の応募を無効とします。 保の見込み等が，具体的 の に分かるようにしてく 裏付け ださい。 有 等 ※ 事業運営開始後 の継 続的運営に係る収支予 算については，単年度に おける収支の見込みが， 具体的に分かるように してください。 ※ それぞれの経貹 の積 算に当たって想定した 条件についても明記し てください。 1-9 計画に見合う組織編制と人員を予定 事業実施に当たって，対応 しているか，その計画内容及び実現 する組織，人員等に つい の見込みについて相対的に評価し， て，できる限り具体的に記 跡地 より充実し，かつ実現可能性の高い 載してください。 活用 計画を高く評価します。 の なお，組織及び人員体制の観点から， ソーシング等の予定 があ 組織 人員丌足で運営に支障がある，又は るときは，その具体的な予 体制 実現可能性が著しく低い等，組織及 定についても詳しく 記載 び体制の計画が著しく丌十分と評価 してください。 したときは，その応募を無効としま す。 31 人員の確保の方法，アウト 有 ② 施設計画書 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 審査 の 有無 施設の規模，機能等に関する計画 必要と考える施設の機能， が，元弥栄中学校跡地の活用として 諸室の面積等のほか，利用 2-1 施設 適当なものであるか否かを評価し の方法，諸室の配置その他 計画 ます。 の施設に関する計画につ の 内容・ なお，施設計画について，適当でな 機能等 い，又は実施が極めて困難であると 評価したときは，その応募を無効と いて，できる限り細分化し 有 て具体的に記載してくだ さい。 します。 施設計画について，具体的な構想の 検討の 2-2 進捗 状況 施設の機能，規模等の施設 有無，検討の進捗状況，事前協議会 計画の検討状況等につい において課題となる事項について て，できる限り項目を細分 の認識の状況等，検討の深度につい 化して具体的に記載して て比較し，より具体的な検討状況に 無 ください。 あるものを高く評価します。 （注１） 施設計画の検討に当たって設定した条件があれば， その条件も明示してください。 （注２） 施設計画の提出は事業者を評価するためのものであって，検討の程度や事業者の 能力を評価します。したがって，詳細な計画図面等の提出は丌要です。詳細な計画 図面等の提出があっても評価の対象としないことがあります。 （注３） 施設計画の承認は事前協議会で行いますので，その前に提出された施設計画を承 認することはありません。 32 ③ 協議対応予定書 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 3-1 審査 の 有無 既存 既存建物について，事業者の希望と 事業者において事前協議 異なる取扱いの要求があった場合の 会で事業者の希望と異な 対応の予定と許容範囲を比較し，よ る既存建物の取扱いの要 り柔軟な対応が可能な事業者を高く 求があった場合を想定し， 評価します。 対応の予定と許容範囲に 建物 なお，協議に応じる余地はないとす るなど，柔軟さを著しく欠き，協議 有 ついて具体的に記載して ください。 への対応が極めて困難と評価したと きは，その応募を無効とします。 交番等，本市所有外の施設について， 事業者において事前協議 3-2 その他 事業者の希望と異なる取扱いの要求 会で事業者の希望と異な があった場合の対応の予定と許容範 る本市所有外の施設の取 囲を比較し，より柔軟な対応が可能 扱いの要求があった場合 な事業者を高く評価します。 を想定し，対応の予定と許 施設 なお，協議に応じる余地はないとす るなど，柔軟さを著しく欠き，協議 有 容範囲について具体的に 記載してください。 への対応が極めて困難と評価したと きは，その応募を無効とします。 3-3 運営等 施設管理，事業運営等について，事 事業者において事前協議 業者の希望と異なる取扱いの要求が 会及び三者協議会で事業 あった場合の対応の予定と許容範囲 者の希望と異なる施設管 を比較し，より柔軟な対応が可能な 理，事業運営等の要求があ 事業者を高く評価します。 った場合を想定し，対応の なお，協議に応じる余地はないとす るなど，柔軟さを著しく欠き，協議 への対応が極めて困難と評価したと きは，その応募を無効とします。 33 予定と許容範囲について 具体的に記載してくださ い。 有 ④ 事業者調書 無効 項目 評価の視点・求める方向性等 書類作成上の留意点 番号 4-1 審査 の 有無 実績 提案する計画と類似する事業者のこ 応募者実績調書とは別に， れまでの実績について，その質や数 類似事業の実績について， 量等を評価し，より実績が豊富，又 事業の経過，組織，体制， は秀逸な実績のある事業者を高く評 財務等の状況，特色等を具 価します。 体的に記載してください。 無 パンフレット等の既存資 料があれば添付してくだ さい。 4-2 長期の貸付契約の相手方としてふさ 将来にわたる法人として わしいか否かを判断するため，将来 の経営の方向性，財務面で 発展性 に向けた事業者の経営の発展性又は の見込み，及び事業の方向 又は 安定した経営の継続について比較 性やそれらの見込につい 継続性 し，将来に向け，より発展性が高い， て具体的に記載してくだ 又はより安定性が高いと見込まれる 無 さい。 事業者を高く評価します。 4-3 組織 元弥栄中学校跡地の活用に向けた準 準備作業に従事する人員， 備作業の実施体制について，より円 組織のほか，必要な業務に 滑な準備が可能と考えられる実施体 ついて外部への委託等の 制を予定している事業者を高く評価 予定等があれば，外部委託 します。 する項目，内容等について 体制 なお，準備作業の組織及び人員体制 の予定から，実現可能性が著しく低 有 も具体的に記載してくだ さい。 いと評価したときは，その応募を無 効とします。 4-4 意欲 活用計画を実現させるという強い意 多数の未確定部分がある 欲があるか否か，その程度などを比 中で，必ず実現させるとい 較し，より意欲の強い事業者を高く う法人としての意志，意欲 評価します。 を明確に示してください。 34 無 ⑵ 提出書類 評価項目表にある事業計画書，施設計画書，協議対応予定書及び事業者調書（以下「計画 書等」という。 ）をそれぞれ提出してください。 ア 様式等 （ア）Ａ４サイズとすること以外，本市では特に様式は定めませんが，各計画書等は，それ ぞれ別の書類として表紙を付けてください。 （イ）表紙には，書類の名称，事業者名及び提出年月日を記入してください。 （ウ）それぞれの書類が複数のページにわたるときは，各ページの右下に事業者名，書類の 名称及びページ番号を記入してください。 （エ）それぞれの書類は，評価項目表の項目のとおりに記載内容を分け，項目ごとに，見出 しとして評価項目表の左側の番号欄の数字と項目欄の項目名を記入してください。 （オ）配慮事項等，さらに詳細な項目に分けて記述することを求めている事項については， それら詳細な項目についても，さらに見出しを付けて，見やすいように作成してくださ い。 （カ）項目のいずれについても必ず記載してください。記載しようとする内容が他の項目と 重複する場合は，重複部分を割愛せず，重複させたまま記述してください。 イ 提出の形式等 （ア）提出は，Ａ４サイズの用紙に印刷したもののほか，データを記録した CD-R を提出し てください。 （イ）計画書等のファイル形式は，Microsoft 社の Word 又は Excel とし，ファイルごとに分 かりやすい名前をつけてください。 （ウ）参考資料等として，既存の紙媒体の資料を添付する場合（この場合は事業者名の記入 は丌要です。 ）は，PDF ファイルとして CD-R に記録してください。 ⑶ 提出数量 ア 書類 各１０部 イ データ CD-R 各２枚 35 ※ 秘密保持等のため，ファイルにパスワードを設定していただいてもかまいませんが， その場合は，パスワードを必ずお伝えください。 ※ ファイルは，可能な限り１枚の CD-R に記録し，同じものを２枚提出してください。 計画書等のファイルを複数の CD-R に分けて記録せざるを得ない場合は，それぞれ２枚 ずつ提出してください。 ※ それぞれの CD-R には，必ず法人の名称を記入してください（複数の CD-R に分かれ ている場合は，区別できるように番号などを記入してください。） 。 ⑷ 提出先 資格確認申請書類の提出先と同じです。 ⑸ 提出方法 持参に限ります。 ⑹ 提出期間等 ア 提出期間 平成２５年１月４日（金）から２月 22 日（金）までの平日 午前９時から正午まで及び午後１時から午後５時まで イ 受理の確認 提案の持参があったときは，ファイルの状況を確認したうえで口頭で受理した旨お知ら せします。その場で，受理のお知らせをするまでお待ちください。 36 １０ 選定委員会による審査，評価等 提出された計画書等の審査及び評価（以下「評価等」という。 ）については，次のように行い ます。 ⑴ 対象資料 評価等は，資格確認のために提出された資料，計画書等，第 9 号に規定する追加資料及び ヒアリングでの応答を活用して行います。 ⑵ 選定委員会 次の表に掲げる委員で構成する選定委員会において評価等を行います。 氏名 職名等 専門分野等 事業担当局の長 生田 義久 教育長 井上 芳恵 龍谷大学政策学部政策学科准教授 都市計画，地域政策 今西 知夫 弥栄自治連合会会長 弥栄学区代表 永井 久美子 東山区長 前野 芳子 前野公認会計士事務所所長 ◎八木 匡 同志社大学経済学部経済学科教授 本市政策的観点 当該区の長 東山区政策的観点 ◎委員長 事業及び事業者 の適格性 経済政策 ※50 音順 37 ⑶ 評価等の方法 評価項目表の項目ごとに評価等を行って相対的な順位を付けていきます。項目ごとの順位 については，同位とすることがあります。 総合的な順位については，項目ごとの順位に応じ，順位の序数と同じ点数（例えば，１位 は１点，２位は２点…。ただし，1-2「賑わい発展への寄不」及び 1-3「その他の影響・波 及効果」については順位の序数に２を乗じた数）を付不し，合計点数の最も低い者を１位と します。ただし，特定の項目で飛び抜けて高く評価されるべき内容があると認められる者が 別にあるとき，又は，逆に最も点数の低い者が特定の項目で飛び抜けて低く評価されるべき 内容があると認められるときなど，選定委員会において，総合的な順位の決定に当たって， 点数のとおり順位付けすべきでないとされた場合はこの限りではありません。 ⑷ ヒアリング 計画書等その他の書類による評価等の後，応募事業者へのヒアリングを実施します。 ヒアリングの時期，ヒアリングでの聴取内容については応募事業者に後日お知らせします。 ⑸ 評価等及び順位の決定 選定委員会において，計画書等その他の書類及びヒアリング結果から応募事業者の相対的 な順位を決定します。 １位となった者は契約候補事業者とします ⑹ 応募事業者が１者であった場合の取扱い 計画書等を提出した事業者が１者であった場合は，相対評価は丌可能ですので順位は付け られませんが，評価項目表のすべての項目について，複数の事業者の応募があった場合と同 様に事業者の計画等を確認し，評価等を行います。また，評価項目表の「無効審査の有無」 欄において「有」とされた項目については，特に厳正な評価等を行います。 ⑺ 付帯意見 選定委員会は，順位の決定に当たって，必要があると認めるときは，次に掲げる事項に関 し，事前協議会に向けて付帯意見を述べることができるものとします。 ア 実施に当たっての留意すべき事項 イ 計画書等の書類に記載された事項又はヒアリングで述べられた事項で，順位の決定に大 きな影響を及ぼしたため，事前協議会においても，できる限り尊重すべき事項 ウ その他付帯意見として述べることが適当な事項 38 ⑻ 通知 各応募事業者に順位及び契約候補事業者となった応募事業者の名称を通知します。通知は， 電話又は電子メールにより行います。 通知の発出時期は，平成２５年３月頃を予定しています。 ⑼ 追加資料の提出 評価等のため必要のあるときは，計画書等のほか追加資料の提出を求めることがあります。 追加資料の提出を求められたときは，速やかに提出してください。追加資料の様式等につい ては，前項第 2 号から第 5 号までの規定を準用します。この場合において，前項第 2 号及び 第 3 号中「計画書等」とあるのは「追加資料」と読み替えることとします。 ⑽ 評価等において応募を無効とする場合 評価等において，次のいずれかに該当する場合は，その者のした応募を無効とします。 ア 評価項目表の「無効審査の有無」に「有」と記載された項目について， 「評価の視点・求 める方向性等」欄中のなお書きの規定に該当すると認められるとき。 イ 期日までに必要な書類の提出がなかったとき。 ウ 第４号に規定するヒアリングを正当な理由なく欠席したとき。 エ 提出された書類に重要事項に関する記載漏れ，誤字等があり評価することが困難である と認められるとき。 オ その他提出された資料の記載内容，ヒアリングでの応答等により応募を無効とすべきと 判断したとき。 ⑾ 公開 評価等は非公開で実施します。 39 １１ 基本協定の締結 ⑴ 基本協定の締結 契約候補事業者には， 本市との間で次のような内容の基本協定を締結していただきます。 ※ 基本協定の概要 ① 契約候補事業者は，貸付契約の締結までの手続において独占的に本市及び弥栄自 治連合会との協議に参加することができること。 ② 契約候補事業者は，事前協議会において活用計画の案について合意を得たときは， 合意の内容の履行を条件として貸付契約の相手方となること。 ③ 契約候補事業者は，事前に本市の承認を得たうえで，元弥栄中学校敷地内におい て，活用計画の案の作成に必要な建物，土地等の調査等を自らの負担により行うこ とができること。 ④ 契約候補事業者は，事前協議会において，具体的な活用の計画の案の提示，必要 な資料の作成，プレゼンテーションの実施その他の合意を得るために必要な作業を 自らの負担により行わなければならないこと。 ⑤ 本市及び弥栄自治連合会は，事前協議会において，契約候補事業者に対し，元弥 栄中学校の活用について必要な意見を述べることができること。 ⑥ 事業者は，事前協議会において本市及び弥栄自治連合会の述べた意見について， 活用計画案の見直し，対応策の提示等，誠実に対応しなければならないこと。 ⑦ 事前協議会においては，必要に応じ，京都府警察，本市消防局，学識経験者等の 意見聴取を行うことがあること。 ⑧ その他手続の実施及び協議に必要な事項 40 ⑵ 基本協定の破棄 基本協定は，貸付契約の締結の前に次に掲げる事由のいずれかが発生したときは，破棄す るものとし，関連する規定を基本協定書に記載するものとします。 ① あらかじめ設定した期限（基本協定書に記載します。 ）までに，貸付契約の内容につ いて合意を得られなかったとき，又は本市若しくは契約候補事業者が合意を得る見込 みがないと判断するとき。 ② 契約候補事業者又は本市の都合により活用の手続が継続できないこととなったと き。 ③ 基本協定の破棄について本市と契約候補事業者が合意したとき。 ④ 契約候補事業者が正当な理由なく本件手続において定める資格を失ったと認められ るとき。 ⑤ 契約候補事業者が本件手続において本市に提出した資料，ヒアリングでの説明につ いて虚偽，錯誤又は遺漏のあったことが判明（軽易な錯誤又は遺漏のあった場合で， 本件手続に影響のなかったときを除く。 ）したとき。 ⑥ その他やむを得ない事由が発生したとき。 ⑶ 契約候補事業者の変更 基本協定を破棄したときは，破棄された基本協定に係る契約候補事業者の次に本件手続に おいて評価の高かった者を契約候補事業者とすることがあります。この場合においては，新 たな基本協定を締結し，改めて事前協議会における協議を開始することとします。この新た な基本協定が破棄されたときもまた同様とします。 ⑷ 契約候補事業者等の公表 契約候補事業者を決定したときは，その者の名称，選定理由，事業の種類及び概要を公表 するほか，他の応募者の名称及び事業の種類，順位及び点数を公表します。 ⑸ 基本協定の締結時期 基本協定は，前項第８号の通知を行った後，速やかに締結するものとします。 41 １２ 事前協議会 契約候補事業者が決定したときは，基本協定書を締結したうえで，速やかに，契約候補事業 者，本市及び弥栄自治連合会の三者により構成する事前協議会を設け，具体的な活用計画につ いて協議を行っていきます。 事前協議会では，提案要領第４項第５号の「施設周辺住民の自治活動その他の事項への配慮」 に掲げた配慮事項（以下単に「配慮事項」という。 ）への具体的対応，施設整備，運営方法その 他の活用の具体的内容を契約の締結の前に確定するため，必要な協議を行います。 ⑴ 協議の進め方等 ア 協議は，契約候補事業者が提示する活用計画の案（以下「計画案」という。）を基にして 行いますので，契約候補事業者となったときは，応募の段階で提出した事業計画書の記載 事項を基に，さらに詳細な計画案を提示してください。 イ 計画案の提示の前に，事前協議会において，学識経験者，関係者等の意見聴取を行うこ とを予定していますので，聴取内容を参考としてください。 ウ 選定委員会から付帯意見が出された場合は，これをできる限り尊重することとします。 付帯意見の内容については，計画案の提示の前に，本市から事前協議会において報告し ます。 エ 事前協議会は，非公開で行います。ただし，貸付契約を締結したときは，その概要を公 表します。 42 ⑵ 事前協議会における協議事項 事前協議会では，活用計画のうち，次の表の協議事項欄に掲げる項目について，本市，契 約候補事業者及び弥栄自治連合会が協議し，合意のうえ決定します。 協議事項 配慮事項への 具体的対応 備 考 ○ 配慮事項への対応の具体的内容については，事前協議会において契 約候補事業者が提示する計画案を基に協議し，決定します。 ○ 既存建物の取扱い及び祇園交番の取扱いについては，関係者等から の意見聴取の内容を踏まえて計画案を作成し，事前協議会において提 施設整備 示してください。 ○ 計画案を基に協議し，必要に応じ関係機関とも協議したうえで取扱 を決定します。 ○ 計画案には，運営についての計画のほか，活用による周辺への影響 について，目標や見込みを提示してください。 運営方法 ○ 騒音の発生，周辺路上の混雑等，好ましくない影響を不えるおそれ のある問題が予想される場合は，その問題への対応も提示してくださ い。 その他 ○ 適宜，必要な事項について協議します。 １３ 不動産鑑定評価等その他の契約の締結準備 事前協議会の結果を受け，又は協議と並行して，次の事項について手続を進めます。 ⑴ 丌動産鑑定評価等の手続 事前協議会において，既存建物，消防局使用施設等の取扱い等について合意に達したとき は，その合意の内容に基づき，本市が複数の丌動産鑑定士に対して丌動産鑑定評価を依頼し ます。 丌動産鑑定評価の結果，得られた貸付料の額を予定価格として，これを基に契約価格につ いて契約候補事業者と交渉し，契約候補事業者と合意に達した価格で貸付契約を締結するこ ととします。 43 ⑵ その他契約内容についての協議等 価格のほか，おおむね次の貸付契約の内容に関して，本市及び契約候補事業者が協議し， 決定します。 協議事項 備 ○ 考 契約期間については，事業者の希望をもとに協議し，決定します。希望 する期間については，応募において提出する事業計画書に記載した期間と 契約期間 し，計画案に記載してください。事前協議会での協議の結果，合意があれ ば変更することが可能とし，また，正当な理由があるとして事前に本市が 承認した場合は，計画案の段階で変更することも可能とします。 ○ 定期借地権を設定する契約以外の方法による契約は，事前協議会の協議 を踏まえ，本市が既存建物を保存することとした場合その他やむを得ない 契約方法 場合に限ります。事業者の希望により異なった契約の方法を取ることはあ りません。 ○ 活用計画のうち，貸付料の設定に影響する部分について合意したときは， 当該合意を前提として丌動産鑑定評価を行い，本市と事業者が交渉して貸 付料を決定します。 契約金額 ○ 貸付料の交渉がまとまらないことを理由とした貸付料の減額，丌動産鑑 定評価のやり直しは行いません。 その他 契約書の 記載内容 ○ 合意した活用計画の履行の保証，貸付料の支払い方法，契約解除の要件 等の契約書の記載内容について協議し，決定します。 ⑶ 既存建物譲渡の手続 既存建物の取扱いについては，事前協議会で協議することとしていますが，取扱いを事業 者に一任する等の取扱いとなったときは，事業者に適正な価格で譲渡することとしています。 譲渡価格については，取扱いについて決定した後に，丌動産鑑定評価等の手続を経て譲渡 することになりますので，取扱い決定後，少なくとも１～２月程度の期間が必要となる見込 みです。 44 １４ 貸付契約の締結 契約内容について合意に達したときは，公正証書により定期借地権の設定を行って契約を締 結します。 貸付契約の詳細は事業者との協議により決定しますが，おおむね次のような内容の契約書の 作成を予定しています。 ⑴ 契約書の記載内容（概要） 項目 賃貸物件 主な規定の内容 所在地，面積 ○ 事業者は，事前協議会で合意した使用目的，活用計画のとおり土地を 使用しなければならない。 ※ 使用目的等 ○ 活用計画を添付する。 事業者は，使用目的，活用計画等を変更しようとするときは，あらか じめ三者協議会での協議を経たうえで，文書により本市に変更を申し出 て，本市の文書による承認を得なければならない。 ○ 事業者は，貸付期間にあっては，事業者，本市及び地域住民により構 成する三者協議を実施しなければならない。 三者協議 ※ 三者協議の構成員，進め方等については，事前協議会で定める。 （１０年以上６０年まで） 貸付期間 ※ 引渡し ○ おおむね事業者の希望による。 本市は，契約締結後に保証金の納入を確認したうえで引渡しを行う。 45 項目 主な規定の内容 ○ 貸付料は，年額○○円（１㎡あたり○○円）とする。 ○ 契約締結の日から当該年度の末日までの貸付料は，その期間の日数に 応じ，貸付料の年額を日割りして計算した額とする。 貸付料 ○ 事業者は，本市の発行する納入通知書により，当該納入通知書に記載 する支払期限までに請求された貸付料を支払わなければならない。 ※ 貸付料の支払いは，年額を一括し，又は４回程度までの回数に分割 するものとし，分割の可否及びその回数並びに支払い時期は事業者と 本市の協議により決定する。 ○ 元弥栄中学校北側の四条通に係る固定資産税路線価の評価替えのあ ったときは，当該評価替えの公表された日の属する年度からの貸付料を 改定する。 貸付料の改 ※ 定 境界明示が未了の場合は，貸付料改定，改定差額の納入・返還等に ついても規定する。 ○ 貸付料の改定に当たっては，評価替えの前後における固定資産税路線 価の変動率に従前の貸付料を乗じて得られた額を新たな貸付料とする。 ○ 事業者は，契約締結に当たって定めた貸付料の２年分に相当する額の 保証金（以下「貸付料相当保証金」という。）及び事業者所有建物の解 体撤去貹に相当する額の保証金（以下「解体貹相当保証金」という。） を併せて支払わなければならない。 ○ 保証金納付 引渡前，建物の増改築及び貸付料の改定に伴う見直しのそれぞれの場 合の解体撤去貹の額は，事業者及び本市がそれぞれ算定し，いずれか価 格の高い方とする。 ○ 事業者は，契約締結後，本市から請求のあったときは，速やかに保証 金を納入しなければならない。 ○ 保証金には利息を付さない。 46 項目 主な規定の内容 ○ 事業者が契約期間中に三者協議会の協議を経たうえで本市の了解を 得て建物の増改築等を行った場合は，当該増改築等の対象となった建物 について改めて解体撤去貹を算定する。事業者は，この算定により得ら れた価格が既納の解体相当保証金を上回るときは，その差額を追加の保 証金として本市に支払わなければならない。 ○ 貸付料の改定があった場合において，改定後の貸付料の額が，既納の 解体相当保証金の額を算定した時の貸付料の額を 10％以上上回るとき 保証金の は，解体相当保証金の額について見直しを行う。 改定等 ○ 解体相当保証金を見直した後の額が既納の額を上回った場合におい て，その差額が既納の額の１％を超えるときは，事業者は，当該差額に 相当する額の追加の保証金を支払わなければならない。 ○ 貸付料が，改定により当初の額の２倍以上の金額となったときは，事 業者は，これらの事由の生じた年の貸付料により積算した貸付料相当保 証金と既納の貸付料相当保証金との差額に相当する額の貸付料相当保 証金を支払わなければならない。 ○ 保証金は，事業者に，この契約に基づく本市への金銭債務があり，本 市から催告を受けた場合において，催告による納入期限までに納入のな いときは，本市は，保証金を当該金銭債務に充当することができる。 保証金の ○ 充当 保証金の全部又は一部を金銭債務へ充当した場合において，これらの 事由の生じた年の貸付料により積算した貸付料相当保証金と当該年の 解体相当保証金の合計額が既納の保証金の充当後の残余の額を上回っ たときは，事業者は，その差額に相当する保証金を支払わなければなら ない。 ○ 本市は，契約期間が満了したとき又は本市が契約を解除したときは， 原状回復及び土地の明渡しの完了を確認したうえで保証金を返還する。 ○ 貸付料の改定により貸付料が低下した場合は貸付料相当保証金の返 還は行わない。 保証金の返 還 ○ 保証金の返還の場合に，事業者に，この契約に基づく本市への金銭債 務があるときは，本市は，この金銭債務の弁済に保証金を充当すること ができる。 ○ 保証金の額が金銭債務の弁済に必要な額に満たないときは，事業者 は，丌足額を本市に支払わなければならない。 47 項目 主な規定の内容 ○ 事業者は，貸付料を支払期限までに支払わないときは，貸付料の額に 支払期限の翌日から納入した日までの期間の日数に応じ，年１４．５パ ーセントの割合を乗じて得た額に相当する延滞金を支払わなければな 延滞金 らない。 ○ 年当たりの割合は，閏年の日を含む期間についても，365 日当たりの 割合とする。 ○ 本市は，事業者が貸付料及び延滞金の合計額を支払うべき場合におい て，支払われた金額が当該合計額を下回ったときは，延滞金から充当す 充当の順序 る。 等 ○ 事業者は，保証金を延滞金等の本市に対する金銭債務と相殺すること はできない。 ○ 事業者は，借り受けた土地について，他の者へ譲渡し，若しくは転貸 し，又は賃借権その他の使用又は収益を目的とする権利を設定してはな らない。 ○ 事業者は，事前協議会で合意した活用計画に含まれる場合及びあらか じめ三者協議会での協議を経て本市の文書による許可を得た場合を除 き，次に掲げる事項を行ってはならない。 ● 借り受けた土地の形状又は形質の変更 ※ 転貸の禁止 定期建物賃貸借の対象となった建物のある場合は，その形状又 は形質の変更を含む。 等 ● 契約に基づく賃借権の他の者への譲渡若しくは承継又は担保権そ の他の使用権及び収益を目的とする権利の設定 ● 借り受けた土地に事業者が所有する建物その他の工作物（以下「事 業者建物等」という。）の転貸，譲渡若しくは承継又は担保権その他 の使用権及び収益を目的とする権利の設定 ● 事業者建物等を区分所有権の目的とすること。 ● 活用計画に規定する目的以外への契約に基づく土地の賃借権の利 用 48 項目 賃借人の義 主な規定の内容 ○ 務 事業者は，善良な管理者としての注意をもって借り受けた財産を使用 しなければならない。 ○ かし担保 事業者は，この契約の締結後，貸し付けた財産に数量の丌足その他の 隠れたかしのあることを発見しても，貸付料の返還若しくは減免又は損 害賠償の請求をすることができないものとする。 ○ 事業者は，この契約に定める義務に違反し，契約を解除されたときは， 本市に対し，違反があったと認めた年における貸付料の２年分に相当す 違約金 る額の違約金を支払わなければならない。 ○ 違約金は，この契約に係る損害賠償の予定又は一部としない。 ○ 本市は，次に掲げる事由に該当する場合は，催告その他の手続を経る ことなくただちに契約を解除することができる。 ● 事業者が，期限までに保証金を納付しないとき。 ● 事業者が，正当な理由なく貸付料の支払いを３月以上滞納したと き。 ● 事業者が，事前協議会で合意した利用計画の全部又は一部につい て，三者協議会での協議及び本市の文書による承諾なしに変更し，又 は正当な理由なしに計画に定めた期日から 6 月を超えても実施しな いとき。 契約解除 ● 事業者が，京都市暴力団排除条例第２条に規定する暴力団員等又は 暴力団密接関係者であることが判明したとき。 ● 事業者が，契約の手続において提出した書類又はヒアリングにお ける説明に虚偽，錯誤又は遺漏のあったこと（軽易な錯誤又は遺漏 のあった場合で，契約の相手方の決定に影響がなかったと認められ るときを除く。 ）が判明したとき。 ● 国，本市，他の地方公共団体その他公共団体が，効用又は公共用に 供するために必要が生じたとき。 ● その他契約に定める重要な義務に違反したとき。 49 項目 主な規定の内容 ○ 事業者は，この契約の期間が満了した場合にあっては満了の日までに， この契約が解除された場合にあっては，本市が指定する日までに，土地 を更地にする等原状に回復して本市に返還しなければならない。 原状回復 ○ 前項の規定に関わらず，この契約の期間が満了した場合において，本 市が，この契約の期間の満了の日までに改めて事業者と貸付けの契約を 締結することとした場合は，前項の規定による原状回復は丌要とする。 損害賠償 公正証書の 作成 強制執行認 ○ 事業者は，事業者の責に帰すべき事由により本市に損害を不えたとき は，その損害を賠償しなければならない。 ○ この契約については，公正証書を作成するものとする。 ○ 事業者は，この契約に定める金銭債務を履行しないときは，本市が裁 判所の確定判決を得ることなしに，直ちに強制執行を行うことについて， 諾 意義なく認諾する。 ○ 公正証書の作成貹用その他この契約の締結に必要な経貹は事業者の負 担とする。 貹用負担 ○ 三者協議の実施に必要な経貹は，事業者の負担とする。 ○ 事業者は，事業者が，京都市暴力団排除条例第２条に規定する暴力団 員等又は暴力団密接関係者であることが判明したときは，本市に対して， 暴力団排除 契約解除の有無に関わらず，違反を認めた年の貸付料に相当する額の２ の特約 倍の違約金を支払わなければならない。この契約期間が満了し，又は解 除した後であっても，契約期間中に違反していたと認めるときは同様と する。 その他 ○管轄裁判所，使用通貨等について定める。 ⑵ 公表 契約を締結したときは，速やかに契約の概要を公表します。 50 １５ その他 ⑴ この要領に記載のない事項については，本市の指示に従ってください。 ⑵ 事業者が， この要領に基づいて提出した書類等の記載内容，ヒアリングでの説明等に虚偽， 錯誤又は遺漏のあったときは，その者のした応募を無効とします。ただし，錯誤又は遺漏に ついては，その内容が軽易なもので選定の手続に影響がないと認めるものはこの限りではあ りません。 ⑶ 応募者が，提出期日等，この要領に定める手続を遵守しなかったとき，又は本市の指示に 従わなかったときは，その者のした応募を無効とすることがあります。 ⑷ 本件手続における議事録，提出物等については，本件手続に定めるとおり公表することが あるほか，選定委員会委員及び本市職員以外の者には公開しません。ただし，市会から公開 を求められたときのほか適法な手続により公開を求められたときは，公開することがありま す。 ⑸ 事業計画書その他の応募事業者からの提出物について，本市は，本件手続及び本市事務事 業において必要があるときは，事業者の承諾及び対価の支払いなしに複写し，又は一部を流 用することができるものとします。 ⑹ 本件手続において事業者が提出した資料については，返却しません。 ⑺ 事業者が本件手続への応募，事前協議会への参加，貸付契約締結のために支出することが 必要となった経貹については，契約候補事業者としての選出，契約の締結の有無等に関わら ずすべて事業者の負担とします。 ⑻ この要領に記載している事項については， 手続中に， やむを得ず変更することがあります。 変更のあった場合は，速やかに専用ＨＰで公表するほか，応募事業者に通知します。 51 （様式１） 元弥栄中学校跡地活用 応募申請書 （提出日） 平成 年 月 日 （あて先） 京 都 市 長 元弥栄中学校跡地の事業者選定手続について，別紙書類を添えて応募します。 １ 法人の概要 所 在 名 地 実印押印欄 称 代表者の職名及び氏名 ２ 担当者 職名 氏名 電話番号 ファクス番号 電子メールアドレス ３ 事業の種類等 ⑴ 応募対象事業の種類（大学，卙物館及び図書館のうち該当する事業を記入してください。 ⑵ その他の事業 ⑶ 希望する契約期間 （ ）年 52 （様式 2） 元弥栄中学校跡地活用 応募者実績調書 （提出日） 平成 年 月 （あて先） 京 都 市 長 （提出者） 法人名称 （担当者名 １ 事業規模等 名称 所在地 面積等規模 組織・体制 実績その他 特記事項 ２ 沿革（※設立，関係する許認可等については，漏れなく記入してください。 ） 53 ） 日
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