Milano, 20 Maggio 2014 AREM – LA GESTIONE ATTIVA DEL REAL ESTATE: “Immobile Sarai Tu!” Claudio Scardovi Enterprise Improvement Financial Advisory Information Management Turnaround & Restructuring www.alixpartners.com L’immobile non perde mai valore...? Componenti di Costo di un Immobile Costo Vivo Curve di Decadimento del Valore Costo Opportunità Valore Delta valore rispetto al «Best & Highest Available Use» Immobili Residenziali Commerciali Industriali Gestione Manutenz. Manutenz. Rischi Ordinaria Straordinaria Operativi Tasse Costo Opportunità Totale 1 2 3 4 5 Anni Il valore di un immobile varia nel tempo in linea con i costi di mantenimento, gestione, fiscali e con il costo opportunità e di rischio operativo www.alixpartners.com 2 Immobili ex crediti NPL / proprietà Active Space Management REOCO – RE Owned Company Active Credit Workout Immobili ex crediti performing Tipologia di Immobili ...le banche iniziano a gestire RE Agency & Services Active Real Estate Management 3 2 1 Moral suasion Gestione diretta Leve di Gestione Attiva www.alixpartners.com 4 3 5 1 1. Active Real Estate Management Approccio “Active Real Estate Management” (AREM) Monitoraggio “continuo” degli immobili sottesi a prestiti … … per identificare in anticipo potenziali criticità … • Tipologia immobile (residenziale, • Estensione delle analisi per uffici, retail, logistica) “ondate successive”, dando priorità al set di finanziamenti • Stato (nuovo, da ristrutturare, caratterizzati da elevato “loan sviluppo) • Location immobile (posizione, …) to value” ed esposizione • Identificazione set di “Early • Vincolo in favore banca/ altri Warning Signals” (EWS) per vincoli esistenti anticipare eventuali • Valutazione immobile e data (e, deterioramenti nella qualità ove disponibile, metodo di del credito valutazione e valutatore) • Limitati in termini di • Conformità edilizio/urbanistica numerosità (5/6) immobile • Specifici per tipologia e • Status legale, vincoli ed eventuali stato dell’immobile azioni in essere sull’immobile • Eventuali affitti in essere www.alixpartners.com 4 ……ed azioni edavviare avviare azioni correttive concon impatti correttive diretti a P/L impatti diretti a P/L • Focalizzate sui prestiti • che evidenziano criticità • di dimensioni adeguate a coprire I costi dell’intervento • Di tipo “finanziario” e/o “industriale”(le seconde customizzate in funzione di tipologia e stato immobile) • Possono anche condurre ad una nuova valutazione immobiliare, basata su uno stato “to be” e/o su principio del “best available use” 2 2. Real Estate Agency & Services Patrimonio immobiliare potenziale Bisogni del mercato retail • • • • • • • • Immobili di clienti che vogliono “monetizzare” il patrimonio Immobili di clienti da “mettere a reddito” Immobili di proprietà della banca (non core, cedibili o per messa a rendita, riqualificati e non) Immobile per la famiglia (affitto/ acquisto) Mutuo Assicurazioni (incendio/ scoppio, CPI, …) Certificazione energetica Progetto ristrutturazione Opere edili Trasloco … Immobili “repossessed” Bisogni del mercato SME/ POE Asset collegati ad NPL (Es. leasing) • Immobile per operare (es. negozio con vetrine, ufficio, magazzino, …) • Finanziamento per acquisto • Immobile in affitto • Progetto ristrutturazione • Opere di messa a norma immobile • Guradiania/ vigilanza • … Asset collegati ad mutui non performing con mandato “amichevole” a vendere Asset in via di sviluppo da parte di operatori finanziati Asset di proprietà www.alixpartners.com Asset collegati a finanziamenti, in bonis, problematici o in area “grigia” 5 3 3. Active credit work out Credit Workout: Elementi “chiave” Unità di Società Indiffe- recupero indipendente renziato crediti Della banca Di terzi • Commerciale / Business Unit • Gestore di relazione Articolazione economics Responsabilità di gestione • Unità di recupero crediti: Indipendente Inserita in una funzione (canale / business unit, crediti) • Società indipendente: Della Banca Di terzi Articolazione economics • Indifferenziata • Puro centro di costo • Centro di profitto www.alixpartners.com 6 Centro di Costo • Banca (in caso di outsourcing) Assenza di economics • Unità di recupero crediti Centro di Profitto Proprietà degli asset Responsabilità di gestione 4 4. Real Estate Owned Company Obiettivi di una Real Estate Owned Company Acquisizione immobili attraverso partecipazione a procedure fallimentari • Partecipazione a procedure esecutive e fallimentari aventi come oggetto la vendita forzosa (staggimento) di beni immobili • Assunzione di concordati fallimentari con cessione di beni immobili • Focus su portafoglio NPL “captive” (creazione di “tensione competitiva” sul pricing) e “noncaptive” (offerta “servizio a valore aggiunto” da proporre ad altre banche “small FIG”, a investitori istituzionali o anche Private/ Affluent e SME/ Small Business) www.alixpartners.com Gestione attiva degli immobili attraverso azioni di property e facility management • Coordinamento (diretto) e erogazione (diretta o tramite terzi) di servizi di: Valorizzazione attraverso exit strategy/mix di canali più adeguati • Valorizzazione ottimale (vendita) successiva al riacquisto basata su: la definizione della migliore “exit strategy” per ciascun asset l’attivazione del mix ottimale di canali (web, agenti corporate/ retail – nazionali/ territoriali, advisor, marketplace digitali etc.) e di controparti “facility management” “facility services” “property/administrative management”, “asset management” 7 • Utilizzo della rete filiali di Gruppo quale potenziale “canale chiave” per la vendita degli immobili “repossesed” e non, utilizzando anche, ove necessario, incentivi finanziari per stimolare eventuali acquirenti 5 5. Active Space Management Incrementare la produttività … … massimizzando il rapporto output/input … … attraverso differenti iniziative potenziali Aumentare i ricavi Crescere in altri business Diversificazione dei ricavi Riallocare uffici in altre location, più piccole (ed affittare le location originarie) Ottimizzare l’utilizzo dell’asset real estate Condividere gli spazi di distribuzione con altri retailer Sub-affittare lo spazio extra non necessario per le attività di business (es. temporary) Utilizzare lo spazio extra per altri scopi di business (es. centri conferenze/ eventi) Output Chiudere gli uffici proprietari e affittare gli asset ad altri tenant Input Razionalizzare/ ridurre il footprint Disdire i contratti di affitto Vendere gli asset www.alixpartners.com Active Space Management 8 Iniziative “tradizionali” di riduzione costi Impatto lungo l’intera catena del valore Pianificazione / Indirizzo strategico Finanziamento B2B Costruzione • Ricerca Finanziamento B2C Finanzia Gestione -mento B2C Vendita aree • Valutazione • Project • Valutazione • Property & • Intermediazione • Progettazione • Finanziamento management• Finanziamento Facility •… •… •… •… •… •… Approccio Tradizionale Approccio Innovativo Active Space Management REOCO – RE Owned Company Active Credit Workout RE Agency & Services Active Real Estate Management Impatto minimo www.alixpartners.com Impatto massimo 9 Amor Odit Inertes: Banking e RE www.alixpartners.com Odi et Amo 2012 Numerose interrelazioni On/ off balance Rischio sistemico Scenari «what if» Circolo vizioso Amor Odit Inertes - 2014 Fondamentali Gestione proattiva Leve innovative Formazione e training «OTJ» Circolo virtuoso 10
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