I contratti di rent to buy e buy to rent

I contra) di rent to buy e buy to rent Guido Bevilacqua Villesse, 13 giugno 2014 1 4 SCENARI L’IMPRENDITORE EDILE in questo caso possiamo trovarci di fronte a 2 scenari PRIMO SCENARIO LA VENDITA DEL MAGAZZINO L’esigenza sen8ta dall’imprenditore può essere quella di vendere il magazzino, in primo luogo, e quella di facilitare gli acquiren8, solo in via strumentale e secondaria. L’imprenditore ha la necessità di far uscire immediatamente dal proprio bilancio l’immobile, e questo condiziona la scelta circa lo strumento giuridico da u8lizzare. 2 4 SCENARI L’IMPRENDITORE EDILE in questo caso possiamo trovarci di fronte a 2 scenari SECONDO SCENARIO LA MESSA A REDDITO DEL MAGAZZINO In alcune circostanze l’imprenditore più solido soBo il proﬁlo patrimoniale può decidere di limitarsi a meBere a reddito l’invenduto, non avendo la necessità di disfarsene, così, da un lato garantendosi le rendite necessarie a sopportare gli oneri ﬁnanziari che gravano sull’impresa in conseguenza dei mutui contraE per la costruzione, e dall’altro lato garantendosi la possibilità, in un secondo momento, di vendere l’immobile al conduBore. 3 4 SCENARI IL PRIVATO anche in questo caso possiamo trovarci di fronte almeno a 2 scenari PRIMO SCENARIO DEFICIT PATRIMONIALE E’ il caso del privato che voglia comperare casa ma non abbia il denaro suﬃciente per farlo 4 4 SCENARI IL PRIVATO anche in questo caso possiamo trovarci di fronte almeno a 2 scenari SECONDO SCENARIO PIANIFICAZIONE FISCALE Il caso del privato che voglia vendere la propria casa a terzi per poter riacquistare una nuova casa beneﬁciando delle agevolazioni 1ª casa 5 LE DIFFICOLTA’ TECNICHE ①  LA TUTELA DELL’ACQUIRENTE DAL RISCHIO DERIVANTE DALL’INSOLVENZA DEL VENDITORE 6 LE DIFFICOLTA’ TECNICHE ② LA NECESSITÀ DI GARANTIRE LA BANCABILITÀ DELL’OPERAZIONE 7 LE DIFFICOLTA’ TECNICHE ③  LA TUTELA DEL VENDITORE: LA GARANZIA DI RIAVERE IL BENE LIBERO IN CASO DI INADEMPIMENTO DA PARTE DELL’ACQUIRENTE 8 LE DIFFICOLTA’ TECNICHE ④  EVITARE, PER QUANTO POSSIBILE, IL DILATARSI DEI TEMPI DI VENDITA, E QUINDI LA NECESSITÀ DI SVALUTARE L’IMMOBILE OFFERTO IN VENDITA 9 LE FORMULE ① LOCAZIONE + OPZIONE ② LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO ③ COMPRAVENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’ ④ COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE RISOLUTIVA DI INADEMPIMENTO 10 1. PRIMA TECNICA: LOCAZIONE + OPZIONE Il contraBo di opzione, quale deﬁnito dall’ar8colo 1331 del codice civile, è il contraBo mediante il quale uno dei contraen8 si obbliga a tenere ferma la proposta contraBuale. 11 1. LOCAZIONE + OPZIONE Ci troviamo di fronte ad una locazione immediatamente eﬃcace e ad una proposta contraBuale che, qualora formalizzata mediante aBo pubblico o scriBura privata auten8cata, avrà la necessità di essere raggiunta da una acceBazione avente la medesima forma, mediante la quale il contraBo di compravendita sarà concluso. In questo caso il contraBo di compravendita, per poter essere concluso, avrà la necessità della partecipazione del solo acquirente, essendo la proposta di vendita del venditore già contenuta nell’opzione 12 1. LOCAZIONE + OPZIONE UN PROFILO CRITICO La non trascrivibilità del contraTo di opzione Questa circostanza espone il potenziale acquirente al rischio derivante dall’insolvenza della proponente venditore. Il potenziale acquirente non ha in forza di questo schema una garanzia reale, ossia la garanzia di poter acquistare l’immobile oggeBo di traBa8va libero da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ma dovrà accontentarsi di una garanzia obbligatoria, ossia incentrata sul risarcimento del danno derivante dall’inadempimento (ad esempio una ﬁdeiussione bancaria o assicura8va) 13 2. SECONDA TECNICA: LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO I vantaggi della trascrivibilità del preliminare A diﬀerenza dello schema locazione più opzione, lo schema locazione più preliminare notarile garan8sce sia al potenziale venditore che al potenziale acquirente: ① L’eseguibilità in forma speciﬁca che deriva dall’ar]colo 2932 del codice civile 14 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO I vantaggi della trascrivibilità del preliminare A diﬀerenza dello schema locazione più opzione, lo schema locazione più preliminare notarile garan8sce sia al potenziale venditore che al potenziale acquirente: ② L’eﬀeTo prenota]vo garan]to dall’ar]colo 2645 bis del codice civile, che disciplina gli eﬀe) della trascrizione del contraTo preliminare 15 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO I vantaggi della trascrivibilità del preliminare ③  La tutela del promiTente alienante (facilitandogli il recupero del possesso dell’immobile) (l’aBo notarile, ai sensi dell’art. 474 cpc., è 8tolo esecu8vo per oBenere dal giudice il rilascio dell’immobile) 16 Art. 474 CPC (Titolo esecu8vo) L'esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un 8tolo esecu8vo per un diriBo certo, liquido ed esigibile. Sono 8toli esecu8vi: 1) le sentenze, i provvedimen8 e gli altri aE ai quali la legge aBribuisce espressamente eﬃcacia esecu8va; 2) le scri@ure private auten8cate, rela8vamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri 8toli di credito ai quali la legge aBribuisce espressamente la sua stessa eﬃcacia; 3) gli aE ricevu8 da notaio o da altro pubblico uﬃciale autorizzato dalla legge a riceverli. L'esecuzione forzata per consegna o rilascio non può aver luogo che in virtù dei 8toli esecu8vi di cui ai numeri 1) e 3) del secondo comma. Il preceBo deve contenere trascrizione integrale, ai sensi dell'ar8colo 480, secondo comma, delle scriBure private auten8cate di cui al numero 2) del secondo comma. 17 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO I vantaggi della trascrivibilità del preliminare ④  L’acquisizione del ra]ng 18 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO IL PROBLEMA DELL’IMPUTAZIONE DEI VALORI TRA LOCAZIONE E VENDITA Si tra5a di due autonomi 8pi contra5uali, e non di un contra5o che muta causa “in corsa”!!! INAMMISSIBILITA’ DI UNA NOVAZIONE CONTRATTUALE Non posso avere una locazione che diventa vendita. Dovrò ﬁn dall’inizio fare una locazione + una vendita. Quindi dovrò determinare il prezzo di vendita in una minor 19 somma 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO IL PROBLEMA DELL’IMPUTAZIONE DEI VALORI TRA LOCAZIONE E VENDITA Si tra5a di due autonomi 8pi contra5uali, e non di un contra5o che muta causa “in corsa”!!! INAMMISSIBILITA’ DI UNA NOVAZIONE CONTRATTUALE Non posso avere una locazione che diventa vendita. Dovrò ﬁn dall’inizio fare una locazione + una vendita. Quindi dovrò determinare il prezzo di vendita in una minor somma 20 2. LOCAZIONE + PRELIMINARE TRASCRITTO IL PROBLEMA DELL’IMPUTAZIONE DEI VALORI TRA LOCAZIONE E VENDITA NECESSITA’ DI RENDERE IL PREZZO DI VENDITA NON DETERMINATO MA DETERMINABILE Il caso della predeterminazione di un prezzo inferiore qualora il diri5o di acquistare maturi allo scadere di un determinato termine. Il caso del prezzo determinabile (in meno) in funzione del passare 21 del tempo. 3. TERZA TECNICA: LA VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’ IL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ CONDIZIONATO AL SALDO PREZZO. Ar8colo 1523 c.c. “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ul8ma rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna” 22 3. VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’ LA TUTELA IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO Art. 1525. Inadempimento del compratore. Nonostante paBo contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'oBava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contraBo, e il compratore conserva il beneﬁcio del termine rela8vamente alle rate successive. 23 3. VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’ LA TUTELA IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO Art. 1526. Risoluzione del contra@o. Se la risoluzione del contraBo ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve res8tuire le rate riscosse, salvo il diriBo a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate pagate res8no acquisite al venditore a 8tolo d'indennità, il giudice secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta. La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contraBo sia conﬁgurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduBore per eﬀeBo del pagamento dei canoni paBui8.
24 3. VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETA’ IL PASSAGGIO DEL RISCHIO Art. 1523. Passaggio della proprietà e dei rischi. Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ul8ma rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. 25 3. QUARTA TECNICA: LA COMPRAVENDITA SOTTOPOSTA A CONDIZIONE RISOLUTIVA DI INADEMPIMENTO IL C.D. “BUY TO RENT” I casi in cui vi è l’esigenza di un trasferimento immediato della proprietà: le vendite da parte di impresa costruBrice la necessità di beneﬁciare delle agevolazioni prima casa 26 3. IL “BUY TO RENT” Il vantaggio derivante dalla tutela “reale” in caso di inadempimento Il vantaggio derivante dall’applicabilità delle norme poste a tutela dell’obbligo res]tutorio mediante aTo notarile, anziché mediante le procedure speciali di sfraTo La deﬁnizione contraTuale dell’inadempimento qualiﬁcato 27 IL FINANZIAMENTO ①  IL MERITO CREDITIZIO (RATING) ②  LA FONDIARIETA’ ③  L’ (EVENTUALE) ASSICURAZIONE 28 29

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