COMUNE DI BOLOGNA
PROVINCI A DI BOLOGNA
FONDO PARCHI AGROALIMENTARI ITALIANI
gestito da
PRELIOS Sgr
F.I.Co Fabbrica Italiana Contadina
PARCO AGROALIMENTARE DI BOLOGNA
PROCEDURA DI SCREENING
RELAZIONE ILLUSTRATIVA DELLA PROPOSTA
DI VARIANTI AGLI STRUMENTI URBANISTICI
Proponente: FONDO PARCHI AGROALIMENTARI ITALIANI
gestito da PRELIOS Sgr
Gruppo di lavoro OIKOS Ricerche srl
Coordinamento
Roberto Farina (responsabile)
Alessandra Carini
Antonio Conticello (elaborazioni grafiche)
Livia Piperno . Prelios Integra
Paolo Dallasta - Prelios Integra
SETTEMBRE 2014
INDICE
PRIMA PARTE – DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
3
1.
MOTIVAZIONI E FINALITÀ DELL’INTERVENTO
5
Premessa
5
2
3
INQUADRAMENTO TERRITORIALE E URBANISTICO
11
2.1. L’evoluzione dell’ambito nel sistema della pianificazione
11
2.2
15
Il polo funzionale CAAB nell’area metropolitana bolognese
ASSETTO URBANISTICO DI PROGETTO
26
3.1
26
Descrizione urbanistica dell’intervento
4.
ACCESSIBILITÀ
32
5.
L’INTERVENTO ALLA SCALA EDILIZIA
40
5.A
40
40
46
Progetto architettonico
5.A.1 Stato di fatto
5.A.2 Progetto
SECONDA PARTE – ADEGUAMENTO DELLA STRUMENTAZIONE
URBANISTICA E DELLA PROGRAMMAZIONE
69
6.
70
PIANIFICAZIONE COMUNALE
6.1
7.
8.
PSC vigente – Variante con modifica dell’art.20 del quadro
normativo della scheda d’ambito n.133 “CAAB”
70
6.2. POC – Variante specifica con valore ed effetti di variante al
PUA
72
6.3
Variante cartografica al RUE
81
PIANIFICAZIONE PROVINCIALE
82
7.1
82
PTCP – Polo Funzionale CAAB
IL PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DELL’AUTORIZZAZIONE
COMMERCIALE
TERZA PARTE – PIANO DI COMUNICAZIONE
92
96
pag. 1
pag. 2
PRIMA PARTE – DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
pag. 3
pag. 4
1.
MOTIVAZIONI E FINALITÀ DELL’INTERVENTO
PREMESSA
Il Consiglio di Amministrazione della società CAAB, a seguito della seduta del 3/6/2013,
ha inviato ai Soci una proposta relativa alla realizzazione del Progetto “F.I.Co.” (Fabbrica
Italiana Contadina), che consiste nella creazione a Bologna, all'interno del Mercato Agroalimentare del CAAB, di un contenitore nel quale condensare le eccellenze
dell'enogastronomia italiana, in un rapporto diretto di produzione, commercializzazione
e somministrazione, attraverso l'apporto da parte di CAAB degli immobili interessati dal
progetto ad un Fondo Immobiliare chiuso riservato di nuova costituzione, previa
selezione, attraverso una procedura ad evidenza pubblica, della
SGR (Società di
Gestione del Risparmio) cui affidare l'incarico di costituzione del fondo, conclusasi con
l’affidamento alla Società PRELIOS SGR SpA del contratto avente per oggetto
l’istituzione, costituzione e gestione del Fondo comune di investimento immobiliare di
tipo chiuso denominato “Fondo Parchi Agroalimentari italiani”, con i contenuti già indicati
nella bozza di contratto facente parte dei documenti di gara;
Il progetto è stato promosso da CAAB – Centro Agro Alimentare di Bologna Scpa, con il
favore dell’Amministrazione del Comune di Bologna (azionista di riferimento di CAAB) e
grazie al contributo di Eataly, catena di punti vendita di medie e grandi dimensioni
specializzati nella vendita e somministrazione di generi alimentari tipici e di alta qualità
che persegue l’obiettivo della valorizzazione della cultura eno-gastronomica italiana,
anche attraverso la organizzazione di percorsi didattici; le caratteristiche di Eataly sono
state ritenute da CAAB e dall’Amministrazione Comunale di Bologna tali da renderlo un
partner ideale ed insostituibile per la realizzazione di FICo;
Con deliberazione O.d.G. n. 365/2013 del 1 luglio 2013 il Consiglio Comunale ha
approvato la proposta inerente l'ampliamento dell'attività sociale di CAAB scpa per la
realizzazione del detto progetto di valorizzazione, definendo successivamente in un
protocollo d'intesa (sottoscritto anche dalla Provincia di Bologna e dalla Regione EmiliaRomagna) le modalità di adeguamento degli strumenti urbanistici vigenti, provinciali e
comunali, necessarie per determinare le condizioni di attuabilità del progetto in questione
all'interno del "Polo funzionale CAAB".
L’ambito territoriale interessato dal progetto è quello del Centro Agro Alimentare
Bolognese - CAAB di Bologna (circa 65 ha con 220.000 mq di superfici coperte); esso è
definito dalla pianificazione provinciale e comunale “polo funzionale”, vale a dire uno
degli “ambiti specializzati che ospitano grandi funzioni metropolitane, connotate in
particolare da elevata attrattività, alta specializzazione economica, culturale, sportiva,
ricreativa, della mobilità e della logistica, e costituenti punti di eccellenza e di qualità del
pag. 5
sistema insediativo metropolitano”.
Nello specifico, il complesso di aree identificato come CAAB è riconosciuto dal Piano
Territoriale di Coordinamento Provinciale come Polo Funzionale Integrato, in cui sono
già insediate numerose funzioni di gravitazione metropolitana (il Centro Agro Alimentare
Bolognese - CAAB, la Facoltà di Agraria, il parco commerciale di Città scambi “Meraville”,
il complesso direzionale “Business Park”) e altre sono di prossimo insediamento. Per tali
ragioni il Polo funzionale è considerato punto di eccellenza del sistema territoriale
bolognese, con relazioni consolidate a livello nazionale e internazionale, attraverso le
attività mercantili e universitarie già insediate.
Il PTCP riconosce che il Polo Funzionale “CAAB” per l’estensione territoriale, il numero
e la specializzazione delle funzioni localizzate o previste, per le rilevanti capacità
edificatorie potenziali e per il buon livello di accessibilità, risulta l’ambito a maggiore
vocazione insediativa per funzioni di eccellenza di rango metropolitano. L’obiettivo
specifico per le aree del Polo “CAAB” è da indicare nella realizzazione di una parte di
città caratterizzata da funzioni metropolitane, integrate con i sistemi urbani esistenti e
con le aree rurali circostanti.
La rilevanza sovracomunale dei Poli Funzionali, e la loro influenza sulla mobilità e sul
contesto ambientale, fa sì che la L.R. 20/2000 attribuisca all’elaborazione di un “Accordo
Territoriale” tra Provincia e Enti Locali, il compito di definire e concertare gli assetti
territoriali conseguenti alle politiche di sviluppo e la minimizzazione/mitigazione degli
impatti ambientali ad essi riferiti; tale Accordo, relativo agli assetti territoriali, urbanistici
e infrastrutturali del polo funzionale del “CAAB”, è stato approvato il 13 maggio 2008, ai
sensi dell’art.9.4 del PTCP e dell’art.15 L.R.20/2000, da Provincia di Bologna, Comune
di Bologna, Comune di Castenaso, Comune di Granarolo dell’Emilia.
L’accordo territoriale riconosce (art.4 – “Assetto strategico”) che il Polo è vocato, in
ragione della sua stessa qualifica funzionale, ad ospitare insediamenti e funzioni di rango
metropolitano, caratterizzati dalla loro “unicità” nella pianificazione del territorio
provinciale per qualità, dimensione ed attrattività.
Al di là delle problematiche di adeguamento funzionale, di ammodernamento tecnologico
e di efficientamento energetico, di cui il complesso del CAAB è stato e sarà oggetto
anche nei prossimi anni, proseguendo una linea di azione già da tempo intrapresa, si
pone per l’area metropolitana bolognese, in una prospettiva di breve-medio termine, il
problema della definizione di un nuovo ruolo del centro agroalimentare, adeguato al
mutato quadro economico e sociale e alle prospettive di una sua ulteriore evoluzione. E’
infatti dalla conferma della vocazione del polo funzionale CAAB, in base alla quale
l’Accordo Territoriale riconosce il ruolo insediativo per funzioni di eccellenza di rango
pag. 6
metropolitano, che occorre partire per un ripensamento sostanziale del ruolo ed una
nuova definizione dei tipi di servizi offerti e dei mercati di utenti di riferimento, non più
limitati agli operatori specializzati ma estesi ai consumatori.
Le “funzioni di rango metropolitano, integrate con i sistemi urbani esistenti e con le aree
rurali circostanti” a cui fa riferimento l’Accordo Territoriale, sono oggi e in prospettiva da
individuare conservando la vocazione storica del CAAB nei confronti del mercato
agroalimentare, ma sapendo cogliere le opportunità di livello nazionale e internazionale
che si presentano a Bologna nell’ambito dei servizi connessi alla crescente valenza e
attrattività del food italiano nella sua accezione più estesa, in termini di zone produttive
e di tipologia di prodotti.
Si configura così un duplice obiettivo:
►
riorganizzare la struttura di CAAB per il commercio all’ingrosso, rendendola
adeguata (per dimensione, servizi offerti, organizzazione, tecnologie, sostenibilità
gestionale) alle esigenze di un moderno mercato all’ingrosso;
►
realizzare, nella struttura principale liberata dalle attività mercatali all’ingrosso, una
“Fabbrica Italiana Contadina” dedicata alle attività di coltivazione, trasformazione,
produzione, vendita e consumo al dettaglio dei prodotti alimentari.
Come noto l’idea è quella di creare a Bologna un grande centro espositivo, gustativo,
per la spesa, didattico, congressuale dedicato al cibo e all’agro-alimentare italiano.
L’idea innovativa è quella di associare all’acquisto la visita ai laboratori di produzione, il
contatto con esempi di produzione (coltivazioni, allevamenti, …), la ristorazione di qualità,
la didattica.
L’occasione urbanistica è straordinaria: una città capoluogo di una regione nota nel
mondo per la qualità dei prodotti alimentari e della cucina, dotata di un livello di
accessibilità eccezionale per l’Italia, ed un luogo da re-inventare come centro agroalimentare di nuova generazione, e come inedito spazio complesso particolarmente
adatto ad ospitare la varietà di contenuti che costituiscono il progetto.
Di massima il progetto F.I.Co. consiste nella realizzazione, attraverso il solo riuso del
complesso esistente e dei suoi spazi complementari e pertinenziali (spazi esterni coperti,
viabilità e parcheggi, ….) di un complesso integrato di funzioni espositive – commerciali
– congressuali – didattiche in grado di costituire un luogo di identità inedita e di grande
richiamo nazionale e internazionale sul tema delle eccellenze italiane nel campo
dell’alimentazione.
Attraverso Il progetto definitivo oggetto di Accordo di programma si prevede di realizzare
pag. 7
un nuovo complesso costituito di massima da una superficie coperta chiusa
complessivamente pari a circa 57.900 mq., a cui si aggiungono superfici coperte esterne
destinate a percorsi coperti e spazi accessori per il ricovero di animali e di mezzi agricoli
per circa 17.000 mq., oltre a circa 1.500 mq. di vani tecnici.
In sintesi i dati del progetto di riconversione del centro agroalimentare (comparto B del
piano particolareggiato vigente) per complessivi 57.900 mq. di superficie coperta sono i
seguenti:
a)
Spazi del Parco Agro-Alimentare e di produzione dimostrativa (laboratori didattici,
magazzini):
18.200 mq.
b)
Spazi per la vendita di prodotti:
7.000 mq.
c)
Spazi per la ristorazione:
5.900 mq.
d)
Centro congressi, Aule, Uffici:
3.900 mq.
e)
Spazi di circolazione, servizi, spazi comuni
22.900 mq.
Le varianti al PSC e al POC prevedono la possibilità di ricavare nel sub-comparto B fino
ad un massimo di 66.000 mq. di Su degli usi sopra citati, con un massimo di SV al
dettaglio di 10.000 mq.
BACINO DI UTENZA E VISITATORI ATTESI
Fabbrica Italiana Contadina – acronimo F.I.CO – rappresenta l’idea di creare a Bologna,
all'interno dell'edificio del CAAB Mercato Ortofrutticolo, il più grande centro al mondo per
la presentazione dell'agro-alimentare italiano. punto di riferimento museale, gustativo,
per la spesa e didattico di un pubblico molto vasto:
►
I turisti di tutto il mondo, i quali possano trovare in Italia un luogo immenso dove
ammirare, capire e godere la bellezza dell'agro-alimentare italiano.
►
I ragazzi delle scuole elementari e medie di tutta Italia, i quali si troveranno a
disposizione un unico grande dove conoscere direttamente il ciclo dell'agroalimentare italiano, vedendolo nascere e assistendo a corsi di educazione
alimentare.
►
I cittadini di tutta l'Italia, i quali possano fare una gita turistica e nel contempo
realizzare una spesa di prodotti di alta qualità, gustare le specialità regionali
italiane e divertirsi.
►
I cittadini della provincia di Bologna, i quali possano arrivare settimanalmente per
una spesa alimentare qualificata o per gustare un pranzo o una cena memorabili.
All’interno di F.I.CO la enogastronomia italiana sarà rappresentata con un concetto di
pag. 8
tipo museale che parte dalla sua genesi e si sviluppa in una logica sequenza: stalle,
acquari, campi, orti, officine di produzione, laboratori, banchi serviti, vendita, ristoranti.
Bologna rappresenta la localizzazione ideale per questo tipo di struttura. La città gode
infatti di un’ottima accessibilità sia con il mezzo ferroviario, sia con l’aereo, sia con l’auto
privata. La collocazione nell’attuale sede del Centro Agroalimentare rappresenta
un’ulteriore opportunità: il luogo gode di viabilità in grado di accogliere importanti flussi
di traffico, di vasti parcheggi ed è facilmente collegabile alla stazione ferroviaria per il
comodo arrivo in treno; Bologna inoltre, per la sua tradizione di fiere di livello
internazionale, gode di una rete strutturata di infrastrutture alberghiere.
Il progetto è supportato da un pool di finanziatori, i contenuti del progetto sono sviluppati
da Eatitaly, che cura l’individuazione dei gestori e dei conduttori di tutti i reparti, coordina
le attività, la promozione e la didattica, assumendosi la responsabilità dell'intero
funzionamento, con il coinvolgimento di Slow Food, dell'Università di Scienze
Gastronomiche di Pollenzo e del Dipartimento di Scienze Agrarie dell'Università di
Bologna a cui sono affidate varie attività, soprattutto sul fronte della didattica.
In base al progetto di attività presentato si possono individuare sostanzialmente quattro
macro funzioni:
►
commercio alimentare
►
ristorazione
►
didattica / congressi / turismo
►
attività laboratoriali di trasformazione prodotti
ciascuna di queste macro funzioni determina un proprio flusso di visitatori / utenti, per la
cui valutazione possono essere sviluppate una serie di considerazioni.
I dati di riferimento di base sono costituiti dagli studi effettuati per la programmazione
dell’intervento. Tra questi studi, in particolare, quello relativo alla valutazione dei flussi di
visitatori 1, che stima il numero di visitatori attesi a regime su base statistico-probabilistica.
I visitatori sono stimati a partire da cinque ragioni della visita e conseguenti bacini di
utenza:
Consumatori locali (0,6 milioni di abitanti entro un’isocrona di 30 minuti, 3,5 milioni di
abitanti entro un’isocrona di 60 minuti, 6 milioni entro un’isocrona
di 90 minuti)
Clienti ristorazione (residenti locali)
Turisti
1
1 milione di residenti nell’area metropolitana
1,6 milioni di turisti l’anno (arrivi nelle strutture alberghiere e
Ernst & Young, Considerazioni sui flussi di visitatori, 17/10/2013
pag. 9
complementari) nell’area metropolitana di Bologna; 9,3 milioni di
arrivi l’anno in Emilia-Romagna
Visite didattiche
Emilia-Romagna seconda regione italiana per
congressuale (250 mila posti su 2 milioni totale Italia)
Eventi, formazione, congressi
di Bologna
attività
circa 1 milione l’anno di presenze nel sistema Fiera
Lo studio di Ernst & Young definisce tre possibili scenari futuri di visitatori attesi:
•
l’ipotesi di base: 6,6 milioni di visitatori / anno
•
l’ipotesi media: 8,5 milioni di visitatori / anno
•
l’ipotesi alta: 10 milioni di visitatori / anno.
In relazione all’attuale situazione economica, il secondo e il terzo scenario sono stati
considerati di lungo termine; di conseguenza, per le finalità dello Studio di compatibilità
ambientale e territoriale (SCAT) è stato preso a riferimento soltanto il primo scenario.
La Società CAAB ha indetto con deliberazione del 03.09.2013 un bando di gara per la
selezione di una società di gestione del risparmio per l’istituzione, costituzione e gestione
di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, riservato ad investitori
qualificati di cui all’art.1, c.1, lett.h) del DM 24 maggio 1999 n.228.
A seguito dell’aggiudicazione definitiva a favore della Società PRELIOS SGR SpA la
Società CAAB ha sottoscritto con l’aggiudicatario il contratto avente per oggetto
l’istituzione, costituzione e gestione del Fondo comune di investimento immobiliare di
tipo chiuso denominato “Fondo Parchi Agroalimentari italiani”, con i contenuti già indicati
nella bozza di contratto facente parte dei documenti di gara.
pag. 10
2
2.1.
INQUADRAMENTO TERRITORIALE E URBANISTICO
L’EVOLUZIONE DELL’AMBITO NEL SISTEMA DELLA PIANIFICAZIONE
L’area urbana oggetto dell’intervento è pianificata a partire dal 1967: è di quell’anno
infatti il primo “Piano intercomunale di Bologna” (che precedette di venti anni il Piano
Infraregionale approvato nel 1987 dalla Provincia di Bologna), il cui “Schema direttore
dell’organizzazione territoriale” individua una vasta area a nord-est della città come
“campo di determinazione per impianti industriali ad integrazione polifunzionale del
sistema direzionale e dei mercati generali”.
Tale area, compresa tra due direttrici stradali storiche: la SP 253 San Vitale a sud e la
SP 5 San Donato a nord, comprende lo scalo merci ferroviario San Donato, a nord del
quale lo schema localizza il “sistema dei mercati generali” e a sud un’area di “impianti
industriali”.
Lo Schema viene recepito negli strumenti urbanistici fin dal 1968, con una variante al
PRG del 1958 (“Variante per la zona nord-est del territorio comunale”, relativa alle nuove
previsioni di Centro Annonario e Mercantile).
A partire dalla constatazione della necessità del decentramento di alcune attività che
“oltre a generare un notevole traffico veicolare all’interno dell’area urbanizzata, non
trovano ulteriori possibilità di espansione”, la variante prevede la creazione di un’area
specializzata nella quale trovino razionale collocazione sia le grandi attrezzature del
mercato, sia una serie di attività collaterali.
Il nuovo PRG del 1970, approvato nel 1973, recepisce la variante relativa al Centro
annonario e mercantile, affermando che “il CAM e l’autoporto [autostazione merci, poi
denominato
Interporto]
costituiscono
due
importanti
fattori
di
sviluppo
e
razionalizzazione. (…) Il CAM costituirà una efficiente infrastruttura per la manipolazione
e distribuzione dei prodotti alimentari e non, in un’area in cui la presenza integrata di
tutte le attività principali e collaterali al settore consentirà notevoli economie specifiche e
di scala”.
E’ significativa in proposito l’affermazione che “contemporaneamente la città si libererà
di attività il cui volume di traffico è divenuto anacronistico con la fragilità della rete viaria
esistente”.
Nell’area del Mercato Ortofrutticolo, a ridosso del centro storico entro il quartiere
residenziale della Bolognina, il PRG individua una zona di ristrutturazione con
concentrazione di servizi urbani (verde pubblico e attrezzature scolastiche in relazione
alla stazione ferroviaria ed alle nuove line di trasporto metropolitano), nell’ambito di un
più vasto processo di ristrutturazione urbanistica che interessa la direttrice Battiferro,
pag. 11
asse di espansione e connessione urbana che comprende 206 ettari di aree attrezzate
nei quartieri Corticella e Bolognina.
Il Comune di Bologna realizza, con propria iniziativa diretta, il nuovo Macello e il Mercato
bestiame, che entrano in funzione nel 1974. Successivamente, l’ASAM – Azienda
Annonaria Municipale – realizza il centro dio congelamento e stoccaggio e il macello
avicolo, entrati in funzione nel 1983. Successivamente in un’area limitrofa realizza la
propria sede a Bologna l’Istituto Zooprofilattico Sperimentale per al Lombardia e l’EmiliaRomagna.
Lo strumento di attuazione del PRG per la zona CAM è un Piano particolareggiato
redatto nell’ambito del Piano degli Insediamenti Produttivi previsto dall’art.27
L.n.865/1971.
Già nel 1974 il Comune di Bologna adotta al riguardo una Variante specifica per detta
zona (“variante al piano degli insediamenti Produttivi per la zona Annonaria e
Mercantile”), poi modificata da un secondo Piano particolareggiato, approvato nel 1979.
La variante estende il PIP alle aree già di proprietà comunale fino a farne coincidere il
perimetro con l’intera zona annonaria, allo scopo di “consentire un complessivo
coordinamento progettuale anche in riferimento alla modifica delle caratteristiche
distributive e funzionali”.
La superficie territoriale interessata dal piano (Centro agro-alimentare + Macello), pari a
circa 265,6 ha, è così ripartita.
►
Aree zona Mercato Agroalimentare e Università
628.227 mq.
►
Aree ex ASAM
334.638 mq.
►
Aree CAAB annesse a sud
552.884 mq.
►
Aree a nord
1.140.309 mq.
Il PRG ’85 del Comune di Bologna (adottato nel 1988 e approvato definitivamente nel
1989) conferma e consolida le scelte urbanistiche compiute circa vent’anni prima per il
centro Agro-Alimentare.
La Zona per centro agro-Alimentare (CAM), zona omogenea F, è compresa tra le
destinazioni settoriali, esterne alle Zone Integrate di Settore. Il nuovo PRG, preso atto
della parziale attuazione già avvenuta di alcune previsioni (Mercato Macello, zone
annesse al CAM, infrastrutture stradali e a rete), indica la previsione di realizzazione
pag. 12
pag. 13
pag. 14
della parte fondamentale (Mercato ortofrutticolo e servizi annessi) entro un quinquennio,
nel rispetto della disciplina del PIP del 1978.
L’art.59 delle NTA del PRG (“Zona per Centro Agro-Alimentare”) è il seguente:
“La zona comprende la parte del territorio destinata all’insediamento di strutture
annonarie mercantili, quali macello, mercati, industrie di trasformazione e conservazione
prodotti agro-alimentari, sezioni stoccaggio merci, magazzini all’ingrosso; il tutto con i
relativi servizi. Sono inoltre previsti uffici, complessi direzionali e supermercati”.
Nella zona il Piano si attua mediante intervento urbanistico preventivo di iniziativa
pubblica (piano particolareggiato) sulla superficie minima di intervento individuata nelle
tavole di piano. L’indice di utilizzazione è pari a 0,30 mq. /mq. di St. I parametri urbanistici
ed edilizi sono quelli quantificati nel piano particolareggiato vigente in applicazione
dell’art. 27 della L.865/71.
Il Piano per gli insediamenti Produttivi (PIP) nella versione vigente è stato approvato con
OdG n.104 del 12 aprile 1996, ed ha avuto varianti normative approvate (OdG n.123 del
20 maggio 2002 e OdG n.1990 del 17 ottobre 2005. La sua validità e di 10 anni dalla
scadenza, in quanto il PIP è stato confermato con OdG n.247 del 12 dicembre 2005;
pertanto la nuova scadenza è il 19 giugno 2016.
2.2
IL POLO FUNZIONALE CAAB NELL’AREA METROPOLITANA BOLOGNESE
pag. 15
ASSETTO STRATEGICO (ACCORDO TERRITORIALE VIGENTE)
1.
L'Accordo Territoriale vigente definisce il perimetro del Polo funzionale, come
riportato nell’allegato n.2. Si conviene peraltro che, al fine di analizzare e valutare
le interazioni del Polo con il sistema metropolitano bolognese e promuovere le
politiche di integrazione con la città esistente e con le sue infrastrutture, lo stesso
Accordo non possa prescindere da alcune considerazioni rivolte ad ambiti esterni
più estesi, in termini generali riferibili all’intero sistema metropolitano e, per aspetti
più particolari, all’insediamento del Pilastro e alla frazione di Quarto.
2.
L’Accordo riconosce che il Polo è vocato, in ragione della sua stessa qualifica
funzionale, ad ospitare insediamenti e funzioni di rango metropolitano,
caratterizzati dalla loro “unicità” nella pianificazione del territorio provinciale per
qualità, dimensione ed attrattività.
3.
Sulla base delle valutazioni e delle determinazioni assunte dagli Enti sottoscrittori
dell’Accordo, si conviene che il Polo assuma prioritariamente la vocazione
all’insediamento di funzioni metropolitane riferibili alla pratica dello sport (sia
agonistico che per una fruizione collettiva), al tempo libero, a manifestazioni
culturali e spettacoli, alla cura ed al benessere della persona. Tali funzioni primarie
potranno essere integrate da altre di tipo terziario, direzionale e ricettivo.
4.
Viene inoltre riconosciuta la vocazione a sviluppare e potenziare nella parte nord
dell’ambito funzioni rivolte alla ricerca, innovazione e sviluppo di attività in campo
energetico-ambientale, indicando nell’insediamento e nelle infrastrutture di Hera il
primo nucleo costitutivo e qualificante tale proposta. Eventuali sviluppi di
insediamenti a carattere tecnologico ed impiantistico dovranno essere assoggettati
a preventiva verifica degli Enti sottoscrittori del presente Accordo, al fine di
analizzare e valutare la loro sostenibilità territoriale ed ambientale.
5.
Per le aree annesse sud, poste a margine del Quartiere Pilastro, si riconosce
l’opportunità di pianificare insediamenti caratterizzati da mix funzionale, compreso
l’uso residenziale, anche di tipo sociale, con caratteristiche morfologiche-edilizie
orientate a tipologie urbane, in grado di costituire un elemento di cerniera e di
connessione con il sistema insediativo dello stesso Quartiere Pilastro e, in senso
più esteso, con la città di Bologna. In considerazione di tale particolare finalità si
conviene sulla opportunità di escludere tale ambito dalla perimetrazione del Polo
funzionale. Per corrispondere all’obiettivo sopra richiamato, il Comune di Bologna
provvederà a promuovere con le proprietà interessate specifici accordi
procedimentali, a norma di legge, al fine di assicurare adeguati livelli di
coordinamento relativamente agli assetti da prevedere tra le citate Aree annesse
pag. 16
sud e l’ambito denominato Pioppe, valutando il carico urbanistico da insediare
complessivamente sull’area, prevedendo un sistema di spazi, percorsi e
collegamenti di carattere pubblico, in grado di costituire elemento di connessione
con il quartiere Pilastro e con gli insediamenti direzionali e commerciali esistenti,
puntando anche a promuovere, attraverso una progettazione coordinata,
contestualmente la riqualificazione di insediamenti, luoghi e spazi di connettivo,
accentuando così i momenti di integrazione e coesione del contesto sociale
interessato.
6.
Il dimensionamento massimo delle attività insediabili nel Polo è assunto in
conformità alle previsioni urbanistiche attualmente contenute nello strumento
urbanistico vigente del Comune di Bologna, peraltro riconfermate dal PSC. In sede
di pianificazione operativa degli insediamenti saranno puntualmente valutate le
soglie di compatibilità e sostenibilità dimensionale rispetto all’assetto territoriale e
alle politiche di salvaguardia e valorizzazione condivise con il presente Accordo.
7.
Obiettivo primario della progettazione urbanistica e insediativa del Polo è indicato
nel superamento dell’attuale assetto monofunzionale degli insediamenti presenti
nell’ambito, perseguendo la finalità di recuperare una maggiore percezione di uno
spazio urbano strutturato ed organizzato. In particolare si conviene che,
relativamente all’ambito di sviluppo delle aree nord (151), gli Enti sottoscrittori
promuoveranno l’attuazione degli insediamenti mediante una progettazione
unitaria che garantisca gli obiettivi sopra richiamati. In ragione della strategicità del
contesto si conviene sull’opportunità che la progettazione operativa, al fine di
favorire il più ampio confronto culturale e scientifico, dovrà essere svolta mediante
concorso di progettazione, da effettuare d’intesa e con la collaborazione degli Enti
sottoscrittori. Le aree comprese nell’ambito 151, localizzate tra l’ambito in
trasformazione 133 e la via San Donato, a sud di via delle Viti, in ragione della loro
stretta correlazione con l’adiacente zona esistente di via del Commercio Associato,
potranno essere utilizzate con interventi diretti limitatamente al soddisfacimento di
bisogni espressi da aziende ivi già insediate.
8.
Si condivide l’obiettivo di superare l’attuale situazione di isolamento delle strutture
sociali presenti nell’ambito, promuovendo anche in questo caso politiche di
maggiore integrazione territoriale e di più agevole connessione con il trasporto
pubblico.
L’AMBITO URBANO NEL PSC DI BOLOGNA
IL PSC di Bologna recepisce le strategie dell’accordo, inserendo il polo funzionale in un
pag. 17
sistema denominato “CITTA’ DELLA FERROVIA” che “identifica la catena degli spazi
urbani (nuova stazione ferroviaria, Aeroporto, fiera, luoghi della direzionalità) che
ospitano le attività attorno alle quali si strutturano le relazioni internazionali, dove la
massima accessibilità e la concentrazione di funzioni eccellenti fanno incontrare le tante,
diverse popolazioni che contraddistinguono al miscela demografica contemporanea. E’
la dove nei prossimi anni si verificheranno le trasformazioni più rilevanti, dove avverrà la
ricomposizione degli insediamenti cresciuti prima e dopo la rivoluzione urbana e
industriale: la Bologna storica e il quartiere della Bolognina, separate dal fascio
ferroviario. È la figura urbana che sta al centro della ristrutturazione che il Psc cerca di
governare, quella che rappresenta la nuova immagine di Bologna in Italia e nel mondo”
Questo disegno strategico si sta attuando, anche se le “azioni sulle connessioni” previste
dal PSC non hanno ancora realizzato un assetto adeguato all’importanza del progetto: il
collegamento rapido stazione-aeroporto e gli altri sistemi di trasporto pubblico non hanno
tuttora assunto una configurazione definitiva.
In ogni caso, il ruolo della stazione ferroviaria si è notevolmente potenziato con l’alta
velocità, la città ha avviato le trasformazioni urbanistiche delle aree a nord della stazione
stessa, e il casello autostradale Fiera ha potenziato in misura rilevante l’accessibilità
autostradale alla zona nord della città, mentre il completamento della Lungosavena –
comunque già in grado di fornire un apporto significativo ed un buon livello di funzionalità
per i tratti nord e sud – integra la rete principale della mobilità interquartiere nella zona
est della città.
DISTRETTO LOGISTICO, COMMERCIALE E DIREZIONALE DEL CENTRO AGROALIMENTARE
La vasta area che si estende tra lo scalo merci ferroviario, la via San Donato e il confine
comunale è molto differenziata al suo interno e per le relazioni che intrattiene con i
territori circostanti: si tratta di un'area già pianificata ma non del tutto attuata, nella quale
le funzioni di carattere commerciale e direzionale hanno via via preso il sopravvento su
quelle produttive originariamente previste, configurando un polo funzionale riconosciuto
dal Ptcp. Con l'approvazione dell'Accordo territoriale sono stati definiti tra Provincia di
Bologna, Comuni di Bologna, Granarolo dell'Emilia, Castenaso gli assetti territoriali,
urbanistici e infrastrutturali per lo sviluppo del polo funzionale Caab, i cui contenuti sono
stati recepiti negli elaborati costitutivi del Piano strutturale.
In relazione alla dimensione e alla multifunzionalità, il Psc individua diverse strategie per
le trasformazioni, così da realizzare una cerniera tra le strategie di tre Città.
Alla Città della Ferrovia si riferisce la parte centrale dell'insediamento, quella già in parte
attuata, dove sono presenti strutture per attività mercatali (il Caab), commerciali,
pag. 18
direzionali che costituiscono un terminale del sistema di luoghi e connessioni volti a
sostenere le relazioni internazionali della città. Un migliore collegamento con la Fiera e
il centro città aumenterà l'accessibilità e l'abitabilità del comparto; la presenza delle
attività universitarie e commerciali, la contiguità con il quartiere residenziale del Pilastro
e con l'Ambito Pioppe (un luogo della Città della Tangenziale), prefigurano una parte di
città con un buon grado di integrazione che ammette una quota di residenza nelle "Aree
annesse sud". Infatti per queste aree si riconosce l'opportunità di pianificare insediamenti
caratterizzati da mix funzionale, dove la residenza, anche di tipo sociale e con
caratteristiche morfologiche e tipologiche urbane, può diventare elemento di cerniera e
connessione con il sistema insediativo del Pilastro e della città.
A nord, invece, la presenza di attività produttive e la previsione di ulteriori analoghe
destinazioni nei Comuni confinanti individuano il completamento di una grande zona di
servizio alla città metropolitana nel suo insieme, una nuova parte di città, servita dalla
strada lungo Savena, che partecipa delle strategie della Città del Savena.
Rispetto a queste previsioni, vari interventi sono stati attuati:
►
il Business park è stato completato, ed è costituito da un centro direzionale con
40.000 mq,. di uffici su una St di 80.000 mq.
►
il Meraville Retail park, aperto dal 2001, di complessivi 34.334 mq. di Sv (di cui
2.020 alimentari) in 23 esercizi, di cui 8 oltre i 2.500 mq. di Sv.
Mentre sono in fase attuativa (Piani particolareggiati approvati):
►
le “Aree annesse sud”, di complessivi 110.589 mq. di St (ambito di trasformazione
scheda n.154 del Quadro normativo del PSC) – Su massima 98.450 mq. per usi
residenziali e terziari. Il comparto in trasformazione costituisce una parte
caratteristica della Città del Savena; la contiguità con il quartiere residenziale del
Pilastro e con l’Ambito Pioppe prefigurano un buon grado di integrazione che può
ammettere l’inserimento di una quota di residenza. Per questo la residenza, anche
di tipo sociale, dovrà avere caratteristiche morfologiche ed edilizie tali da costituire
un elemento di cerniera e di connessione con il sistema insediativo del Pilastro.
La definizione di adeguati livelli di coordinamento, relativamente agli assetti da
prevedere tra le Aree annesse sud e l’Ambito denominato Pioppe, è demandata a
specifici accordi procedimentali con le proprietà interessate. Tali accordi dovranno
valutare il carico urbanistico da insediare complessivamente sull’area, prevedendo
un sistema di spazi e percorsi di carattere pubblico per i collegamenti con il quartiere
Pilastro e con gli insediamenti direzionali e commerciali esistenti, promuovendo,
attraverso una progettazione coordinata, anche la riqualificazione di insediamenti,
pag. 19
luoghi e spazi di connettivo esistenti.
La progettazione dei nuovi insediamenti dovrà assumere come elemento ordinatore
il sistema della accessibilità pubblica, massimizzando l’accessibilità alle fermate e
garantendo percorsi prioritari al trasporto pubblico locale.
►
L’area “ex ASAM” (scheda n.134 del Quadro normativo del PSC), con una Su
massima totale di 100.391 mq., di cui 22.000 mq. di Su per l’insediamento di un
centro commerciale d’attrazione di livello inferiore, con superficie di vendita Sv di
14.500 mq. (di cui 4.499 mq. per una grande struttura alimentare). Assieme al Caab,
questo Ambito in trasformazione costituisce una parte caratteristica della Città del
Ferrovia, destinato a nuovi insediamenti per la piena realizzazione del polo
funzionale. L’adiacenza con l’Ambito di Quarto superiore, “luogo” della Città del
Savena, configura l’intero settore come cerniera tra le due Città dove si traducono
le strategie sovralocali del PSC. L’ambito può ospitare funzioni commerciali di rilievo
e competenza provinciale. L’effettiva operatività commerciale delle strutture di
vendita è subordinata alla entrata in esercizio del secondo lotto della strada Lungo
Savena, così come stabilito nell’Accordo di programma sottoscritto da Comune e
Provincia in data 18 aprile 2000 e integrato in data 14 aprile 2004, per l’attuazione
del lotto secondo parte b e del lotto 2 bis della strada.
Altre previsioni del PSC sono programmate nel medio termine:
►
area “via Pioppe”, a sud di via G. Battista Martinetti (ambito di nuovo insediamento
n. 149 del PSC), con superficie territoriale = 96.000 mq. La scheda di PSC assegna
all’ambito un ruolo di integrazione tra insediamenti con funzioni diverse (residenza,
luoghi del commercio, dello studio e del lavoro), da realizzare attraverso l’aggiunta
di quote residenziali. In particolare, il nuovo insediamento dovrà contribuire
all’articolazione fisica e al miglioramento sociale del quartiere Pilastro, mediante
un’offerta abitativa differenziata e di alto livello qualitativo.
La progettazione del nuovo quartiere, coordinata con quella delle aree annesse sud
del Caab e dell’Ambito Pilastro, dovrà indicare le soluzioni per i problemi di carattere
ambientale dovuti alla contiguità con lo scalo ferroviario.
In base alla scheda di ValSAT l’ambito può prevedere una Sul massima = 45.000
mq, di cui l’80% (37.000 mq ) per usi abitativi. Le dotazioni territoriali minime
richieste sono pari a 27.000 mq.
Non è invece al momento definibile un orizzonte temporale per il completamento
dell’attuazione delle previsioni del PSC, recepite dal PRG, relative alle “aree a nord”,
incluse nel PIP, che dispongono di una Su di progetto destinata ad attività produttive pari
a 417.122 mq. (comprensivi di 342.093 mq. di Su max del comparto, e dei residui di
pag. 20
potenzialità di proprietà del Comune, pari a 75.029 mq. nelle aree Caab (37.764 mq.) e
Aree annesse a sud (37.265 mq.). tale superficie comprende anche le Su esistenti, già
realizzate e gli eventuali “una tantum” pari al 10%.
pag. 21
2.3
IL QUADRO NORMATIVO VIGENTE
Il quadro normativo urbanistico è oggi il seguente:
►
Accordo territoriale per il “Polo Caab” sottoscritto dal Comune di Bologna con
Provincia e Comuni di Castenaso e Granarolo, approvato con OdG n.97 del 26
maggio 2008;
►
PIP vigente fino al 19 giugno 2016
►
Ambito in trasformazione n.133 del PSC vigente
-
Capacità edificatorie assegnate:
-
Comparto Caab del Pip:
-
Comparto aree annesse a sud del PIP compreso nell’ambito specializzato: Su
Su massima 150.704 mq.
massima 80.150 mq. (comprende il “Business Park” e le aree del “Centro
Meraville”)
►
Su massima 80.150 mq.
Ambito in trasformazione n.154 del PSC vigente:
-
Comparto aree annesse a sud del PIP: Su massima 98.450 mq. (usi residenziali
e terziari) – piano particolareggiato approvato
a) Strumenti attuativi della trasformazione
pag. 22
Piano per gli insediamenti produttivi (Pip) ex art. 27 della L. 865/1971, approvato con
O.d.G. n. 104 del 12 aprile 1996, esecutivo dal 19 giugno 1996, e sue varianti normative
(O.d.G. n. 123 del 20 maggio 2002 e O.d.G. n. 190 del 17 ottobre 2005), confermato con
deliberazione consiliare O.d.G. n. 247 del 12 dicembre 2005. Validità: 10 anni dalla data
di scadenza (19 giugno 2016).
Accordo territoriale per il “Polo Caab” con Provincia e Comuni di Castenaso e Granarolo,
approvato con OdG n. 97 del 26 maggio 2008.
b) Ruolo
Il comparto in trasformazione costituisce una parte caratteristica della Citta del Savena;
la contiguità con il quartiere residenziale del Pilastro e con l’Ambito Pioppe prefigurano
un buon grado di integrazione che può ammettere l’inserimento di una quota di residenza.
Per questo la residenza, anche di tipo sociale, dovrà avere caratteristiche morfologiche
ed edilizie tali da costituire un elemento di cerniera e di connessione con il sistema
insediativo del Pilastro.
La definizione di adeguati livelli di coordinamento, relativamente agli assetti da
prevedere tra le Aree annesse sud e l’Ambito denominato Pioppe, è demandata a
specifici accordi procedimentali con le proprietà interessate. Tali accordi dovranno
valutare il carico urbanistico da insediare complessivamente sull’area, prevedendo un
sistema di spazi e percorsi di carattere pubblico per i collegamenti con il quartiere Pilastro
e con gli insediamenti direzionali e commerciali esistenti, promuovendo, attraverso una
progettazione coordinata, anche la riqualificazione di insediamenti, luoghi e spazi di
connettivo esistenti.
La progettazione dei nuovi insediamenti dovrà assumere come elemento ordinatore il
sistema della accessibilità pubblica, massimizzando l’accessibilità alle fermate e
garantendo percorsi prioritari al trasporto pubblico locale.
c) Carichi insediativi previsti
Comparto Aree annesse a sud del Pip previgente: Su massima 98.450 mq.
La conversione di parte della capacità edificatoria di cui sopra in usi abitativi e
commerciali (medie strutture di competenza comunale), è condizionata all’esito positivo
di una valutazione di sostenibilità ambientale, ai sensi del D.Lgs 152/2006.
d) Obiettivi della trasformazione
La sostenibilità ambientale degli interventi andrà garantita attraverso il contenimento dei
consumi idrici ed energetici.
pag. 23
La progettazione dei nuovi insediamenti dovrà assumere come elemento ordinatore il
sistema del trasporto pubblico massimizzando l’accessibilità alle fermate e garantendo
percorsi prioritari per il trasporto pubblico locale.
e) Condizioni per la sostenibilità
L’attuazione è subordinata al potenziamento del sistema di trasporto pubblico, in termini
di capacità, frequenza e copertura del territorio.
►
-
Ambito in trasformazione n.134 del PSC vigente- Aree ex Asam
Capacità edificatoria assegnata: Su massima 100.391 mq., di cui 22.000 mq. per
l’insediamento di un centro commerciale d’attrazione di livello inferiore, con
superficie di vendita Sv di 14.500 mq., dei quali 4.499 mq. per una grande struttura
alimentare - Accordo procedimentale ex art.1 L.241/1990 sottoscritto il 16 marzo
2007 e approvato con deliberazione G.C. Progr. N.6 del 16 gennaio 2007. Piano
particolareggiato approvato.
a) Strumenti attuativi della trasformazione
Piano per gli insediamenti produttivi (Pip) ex art. 27 della L. 865/1971, approvato con
O.d.G. n. 104 del 12 aprile 1996, esecutivo dal 19 giugno 1996, e sue varianti normative
(O.d.G. n. 123 del 20 maggio 2002 e O.d.G. n. 190 del 17 ottobre 2005), confermato con
deliberazione consiliare O.d.G. n. 247 del 12 dicembre 2005. Validità: 10 anni dalla data
di scadenza (19 giugno 2016).
Accordo territoriale per il “Polo Caab” con Provincia e Comuni di Castenaso e Granarolo,
approvato con OdG n. 97 del 26 maggio 2008.
b) Carichi insediativi previsti
Su massima mq 100.391, di cui 22.000 mq per l’insediamento di un centro commerciale
d’attrazione di livello inferiore, con superficie di vendita Sv di 14.500 mq, dei quali 4.499
per una grande struttura alimentare, condizionata all’esito della Conferenza di
pianificazione provinciale per l’approvazione del Piano provinciale del commercio della
Provincia di Bologna in variante al Ptcp vigente (accordo procedimentale ex art. 11 della
L. 241/1990 sottoscritto il 16 marzo 2007 e approvato con deliberazione della Giunta
comunale Progr. n. 6 del 16 gennaio 2007).
c) Obiettivi della trasformazione
Recuperare e riqualificare un’area dismessa con insediamento di funzioni commerciali,
direzionali e di servizio di rango sovracomunale.
d) Ruolo
pag. 24
Assieme al Caab, questo Ambito in trasformazione costituisce una parte caratteristica
della Città del Ferrovia, destinato a nuovi insediamenti per la piena realizzazione del polo
funzionale. L’adiacenza con l’Ambito di Quarto superiore, “luogo” della Città del Savena,
configura l’intero settore come cerniera tra le due Città dove si traducono le strategie
sovralocali del Psc.
L’ambito può ospitare funzioni commerciali di rilievo e competenza provinciale. L’effettiva
operatività commerciale delle strutture di vendita è subordinata alla entrata in esercizio
del secondo lotto della strada Lungo Savena, così come stabilito nell’Accordo di
programma sottoscritto da Comune e Provincia in data 18 aprile 2000 e integrato in data
14 aprile 2004, per l’attuazione del lotto secondo parte b e del lotto 2 bis della strada.
►
POC vigente
Il POC conferma l’attuazione della previsione degli strumenti attuativi vigenti alla data
della sua adozione (art. 12 comma 1 – strumenti urbanistici preventivi del PRG ’85).
All’interno degli ambiti in trasformazione valgono le norme e i parametri stabiliti dagli
strumenti urbanistici vigenti al momento dell’approvazione del PSC o gli accordi i cui
contenuti sono stati recepiti dal PS (art. 12 comma 3)
pag. 25
3
3.1
ASSETTO URBANISTICO DI PROGETTO
DESCRIZIONE URBANISTICA DELL’INTERVENTO
Il progetto si può definire un intervento di “rigenerazione urbanistica” a saldo zero, che
reinvesta le funzioni delle aree, delle infrastrutture e dei complessi edilizi esistenti, senza
alterarne in modo strutturale l’aspetto (dando con ciò un segnale di continuità con la
memoria della storia contemporanea dei luoghi).
pag. 26
Planimetria generale con indicazione dei diversi usi
pag. 27
La sintesi dei dati quantitativi del progetto F.I.Co – nella configurazione del progetto
definitivo approvato dall’Accordo di Programma - è la seguente:
Stato di fatto esistente
Superfici esistenti mq.
Stand grossisti
56.044,01
Nucleo servizi generali
2.630,90
Altro
2.934,70
tettoie al 100% e al 40%
7.283,20
Totale Stato di fatto
68.892,81
Pubblici esercizi e somministrazione
5.890,20
% sul
totale
17%
Superfici di vendita
7.024,19
20%
laboratori alimentari
8.196,98
52%
laboratori non alimentari
487,88
magazzini
9.508,48
totale
18.193,34
aree didattiche
1.517,19
auditorium
2.414,51
totale
3.931,70
galleria
18.454,08
altri connettivi
886,08
servizi vari
1.120,50
servizi igienici
2.390,58
totale
22.851,24
Nuovi usi insediati
Su di progetto
Produzione di beni
Attività pubbliche
11%
Spazi comuni
Totale generale
57.890,67
Differenza Stato di fatto – Progetto
11.002,14
Spazi accessori: percorsi coperti e tettoie ricovero
mezzi agricoli e animali
17.027,08
100%
La tabella evidenzia che la trasformazione dell’edifico principale dell’area CAAB,
attualmente destinato a mercato ortofrutticolo, non richiede variante al PIP per quanto
riguarda la superficie utile, e che l’attuale progetto prevede una riserva di superficie per
eventuali sviluppi futuri.
pag. 29
Planimetria generale dell’intervento
IL NUOVO MERCATO
Il progetto di trasformazione per la realizzazione di FICo richiede la messa a disposizione
di nuovi spazi per garantire la prosecuzione dell’attività mercatale.
Tali spazi sono stati individuati nell’area c.d. “picking” a nord dell’edificio principale
dell’attuale mercato; la prima fase del progetto di Nuovo Mercato, localizzato come si è
detto nel fabbricato a nord dell’area CAAB (comparto B), prevede l’ampliamento e la
ristrutturazione del fabbricato delle tettoie di carico. La superficie utile di progetto del
Nuovo Mercato è di 44.605 mq., di cui 17.277 costituiti da spazi costruiti esistenti e
27.328 da aumenti di superficie; quest’ultima superficie aggiuntiva è ricavata, nel rispetto
del limite complessivo della superficie totale prevista dal PIP vigente (pari a 150.704 mq.
di Su): per 16.441 mq. da Su residua del PIP non ancora utilizzata; per 5.422 mq. da Su
costruita nel comparto A (FICo) che viene declassata a vani tecnici non computabili nella
Su dal progetto FICo di prima fase, e per 5.465 mq. da demolizioni nello stesso comparto
A.
pag. 30
Schema del nuovo mercato agroalimentare
pag. 31
4.
ACCESSIBILITÀ
La Rete stradale dell'area
Per quanto riguarda il sistema viario a servizio dell’area in cui è collocato il progetto
F.I.Co., e gli altri progetti e ambiti urbanistici interessati (Nuovo Mercato,
Particolareggiato Aree annesse a sud, Area ex Asam), si è in presenza di una rete che,
partendo da uno schema molto semplice fondato sulla direttrice storica di via San Donato,
si è sviluppata ed arricchita secondo le previsioni insediative degli ultimi strumenti
urbanistici.
In previsione della realizzazione della nuova area per servizi annonari e mercantili,
collocata sin dal 1968 attraverso una variante al P.R.G., a nord-est del quartiere Pilastro,
ed in particolare in concomitanza dell'insediamento in quest’area del Macello-Mercato
Bestiame, è stato realizzato un asse primario, Via S. Caterina di Quarto, che partendo
dalla via San Donato con una rotatoria subito a Nord del quartiere del Pilastro, e
costeggiando il lato Nord di quest'ultimo, raggiunge l'ingresso della struttura annonaria.
Proseguendo verso Est l’asse si ricollega alla viabilità minore preesistente (Via Fiorini).
Nella seconda metà degli anni ‘80 è stato poi realizzato un altro importante collegamento
stradale - viale Europa - che mette in collegamento la Tangenziale di Bologna da un lato
con la zona fieristica ed il Fiera District, dall'altro con l'area del Centro Agroalimentare.
Tale asse stradale, oltre a potenziare gli accessi del Quartiere Fieristico dalla
pag. 32
Tangenziale, svolge un'importante funzione di alleggerimento del traffico stradale lungo
la parte esterna della via San Donato.
Il nodo di convergenza tra le due strade è ancora la rotatoria a Nord del Pilastro che
diviene così un nodo centrale nello smistamento del traffico secondo le diverse direzioni.
Un forte miglioramento dell’accessibilità dal sistema autostradale è stato conseguito per
tutta l’area Quartiere Fieristico – Caab con la realizzazione del casello Fiera (aperto nel
2007), oltre che con le opere di adeguamento della tangenziale (allargamento e terza
corsia dinamica).
Il Parcheggio “Michelino” dedicato alla Fiera, dispone di 5.700 posti auto in struttura a 3
piani, ed essendo utilizzato solo in occasione delle manifestazioni fieristiche, può
costituire un’opportunità di potenziamento dell’offerta di sosta (con breve collegamento
da parte di navette) al servizio dell’area FICo.
La figura mostra la rete della accessibilità di livello superiore (in rosa: sistema Autostrada
– Tangenziale e accessi privilegiati all’area) e le principali direzioni di accessibilità
urbana (in blu)
A queste vie di accesso principali all'area, se ne aggiungono altre due provenienti da
Sud dopo aver attraversato lo scalo ferroviario San Donato:
- la via Larga che, dopo l'incrocio con via dell'Industria, sottopassa lo scalo e,
costeggiando sulla sinistra l'area del Pilastro, si raccorda con la via S. Caterina di
Quarto;
- il sovrappasso viario che più ad Est scavalca lo scalo collegando via dell'Industria e
pag. 33
via S. Caterina.
Si tratta in ogni caso di viabilità minore, così come lo sono le strade legate al tessuto
agricolo preesistente che raggiungono l'area da Nord (proseguimento di via Larga e via
Bassa dei Sassi) e da Est (via Crocione).
In base alle previsioni degli strumenti urbanistici questo sistema viario sarà completato
da un asse stradale primario con funzioni di collegamento nord-sud denominato asse
"Lungo Savena".
Per quanto riguarda l'area di interesse questo nuovo asse stradale collegherà la
Tangenziale (uscita Mazzini) con l'asse "Trasversale di pianura" passando
immediatamente ad Est dallo scalo San Donato e raccordandosi con la via S. Caterina
di Quarto.
L'asse Lungo Savena, oltre a servire la zona industriale Roveri ed il nuovo Centro
Alimentare realizzerà, insieme all'asse Lungo Reno previsto ad Ovest del centro urbano,
il completamento di quella rete di "assi attrezzati" previsti già negli strumenti urbanistici
degli anni '60 e successivamente riconfermati sino ai recenti piani dei trasporti regionale
e provinciale ed al PRG vigente.
STATO DI ATTUAZIONE DELL’ASSE LUNGOSAVENA 2
L’asse Lungosavena, nel suo intero sviluppo, dalla rotonda Grazia Verenin in territorio
comunale di Bologna, allo svincolo della S.P. Trasversale di Pianura in territorio comunale di
Granarolo dell’Emilia, per una lunghezza di circa 14.000 metri, verrà a costituire un asse
portante nel nuovo sistema reticolare volto a superare l’assetto radiocentrico della viabilità
storica bolognese, considerato da tutti gli enti coinvolti (Comuni, Provincia, Regione) di
primaria importanza, e con caratteristiche di infrastruttura di valenza regionale in grado di
produrre notevoli miglioramenti al sistema di viabilità di tutto il quadrante nord-ovest dell’area
bolognese, e come tale inserito (nella interezza dei suoi lotti funzionali) negli strumenti di
pianificazione a tutti i livelli (PSC comunale, PTCP provinciale, PRIT regionale).
Ad oggi lo stato attuativo/realizzativi dei vari lotti funzionali risulta essere il seguente:
Lotto 1 (Viale Bentivoglio) collegamento della Tangenziale di Bologna con la rotonda
Ipercoop Centronova (sviluppo di circa 1.100 metri)
Realizzato dal Comune di Bologna con il contributo degli operatori commerciali coinvolti nella
realizzazione del centro commerciale, attualmente in esercizio.
Lotto 2 da Via dell’Industria a Via del Bargello-CAAB (sviluppo di circa 1.900 metri)
Progettazione, realizzazione e gestione a carico del Comune di Bologna, pur essendo l’asse
2
Fonte: Comune di Bologna
pag. 34
principale collegante Via dell’Industria con Via del Bargello interamente in territorio comunale
di Castenaso.
Completato (ad eccezione dell’impianto di pubblica illuminazione) ed aperto al traffico nel
mese di Novembre 2013.
Lotto 2 bis dalla SP253 San Vitale a Via dell’Industria (sviluppo di circa 1.700 metri)
Progettazione e realizzazione a carico del Comune di Castenaso, con un costo stimato di
circa 12 mln Euro, e con richiesta del Comune stesso alla Provincia di Bologna di assumere
il ruolo di stazione Appaltante.
Completate le procedure di Screening (L.R. 9/99) è in corso di redazione il Progetto
Esecutivo. In base alla Convenzione recentemente stipulata tra Comune di Castenaso,
Provincia e Regione, l’opera verrà finanziata secondo la seguente ripartizione: 4.530.000,00
Euro a carico del Comun di Bologna, 2.060.000 Euro a carico del Comune di Castenaso,
2.580.000 Euro a carico di FEA S.p.A. (gruppo HERA), 2.650.000 Euro a carico della
Regione Emilia Romagna.
Lotto 3 dalla rotonda Arienti a Via dell’Industria (sviluppo di circa 2.500 metri)
Si ribadisce quanto stabilito nell’Accordo Preliminare di Programma stipulato tra gli Enti
coinvolti il 25/05/00, nel quale, all’art. 5, si concorda di dover esperire un’azione, anche
congiunta, nei confronti della Regione per il reperimento delle risorse necessarie, in
considerazione della valenza regionale dell’asse stradale in oggetto, riaffermata nell’intesa
istituzionale di programma, nella quale tutti gli Enti coinvolti ritengono pertinente e necessario
un coinvolgimento diretto della Regione Emilia Romagna per il reperimento delle risorse
(costo preventivato 20-30 mln Euro).
Lotto 4 da Via del Bargello alla SP3 Traversale di Pianura (sviluppo di circa 6.800 metri
attraverso i Comuni di Castenaso e Granarolo)
Realizzato a carico della Provincia di Bologna in virtù di una Convenzione che prevede il
finanziamento da parte di Hera S.p.A. (2.580.000 Euro), del Comune di Granarolo dell’Emilia
(1.550.000 Euro) e della Regione Emilia-Romagna (5.000.000 Euro), oltre alla quota
provinciale di 4.180.000 Euro, per un importo complessivo di circa 13.310.000 Euro.
Il lotto è stato completato ed aperto al traffico nel tratto dalla Trasversale di Pianura a Via del
Frullo, e nel corso del 2014 si stima venga completato il tratto da Via del Frullo fino all’attacco
con il Lotto 2.
pag. 35
Schema dei diversi lotti dell’Asse Lungosavena
In base al sistema viario sopradescritto si è assunto lo schema di riferimento della
viabilità di accesso riportato nella figura della pagina successiva con le caratteristiche di
massima indicate nella tabella che segue.
pag. 36
Tab 1.-
Caratteristiche fisiche della viabilità di accesso all’area
(situazione attuale)
Larghezza
Carreggiata
(m)
N. Corsie per
senso di marcia
Capacità
Media
(veic./h)
Attraversamento
tessuti urbani
14-20
2
2.200
Presente
S. Donato (dal Pilastro verso nord)
10
1
2.000
Presente
Viale Europa
12
2
3.000
Assente
S. Caterina di Quarto
16
2
4.000
Presente
Via Larga
8
2
2.000
Presente
Asse
San Donato (dalla Tangenziale al
Pilastro)
Lo schema della viabilità urbana primaria e secondaria di accesso alle aree è il seguente
pag. 37
ACCESSIBILITA’ DA TRASPORTO PUBBLICO 3
Collegamenti attuali:
Linee di trasporto pubblico da stazione ferroviaria: 35 – 55. è inoltre presente la linea 14,
la cui fermata più vicina (via Sighinolfi) è a circa 900 m.
Schema trasporto pubblico nell’area
Le due linee hanno i seguenti percorsi
 Linea 35: Facoltà di Ingegneria - Ospedale Maggiore - Stazione Centrale - Fiera Facoltà di Agraria (fermata a Stazione Centrale)
 Linea 55: Facoltà di Agraria - San Rufillo
 Linea 14: Barca - Ospedale S. Orsola - Due Madonne / Pilastro
Collegamenti previsti dal gestore del trasporto pubblico T-per a partire dall’apertura di
F.I.Co.:
Linea di trasporto pubblico dedicato (con caratterizzazione ambientale), con percorso
diretto dalla stazione ferroviaria (1 fermata intermedia in corrispondenza del Quartiere
Fieristico) con filobus ad alta capacità (18 m.), frequenza ogni 15 minuti; durata del
percorso: 30 minuti.
3
DA COMPLETARE CION RELAZIONE DEL COMUNE SU TRASPORTO PUBBLICO (SINTESI
COMUNICAZIONE ING. CARLINI)
pag. 38
Nel lungo-periodo:
Trasporto ferroviario: potenziamento della fermata Fiera (già finanziato) e trasporto con
mezzi di collegamento veloce a FICo.
Schema della Linea SFM 6 e ipotesi di prolungamento all’area CAAB
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5.
L’INTERVENTO ALLA SCALA EDILIZIA (4)
5.A
PROGETTO ARCHITETTONICO
5.A.1
STATO DI FATTO
Il complesso edilizio oggetto di intervento consiste nei seguenti corpi di fabbrica:
►
Mercato Ortofrutticolo - Area Grossisti
►
Mercato Ortofrutticolo – Padiglione Produttori
►
Nucleo Servizi Generali
L’EDIFICIO DENOMINATO MERCATO ORTOFRUTTICOLO - AREA GROSSISTI
E’ costituito da due gallerie di commercializzazione con larghezza di m 24,00 sulle quali
si affacciano due fronti contrapposti 5:
►
gli stand, in parte chiudibili ( m 11,00 x 24,00)
►
le pertinenze aperte coperte, alle spalle degli stand (tettoia 11,00 x 14,00),
inizialmente pensate per le operazioni di carico e scarico.
Le due strutture sono raccordate da una pensilina piana profonda m 6,00.
La struttura dell’edificio è realizzata con pilastri in CA fino a m 5,00, soprastante struttura
e orditura del tetto in legno lamellare.
Le pareti perimetrali sono in pannelli prefabbricati con una faccia finita in ghiaietto lavato
e intercapedine di cm 10 con poliuretano espanso.
Le pareti divisorie sono realizzate in pannelli isotermici dello spessore di cm 20 in
appoggio sul pavimento e contenuto fra due travi nella parte sommitale. Le pareti dei
4
5
Questo capitolo è redatto come sintesi della “Relazione illustrativa del progetto F.I.Co.”
Tutte le misure indicate sono riferite all’interasse dei pilastri
pag. 40
servizi igienici sono in laterizio con finiture in intonaco civile e rivestimento in ceramica.
Le pareti che delimitano le vie di fuga e quelle dei locali delle testate sono in muratura di
blocchi vibrati in argilla espansa.
Le pavimentazioni sono del tipo industriale in massetto di cemento armato con rete
elettrosaldata e trattato superficialmente con pastina al quarzo e nei bagni sono in
materiale ceramico.
I soppalchi esistenti ( m 11,00 x 6,00) sono in legno lamellare con getto cementizio
sull’impalcato e raccordati al piano terra con scala in acciaio zincato, le pareti di
delimitazione delle aree su soppalco sono realizzate con U Glass verso le gallerie di
commercializzazione, con pannelli isotermici o muratura intonacata ( divisorie sopra
descritte ) e pannelli nobilitati e vetro ( pareti attrezzate e divisorie).
Gli infissi sono in ferro: serrande a giorno, portoni scorrevoli e finestre inserite a filo
esterno nelle capriate delle strutture in elevazione, grigliati di ventilazione.
Il tetto è del tipo ventilato, con isolamento, barriera vapore in guaina bituminosa e
copertura in Coverib con faccia superiore in rame. Su tutte le falde del coperto con
esclusione delle parti piane, corpo principale e tettoia è installato un impianto fotovoltaico.
Sulle pensiline e sbalzo, posizionate sul perimetro del complesso, trovano collocazione
gli inverter dell’impianto fotovoltaico.
L’EDIFICIO DENOMINATO MERCATO ORTOFRUTTICOLO - PADIGLIONE PRODUTTORI
Il tipo edilizio della parte di edificio denominato Mercato Ortofrutticolo – Padiglione
Produttori è analogo all’area grossisti, ma è privo di tettoia oltre la pensilina piana e
presenta poche pareti interne per la delimitazione di attività commerciali; tali partizioni
sono realizzate in muratura, pannelli isotermici e cartongesso.
L’EDIFICIO DENOMINATO NUCLEO SERVIZI GENERALI
L’edificio denominato Nucleo Servizi Generali, differentemente dal resto del complesso,
ha struttura in c.a. in opera e risulta dotato di copertura piana con estradosso a circa
+6.00 m dal piano dei piazzali. Il tetto è piano realizzato con solaio tipo Predalle dotato
di barriera vapore, materassino isolante e membrana PVC zavorrata con piastrelle in
cemento granigliato.
Tutti gli infissi esterni sono in alluminio verniciato.
Le partizioni interne sono in cartongesso e alcune in muratura con intonaco civile; nel
corridoio ampie zone di parete è in telai di alluminio verniciato e vetro.
La pavimentazione di tutti i locali è in materiale ceramico.
pag. 41
L’impianto di illuminazione è realizzato con plafoniere fluorescenti 4x58W e 1x55.
Alcuni locali sono dotati di servizio igienico interno.
In tutto il complesso sono realizzati 3 blocchi di servizi igienici ad uso comune.
DOTAZIONI IMPIANTISTICHE
L’impianto di illuminazione è realizzato con plafoniere fluorescenti 2x58W e 4x55.
Tutto il sistema di illuminazione del Padiglione Produttori e delle gallerie dell’Area
Grossisti sono del tipo a risparmio energetico Beghelli - un mondo di luce a costo zero.
In tutto il complesso sono realizzati 10 blocchi di servizi igienici pubblici.
A servizio del comparto sono presenti 4 cabine per la trasformazione elettrica MT/BT di
proprietà di CAAB, una cabina ENEL MT/BT e 3 cabine di proprietà utenti diversi.
Lungo i due lati delle gallerie di commercializzazione sono realizzate passerelle porta
impianti che si estendono al Padiglione Produttori. Lungo i due lati delle gallerie di
commercializzazione sono realizzate passerelle porta impianti che si estendono al
Padiglione Produttori.
Gli impianti installati sono:
►
impianto idrico (potabile);
►
impianto rete acqua antincendio;
►
impianto elettrico parti comuni e alimentazioni elettriche stand (dal contatore al
quadro all’interno dei locali)
►
telefonia e trasmissione dati
►
distribuzione rete di teleriscaldamento.
►
Ogni stand è dotato di impianto elettrico illuminazione, completo di quadro generale
raccordato mediante linea di alimentazione al contatore del gestore scelto dal
concessionario perla fornitura elettrica. Ogni locale ha 8 corpi illuminanti da 250 W
per modulo e, in presenza del soppalco da n°6 plafoniere fluorescenti 1x58 W in
sostituzione di 2 proiettori da 250 W.
►
Impianto idrico per la distribuzione dell’acqua potabile ai servizi igienici e alle prese
per il lavaggio. L’impianto è dotato di contatore per la misurazione dei consumi
individuali.
►
Impianto riscaldamento /condizionamento. E’ presente la predisposizione per
l’allacciamento all’impianto comune di teleriscaldamento. Il punto di accesso
all’impianto centralizzato è posto all’ingresso di ciascun modulo sulla passerella
tecnica.
►
Impianto telematico: ogni stand è dotato della predisposizione per l’allacciamento
pag. 42
all’impianto centralizzato telematico per i servizi di telefonia, trasmissione dati e
collegamento internet.
A servizio dell’intera area CAAB è presente un impianto di telefonia e trasmissione
dati costituita da un locale denominato centro stella contenente gli apparati principali
e n. 27 armadi tecnologici dislocati nella struttura.
IMPIANTO FOTOVOLTAICO IN COPERTURA
La preesistenza di un importante impianto di pannelli fotovoltaici, comporta
notevoli vantaggi al fabbricato (ed alle attività che al suo interno andranno a svolgersi),
ma anche qualche svantaggio o limitazione.
Appare ovvio e molto significativo il vantaggio derivante dalla presenza di questo
importante impianto fotovoltaico: il contributo energetico fornito da questo impianto al
complesso , con mezzi di energia rinnovabile, sono evidenti sia sul piano del
complessivo bilancio energetico, che sul piano economico.
Può essere letto come una limitazione, di fronte ad un intervento di ristrutturazione e
nuova finalizzazione dei fabbricati esistenti, la preesistenza di tali impianti per le
limitazioni alle possibili modificazioni dell’assetto attuale (non forabilità del coperto,
se non nei limitati spazi liberi da pannelli, e ad una certa distanza dagli stessi) a meno
pag. 43
di introdurre costose modifiche all’assetto attuale degli impianti, con conseguente
rischio di perdita benefici tariffari ottenuti.
Ne consegue che nel procedere agli interventi pianificati si porrà grande attenzione a
non introdurre forature o modifiche al coperto
che incidano sugli impianti di
produzione energia elettrica solare.
BARRIERA DI INGRESSO E USCITA
L’accesso all’area avviene attraverso una barriera di tipo autostradale dotata di 14 varchi
tra accessi e uscite attualmente solo in parte presidiati e funzionanti. Il progetto ne
prevede il riuso secondo la suddivisione dei flussi sotto illustrata e meglio descritta nei
paragrafi seguenti.
Attuale geometria dell’area di ingresso al CAAB
PIAZZALI E PARCHEGGI
L’attuale assetto della viabilità interna al comparto risulta organizzato in base alle
esigenze degli utenti del mercato Ortofrutticolo. L’accesso all’area avviene attraverso la
suddetta barriera di tipo autostradale con 14 varchi tra accessi e uscite attualmente solo
in parte presidiati e funzionanti.
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All’interno della barriera la conformazione dei corpi di fabbrica delimita una serie di ampie
aree di sosta per gli utenti e di movimentazione e sosta dei mezzi pesanti che servono
il Mercato Ortofrutticolo. Principalmente le aree di sosta sono due e risultano poste l’una
ed Est e l’altra ad Ovest del fabbricato oggetto dell’intervento di trasformazione.
Particolare della sistemazione delle aree esterne a parcheggio e percorsi
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5.A.2
PROGETTO
OPERE INTERNE ALL’EDIFICIO ESISTENTE
Il progetto prevede la modifica di alcuni elementi caratterizzanti la funzione attuale
incompatibili con la nuova destinazione d’uso, quali per esempio le pensiline esterne che
vengono ridotte come superficie e i soppalchi esistenti oggi destinati ad uffici dei quali
verranno eliminate le sovrastrutture (pareti mobili, pavimenti servizi, ecc.) ma conservate
le strutture principali da utilizzare con sostegno degli impianti di progetto.
Sulle pensiline perimetrali, le cui strutture verranno conservate anche per sostenere gli
attuali inverter degli impianti FTV, verrà ridotta a circa 1,50 mt. la copertura in lamiera;
conseguentemente tale spazio risulterà scoperto , accorciando la lunghezza delle vie di
fuga e migliorando l’illuminamento naturale dei locali in affaccio del fabbricato principale.
Le estremità Sud-Est ed Ovest dell’edificio Grossisti verranno destinate alle aree di
magazzino. In particolare l’estremità Ovest avrà aree di scarico, aree di stoccaggio merci
secche (grocery) e celle refrigerate per lo stoccaggio delle merci fresche e freschissime
(pesce, carne, latticini, salumi, ortofrutta, quarta gamma ecc.) oltre alle necessarie aree
per i locali tecnici, locali carica batterie, locali spogliatoi e servizi per il personale, e
uffici di reparto.
L’area di magazzino posta nell’estremità SUD Est dell’edificio sarà destinata alle sole
merci secche (grocery). L’area di scarico merci resterà aperta, anche se delimitata da
recinzioni realizzate con pannelli metallici ad alette o lamiere stirate , differentemente dal
resto dell’edificio, garantendo la ventilazione dei locali e mantenendo la tipologia edilizia
della tettoia esistente.
L’arrivo delle merci avverrà in orari di chiusura al pubblico; lo scarico delle merci , per
TIR e Motrici, avverrà su un piazzale ribassato (-1,20 mt. circa), con bocche di scarico
dotate di apposito dock-shelter e pedana basculante, ricavate all’esterno del muretto di
contenimento.
Va ricordato che molte delle operazioni di scarico avverrà da furgoni, che troveranno
spazio per lo scarico a raso, quindi in postazioni non attrezzate.
Per quanto riguarda il Nucleo Servizi Generali le attuali destinazioni d’uso verranno
modificate mantenendone alcune quali la banca, …, ecc.
In particolare il corpo posto all’estremità del N.S.G. verrà destinato all’auditorium di
progetto per circa 600 spettatori ed ai locali a servizio di questo: foyer, servizi igienici,
guardaroba, ecc.
Per realizzare il suddetto auditorium occorrerà provvedere alla chiusura del coperto
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dell’area oggi destinata a giardino interno. Si riporta di seguito uno schema dello stato di
progetto della zona Auditorium.
Stralcio progetto Auditorium
L’organizzazione interna dell’attività di progetto prevede una ampia galleria commerciale,
coincidente con l’attuale galleria Grossisti, in cui verranno individuate vaste aree di
vendita e di transito e sosta degli utenti.
Le aree poste ai lati della galleria ricavate negli attuali stand dei grossisti saranno
destinate sia ad ambienti per la ristorazione che a laboratori per la trasformazione
dimostrativa di prodotti enogastronomici. I suddetti laboratori saranno separati e non
accessibili al pubblico, ma visibili da questo attraverso apposite vetrate, e dotati di
ambienti per i servizi e gli spogliatoi degli addetti secondo le vigenti normative sui luoghi
pag. 47
di lavoro.
Per quanto riguarda i servizi e gli spogliatoi per gli addetti delle aree commerciali e dei
ristoranti e aree di mescita e distribuzione saranno concentrati nelle estremità Sud-est
ed Ovest della galleria commerciale a ridosso dei magazzini di stoccaggio merci.
Le aree per i servizi igienici destinati al pubblico saranno dimensionati sulla base delle
previsioni di afflusso e distribuiti uniformemente lungo la galleria commerciale.
Rendering di uno scorcio di galleria
Si prevede quindi il riuso del complesso edilizio, con interventi leggeri finalizzati a
realizzare lungo la galleria esistente una sorta di “museo vivente” della tradizione
culinaria italiana e delle eccellenze alimentari, organizzata per nuclei tematici.
Le nuove partizioni edilizie saranno prevalentemente realizzate in cartongesso con
ampie parti vetrate per consentire la visibilità delle lavorazioni dimostrative e dei processi
di produzione.
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Vista di uno dei ristoranti
Sarà presente una esemplificazione dei cicli di trasformazione degli alimenti
(laboratori), degli
ambienti
dedicati
alla
ristorazione
(pubblici
esercizi
specializzati), del commercio.
Rendering del laboratorio della birra
DOTAZIONI DI SERVIZI IGIENICI DEL COMPLESSO
DOTAZIONI SERVIZI IGIENICI PER VISITATORI DI F.I.CO.
Sono state dimensionate facendo riferimento alla Circolare del Ministero dell’Interno 15
febbraio 1951, n° 16 (norme per i locali di pubblico spettacolo). Si è considerata una
pag. 49
presenza media giornaliera di 18.000 visitatori, suddivisi cautelativamente in due turni
(orario di apertura ipotizzato dalle 10,00 alle 22,00), quindi una presenza di 9.000
visitatori contemporaneamente.
Il progetto prevede 13 gruppi di servizi igienici uniformemente distribuiti nella struttura
(in 10 dei 13 gruppi sono previsti due servizi per utenti diversamente abili divisi per sesso,
in uno solo dei 13 gruppi il servizio è unico per entrambi i sessi), che comportano una
potenzialità ricettiva teorica di 9.657 unità.
DOTAZIONI DI SERVIZI IGIENICI PER IL PUBBLICO DEL CENTRO CONGRESSI
Si applica la stessa normativa di cui al punto precedente ma facendo riferimento al punto
3 della medesima. La capienza massima dell’auditorium non sarà superiore a 600
spettatori, considerano i relatori e il personale di servizio (receptionists, hostess, catering,
ecc.) si è ipotizzata una presenza massima di 650 persone.
DOTAZIONI DI SERVIZI IGIENICI E SPOGLIATOI PER GLI ADDETTI
Gli addetti complessivamente impiegati nella struttura saranno in un numero massimo
stimato di 1.000 unità equivalenti a 600 addetti a tempo pieno, (che si ipotizzano
equamente suddivisi per sesso) su due o tre turni e quindi con una presenza massima
contemporanea di 500 addetti.
Gli addetti impiegati nei laboratori alimentari, come specificato al punto successivo,
avranno a disposizione spogliatoi e servizi igienici ad uso esclusivo collocati all’interno
dell’attività.
Tutti gli altri, vale a dire gli addetti agli esercizi di vendita, gli addetti ai ristoranti/pizzerie
ed ai pubblici esercizi, gli addetti ai servizi generali (accoglienza, casse e post-vendita,
aule lezione, ecc.), gli addetti alle coltivazioni e allevamenti didattici, il personale di
magazzino, disporranno degli spogliatoi centralizzati, con annessi servizi igienici e docce,
collocati alle estremità dei due corpi di fabbrica principali della struttura. Tali addetti sono
stimati in un numero massimo di 800 unità (che si ipotizzano equamente suddivisi per
sesso) su due turni e quindi con una presenza massima contemporanea di 400 addetti.
Pertanto, facendo riferimento al RC E8.2 – Organizzazione distributiva degli spazi e
attrezzature, del RUE sono stati dimensionati i 4 spogliatoi previsti in progetto. Si è
ipotizzato che ogni spogliatoi debba servire 100 utenti contemporaneamente, quindi la
superficie minima deve essere pari a mq 1,20 x 100 = mq 120 e deve poter ospitare gli
armadietti
a
doppio
scomparto
per
200
addetti.
Tutti
gli
spogliatoi
sono
sovradimensionati rispetto alla superficie suindicata ( da 144 a 165 mq) per rispondere
a entrambi i requisiti. Per quanto riguarda le dotazioni igieniche in ogni spogliatoio
devono essere previsti lavabi e wc in numero non inferiore a 10 ciascuno (1 servizio
igienico ogni 10 addetti cosi come prescritto dal citato RC 8.2 del RUE), il numero minimo
pag. 50
dei lavabi previsti nei 4 blocchi spogliatoio è pari a 15 mentre il numero minimo dei wc è
pari a 15, quindi superiore a quanto richiesto.
DOTAZIONI SERVIZI IGIENICI E SPOGLIATOI PER GLI ADDETTI DEI LABORATORI ALIMENTARI
Si ipotizza un numero massimo di addetti non superiore a 8 unità su due turni e un
massimo di addetti contemporaneamente presenti non superiore a 4 unità. Pertanto,
facendo riferimento al RC E8.2 – Organizzazione distributiva degli spazi e attrezzature,
del RUE è sufficiente un servizio igienico unificato per entrambi i sessi ed uno spogliatoio
di superficie non inferiore a mq 6 arredato con gli armadietti a doppio scomparto per 10
addetti. Non essendo presenti attività insudicianti non sono previste docce.
DOTAZIONI SERVIZI IGIENICI E SPOGLIATOI PER GLI ADDETTI ALLE COLTIVAZIONI ED AGLI
ALLEVAMENTI
Il personale di servizio alle coltivazioni ed agli allevamenti dimostrativi disporrà degli
spogliatoi e dei servizi igienici centralizzati posti alle estremità dei due corpi di fabbrica
principali. A Tali spogliatoi potrà però accedere, durante o alla fine del proprio turno di
lavoro direttamente dall’esterno attraverso una area filtro provvista di lavabi, wc, lavatoi
a terra e armadietti in modo da poter riporre gli indumenti e le calzature usate all’esterno.
DOTAZIONI SERVIZI IGIENICI PER GLI ADDETTI AL CATERING DEL CENTRO CONGRESSI
Si ipotizza un numero massimo di addetti non superiore a 10 unità, lì dislocati da
ristoranti o pubblici esercizi presenti nel complesso e quindi con accesso agli spogliatoi
generali degli addetti. Pertanto, facendo riferimento al RC E8.2 – Organizzazione
distributiva degli spazi e attrezzature, del RUE è sufficiente un servizio igienico unificato
per entrambi i sessi.
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STANDARDS AMBIENTALI
ILLUMINAZIONE N ATURALE E BENESSERE VISIVO
Per quanto riguarda il benessere ambientale, con specifico riferimento a tutti i locali con
permanenza di persone (i cosiddetti spazi per attività principale), nell’organizzazione del
layout funzionale della struttura edilizia (laboratori, aree di vendita, ambienti per la
didattica e per le esposizioni, ecc.) si è perseguito l’obiettivo primario di concentrare, per
quanto possibile, le attività principali nelle zone dell’edificio che presentano le migliori
condizioni ambientali per gli addetti, sia relativamente all’illuminazione naturale delle
aree di lavoro sia relativamente alla possibilità di percezione dello spazio esterno
(benessere visivo) dalle aree medesime.
Ovviamente non prescindendo dal fatto che si interviene su un edificio esistente con
caratteristiche ben definite e a volte difficilmente modificabili.
Come si evince dalla verifica teorica del Fattore di Luce Diurna medio all’interno delle
diverse aree della struttura edilizia (per tale verifica è stato utilizzato il software
ECOTECT ANALYSIS rel. 2011 della AUTODESK per la modellazione solida e
l’inserimento dei dati significativi di progetto, e RADIANCE Daylight Factors per l’analisi
dei dati e la determinazione dei livelli di illuminamento) le aree maggiormente illuminate
dagli infissi afferenti l’esterno sono, per quanto riguarda le due fasce esterne di
profondità pari a circa 24 metri (la fascia centrale, di profondità analoga, è destinata
prevalentemente a galleria di transito per i visitatori e ad aree di vendita non assistita,
quindi senza la permanenza di addetti) dei due corpi di fabbrica principali (vale a dire
quelli a sviluppo longitudinale con orientamento nord-sud l’uno ed est-ovest l’altro sono
la fascia perimetrale, per la profondità corrispondente alla prima campata strutturale, in
adiacenza ai tamponamenti esterni (che prendono luce, fondamentalmente, dalla
finestratura a timpano posta al di sopra della pensilina esterna) e la fascia più interna,
anche in questo caso per la profondità corrispondente alla prima campata strutturale in
adiacenza alla galleria centrale (che prende luce, fondamentalmente, dal timpano
finestrato posto ad altezza maggiore).
Come esplicitato sugli elaborati progettuali il lay-out dei due corpi di fabbrica di cui sopra
prevede una galleria centrale e nelle due fasce laterali i laboratori dimostrativi o le aree
di vendita assistita. Sostanzialmente le tipologie previste sono due: o con una unica
attività che occupa l’intera profondità della fascia (circa 24 metri) o con due attività che
si dividono la superficie, con una attività che si attesta sulla galleria centrale e l’altra che
si attesta sulla parete esterna.
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In tutti i casi le attività laboratoriali dimostrative, vale a dire le attività che comportano la
permanenza di personale addetto, saranno concentrate nella area più prossima alla
galleria, dove possibile, o nella area più prossima alla parete esterna, dove il laboratorio
in questione non avesse affaccio sulla galleria, questa collocazione è prima di tutto
motivata dal fatto che tali attività devono essere il più possibile visibili proprio dalla
galleria medesima. Ovviamente anche le eventuali attività di vendita assistita saranno
collocate a ridosso della galleria, per ovvii motivi.
Per quanto riguarda le attività di ristorazione ed i pubblici esercizi in genere, collocate
anch’esse generalmente nelle due citate fasce laterali, le relative cucine o aree di
preparazione, peraltro generalmente in vista, saranno sempre collocate nella area
adiacente il tamponamento esterno in quanto nella parte verso la galleria saranno, per
ovvii motivi, collocati i tavolini per gli ospiti o comunque le aree a loro disposizione.
Il corpo di fabbrica a sviluppo rettangolare con lo spigolo coincidente con la confluenza
dei due corpi di fabbrica presi in esame precedentemente, come si evince dagli elaborati
grafici, presenta una conformazione del coperto ed una distribuzione delle superfici
finestrate tali da garantire un livello di illuminamento naturale molto più omogeneo
attestato su un valore di Fattore di Luce Diurna Medio attorno all’1,5% più o meno per
tutta la superficie, ciò consentendo quindi una maggior libertà nella collocazione delle
aree di lavoro.
Relativamente alla percezione dello spazio esterno (benessere visivo) da parte degli
addetti alle diverse attività lavorative, si rileva come la maggior parte delle aree dove è
prevista una presenza continuativa di personale godono comunque di un affaccio verso
l’esterno, sia esso attraverso le finestrature poste sulle pareti esterne sotto la pensilina
della quale viene parzialmente rimossa la copertura mantenendo la struttura, sia
attraverso i numerosi timpani finestrati, posti a vari livelli, che caratterizzano il coperto
del complesso edilizio.
Comunque per quanto riguarda le attività commerciali, ma non solo per quelle, è sempre
garantita la possibilità di intercettare visivamente un ambiente esterno al locale in cui
l’addetto svolge il proprio lavoro.
VENTILAZIONE CONDIZIONAMENTO RISCALDAMENTO
In tutti gli ambienti sarà garantito il trattamento dell’aria sia per le temperature richieste
in ciascuna stagione, sia per la ventilazione forzata sarà garantita da specifici impianti,
le cui caratteristiche sono compiutamente descritte nella relazione tecnica specifica.
Nei servizi igienici e negli spogliatoi privi di ventilazione naturale sarà installato un
impianto di aerazione forzata, con funzionamento continuo, tale da garantire un numero
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di ricambi/ora nel rispetto delle normative specifiche vigenti.
ABBATTIMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Nella collocazione delle nuove funzioni che compongono la Fabbrica Italiana COntadina
all’interno della struttura esistente dell’ex-mercato ortofrutticolo è stata posta la massima
attenzione a garantire la completa accessibilità di tutti gli spazi, sia da parte dei visitatori
sia da parte degli addetti alle varie attività (laboratoriali e dimostrative, didattiche,
commerciali, ecc.) anche agli utenti con ridotte o impedite capacità motorie o comunque
a quelli diversamente abili.
Nella progettazione di tutti gli spazi si è quindi operato, tra l’altro, nel rispetto delle
specifiche dimensionali e tipologiche elencate di seguito in modo sintetico e non
esaustivo:
•
all’esterno dell’edificio, nell’area di parcheggio più prossima all’ingresso della
struttura, è prevista la realizzazione di posti auto con caratteristiche conformi quanto
prescritto dal punto 8.2.3 del D.M. 2336/89, i posti auto anzidetti saranno in numero
di 32 a fronte di 1.590 posti auto di tipo nomale, vale a dire in ragione di uno ogni 50
come prescritto dal citato punto, parimenti per gli addetti sono previsti 8 posti auto
con caratteristiche conformi quanto prescritto dal punto 8.2.3 del D.M. 2336/89 a
fronte di 331 posti auto di tipo normale.
•
I percorsi di accesso dall’esterno all’edificio nonché quelli di distribuzione interna
saranno piani, questi ultimi saranno di larghezza tale da consentire il passaggio
nonché l’inversione di marcia da parte di una persona su sedia a ruote (punto 8.1.9
D.M. 236/89).
Gli eventuali dislivelli tra pavimentazioni contigue saranno inferiori a cm 2,5 ovvero
saranno superabili da rampe realizzate conformemente a quanto prescritto dal punto
8.1.11 del D.M. 236/89.
•
Le porte di accesso a tutti i locali del complesso edilizio avranno dimensioni minime
come prescritto dal punto 8.1.1 del D.M. 236/89, gli spazi antistanti e retrostanti tali
porte, così come le maniglie di manovra saranno altresì conformi a quanto prescritto
dal medesimo punto.
•
In tutti i blocchi di servizi igienici per i visitatori (liberamente accessibili) e per gli
addetti (con accesso controllato tramite badge o transponder) distribuiti in modo
capillare nel complesso edilizio saranno realizzati servizi igienici con caratteristiche
tecniche-dimensionali conformi a quanto prescritto dal punto 8.1.6 del D.M. 236/89,
normalmente divisi per sesso e solo in sporadici casi a sessi unificati.
Lo stesso dicasi per i servizi igienici adiacenti agli spogliatoi centralizzati previsti alle
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due estremità dei corpi di fabbrica principale del complesso edilizio.
•
Per quanto riguarda l’esodo dell’edificio in caso di emergenza non è stato necessario
prevedere la realizzazione di “spazi calmi” in quanto la struttura si sviluppa
unicamente a piano terra e quindi tutte le uscite di emergenza immettono in luoghi
sicuri esclusivamente con percorsi a raso.
Oltre a quanto sopra esplicitato, tutte le scelte progettuali esecutive, sia dimensionali che
tipologiche o di finitura, saranno comunque effettuate nel rispetto delle normative
specifiche vigenti.
STRUTTURE ALL’APERTO, DIMOSTRATIVE DELLE COLTURE E DEGLI ALLEVAMENTI.
Nelle aree prospicienti il fabbricato, perimetralmente a questo verranno allestite aree di
coltura di
►
Cereali ( grano, orzo, mais, etc.)
►
Riso
►
Orticoli
►
Frutta italiana
►
Vigne
►
Uliveti
Queste aree saranno ricavate all’esterno delle tettoie perimetrali, e verranno realizzate
creando cordoli perimetrali di contenimento, sopraelevate rispetto al piazzale attuale,
drenate ; le tettoie assumeranno la funzione di percorso coperto per la visita e le attività
didattiche di esplicazione delle colture.
Corrispondentemente a queste aree esterne, di carattere dimostrativo delle colture ,
all’interno del fabbricato verranno collocati laboratori dimostrativi delle attività di
trasformazione dei prodotti di cui si è visualizzata la parte agricola, (pulizia, macinazione ,
setacciatura, ecc)
Sarà completato il ciclo con la preparazione dei prodotti alimentari della tradizione
italiana, in diretta successione, anche planimetrica, con i precedenti laboratori, con mini
laboratori produttivi di pane , pasta , etc., per concludere la filiera alimentare.
Inoltre saranno presenti aree, sul lato nord, con presenza dimostrativa dei principali
animali della filiera alimentare (suini, bovini da carne, bovini da latte, ovini, caprini, conigli,
pollame etc.).
Gli animali avranno a disposizione aree protette (sotto le tettoie) ma all’aperto, oltre a
spazi del tipo “pascolo – cortile”; analogamente a quanto descritto per le colture agricole,
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troveranno posizionamento, nel fabbricato, laboratori di lavorazione delle carni, del latte,
etc. Non saranno ovviamente previste operazioni di macellazione.
Le lettiere degli animali verranno frequentemente rinnovate, i rifiuti saranno stoccati nella
letamaia prevista. I reflui provenienti dalla letamaia e dalle vasche di stoccaggio del
percolato delle deiezioni di tutti i campi con presenza di animali, saranno raccolti in
apposite vasche, che saranno frequentemente vuotate, con trasporto dei reflui in aziende
agricole convenzionate.
Le acque raccolte dalla pioggia o dall’eccesso di irrigazione saranno raccolte in vasche
di zona, per essere riutilizzate sempre per scopi irrigui.
ACCESSI ALLA STRUTTURA E PERCORSI INTERNI/ESTERNI
Il parco F.I.CO. presenta un unico ingresso per il pubblico, e quindi configura una sorta
di “percorso guidato” a tutte le tipologie di coltivazione e trasformazione dei prodotti
agricoli alimentari rappresentati nel Parco tematico.
I percorsi si snodano all’interno della galleria centrale, da cui si può accedere ai diversi
campi di produzione o allevamento, uscendo dal fabbricato principale attraverso varchi
predefiniti, rientrare per visionare i laboratori ed accedere alle corrispondenti zone di
degustazione e vendita dei medesimi prodotti.
Pur nella possibilità di entrare e uscire dal fabbricato, il visitatore-cliente rimarrà
all’interno di una area confinata e potrà uscire soltanto dalla barriera casse collocata al
termine del percorso (sul fronte Sud – Est).
Tutti i percorsi destinati alla pulizia e governo degli animali saranno separati ed interdetti
all’accesso del pubblico, così come i percorsi e le aree di approvvigionamento e scarico
delle merci ai magazzini.
VIABILITÀ
L’attuale assetto della viabilità interna al comparto risulta organizzato in base alle
esigenze degli utenti del mercato Ortofrutticolo. L’accesso all’area avviene attraverso
una barriera di tipo autostradale dotata di 14 varchi tra accessi e uscite attualmente solo
in parte presidiati e funzionanti.
All’interno della barriera la conformazione dei corpi di fabbrica delimita una serie di ampie
aree di sosta per gli utenti e di movimentazione e sosta dei mezzi pesanti che servono il
Mercato Ortofrutticolo. Principalmente le aree di sosta sono due e risultano poste l’una
ed Est e l’altra ad Ovest del fabbricato oggetto dell’intervento di trasformazione.
pag. 56
SEPARAZIONE DEI FLUSSI ENTRATA E USCITA DA NAM E F.I.CO.
Riprogettando le aree esterne a F.I.CO. ci si è trovati di fronte al vincolo imposto
dall’attuale conformazione degli spazi unito alla necessità di garantire l’ingresso e l’uscita
dei mezzi a servizio del Nuovo Mercato Ortofrutticolo posta nell’area Nord del lotto.
La scelta progettuale è stata quella di confinare i flussi a servizio del Nuovo Mercato sul
lato esterno della viabilità di circolazione interna al comparto e di utilizzare per gli accessi
e le uscite le due porte di accesso poste elle estremità della barriera dei varchi. La
circolazione dei mezzi in ingresso e uscita dal Nuovo Mercato avrà quindi a disposizione
un asse viario esclusivo dotato di doppio varco di ingresso e doppio varco di uscita.
Distribuzione flussi alla barriera di ingresso/uscita
VERIFICA ACCESSI A FICO E VERIFICA ROTONDA
I rimanenti 10 varchi verranno destinati alle corsie di ingresso e uscita di F.I.CO. In
particolare sono previsti 5 varchi di ingresso e 5 di uscita esclusivi per la nuova attività
del Parco Agroalimentare.
La capacità di assorbire i flussi in ingresso ed uscita è stata stimata partendo dal dato
relativo al numero complessivo di posti auto disponibili per il pubblico all’interno del
Parco di progetto pari a circa 1750 posti auto (esclusi gli addetti che disporranno di circa
200 posti).
pag. 57
Ai soli fini di verificare la portata ammissibile per la rotonda da realizzare dopo l’ingresso
nel parco, considerando la distribuzione dei flussi e prendendo come campione l’ora di
punta del sabato – così come considerato negli studi di impatto sul carico urbanistico
dell’opera - e supponendo in via cautelativa il completo ricambio, nella stessa ora, delle
presenze all’interno del Parco, si è giunti alla seguente analisi:
►
Mezzi privati in ingresso: 1750 auto
►
Bus in ingresso: 50 veicoli equivalenti
►
Ingressi totali nell’ora di punta: 1800 auto equivalenti
Supponendo di utilizzare 5 varchi per gli ingressi e 5 per le uscite risulta che il flusso
medio sul singolo varco è pari a: 1800 : 5 = 360 auto/varco/h.
(tempo medio di cadenza tra due ingressi pari a 10 sec., un flusso pari a 360 ingressi/h
che verificano come sufficiente il numero di varchi utilizzati per gli ingressi/uscite).
La riattivazione di tutti i sistemi di sorveglianza sulla barriera di ingresso/uscita e
l’installazione di appositi sistemi telematici di controllo e gestione potrà permettere di
utilizzare la barriera come punto di preselezione dei flussi utile ad indirizzare gli utenti
alle aree di sosta con maggiore disponibilità di posti liberi costituendo un valido sistema
di gestione del traffico interno a F.I.Co. In situazioni critiche la barriera potrà essere
utilizzata come sistema di laminazione del traffico ed essa stessa fornire informazioni
importanti sul numero di presenze e la localizzazione delle auto nelle diverse aree di
sosta.
La particolare posizione delle due principali aree di parcheggio all’interno del comparto
ha suggerito ai progettisti di ipotizzare un sistema di distribuzione dei flussi posto a valle
della barriera di ingresso tale da consentire la ripartizione dei flussi nelle due aree di
sosta. Si è quindi previsto un sistema a rotatoria con rami di by-pass per i flussi esterni
indirizzati in ingresso al parcheggio Est ed in uscita provenienti dal parcheggio Ovest.
pag. 58
Rotatoria interna di progetto
Per maggior chiarezza si sono destinate le due corsie di ingresso poste sulla destra della
barriera ai flussi indirizzati all’area di sosta Est e, simmetricamente, le due porte opposte
in uscita ai mezzi provenienti dal parcheggio Ovest. Le restanti corsie centrali sono state
fatte convergere su di una rotatoria circolare con diametro interno pari a 10 ml e dotata
di due corsie di marcia sulla corona giratoria. Sulla stessa rotatoria convergono i flussi
provenienti dal parcheggio Est ed i flussi indirizzati al parcheggio Ovest oltre ad una
corsia di collegamento che consente di raggiungere il parcheggio Est dai mezzi che non
avessero trovato posti liberi nel parcheggio Ovest.
pag. 59
Una nota a parte meritano i percorsi di uscita dalle due aree di parcheggio. Per quanto
riguarda il parcheggio Est il percorso di uscita è costituito da una carreggiata a doppia
corsia convergente sulla rotatoria di distribuzione e quindi su tre varchi di uscita
appositamente predisposti.
Il percorso di uscita dal parcheggio Ovest è invece costituito dall’attuale viabilità di
perimetro del magazzino florovivaistico (posto a Sud-Ovest dell’edificio di FICo). I flussi
in uscita da questa area di parcheggio, che percentualmente rappresenta il 60% degli
stalli disponibili, non gravano sulla rotatoria di distribuzione e vengono indirizzati
direttamente sui varchi di uscita esclusivi della barriera esterna.
La distribuzione dei posti auto, come già detto, si sviluppa in due aree principali con le
seguenti capacità di sosta:
Parcheggio Ovest: 650 posti auto di cui 20 per utenti diversamente abili.
Parcheggio Est: 950 posti auto di cui 30 per utenti diversamente abili.
Sono inoltre state ricavate aree di sosta esclusive per pullman turistici, moto e bici nelle
seguenti quantità:
Pullman: 17 interni e 12 esterni alla barriera di ingresso
Moto: 100 stalli coperti
Bici: 50 stalli coperti
Per quanto riguarda gli addetti, stimati in circa 500 unità contemporaneamente presenti,
questi disporranno di stalli di sosta esclusivi posti nella fascia Nord del comparto ai quali
è possibile accedere attraverso un varco posto nell’estremità Nord del parcheggio Est.
Il numero di posti auto per gli addetti (500 unità) è stato stabilito stimando un uso del
mezzo privato da parte di questi ultimi pari a circa il 65% pari quindi a 325 unità.
LOGISTICA DELLE MERCI
La circolazione dei mezzi di servizio accedenti al Parco ed indirizzati alle due aree di
scarico localizzate nelle estremità del corpo di fabbrica viene fatta transitare sulla viabilità
di accesso degli utenti visto che la preponderante percentuale di ingressi merci avverrà
nelle prime ore del mattino, salvo casi sporadici. La composizione del traffico merci si
può stimare ripartita in pari quota tra mezzi di grandi dimensioni e furgoni assimilabili al
traffico leggero.
Il volume dei flussi merci si può stimare per analogia con altre piattaforme commerciali
di grandi dimensioni e in base ai dati a disposizione si può quantificare in circa 45-50
mezzi/giorno distribuiti tra mezzi di grandi dimensioni e una quota di furgoni e van. Le
aree di scarico previsto dispongono ognuna di 4 baie di carico per un totale di 8 e di
pag. 60
ampie aree di avvicinamento per i mezzi di dimensioni più contenute garantendo ampia
disponibilità di manovra per i mezzi in arrivo.
Stralci planimetrico delle aree di magazzino Nord e Sud
In particolare l’accesso all’area di scarico Nord avverrà lungo un percorso perimetrale al
lotto in comune con i flussi dei mezzi degli addetti e coinvolgerà solo marginalmente i
flussi di accesso alle aree di sosta per gli utenti.
L’accesso all’area di carico Sud avverrà invece immediatamente a nord della rotatoria di
preselezione dei flussi già descritta e consentirà ai mezzi di raggiungere l’area di
manovra destinata ai mezzi pesanti.
pag. 61
Per quanto riguarda i mezzi pubblici accedenti a F.I.CO., sia bus che taxi, percorreranno
gli stessi percorsi degli utenti indirizzati al parcheggio Ovest raggiungendo apposite aree
di “kiss & ride” e pensiline di fermata individuate sia in corrispondenza delle zone di
entrata che di uscita dalla struttura.
Stralcio planimetrico area kiss&ride e fermata bus
ACCESSIBILITÀ CICLO-PEDONALE
La particolare conformazione della viabilità del comparto esistente, concepita e
realizzata per assorbire gli importanti flussi veicolari, di mezzi sia leggeri che pesanti,
destinati al CAAB, non consentirebbe un agevole e sicuro accesso all’area per i pedoni
e per chi intende raggiungere il Parco agroalimentare in bicicletta.
Di conseguenza, il progetto ha affrontato il tema individuando un percorso ciclo-pedonale
in gran parte svincolato dai percorsi veicolari all’interno del Parco. Il percorso si
realizzerà sfruttando una viabilità di servizio già oggi esistente e posta in fregio all’asse
viario principale del comparto nella sua parte perimetrale ovest e sud, in corrispondenza
della Facoltà di Agraria. Si rimanda agli elaborati grafici per una più precisa
individuazione, che si riporta comunque nello stralcio planimetrico seguente.
pag. 62
Individuazione percorso ciclo-pedonale
Il percorso così individuato inizia dal viale Fanin in corrispondenza della viabilità
esistente al contorno della Facoltà di Agraria. Utilizzando la citata strada di servizio, il
percorso costeggia la viabilità principale senza interferenze con quest’ultima fino a
raggiungere lo spigolo Sud-Ovest dell’area di parcheggio Ovest. In questa posizione è
presente l’unico punto di potenziale conflitto con la viabilità interna al Parco in gran parte
costituita, in quella zona, dai flussi merci del CAAB e dei mezzi di servizio a F.I.CO,
risolto con un doppio attraversamento pedo-ciclabile. La sostanziale distinzione tra gli
orari previsti per il funzionamento del CAAB e quelli degli arrivi dei mezzi di
approvvigionamento del Parco riduce al minimo le interferenze con i flussi ciclo-pedonali
previsti.
L’interferenza tra i flussi sopra descritta è costituita sostanzialmente da un doppio
attraversamento ciclo-pedonale dopo il quale gli utenti su bicicletta si troveranno sul lato
estero dell’area di parcheggio e potranno raggiungere in sicurezza le aree di percorrenza
esclusivamente pedonale di contorno al Parco, trovandosi nell’area corrispondente
all’ingresso principale. Qui sono previste aree di sosta per le bici dimensionate secondo
i flussi prevedibili.
pag. 63
ACCESSIBILITÀ E SOSTA PER GLI ADDETTI
L’organizzazione del Parco Alimentare prevede l’impiego di 600 addetti suddivisi in due
turni di lavoro con 300 addetti ciascuno. La domanda di sosta che ne deriva,
considerando come prevalente il turno serale con minor propensione all’uso dei mezzi
pubblici, si può stimare assegnando il 60% degli addetti che utilizzano l’auto privata con
un fattore di condivisione di 1,2 persone/auto per complessivi:
300 x 60% = 180 / 1,2 = 150 posti auto
Si aggiunge la previsione di circa 60 posti moto ricavati sotto all’area coperta della
struttura di collegamento con il Nuovo Mercato.
I posti auto destinati agli addetti verranno ricavati nell’area Nord del Lotto a ridosso con
il confine con il Nuovo Mercato. La viabilità per i mezzi degli addetti seguirà i percorsi
degli utenti fino al limite Nord-Est del lotto dove sarà localizzato un varco esclusivo che
da accesso all’area di sosta dedicata. Il percorso di uscita degli addetti sarà in comune
con la viabilità perimetrale utilizzata anche per l’accesso dei mezzi pesanti desinati al
magazzino Nord. Da qui la viabilità perimetrale confluisce negli ampi assi viari che
portano alla barriera di uscita bypassando la rotatoria di progetto.
OPERE ESTERNE
DESCRIZIONE GENERALE
Sostanzialmente le aree esterne oggi destinate a piazzali di sosta e parcheggi verranno
riorganizzate e suddivise tra parcheggi per i mezzi leggeri dei visitatori, parcheggi per
pullman e per moto e scooter , percorsi pedonali, aree didattiche e aree di carico/scarico
merci.
Le aree pedonali verranno ripavimentate con asfalti pigmentati in colori diversi per
evidenziarne l’uso pedonale e dare risalto alle zone di ingresso ed uscita.
Le aree di parcheggio saranno ripavimentate mantenendo in essere le porzioni oggi
costruite con il sistema verde green-block (betonelle).
Le esistenti tettoie di copertura poste all’esterno dell’edificio diverranno aree didattiche
e di transito pedonale. All’esterno di queste verranno realizzate aree delimitate da cordoli
e muretti recintati destinate alle culture dimostrative. Nelle zone destinate alla presenza
degli animali facenti parte della filiera alimentare, gli animali troveranno ricovero sotto le
tettoie ed avranno a disposizione aree di “cortile o pascolo” esterne.
pag. 64
Sezione tipo colture esterne
Sezione tipo allevamenti esterni dimostrativi
VASCA ORNAMENTALE
Nell’area dell’ex Nucleo Servizi Generali, destinato dal progetto agli usi congressuali con
la realizzazione di Auditorium per circa 650 persone e servizi annessi, il progetto delle
sistemazioni esterne prevede la realizzazione di una grande vasca ornamentale con
valenza architettonica e paesaggistica.
La vasca sarà realizzata delimitando un’area di circa 1400 mq con un muretto di
perimetro rivestito che potrà fungere anche da seduta posto a confine di un grande
specchio d’acqua di limitata profondità (circa 25 cm) con il fondo rivestito in sassi di fiume.
La vasca sarà dotata di tutti i sistemi per la circolazione, la filtrazione ed il trattamento
dell’acqua e sarà dotata di illuminazione propria.
pag. 65
Stralcio planimetrico della vasca ornamentale
TOTEM E SIPARIO ARCHITETTONICO
Il progetto preliminare architettonico prevedeva una scenografia architettonica costituita
da totem posti nei punti di ingresso e uscita principali recanti sul rivestimento il logo
commerciale del Parco Agroalimentare oltre ad uno scenario posto a cavallo del Nucleo
Servizi Generali come rappresentato nel rendering di seguito riportato.
I totem saranno realizzati con struttura metallica reticolare su fondazione in c.a. Avranno
un’altezza pari a 16,00 ml e saranno rivestiti con una finitura in alluminio tipo Alucobond.
pag. 66
Per quanto riguarda il sipario architettonico questo avrà una struttura simile in
carpenteria metallica posta su pilastri in c.a. in opera e sarà anch’esso rivestito in
Alucobond.
pag. 67
pag. 68
SECONDA PARTE – ADEGUAMENTO DELLA STRUMENTAZIONE
URBANISTICA E DELLA PROGRAMMAZIONE
pag. 69
6.
6.1
PIANIFICAZIONE COMUNALE
PSC VIGENTE – VARIANTE CON MODIFICA DELL’ART.20 DEL QUADRO
NORMATIVO DELLA SCHEDA D’AMBITO N.133 “CAAB”
Nella scheda “n.133 CAAB” del PSC non occorrono modifiche sostanziali, in quanto gli
obiettivi della trasformazione e il ruolo sono confermati anche a seguito
dell’approvazione dell’Accordo di programma.
Il testo vigente è il seguente:
a)
Strumenti attuativi della trasformazione
Piano per gli insediamenti produttivi (Pip) ex art. 27 della L. 865/1971, approvato
con O.d.G. n. 104 del 12 aprile 1996, esecutivo dal 19 giugno 1996, e sue varianti
normative (O.d.G. n. 123 del 20 maggio 2002 e O.d.G. n. 190 del 17 ottobre 2005),
confermato con deliberazione consiliare O.d.G. n. 247 del 12 dicembre 2005.
Validità: 10 anni dalla data di scadenza (19 giugno 2016).
Accordo territoriale per il "Polo CAAB" con Provincia e Comuni di Castenaso e
Granarolo, approvato con OdG n. 97 del 26 maggio 2008.
b)
Carichi insediativi previsti
Comparto CAAB del Pip previgente: Su massima 150.704 mq.
Comparto Aree annesse a sud del Pip previgente compreso nell'Ambito
specializzato: Su massima 80.150 mq.
c)
Obiettivi della trasformazione
Completare l'insediamento con funzioni di rango sovracomunale di tipo mercatale,
commerciale e di servizio, direzionali e universitarie.
d)
Ruolo
Il comparto in trasformazione costituisce una parte caratteristica della Città della
Ferrovia, destinato a nuovi insediamenti per la piena realizzazione del polo
funzionale. L'adiacenza con l'Ambito CAAB di Quarto Superiore, "luogo" della Citta
del Savena, configura l'intero settore come cerniera tra le due Città dove si
traducono le strategie sovralocali del PSC.
Per un allineamento della scheda n.133 di PSC agli obiettivi ed ai contenuti del progetto
FICo, si propongono le seguenti modifiche:
paragrafo a) Strumenti attuativi della trasformazione:
si aggiunge all’elenco degli strumenti attuativi e loro varianti la variante specifica al
POC (art. 4 delle Norme del POC), con valore ed effetti di PUA (art.87 comma 2 del
RUE)
Alla frase “validità: 10 anni dalla data di scadenza (19 giugno 2016)” la frase
pag. 70
-
“prorogata ai sensi dell’art.20 c. 3 del PSC al 19 giugno 2021”
Alla frase “Accordo territoriale per il Polo CAAB ….”, la frase: “come modificato ai
sensi dell’accordo di programma …..” e approvato con OdG n. … del …….
Si propone di modificare il paragrafo b) Carichi insediativi previsti inserendo per il
Comparto CAAB del PIP previdente una Su massima 160.000 mq.
Si propone di modificare il paragrafo c) Obiettivi della trasformazione aggiungendo un
richiamo a funzioni “didattiche e laboratoriali” e al progetto di Parco agroalimentare
Il punto d) non richiede modifiche.
Il testo modificato della scheda n.133 – CAAB è pertanto il seguente:
a)
Strumenti attuativi della trasformazione
Piano per gli insediamenti produttivi (Pip) ex art. 27 della L. 865/1971, approvato
con O.d.G. n. 104 del 12 aprile 1996, esecutivo dal 19 giugno 1996, e sue varianti
normative (O.d.G. n. 123 del 20 maggio 2002 e O.d.G. n. 190 del 17 ottobre 2005),
confermato con deliberazione consiliare O.d.G. n. 247 del 12 dicembre 2005.
Variante specifica al POC (art. 4 delle Norme del POC), con valore ed effetti di PUA
(art.87 comma 2 del RUE)
Validità: 10 anni dalla data di scadenza (19 giugno 2016), prorogata ai sensi dell’art.
20 c.3 del PSC al 19 giugno 2021.
Accordo territoriale per il "Polo CAAB" con Provincia e Comuni di Castenaso e
Granarolo, approvato con OdG n. 97 del 26 maggio 2008, come modificato ai sensi
dell’accordo di programma …..” e approvato con OdG n. … del ……..
b)
Carichi insediativi previsti
Comparto CAAB del PIP previgente: Su massima 150.704 170.000 mq.
Comparto Aree annesse a sud del PIP previgente compreso nell'Ambito
specializzato: Su massima 80.150 mq.
c)
Obiettivi della trasformazione
Completare l'insediamento con funzioni di rango sovracomunale di tipo mercatale
(NAM – Nuovo Mercato Alimentare), commerciale e di servizio, direzionali,
universitarie, laboratoriali, didattiche (Parco agroalimentare).
d)
Ruolo
Il comparto in trasformazione costituisce una parte caratteristica della Città della
Ferrovia, destinato a nuovi insediamenti per la piena realizzazione del polo
funzionale. L'adiacenza con l'Ambito CAAB di Quarto Superiore, "luogo" della Città
del Savena, configura l'intero settore come cerniera tra le due Città dove si
traducono le strategie sovralocali del PSC.
pag. 71
6.2.
POC – VARIANTE SPECIFICA CON VALORE ED EFFETTI DI VARIANTE AL
PUA
La variante al POC è una variante specifica ai sensi dell’art.4 comma 1 delle Norme del
POC. Essa ha effetti e valore anche di Piano urbanistico Attuativo (PUA), ai sensi del
comma 4 dell’art.30 della L.R. 20/2000 e ss.mm.ii, e dell’art.87 c.2 del RUE; tale ruolo è
assunto “al fine di programmare la contestuale realizzazione e completamento degli
interventi di trasformazione e delle connesse dotazioni territoriali e infrastrutture per la
mobilità, anche in deroga ai normali limiti temporali del POC”.
L’art.12 delle Norme del POC “Strumenti urbanistici preventivi del PRG ‘85” al comma 3
richiama l’art.20 c.3 del Quadro normativo del PSC stabilendo che “all’interno di questi
Ambiti valgono le norme e i parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici vigenti al
momento dell’approvazione del PSC, o gli accordi i cui contenuti sono stati recepiti dal
PSC. (…) Gli strumenti attuativi potranno essere variati con la finalità di orientarne i
contenuti agli obiettivi di carattere strutturale e strategico definiti dal PSC”.
Nella variante al POC sono comprese una scheda normativa (che sviluppa quella
dell’ambito di PSC) e una scheda di ValSAT, che precisano, in coerenza con le
determinazioni dell’accordo di programma e con le risultanze dello SCAT, condizioni e
misure per la sostenibilità degli interventi previsti dal PUA.
L’art. 4 delle Norme tecniche di Attuazione del PUA vigente stabilisce che “Gli usi
insediabili nelle aree disciplinate dal presente piano particolareggiato con destinazione
CAM sono quelli previsti dall’articolo 61 delle Norme di Attuazione del vigente PRG, così
come modificate dalle “varianti di adeguamento” adottate con OdG n.49 del 6 febbraio
1995, con l’unica esclusione dell’uso U1 – abitazioni”.
In dettaglio gli usi ammessi sono: U2 (limitatamente a uffici e studi professionali), U6 esercizi e strutture commerciali di vicinato, complessi di vicinato o gallerie di vicinato,
pubblici esercizi, U9 - artigianato produttivo e industria, U10 - artigianato di servizio (casa,
persona, auto), U11 - commercio all’ingrosso e magazzini, U13 - depositi a cielo aperto.
Le idoneità commerciali definite in seguito all’adeguamento della strumentazione
urbanistica vigente alla nuova disciplina delle attività commerciali in sede fissa (D.Lgs.
114/98, L.R. 14/99 e delibera del Consiglio regionale n. 1253 del 23 settembre 1999)
sono le seguenti: gli usi U7 e U8 sono consentiti solo nel sub comparto AREE CAAB
ANNESSE A SUD (medie e grandi strutture non alimentari, una struttura medio-grande
alimentare fino ad un massimo di 38.400 mq di Su) e nel comparto AREA EX ASAM
(una grande struttura alimentare di livello inferiore, strutture medio-piccole non alimentari
fino ad un massimo di 10.000 mq di Su, con possibilità di insediamento contestuale alla
realizzazione della LungoSavena).
pag. 72
La flessibilità dello strumento attuativo
Gli elaborati di progetto evidenziano in maniera del tutto indicativa per i comparti AREE
CAAB ANNESSE A SUD, AREA EX ASAM, AREE A NORD (esclusa la zona già
realizzata in attuazione del precedente PIP denominata sub-comparto A), una possibile
localizzazione di una parte degli usi insediabili. Nell’ambito degli usi previsti modifiche
anche sostanziali di tali indicazioni non costituiranno variante al piano particolareggiato.
Le invarianti definite
Gli elaborati grafici, oltre a riportare le suddivisioni in sub-comparti della zona CAM,
evidenziano, nell’ambito di tali comparti, i seguenti elementi che costituiscono invariante
progettuale da conservare in eventuali soluzioni planivolumetriche alternative:
►
Il comparto AREA CAAB costituisce invariante nel suo complesso; la variante al
POC, confermando l’assetto complessivo del comparto, introduce una suddivisione
in cinque sub-comparti:
A – NAM –Nuova Area Mercato (A1); Sede Seribo, Edificio Facchini (A2)
B – FICo (Fabbrica Italiana contadina) – Parco agroalimentare di Bologna
C – Area ex Florovivaistico
D – Sede Dipartimento di Scienze Agrarie (non oggetto della Variante)
E – Magazzini surgelati
F – Nuovo insediamento produttivo - logistico agroalimentare
►
AREE CAAB ANNESSE A SUD: viabilità primaria di collegamento dell’intera zona
CAM con la viabilità primaria esistente o prevista a livello cittadino costituita dal
sistema viale e rotatorie, il lotto relativo al centro direzionale privato (lotto 4) con
relativi standard (tale lotto, unitamente al centro direzionale pubblico compreso
nell’area CAAB e alla relativa viabilità di servizio costituisce invariante).
►
AREA EX ASAM: il sistema del verde pubblico (V1).
►
AREE A NORD: il sistema del verde pubblico (V1) (invariante parziale limitatamente
al mantenimento della viabilità storica compresa nel sistema ed alla composizione
di base strutturante lo stesso), il raccordo ferroviario di collegamento tra centro
agroalimentare e scalo San Donato; l’individuazione delle aree necessarie per la
regimazione idraulica dell’intera zona CAM.
pag. 73
MODIFICHE NORMATIVE
Destinazioni d’uso:
►
Gli usi U7 e U8 NON sono ammessi solo nel sub-comparto Aree annesse a sud e
nell’area Ex ASAM (usi introdotti con specifica variante ………), ma anche nel subcomparto “B – FICo - Parco agroalimentare” delle AREE CAAB.
►
La Variante introduce nel comparto A gli usi seguenti:
U2 Attività direzionali, sociali, ricreative (eliminando le limitazioni agli usi Uffici e
Studi professionali)
U3 Istruzione
U7 Medie strutture commerciali, ecc. (Sv fino a 2.500 mq.)
U8 Grandi strutture commerciali, ecc. (Sv oltre 2.500 mq.)
►
e nel sub-comparto C:
U2 Attività direzionali, sociali, ricreative (eliminando le limitazioni agli usi Uffici e
Studi professionali)
U7 Medie strutture commerciali, ecc. (Sv fino a 2.500 mq.)
Queste nuove destinazioni sono limitate ai sub-comparti A (Parco agroalimentare – FICo)
e C (ex Florovivaistico), mentre negli altri sub-comparti sono mantenuti gli usi previsti dal
PIP per il comparto Area CAAB.
Potenzialità edificatorie ammesse in totale (Norme di Attuazione del PIP, Titolo IV,
art.11)
La Variante, in coerenza con il PSC modificato, modifica il dimensionamento
complessivo da 150.704 mq. di Su a 170.000 mq.
Tale quantità complessiva viene articolata nei nuovi sub-comparti, assegnando
attraverso la Variante:

al sub-comparto A (Nuovo Mercato) una capacità edificatoria massima di 51.830 mq.
di Su;

al sub-comparto B (FICo - Parco agroalimentare) una capacità correlata al riuso
delle superfici esistenti, entro il valore massimo di 66.000 mq. di Su

al sub-comparto C (ex florovivaistico), una capacità edificatoria massima di 8.500
mq

D (sede Dipartimento di Scienze Agrarie) : non oggetto della variante

E (Magazzini surgelati) una capacità edificatoria massima di 12.940 mq

al sub-comparto F (nuovo insediamento logistico agroalimentare) una capacità
pag. 74
edificatoria massima di 5.000 mq. di Su.
Quantità ammesse per i singoli usi
La Variante non introduce limitazioni ai singoli usi ammessi, se non per le medie e le
grandi strutture commerciali al dettaglio (presenti solo nei sub-comparti A e C).
La Sv massima è limitata a:

10.000 mq. nel sub-comparto A: a tale quantità massima sono correlate
l’autorizzazione commerciale per la nuova tipologia (grande struttura di vendita di
livello superiore), e la verifica delle dotazioni di parcheggi pubblici e di parcheggi
pertinenziali, in base alle norme del PIP e a quelle della Del.1253/99 della Regione
Emilia-Romagna.

3.500 mq nel sub comparto C: a tale quantità massima sono correlate
l’autorizzazione commerciale per le medie strutture di vendita, e la verifica delle
dotazioni di parcheggi pubblici e di parcheggi pertinenziali, in base alle norme del
PIP e a quelle della Del.1253/99 della Regione Emilia-Romagna.
Tali dotazioni risultano già soddisfatte nelle dotazioni previste dal progetto e dalla
variante al PIP. Il rispetto delle dotazioni pubbliche e private richieste dal piano è
verificato attraverso il bilancio sull'intero comparto.
Verifica dotazioni territoriali pubbliche e pertinenziali private
V1+V1A
P1
P3
V3
totali
DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE DOVUTE
NEL PIP VIGENTE (mq.)
61.069
30.534
15.070
30.141 136.815
DOTAZIONI DEFINITE E ATTUATE NEL PIP
VIGENTE (mq)
84.782
34.854 210.462
29.306 359.404
DOTAZIONI MINIME RICHIESTE NELLA
VARIANTE AL PIP
70.010
42.455
58.249
32.300 203.014
DOTAZIONI PREVISTE DALLA VARIANTE AL
PIP E DAI PROGETTI NAM E FICo
73.568
45.915 137.987
38.841 296.311
Totale dotazioni pubbliche (parcheggi e verde pubblico)
Nel PIP vigente
richiesti
attuati
91.603 mq.
119.636 mq.
Nella Variante al PIP
richiesti
previsti
112.465 mq.
119.483 mq.
pag. 75
Totale dotazioni private (parcheggi pertinenziali e verde privato)
Nel PIP vigente
richiesti
previsti
78.570 mq.
177.851 mq.
Nella variante al PIP
richiesti
previsti
90.549 mq.
176.828 mq.
pag. 76
1. SCENARIO DI PROGETTO NELL'IPOTESI DI MANTENIMENTO DELLA SU TOTALE DELL'AMBITO CAAB A 150.704 MQ - DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE
PIP: STATO DI DIRITTO E STATO DI FATTO
ST (mq)
Su (mq)
A - NUOVO MERCATO
610.689
150.704
STANDARD
DOVUTI PIP
CAAB
ESISTENTI (mq)
AGRARIA
TOTALI
DELTA
B - FICo
181.041
44.605
RICHIESTI
INDIVIDUATI RICHIESTI
C - FLORO D - AGRARIA
325.641
59.208
41.945
INDIVIDUATI
RICHIESTI
Ut medio
E - SURG
47.866
PROGETTO 2014
14.196
46.891
610.689
150.704
RICHIESTI
INDIVIDUATI
0,25
INDIVIDUATI
DOTAZIONI PUBBLICHE
DELTA
P1 (*)
30.534
29.810
5.044
34.854
4.320
9.052
3.786
23.683
29.810
5.200
5.044
37.936
38.640
V1+V1A (*)
Totale
61.069
91.603
68.112
97.922
16.670
21.714
84.782
119.636
23.713
28.032
18.104
27.156
13.366
17.152
35.525
59.208
25.508
55.318
10.401
15.601
21.441
26.485
64.030
101.965
198.459
29.306
227.765
12.003
210.462 195.392
29.306 835
239.768 194.557
4.460
8.921
13.381
30.540
32.120
62.660
39.279
11.842
61.752
44.061
9.378
53.439
48.429
30.141
78.570
129.303
48.548
177.851
180.535
DELTA
276.806
96.271
60.315 98.955
704
3.715
DOTAZIONI PRIVATE
P3 (**)
V3 (***)
totali
(*)
(**)
(***)
15.070
30.141
45.211
12.003
P1 = 5% di ST; V1 = 10% di ST
P3 = 10% di Su = 0,10 x 150700
V3 = 20% du Su
ST escluso FICo
ST FICo
325.641
EX ITTICO
V1 FICo
P1 FICo
P3 FICo Commercio
P3 FICo Altri
P3 FICo Pubbl.esercizi
P3 FICo terziario
P3 FICo Totali
285.048
28.504,80 V1 richiesto extra FICo
35.525
23.683
31.250
3.053
2.077
2.899
39.279
80.874
18.407
60% di Su
40% di Su
SV / 8 x 25
10% di Su
17.588 di ST
ST COMPARTI
Su NAM
Su PICKING attuale
4.689
54.702
9.378
7.050
61.752
14.067
TOTALE DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE
44.604,68
17.276,80
27.327,88
A
B
C
D
E
TOT
escluso FICo
181.041
IL DEFICIT DI V1 PUO' ESSERE COMPENSATO DIMINUENDO LA
DOTAZIONE (PRIVATA) DI V3
325.641
41.945
47.866
14.196
610.689
285.048
FICo
pubblici eserc
terziario direzionale
Laboratori
commercio
10.383
7.248
30.534
10.000
P3 (% SU)
20%
2.077
40%
2.899
10%
3.053
31.250
pag. 77
2. SCENARIO DI PROGETTO NELL'IPOTESIDI INCREMENTO DELLA SU TOTALE DELL'AMBITO CAAB A 170.000 MQ - DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE
PIP: STATO DI DIRITTO E STATO DI FATTO
ST (mq)
Su (mq)
A - NUOVO MERCATO
610.689
181.041
150.704
51.830,00
B - FICo
315.641
66.000,00
C - FLORO
41.945
8.500,00
D - AGRARIA
47.866
25.730,00
Ut medio
E - SURG
F - NUOVO PRODUTTIVO
14.196
10.000,00
12.940,00
5.000,00
PROGETTO 2014
610.689
170.000
ESISTENTI (mq)
STANDARD
RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI
DOVUTI PIP
CAAB
AGRARIA
TOTALI
DELTA
DOTAZIONI PUBBLICHE
710
P1 (*)
31.411
29.810
5.044
34.854
3.443
9.052
5.551
26.400
32.664
3.400
2.400
2.393
4.800
500
500
42.455
45.915
1.419
1.950
V1+V1A (*)
62.822
68.112
16.670
84.782
21.960
18.104
36.191
39.600
24.417
5.100
2.360
4.787
7.650
1.000
1.000
70.010
73.568
112.465
119.483
Totale
94.233
97.922
21.714
119.636
25.403
27.156
41.742
66.000
57.081
8.500
4.760
1.500
1.500
7.180
12.450
2.129
1.950
DOTAZIONI PRIVATE
7.469
25.600
58.249
137.987
P3 (**)
15.070
198.459
12.003
210.462 195.392
5.183
42.482
41.230
54.662
2.573
6.785
1.294
7.958
500
500
2.404
32.300
38.841
V3 (***)
30.141
29.306
29.306 835
10.366
3.343
13.200
22.428
1.000
1.000
5.146
9.666
2.588
90.549
176.828
totali
15.070
227.765
12.003
239.768 194.557
15.549
45.825
54.430
77.090
7.469
28.004
7.719
16.451
3.882
7.958
1.500
1.500
TOTALE DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE
3.000
3.000
203.014
296.311
DELTA
93.297
(*)
(**)
(***)
P1 = 5% di ST; V1 = 10% di ST
P3 = 10% di Su = 0,10 x 150700
V3 = 20% du Su
ST esclu so FICo
ST FICo
307.641
Su NAM
Su NAM attuale
303.048
30.304,80 V1 richiesto extra FICo
39.600
26.400
31.250
3.800
60% di Su
40% di Su
SV / 8 x 25
10% di Su
2.580 20% di Su
3.600 40% di SU
41.230
44.604,68
17.276,80
27.327,88
FICo
pubblici eserc
terziario dir ezionale
Laboratori
commercio SV
Su = 66000 V1 FICo
P1 FICo
SV = 10000 P3 FICo Commercio
Su = 38000 P3 FICo Altri
Su = 12900 P3 FICo Pubbl. esercizi
Su = 9000 P3 FICo terziario
P3 FICo Totali
12.900
9.000
38.000
10.000
P3 (% SU)
20%
2.580
40%
3.600
10%
3.800
31.250
totale
41.230
ST COMPARTI
A
181.041
B
307.641
41.945
C
D
47.866
14.196
E
F (nuovo
18.000
TOT
610.689
esclu so FICo
303.048
SU
%
51.830
66.000
8.500
39,5%
5.000
131.330
3,8%
FLOROVIVAISTICO
Su (mq)
Uso
SU / SV
P1 40% Su
V1 60& Su
P3 50% Su
V3
8.500
U2
4.000
1.600
2.400
2.000
SU U8
4.500
SV U8
0,28
DELTA
3.460
3.558
7.018
79.738
6.541
totali
3.500
8.500
1.800
3.400
2.700
5.100
5.469
7.469
0
50,3%
6,5%
Il rispetto delle dotazioni pubbliche e private richiesta dal piano è
verificato attraverso il bilancio sull'intero comparto CAM. L'equilibrio è
stato ottenuto anche attraverso la trasformazione di dotazioni private
del PIP vigente in dotazioni pubbliche.
100%
pag. 77
Poiché la peroposta di variante no prevede m odifiche alla Su assegnata nel PIP al sub-com parto “Agraria”, le dpotazioni com plessive sono state verificate anche in assenza degli apporti di questo
sub-com parto
Ut medio
3. SCENARIO DI PROGETTO NELL'IPOTESIDI INCREMENTO DELLA SU TOTALE DELL'AMBITO CAAB A 170.000 MQ - DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE (ESCLUSO IL SUB-COMPARTO "AGRARIA")
PIP: STATO DI DIRITTO E STATO DI FATTO
A - NUOVO MERCATO
61 0.689
181.041
15 0.704
51.830,00
ST (mq)
Su (mq)
ST ANDARD
DOVUTI PIP
CAAB
DOTAZIONI PUBBLICHE
P1 (*)
31.411
V1+V1A (*)
62.822
T otale
94.233
DOTAZIONI PRIVATE
P3 (**)
V3 (***)
tota li
15.070
30.141
15.070
29.810
68.112
97.922
198.459
29.306
227.765
ESISTENTI (mq)
AG RARIA TOT ALI
DELT A
B - FICo
315.641
66.000,00
C - FLORO
41.945
8.500,00
5.044 34.854
16.6 70 84.782
21.7 14 119.636
3.443
21.960
25.403
9.052
18.104
27.156
5.551
36.191
41.742
26.400
39.600
66.000
12.0 03 210.462 19 5.392
29.306 835
12.0 03 239.768 19 4.557
5.183
10.366
15.549
42.482
3.343
45.825
41.230
13.200
54.430
32.664
24.417
57.081
3.400
5.100
8.500
39.600 60% di Su
(**)
(***)
P3 = 10% di Su = 0,10 x 150700
V3 = 20% du Su
P1 FICo
SV = 1000 0 P3 FICo Commercio
Su = 3800 0 P3 FICo Altri
Su = 1290 0 P3 FICo Pubbl.eserc izi
26.400 40% di Su
31.250 SV / 8 x 25
3.800 10% di Su
2.580 20% di Su
Su = 9000
3.600 40% di SU
41.230
303.048
30.304,80 V1 richiesto extra FICo
Su NAM
44.604,68
Su NAM attuale
17.276,80
ST COMPART I
P3 (% SU)
A
B
C
20%
40%
10%
D
E
F (nuovo
27.327,88
FICo
pubblici eserc
terziario direzionale
Laboratori
12.900
9.000
38.000
commercio SV
10.000
P3 FICo terziario
P3 FICo T otali
totale
2.580
3.600
3.800
31.250
41.230
T OT
escluso FICo
SU
39,5%
18.000
5.000
3,8%
610.689
303.048
131.330
100%
307.641
41.945
-
-
1.419
1.950
2.129
1.950
-
1.294
2.588
3.882
7.958
7.958
710
-
FLOROVIVAISTICO
Su (mq)
Uso
SU / SV
P1 40% Su
V1 60& Su
P3 50% Su
V3
500
1.000
1.500
500
1.000
1.500
40.062
65.223
105.285
41.115
65.918
107.033
1.053
695
1.748
500
1.000
1.500
3.000
500
1.000
1.500
3.000
55.676
27.154
82.830
188.115
131.202
29.175
160.377
267.410
75.526
2.021
8.500
U2
4.000
1.600
2.400
2.000
SU U8
4.500
DELTA
79.295
SV U8
totali
3.500
8.500
1.800
3.400
2.700
5.100
5.469
7.469
0
%
51.830
66.000
8.500
181.041
2.400
2.360
4.760
54.662
7.469
25.600
22.428
2.404
77.090
7.469
28.004
TOTALE DOTAZIONI PUBBLICHE E PRIVATE
Su = 6600 0 V1 FICo
307.641
0,28
DELT A
P1 = 5% di ST ; V1 = 10% di ST
ST FICo
E - SURG
F - NUO VO PRODUTTIVO PROGETTO 2014
14.196
10.000,00
610.689
12.940,00
5.000,00
170.000
RICHIESTI REPERITI RICHIEST I REPERIT I RICHIEST I REPERIT I RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI RICHIESTI REPERITI
(*)
ST escluso FICo
D - AGRARIA
47.866
25.730,00
50,3%
6,5%
47.866
14.196
pag. 78
6.3
VARIANTE CARTOGRAFICA AL RUE
Le modifiche normative e cartografiche introdotte dalla Variante al POC hanno
effetti sulla tavola del RUE “Disciplina dei materiali urbani e classificazione del territorio”.
Mentre infatti la variante non modifica la Classificazione del territorio in ambiti, sui
modifica la perimetrazione delle “Attrezzature e spazi collettivi””, ed in particolare di:
proprietà pubbliche e uso pubblico:
- aree verdi (art.40 RUE)
parcheggi in superficie (art. 38 RUE)
I fogli da modificare sono il n.33 e il n.34.
6.4
VALUTAZIONE AMBIENTALE DELLA VARIANTE AL PSC, AL POC e AL
RUE
Lo SCAT – che ai fini della variante coincide con lo Studio della sostenibilità ambientale
e territoriale di cui all'art. 88, lettera g) del RUE - assume i contenuti:
-
della procedura di screening (di competenza del Comune) per le opere soggette
-
della ValSAT/VAS delle varianti al PSC e al POC.
pag. 81
7.
PIANIFICAZIONE PROVINCIALE
7.1
PTCP – POLO FUNZIONALE CAAB
ACCORDO TERRITORIALE
RELATIVO AGLI ASSETTI, URBANISTICI,
INFRASTRUTTURALI E TERRITORIALI DEL POLO FUNZIONALE “CAAB”
sottoscritto il 9 luglio 2008. tra Provincia di Bologna, Comune di Bologna, Comune di
Castenaso, Comune di Granarolo dell’Emilia.
(…)
• Il PTCP riconosce che il Polo Funzionale “CAAB” per l’estensione territoriale, il
numero e la specializzazione delle funzioni localizzate o previste, per le rilevanti
capacità edificatorie potenziali e per il buon livello di accessibilità, risulta l’ambito a
maggiore vocazione insediativa per funzioni di eccellenza di rango metropolitano.
L’obiettivo specifico per le aree del Polo “CAAB” è da indicare nella realizzazione di
una parte di città caratterizzata da funzioni di rango metropolitano, integrate con i
sistemi urbani esistenti e con le aree rurali circostanti.
• Lo stesso PTCP prevede che per una piena integrazione delle aree “CAAB” con il
sistema delle reti infrastrutturali è necessario rispondere a due esigenze prioritarie,
alla cui realizzazione dovranno contribuire i nuovi insediamenti previsti nell’ambito:
a) la realizzazione di un sistema di trasporto rapido di massa, urbano ed
extraurbano, per la mobilità pubblica;
b) il completamento delle previste opere infrastrutturali per la mobilità privata (la
strada Lungosavena).
•
In data 20/11/2007 è stato approvato dalla Giunta Provinciale, con delibera n. 478,
l’Atto di indirizzo per la costituzione del gruppo di lavoro tecnico interistituzionale, per
la definizione dell’Accordo Territoriale del Polo funzionale “CAAB” e, parimenti, con
propri atti hanno proceduto i Comuni interessati.
•
In relazione agli orientamenti assunti dalle Amministrazioni sottoscriventi, il gruppo
di lavoro tecnico interistituzionale all’uopo nominato ha approfondito:
- l’assetto urbanistico e territoriale, la definizione delle caratteristiche qualitative,
dimensionali, dei requisiti ambientali e infrastrutturali da assicurare anche in
relazione alle funzioni metropolitane collocabili in questo ambito;
- l’assetto infrastrutturale necessario alla sostenibilità trasportistica ed i requisiti
prestazionali della viabilità di adduzione al Polo Funzionale;
- la stima dei costi degli interventi infrastrutturali necessari all’ambito;
- le misure di mitigazione necessarie e le integrazioni con le aree circostanti.
Art. 9.4 - Disposizioni in materia di poli funzionali
1.(I) In materia di poli funzionali il PTCP assume i seguenti obiettivi specifici:
pag. 82
- valorizzare nella dimensione nazionale-internazionale ciascuna delle funzioni di
eccellenza che qualificano il sistema economico e territoriale bolognese;
- contenere e ridurre l’impatto ambientale dei poli funzionali e in particolare il consumo
di risorse non rinnovabili e la produzione di rifiuti, qualora non sia specificamente
previsto il loro riutilizzo, recupero o riciclaggio; migliorare le condizioni di compatibilità
con le funzioni del contesto circostante;
- sviluppare le funzioni e la capacità dei poli funzionali esistenti e di quelli progettati,
nei limiti di compatibilità derivanti dalla mitigazione dei loro impatti ambientali e dal
contestuale obiettivo di decongestionare l’area conurbata bolognese nella quale la
gran parte di essi è collocata;
- sviluppare l’integrazione e le sinergie fra i poli funzionali e le risorse del territorio
provinciale, promuovendo, ove possibile la proiezione e l’articolazione delle funzioni
dei poli nel territorio provinciale;
- migliorare l’accessibilità di ciascuno dei poli funzionali alla scala urbana e alla scala
territoriale e regionale, sia con il trasporto collettivo che con quello privato e la mobilità
non motorizzata, secondo le specifiche esigenze di ciascun polo;
- favorire, ove consentito da valide condizioni di accessibilità, l’integrazione del mix
funzionale, ossia la compresenza sinergica di più funzioni attrattive nell’ambito dello
stesso polo;
- per rispondere alla domanda di formazione di nuovi poli funzionali, individuare ambiti
idonei che garantiscano condizioni ottimali di accessibilità alla scala territoriale e
regionale, siano sufficientemente distanti dall’area centrale conurbata bolognese e
minimizzino l’interferenza con la salvaguardia delle risorse ambientali, storiche e
paesaggistiche.
2.(D) Il PTCP, in applicazione dell’art. A-15 della L.R. 20/2000, e sulla base di criteri di
definizione e di soglie quantitative di cui al Quadro Conoscitivo, individua i poli funzionali
esistenti da consolidare, sviluppare, riqualificare, nonché quelli già previsti con atti di
pianificazione o programmazione precedenti. Tali poli, individuati sulla base di criteri e
valutazioni espressi nella Relazione del PTCP, sono di seguito elencati, e sono inoltre
individuati, con grafie puramente simboliche, nella tav. 3 del PTCP:
(…)
5 CAAB
5.1 Centro Agroalimentare Bolognese (CAAB) (c)
5.2 Facoltà di Agraria (f)
5.3 Città Scambi (b)
5.4 Ex ASAM (b)
pag. 83
3.(D) Per ciascuno dei poli funzionali elencati al punto precedente deve essere
sottoscritto un Accordo territoriale ai sensi dell’art. 15 della L.R. 20/2000 fra la Provincia,
il Comune o i Comuni nei quali il polo ricade, gli eventuali altri comuni interessati o
influenzati dalle prospettive del Polo, nonché la Regione nei casi ove siano coinvolte sue
specifiche competenze e il Circondario imolese per i poli ricadenti nel territorio di sua
competenza. L’accordo riguarda:
- la definizione delle aree interessate dalle unità e dalle funzioni che costituiscono il
polo funzionale, a precisazione, integrazione e individuazione di quanto elencato nelle
norme del PTCP;
- la definizione delle linee evolutive del polo, ivi compresa la precisazione delle tipologie
di attività insediabili, e in particolare i limiti all’ammissibilità dell’insediamento di
strutture commerciali;
- la definizione degli interventi necessari, in relazione alle condizioni e alle
problematiche specifiche del polo, per perseguire gli obiettivi di cui al primo punto e
gli indirizzi specifici espressi, con riferimento a determinati poli, nella Relazione del
PTCP;
- gli interventi opportuni per il contenimento dei consumi energetici e idrici del polo, ai
sensi dell’art. 13.4 punti 3 e 4, anche attraverso, ove opportuno, la realizzazione di
impianti idrici e/o energetici dedicati, nonché gli interventi opportuni per il
contenimento della produzione di rifiuti e la loro gestione;
- gli interventi per il miglioramento della qualità ecologica dell’insediamento e del
contesto, anche contribuendo ove possibile, attraverso le dotazioni ecologiche
dell’insediamento stesso o destinando a tali finalità parte delle dotazioni prescritte di
aree per attrezzature e spazi collettivi, alla realizzazione, al potenziamento o al
ripristino di elementi funzionali della rete ecologica, di cui agli artt 3.5, con particolare
riferimento al punto 15, e 3.6;
- le eventuali previsioni di ulteriori espansioni insediative, qualora necessarie, e le
condizioni di infrastrutturazione, per la qualità ambientale e per la mobilità, a cui tali
espansioni sono subordinate;
- la definizione delle risorse necessarie in relazione agli interventi previsti, delle fonti
finanziarie, e in particolare le forme di contribuzione finanziaria da parte dei soggetti
gestori del polo funzionale;
- gli aspetti riguardanti la programmazione temporale e l’attuazione degli interventi,
nonché, ove opportuno, quelli relativi alla gestione delle opere realizzate;
- l’adesione degli Enti locali firmatari al fondo per la compensazione territoriale delle
risorse derivanti dagli insediamenti produttivi di cui all’art.15.6.
pag. 84
4.(I) L’Accordo territoriale può utilmente recepire e assumere specifici accordi fra gli Enti
locali e l’ente o gli enti gestori delle funzioni del polo.
4 - Gli Accordi territoriali definiscono le superfici commerciali complessive di qualsiasi
tipologia, in ciascuno dei Poli funzionali e degli ambiti per insediamenti commerciali di
rilevanza provinciale di cui al successivo comma 5, fatto salvo il rilascio delle relative
autorizzazioni ad opera della Conferenza dei Servizi, da riferirsi alle sole strutture che
per dimensione sono subordinate al rispetto del range di variazione di cui al successivo
punto 10.
Gli Accordi territoriali, in recepimento delle disposizioni di cui al successivo comma 5,
definiscono le condizioni di sostenibilità a cui l’attuazione delle strutture commerciali è
subordinata nonché i contenuti in ordine alla disciplina della perequazione territoriale di
cui al successivo p.to 14.
5 - Facendo riferimento alle differenti tipologie definite nell’elenco di cui al comma 1 del
precedente punto 2, le specifiche determinazioni del presente articolo che costituiscono
riferimento vincolante per la definizione degli strumenti di pianificazione comunale ed i
contenuti degli Accordi Territoriali, sono le seguenti:
Ambito 01 – BOLOGNA
Polo Funzionale CAAB Area Ex Asam
Sono ammesse grandi strutture delle tipologie 7 e 8, eventualmente all'interno di Aree
commerciali integrate delle tipologie 12, 13 in alternativa potrà essere realizzato un
centro commerciale della tipologia 9,10 con esplicita esclusione delle tipologie 1, 2, 3, 4,
5, 6. Vista la valutazione positiva, attraverso procedura di screening, formulata dal
Comune di Bologna (U.I. Qualità Ambientale - P.G. 51360) che certifica la non
significatività dell’impatto generato dalla struttura di vendita potenzialmente insediabile
sulla rete viabilistica esistente, l’attuazione dell’opera in oggetto è subordinata al solo
soddisfacimento dei requisiti urbanistici di cui al art. 5 della D.C.R. 1253/1999 e s.m.
MODIFICHE ALLA NORMATIVA DEL PTCP
L’art. 9.4 “Disposizioni in materia di poli funzionali” deve essere integrato al comma 5
inserendo nella scheda normativa relativa all’ambito 01 – BOLOGNA la denominazione
del polo funzionale “PARCO AGROALIMENTARE” con le sue principali caratteristiche,
e il rimando alla versione aggiornata dell’Accordo Territoriale, di cui al punto successivo.
MODIFICHE ALL’ACCORDO TERRITORIALE
L’Accordo sottoscritto nel 2008 relativo al polo funzionale Caab non richiede un
pag. 85
aggiornamento, in quanto l’iniziativa della realizzazione del Nuovo Mercato e quella del
riuso delle strutture esistenti per l’attuazione del progetto FICo corrispondono a pieno
titolo agli obiettivi e alle indicazioni programmatiche definite dall’Accordo in essere.
Tuttavia, come si è visto, l’introduzione della struttura del commercio al dettaglio per le
dimensioni previste richiede, ai sensi dell’art. 9.4 del PTCP, la sottoscrizione di un
accordo territoriale (comma 4), che definisca tipologia della struttura e quantità di
superfici di vendita ammesse.
Si propone di definire, d’intesa tra Comune di Bologna e Provincia, una INTEGRAZIONE
ALL’ACCORDO TERRITORIALE VIGENTE che, recependo le decisioni e le condizioni
definite nell’Accordo di programma, preveda la possibilità di attuare, nell’ambito del polo
funzionale, una grande struttura di vendita alimentare con Sv fino a 10.000 mq., con le
caratteristiche definite dal progetto “FICo”.
Art. 3 - Obiettivi e finalità dell’Accordo
1. Gli obiettivi e le finalità generali del presente Accordo sono individuati, in coerenza
con gli indirizzi previsti dall’art. 9.4 del PTCP:
• nella costruzione di una nuova parte della città di Bologna a cui viene riconosciuto un
ruolo strategico nel più ampio sistema metropolitano;
• nella valorizzazione delle funzioni presenti, previste o insediabili, che devono risultare
coerenti con il ruolo sovracomunale di questo ambito;
• nel miglioramento dell’accessibilità alla scala urbana e alla scala territoriale, con
riferimento al trasporto pubblico, privato e alla mobilità ciclo pedonale;
• nell’incentivazione dell’insediamento sinergico di più funzioni attrattive;
• nel perseguire gli obiettivi generali della perequazione territoriale, garantendo il
reperimento, con la realizzazione dei nuovi insediamenti, di risorse finalizzate ad
interventi ed opere di valenza pubblica e di rilevanza sovracomunale.
• contenere e ridurre l’impatto ambientale del Polo funzionale, in particolare il consumo
di risorse non rinnovabili.
Inoltre, costituiscono specifici obiettivi del presente Accordo:
• la promozione di politiche di qualificazione e ricucitura urbana tra le parti di
insediamento esistenti e quelle pianificate (ambito 149, 151, aree annesse sud ed ex
Asam, sede e insediamento Hera), attraverso la realizzazione di un sistema di
connessioni e di spazi pubblici qualificati;
• la qualificazione dell’offerta commerciale e di altri servizi (didattici, congressuali,
espositivi, laboratoriali, pubblici esercizi, ristorazione) legati al tema
dell’agroalimentare
pag. 86
• l’attuazione di interventi di riuso degli edifici esistenti del complesso CAAB, con nuovo
assetto delle strutture mercatali e attuazione del progetto di Parco tematico
agroalimentare di Bologna (“Progetto FICo”)
• la promozione, per l’ambito 32 – Pilastro, di politiche di riqualificazione, di
miglioramento del mix funzionale, attraverso il trasferimento, in tale ambito, di funzioni
terziarie, ricettive e direzionali ed il miglioramento sociale attraverso un’offerta abitativa
differenziata e a “canone sostenibile”;
• l’integrazione del sistema del trasporto pubblico locale migliorando l’attuale servizio
degli insediamenti universitari, direzionali e commerciali, e prolungando il servizio fino a
raggiungere la nuova sede di Hera, a nord dell’ambito, ed infine gli insediamenti con
finalità sociali;
• l’integrazione del sistema della mobilità privata completando l’asse Lungosavena;
• la creazione di un corridoio ecologico-ambientale e storico-paesaggistico di
connessione tra le dotazioni presenti nell’insediamento del Pilastro, il sistema
ambientale dello scolo Zenetta e il cuneo agricolo di “Calamosco e Villola” indicato dal
PSC adottato dal Comune di Bologna. Questo corridoio potrà altresì rappresentare una
prima attuazione della fascia di ambientazione ecologico/ambientale tra gli insediamenti
esistenti e previsti e il termovalorizzatore;
• la valorizzazione del sistema di interesse storico-paesaggistico afferente alla chiesa di
Quarto superiore, con particolare attenzione alla percezione dello stesso sistema dalla
via San Donato.
Art. 4 – Assetto strategico
1. L'Accordo definisce il perimetro del Polo funzionale, come riportato nell’allegato n.2.
Si conviene peraltro che, al fine di analizzare e valutare le interazioni del Polo con il
sistema metropolitano bolognese e promuovere le politiche di integrazione con la città
esistente e con le sue infrastrutture, lo stesso Accordo non possa prescindere da alcune
considerazioni rivolte ad ambiti esterni più estesi, in termini generali riferibili all’intero
sistema metropolitano e, per aspetti più particolari, all’insediamento del Pilastro e alla
frazione di Quarto.
2. L’Accordo riconosce che il Polo è vocato, in ragione della sua stessa qualifica
funzionale, ad ospitare insediamenti e funzioni di rango metropolitano, caratterizzati
dalla loro “unicità” nella pianificazione del territorio provinciale per qualità, dimensione
ed attrattività.
3. Sulla base delle valutazioni e delle determinazioni assunte dagli Enti sottoscrittori
dell’Accordo, si conviene che il Polo assuma prioritariamente la vocazione
all’insediamento di funzioni metropolitane riferibili alla pratica dello sport (sia agonistico
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che per una fruizione collettiva), al tempo libero, a manifestazioni culturali e spettacoli,
alla cura ed al benessere della persona. Tali funzioni primarie potranno essere integrate
da altre di tipo terziario, direzionale e ricettivo.
4. Viene inoltre riconosciuta la vocazione a sviluppare e potenziare nella parte nord
dell’ambito funzioni rivolte alla ricerca, innovazione e sviluppo di attività in campo
energetico-ambientale, indicando nell’insediamento e nelle infrastrutture di Hera il primo
nucleo costitutivo e qualificante tale proposta. Eventuali sviluppi di insediamenti a
carattere tecnologico ed impiantistico dovranno essere assoggettati a preventiva verifica
degli Enti sottoscrittori del presente Accordo, al fine di analizzare e valutare la loro
sostenibilità territoriale ed ambientale.
5. Per le aree annesse sud, poste a margine del Quartiere Pilastro, si riconosce
l’opportunità di pianificare insediamenti caratterizzati da mix funzionale, compreso l’uso
residenziale, anche di tipo sociale, con caratteristiche morfologiche-edilizie orientate a
tipologie urbane, in grado di costituire un elemento di cerniera e di connessione con il
sistema insediativo dello stesso Quartiere Pilastro e, in senso più esteso, con la città di
Bologna. In considerazione di tale particolare finalità si conviene sulla opportunità di
escludere tale ambito dalla perimetrazione del Polo funzionale. Per corrispondere
all’obiettivo sopra richiamato, il Comune di Bologna provvederà a promuovere con le
proprietà interessate specifici accordi procedimentali, a norma di legge, al fine di
assicurare adeguati livelli di coordinamento relativamente agli assetti da prevedere tra
le citate Aree annesse sud e l’ambito denominato Pioppe, valutando il carico urbanistico
da insediare complessivamente sull’area, prevedendo un sistema di spazi, percorsi e
collegamenti di carattere pubblico, in grado di costituire elemento di connessione con il
quartiere Pilastro e con gli insediamenti direzionali e commerciali esistenti, puntando
anche a promuovere, attraverso una progettazione coordinata, contestualmente la
riqualificazione di insediamenti, luoghi e spazi di connettivo, accentuando così i momenti
di integrazione e coesione del contesto sociale interessato.
6. Il dimensionamento massimo delle attività insediabili nel Polo è assunto in conformità
alle previsioni urbanistiche attualmente contenute nello strumento urbanistico vigente
del Comune di Bologna, peraltro riconfermate dal PSC. In sede di pianificazione
operativa degli insediamenti saranno puntualmente valutate le soglie di compatibilità e
sostenibilità dimensionale rispetto all’assetto territoriale e alle politiche di salvaguardia e
valorizzazione condivise con il presente Accordo.
6bis
Le “funzioni di rango metropolitano, integrate con i sistemi urbani esistenti e con
le aree rurali circostanti” a cui fa riferimento l’Accordo Territoriale, sono oggi e in
prospettiva da individuare conservando la vocazione storica del CAAB nei confronti del
mercato agroalimentare, ma sapendo cogliere le opportunità di livello nazionale e
internazionale che si presentano a Bologna nell’ambito dei servizi connessi alla
pag. 88
crescente valenza e attrattività del food italiano nella sua accezione più estesa, in termini
di zone produttive e di tipologia di prodotti.
Si configura così un duplice obiettivo:
►
riorganizzare la struttura di CAAB per il commercio all’ingrosso, rendendola
adeguata (per dimensione, servizi offerti, organizzazione, tecnologie, sostenibilità
gestionale) alle esigenze di un moderno mercato all’ingrosso (progetto NAM);
►
realizzare, nella struttura principale liberata dalle attività mercatali all’ingrosso, un
Parco Agroalimentare, “Fabbrica Italiana Contadina” dedicata alle attività di
coltivazione, trasformazione, produzione, vendita e consumo al dettaglio dei prodotti
alimentari (progetto FICo).
Il progetto prevede di creare a Bologna un grande centro espositivo, gustativo, per la
spesa, didattico, congressuale dedicato al cibo e all’agro-alimentare italiano.
L’idea innovativa è quella di associare all’acquisto la visita ai laboratori di produzione, il
contatto con esempi di produzione (coltivazioni, allevamenti, …), la ristorazione di qualità,
la didattica.
In relazione a tale progetto il dimensionamento complessivo del PSC e del POC potrà
essere incrementato per il comparto CAAB fino ad un massimo di 170.000 mq. di Su,
previa approvazione di variante al PSC e al POC.
Tale quantità complessiva sarà articolata in sub-comparti, assegnando attraverso la
Variante al POC le capacità edificatorie relative ai sub-comparti del Nuovo Mercato (A),
del sub-comparto FICo - Parco agroalimentare (B), dei sub-comparti ex florovivaistico
(C) e Magazzino surgelati (E), oltre che di un nuovo sub-comparto per un nuovo
insediamento logistico agroalimentare (F). Il sub-comparto sede del Dipartimento di
Scienze Agrarie dell’Università di Bologna (D) non è oggetto della Variante
7. Obiettivo primario della progettazione urbanistica e insediativa del Polo è indicato nel
superamento dell’attuale assetto monofunzionale degli insediamenti presenti nell’ambito,
perseguendo la finalità di recuperare una maggiore percezione di uno spazio urbano
strutturato ed organizzato. In particolare si conviene che, relativamente all’ambito di
sviluppo delle aree nord (151), gli Enti sottoscrittori promuoveranno l’attuazione degli
insediamenti mediante una progettazione unitaria che garantisca gli obiettivi sopra
richiamati. In ragione della strategicità del contesto si conviene sull’opportunità che la
progettazione operativa, al fine di favorire il più ampio confronto culturale e scientifico,
dovrà essere svolta mediante concorso di progettazione, da effettuare d’intesa e con la
collaborazione degli Enti sottoscrittori. Le aree comprese nell’ambito 151, localizzate tra
l’ambito in trasformazione 133 e la via San Donato, a sud di via delle Viti, in ragione della
loro stretta correlazione con l’adiacente zona esistente di via del Commercio Associato,
potranno essere utilizzate con interventi diretti limitatamente al soddisfacimento di
pag. 89
bisogni espressi da aziende ivi già insediate.
8. Si condivide l’obiettivo di superare l’attuale situazione di isolamento delle strutture
sociali presenti nell’ambito, promuovendo anche in questo caso politiche di maggiore
integrazione territoriale e di più agevole connessione con il trasporto pubblico.
9. Per l’ambito territoriale posto al margine ovest del Polo, in fregio alla via S.Donato, si
prefigura la finalità primaria di fascia di salvaguardia ambientale e storico culturale, con
particolare riferimento alla riconoscibilità dei nuclei di S.Sisto e Calamosco.
10. Nel rispetto dello stato di diritto consolidato, si condivide l’obiettivo di non prevedere
nuovi insediamenti di logistica all’interno del Polo, se non quelli funzionalmente collegati
alle attività insediate e da insediare e comunque nei limiti dell’atto di indirizzo assunto
dal Consiglio provinciale richiamato in premessa.
11. Le parti convengono infine che per l’ambito consolidato di qualificazione diffusa
specializzato n. 110 (Breda-Menarinibus), in caso di modifiche sostanziali dell’assetto
attuale, le stesse vengano valutate e assentite previe valutazioni urbanisticamente e
funzionalmente integrate alle trasformazioni previste nel Polo, ai suoi progetti di sviluppo
e alle prestazioni di sostenibilità per esso richieste.
12.L’assetto complessivo del polo è rappresentato nell’elaborato allegato n.1.
art. 4 bis – Programmazione commerciale e aspetti attuativi
1. Dimensioni Commerciali
È possibile insediare all’interno del comparto CAAB – sub-comparto B -, fino ad un
massimo di 10.000. mq di Superficie di Vendita alimentare e non alimentare.
2. Attuazione delle previsioni commerciali
L’attuazione dell’insediamento commerciale previsto è correlata alla contestuale
realizzazione degli interventi necessari a garantire la sostenibilità territoriale,
infrastrutturale ed ambientale di cui al precedente art. 5 e con specifico riferimento agli
interventi previsti dalla D.C.R. n. 1253/1999 e s.m.
3. Qualificazione energetico ambientale delle strutture commerciali
Secondo quanto previsto al p.to 12 dell’Art. 9.5 del PTCP, per tutti gli interventi urbanistici
ed edilizi all’interno del Polo Funzionale, dovranno essere raggiunte le condizioni
urbanistico-architettoniche rispondenti alle Linee Guida ACEA, di cui all’Allegato N
dell’art. 9.5 del PTCP.
Considerata tuttavia la fase di prima applicazione dei dispositivi normativi relativi alle
tematiche ambientali contenuti nel POIC, nonché l’avanzata fase di implementazione del
progetto dell’area commerciale oggetto del presente Accordo (presentazione richiesta
autorizzazione commerciale), i requisiti di cui al precedente comma sono da considerarsi
pag. 90
soddisfatti anche se raggiungono solo in maniera parziale quanto riportato nelle Linee
Guida di cui all’Allegato N dell’art. 9.5 del PTCP.
PTCP – art. 9.5
L’insediamento di FICo si connota come polo funzionale fortemente integrato, in cui gli
usi commerciali non sono prevalenti, ma al contrario costituiscono nel progetto
presentato poco più del 10% della superficie utile totale.
Pertanto la struttura non rientra in senso stretto in nessuno dei tipi descritti nell’art.9.5
del PTCP; l’adeguamento del PTCP può pertanto consistere in:
-
definizione del polo funzionale come “PARCO TEMATICO DELL’ALIMENTAZIONE”,
che includa il complesso degli usi previsti (laboratoriale, didattico, pubblici esercizi,
commercio al dettaglio)
-
presenza, entro il complesso di funzioni, di esercizi di vendita alimentare al dettaglio
che nel loro insieme costituiscano una GRANDE STRUTTURA DI VENDITA
ALIMENTARE DI LIVELLO SUPERIORE per una superficie di vendita totale fino ad
un massimo di 10.000 mq.; i futuri cambiamenti di assetto delle strutture presenti
(ad esempio da vicinato a media struttura, o viceversa; oppure incremento o
riduzione della Sv a parità di classificazione commerciale) dovranno essere
espressamente ammessi (sia dal punto di vista della conformità urbanistica che da
quello dell’autorizzazione commerciale) a condizione che la somma delle superfici
di vendita si mantenga entro al soglia massima prestabilita di 10.000 mq. di Sv.
Il procedimento per il rilascio dell’autorizzazione commerciale è quello previsto dalla
L.r.14/99, con convocazione della conferenza dei servizi e verifica delle condizioni di
sostenibilità ambientale e territoriale e della conformità urbanistica.
Nel caso specifico si potrebbe aprire la conferenza del commercio immediatamente
dopo la chiusura di quella urbanistica, ed eventualmente rilasciare l’autorizzazione
commerciale subordinata al perfezionamento delle varianti urbanistiche (decreto del
Presidente della Regione).
CARTOGRAFIA DEL POIC
Nella tavola REL-01 del POIC è individuato il polo funzionale CAAB come polo
funzionale di rilevanza commerciale, ad elevata caratterizzazione commerciale.
Non occorre pertanto modifica dell’elaborato cartografico.
pag. 91
8.
IL PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DELL’AUTORIZZAZIONE
COMMERCIALE
Il rilascio dell’autorizzazione commerciale per la grande struttura di vendita alimentare
prevista nell’ambito del Parco Agroalimentare di “FICo” avviene in sede di Conferenza
dei Servizi, indetta dal Comune di Bologna previa intesa con la Regione e la Provincia,
ai sensi dell’art.9 del D.Lgs 114/98. Ciò in quanto l’intervento richiesto rientra in una
struttura commerciale di rilievo sovracomunale, la cui autorizzazione è quella prevista
attraverso tale procedura.
Alla domanda di apertura della struttura alimentare devono essere allegati, in base alla
Del. G.R. 10 ottobre 2000 n.1705 (L.R. 5 luglio 1999 n.14, art.11 – Approvazione
modulistica)”:
ALLEGATI TECNICI alla domanda di apertura
Allegato 1 – Dati tecnici e informazioni sulla proposta
Allegato 2 – Studio degli effetti ambientali degli interventi proposti.
MODULISTICA COMUNALE da integrare alla documentazione allegata alla domanda,
ai fini dei lavori della conferenza comunale dei servizi ex art.9 del DLgs 114/98. 6
ALLEGATI TECNICI
6
D Lgs 114 del 1998 – articolo 9
1. L'apertura, il trasferimento di sede e l'ampliamento della superficie di una grande struttura di
vendita, sono soggetti ad autorizzazione rilasciata dal comune competente per territorio.
2. Nella domanda l'interessato dichiara:
a) di essere in possesso dei requisiti di cui all'articolo 5;
b) il settore o i settori merceologici, l'ubicazione e la superficie di vendita dell'esercizio;
c) le eventuali comunicazioni di cui all'articolo 10, commi 2 e 3, del presente decreto.
3. La domanda di rilascio dell'autorizzazione è esaminata da una conferenza di servizi indetta dal
comune, salvo quanto diversamente stabilito nelle disposizioni di cui al comma 5, entro sessanta
giorni dal ricevimento, composta da tre membri, rappresentanti rispettivamente la regione, la
provincia e il comune medesimo, che decide in base alla conformità dell'insediamento ai criteri di
programmazione di cui all'articolo 6. Le deliberazioni della conferenza sono adottate a
maggioranza dei componenti entro novanta giorni dalla convocazione; il rilascio
dell'autorizzazione è subordinato al parere favorevole del rappresentante della regione.
4. Alle riunioni della conferenza di servizi, svolte in seduta pubblica, partecipano a titolo consultivo
i rappresentanti dei comuni contermini, delle organizzazioni dei consumatori e delle imprese del
commercio più rappresentative in relazione al bacino d'utenza dell'insediamento interessato.
Ove il bacino d'utenza riguardi anche parte del territorio di altra regione confinante, la conferenza
dei servizi ne informa la medesima e ne richiede il parere non vincolante ai fini del rilascio della
autorizzazione.
5. La regione adotta le norme sul procedimento concernente le domande relative alle grandi
strutture di vendita; stabilisce il termine comunque non superiore a centoventi giorni dalla data di
convocazione della conferenza di servizi di cui al comma 3 entro il quale le domande devono
ritenersi accolte qualora non venga comunicato il provvedimento di diniego, nonchè tutte le altre
norme atte ad assicurare trasparenza e snellezza dell'azione amministrativa e la partecipazione
al procedimento ai sensi della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modifiche.
pag. 92
Gli allegati Tecnici (Allegato 1 della Del.G.R. n.1705 del 10 ottobre 2000; Del.G.R. n.480
del 24 marzo 2003; Del.G.R. n.2198 del 19 dicembre 2005) sono pubblicati nel
Comunicato del Responsabile del Servizio Programmazione della distribuzione
commerciale (BUR parte seconda n.121 – n.163 del 21 settembre 2009).
Parte A
Allegato 1 – Dati tecnici e informazioni sulla proposta
Sui tratta di una scheda di sintesi, sottoscritta dal richiedente, che contiene i principali
dati tecnici e le informazioni sulla proposta.
Le voci da compilare sono:
1)
Dati generali
2)
Tipologia dell’intervento
3)
Dimensioni urbansitico-edilizie dell’intervento
4)
Aree da cedere ad uso pubblico per standard urbanistici
5)
Dotazioni di parcheggi pertinenziali
6)
Aree per carico e scarico merci
7)
Opere infrastrutturali previste dal progetto per l’adeguamento della viabilità afferente
all’area e per il miglioramento degli accessi
8)
Caratteristiche economiche del programma di intervento
9)
Programma temporale di attuazione
10) Informazioni sul piano finanziario previsto
11) Presenza di elementi da considerare per la valutazione di priorità tra domande
concorrenti (art.12, L.R. 14/99).
Allegato 2 – Schede tecniche di indirizzo per al redazione degli effetti ambientali
degli interventi proposti
La Delibera regionale citata contiene “Schede tecniche di indirizzo” per la redazione dello
Studio di cui all’Allegato 2. Esse riguardano i seguenti temi e aspetti:
scheda n.1
Stima traffico generato e attratto – Ridistribuzione sulla rete della viabilità
scheda n.2
Inquinamento acustico
scheda n.3
Inquinamento atmosferico
pag. 93
scheda n.4
Acque superficiali
scheda n.5
Acque sotterranee
scheda n.6
Paesaggio
scheda n.7
Impatto energetico
scheda n.8
Impatto socioeconomico.
Nel caso in oggetto, le problematiche sui temi citati sono state trattate nello SCAT –
Studio di compatibilità ambientale e territoriale – i cui esiti possono quindi costituire
l’Allegato 2 alla domanda di apertura della struttura.
Come richiesto dalla norma regionale, ciascuno dei capitoli di analisi si fonda, in base ai
criteri individuati nelle schede tecniche dell’Allegato 2, su:
-
stato attuale della componente ambientale interessata
-
valutazione degli effetti connessi all’esercizio delle attività già insediate
-
individuazione delle problematiche specifiche da esaminare
-
definizione degli obiettivi e livelli di qualità da verificare
-
analisi del carico urbanistico nello scenario di riferimento (nuovo assetto della
struttura commerciale)
-
svolgimento delle analisi e delle simulazioni
-
calcolo e valutazione degli effetti ambientali
-
definizione delle eventuali misure di mitigazione.
Parte B
Modulistica comunale
Alla domanda va allegata una modulistica compilata dal Comune, secondo il modello
approvato dalla Regione con Del. G.R. n.1705 del 10 ottobre 2000 (e smi), pubblicata
nel Comunicato del Responsabile del Servizio Programmazione della distribuzione
commerciale (BUR n.163 del 21 settembre 2009).
Le sezioni da compilare sono:
1)
Quadro della programmazione relativa all’intervento
2)
Caratteristiche della proposta
3)
Previsioni urbanistiche
4)
Segnalazione di casi particolari previsti dalla normativa relativi alla dotazione
pag. 94
di standard urbanistici
5)
Accessibilità all’area – Quadro infrastrutturale
6)
Condizioni e prescrizioni relative all’accessibilità e all’assetto infrastrutturale
7)
Valutazione di intesi degli impatti ambientali (Scheda – Giudizio sintetico –
Note di sintesi sugli interventi di mitigazione previsti e Note finali)
8)
Valutazione degli effetti socioeconomici e rapporti con le politiche pubbliche
9)
Valutazioni in merito al completamento della gamma tipologica dei servizi
presenti nell’ambito territoriale di riferimento
10)
Considerazioni dell’Amministrazione comunale in merito agli aspetti di cui al
punto 3.b dei “Criteri e condizioni per regolare obiettivi di presenza e sviluppo
delle grandi strutture di vendita”: Indirizzi progettuali e requisiti.
pag. 95
TERZA PARTE – PIANO DI COMUNICAZIONE
pag. 96
pag. 97
IL PIANO DI COMUNICAZIONE
Il RUE all’art. 77 (“Coinvolgimento degli abitanti”) richiama l'art. 40 del Quadro normativo
del PSC, che definisce gli obiettivi, i soggetti da coinvolgere, le caratteristiche
irrinunciabili dei percorsi partecipativi promossi dall'Amministrazione comunale per
coinvolgere gli abitanti nelle scelte di programmazione e progettazione delle
trasformazioni urbane.
In particolare, si sottolinea che Il PSC riconosce inoltre l'importanza di una completa e
trasparente informazione e individua i responsabili dei principali strumenti (SIT, Urban
center, Quartieri).
La redazione di ogni Piano urbanistico attuativo - o progetto di trasformazione dello
spazio pubblico - deve essere accompagnata da un progetto di comunicazione che
preveda l'informazione dei cittadini in tutte le diverse fasi, dall'avvio del percorso di
elaborazione ai suoi esiti finali.
Il progetto di comunicazione deve rispettare criteri e regole che tutelino l'immagine
istituzionale del Comune di Bologna. I costi del progetto sono a carico del soggetto
promotore dell'opera.
Per interventi soggetti a POC e/o PUA (progetti urbanistici per l'assetto urbano dei
comparti, disegno urbano di comparti urbanistici, ecc.) il RUE indica che “è consigliata
la promozione di percorsi partecipativi di approfondimento e verifica delle indicazioni
normative contenute nelle Schede di Situazione cui gli interventi devono riferirsi. Tali
percorsi, che devono essere di volta in volta progettati sulla base del contesto urbano,
dei tempi, dei soggetti già attivi sul territorio, vanno intrapresi in una fase utile a portare
contributi alla definizione dei piani stessi”.
Il progetto di comunicazione è da sviluppare con la collaborazione dell'Urban Center,
struttura deputata dal Comune di Bologna a occuparsi di comunicazione sul territorio,
del cui Comitato fa parte anche CAAB.
Il progetto di comunicazione è legato agli aspetti urbanistici, e deve essere ovviamente
coerente con gli altri momenti di comunicazione dell'iniziativa, pur essendo distinto da
essi.
II progetto FICo è già stato presentato il Sala Borsa nel novembre 2013 ed è in
programma una nuova presentazione tra ottobre e novembre 2014.
Una presentazione di carattere urbanistico è stata effettuata in occasione dell’incontro
organizzato dall’INU Emilia-Romagna il 17 maggio 2014 “Progetti per Bologna”. La
relativa presentazione è stata inserita nei materiali dell’Urban Center.
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Il Comune gestirà la comunicazione di FICo all'interno di questi due filoni: "Bologna City
of Food" (valorizzando il sistema di relazioni con il brand del marketing della città) e
"Pilastro 2016" (progetto-sintesi delle politiche di riqualificazione e sviluppo dell'intero
settore nord-est della città). Il sito internet di Urban Center è già uno dei luoghi deputati
alla Comunicazione. È inoltre installato presso la sede di Urbani Center un corner
informativo sul progetto FICo che sarà ampliato e arricchito di nuovo informazioni.
Saranno organizzati incontri di presentazione sia presso la sede di Urban Center sia
presso il Quartiere per fornire agli amministratori e ai cittadini tutte le informazioni sullo
sviluppo del progetto e del suo funzionamento a regime (orari, modalità di acceso, forme
di didattica, visite guidate, ecc.)
Si propone di organizzare il primo incontro dopo l’apertura della Conferenza dei Servizi.
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Appelli d`esame di oggi

Appelli del giorno 26/02/2015 Facoltà di STUDI UMANISTICI

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