Donazioni e successioni di immobili

IVA IN EDILIZIA
Donazioni e successioni di immobili
di Marco Righetti
questo articolo è estratto dal nostro ottimo ebook:
Guida all'IVA in edilizia
Soggiacciono all’imposta sulle donazioni e successioni.
Beneficiari
Coniuge e parenti in linea
retta
Fratelli e sorelle
Imposta di donazione/successioni
12
1
3
Fisse se prima
Franchigia per ogni beneficiario di €
casa,
1.000.000,00;
2% + 1% se altri
oltre la franchigia: 4%
immobili
Fisse se prima
Franchigia per ogni beneficiario di €
casa,
100.000,00;
2% + 1% se altri
oltre la franchigia: 6%
immobili
Parenti fino al 4° grado (non
fratelli e sorelle)
Affini in linea retta
6%
Affini in linea collaterale fino al
3° grado
Franchigia per ogni beneficiario di €
1.500.000,00;
Soggetti portatori di handicap oltre la franchigia: 4% (se coniuge o
(riconosciuto grave ai sensi
parente in linea retta); 6% (se parente
della L. 104/1992)
sino al 4° grado o affine in linea retta o
affine in linea collaterale entro il 3°
grado); 8% (negli altri casi)
Altri soggetti
Ipo-Catastali
8%
Fisse se prima
casa,
2% + 1% se altri
immobili
Fisse se prima
casa,
2% + 1% se altri
immobili
Fisse se prima
casa,
2% + 1% se altri
immobili
La base imponibile delle imposte proporzionali di donazione e ipo-catastali è rappresentata dal
valore venale. Tuttavia, salvo che per le aree edificabili, il valore dichiarato non può essere oggetto
a rettifica da parte del Fisco se risulta superiore a quello determinato col meccanismo della
valutazione automatica (valore catastale x moltiplicatori appositi).
2
Per stabilire il superamento della franchigia si deve tener conto del valore delle donazioni in vita
fatte dal de cuius a favore dello stesso erede o legatario anche se effettuate in anni in cui l’imposta
di donazione era abolita (C.A.E. 3/2008).
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Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente
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Le franchigie non sono cumulabili (es: il fratello portatore di handicap ha diritto a una franchigia
massima di € 1.500.000 e non di € 1.600.000).
3
L’imposta fissa è di € 200 ciascuna (C.A.E. 2/2014 § 1.1). Le condizioni prima casa non possono
riguardare immobili considerati “di lusso” (categorie catastali A/01, A/08 e A/09; vedi paragrafo 2.5).
Esclusioni dalle imposte sulle donazioni e successioni:
- immobili culturali purchè sottoposti a vincolo anteriormente alla data di
successione / donazione (sono dovute invece le ipo-catastali; Sentenza n. 27192
della Corte di Cassazione del 16.12.2011);
- immobili compresi in aziende purchè il beneficiario sia il coniuge o un discendente
che prosegua l’attività dell’impresa per un periodo non inferiore a 5 anni. Tali
immobili sono esenti anche dalle imposte ipotecarie e catastali (C.A.E. 3/2008);
- trasferimenti a favore di:
1) Stato, Regioni, Province e Comuni;
2) enti pubblici, fondazioni e associazioni legalmente riconosciute che hanno scopo
esclusivo di assistenza, studio, ricerca, istruzione (comprese le organizzazioni di
volontariato di cui alla L. 266/1991, le cooperative sociali di cui all'art. 7 c. 1, L.
381/1991), nonché le fondazioni bancarie;
3) enti pubblici e fondazioni o associazioni riconosciute, con scopi diversi da quelli
elencati (punto 2), se i trasferimenti sono stati disposti per una delle finalità
precedenti (punto 2): in questo caso deve essere dimostrata, entro 5 anni
dall'accettazione dell'eredità, della donazione o del legato, la destinazione dei beni o
del valore da essi ricavato;
- atti relativi al trasferimento di fondi rustici a favore di imprenditori agricoli a
titolo principale, di coltivatori diretti con meno di 40 anni o di giovani con meno di
40 anni che acquisiscono le predette qualifiche entro 2 anni dal trasferimento.
Agevolazioni in tema di imposte di donazione e successione (Tratto da
Appunti sulla dichiarazione di successione - notaio R. Trabaci - 2008)
Successione nel quinquennio
Se la successione si apre entro 5 anni da altra successione o da donazione aventi per
oggetto gli stessi beni e diritti, l'imposta è ridotta di un importo inversamente
proporzionale al tempo trascorso, in ragione di 1/10 per ogni anno o frazione di
anno. Se nella successione non sono compresi tutti i beni e i diritti oggetto della
precedente successione o donazione o sono compresi anche altri beni o diritti, la
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riduzione si applica sulla quota di imposta proporzionale al valore dei beni e dei
diritti compresi in entrambe.
Beni culturali non sottoposti a vincolo alla data della successione / donazione
L'imposta è ridotta dell'importo proporzionalmente corrispondente al 50% del loro
valore.
Fondi rustici
I fondi rustici, incluse le costruzioni rurali, anche se non insistenti sul fondo,
devoluti al coniuge, ai parenti in linea retta o a fratelli o sorelle del de cuius,
l'imposta è ridotta dell'importo proporzionalmente corrispondente al 40% della
parte del loro valore complessivo non superiore a € 103.291,38. La riduzione
compete a condizione che i beneficiari siano coltivatori diretti, che la devoluzione
avvenga nell'ambito di una famiglia diretto-coltivatrice e che l'esistenza di tali
requisiti risulti da attestazione dell'ufficio competente allegata alla dichiarazione di
successione.
Immobili imprese artigiane
Se nell'attivo ereditario sono compresi immobili o parti di immobili adibiti
all'esercizio dell'impresa devoluti al coniuge o a parenti in linea retta entro il terzo
grado del de cuius nell'ambito di una impresa artigiana familiare, l'imposta dovuta
dall'erede o legatario al quale sono devoluti è ridotta dell' importo
proporzionalmente corrispondente al 40% della parte del loro valore complessivo
non superiore a € 103.291,38.
Aziende, quote e beni in Comuni montani
Se nell'attivo ereditario sono comprese aziende, quote di società di persone o beni
strumentali di cui all'art. 40 del Tuir, ubicati in Comuni montani con meno di 5000
abitanti o nelle frazioni con meno di 1000 abitanti anche se facenti parte di Comuni
montani di maggiori dimensioni, trasferiti al coniuge o al parente entro il terzo
grado del de cuius, l'imposta dovuta dal beneficiario è ridotta dell'importo
proporzionale corrispondente al 40% della parte del valore complessivo, a
condizione che gli aventi causa proseguano effettivamente l'attività imprenditoriale
per un periodo non inferiore a 5 anni dalla data del trasferimento.
Abitazioni prima casa
Il contribuente, ricorrendone i requisiti, può avvalersi della possibilità di versare le
imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà
di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti su
detti immobili derivanti da successione o donazione.
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La volontà di usufruire delle agevolazioni deve essere affermata dal richiedente con
una dichiarazione resa nell'atto di donazione oppure mediante dichiarazione
sostitutiva da allegare alla dichiarazione di successione.
Nella dichiarazione deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del
trasferimento dell'immobile, dei requisiti, previsti per l'acquisto della prima.
Vedasi anche il paragrafo 1.3.
Donazione e quote di eredità legittime
La vendita di un immobile proveniente da donazione può essere impugnata dagli
altri eredi legittimari (eredi del donante) fino a 10 anni dopo la morte del donante.
La ratio di questa impugnabilità è che la donazione potrebbe ledere le quote di
eredità legittima.
Se il donatario vende l’immobile ricevuto in donazione, l’acquirente può essere
chiamato, dall’erede legittimario leso nei propri diritti, a restituire i beni acquistati
(rivalendosi poi verso il venditore-donatario). L’azione non può più essere esperita
una volta decorsi 20 anni dalla trascrizione della vendita effettuata dal donatario
(artt. 563 e 2625 n. 8 c.c.). Per tale motivo gli immobili in oggetto sono poco
commerciabili e gli Istituti di credito difficilmente concedono mutui per
l’acquisizione di immobili con tale provenienza.
Per tali motivi prima di procedere ad una donazione immobiliare si consiglia di
consultare un esperto in materia (Notaio, commercialista, ecc..) e di valutare
l’eventualità di procedere a donazioni indirette (vedasi anche l’art. 1 comma 4-bis
del D. Lgs. 346/1990 il quale esclude dall’imposta di donazione le liberalità
indirette collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti
reali immobiliari).
Donazione da parte di soggetti in regime di impresa
La donazione da parte di un’impresa di immobili soggiace anche alla normativa Iva
prevista per le cessioni di beni (art. 2 n. 5 D.P.R. 633/1972).
L’imponibile Iva viene determinato sulla base del valore normale (art. 13 D.P.R.
633/1972).
Vanno in ogni caso verificare eventuali esenzioni spettanti (es: donazioni ad Onlus;
art. 10 n. 12 del D.P.R. 633/72) che comportano comunque il problema della
rettifica della detrazione Iva da parte del soggetto donante.
Sono in ogni caso fuori campo Iva le donazioni di immobili per i quali non è stata
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detratta l’imposta all’atto dell’acquisto/costruzione.
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1 settembre 2014
Marco Righetti
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