Ing. Marco Garcea

Seminario: “Il riclassamento delle unità
immobiliari di Roma”
--Il Catasto del futuro ed
il ruolo dei professionisti
Ing. Marco Garcea - Direzione Centrale Catasto e Cartografia
L’attualità: i DB catastali dell’Agenzia (ramo Territorio)
CT
cartografico
censuario
Pregeo
CEU
planimetrico
censuario
Le nuove esigenze e la strada da percorrere
- La coerenza e univocità delle informazioni nelle diverse banche dati
(verso una maggiore qualità dei dati)
- L’integrazione dei dati ai fini della completezza delle informazioni
richieste/fornite (per la fornitura di nuovi servizi)
- La rappresentazione del continuum territoriale (per la navigazione sui
dati a livello nazionale)
- La rispondenza, delle informazioni conosciute, alla realtà del territorio
(per un più agevole controllo del territorio)
- L’analisi territoriale del patrimonio immobiliare (per le operazioni di
revisione degli estimi, per una migliore alimentazione dei dati statistici)
Il futuro prossimo: l’integrazione dei DB catastali
CT
cartografico
censuario
planimetrico
censuario
CEU
Il punto d’arrivo: l’Anagrafe Immobiliare Integrata
Pervenire alla predisposizione di un complesso database di informazioni, utile alla gestione
integrata dei dati relativi al patrimonio immobiliare italiano.
Entità
fabbricato
Dati OMI
Toponomastica
Storia degli
oggetti
Storia dei
soggetti
AII
Dati esterni
Planimetrie
Redditi
Cartografia
Formalità
ipotecarie
(vincoli)
Altri
Enti
Il futuro prossimo: il Sistema Integrato del Territorio
Il Sistema Integrato del Territorio (SIT) permetterà la navigazione sui dati senza
soluzione di continuità, sovrapponendo anche le immagini del territorio
Il SIT: la rappresentazione integrata delle informazioni
La nuova piattaforma si baserà sui dati contenuti in tutti gli archivi catastali,
permettendone la presentazione in forma integrata
Il SIT: l’analisi territoriale
In figura la distribuzione delle uiu classificate a ‘Uffici e Studi privati’
Il SIT: la rappresentazione territoriale delle incoerenze
In figura le incoerenze nell’attribuzione della Zona Censuaria ai fini del classamento
Il SIT: la rappresentazione della valenza economica
Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento
In figura p.lle con uiu a destinazione A/7 o A/8 e la possibilità di indagine integrata
Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento
Il SIT: uno strumento di ausilio all’accertamento
In futuro sarà possibile arrivare alla visualizzazione del territorio mediante riprese
aeree con vista obliqua, capaci di far apprezzare ancor più le caratteristiche esterne
degli immobili ed il loro contesto di riferimento
L’evoluzione del processo di accertamento catastale
P
r
e
g
e
o
P
r
e
g
e
o
P
r
e
g
e
o
P
r
e
g
e
o
Esito sopralluogo
- Accesso impossibile
- Non accatastabile
- Da accatastare
Pregeo
Pre
geo
Il processo prenderà il via mediante la raccolta automatizzata di tutti i dati necessari, resi poi
disponibili su cloud computing e successivamente prelevati dal tablet del tecnico accertatore.
Nella fase post accertamento, le informazioni raccolte saranno reinviate su cloud e processate
dal sistema centrale in tempo reale, per dar modo di controllare eventuali disallineamenti dei dati
fra il momento della resa in disponibilità e quello dell’accertamento in loco.
La nuova revisione degli estimi urbani …
Con la legge 11 marzo 2014, n. 23 il Parlamento ha delegato il Governo ad adottare, entro
dodici mesi, decreti legislativi per la revisione del sistema fiscale.
All’art. 2 della legge delega è stabilita la Revisione del catasto dei fabbricati, che impone
la rivisitazione della disciplina attuale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il
relativo valore patrimoniale e la rendita.
I princìpi da seguire sono, fra l’altro, i seguenti:
a) coinvolgimento dei Comuni nelle operazioni di individuazione di immobili non
censiti
b) previsione di strumenti atti a facilitare l’individuazione ed il corretto classamento
degli immobili (non censiti, abusivi, errati nella consistenza o nella destinazione
d’uso o nella categoria catastale attribuita)
c) incentivare sistemi di restituzione grafica delle mappe catastali, basati sulla
sovrapposizione di rilievi aerei agli elaborati catastali
d) definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento
e) semplificare le procedure di esercizio delle funzioni catastali decentrate
f)
g)
h)
operare con riferimento a valori normali (approssimati dai valori medi ordinari)
espressi dal mercato nel triennio antecedente
rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali (ordinarie e
speciali)
…… segue …
… la nuova revisione degli estimi urbani
h) determinare il valore patrimoniale medio ordinario degli immobili secondo i seguenti
parametri
1. per le unità immobiliari a destinazione ordinaria:
1. il metro quadro come unità di consistenza catastale
2. utilizzo di funzioni statistiche legate alla localizzazione del bene e alle
caratteristiche edilizie per ciascuna destinazione catastale
3. stima diretta nel caso di impossibile utilizzo di funzioni statistiche
2. per le unità immobiliari a destinazione speciale:
1. stima diretta con metodi standardizzati e parametri di consistenza specifici,
basata su valori di mercato
2. utilizzo della stima a criterio di costo (immobili a carattere prevalentemente
strumentale) o reddituale (immobili con aspetti prevalenti di redditività)
negli altri casi
i) determinare la rendita media ordinaria degli immobili mediante l’utilizzo di
a) funzioni statistiche (nel caso di consolidato mercato delle locazioni)
b) specifici saggi di redditività desumibili dal mercato (negli altri casi)
l) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle
rendite
m) prevedere adeguate riduzioni per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico
o artistico
… la funzione valore / reddito
Per ciascun ambito territoriale e per ciascuna nuova destinazione
d’uso catastale saranno determinate delle funzioni matematiche
basate sui principali parametri apprezzati dal mercato immobiliare
(parametri posizionali, di fabbricato, di uiu).
V = f(param1, param2, param3, …)
Determinazione dei parametri utili (es. Posizione, Tipologia
edilizia, Superficie)
Valutazione delle caratteristiche
(valore numerico da assegnare
a ciascun parametro)
Applicazione della formula
Vantaggi:
Trattazione automatica ed oggettiva di un gran numero di immobili, una volta
conosciute le caratteristiche utilizzate dalla funzione di stima
Possibilità di una più veloce, futura, revisione dei valori sulla base delle variate
condizioni di apprezzamento delle singole caratteristiche da parte del mercato
Svantaggi: Necessità di un elevato numero di elementi di mercato. Non sempre sarà possibile
ricorrere a tale metodo, per l’insufficienza di dati economici
… la definizione degli ambiti territoriali
Porzioni di territorio omogenee per caratteristiche economiche e tipologiche degli immobili
(in figura un esempio di individuazione delle porzioni e una dislocazione ottimale dei dati)
Il ruolo dei professionisti: l’attualità …
I professionisti che operano in ambito catastale hanno già da tempo aggiornato i loro
strumenti operativi e le modalità di dialogo con l’amministrazione catastale:
- Aggiornamento del CT (PreGeo):
- predisposizione degli elaborati catastali in forma codificata ed informatizzata
-
integrazione misure da rilievo satellitare GPS
-
presentazione telematica degli atti di aggiornamento
- Aggiornamento del CEU (DoCFa):
- presentazione delle dichiarazioni in forma codificata ed informatizzata,
comprensiva della proposta di classamento (RC proposta)
-
presentazione delle planimetrie in formato raster
-
vettorizzazione e calcolo dei poligoni delle superfici delle uiu
-
presentazione telematica degli atti di aggiornamento
- Aggiornamento dei soggetti e dei diritti:
- presentazione della nota di trascrizione con valenza di voltura catastale
… e le nuove dichiarazioni di parte
Con l’evoluzione delle procedure operative disponibili nel prossimo futuro, anche i
tecnici professionisti dovranno, ancora una volta, modificare la loro operatività per
tenerla al passo coi tempi.
I possibili scenari sono di seguito elencati:
- consultazione e navigazione territoriale, anche a distanza, della situazione
catastale
-
rilascio telematico di documentazione tecnica (estratto di mappa, estratto da
ortofoto, visura catastale, elenco subalterni, caratteristiche degli immobili,
ecc…)
-
controllo, a distanza, di esistenza degli immobili nei DB e di coerenza nella
redazione delle proposte di prima denuncia o di variazione catastale
Le successive incombenze afferiranno:
- l’acquisizione e la dichiarazione dei nuovi elementi individuativi delle
caratteristiche degli immobili (ubicazionali, descrittive di fabbricato e di uiu)
-
la conoscenza delle nuove modalità di calcolo (solitamente a cura del software)
previste dalle funzioni statistiche (per le unità a destinazione ordinaria) o dai
metodi di stima diretta parametrica (per le unità a destinazione speciale) da
utilizzare nelle nuove “proposte di classamento”
-
la valutazione dei nuovi caratteri estimali richiesti

Download Report