REPUBBLICA ITALIANA NEL NOME DEL POPOLO

REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CASSINO
IL GIUDICE
ha emesso la seguente
ORDINANZA
nel proc. n. 187-1/2010 rg promosso da:
(Omissis), in persona dell'Amministratore Unico (Omissis), rappresentata e difesa dall'Avv.
(Omissis) e dall'Avv. (Omissis), congiuntamente e disgiuntamente, ed elettivamente domiciliata in
(Omissis), presso lo Studio Legale (Omissis). Ricorrente
contro
(Omissis), rappresentata e difesa dall'avv. (Omissis) ed elettivamente domiciliata presso il suo
studio in (Omissis)
Resistente
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 700 c.p.c., depositato in Cancelleria in data 16/2/2013 e notificato alla resistente
in data 8/3/2013, la società (Omissis), in persona del legale rappresentante, si rivolgeva a questo
Tribunale al fine di ottenere, in via d'urgenza, un provvedimento cautelare. In particolare, la
(Omissis) esponeva che con atto di citazione introduttivo del giudizio del n. 187/2010 RGAC
aveva formulato le seguenti conclusioni: "In via preliminare: dichiarare, in virtù dei disposti di cui
agli artt. 1429 e 1439 C.C., la nullità e, in ogni caso, l'annullamento dei negozi giuridici posti in
essere in data 29/04/2009 per quel che concerne "la proposta irrevocabile di acquisto", richiesta ed
ottenuta dal Sig. (Omissis), titolare (Omissis), operante anche quale agente della (Omissis), in
(Omissis), con corresponsione, poi previa richiesta, delle provvigioni di Euro 6.200,00, dopo avere
il medesimo (Omissis), in proprio e nelle qualità sovraprecisate, eseguito pubblicità ingannevole
"ideale per agriturismo", "casolare da ristrutturare su 2 livelli + sottotetto con terreno 31.000 mq ed
accessori vari" sul sito internet (Omissis)" e nella vetrina dell'(Omissis), e, successivamente, nel
decorso mese di maggio 2009, per quel che riguarda la "promessa di vendita" dalla Sig.ra
(Omissis), avente ad oggetto gli stessi beni immobili sovraprecisati, operando, l'uno e l'altra, di
concerto tra loro, celando, con dolo, i vincoli e/o oneri gravanti sugli immobili sovradescritti
(vincolo paesaggistico e vincoli archeologici) e inducendo la parte promittente acquirente in errore
essenziale "sulla natura" o "sull'oggetto" del contratto, ponendo in essere "raggiri" senza i quali la
predetta parte promittente acquirente non avrebbe contrattato, né concluso i negozi giuridici
sovraprecisati, né versato anche la cospicua somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra
confirmatoria ed emettere tutti i consequenziali provvedimenti di legge nei confronti della Sig.ra
(Omissis) e del Dott. (Omissis), in proprio e quale titolare dell'(Omissis), operante anche quale
agente della (Omissis), in (Omissis), e conseguentemente condannare questi ultimi, in solido o non,
all'immediata erogazione, in favore della Società concludente, della somma di Euro 50.000,00 da
quest'ultima versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre alla somma di pari importo e la somma
di Euro 6.200,00, versata quale provvigione, e così, complessivamente, della somma di Euro
106.200,00, nonché all'integrale risarcimento dei danni ulteriori, patiti e patiendi, per qualsivoglia
titolo o ragione, alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo
effettivo; in via principale: dichiarare ex art. 1489 C.C. la risoluzione del contratto preliminare di
compravendita posto in essere tra la Società concludente (Omissis) e la Sig.ra (Omissis) di
concerto col Sig. (Omissis), avente ad oggetto i beni immobili descritti nella narrativa che precede,
nel loro complesso, risultando essi gravati da vincoli e/o oneri non apparenti ("vincoli
paesaggistici" e "vincoli archeologici") che ne diminuiscono gravemente il godimento e non sono
stati dichiarati in entrambi i negozi giuridici posti in essere, così come precisato in narrativa, con
conseguente raddoppio della caparra confirmatoria e immediata condanna della promittente
alienante e/o della persona da quest'ultima delegata alla vendita, in solido o non coobbligati, alla
erogazione, in favore della Società concludente, del relativo complessivo importo di Euro
106.200,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali secondo le variazioni degli indici
ISTAT dal di del dovuto al saldo effettivo, nonché qualsivoglia altra somma ex lege e/o ex
contractu spettante alla società concludente a titolo di ulteriore risarcimento danni per qualsivoglia
titolo o ragione In via subordinata: dichiarare ex art. 1454 C.C. la risoluzione dei contratto
preliminare di compravendita, precisato nella narrativa che precede, per inadempimento delle
obbligazioni per i motivi sovraesposti, da parte della promittente alienante e, conseguentemente,
condannare quest'ultima alla immediata erogazione, in favore della Società concludente, del
raddoppio della somma di Euro 50.000,00 da quest'ultima versata a titolo di caparra confirmatoria
alla medesima promittente acquirente, pari a complessivi Euro 100.000,00, oltre la rivalutazione
monetaria secondo le variazioni degli indici ISTAT e interessi legali dal dì del dovuto al saldo
effettivo, nonché alla corresponsione di qualsiasi altra somma ex lege e/o ex contractu spettante
alla Società concludente a titolo di ulteriore risarcimento danni per qualsivoglia titolo o ragione. In
via più gradata: ferme rimanendo le richieste tutte sopra formulate, in via del tutto subordinata,
disporre, giusta anche quanto enunciato dall'art. 1489 C.C., previ i necessari accertamenti peritali
presso i competenti Uffici e previa determinazione della stima, la riduzione del prezzo,
determinato, quale corrispettivo per i beni immobili oggetto del preliminare di compravendita, il cui
valore non può disconoscersi essere inferiore a quello concordato a suo tempo, stante,
incontestabilmente, nel caso de quo agitur un "quid minoris ", costituito dai "vicoli e/o oneri
esistenti sui beni immobili stessi, a suo tempo celati alla Società concludente, con ogni
consequenziale ulteriore provvedimento anche in ordine alle disposizioni concernenti il
trasferimento e la voltura dei beni de quibus, precisati nella narrativa che precede, promessi in
vendita, ex art. 2932 C.C, e a quant'altro ritenuto utile e necessario ai fini di giustizia". I
procuratori della (Omissis), nell'attesa di una decisione in via ordinaria e ritenendo che il diritto
della ricorrente fosse minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, in considerazione del
fatto che il casolare oggetto della compravendita aveva subito ingenti danni a causa della mancata
manutenzione, ordinaria e straordinaria, da parte di (Omissis), con riferimento alla copertura della
tettoia che in più punti aveva ceduto con conseguenti e inevitabili infiltrazioni di acque pluvie e
incontestabili danneggiamenti dei sottostanti vani (oltre ad una svalutazione del valore
commerciale), chiedevano l'emissione di un provvedimento ex art. 700 cpc.: tale richiesta dava
origine al presente proc. n. 187-1/2010 nell'ambito della predetta procedura.
Si costituiva in giudizio la (Omissis) chiedendo il rigetto della richiesta cautelare perché il ricorso
d'urgenza previsto dall'art. 700 c.p.c è subordinato alla sussistenza di una serie di presupposti, quali
la dimostrazione da parte del ricorrente del "fumus boni juris", del "periculum in mora", della
imminenza ed irreparabilità del danno, della sussidiarietà e della atipicità del tipo di tutela richiesta.
Il "fumus boni juris" non ricorreva: innanzi tutto, i vincoli paesaggistici ed archeologici risultavano
dai pubblici registri immobiliari, dalle mappe catastali, dai piani regolatori comunali e regionali e,
quindi, se ne doveva presumere la conoscenza; inoltre, la stessa (Omissis), in ottemperanza agli
obblighi assunti con il preliminare, era sempre stata disponibile alla stipula del definitivo. Era stata,
invece, la società ricorrente ad essersi sottratta all'obbligo di arrivare alla conclusione del contratto
definitivo, accampando diritti inesistenti e chiedendo la risoluzione del preliminare. Non era stato
chiaramente indicato il diritto da tutelare in via d'urgenza e l'ordine "di provvedere alla
ristrutturazione o rifacimento del tetto e delle altre parti danneggiate dalla assoluta carenza di
manutenzione" era generico, non c'era pericolo per la salute delle persone ed ogni eventuale danno
poteva essere riparato in ogni tempo. Era parimenti da escludersi che il "fumus" potesse derivare
dalle argomentazioni contenute nella domanda proposta "in via più gradata": l'eventuale danno
lamentato sarebbe stato compensato dalla riduzione di prezzo e non si comprendeva quale altro
diritto da tutelare in via d'urgenza la società (Omissis) poteva vantare nei confronti della (B). Il
ricorso ex art. 700 c.p.c. non era ammissibile anche perché la tutela urgente deve ritenersi
praticabile solo rispetto a situazioni giuridiche soggettive già esistenti mentre deve essere esclusa
con riferimento a quelle che possono perfezionarsi solo attraverso pronunce giudiziali di natura
costitutiva.
Nel corso del giudizio il Giudice istruttore disponeva CTU e, all'esito, si riservava di decidere, con
concessione di termini per note.
Per questo Giudice il ricorso è fondato.
Al fine di valutare l'ammissibilità dell'art. 700 cpc occorre verificare se in astratto (e, quindi,
indipendentemente dalle ragioni che in concreto ostino all'esercizio dell'azione o la rendano
infondata nel merito), l'ordinamento appresti una forma di tutela tipica tale da consentire il
conseguimento, in via d'urgenza, della tutela innominata prevista dagli artt. 700 segg. cpc (Cass.
sent. 15 giugno 1999 n. 5925). Il provvedimento di urgenza citato è, infatti, diretto principalmente
a tutelare diritti concernenti beni infungibili (come nella specie) e addirittura crediti pecuniari dal
cui ritardato soddisfacimento potrebbe derivare un pregiudizio non riparabile altrimenti (Cass.
sentenza 2 settembre 1997 n. 373). Il diritto che la (Omissis) vuole tutelare con l'art. 700 cpc non è,
in effetti, un diritto di proprietà ma ciò è irrilevante ai fini che qui interessano perché dal contratto
preliminare derivano comunque obblighi e diritti che hanno perfetta tutela giurisdizionale. Il fatto
che non si tratti di diritto reale non esclude l'applicabilità di uno strumento di tutela generale come
il provvedimento richiesto anche perché dal contratto preliminare non sorge certo una semplice
aspettativa ma una specifica obbligazione di alienazione del promittente alienante, rispetto alla
quale si contrappone un diritto soggettivo perfetto all'adempimento di tale obbligazione a favore
dell'acquirente. L'eventualità che l'adempimento potrà avvenire con una sentenza costitutiva non
può implicare una soppressione della tutela cautelare: all'opposto ad una sottrazione della tutela
cautelare farebbe seguito, addirittura, la vanificazione, di fatto, della stessa particolare tutela
prevista dall'art. 2932 cc (Tribunale di Bologna, ordinanza 23 dicembre 2005). Tale orientamento
è condivisibile anche perché le limitazioni invocate dal resistente porterebbero ad una privazione di
fatto anche della tutela ordinaria concretando così una lettura problematica dal punto di vista
costituzionale, in rapporto agli artt. 24 cost. e 111 cost.: nella specie si potrebbe avere la scomparsa
proprio del bene oggetto.
Il "fumus boni juris" emerge dalle considerazioni appena esposte e dal fatto che non è possibile il
ricorso ad altri strumenti cautelari: il sequestro conservativo ex art. 671 cpc può essere concesso
solo se è accertata l'esistenza di un credito attuale, anche se non liquido o esigibile (Cass. sentenza
20 novembre 1970 n. 2445; Cass. sentenza 11 febbraio 1988 n. 1479), ipotesi che nella specie non
ricorre.
Il "periculum in mora " emerge dalla CTU svolta nella quale afferma, fra l'altro, che è prevedibile a
breve l'aggravarsi delle condizioni di sicurezza degli elementi strutturali del tetto e, in ultima
analisi, il collasso di parte o tutta la copertura medesima e che per i tempi di intervento si stima una
durata di circa sessanta giorni: alla luce di quanto già espresso, la ricorrente ha il diritto a vedersi
assegnato, in futuro, un immobile il più possibile integro e non crollato o distrutto, non più
riutilizzabile se non mediante un intervento ancora più costoso dell'immobile stesso, appena
acquistato, e difficilmente recuperabile.
Le altre richieste formulate dalla resistente riguardano richieste istruttorie e argomenti affrontabili
solo in sede di merito, perché esulano dall'oggetto specifico di questo procediemento.
Le altre questioni devono ritenersi assorbite.
Sulle spese è opportuno pronunciarsi con la sentenza di merito.
P.Q.M.
- letti gli artt. 700 cpc e gli altri articoli di legge;
ORDINA
a (Omissis) di provvedere alla ristrutturazione o rifacimento del tetto e delle altre parti danneggiate
dalla carenza di manutenzione, al fine di garantire l'integrità dell'immobile stesso e finché non sarà
concluso il giudizio di merito, in conformità a quanto stabilito con la CTU svolta.
Nulla sulle spese.
Così deciso in Cassino, il 3 aprile 2014.
Depositata in Cancelleria il 3 aprile 2014.

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