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A EXPO REAL
IL RITORNO DELL'ITALIA
04 OTTOBRE 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
IL NUOVO CEO DI GABETTI
RIVOLUZIONA LA RETE DEGLI
INTERMEDIARI IMMOBILIARI
L'Agente Busso
COLUCCI:
IL PRIVATO NELLA DISMISSIONE
DEL PATRIMONIO PUBBLICO
il Quotidiano Immobiliare
®
presenta il convegno
LA GESTIONE PRIVATA
DEGLI EDIFICI PUBBLICI
Il cambiamento e l’integrazione pubblico-privato:
verso nuovi modelli di value sharing
LUNEDÌ
20 OTTOBRE
ORE 08:45
MILANO
ISCRIZIONE OBBLIGATORIA - CLICCA QUI
Tel +39 035 211356 Email: [email protected]
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Roberto Reggi
Moderatore - ilQI
Direttore Agenzia del Demanio
Ezio Bigotti
Massimo Caputi
Presidente EXITone
Vice Presidente PRELIOS
Marco Doglio
Marco Monaco
AD FABRICA SGR
Partner NCTM
Carola Giuseppetti
Carmen Chieregato
Direttore Generale SIDIEF
AD COGEST RETAIL
Emanuele Caniggia
Carlo De Vito
AD IDeA FIMIT
AD FS SISTEMI URBANI
Conclusioni a cura di
Roberto Reggi
PARTNER SCIENTIFICO
PATROCINIO DI
03
editoriale
Avanti piano
Piccoli segnali per favorire la ripresa del mattone e del Paese
Sotto traccia l’industria immobiliare sta pensando a come risorgere dalle sue ceneri. Qualcuno ci crede ancora. Roberto
Busso è tra questi (illusi, sognatori, visionari, coraggiosi?) e
sta forgiando la sua Gabetti a sua immagine e somiglianza:
cioè una macchina da guerra. Per farlo ha a disposizione un
esercito attualmente senza armi, quello della rete di agenzie
immobiliari affiliate; a questi 2.500 agenti vuole mettere in
mano il bazooka di una nuova professionalità, non tanto per
vendere più case (sarà difficile che il mercato cresca di molto) ma per offrire più servizi alla clientela. Il più importante di
questi è un’analisi di convenienza tra rimanere nella vecchia
casa, ristrutturandola, o comperarne una nuova. All’interno
di questo numero de Il Settimanale Roberto Busso spiega
come intende riuscirci. Ma anche lo Stato sta provando a
fare qualcosa di più (impresa non certo titanica) sul fronte
delle privatizzazioni del patrimonio pubblico centrale e locale. Adesso ci prova con un politico che ha fatto il sindaco e
quindi che conosce bene il territorio e le necessità/difficoltà
dei comuni: Roberto Reggi. A metterlo ci ha pensato Matteo Renzi che con Roberto ha un feeling di lunga data ma
soprattutto un rapporto schietto e diretto. Vorremmo scommettere che l’impresa impossibile per tutti finalmente sarà
vinta: Se non altro i presupposti giusti ci dovrebbero essere.
A piccoli passi il governo sta prendendo decisioni che per il
sistema immobiliare sono importanti; non è ancora la manovra che tutti si aspettano però qualche segnale di fiducia
l’ha mandato. Anche sul fronte della casse previdenziali e
dei fondi pensioni si sta lavorando: il sottosegretario Baretta
da noi intervistato ci ha confermato che si sta muovendo in
tal senso per dirottare almeno il 10% delle masse accantonate annualmente da questi soggetti verso il mondo delle
imprese. Quel che è certo è che non si tratta solo di un problema di risorse finanziarie: c’è un malessere più oscuro nel
Paese che si chiama fiducia e voglia di intraprendere. E gli
ammalati siamo noi.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
6/8 OCTOBER 2014
EXPOREAL
MUNICH
Booth 220, Hall C1
PRELIOS
AGENCY
PRELIOS SGR
PRELIOS
VALUATIONS
PRELIOS
INTEGRA
PRELIOS
CREDIT SERVICING
PRELIOS
IMMOBILIEN
MANAGEMENT
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05
deals della settimana
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CAGLIARI
180 MLN
Siglato l’atto definitivo di vendita del complesso turistico alberghiero Forte Village Resort, sito in Santa Margherita di Pula (Cagliari). Il Resort esce dal patrimonio di tre fondi
immobiliari gestiti da IDeA Fimit SGR: Fondo
Beta, Fondo Delta e Fondo Gamma, che lo
avevano acquistato nel 2007. Il prezzo pagato dall’acquirente, Progetto Esmeralda Srl,
conduttore dell’immobile e gestore del Forte
Village Resort, è di 180 mln di euro.
presenta il nuovo numero della rivista
FOCUSQI
in collaborazione con:
Speciale MAPIC 2014
Retail Italy: the Land of Investment
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internazionali del
MAPIC 2014 a cura
e agli abbonati de
Network Daily RE
dell'organizzazione.
il Quotidiano Immobiliare.
in formato digitale.
PRESENTAZIONE UFFICIALE
CONVEGNO
RETAIL REAL ESTATE IN ITALY: WELCOME BACK!
MAPIC 2014 (sala Champs-Elysées, Level -1)
GIOVEDÌ 20 NOVEMBRE - ORE 17.00
Organizzato da CNCC in collaborazione con il Quotidiano Immobiliare
07
agenda della settimana
AGENDA
06 expo real
monaco (germania)
luneDì
Organizza: Messe München
VAI
Monaco di Baviera (Germania): Messe München - Messegelände,
dal 6 all’8 ottobre
07 PRESENTAZIONE DI MIA, LA CASA ITALIANA
milano
marteDì
Organizza: Bnp Paribas Real Estate
VAI
Milano: presso la sede di Bnl, gruppo Bnp Paribas - piazza S. Fedele 1/3,
a partire dalle ore 13.00
* Partecipazione ad inviti
07 IL MARKETING DELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI
milano
marteDì
Organizza: SDA Bocconi School of Management
VAI
Milano: presso la sede di SDA Bocconi School of Management - Via Bocconi 8,
dal 7 al 10 ottobre
09 STANDARD DI VALUTAZIONE INTERNAZIONALI, RED BOOK
torino
gioveDì
Organizza: RICS Italia
VAI
Torino: presso Unimanagement - via XX Settembre 29,
il 9 e il 10 ottobre
Office | Retail | Hospitality
Le regole
del general contracting:
qualità nella delivery
e rispetto dei tempi
Dall’office fit out al retail, dall’hospitality al residenziale di pregio: ISG “riempie”
i metri quadrati che gli vengono affidati, accettando sfide, integrando competenze e risorse.
Sempre con un solo obiettivo: realizzare ambienti efficienti, flessibili e di valore.
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NOMISMA OUTLOOK FLASH
Investimenti: dal 2008, -29% per le abitazioni e -33% per il non residenziale
Italia – Investimenti fissi lordi in costruzioni
(milioni di euro; valori concatenati; anno di riferimento 2005)
Fonte: Istat
Non c’è stata interruzione della flessione degli investimenti in
costruzioni. Nel secondo trimestre l’arretramento, in termini
congiunturali, si è attestato allo 0,9% per le abitazioni e all’1,0%
per i fabbricati non residenziali.
L’ulteriore discesa ha portato gli investimenti sotto il livello di
14 anni fa, sia per le abitazioni (-10,8%), che per il segmento
non residenziale (-24,3%). Dall’inizio del 2008 la diminuzione è
stata di circa il 29% per le abitazioni e del 33% per i fabbricati
non residenziali.
Con riferimento all’indice mensile di produzione delle
costruzioni, l’ultimo dato disponibile (luglio) evidenzia un
ulteriore calo rispetto al mese precedente. Dall’inizio del 2014
tale indicatore è sceso del 6,5%.
Pur in presenza di andamenti negativi, il confronto con lo scorso
anno mostra una lieve attenuazione della fase sfavorevole.
Secondo i dati relativi al secondo trimestre 2014, la flessione
tendenziale ha riguardato tutti i settori ad eccezione di quello
produttivo, che ha registrato un sorprendente rialzo del 10,3%.
Non migliora la fiducia degli imprenditori. Il peggioramento
riflette giudizi in calo per il portafoglio ordini e i piani di sviluppo,
sia con riferimento alla situazione attuale che in prospettiva.
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La sfida di
Roberto Busso
Il nuovo CEO di Gabetti P.S.
annuncia grandi progetti
di Guglielmo Pelliccioli
Roberto Busso, amministratore delegato di Gabetti, ha un sogno. Trasformare la categoria degli agenti immobiliari (in particolare i suoi 2.500 affiliati) in un gruppo coeso capace di intercettare, ma soprattutto di interpretare, la domanda di quanti
entrano in un’agenzia. Perché, dice Busso, oggi esiste un mondo di potenziali clienti che cercano casa ma si trovano in difficoltà a combinare l’acquisto del nuovo con la vendita del vecchio. E quindi la figura dell’agente immobiliare può assumere
un ruolo di rilievo nel diventare il consulente giusto per indirizzare questa domanda verso le soluzioni più idonee. Soluzioni
che, il più delle volte, sono rappresentate dalla scelta più logica
per il cliente: vale a dire di ristrutturare la propria abitazione.
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Con questa soluzione si riesce a ottenere dalla banca un finanziamento di importo molto inferiore a quello che sarebbe
necessario per contrarre un mutuo finalizzato all’acquisto di
un nuovo immobile; data l’entità ridotta del prestito con un rimborso sufficientemente lungo si rimborsa una rata di importo
corrispondente al risparmio energetico che la ristrutturazione
permette di ottenere; si rinnova la casa secondo i gusti del proprietario rendendola funzionale alle sue nuove esigenze; non si
cambia location e quindi il contesto ambientale; si restituisce
valore all’immobile (come minimo in misura pari alle spesse
sostenute); lo si rende più appetibile in caso di futura vendita;
si garantisce uno standard più elevato di sicurezza e di benessere. Questo compito di convincimento della clientela, laddove
sia necessario (ed è così nel 70 per cento dei casi delle persone che entrano in agenzia), spetta all’agente che diventa
in questo modo consulente a 360 gradi. L’obiettivo è non far
uscire quel potenziale dall’agenzia senza avergli trovato la soluzione ad hoc per le sue esigenze. È una piccola rivoluzione
culturale che coinvolge la categoria degli agenti e che permette alla categoria di fare un salto di qualità professionale (oltre
che di business). È abbastanza evidente che i fasti degli anni
prima della crisi non torneranno più sia in volumi di compravendite che in valori immobiliari. Tutto il sistema immobiliare
si sta modificando verso nuovi modelli di sviluppo e crescita e
il tema delle ristrutturazioni e delle rigenerazioni sarà centrale nel mercato futuro. Ritenere che l’agente rimanga ancorato
alla sua tradizionale funzione ritengo sia un azzardo per la categoria; giusto individuare per lui nuovi spazi e nuove opportunità guardando con maggiore attenzione ai servizi che sono la
vera risorsa del mercato che verrà. Quindi agenti a tutto campo, esperti di tutta la problematica immobiliare, veri soggetti di
riferimento per la clientela privata. Roberto Busso li considera
la sfida di roberto busso
PERSONA
roberto
busso
SOCIETÀ
gabetti p.s.
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alla stregua degli intermediari finanziari che aiutano le famiglie a gestire e ad allocare i risparmi. In questa dimensione
quindi anche propositori di polizze assicurative per la casa, di
soluzioni di finanziamento, di consulenti sull’investimento immobiliare. Una figura quest’ultima che in effetti manca, e che
va inventata per andare incontro alle esigenze del nuovo mercato immobiliare. Certo il progetto di Busso è rivoluzionario e
non privo di scogli da superare: da quello della mentalità degli agenti, alle definizioni dei rapporti di ruolo, alla necessità
di una formazione vasta e intensiva. Probabilmente non tutti
saranno pronti o disponibili ma la scelta, almeno a noi, sembra
obbligata.
Se l’operazione diventerà operativa per la società Gabetti si
prospettano anni di grande impegno e di ottimi risultati. Quel
che è certo è che l’iniziativa è destinata a cambiare la faccia
di un mestiere che, soprattutto negli ultimi anni di crisi, ha visto dare poche soddisfazioni alla categoria e che rischia di
darne ancora di meno in futuro. Non dimentichiamo anche la
concorrenza per le agenzie che si sta profilando da parte delle
banche con le loro proposte dirette alla clientela di immobili in
vendita o in locazione. Dicevamo che il mondo sta cambiando;
meglio saperlo prima per muoversi in anticipo.
la sfida di roberto busso
VEGA WATERFRONT
VEGA WATERFRONT è un progetto di trasformazione urbanistico-ambientale che riguarda lo sviluppo di un
quadrante strategico della città di Venezia per i prossimi 20 anni: il waterfront della terraferma lagunare, che si
estende nella Macroisola Nord di Porto Marghera attorno al VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia.
Si tratta di un progetto di ampio respiro e di lungo periodo, che presenta un elevato grado di complessità in ragione delle quantità in gioco, della molteplicità di attori coinvolti e delle attuali condizioni di mercato, ma che nasce
dalla necessità di adattarsi ai ritmi veloci del cambiamento e dal bisogno di cogliere nuovi vantaggi competitivi.
Ecco che allora, a distanza di 20 anni dalla sua nascita, VEGA si propone ancora una volta come laboratorio di un
nuovo modello di sviluppo urbano, mirato a presentare sul mercato nazionale ed internazionale del Real Estate
un progetto innovativo con un approccio “finanziarizzato” e sostenibile, in grado di far cogliere in modo chiaro e
trasparente ai potenziali investitori i rischi e le opportunità che lo caratterizzano.
Con VEGA Waterfront si avvia, di fatto, il processo di trasformazione urbana di un lotto di oltre 20 ettari di terreni
edificabili, inseriti in un contesto già ampiamente urbanizzato quale il Parco Scientifico Tecnologico di Venezia con
le oltre 200 imprese e i 2000 addetti insediati, con una capacità edificatoria di oltre 150 mila mq, al cui rilancio
contribuisce il nuovo Padiglione Espositivo che inaugurerà l’Expo 2015 a Venezia.
Tommaso Santini
Amministratore Delegato VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia scarl
VEGA WATERFRONT è un'iniziativa di:
Per informazioni: [email protected]
Progetto di Andreas Kipar
Con la partecipazione di:
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A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia
A EXPO REAL
ecco il ritorno dell’Italia
La kermesse tedesca si rinnova e guarda al futuro
di Marco Luraschi
EXPO REAL, certamente la più importante manifestazione immobiliare tedesca (e in genere dalla Mitteleuropa) sta cambiando pelle, aprendo gli orizzonti ai mercati internazionali
d’oltreoceano, che in passato erano presenti ma in numero
esiguo, e cercando di spaziare anche oltre il mattone. Il format
non si cambia (34.000 visitatori se li possono permettere in
pochi) ma qualche adeguamento al mercato non guasta mai.
“Abbiamo studiato una nuova formula per l’ultima giornata di
fiera a EXPO REAL Forum - racconta Claudia Boymans, direttrice EXPO REAL di Monaco di Baviera - che quest’anno propone il motto ‘Bright minds, bright ideas’ (menti brillanti, idee
brillanti). Ricercatori ed esperti presenteranno le loro visioni e
previsioni su tematiche non strettamente attinenti al mondo
immobiliare, ma che comunque hanno un impatto sull’attività
quotidiana dei partecipanti al salone. Fra gli altri, ci saranno
PERSONA
claudia
boymanns
SOCIETÀ
expo real
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A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia
Collin Croome (con un interessante intervento sul tema ‘New
media and social networks’), il ‘futurologo’ Klaus Burmeister
(che illustrerà la sua visione del mondo di domani e l’evoluzione dei nostri comportamenti) e Armin Nassehi, professore
di Sociologia all’Università Ludwig-Maximilian di Monaco di
Baviera, che spiegherà come noi stessi influiamo sul nostro
comportamento e sulle nostre vite, e quali fattori producono
un impatto rilevante in tal senso”.
Come sempre è molto densa la parte convegnistica di EXPO
REAL, che spazia su molti temi diversi. “Non abbiamo un singolo tema chiave. Il programma convegnistico di EXPO REAL
copre un ampio spettro di argomenti, come si può intuire dal
fatto che organizziamo cinque diversi forum. EXPO REAL Forum tratterà temi interessanti per il settore nel suo complesso,
a partire da quanto durerà questa fase di bassi tassi di interesse, ricca di benefici per il settore, e da quanto sia sostenibile
l’attuale situazione sui mercati degli investimenti immobiliari.
Verranno trattati anche diversi argomenti di carattere finanziario e le strategie di investimento dei diversi protagonisti
del mercato. L’INVESTMENT LOCATIONS Forum presenterà i
vari mercati internazionali, dall’Europa Occidentale e Orientale,
passando per l’Europa del Sud e Sud-Est, fino al Medio Oriente, all’America del Nord e all’Asia-Pacifico. Lo SPECIAL REAL
ESTATE FORUM analizzerà comparti specifici come alberghi,
strutture di cura, residenziale, logistica e vendita al dettaglio.
Infine, nel PLANNING & PARTNERSHIP FORUM e nel DISCUSSION & NETWORKING Forum, verrà affrontato da diversi punti
di vista il tema dello sviluppo urbano”.
Il mercato tedesco continua a performare in modo
soddisfacente e ad attrarre gli investitori da tutto il mondo. “In generale
- continua Boymans nella
sua illustrazione
REAG organizza una
conferenza stampa per
annunciare l’avvio del
servizio DEBT ADVISORY
SERVICES. La conferenza
si svolgerà lunedì 6 ottobre alle ore 16.30 presso
la Conference Room West Press Center.
AREXPO, con Regione
Lombardia, Comune di
Milano, Comune di Rho,
Provincia di Milano e
Fondazione Fiera Milano
organizza la conferenza:
The tender for the post
Expo2015, developing Milan in the future. L’evento
si terrà martedì 7 ottobre,
alle 13.00, presso Halle A1
Stand 440.
IDEA FIMIT SGR è presente ad Expo Real di
Monaco con uno stand
nella Hall A2.331. Si tratta dell’esordio a Monaco
per la più grande SGR
immobiliare italiana.
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A EXPO REAL ecco il ritorno dell’Italia
della fiera - per quanto interessa i mercati internazionali, gli
obiettivi saranno puntati sulla piazza immobiliare della Germania. Gli investitori sono ancora fortemente attirati da questo mercato. Ma anche Europa del Nord, Stati Uniti (con città
in forte espansione come Dallas, Denver, Austin e Miami) e Canada offrono opportunità e prospettive interessanti, con molti
espositori in fiera pronti a dare informazioni dettagliate. L’interesse per EXPO REAL continua ad aumentare anche nei Paesi
del Sud Europa. In particolare, siamo felici di dare il benvenuto
fra i nuovi espositori alla Città di Lisbona e di vedere il ritorno
di molti espositori italiani”.
Ecco appunto, questa manifestazione si segnala per un ritorno
importante dell’Italia, dopo qualche anno di comprensibile distacco poiché avevamo forse poco da proporre agli investitori.
“L’Italia sta effettivamente tornando nei radar degli investitori.
Nei mesi e nelle settimane più recenti, investitori come Allianz,
PointParkProperties e Benson Elliot, molto diversi fra loro, hanno investito in diversi settori del mercato immobiliare italiano.
Questa ripresa dell’interesse internazionale è certamente uno
dei motivi per i quali vedremo una maggiore presenza di espositori e visitatori italiani alla prossima edizione di EXPO REAL.
L’impatto dei provvedimenti del decreto “Sblocca Italia” sarà
uno dei temi principali della sessione dedicata all’Italia nell’INVESTMENT LOCATIONS Forum, dove esperti italiani e internazionali discuteranno di questo tema e sapranno offrire analisi
e valutazioni più precise di quanto possa fare io”.
PRELIOS
organizza
martedì 7 ottobre un Italian Lunch alle ore 12.00
presso lo stand Booth
220, Hall C1.
Mercoledì 8 ottobre dalle
11.00 alle 11.50, presso
Hall A1 Stand 040, si terrà
un Forum sugli investimenti immobiliari in Italia. Parteciperanno all’evento Davide Albertini
Petroni, Managing Director
Risanamento,
Ivan Mallardi, Executive Director Morgan Stanley / Real Estate Investing
Morgan Stanley SGR SpA,
Rodolfo
Petrosino,
Managing Director IDeA
Fimit.
17
Le migliori opportunità le portiamo in Baviera
Le migliori opportunità
le portiamo in Baviera
Invest in Tuscany e Maggi Group RE
puntano su Monaco
a cura della Redazione
“È il secondo anno che la Toscana partecipa a EXPO REAL nella veste di “Invest in Tuscany” – ci dice Stefano Giovannelli
Direttore Toscana Promozione – il progetto regionale sull’attrazione degli investimenti sviluppato assieme ai comuni
PIUSS (Piano Integrato Urbano di Sviluppo Sostenibile). È un
tassello di un percorso più ampio, che insiste sullo sviluppo
del territorio, che fa confrontare le municipalità con interlocutori internazionali e con investitori. Gli amministratori pubblici hanno bisogno di confrontarsi con operatori di questo tipo,
per poter valorizzare al meglio la propria offerta territoriale. Le
nostre opportunità di investimento di quest’anno sono di diversa taglia e con diverse destinazioni d’uso. Opportunità di
tipo turistico, direzionale, artigianale/industriale, logistico. Al
nostro stand saranno presenti anche i rappresentanti di alcuni comuni che illustreranno direttamente le offerte. Tra i tanti
progetti cito il complesso dell’Ex-Manifattura Tabacchi, una
tra le più importanti opportunità di trasformazione di Firenze
per posizione, dimensioni e funzioni e l’incubatore di Follonica,
moderna struttura sviluppata nell’area delle ex ‘Fonderie Ducali’, pensata per l’insediamento di nuove realtà produttive, ICT
PERSONA
stefano
giovannelli
SOCIETÀ
regione
toscana
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Le migliori opportunità le portiamo in Baviera
e laboratori di ricerca e sviluppo. Due esempi tra i
molti che ci permettono di presentare un’offerta
il cui obiettivo è lo sviluppo delle nostre città e dei
nostri territori. Asset particolarmente interessanti
sono per noi da valorizzare in quanto strumento di
sviluppo e promozione della Toscana”. In tema di semplificazione delle procedure un giudizio sul d.l. Sblocca
Italia, può favorire il ritorno degli investitori. “Il decreto è
sicuramente un passo importante che va nella direzione
giusta, va però inserito in un percorso di crescita. I numeri
degli ultimi anni ci dicono che l’Italia non è stata attrattiva: i
flussi di investimenti diretti esteri non sono alti. Oggi torniamo a vedere segnali di fiducia verso l’Italia, che dipendono da
molti elementi. Questa fiducia va però consolidata: gli investitori hanno bisogno di avere certezze sull’interlocutore e sulle
regole. Occorre costruire un’immagine positiva e sicuramente
l’impegno del Governo in questo senso è apprezzabile, ma è
necessario insistere e lavorare ancora molto su questa strada”. “EXPO REAL è considerata una delle fiere immobiliari più
importanti del Real Estate – commenta Cesare Maggi, Presidente Maggi Group Real Estate – e si propone agli operatori
come vetrina per presentare i propri progetti a quella fascia di
operatori, non solo tedeschi, che stanno tornando a guardare
con interesse alla nostra Italia. Gli stessi che guardano il nostro Paese non solo come luogo bellissimo in cui passare le
vacanze, ma come possibilità di investire in operazioni immobiliari interessanti. Gioca un ruolo importante il periodo che,
pur essendo ancora di incertezza a livello nazionale, è comunque più stabile rispetto a qualche anno fa, e questo fa sì che gli
investitori possano trovare un buon equilibrio tra rischio e rendimento atteso. Per quanto ci riguarda presentiamo progetti
di sviluppo immobiliare turistico/alberghiero e di investimento
molto interessanti situati in varie regioni italiane.”
Expo Real e Mec&Partners hanno voluto organizzare “Invest in Italy”,
una collettiva italiana
per presentare alla manifestazione i progetti e
le opportunità di investimento Made in Italy.
PERSONA
cesare
maggi
SOCIETÀ
maggi
group re
il Quotidiano Immobiliare presenta
®
AWARDS
Il vincitore della Pentola d’Oro:
Paolo Bottelli
Kryalos
Asset Management
LA PREMIAZIONE SI SVOLGERÀ
DURANTE ilQI Day
“IL CREDITO IMMOBILIARE È MORTO?
LUNGA VITA ALLA FINANZA IMMOBILIARE”
VENERDÌ 14 NOVEMBRE
MILANO, Ramada Plaza Hotel
20
pubblico-privato: recuperare credibilità per valorizzare
Pubblico-privato:
recuperare credibilità
per valorizzare
Troppe norme illogiche
e forse troppi attori
di Marco Luraschi
Quante volte abbiamo parlato in questi anni di
valorizzazioni degli immobili pubblici? Moltissime. Quante ne sono andate in porto? Quasi nessuna. Ecco, da questa piccola riflessione dobbiamo partire,
cercando di trovare ancora una volta la fiducia, per scovare
opportunità per gli operatori dell’immobiliare, spesso chiamati ad intervenire, in una fase di mercato in cui la domanda latita, e poi bloccati da mille norme e autorizzazioni che
farebbero passare la voglia anche al più spregiudicato degli
opportunistici. La riflessione, o il confronto costruttivo, tenutosi in settimana da Milano Notai alla presenza di Aldo
Patruno e Luca Terzaghi dell’Agenzia del Demanio, ha espresso dapprima le best practice che comunque il settore ha offerto e successivamente le molte criticità di un processo che
cerca una volta in più di decollare. Innanzitutto, come ha detto
Mario Breglia di Scenari Immobiliari, stiamo spesso parlando di immobili scartati dai grandi portafogli pubblici, che non
hanno destinazione, non hanno mercato (perché oggi non c’è
domanda, soprattutto di case), e che devono essere completamente riqualificati e ripensati. Burocrazia a parte. Un’impre-
Per quanto riguarda il
Federalismo Demaniale
al 26 settembre 2014 per
le 9.367 richieste effettuate su tutto il territorio
nazionale, l’Agenzia del
Demanio ha rilasciato
5.497 pareri positivi al
trasferimento, in seguito
ai quali sono stati effettivamente trasferiti 732
beni. 21
pubblico-privato: recuperare credibilità per valorizzare
sa titanica. Meglio sarebbe se la pubblica amministrazione facesse realmente una razionalizzazione degli spazi, lasciando
gli immobili migliori e più appetibili per spostarsi in location più
adeguate e meno costose. Come si possono vendere immobili di cui non si conosce esattamente la superficie, la natura
e la destinazione? A tal riguardo l’avv. Maria Grazia Lanero di
GOGC&P ha invocato una sorta di sigillo, di certificato speciale, un fascicolo di fabbricato per questi immobili che dica esattamente le poche cose chiare, standard, che facilitano e non
complicano il compito di chi vuole puntare su questi asset. Ancora una volta, poi, l’intervento di Emanuele Caniggia di IDeA
Fimit SGR è stato schietto, conciso e esplicativo del perché
un investitore (soprattutto straniero e non avvezzo ai costumi italici) prenda le distanze dalle valorizzazioni: problema di
credibilità dell’interlocuzione con l’operatore pubblico, continui
cambiamenti della tassazione e della normativa che rendono
inaffidabile il sistema (come la decurtazione dei canoni della
PA del 15%), altre norme antimercato. Come può un investitore
prendere un immobile locato dalla PA sapendo che questa lo
abbandonerà a breve, uscendo dall’affitto? Tutte norme illogiche per un internazionale. È quindi necessario recuperare un
piano di dialogo. Sicuramente il tentativo dell’Agenzia del Demanio di selezionare una serie più limitata di operazioni su cui
investire, garantendo iter più semplici, operazioni strutturate,
coinvolgendo in una prima fase gli altri operatori pubblici (Invimit SGR, CDP, Difesa) è lodevole. Entro fine anno verrà emanato un bando per la rete immobiliare turistico-ricettiva che
riguarda i fari sulle coste italiane, con l’obiettivo, più che altro,
di raccogliere idee, proposte e manifestazioni dal settore privato. Convincendo la Difesa a dismettere altri fari da utilizzare
come strutture ricettive. La volontà dei privati c’è ed è innegabile. I soldi sul tavolo ci sono. Vogliamo veramente provare a
dare fiducia al mercato privato senza continuare a spostare
liquidità da un attore pubblico all’altro?
i servizi e le interviste
realizzati da qitv
Immobili pubblici
e opportunità per i privati
La dismissione degli immobili pubblici
offre agli operatori del settore immobiliare interessanti opportunità. Opportunità illustrate in un incontro con operatori immobiliari presso Milano Notai, con
esponenti dell’Agenzia del Demanio e del
settore privato. Sicuramente un incontro
costruttivo in cui non sono mancati i momenti di criticità per quelli che sono gli ostacoli attuali ad un concreto
coinvolgimento dei privati nell’investimento in asset pubblici.
Caniggia:
ancora diffidenza dell’operatore privato sul pubblico
Emanuele Caniggia AD di IDeA Fimit SGR
ha confermato che esiste ancora una
grande diffidenza dell’operatore privato
(e quindi dell’investitore istituzionale e
internazionale) verso il settore pubblico.
Riguardo i rapporti con il settore pubblico,
IDeA Fimit sta provando a cercare strumenti, esattamente come il governo, per
investire trovando soluzioni ai problemi del territorio. De Paoli:
un successo il confronto tra pubblico e privato
Monica De Paoli di Milano Notai presenta
il convegno focalizzato sulle opportunità
di investimento per il mercato privato nelle valorizzazioni immobiliari dello Stato. I
risultati del confronto rispecchiano la situazione attuale dell’Italia, in cui tutti gli
attori, pubblici e privati, sono impegnati
per creare qualcosa di valore che possa
far ripartire l’economia del Paese.
L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
La valorizzazione degli
immobili della Difesa
L’intervento del privato
nella dismissione del patrimonio pubblico
di Vittorio Colucci
Il decreto “Sblocca Italia”, fra le “misure urgenti per la valorizzazione degli immobili demaniali inutilizzati”, prevede, che
per i cespiti della Difesa, l’Agenzia del Demanio ed il Ministero
possono proporre all’amministrazione comunale, un progetto di recupero dell’immobile a diversa destinazione urbanistica, “anche previa pubblicazione di ricerca di mercato per
sollecitare la presentazione del progetto da parte dei privati”. Questo potrà consentire all’amministrazione di scegliere
il progetto migliore fra diverse proposte concorrenti.
Nelle more della conversione in legge e del decreto, e di eventuali indicazioni procedurali di maggior dettaglio, può essere
utile una rapida rassegna ad alcuni beni che, già individuati,
sono nel vivo del procedimento di dismissione. Tali beni sono
stati oggetto di protocolli di intesa, stipulati fra Ministero della Difesa, l’Agenzia del Demanio e le amministrazioni dei comuni di pertinenza.
PERSONA
vittorio
colucci
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L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI
FIRENZE
• CASERMA PEROTTI, Via del Gignoro 34: superficie coperta
50.932 mq, con volumetria esistente di 155.022 m3;
• COMPRENSORIO SAN GALLO, Via San Gallo, comprende
fra l’altro, l’ex Monastero di San Clemente e la chiesa di
Sant’Agata;
• CASERMA EX FLORENTIA, Via Pier Luigi da Palestrina,
nel centro di Firenze: superficie coperta 6.381 m2 con
volumetria esistente 35.380 m3;
• CASERMA FERRUCCI, Piazza Santo Spirito 25, nel centro
di Firenze, è di inestimabile valore. Rzicco di un chiostro
mirabile, la splendida Cappella Corsini (all’interno anche
la tomba di un Papa), un salone spettacolare con antiche
capriate in legno, sale con antichi affreschi. Superficie
coperta 2.287 m2, con volumetria esistente 27.600 m3;
• CASERMA CAVALLI, Piazza del Cestello. Nel centro di
Firenze, lungo il fiume Arno. Caratteristici gli antichi silos
del grano ed il piano seminterrato con il forno d’epoca.
Superficie coperta 2.260 m2, con volumetria esistente di
21.090 m3;
• CASERMA REDI, Via Venezia 5: superficie coperta 4.560
m2, con volumetria esistente di 37.747 m3;
• COMPRENSORIO TORRE AGLI, Via Lippi e Macia;
• CASERMA GONZAGA, Via di Scandicci, 100.000 m3, di cui
30.000 coperti e il resto occupato da aree verdi, stradine di
collegamento, vecchi impianti sportivi.
Gli immobili indicati, possono essere permutati secondo le
procedure di cui all’art. 307, comma 7, del d.lgs. 66/2010,
oppure valorizzate ai fini del loro conferimento ai fondi di investimento immobiliare previsto dalla l. 135/2012, oppure
“rifunzionalizzati” per la migliore allocazione degli uffici delle
amministrazioni dello Stato”, oppure destinati a progetti di
riqualificazione urbanistica che soddisfino anche esigenze
alloggiative della Difesa.
25
L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
Il Ministero della Difesa, d’intesa con l’Agenzia del Demanio,
provvederà ad indicare:
tipologia ed entità di lavori/infrastrutture da ottenere in contropartita degli immobili valorizzati che intende permutare;
tipologia ed entità dei lavori da eseguire per l’adeguamento delle infrastrutture destinate a ricevere le funzioni da riallocare; in particolare, in compensazione della Caserma
“Gonzaga” saranno considerate le esigenze alloggiative del
personale della Difesa nell’ambito del programma di “social
housing”.
PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI ROMA
Il protocollo è stato firmato il 7 agosto 2014 e riguarda i seguenti immobili:
• FORTE BOCCEA, collocato lungo la Via Boccea, in corrispondenza di Piazza Gregorio VII, ad una distanza di circa
3,5 km dal Vaticano. L’ambito è marcatamente caratterizzato dal Forte e da edifici minori. Superficie di 50 ha circa,
con volumetria esistente di 24.200 m3;
• CASERMA ULIVELLI, superficie di 11 ha, con una volumetria esistente di 102.000 m3, situata lungo la Via Trionfale
in corrispondenza della Galleria Giovanni XXIII, limitrofo al
Policlinico Gemelli ed all’area di Santa Maria della Pietà.
L’area comprende un Forte, un hangar per dirigibili e costruzioni successive di scarso pregio architettonico. Gli
obiettivi indicati dal Comune di Roma, in sede di riqualificazione dell’ambito urbano e riuso del patrimonio pubblico sono:
a) restauro conservativo del Forte con inserimento di funzioni compatibili con i caratteri morfologici;
b) migliorare il mix funzionale con funzioni residenziali speciali, studenti, co-housing, ecc, in relazione alla
prossimità di grandi attrezzature urbane, come Foro
Italico e Policlinico Gemelli;
c) migliorare la dotazione di verde e servizi pubblici di livello locale.
26
L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
• CASERMA RUFFO, sulla Via Tiburtina, si estende 14,5 ha,
con una volumetria di 59.500 m3; include il Forte Tiburtino;
• CASERMA DONATO, in Via del Trullo: superficie 16 ha, con
una volumetria esistente di 141.000 m3;
• DIREZIONE MAGAZZINO COMMISSARIATO, via del Porto
Fluviale: superficie di 5.000 m2 con volumetria esistente di
46.800 m3. L’immobile ricade nell’“Ambito di Programmazione Strategica Cintura Ferroviaria”. Il Comune di Roma,
in sede di riqualificazione dell’ambito urbano ed il riuso del
patrimonio pubblico, indica i seguenti obiettivi:
a) sostituire l’esistente edificio con una nuova costruzione coerente con la tipologia dei tessuti circostanti;
b) dotare il settore urbano di nuovi edifici di livello locale;
c) recuperare le fascie di rispetto ferroviario con una zona
di parco pubblico;
d) migliorare il mix funzionale con funzioni residenziali
speciali, studenti, co-housing, ecc;
e) consolidare ed integrare le attuali funzioni di solidarietà
speciali presenti;
• STABILIMENTO TRASMISSIONI, Viale Angelico: superficie 18.000 m2, con volumetria esistente di 70.000
m3. È un intero isolato, della zona “Prati” secondo l’assetto originario del Piano Sain Just del 1919.
Gli obiettivi dell’amministrazione Comunale:
a) restauro conservativo degli elementi architettonici significativi, con inserimento di nuove funzioni compatibili con i caratteri tipo morfologici;
b) migliorare il mix funzionale con funzioni ricettive e di
servizio in relazione alle prossimità con la Basilica di
San Pietro;
c) migliorare la dotazione di verde e servizi pubblici di livello locale.
27
L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI
MILANO
Il protocollo firmato il 7/08/2014 riguarda i seguenti immobili:
• PIAZZA D’ARMI, in Via delle forze Armate, ambito esteso
ad una superficie di 32,8 ha, con area edificata di 300 m2,
e volumetria esistente di 2.000 m3.
• MAGAZZINI DI BAGGIO, in Via Olivieri, ambito esteso ad
un’area di 5,8 ha, con area edificata di 22.000 m2 e volumetria di 26.400 m3.
• CASERMA MAMELI, in Via Suzzani, ambito esteso ad un’area di 11,7 ha, con area edificata di 26.000 m2 e volumetria
esistente di 117.000 m3.
Trattasi di cespiti di consistente valore, idonei a fornire parchi
di pubblica utilità, interventi di edilizia convenzionata, recupero di strutture che possono essere destinate a servizi vari,
iniziative culturali.
PROTOCOLLO D’INTESA CON IL COMUNE DI
TORINO
Il protocollo, firmato in data 07/08/2014, riguarda i seguenti
immobili:
• CASERMA CESARE DI SALUZZO, Corso Valdocco 7: area
edificata 2.872 m2, con una volumetria esistente di 58.566
m 3.
• CASERMA LA MARMORA, (prima Caserma Dogali) Via
Asti 22: area edificata 10.080 m2 con volumetria esistente
di 201.600 m3. La Caserma fu costruita su progetto del
Genio Militare;
Per i cespiti della Difesa
siti nel Comune di Milano Giuliano Pisapia, il
Sindaco del capoluogo
lombardo auspica di passare dalle “intenzioni alla
concretezza in tempi
oggettivamente brevi”,
per rendere possibile la
realizzazione di un grande parco, case al servizio
dei soggetti più deboli, e
soprattutto trasformare
in realtà il sogno di una
Città per Bambini.
28
L’intervento del privato nella dismissione del patrimonio pubblico
• CASERMA DE SONNAZ, Via De Sonnaz: area edificata
1.651 m2, con volumetria esistente di 28.869 m3;
• MAGAZZINI, Via Bologna 196: si estende su una superficie di 7.4 ha, con una superficie edificata che assomma a
34.000 m2. Il complesso, è un pregevole esempio di architettura industriale in stile eclettico.
Il sindaco di Torino ha dichiarato che gli immobili sopra elencati “si prestano a finalità plurime: residenze universitarie,
accorpamento di funzioni, attività culturali e sociali, social
housing”.
Quale presidente dell’ANCI, lo stesso sindaco ha affermato
che “nelle città si creeranno dei gruppi di lavoro, per definire
entro un anno, le destinazioni degli strumenti urbanistici” e
che “le dimensioni e l’ubicazione delle caserme consente di
mobilitare capitali pubblici e privati, per costituire partnership
essenziali in questo momento di crisi economica”.
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è la fine dell’inizio
“È la fine dell’inizio”
In occasione della presentazione
del libro ‘Il Capitale Sociale’,
un contributo sull’esperienza di SIDIEF
di Mario Breglia e Carola Giuseppetti
C’è una parola chiave nell’attività della SIDIEF e si chiama
“valorizzazione”. Per noi non significa vendere, se non in
modo marginale e soprattutto con riferimento agli immobili
a uso diverso da quello residenziale, ma gestire bene e dare
valore nel tempo agli immobili. Nel Piano industriale triennale
da poco approvato sono così elencati gli obiettivi strategici:
- il miglioramento del livello di servizio agli inquilini;
- il mantenimento del valore immobiliare;
- la razionalizzazione dei costi di gestione;
- l’incremento della redditività (in primo luogo attraverso la
riduzione dello sfitto);
- la compliance etica e normativa.
Riteniamo che una buona gestione degli immobili debba prestare particolare attenzione agli interventi manutentivi, di miglioramento degli edifici e di messa in sicurezza, anche in
funzione delle esigenze che si presentano (per esempio, ora,
in tema di risparmio energetico), per salvaguardare il valore del patrimonio nel tempo. E nel conto economico così la
componente degli investimenti è decisamente superiore alla
best practice di settore, anche tenendo conto delle peculiarità sopra menzionate del patrimonio.
Il processo di miglioramento reddituale riguarda la totalità
degli immobili. Per alcuni di essi, tuttavia, le potenzialità di incremento patrimoniale e reddituale potranno emergere solo
attraverso interventi specifici di valorizzazione di tipo urbanistico, manutentivo, commerciale o funzionale. Gli interventi di valorizzazione che SIDIEF metterà in campo potranno
concludersi con il ritorno degli immobili nel segmento core
del portafoglio gestito, oppure con la vendita, al fine di capitalizzare il ritorno degli investimenti effettuati.
PERSONA
mario
breglia
PERSONA
carola
giuseppetti
SOCIETÀ
SIDIEF
31
Il patrimonio immobiliare acquisito ha richiesto una risposta immediata nell’ambito dei servizi tecnici, comportando la
verifica dello stato generale dei beni e degli adempimenti di
legge, e la vigilanza tecnica continuativa sugli immobili. Sono
compiti dell’area tecnica di SIDIEF la pianificazione, la gestione e il coordinamento delle operazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria (sia conservativa che migliorativa), il
riordino degli alloggi per nuove locazioni, il riordino delle unità
ad uso diverso (negozi e uffici).
All’asset management fanno capo, oltre alle attività destinate alla valorizzazione strategica degli immobili, il controllo di
gestione e tutte le attività di agency per le locazioni a terzi
degli usi diversi e delle unità residenziali inoptate dai dipendenti e pensionati della Banca d’Italia. Attualmente solo una
parte residuale delle unità immobiliari commercializzate è in
vendita, in quanto non più coerente con le finalità strategiche
dell’azionista (è il caso, per esempio, di quando la localizzazione geografica non ha più riscontro con le esigenze abitative dei dipendenti della Banca d’Italia).
Lo staff di SIDIEF è costituito da professionisti provenienti
dal settore pubblico e privato, questo per creare un team di
esperienze e capacità diverse e articolate.
SIDIEF si è dotata, inoltre, di un contact center con numero
verde a disposizione degli inquilini 24 ore su 24, per raccogliere e gestire le richieste di assistenza di natura sia tecnica
che amministrativa. Una gestione moderna, dove tutte le attività sono censite, organizzate e pianificate con sistemi informativi operanti su un’unica piattaforma digitale integrata.
A meno di un anno della nascita della nuova SIDIEF possiamo solo dire, citando Winston Churchill, “è la fine dell’inizio”.
Infatti, si stanno completando le strutture operative e i vari
modelli operativi. Ancora c’è molta strada per portare la società a regime e a rispondere in modo adeguato a tutte le
esigenze dei clienti e dell’azionista.
è la fine dell’inizio
Ieri è stato presentato il
volume “Il Capitale So-
ciale – una risorsa per
la crescita economica”, con una riflessione
sulla valorizzazione del
Patrimonio Immobiliare
Pubblico. Gli autori sono:
Alfonso Ajello e Pietro
Sormani (Studio Notarile
Ajello Sormani), Daniela
Becchini (Dirigente Generale Direzione Patrimonio e Investimenti INPS),
Mario Breglia (Presidente SIDIEF SpA), Stefano
Della Torre (Direttore Dipartimento ABC Polimi),
Stefano Scalera (Ministero dell’Economia e delle
Finanze).
CENTRI COMMERCIALI
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Presidente CNCC - Head of Business
Unit Portfolio Retail BeNI StaBIlI SIIQ
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Direttore Sviluppo e Gestione Patrimonio
IGD SIIQ
aD aNtIRION SGR
Claudia Buccini
elena di Biase
Head of Research
CUSHMaN & WakefIelD
Head of Research Jll
Raffaella Pinto
Sonia Augenti
Head of Research
CBRe
Operations Director
CaRRefOUR PROPeRty ItalIa
orfeo Borgato
Jerry Boschi
Head of transaction Management
BNP PaRIBaS ReIM SGR
Managing Director - Development
eCe Projektmanagement ItalIa
edoardo Favro
Mauro Montagner
aD GalleRIe COMMeRCIalI ItalIa
Conclusioni a cura di Massimo
CeO allIaNz Re – SOUtHeRN eUROPe
Moretti e Guglielmo Pelliccioli
organizzatore
ORGANIZZA
in collaborazione con
web tv
web tv
radice fossati:
Amadeo 59 può soddisfare tenant
alla ricerca di spazi moderni
Alberto Radice Fossati di CBRE Global
Investors descrive il progetto Amadeo
59 nel quartiere Ortica di Milano, nel
quadrante Est, che viene proposto al
mercato dopo aver chiuso nell’estate
la locazione di 2.000 mq a Liquigas. Un
progetto di riqualificazione sostenibile
che può attrarre soluzione per società
corporate in una zona di Milano in espansione e trasformazione. Un
immobile certificato LEED Gold; oggi viene inaugurato anche il programma Five Star adottato a livello gobale.
Babington Smith:
voglia di investire e crescere in Italia
Douglas Dabington Smith ci parla del futuro di DTZ in Italia, individuata come una
delle aree geografiche su cui investire a
livello globale. La società punta a diventare leader nel settore dell’advisoring. Il
mercato uffici di Milano offre interessanti
opportunità soprattutto per il settore corporate che cerca spazi adeguati agli standard internazionali, di cui si sente ancora necessità sulla piazza milanese.
Nel settore uffici ripresa da parte degli investitori, meno da parte degli utilizzatori.
web tv
web tv
Splendore:
Amadeo 59 progetto efficiente e di qualità
GVA Redilco è incaricata della commercializzazione del Progetto Amadeo 59 di Milano. Achille Splendore ci descrive le qualità
peculiari del progetto e quali caratteristiche
possono avere il riscontro del mercato. Il canone di locazione richiesto è indicato in circa
200 euro al mq l’anno, un valore sicuramente interessante data la qualità degli spazi.
Bertoli:
uffici, ripresa dell’interesse dagli internazionali
Maria Raffaella Bertoli di DTZ Italia ci spiega perché il settore corporate può essere attratto dal rapporto qualità-prezzo di
Amadeo 59 Il mercato di Milano nel settore
uffici offre prospettive più interessanti soprattutto per le società di livello internazionale che hanno ripreso la ricerca di spazi
che rispondano agli standard più moderni.
Guidi:
le periferie si stanno trasformando
Franco Guidi spiega l’importanza del legame tra progetti come Amadeo 59 e i
quartieri periferici in cui sorgono, zone
molto vivaci attorno al centro della metropoli. Questi progetti dovranno dialogare con un territorio che sta cambiando: la trasformazione urbana, secondo
Guidi, procede ancora a rilento, ma sulle
periferie si sta lavorando molto.
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il settimanale de il quotidiano immobiliare
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presso il Tribunale di Arezzo.
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