Gated communities in Sardegna: una proposta di analisi

Gated communities in Sardegna: una proposta di analisi
Manuela Porcu
Dipartimento di Giurisprudenza
Università di Cagliari
[email protected]
XXVIII convegno SISP, Perugia, 11-13 settembre 2014
Sezione: Metodologia della ricerca
Panel: Studiare la dimensione spaziale. Ricerche e riflessioni metodologiche
Chair: Paolo Costa. Discussant: Marco Castrignanò
1. Gated communities in Italia
Nei rari riferimenti alla presenza di comprensori sicurizzati nel contesto italiano, è opinione
diffusa che si tratti di un fenomeno circoscritto e non particolarmente degno di nota. Gli esempi
riscontrabili non sono numericamente significativi o sono addirittura nulli; per alcuni l’Italia
rientrerebbe tra i contesti «without gated communities» (Cséfalvay, Webster, 2012: 299; Quarta,
2009), per altri lo sviluppo del fenomeno sarebbe recente, tant’è che per la prima gated community
bisognerebbe attendere il 2011 con l’edificazione di Cascina Vione nei pressi di Milano (Ciulla,
2011; Deriu, 2011). Nel nostro paese sarebbero presenti forme di sicurizzazione dell’habitat
residenziale ma sono altra cosa, sostengono alcuni, rispetto alle gated community “vere e proprie”.
Il termine di paragone sono gli Stati Uniti e l’America Latina, contesti geografici maggiormente
segnati da questa tipologia abitativa. Lo scarto rispetto a questi modelli, le cui caratteristiche
idealtipiche non sempre sono esplicitate, giustificherebbe l’affermazione che in Italia ci troviamo
davanti a un fenomeno marginale (Chiodi, 2012; Regione Piemonte, 2013). I casi rilevati sarebbero
quindi trascurabili per la scarsa superficie occupata o per l’esiguo numero di abitanti, perché non
costituirebbero realtà abitative autosufficienti o perché il controllo degli accessi non sarebbe
abbastanza severo. Tuttavia, questi elementi non sono necessari per definire un gruppo di abitazioni
come gated community.
Una delle definizioni più note e più citate è stata formulata da Blakely e Snyder (1999), che si
riferiscono a quelle aree residenziali in cui l’accesso è limitato per permettere ai soli residenti di
usufruire di spazi e servizi comprensoriali. Questa fruizione esclusiva è regolamentata attraverso
accordi di carattere privato tra i proprietari e grazie al pagamento di imposte per la gestione. Il
campo delineato da questa definizione permette di rendere conto della varietà che caratterizza il
contesto statunitense. In generale, i comprensori residenziali sicurizzati variano per estensione,
rispetto ai residenti, alle modalità abitative e ai servizi offerti, fino alle stesse forme di chiusura, in
un continuum da una sorveglianza attiva con personale adibito al controllo a dispositivi di carattere
puramente simbolico (Grant, Mittelsteadt, 2004)1.
L’eventuale scostamento rispetto al modello statunitense non giustifica l’affermazione che in
Italia o altrove il fenomeno sia marginale, conclusione cui non è possibile arrivare senza aver
1
Si veda a questo proposito la definizione proposta da Grant e Mittelsteadt (2004: 913-914): «Una gated community è
un complesso residenziale con strade private chiuse al traffico da un cancello nell’accesso primario. Il comprensorio
può essere circondato da recinzioni, mura o altre barriere naturali che limitano ulteriormente il pubblico accesso».
1
analizzato empiricamente il contesto di riferimento. Il caso francese è a questo proposito
emblematico: seppur lontano dal suburbio americano e con elementi di polarizzazione sociale non
altrettanto marcati come l’America Latina, è caratterizzato da una diffusione significativa di
ensembles résidentiels fermés. Nel 2007 sono state censite 434 edificazioni sicurizzate di recente
realizzazione attraverso l’analisi dei siti internet dei costruttori immobiliari. La ricerca ha
evidenziato un’offerta estremamente diversificata per tipologia abitativa, popolazione, estensione,
servizi e modalità di chiusura, in alcuni casi limitata alle sole vetture. Il risultato più interessante,
che ha confermato una precedente rilevazione del 2002, riguarda la larga diffusione dei comprensori
sicurizzati in tutte le regioni francesi, sebbene con concentrazioni diverse (Billard et al., 2009).
Nel nostro paese è possibile ritrovare esempi di complessi residenziali chiusi di gran lunga
precedenti l’edificazione di Cascina Vione a Milano. Uno tra i più significativi è la Pineta di
Arenzano, nei pressi di Genova, edificata negli anni cinquanta ed estesa per 150 ettari.
Comprensorio di prime e seconde case ospita circa 2.000 unità abitative; ad esso si accede varcando
tre ingressi vigilati (Porcu, 2011). A Palermo, una mappatura basata su immagini satellitari e
sopralluoghi ha rilevato 177 lottizzazioni fortificate (Tulumello, 2011). In Sardegna, una ricerca dei
primi anni ottanta censiva la presenza nelle coste settentrionali e meridionali di «insediamenti
“fortificati”» inaccessibili ai non residenti. A Santa Margherita di Pula, nei pressi di Cagliari, la
fruizione di circa tre chilometri di spiaggia era -ed è tutt’ora- destinata ai frequentatori dei
comprensori di seconde case o agli esercizi alberghieri; nelle lottizzazione chiuse individuate nel
litorale settentrionale, la strada di accesso era «controllata da un guardiano posto all’entrata
dell’insediamento» (Price, 1983: 222).
La diffusione di comprensori sicurizzati rappresenta nel nostro paese un argomento inesplorato.
Questo contributo presenta un tentativo di mappatura dei comprensori sicurizzati in una singola
regione, la Sardegna, dove sono prevalentemente legati all’offerta turistica per la stagione estiva. Le
considerazioni riportate di seguito si riferiscono a quei comprensori residenziali che, in ragione
della presenza di barriere e dispositivi di recinzione del perimetro, sono distinti e identificabili
rispetto al territorio circostante e in cui i residenti condividono in modo esclusivo spazi e servizi.
Sono quindi esclusi altri tipi di utilizzo privatistico di vaste porzioni del territorio per fini turisticoricettivi, quali villaggi vacanza, resort, camping. Attraverso le immagini satellitari e le descrizioni
presenti negli annunci immobiliari, sono stati identificati 76 comprensori chiusi, cui si aggiungono
una quarantina di casi che necessiteranno di ulteriori verifiche sul campo. I testi promozionali
hanno inoltre fornito informazioni sulle rappresentazioni dello spazio, della chiusura e dei fruitori. I
paragrafi seguenti illustreranno dapprima il metodo di rilevazione e in seguito i principali risultati
raggiunti.
2. Metodo di rilevazione
Le immagini satellitari costituiscono uno dei modi più immediati per individuare i comprensori
sicurizzati in un dato territorio. Disponibili online, permettono attraverso la visione dall’alto di
rilevare le strade senza uscita, i confini lineari che delimitano queste lottizzazioni o le file di
abitazioni edificate secondo criteri omogenei: elementi, questi, che possono segnalare la presenza di
un comprensorio sicurizzato2.
2
L’opzione street view di Google Maps fotografa il territorio selezionato a 360° e permette di verificarne le modalità di
limitazione degli accessi e quindi l’effettiva chiusura.
2
Per censire i comprensori sardi, la rilevazione satellitare è stata integrata con l’analisi di circa 60
siti internet di affitti e compravendite immobiliari, in lingua italiana e inglese. Sono stati selezionati
gli annunci che menzionavano limitazioni dell’accesso o dispositivi di chiusura del perimetro. Le
descrizioni presenti negli annunci sono state integrate, qualora presenti, con informazioni reperite
dai portali degli stessi comprensori o da brochure pubblicitarie maggiormente dettagliate.
I risultati presentati di seguito sono inevitabilmente parziali. Dalla mappatura sono stati esclusi i
casi rispetto ai quali non è stato possibile risalire sia alle immagini satellitari sia agli annunci
immobiliari. La mancata corrispondenza tra le due modalità di rilevazione è infatti causa di lacune
nelle informazioni necessarie per censirli. In particolare, dei comprensori rilevati esclusivamente
tramite satellite non è stato possibile verificare l’effettiva destinazione abitativa. Dalle immagini
non è sempre possibile distinguere tra una lottizzazione di seconde case e un villaggio turistico o un
resort che, seppur con qualche affinità, costituiscono una tipologia turistico-abitativa differente. Dei
comprensori rilevati mediante annunci immobiliari, di cui non è stata individuata un’esatta
posizione nella mappa, non è invece possibile verificare l’effettiva presenza dei dispositivi di
chiusura menzionati nelle descrizioni.
In definitiva appare più che probabile che in questa fase della ricerca il fenomeno sia
sottostimato. Si consideri che sono stati individuati esclusivamente quei complessi residenziali nei
quali, al momento della rilevazione, erano in vendita o in affitto proprietà immobiliari. Infine, non
sempre negli annunci è esplicitata la presenza di dispositivi di chiusura e sorveglianza. A titolo
esemplificativo, 46 comprensori sicurizzati sono stati identificati esclusivamente tramite immagine
satellitare (tab. 2) e quindi non sono stati inseriti nella mappatura. Nonostante questi limiti, annunci
e immagini satellitari hanno permesso di sviluppare alcune considerazioni interessanti. Tra queste la
più ovvia, ma non per questo meno significativa, è che la chiusura residenziale costituisce tutt’altro
che una realtà estranea rispetto al nostro paese. Dai testi analizzati è stato inoltre possibile ricavare
alcune informazioni fondamentali: la tipologia dell’offerta abitativa, le dimensioni delle
lottizzazioni, i servizi a uso esclusivo dei residenti e le differenze nei dispositivi di chiusura adottati.
I testi degli annunci promozionali sono stati esaminati attraverso l’applicazione degli strumenti
concettuali della critical discourse analysis (CDA). Sono stati vagliati i principali argomenti di
vendita dei promotori immobiliari e le modalità attraverso cui questo segmento di mercato è
definito e promosso. La costruzione delle frasi, le figure retoriche, le scelte semantiche e, più in
generale, le strategie discorsive rinviano a particolari rappresentazioni dello spazio e dei destinatari
degli annunci. La CDA, approccio di ricerche e studi interdisciplinari, considera il discorso un
«evento comunicativo» (van Dijk, 1998: 194) che coinvolge diversi attori in un dato contesto
sociale. Il discorso è inteso come pragmatico perché le parole, nel definire una data situazione,
danno forma alla realtà sociale secondo la prospettiva ideologica di chi le pronuncia (Fairclough,
1995; van Dijk, 2004). Obiettivo dell’analisi critica del discorso è svelare le dimensioni nascoste e
implicite di un testo e rivelare i diversi interessi - politici, economici, culturali - in campo.
Attraverso la combinazione di analisi linguistica e teoria sociale è stato possibile rilevare e
analizzare contraddizioni e criticità del rapporto ormai decennale tra turismo e speculazione
immobiliare in Sardegna. La chiusura residenziale costituisce una lente attraverso cui guardare
questo fenomeno: le barriere a delimitazione dei comprensori acuiscono e radicalizzano, rendendole
più visibili, le esternalità negative legate all’edificazione di seconde case e strutture ricettive
destinate al turismo stagionale.
3
3. Principali caratteristiche e localizzazione
Una prima considerazione che emerge dall’analisi degli annunci immobiliari riguarda i termini
utilizzati per definire i comprensori sicurizzati. L’espressione gated community compare
unicamente negli annunci in lingua inglese, destinati a un’utenza straniera che, si presume, ha
maggiore familiarità con questo segmento immobiliare. In alcuni casi sono presenti specifici
riferimenti alla chiusura o al carattere privato ed esclusivo dei complessi residenziali come selfenclosed complex, private gated country club, exclusive gated community o gated luxury
community.
Nel nostro paese non esiste, né nel linguaggio specialistico né in quello di uso comune,
un’espressione condivisa per indicare questo tipo di lottizzazioni private. Il risultato è una panoplia
di locuzioni, non sempre appropriate, che possono ingenerare confusione. I testi degli annunci
ricorrono tanto a espressioni generiche o fuorvianti come quella di villaggio o residence, quanto a
precisi riferimenti allo statuto giuridico della proprietà, rinviando alle casistiche della comunione,
del condominio, del consorzio o della multiproprietà (tab. 1). Anche in questo caso, però, il
riferimento all’istituto giuridico non sempre indica qualcosa di immediatamente chiaro e univoco.
La normativa italiana sui complessi residenziali è lacunosa se non silente. Significativo è l’esempio
dei consorzi di urbanizzazione cui non corrisponde una specifica disciplina giuridica. Dato il
regolamento statutario e lo scopo non lucrativo sono assimilabili per alcuni elementi agli istituti
della comunione o del condominio, per altri alle associazioni non riconosciute (Terzago, 2010;
Triola, 2013). Si tratta di figure atipiche, nate per realizzare opere di urbanizzazione primaria e
secondaria e servizi di uso comune in aree residenziali o turistiche. I proprietari al momento
dell’acquisto entrano obbligatoriamente a far parte del consorzio, acquisendo oneri e vantaggi legati
alla gestione consortile.
Tabella 1 Espressioni utilizzate per riferirsi ai comprensori sicurizzati
DEFINIZIONI DEI COMPRENSORI
insediamento
lottizzazione privata
struttura chiusa e recintata
comprensorio
complesso privato / di ville/ residenziale
borgo
SIMILITUDINI CON ALTRI
centro residenziale
SPAZI
parco residenziale
residence privato
villaggio
comunione
RIFERIMENTO ALLA
FORMA GIURIDICA DELLA consorzio
condominio
PROPRIETÀ
multiproprietà
exclusive gated community / gated luxury community
TERMINI INGLESI
private gated country club
self-enclosed complex
RIFERIMENTO ALLA
STRUTTURA
In Sardegna la presenza dei comprensori sicurizzati è strettamente legata allo sviluppo del settore
turistico. La quasi totalità dei casi rilevati si caratterizza per una fruizione stagionale. Si tratta
prevalentemente di seconde case affittate per periodi limitati di tempo o occupate nei mesi estivi dai
proprietari. Sono concentrate nelle fasce costiere nei pressi delle località balneari più note (fig. 1).
4
Figura 1 Comprensori sicurizzati in Sardegna
Numero comprensori
sicurizzati
Fonte: annunci immobiliari e immagini satellitari
Dei 76 casi individuati, 36 sono localizzati nella provincia di Olbia Tempio (tab. 2), in
particolare in Gallura, regione geografica che ha conosciuto un forte sviluppo turistico legato a
opere di urbanizzazione privata, con un’offerta di seconde case fortemente sbilanciata rispetto a
tutte le altre tipologie ricettive (Donato, Battino, 2009). Il territorio maggiormente interessato è il
comune di Arzachena, con 13 comprensori. Non è un caso che il fenomeno sia concentrato in questa
zona. 3.500 ettari e 55 chilometri di costa del territorio arzachenese, e in misura minore di quello di
Olbia, sono gestiti dagli anni sessanta dal Consorzio Costa Smeralda. Seppur accessibile anche ai
non residenti, il Consorzio Costa Smeralda è un comprensorio privato che offre una fruizione
esclusiva di spazi e servizi collettivi, gestiti grazie a un articolato apparato amministrativo e a
regolamenti interni che preservano l’estetica della zona e la tranquillità dei frequentatori (Porcu,
2013).
5
Tabella 2 Comprensori sicurizzati in Sardegna per provincia: casi censiti e casi rilevati da satellite ancora da verificare sul campo
Provincia
Casi censiti
Olbia Tempio
36
Immagini satellitari
25
Cagliari
21
15
Sassari
12
4
Carbonia Iglesias
4
2
Medio Campidano
1
-
Ogliastra
1
-
Oristano
1
-
Nuoro
-
Totale
76
46
Sino a metà degli anni settanta, la gestione del patrimonio ambientale costiero è stata affidata
all’azione economica privata nella sostanziale assenza di una regolamentazione pubblica degli
interventi. È del 1976 la legge regionale numero 10 che vieta l’edificazione nei 150 metri dalla
battigia, limite esteso nel 2004 ai 2.000 metri dal mare3. A testimonianza di questo ritardo nella
tutela del paesaggio non è difficile scorgere abitazioni, hotel o complessi residenziali edificati a
pochi metri dalla spiaggia, che in alcuni casi precludono il pubblico accesso. In aree ancora
incontaminate, i costruttori privati si sono sostituiti alle amministrazioni pubbliche nella
pianificazione dello sviluppo, predisponendo tanto le infrastrutture necessarie all’urbanizzazione
quanto i regolamenti interni per limitarne la crescita.
I complessi residenziali sicurizzati sono parte di questa più ampia tendenza alla privatizzazione:
costituiscono l’esempio più visibile della sostituzione degli investitori privati alle amministrazioni
pubbliche nella realizzazione di opere di urbanizzazione e nella fornitura dei servizi municipali. Ne
rappresentano un caso insieme particolare ed emblematico, in cui la gestione privata e la fornitura
esclusiva di spazi e servizi è segnalata e rafforzata dalla presenza di barriere fisiche e simboliche.
A questo proposito, occorre precisare che i dispositivi di chiusura adottati variano da
comprensorio a comprensorio. Negli annunci immobiliari il riferimento più frequente riguarda le
limitazioni all’accesso per i non residenti (tab. 3). In qualche caso sono precisate le procedure di
«identificazione e registrazione», con riferimento al personale incaricato di questo compito o sono
menzionate le modalità di chiusura impiegate. Meno frequente è il riferimento alla recinzione
dell’intero perimetro.
Tabella 3 Riferimenti alla chiusura e alla sicurizzazione negli annunci immobiliari
LIMITAZIONI
ALL’ACCESSO
PER I NON
RESIDENTI
PERSONALE
DI
SICUREZZA E
3
N*
39
Riferimenti alla chiusura e alla sicurizzazione dei comprensori
accesso riservato ai soli proprietari delle ville / accesso privato e custodito / accesso consentito
solo ai condomini / villaggio con entrata privata
servizio di portineria 24 ore su 24 con identificazione e registrazione accessi
accesso da sbarra automatizzata con telecomando
l’accesso, delimitato da una sbarra e da una reception, è riservato
facilmente accessibile attraverso due cancelli elettrici / cancello automatico
29
vigilanza interna / vigilanza ininterrotta sulle proprietà / ausilio di guardie giurate / sorvegliato
giorno e notte dal guardiano / guardiania / dotato di un servizio di guardia 24 su 24
parco con custodia tutto l’anno / dotato di custode interno 24 ore su 24 / custodito tutto l’anno
videosorveglianza
Legge regionale 25 novembre 2004, n. 8.
6
villini manutenuti e sorvegliati dal nostro personale per 365 giorni l’anno
PORTINERIA
residence totalmente privato e recintato/ interamente cintato
villaggio cintato /residence chiuso
il complesso è all’interno di un recinto circondato da un ampio giardino condominiale
completamente recintata e sorvegliata per dare la massima sicurezza ai residenti
recinzione con ingresso pedonale e carraio
* frequenza del riferimento negli annunci immobiliari
RECINZIONE
DEL
PERIMETRO
12
4. Le funzioni della chiusura tra socialità, servizi e sicurezza
Gli annunci immobiliari costituiscono un «territorio retorico» (Augé, 1994: 48) d’indubbio
interesse: evocano immagini e rinviano a particolari rappresentazioni dello spazio e dei destinatari
del messaggio. Non vendono unicamente un’abitazione ma promettono un modo di vivere. Se
destinati a un pubblico agiato riproducono l’idea che la desiderabilità di un luogo sia strettamente
legata alla distinzione sociale che deriva dall’abitarci (Duncan, Duncan, 2004). Per le proprietà più
lussuose le descrizioni ricorrono a uno stile evocativo, in cui le informazioni materiali, come il
numero di stanze o il prezzo non sono menzionate: «Lo stile è meno telegrafico, ma il messaggio
resta breve ed enuncia senza insistervi qualche cruda verità atta ad allontanare dai comuni mortali la
tentazione di andare a vedere più da vicino. (…) Il prezzo, indicazione volgare o inutile, non è
sempre menzionato» (Augé, 1994: 28).
Non è un caso quindi che non tutti gli annunci immobiliari analizzati facciano riferimento al
numero di unità abitative o alla superficie lungo cui si estendono i comprensori. Dalle informazioni
rilevate e dalle immagini satellitari se ne deduce comunque una significativa variabilità.
L’estensione delle lottizzazioni rimanda a diverse tipologie abitative e a differenti servizi per i
frequentatori: i comprensori più estesi sono quelli che ospitano campi da golf e grandi ville
unifamiliari; di dimensioni ridotte sono invece i complessi residenziali di appartamenti i cui spazi
comuni si limitano alle strade interne e al verde condominiale. La piscina e i campi da tennis sono
spesso presenti e frequentemente menzionati negli annunci (tab. 4). Più raramente è possibile
usufruire di altre tipologie di servizi: esercizi commerciali, presidi medici, piccoli porticcioli che
permettono l’alloggio delle imbarcazioni.
Non ci troviamo di fronte a enti autonomi, ma a ibridi in cui si fondono elementi del pubblico e
del privato. In questa commistione, ambiti d’intervento e competenze si mischiano non senza
conflitti o elementi di sovrapposizione. Nel contesto sardo queste problematiche sono acuite dalla
natura stagionale dei comprensori e dai conseguenti flussi di utenze che variano in maniera
significativa nei diversi periodi dell’anno. Un documento che rende l’idea delle implicazioni
connesse alla presenza di comprensori chiusi sul più ampio territorio circostante è costituito dalla
relazione tecnica per l’appalto del servizio di raccolta dei rifiuti nel comune di Villasimius4, nota
località turistica nei pressi di Cagliari. Il documento, preciso e dettagliato, fornisce indicazioni sulle
procedure da seguire per servire i comprensori chiusi localizzati nel territorio, precisando modalità
di accesso e frequenza della raccolta, intensificata nei mesi estivi: «Il villaggio comprende circa 90
unità abitative con viabilità privata e cancello di accesso. È stato attivato un punto di raccolta in
area interna privata recintata»; «la tipologia dei condomini è simile, (…) presentano tre entrate
distinte con cancello elettrico e viabilità privata. (…) Il transito dei veicoli di raccolta avverrà in
parte su strade pubbliche e in parte su viabilità privata»; «entrambe le sezioni presentano due
4
Documento reperibile sul sito: http://www.comune.villasimius.ca.it/
7
entrate, da entrambe i lati della strada statale, delimitate da sbarra elettrica con viabilità privata. La
Ditta dovrà eseguire la raccolta domiciliare porta-porta per singola utenza».
Tabella 4 Riferimenti ai servizi offerti ai residenti per comprensorio negli annunci immobiliari
SERVIZI
N
Piscina
35
Tennis
25
Giochi bambini
12
Calcio
11
Alloggio imbarcazioni
8
Club House
7
Bocce
6
Negozi
6
Solarium
5
Guardia medica
5
Pallavolo
4
Golf
2
Chiesa
2
Basket
2
La variabilità dei comprensori si riflette negli aggettivi che qualificano l’offerta abitativa e
forniscono una prima indicazione dei destinatari cui l’annuncio è rivolto e, più in generale, delle
funzioni della chiusura residenziale. Sono rilevabili quattro principali argomentazioni di vendita: la
tranquillità del luogo; la sicurezza delle persone e della proprietà; lo status e il prestigio che deriva
dalla scelta abitativa; la qualità e la gamma dei servizi offerti (tab. 4). A seconda di queste
caratteristiche gli annunci sono rivolti ora alle «famiglie con bambini», ora a «chi ama rilassarsi e
fare attività sportive», a chi «vuole trascorrere le proprie vacanze con tutte le comodità», a «un
pubblico medio alto», agli «amanti della quiete della natura», della «privacy e dei servizi» o a chi
«ama la mondanità».
Nella tabella seguente non sono riportate le variazioni di grado con cui sono declinati gli
aggettivi che denotano i comprensori; l’uso del superlativo è frequente, così come il ricorso a
espressioni iperboliche che ne accentuano i pregi: «miriadi di calette naturali»; «vista mozzafiato»;
«folgorati dalla “malia” del luogo»; «senza essere travolti dalla massa»; «porticcioli dove sbarca
ogni estate la magia». Questi espedienti retorici producono immagini caricaturali, in cui le
caratteristiche positive della natura, degli abituali frequentatori, dei servizi offerti così come i
vantaggi della chiusura sono esagerate allo scopo di invogliare l’acquisto.
Tabella 5 Argomentazioni di vendita e funzioni della chiusura residenziale: aggettivi per la qualificazione dei comprensori
OASI
tranquillo
piccolo
poco trafficato
silenzioso
Funzioni della chiusura residenziale
SICUREZZA
STATUS
SERVIZI
sorvegliato
noto
curato
vigilato
lussuoso
accogliente
custodito
riservato
well equipedd
sicuro
esclusivo
da resort di lusso
colto
signorile
elegante
prestigioso
8
Poco frequente, negli annunci immobiliari, è il riferimento al tema della sicurezza. La chiusura
residenziale è raramente ricondotta all’incolumità degli abitanti o alla protezione delle loro
abitazioni. A differenza di altri contesti geografici non rappresenta il punto di forza dell’offerta
immobiliare e passa in secondo piano rispetto alla presenza di servizi ricreativi o alla possibilità di
godere pienamente delle bellezze naturali locali. Nei rari casi in cui il marketing pubblicitario
tematizza questo aspetto, il riferimento è alla famiglia, ai bambini in particolare, o alla difesa delle
proprietà immobiliari da eventuali furti: «Un posto dove sentirsi protetti dal servizio di vigilanza
che opera tutti i giorni dell’anno sulla proprietà e sulle persone, garantendo il controllo sugli accessi
e la vigilanza ininterrotta sulle proprietà. Due elementi fondamentali che servono a garantire la
qualità del vostro soggiorno e la tranquillità delle persone»; «inoltre, trovandosi in un privato e
signorile condominio, permetteva ai nostri figli di scendere in spiaggia e giocare nel viale in tutta
sicurezza con i loro amichetti». Non è un caso che in quest’ultimo stralcio, tratto da un annuncio di
un inserzionista privato, sia presente il pronome possessivo nostro: lo stile di scrittura informale,
non privo di isolate espressioni colloquiali («scendere in spiaggia», «amichetti»), rimanda a un
ambiente familiare che oppone coloro che abitano lo spazio interno a chi non è ammesso alla sua
fruizione. Recinzioni e sistemi di sorveglianza non garantiscono solo la sicurezza dei frequentatori e
delle loro proprietà ma ne segnalano lo status privilegiato, che è tale proprio in ragione
dell’esclusione dell’esterno. Gli annunci promettono un «vicinato selezionato» e una convivialità
“controllata”. Le congiunzioni concessive e avversative evidenziate nella tabella 6 segnalano il
necessario legame tra una data “comunità” e l’“esclusione” di chi non ne può e non ne deve far
parte.
Tabella 6 Rappresentazioni della socialità
Comunità vs. esclusivismo
Il modello tipologico abitativo, ripetuto con varianti diversificate ed armoniose, configura un borgo unitario,
interamente al servizio della comunità che garantisce la riservatezza ed allo stesso tempo stimola la convivenza
amichevole. Le abitazioni sono aggregate secondo connessioni che conferiscono al Villaggio un alto significato di
“comunità” pur mantenendo, per la loro conformazione a guscio chiuso, un elevato grado di privacy.
Il Parco si distingue per la particolare atmosfera conviviale, ma riservata, ideale per gli amanti della natura della
privacy e della tranquillità.
[Il consorzio provvede alla] tutela dell’uniformità dell’aspetto esteriore di tutti i fabbricati in relazione alla
eleganza, al decoro, all’immagine elitaria complessiva.
Ambienti raffinati, dove respirare un clima di rilassata consuetudine. Una rete di conoscenze e di persone
assolutamente di livello con una identica passione per le cose belle e di pregio. Per essere sicuri di vivere la
vacanza nella assoluta riservatezza e privacy. Un ambiente circostante intatto nella bellezza della natura che
rimane intatto per aumentare il valore nel corso del tempo (…) un ambiente a misura d’uomo, dove si può vivere
la vacanza senza essere travolti dalla massa
Il Consorzio Is Molas rappresenta un interessante connubio di esclusività e sicurezza. Esteso per
600 ettari nel comune di Pula (CA) ospita 406 residenze per una popolazione che nei mesi estivi
supera le 1.500 unità. Al suo interno sono presenti due campi da golf, uno di 18 buche e uno di 9, e
240 ville firmate dall’archistar Massimiliano Fuksas, «protette gelosamente da un’incantevole
cornice paesaggistica che garantisce totale privacy, relax e riservatezza». Un complesso apparato
amministrativo, affidato al Consiglio di Amministrazione e all’assemblea di consorziati, si occupa
della gestione del territorio e della fornitura di servizi a uso esclusivo degli abitanti.
La selezione dei frequentatori è garantita tanto dalle norme di sicurezza quanto dalla
regolamentazione interna che comprende disposizioni edilizie e regole per la sistemazione di aree
9
verdi e giardini. Al fine di salvaguardare l’estetica del comprensorio, sono fornite indicazioni
riguardo le specie di piante consentite e vietate o i materiali utilizzabili nelle costruzioni.
All’interno del comprensorio è vietata la cartellonistica pubblicitaria, la sistemazione di tende,
roulotte o imbarcazioni, pena sanzioni monetarie. Norme di comportamento prescrivono inoltre
condotte appropriate in tema di rumore, animali, esposizione biancheria, deposito dei rifiuti e
rispetto delle aree comuni. L’accesso al comprensorio è delimitato da due sbarre elettriche e
sorvegliato da una guardiania con personale attivo 24 ore su 24. Le guardie giurate, oltre alla
sorveglianza del comprensorio, hanno il compito di prevenire i reati e di risolvere eventuali «micro
conflitti» tra gli abitanti.
Non è solo la natura a proteggere il Consorzio Is Molas: la migliore protezione sono i servizi che offre: il
servizio di portineria 24 ore su 24 con identificazione e registrazione di tutti gli accessi; il servizio di
vigilanza interna che attraverso il Marshall verifica che imprese, artigiani e i consorziati che effettuano
lavori all’interno delle residenze siano autorizzati e in possesso di nulla osta da parte del Comitato
Edilizia e Ambiente e/o dell’ufficio tecnico; il servizio di video sorveglianza sul perimetro del
comprensorio collegato 24 ore su 24 alla Centrale operativa di Cagliari, in collaborazione con le locali
forze dell’ordine; l’ausilio di guardie giurate che nelle ore notturne del periodo estivo effettuano la
sorveglianza di tutto il territorio consortile5.
Figura 2 Ingresso del comprensorio Is Molas
In Italia le lottizzazioni progettate intorno a campi da golf costituiscono un segmento del mercato
in particolare espansione, come dimostra l’incremento dei prezzi al metro quadro delle abitazioni
limitrofe e la diffusione di nuovi comprensori appartenenti a questa tipologia 6. Le prime residenze
sono state realizzate negli anni ottanta in corrispondenza all’aumento d’interesse per la pratica del
golf. L’edificazione di ville e appartamenti ha permesso di ammortizzare i costi elevati per la
progettazione e la gestione dei campi e delle infrastrutture offerte ai golfisti. Negli anni, la pace e la
tranquillità dei comprensori, combinate alla vicinanza rispetto alle grandi città, hanno influenzato la
scelta di trasferirsi stabilmente, non solo per i weekend e le vacanze. Il successo di questa tipologia
abitativa risiede nell’offerta di «un ambiente ristretto ed elitario. Motivo per cui l’attenta selezione
della clientela può fare ancora oggi la differenza per il successo o meno di un determinato golf
5
6
http://www.consorzioismolas.com/
Abitare nel verde. Nei golf il mattone vale doppio, «Golf e Turismo», 6/7, agosto, settembre, 2007, dati House&Loft.
10
club»7. Se per alcuni la diffusione di campi da golf con annesse residenze può rappresentare un
fruttuoso investimento o una piacevole alternativa alla vita cittadina, non mancano i dubbi e le
perplessità su queste nuove comunità dello svago. Gli ambientalisti denunciano i danni ambientali,
lo spreco di risorse idriche, la distruzione di ettari boschivi e l’uso massiccio di prodotti chimici,
nonché la incontrollata spinta alla cementificazione del territorio 8.
5. Rappresentazioni della natura
A livello internazionale, la diffusione dei comprensori residenziali privati ha incontrato critiche
serrate tanto nel dibattito accademico che nell’opinione pubblica. Saggi e inchieste giornalistiche
hanno evidenziato i rischi connessi a una città frammentata in isole socialmente omogenee, alla
privatizzazione dei servizi pubblici, alla desolidarizzazione dei legami sociali, a una qualità dei
servizi modellata intorno alle possibilità economiche dei residenti e degli utenti. In Sardegna la
natura stagionale dei comprensori sicurizzati mitiga in parte queste problematiche, concentrandole
nei due mesi di maggiore afflusso turistico della stagione estiva. Le criticità che sembrano acuite, se
confrontate ai comprensori urbani di prime case, riguardano piuttosto l’impatto sull’ambiente e
sulle risorse naturali. A dispetto delle retoriche della promozione immobiliare, i comprensori
sicurizzati privatizzano e utilizzano a fini speculativi l’ambiente naturale, considerato a tutti gli
effetti bene acquistabile sul mercato e merce da cui è possibile estrarre un profitto.
Lo sfruttamento della natura non costituisce un fenomeno contemporaneo, tuttavia un tratto
peculiare del presente riguarda la sua legittimazione e i suoi mascheramenti retorici. La diffusione,
a partire dalla fine degli anni settanta, di istanze ambientaliste e la presa di coscienza da parte
dell’opinione pubblica dello stato di salute del pianeta obbligano gli attori politici ed economici a
una maggiore attenzione verso queste tematiche (Hajer, Versteeg, 2005). Nessun imprenditore
dichiarerebbe pubblicamente di essere disinteressato o di non rispettare l’ambiente naturale. Non è
detto però che a questa dichiarazione d’intenti corrisponda una condotta coerente. Una pratica
retorica diffusa è quella del greenwashing, espressione riferita a quelle organizzazioni pubbliche o
private che promuovono la propria immagine attraverso campagne di marketing fondate su
tematiche ambientaliste, senza tuttavia impiegare alcuno sforzo per diminuire il proprio impatto in
termini di inquinamento (Greer, Bruno, 1996). A titolo esemplificativo, non deve dunque stupire se
compagnie petrolifere (Alexander, 2009) o centrali a carbone (Colombo, Porcu, 2014)
oggettivamente inquinanti, investano in strategie pubblicitarie che vantano il loro impegno nella
causa ambientale. Allo stesso modo può non essere inusuale che costruttori immobiliari definiscano
i comprensori di nuova edificazione come un esempio di tutela del paesaggio.
Negli annunci immobiliari analizzati le qualità dell’ambiente naturale costituiscono
un’argomentazione di vendita ricorrente. È possibile ritrovare quattro immagini principali, tutte
riconducibili all’utile ricavato dal suo sfruttamento: l’ambiente naturale fornisce protezione rispetto
all’esterno, integrandosi con i dispositivi di chiusura e controllo installati dall’uomo; è fruibile in
modo esclusivo, grazie a una privatizzazione degli spazi in molti casi non formale ma effettiva; è
7
Una casa sui campi da golf, «Investire», novembre 2009.
Legambiente denuncia il passaggio dalla realizzazione dei campi da golf a operazioni di speculazione immobiliare
grazie all’ampliamento delle superfici edificabili e ai cambi di destinazione d’uso dei terreni. «Non semplici ‘Club
House’ ma vere e proprie cittadine private che poco o nulla hanno a che fare con lo sport», dichiarano i portavoce
dell’associazione ambientalista. Per non parlare dei diversi progetti golfistici, combinati all’edificazione di strutture
ricettive turistiche nel sud Italia, che hanno visto la partecipazione finanziaria dello stato per milioni di euro (Buche di
cemento, «Left», 13, 28 marzo 2008).
8
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“addomesticato” per rispondere alle esigenze di comodità dei fruitori; se rappresentato come
incontaminato, è considerato un panorama che soddisfa la vista del turista.
Tabella 7 Rappresentazioni della natura negli annunci immobiliari
PROTEZIONE
PRIVATIZZAZIONE
MANIPOLAZIONE
ESTETICA
Rappresentazioni e sfruttamento della natura
Ettari di verde lo proteggono dal mondo di tutti i giorni
240 prestigiose ville, “protette” gelosamente da un’incantevole cornice paesaggistica
Segreto e protetto dalla macchia mediterranea
Verde condominiale / giardini privati di uso comune
Parco privato interamente cintato
Spiaggia:
riservata ai residenti / accessibile solo a chi alloggia nei condomini
privati/ usufruibile solo dai condomini/ privata
Esclusiva isola privata nel cuore di una riserva naturale
Al centro di un parco naturale di macchia mediterranea
In una posizione esclusiva, ormai tra le poche strutture realmente collocate sul mare
Parco privato confinante col mare
Giardini curatissimi e piante di olivo secolari nella macchia mediterranea
Giardino:
tropicale / con prato inglese / adornato / curato / prato verde
Ornamento di verde e fiori costruirà in pochi anni un connubio di bellezza autentica
La vegetazione fa da anfiteatro e sfondo
Offre ai residenti il piacere di godere di una natura ancora selvaggia / calette dalla
selvaggia bellezza
Lo stagno e le zone limitrofe sono aree protette ricche di fauna e flora (…). Questa
ricchezza faunistica favorisce un piacevole birdwatching
Dalla casa si vede il luccichio dell’acqua
Gli occhi si confondono nella folta macchia mediterranea tra rocce modulate dal vento
che ricordano imponenti sculture: una vista di ineffabile bellezza
Le ricorrenti metafore del paradiso o dell’oasi non si riferiscono a un territorio incontaminato,
ma a curati giardini e prati inglesi in cui l’estetica e una parvenza di autenticità sono preservate dai
cespugli e dagli arbusti di vegetazione indigena. Il risultato è artificiale: negli spazi verdi
condominiali o delle abitazioni, la macchia mediterranea si alterna a prati inglesi e giardini tropicali,
le piscine sono «incastonate» nelle rocce granitiche. La vegetazione locale è manipolata, addolcita,
addomesticata, costretta in giardini e «umanizzata». Deve rispondere alle esigenze di comodità e
confort di abitanti e fruitori, così come al loro gusto estetico (Harvey, 1996). Le abitazioni sono
«poggiate, seminate, adagiate, armoniosamente inserite, nascoste, arrampicate, immerse, affacciate,
perfettamente integrate nella natura, parte inscindibile del contesto, capaci di fondersi con la natura
circostante senza distruggerla». L’edilizia turistica non è «in contrasto con il contesto naturale»,
piuttosto «ne esalta la bellezza», come segnala l’impiego frequente dei concetto di armonia e di
equilibrio.
«Il connubio tra edilizia e paesaggio è perfetto; l’impianto urbanistico è pensato per essere
posseduto dalla natura». Imprenditori illuminati e architetti demiurghi «hanno voluto proteggere il
patrimonio unico e irripetibile», «preservarlo, valorizzarlo attraverso la costruzione di abitazioni».
Va da sé che la rappresentazione di una natura incontaminata non è compatibile con la
realizzazione di opere di urbanizzazione e abitazioni: nel momento in cui è edificato un
comprensorio turistico gli spazi diventano antropici e artificiali. Non solo, la bassa densità abitativa,
evocata come garanzia del rispetto del contesto naturale, implica significativi costi ambientali in
termini di consumo del suolo e di emissioni di CO2 (Glaeser, 2009). Le esternalità negative
sull’ambiente circostante, sulla sua flora e fauna, sono maggiori per i comprensori edificati in un
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contesto incontaminato rispetto a un gruppo di abitazioni realizzate in località già segnate dallo
sviluppo edilizio. Sebbene questo ragionamento sia lapalissiano, la ridondanza delle retoriche degli
immobiliaristi funziona come dispositivo di naturalizzazione di asserzioni semplicemente false.
Il rapporto tra propositi di tutela della natura e la realizzazione di strutture abitative costituisce
uno dei principali problemi di coerenza riscontrabili nei testi analizzati (van Dijk, 2004). Ne
troviamo traccia a livello grammaticale, nell’impiego di congiunzioni concessive: «Seppur curato,
nel giardino, domina la tipica vegetazione mediterranea. Ma c’è anche il prato»; in figure
ossimoriche che svelano la necessaria contrapposizione tra ambiente inviolato e intervento
dell’uomo: «il villaggio sorge nella natura incontaminata; è costruito nel pieno rispetto della
natura»; infine in espressioni come «case-territorio, location esclusiva, attrazioni glamour,
salvaguardia del paesaggio e dell’ambientazione», forzature del linguaggio «che corrispondono a
una forzatura sulla natura: ma è perché la natura, coltivata sembri ancora più naturale, e le parole,
violentate, ancora più forti» (Augé, 1994: 45).
L’incoerenza semantica è più chiara se si guarda al non detto, a ciò che nel discorso non è
svelato ma innervato implicitamente. Quello che negli annunci immobiliari è indicato con il termine
natura è più propriamente definibile come paesaggio, come interazione tra uomo e ambiente
naturale. Non la natura in sé, e quindi la vegetazione, la fauna, gli equilibri ecosistemici, ma la
percezione e l’utilità che essa ha per l’uomo. La rappresentazione della natura come paesaggio
costituisce una «macrostruttura semantica» che riflette un giudizio ideologico (van Dijk 1998: 206)
consolidatosi negli anni, una costruzione sociale le cui radici sono rintracciabili a partire dal 1800,
quando l’ambiente comincia a essere associato a pratiche di svago e consumo (Green, 1990).
Oggetto di tutela e protezione non è la natura in sé, ma la sua fruizione esclusiva e
l’appropriazione da parte di pochi fortunati. Se è indubbio che il turismo ha conosciuto negli anni
una progressiva democratizzazione (Urry, 1992), i comprensori sicurizzati costituiscono delle
enclavi in cui è ancora possibile fruire in modo esclusivo dell’ambiente naturale. La
rappresentazione della natura s’intreccia con le dinamiche della stratificazione sociale, come
suggerisce la valenza ideologica del concetto di paesaggio: «rappresenta un modo in cui certe classi
di persone hanno significato se stesse e il loro mondo attraverso la loro relazione immaginata con la
natura, e attraverso cui hanno sottolineato e comunicato il loro ruolo sociale e quello degli altri
rispetto alla natura esterna» (Cosgrove, 1990: 35).
La fruizione esclusiva dell’ambiente naturale, come qualsiasi altra preferenza espressa che
conferma la distanza dal bisogno economico, è ragione di prestigio sociale: «Il consumo dell’opera
d’arte, esempio fin troppo evidente di queste analisi, è solo una tra le tante pratiche distintive. Basti
pensare al nuovo culto della natura, che la moda della seconda casa ed il rifugio del turismo piccolo
borghese riportano in auge (…)» (Bourdieu, 1983: 294). Il turismo, e in generale la connotazione
ludica e ricreativa dell’ambiente naturale, riducono quest’ultimo allo «statuto di paesaggio»,
permettendone «un’appropriazione simbolica» (Ivi: 53) che diventa effettiva grazie alle pratiche di
chiusura residenziale. Nei comprensori chiusi la natura diventa bene commerciabile a tutti gli
effetti, oggetto di un «consumo visivo» (Urry, 1992: 178) che riduce il suo valore alla sua valenza
estetica. Le restrizioni all’accesso, la fruizione esclusiva di spazi naturali, in alcuni casi riserve o
aree soggette a vincoli ambientali, sono condizione del prestigio e dell’esclusività dei comprensori,
che possono essere considerati «luoghi di pratiche di consumo estetico» (Duncan, Duncan, 2004),
beni posizionali (Hirsch, 1981), simboli di distinzione il cui valore risiede nell’essere fruibile da un
numero limitato di persone.
13
Si pensi, ad esempio, all’Isola Piana, nella provincia di Carbonia Iglesias. Si tratta di un’isola
interamente privata di 23 ettari, con circa 200 unità immobiliari. Qui i confini sono segnati dal
mare. Per approdarvi serve l’autorizzazione dell’amministrazione del comprensorio. Un servizio
navetta con tre barche condominiali collega l’isola alla Sardegna. Gli abitanti possono usufruire di
due piscine, due campi da tennis, un campo da calcetto, un servizio di guardia medica, un mini
market, un porticciolo e un ristorante. L’isola è una riserva naturalistica a causa della presenza di
specie animali e vegetali protette. In passato ha ospitato monaci, una colonia penale, una tonnara 9.
Storicamente di proprietà nobiliare, è stata acquistata negli anni settanta da una società genovese
che vi ha realizzato un condominio residenziale. Può essere considerata un esempio di heritage
conversion (Blandy, 2006), espressione coniata per riferirsi ai complessi residenziali realizzati
mediante la ristrutturazione di edifici già esistenti, molti dei quali non erano originariamente
destinati a un uso abitativo. Si tratta ad esempio di manicomi, prigioni, scuole, fabbriche o ospedali,
i cui confini, utilizzati in passato per contenere, rispondono oggi all’obiettivo di garantirne la
fruizione esclusiva.
Conclusioni
Il territorio italiano non è estraneo alla presenza di complessi residenziali chiusi. L’esiguità d i
studi e ricerche facilita conclusioni affrettate riguardo un oggetto d’indagine perlopiù sconosciuto,
derubricato in alcuni casi a fenomeno marginale e scarsamente rilevante. Questa assenza di
attenzione - mediatica, politica, accademica – è verosimilmente riconducibile alla disattenzione
rispetto ai processi di privatizzazione della sfera pubblica e del territorio. La diffusione di
comprensori privati e sicurizzati è interpretabile come parte di una più ampia tendenza alla
riduzione degli spazi pubblici aperti e al progressivo ricorso ad attori economici privati per la
pianificazione, gestione e modificazione del territorio.
In Sardegna, la diffusione dei comprensori sicurizzati si colloca nell’ambito di uno sviluppo
turistico affidato prevalentemente al settore immobiliare, con un afflusso di presenze limitato alla
stagione estiva. I 76 insediamenti rilevati sono localizzati nelle aree costiere, con particolare
concentrazione nei pressi dei maggiori centri urbani e delle località turistiche più rinomate. Variano
per dimensioni, dalle poche unità abitative alle centinaia, e rispetto ai servizi erogati, limitati agli
spazi verdi comprensoriali o articolati in un’offerta più ampia che comprende strutture sportive,
ricreative e commerciali. La mappatura, risultato della combinazione dell’analisi di annunci
immobiliari e immagini satellitari, ha dunque mostrato una significativa incidenza del fenomeno, il
cui impatto sul territorio circostante necessiterebbe di ulteriori ricerche e studi anche in vista di una
sua regolamentazione pubblica. La chiusura residenziale sembrerebbe acuire limiti e criticità già
rilevati a proposito dell’edificazione di seconde case in assenza di una pianificazione dello
sviluppo: conflitti sull’uso del territorio, lavori stagionali e a basso reddito, aumento dei costi per il
mantenimento di infrastrutture e servizi municipali, riduzione della biodiversità locale e
privatizzazione di spazi e risorse naturali. Caratteristiche, queste, che avvicinerebbero il campo di
indagine più allo studio dei processi relativi alla speculazione immobiliare che a quelli connessi alle
dinamiche del turismo residenziale (Matteucci, Lund-Durlacher, Beyer, 2008).
Le retoriche della sicurezza, centrali in altri contesti geografici e nell’immaginario comune
legato alle gated communities, hanno un ruolo secondario nella promozione dei comprensori chiusi
9
http://www.condominioisolapiana.it/
14
isolani. L’analisi contenutistica e semantica degli annunci immobiliari ha piuttosto rilevato la
ricorrenza di argomentazioni incentrate sull’estetizzazione delle strutture residenziali e sul loro
armonico rapporto con la natura circostante. Il valore di quest’ultima è subordinato alla sua
fruizione esclusiva, garantita dalla presenza di barriere fisiche e simboliche a delimitazione dei
comprensori.
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