Untitled - Cooperativa Edilizia Nazario Sauro

Cooperativa Edilizia “NAZARIO SAURO”
Programma edilizio “Roma Cassia”
Aggiornamento 10 agosto 2014
Per accedere ai links, scaricare il presente file e cliccare sugli indirizzi, oppure copiare i singoli indirizzi sul proprio motore di ricerca 
Ubicazione: Comune di Roma, località “Cassia - Giustiniana”, indirizzo “Via Barbarano
Romano s.n.c.” piazzuola dopo il civico n. 43, cancello a sinistra (ricerca su “Google maps” >
Via Barbarano Romano 43, Roma, RM), traversa della Via Cassia sita circa m. 250 all’esterno
del Grande Raccordo Anulare (GRA), distante m. 750 stradali dall’uscita n 3 “Cassia” del
GRA.
Lotto con affaccio diretto del lato nordoccidentale sul Parco di Veio, in zona già completamente
urbanizzata, servita da 4 linee autobus ATAC (di cui una notturna), distante dalle stazioni della
ferrovia metropolitana “FM 3”, km. 2,8 stradali “Giustiniana” (raggiungibile con le linee 201 e
203), o km 4,5 stradali “Ipogeo degli Ottavi”.

Tipologia programma: “edilizia privata in proprietà” da realizzare su area da acquistare a cura
della Cooperativa, della tipologia “industriale di recupero urbano”, la cui cubatura esistente è
trasformabile “residenziale” a sensi della legge regionale “Piano casa”.
La realizzazione del programma è subordinata all’adesione di un congruo numero di soci ed alla
positiva conclusione della trattativa in corso con la proprietà del terreno.

Requisiti
soggettivi
degli
acquirenti:
associazione
alla
Cooperativa:
link
http://www.nazariosauro.it/documenti/iscrizione.pdf ; non occorre il possesso di alcun requisito
soggettivo, né il rispetto di alcun tetto di reddito, poiché il programma non fruisce di contributi
pubblici.

Unità immobiliari: costruzione, previa demolizione degli esistenti capannoni industriali e
bonifica del terreno, di un edificio residenziale, il cui progetto preliminare prevede 5 livelli fuori
terra (piano terra, piani 1°, 2° e 3°, piano mansarde e soffitte) e 1 livello interrato (box, posti
auto coperti e cantine) per un totale di 46 appartamenti su 3 scale, di cui 32 trilocali e 14
quadrilocali, con ampi balconi terrazzati di superficie media di 30 mq e profondità media di
3 m, più pertinenze costituite da 36 box auto di 15/25 mq, 10 posti auto coperti di 16/21 mq,
23 posti auto scoperti di 12,5 mq, 2 posti auto scoperti per handicappati,12 mansarde di 7/16 mq
(h 2,40), 16 soffitte di 5/8 mq e 18 cantine di 5/9 mq.
Gli appartamenti tri e quadrilocali hanno superfici che variano da un minimo di 59 mq coperti
(circa 77 mq commerciali con pertinenze) a un massimo di 91 mq coperti (circa 123 mq
commerciali con pertinenze).
Gli 8 trilocali e i 4 quadrilocali del 3° piano sono dotati di mansarda di circa 7/16 mq coperti e
terrazzino a tasca di 4,5 mq.
I 10 trilocali del Piano terra sono dotati di terrazzo/giardino fra i 41 e 90 mq circa.
E’ possibile l’abbinamento di appartamenti contigui per aumentarne la superficie o, per lacuni,
la separazione per diminuirla.
Links: www.nazariosauro.it/cassiaprogetto.pdf
www.nazariosauro.it/cassiaappartamenti.pdf

Capitolato di massima di costruzione: edificio ad alto risparmio energetico in classe “B”, che
assicura una sensibile riduzione dei consumi di carburante per il riscaldamento rispetto al
consumo medio stimato (175 Kwh/mqa) per le case del patrimonio edilizio nazionale; strutture
in cemento armato antisismico; facciate esterne per almeno il 40% a cortina; murature
perimetrali che proteggono dal caldo, dal freddo e dai rumori di 38 cm di spessore complessivo
in laterizio forato isolante termo acustico intonacato; divisori fra gli appartamenti con spessori
complessivi 25/30 cm in laterizio forato (8 +10/12 cm) con inserimento di pannelli isolanti
termo acustici; tramezzature interne realizzate in laterizio forato 8/12 cm; solai con isolamento
termo-acustico anche alla base delle murature; terrazzi abitabili; cucina abitabile per gli
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appartamenti maggiori o posto/angolo cottura per quelli minori; 2 bagni di cui uno con vasca ed
uno con piatto doccia; allestimento dei locali residenziali con pavimenti in gres porcellanato di
prima scelta 33,3 x 33,3 , oppure effetto legno 15,6 x 60,8 , con relativi battiscopa in
abbinamento; rivestimenti delle pareti dei bagni (h. 1,80 m.) e cucina (h. 1,60 m.) in piastrelle di
ceramica smaltata 20x20 con abbinamenti di due colori; tinteggiatura interna bianca lavabile;
impianto di riscaldamento condominiale ad alta tecnologia combinato solare con termo valvole
di autoregolazione e telelettori dei consumi calorici su ciascun radiatore; impianto acqua calda
individuale misto a gas con apporto energetico dai pannelli solari; impianti condominiali
fotovoltaici per produzione di energia elettrica e solari per l’acqua calda sanitaria;
predisposizione (canaline) per sistema di allarme perimetrale e volumetrico; predisposizione
(canaline) per impianto di condizionamento invernale ed estivo; impianto TV-SAT analogico
terrestre e digitale condominiale; portoncino blindato antieffrazione classe 3 con serratura di
sicurezza a cilindro europeo con protezione antitrapano; videocitofono con apri portone e
cancello pedonale; impianto telefonico, un punto luce a soffitto, almeno 3 prese e 1 punto luce
in ogni vano più un punto luce a parete in cucina, bagno e logge; attacco idrico ed elettrico
lavatrice in cucina e bagno (o balcone/terrazzo/giardino); attacco idrico ed elettrico per i
terrazzi/giardini privati; infissi interni in legno tamburato, infissi esterni in pino lamellare o
alluminio preverniciato con vetrocamera isolante termo acustico; avvolgibili in PVC; scale
interne ed esterne con pavimentazione e battiscopa in granito (interni) o peperino travertino
(esterni); un impianto ascensore per scala di tipo oleodinamico portata 6 persone / 450 kg da
piano garage a lastrico solare.

Costo preventivato appartamenti: prezzo medio € 2.400,00= per mq commerciale, comprensivo
di soffitta o cantina e posto auto coperto o scoperto per ciascuna appartamento.
A titolo di esempio, si riportano i preventivi dei costi medi di alcune tipologie di appartamenti:
 Tipo trilocale di 59 mq coperti, balcone 30 mq, box auto, soffitta> 77 mq comm.:
€ 185.000=;
 Tipo trilocale di 75 mq coperti, balcone 32 mq, box auto, soffitta > 96 mq comm.:
€ 230.000=.
 Tipo quadrilocale di mq 86 coperti, balcone 33 mq, box auto, cantina > 106 mq comm.:
€ 254.000=;
 Tipo quadrilocale di mq 91 coperti, mansarda 13 mq, box auto > 123 mq comm.:
€ 295.000=;
In tali importi sono comprese tutte le spese di acquisto del terreno e di realizzazione
dell’edificio, inclusi gli impianti, nonché di sistemazione delle aree esterne, accatastamento,
regolamento di condominio e abitabilità, spese di gestione della cooperativa, mentre sono
esclusi gli oneri relativi a:
 Fideiussioni individuali;
 IVA o imposta del registro (4% per prima casa o 10% seconda casa);
 imposte catastale e ipotecaria;
 parcelle notarili per l’atto di compravendita.
I costi indicati degli appartamenti sono di preventivo link www.nazariosauro.it/cassiacosti.pdf ;
i costi finali saranno determinati in base alle spese effettive sostenute e documentate dalla
Cooperativa, in esito all’approvazione da parte dell’Assemblea dei soci del bilancio finale da
suddividere in ragione millesimale.
Le valutazioni della “Agenzia delle Entrate - Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)” dei
costi in zona delle abitazioni usate in normale stato di conservazione, più posto auto coperto,
sono mediamente di 3.450 €/mq commerciale, e precisamente:
 Abitazioni civili: € 2.600 / 3.400 per mq coperto;
 Box auto: € 1.850 / 2.550 per mq;
 Posti auto coperti: € 1.300/1.700 per mq;
 Posti auto scoperti: € 800/1.100 per mq.
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
Piano finanziario: Le quote percentuali di anticipo del costo degli appartamenti e le relative
scadenze sono articolate come segue:
 1^ quota: € 500,00= all’iscrizione;
 2^ quota: circa 5%, all’opzione di scelta dell’appartamento, prevedibilmente entro metà
ottobre 2014;
 3^ quota: circa il 10%, alla prenotazione dell’appartamento con atto di compromesso
all’acquisto, prevedibilmente entro metà dicembre 2014;
 4^ quota: circa il 10%, all’assegnazione preliminare dell’appartamento con delibera del
CdA, prevedibilmente entro luglio 2015;
 Saldo: circa il 75% all’assegnazione definitiva con rogito di compravendita.
La 1^ quota di iscrizione è immediatamente rimborsabile in caso di recesso del socio o di
mancato avvio del programma.
A partire dalla 2^ quota di anticipo (opzione di scelta degli appartamenti), gli importi conferiti
come anticipo infruttifero alla Cooperativa costituiscono caparra per l’acquisto, per cui sono
rimborsabili a norma di legge senza interessi in caso di mancato avvio del programma per
inadempienza della proprietà del terreno o di subentro di altro socio in ordine di graduatoria,
previo approvazione del CdA della Cooperativa.

Tempistica di realizzazione: il cronoprogramma prevede l’acquisizione del lotto edificatorio
entro il 2014 e la costruzione dell’edificio con la conclusione dei lavori e la consegna degli
appartamenti entro 2 anni dall’acquisto del terreno, prevedibilmente fra la fine del 2016 e il
primo semestre del 2017.
In particolare i passi contrattuali sono i seguenti:
 Sottoscrizione della opzione non onerosa di acquisto del terreno: ottobre 2014;
 Sottoscrizione opzione onerosa: novembre 2014;
 Stipula del contratto preliminare di compravendita con anticipo del 10% presso il
notaio: dicembre 2014;
 Stipula del contratto di compravendita al rilascio del permesso di costruire entro 12
mesi, con versamento del saldo alla proprietà.

Iscrizione, opzione e prenotazione: l’iscrizione al programma avviene nell’ordine di
registrazione nel libro dei soci, secondo graduatorie periodiche, fino ad esaurimento degli
appartamenti.
Eventuali appartamenti residuali non prenotati dai soci potranno essere assegnati a personale
civile aderente al programma.
L’opzione e la prenotazione saranno effettuate nell’ordine delle graduatorie periodiche;
 Opzione di acquisto con scelta dell’appartamento: al versamento della 2^ quota (stipula
di opzione onerosa di acquisto del terreno);
 Prenotazione: al versamento della 3^ quota (stipula di compromesso di acquisto del
terreno);
 Assegnazione preliminare con delibera del CdA: al versamento della 4^ quota (stipula
del contratto di compravendita del terreno).
Links: www.nazariosauro.it/public/upload/CSS%20Situazione%20var%204%20140711.pdf
www.nazariosauro.it/cassiaiscrizione.pdf
www.nazariosauro.it/cassiainteresse.pdf
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