@agenziademanio.2013-14 indice 1 Prologo 5 Introduzione 7 Il portafoglio 1.1 il patrimonio gestito dall’Agenzia 9 1.2 Usi istituzionali da parte delle Amministrazioni dello Stato 10 1.3 Gli altri beni immobili in gestione non assegnati alle Pubbliche Amministrazioni centrali 10 1.4 Trasferimento immobili agli enti Territoriali - il Federalismo demaniale 11 1.5 i terreni 13 1.6 Le altre attività dell’Agenzia 13 2 Riduzione ed efficientamento della spesa 2.1 Spending review - coordinamento interministeriale per la razionalizzazione 15 utilizzo immobili 2.2 Riduzione degli spazi e delle spese per locazioni passive 15 2.3 costi complessivi dell’immobile 16 2.4 efficienza della spesa, le manutenzioni 16 3 Mantenimento e sviluppo del valore del portafoglio 3.1 Strumenti ed iniziative di valorizzazione 19 3.2 collaborazioni con istituzioni ed enti locali 19 3.3 il progetto Valore Paese 21 indice 3 4 @agenziademanio.2013-14 Prologo L’Agenzia del demanio è chiamata ad assicurare la gestione del patrimonio immobiliare dello Stato attraverso una corretta asset allocation. i recenti interventi del Legislatore hanno focalizzato la missione dell’Agenzia sulla riduzione dei costi di gestione del patrimonio utilizzato per le esigenze funzionali delle Amministrazioni e sullo sviluppo di sinergie con i portafogli immobiliari di altri soggetti pubblici, in particolare quelli degli enti territoriali. in coerenza con quanto previsto dalla Legge di Stabilità per il 2014, L.147/2013, art.1, c.387 (cfr. paragrafo 2.3) e per garantire un più efficiente ed economico sistema di governo degli spazi in uso alle Amministrazioni centrali dello Stato, anche mediante l’individuazione di indicatori di performance, l’Agenzia estenderà il controllo su tutti i costi di uso degli immobili (di proprietà dello Stato e non) e non solo su quello relativo alle locazioni passive. Altre attività svolte dall’Agenzia sono: ∙ la vigilanza, effettuata con ispezioni sugli immobili statali, necessaria a verificare lo stato del bene ed eventuali irregolarità nella sua gestione e relative azioni di tutela per la difesa della proprietà (sfratto in via amministrativa, revoca della concessione, incarichi all’Avvocatura dello Stato per intraprendere azioni di tutela, altro); ∙ l’aggiornamento delle consistenze patrimoniali ai fini della formazione dell’attivo patrimoniale dello Stato; ∙ la messa a reddito dei beni di diretta gestione ed il controllo della riscossione estesa anche alle concessioni sul demanio marittimo; ∙ i veicoli confiscati in via amministrativa. in termini di asset management, per i beni che non potranno essere utilizzati per esigenze istituzionali, l’azione dell’Agenzia è improntata alla collocazione degli immobili nell’ambito di processi di rigenerazione urbana, utilizzando i diversi strumenti di negoziazione istituzionale, e a un graduale passaggio degli stessi beni verso il mercato o verso altre istituzioni pubbliche, sia in termini di proprietà che di gestione: un esempio di questa tipologia di attività è rappresentato dal cosiddetto “Federalismo demaniale”, previsto dall’art. 5, c.5 del d.Lgs. 85/2010 ovvero dall’art. 56-bis del d.L. 69/2013, convertito in legge con modificazioni dalla Legge 98/2013 per il demanio storico artistico e dalle iniziative con diverse città italiane (cfr. paragrafo 3.2). PRoLoGo 5 infine – anche a conferma di una sempre più efficace interlocuzione a livello internazionale, soprattutto in ambito Ue – l’Agenzia ha ricevuto l’incarico di fornire supporto tecnico e specialistico alle autorità greche nell’area della gestione e della privatizzazione degli immobili pubblici. Le aree prioritarie di intervento dell’Agenzia delineate dal Protocollo di intesa sottoscritto il 18 dicembre 2013 tra la Task Force for Greece (struttura istituita presso la commissione europea per la promozione e la realizzazione di progetti di assistenza tecnica alla Grecia da parte dei Paesi Ue), il Ministero dell’economia e delle Finanze italiano e il Ministero delle Finanze greco, si riferiscono alla progettazione del sistema gestionale ed alle tecniche di segmentazione immobiliare e alla governance dell’ente responsabile della gestione degli immobili dello Stato. 6 @agenziademanio.2013-14 Introduzione il patrimonio immobiliare pubblico si configura come un insieme di portafogli, diversificati per soggetto proprietario (Stato, Regioni, Province, comuni e altri soggetti ad essi collegati) in relazione alla necessità di soddisfare diverse esigenze pubbliche. i soggetti con competenza di gestione sui beni di proprietà dello Stato, oltre all’Agenzia del demanio, sono riportati nello schema seguente: ∙ ∙ ∙ Per la porzione di portafoglio dello Stato ad essa affidata, l’Agenzia del demanio assicura: la razionalizzazione e il contenimento della spesa, promuovendo la migliore gestione degli immobili assegnati alle Amministrazioni statali e la riduzione dei costi complessivi legati al loro uso da parte delle stesse; il mantenimento e lo sviluppo del valore economico del patrimonio dello Stato gestito, attraverso l’analisi del mercato di riferimento e la segmentazione del portafoglio, al fine di un suo razionale utilizzo per le diverse operazioni immobiliari; la promozione e il supporto tecnico per la valorizzazione del patrimonio in sintonia con quello degli enti territoriali e degli altri enti pubblici. inTRodUzione 7 8 @agenziademanio.2013-14 1. il portafoglio 1.1 Il patrimonio gestito dall’Agenzia i fabbricati ed i terreni dello Stato gestiti dall’Agenzia del demanio hanno un valore stimato di oltre 56 miliardi di euro. il portafoglio in gestione dell’Agenzia ha subito un notevole mutamento, sia in relazione alle vendite effettuate nell’anno 2013, sia per effetto del processo di devoluzione verso gli enti territoriali, tutt’ora in corso (cfr. paragrafo 1.4). nell’ambito degli obiettivi di finanza pubblica, per dare concreta attuazione ai piani di dismissione promossi dal Governo, l’Agenzia ha gestito una vendita straordinaria, comprendente 34 complessi, nell’ambito delle procedure delineate dall’art. 11-quinquies del d.L. 203/2005 e ss.mm.ii. Per le vendite ordinarie, l’Agenzia ha adottato una procedura interamente telematica di vendita attraverso le aste elettroniche. L’obiettivo è di sfruttare i possibili vantaggi derivanti dalla de-materializzazione delle procedure, assicurando un ampliamento delle possibilità di partecipazione da parte di tutti i soggetti interessati, nonché dalla possibilità di effettuare rilanci. La quota più consistente del patrimonio immobiliare gestito, in termini di valore (80%), è rappresentata dai beni assegnati in uso governativo alle Amministrazioni dello Stato per finalità istituzionali. il 18% è utilizzato da soggetti pubblici e privati a fronte di un canone gratuito, agevolato, o di un canone di mercato, secondo quanto disciplinato dalla legge: il reddito annuo prodotto è pari a circa 40 milioni di euro. il residuo 2% del patrimonio gestito risulta libero e soltanto in parte suscettibile di futura messa a reddito, in quanto include particolari categorie di beni quali, ad esempio, miniere e aree verdi. La quota di beni liberi, e in particolare i beni potenzialmente produttivi di reddito, subirà una riduzione per effetto del completamento del trasferimento agli enti territoriali (cosiddetto federalismo demaniale), per effetto del programma Valore Paese e del Piano straordinario di vendite, di cui una quota parte è stata realizzata a chiusura del 2013 mentre un’altra è in programma per il 2014. nel contempo l’Agenzia è costantemente impegnata nelle attività di inventariazione di nuovi beni che, nel corso del 2013, hanno determinato un incremento dell’attivo patrimoniale statale di circa 1,1 miliardi di euro con l’assunzione in consistenza di 562 beni patrimoniali e di 18 beni che insistono sul demanio marittimo. iL PoRTAFoGLio Il patrimonio immobiliare pubblico 9 Immobili liberi (numero) beni potenzialmente produttivi di reddito (residenziale, commerciale, fabbricati vari) rifugi antiaerei terreni aree verdi relitti miniere altro (quote indivise, ruderi, resti archeologici, chiese, diritti reali, eredità giacenti, devoluzioni per debiti d’imposta) (elaborazione dati Agenzia del demanio - aggiornamento 31/12/2012) 1.2 Usi istituzionali da parte delle Amministrazioni dello Stato I beni in uso alle Amministrazioni dello Stato Le Amministrazioni statali utilizzano per la propria attività una superficie lorda totale di oltre 72 milioni di metri quadri. La quota prevalente degli utilizzi, ovvero l’86% della superficie occupata, è costituita da immobili di proprietà dello Stato (cosiddetti usi governativi), mentre il 14% è condotta in locazione passiva per una spesa complessiva di 1,05 miliardi di euro. La situazione delle locazioni passive dipende dalla distribuzione territoriale delle Amministrazioni e dalla indisponibilità di immobili dello Stato rispondenti a tali esigenze, ovvero dalla necessità di rifunzionalizzare gli immobili per soddisfare le esigenze. L’Agenzia sta realizzando un programma di investimenti immobiliare dedicato alla razionalizzazione e rifunzionalizzazione degli asset per oltre 180 milioni di euro ed ha avviato, a cavallo degli esercizi 2013-2014, un programma di ricerca di mercato al fine di individuare soluzioni locative meno onerose, nel caso in cui non siano disponibili immobili di proprietà da rifunzionalizzare. 1.3 Gli altri beni immobili in gestione non assegnati alle Pubbliche Amministrazioni centrali Gli altri beni immobili 10 i beni inseriti nel portafoglio immobiliare in gestione, ma non direttamente assegnati per usi istituzionali alle Amministrazioni centrali dello Stato costituiscono, come anticipato, circa il 20% del valore del portafoglio complessivo. Su tale aliquota di immobili, l’Agenzia svolge attività di acquisizione con conseguente aggiornamento delle consistenze patrimo- @agenziademanio.2013-14 niali, vigilanza, tutela, attività di valorizzazione e di messa reddito (con conseguente controllo della riscossione) e, infine, attività di vendita, coprendo quindi l’intera value chain immobiliare. in aggiunta, l’Agenzia è chiamata a svolgere alcune delle suddette attività, con particolare riferimento a quelle di vigilanza, tutela e controllo della riscossione, per quanto riguarda i beni di demanio pubblico (marittimo, idrico ed aeroportuale). ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ nel corso del 2013 l’Agenzia ha operato sui beni in parola assicurando: l’emissione di 466 atti di accettazione e pareri per donazioni, eredità giacenti, ovvero per devoluzioni da debito d’imposta; lo svolgimento di oltre 400 azioni di vigilanza mediante sopralluogo presso beni non direttamente assegnati per usi istituzionali alle Amministrazioni centrali dello Stato e su beni di demanio pubblico, rispetto alle 2.350 realizzate sull’intero portafoglio immobiliare statale; il perfezionamento delle istruttorie relative a 32 proposte di sdemanializzazione attivando conseguentemente le procedure per il mutamento dello status giuridico di altrettanti beni attualmente inclusi nel demanio pubblico; la stipula di 1.805 contratti di locazione e atti di concessione sui beni in gestione diretta; l’emissione di oltre 55.000 atti di riscossione (costituiti dalla prima bollettazione e dai successivi solleciti e iscrizioni a ruolo scaturenti dalle attività di controllo della riscossione), inclusi quelli effettuati per i beni di demanio pubblico. inoltre, al fine di ottimizzare la composizione del portafoglio in gestione mediante la dismissione di beni non strategici per lo Stato, nel corso del 2013 l’Agenzia ha realizzato, attraverso procedure di vendita ordinaria, l’alienazione di 370 beni con una entrata a favore del bilancio statale, al netto di quella riveniente dall’operazione straordinaria, pari a 33,2 milioni di euro. infine, per la medesima finalità, sono stati trasferiti agli aventi diritto secondo le vigenti disposizioni di legge 4.637 beni costituiti da alloggi costruiti in base a leggi speciali, ovvero da immobili ceduti a titolo gratuito a Regioni a Statuto Speciale, creando così le condizioni per una sostanziale ristrutturazione del portafoglio in gestione. 1.4 Trasferimento immobili agli Enti territoriali - il Federalismo demaniale La citata ristrutturazione del portafoglio immobiliare statale ha ricevuto peraltro un ulteriore e decisivo impulso con l’entrata in vigore del d.L. 69/2013, convertito con L. 98/2013, che all’art. 56-bis dispone il trasferimento in proprietà, a titolo gratuito, alle Regioni, Province e comuni dei beni appartenenti al patrimonio dello Stato per i quali facciano richiesta, con alcune limitate esclusioni. La procedura, totalmente telematica, si è aperta il 1° settembre e si è chiusa il 30 novembre 2013. Le domande pervenute sono 9.367, presentate da parte 1.267 comuni, 27 Province e 8 Regioni. Sono in corso le attività di verifica propedeutiche al trasferi- iL PoRTAFoGLio Il Federalismo demaniale 11 mento verso gli enti locali, che dalla chiusura dei tempi di presentazione delle domande all’inizio del 2014 ha generato l’esame di 2.243 domande, di cui 527 accolte, 1.503 in verifica, e 213 rigettate in quanto relative a richieste di beni non trasferibili ai sensi della norma, quali asset di demanio idrico, marittimo, storico artistico, asset dedicati a utilizzi istituzionali (usi governativi). Sempre sul fronte del trasferimento di beni statali agli enti territoriali, per il demanio storico artistico occorre impostare i trasferimenti sulla base di specifici programmi di valorizzazione culturale (art. 5, c. 5 del d.Lgs. 85/2010). ciò avviene tramite un accordo tra il MiBAcT (Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo) e l’ente a cui deve essere trasferito il bene sottoposto a tutela, sulla base di un progetto ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio (d.Lgs. 42/2004). L’Agenzia, in tale ambito, svolge l’attività di supporto tecnico-amministrativo affinché avvenga il passaggio di proprietà e venga impostata un’ipotesi progettuale economicamente sostenibile, nel rispetto delle tutele dell’immobile stesso. Per 23 immobili è stato completato l’iter procedurale giungendo al trasferimento del bene all’ente territoriale richiedente. Art. 5 Comma 5 - Compendi immobiliari trasferiti 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. Toscana Toscana Toscana Piemonte Toscana Lombardia Lombardia Umbria Piemonte Liguria Liguria Liguria Lombardia Campania Veneto Veneto Marche Campania Campania Veneto Puglia Puglia Veneto San Gimignano (SI) San Gimignano (SI) Firenze Torino Certaldo (FI) Sondrio Bergamo Castiglione del Lago (PG) Saluzzo (CN) Porto Venere (SP) Porto Venere (SP) Porto Venere (SP) Mantova Ercolano (NA) Lavagno (VR) Barbarano Vicentino (VI) Montefalcone Appennino (FM) Procida (NA) Procida (NA) Verona Otranto (LE) Otranto (LE) Sant'Anna d'Alfaedo (VR) Ex Convento ex Carcere di S. Domenico Chiesa di San Lorenzo in Ponte Teatro La Pergola Ex Caserma Cavalli Casa del Boccaccio Castello di Masegra Ex Carcere Sant'Agata Ex Aeroporto Eleuteri Ex Castello denominato "La Castiglia" Polo culturale Castelletto Genovese Batteria fortificata Umberto I Ex Caserma Palestro Ex Scuderie di Villa Favorita Forte San Briccio Ex Casa del Fascio Ex Poligono di Tiro a Segno Compendio ex Carcere di Terra Murata Palazzo d'Avalos Ex Forte S. Caterina Castello Aragonese Faro di Punta Palascia Forte Monte Tesoro (elaborazione dati: Agenzia del demanio - aggiornamento 31/12/2013) Ad oggi, sono pervenute istanze per un totale di 615 immobili. La procedura è in corso per 409 immobili, mentre per 206 beni l’istanza è stata revocata o è decaduta. nell’ambito delle procedure in corso, sono stati approvati Programmi di valorizzazione per 54 immobili, per 33 dei quali sono stati sottoscritti i relativi accordi di valorizzazione. 12 @agenziademanio.2013-14 1.5 I terreni i terreni pubblici gestiti dall’Agenzia del demanio sul territorio nazionale hanno un valore di oltre 81 milioni di euro per circa 5.500 ettari di superficie, distribuiti nelle varie regioni come di seguito rappresentato: I terreni 1.6 Le altre attività dell’Agenzia L’Agenzia, nell’ambito dei suoi compiti istituzionali, provvede alla gestione dei beni mobili confiscati iscritti nei pubblici registri (veicoli). Tale attività, pur discostandosi dalla missione principale affidata all’ente, costituisce un impegno consistente che, nel corso del 2013, ha richiesto la trattazione di oltre 46.000 veicoli i quali, mediante iter amministrativi diversi (d.P.R. 189/01 e L. 326/03 art. 38), sono stati alienati o rottamati consentendo di contenere gli oneri connessi alla loro gestione e di realizzare altresì entrate sul bilancio statale. iL PoRTAFoGLio 13 14 @agenziademanio.2013-14 2. Riduzione ed efficientamento della spesa 2.1 Spending review - Coordinamento interministeriale per la razionalizzazione utilizzo immobili nell’ambito del programma di Governo della revisione della spesa, l’Agenzia, a chiusura del 2013, è stata incaricata di coordinare il Gruppo di Lavoro dedicato alla razionalizzazione per l’utilizzo degli immobili, con l’obiettivo prioritario di proporre, entro febbraio 2014, un primo pacchetto di misure. in tale contesto, le azioni da proporre saranno focalizzate sul rimuovere gli ostacoli allo svolgimento di tale programma e alla proposizione di un diverso approccio all’utilizzo degli immobili, alla ottimizzazione nell’utilizzo dei contratti di fornitura dei servizi energetici ed all’efficientamento per le spese di manutenzione immobili/global service. La spending review 2.2 Riduzione degli spazi e delle spese per locazioni passive A tal proposito, come anticipato nel paragrafo 1.2, gli asset che possono essere rifunzionalizzati per rispondere alle specifiche esigenze delle Amministrazioni costituiscono una quota minima del patrimonio; questi inoltre presentano caratteristiche strutturali che richiedono investimenti elevati per migliorarne la funzionalità. Grazie alle disposizioni contenute nella Legge di Stabilità per il 2014 l’Agenzia del demanio, una volta definiti i Piani di razionalizzazione, li invia al Ministro dell’economia e delle Finanze in ordine alla coerenza con gli obiettivi di riduzione della spesa corrente ed ai Ministri interessati per le valutazioni di competenza. i Piani di razionalizzazione sono elaborati sulla base di un parametro dimensionale per l’occupazione degli immobili compreso tra i 20 e 25 mq/addetto per gli edifici già realizzati e i 12-20 mq/addetto in caso di nuova costruzione o di ristrutturazione integrale del fabbricato. Attualmente, solo per il 69% dei casi il rapporto mq/persona si colloca al di sotto dei 25 mq. i Piani di razionalizzazione predisposti ad oggi prevedono un totale di 400 operazioni da attuare, come concordato con le Amministrazioni interessate ed i Provveditorati alle opere pubbliche, entro il 2018, per un investimento complessivo di circa 200 milioni RidUzione ed eFFicienTAMenTo deLLA SPeSA I piani di razionalizzazione 15 di euro ed un risparmio graduale, che entro il 2018 sarà stabilizzato a circa 80 milioni di euro per la riduzione di locazioni passive. Gli investimenti programmati esauriscono le risorse finanziarie attualmente disponibili. nel corso dell’esercizio 2013, l’azione dell’Agenzia ha consentito di realizzare minori oneri per locazioni passive pari a circa 12,8 milioni di euro. Tale risparmio annuo è scaturito in gran parte (oltre 10 milioni di euro) dalla chiusura di locazioni passive in essere e la restante parte (2,6 milioni di euro) da riduzioni dei canoni a seguito di stipula di contratti meno onerosi. il 2013 si è contraddistinto anche per l’avvio di un progetto per la costituzione di poli logistici unificati ove far confluire gli archivi di deposito delle Amministrazioni (art. 3 d.L.95/2012). L’obiettivo è di ridurre le locazioni passive legate al mantenimento degli archivi e, ove possibile, di liberare spazi negli edifici di proprietà dello Stato per consentire la realizzazione di ulteriori razionalizzazioni. Sono in corso di valutazione i primi siti indicati dal Ministero della difesa, nel Lazio. È opportuno però considerare che fino a quando non sarà attuato dalle Amministrazioni il processo di de-materializzazione, il fabbisogno di spazi per archivio continuerà a crescere. 2.3 Costi complessivi dell’immobile T.O.C. Total Occupancy Cost La riduzione dei costi di gestione immobiliare delle Pubbliche Amministrazioni, non può che passare attraverso efficaci azioni di management immobiliare che abbiano come riferimento il costo complessivo di gestione dell’immobile – Total occupancy cost, Toc (costi di facility, compresi quelli energetici e canone di locazione). con la Legge di stabilità 2014 (art.1, c.387) è stato introdotto l’obbligo per le Amministrazioni di comunicare all'Agenzia i dati e le informazioni relativi ai costi per l'uso degli edifici detenuti. L’Agenzia ha il compito di elaborare e comunicare gli indicatori di performance, in termini di costo d'uso/addetto, cui le Amministrazioni dovranno adeguarsi entro due anni. Viene quindi formalizzata una pratica di benchmarking utile a porre in essere misure amministrative per la riduzione dei costi complessivi d’uso degli immobili. nel corso del 2014 l’Agenzia rilascerà un applicativo per registrare tali costi e consentire alle Amministrazioni di visualizzare i relativi benchmark. 2.4 Efficienza della spesa, le manutenzioni Il manutentore unico 16 A partire dal 2013 l’Agenzia del demanio, come previsto dal d.L.98/2011, art.12 e ss.mm.ii., ha il compito di assumere tutte le decisioni di spesa, con alcune eccezioni espressamente indicate dalla legge, relative agli interventi manutentivi sugli immobili dello Stato e su quelli di proprietà di terzi in uso alle Amministrazioni dello Stato. @agenziademanio.2013-14 il supporto tecnico alle operazioni è assicurato dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti e dai Provveditorati interregionali alle opere Pubbliche. Questa scelta è intesa a sfruttare la competenza tecnica dei Provveditorati, lasciando al rappresentante della proprietà (l’Agenzia) il coordinamento degli interventi. in questo modo la norma ha introdotto un principio fondamentale di efficienza della spesa, che consentirà di realizzare la manutenzione programmata negli edifici dello Stato. La nuova disciplina prevede una puntuale conoscenza di tutti gli interventi eseguiti sugli immobili in uso alle Amministrazioni, la programmazione degli interventi stessi e il monitoraggio della spesa, tenendo conto anche di eventuali trend anomali che dovessero verificarsi nell’applicazione della disciplina di riferimento, ovvero nel modus agendi dei soggetti destinatari della stessa. L’Agenzia, in qualità di centrale di committenza, predispone i bandi di gara per l’individuazione attraverso procedura aperta degli operatori che, previa sottoscrizione di accordi quadro ai sensi dell’art. 59 del d.Lgs. 163/2006, effettueranno gli interventi. Restano a carico delle Amministrazioni utilizzatrici, ossia al di fuori del sistema accentrato delle manutenzioni, gli interventi di piccola manutenzione, di urgenza e per la sicurezza sui luoghi di lavoro; i lavori compresi nei contratti di servizio energia; gli interventi finanziati con fondi speciali e con fondi di competenza di anni precedenti al 2013. nel corso del 2013 è stato emanato il primo Piano Generale degli interventi per un valore complessivo di oltre 106 milioni di euro per un numero di 1.170 interventi, che dovranno essere realizzati mediante le imprese con cui saranno sottoscritti gli accordi quadro. in questo modo alla fase di programmazione potrà seguire la realizzazione degli stessi. RidUzione ed eFFicienTAMenTo deLLA SPeSA 17 18 @agenziademanio.2013-14 3. Mantenimento e sviluppo del valore del portafoglio 3.1 Strumenti e iniziative di valorizzazione dal 2001 si possono distinguere tre passaggi fondamentali nell’evoluzione degli strumenti di valorizzazione messi a disposizione dal legislatore: ∙ il primo prevedeva un impulso sostanzialmente centrale e in deroga agli strumenti di pianificazione; ∙ il secondo ha introdotto il "Programma Unitario di Valorizzazione" (PUV) e sono state sviluppate iniziative di ampio respiro con gli enti territoriali; ∙ il terzo e più recente (2011) ha definito l’introduzione del “Programma Unitario di Valorizzazione del Territorio” (PUVaT), per una più complessa revisione e innovazione degli strumenti di valorizzazione degli immobili pubblici, ed ha enfatizzato le responsabilità istituzionali dei diversi soggetti pubblici. Gli strumenti L’attuazione dei vari strumenti previsti dalle norme, dai primi protocolli del 2001 ai PUVaT del 2011, è stata significativa ed ha messo in risalto, tra l’altro, la complessità dei processi di governance per la realizzazione di operazioni di sviluppo. L’elemento caratterizzante il processo di valorizzazione, oltre la dimensione finanziaria, è quello di promuovere il coordinamento tra i vari soggetti pubblici proprietari (Regioni, Province, comuni e altri enti pubblici) in un disegno organico per la valorizzazione e il miglior utilizzo degli immobili. 3.2 Collaborazioni con Istituzioni ed Enti locali Le iniziative di valorizzazione avviate hanno l’obiettivo di promuovere nuove forme di collaborazione e partecipazione con tutti i soggetti interessati a sviluppare azioni sinergiche di intervento sui patrimoni immobiliari pubblici. nel contesto delle collaborazioni istituzionali avviate sinora si segnalano: ∙ la stretta collaborazione con Anci-FPc (Fondazione Patrimonio comune) per la diffusione delle informazioni, l’attivazione delle potenzialità di coinvolgimento degli enti territoriali per iniziative di sviluppo immobiliare dei propri patrimoni, per facilitare l’attuazione di specifici Protocolli d’intesa e per l’attuazione del federalismo demaniale; MAnTeniMenTo e SViLUPPo deL VALoRe deL PoRTAFoGLio Le collaborazioni interistituzionali 19 ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ I Protocolli d’intesa 20 la partecipazione di rappresentanti dell’Agenzia del demanio ai lavori della cabina di Regia nell’ambito del cosiddetto “Piano città”, promosso dal Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti; l'istituzione di un tavolo strategico con il Ministero della difesa per identificare, sull'intero territorio nazionale, tutti gli immobili ritenuti non più strumentali allo stesso ed individuarne le modalità di dismissione e riconsegna all'Agenzia del demanio per progettare un nuovo utilizzo dei beni; l’attività di condivisione avviata con i diversi Ministeri interessati per lo sviluppo del progetto Valore Paese-dimore (Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo, Ministero per la coesione Territoriale e Ministero dello Sviluppo economico); la collaborazione sviluppata con l’istituto per il credito Sportivo attraverso la sottoscrizione di un Protocollo d’intesa finalizzato a verificare la fattibilità economico-finanziaria di alcune delle principali iniziative di sviluppo e valorizzazione attivate dall’Agenzia del demanio, a partire dal progetto Valore Paese diMoRe, anche al fine di garantirne la bancabilità e il finanziamento a tassi competitivi; la collaborazione con l’ente nazionale per il Microcredito, definita con Protocollo d’intesa, finalizzata ad ampliare le opportunità di sviluppo dei territori favorendo nuove iniziative di microimprenditorialità attraverso lo strumento del microcredito, in sinergia all’utilizzo economico del patrimonio immobiliare pubblico; il Protocollo di intesa con invitalia per rafforzare, in un percorso di ottimizzazione della composizione dei portafogli dello Stato e degli enti territoriali, le potenzialità di sviluppo e di dismissione dei rispettivi patrimoni; la cooperazione avviata con la sottoscrizione di un accordo con Herity-dRi, nell’ambito della valorizzazione degli immobili del demanio Storico Artistico (d.S.A.), che per garantire una migliore fruizione pubblica del bene prevede la possibilità di richiedere al futuro concessionario dell’immobile la “certificazione della Qualità della Gestione del Patrimonio culturale – GeS HeRiTY”, riconosciuta a livello internazionale. A partire da fine 2012 l’Agenzia, a seguito della migliore puntualizzazione degli strumenti normativi di riferimento, ha provveduto a stipulare nuove intese con: ∙ Comune di Piacenza - 20/9/2012 Stipula del Protocollo d'intesa per l’attivazione di un PUVaT finalizzato alla valorizzazione di 12 compendi di proprietà statale che, successivamente, potrà coinvolgere anche altri beni di proprietà dello Stato, del comune o di altri enti. ∙ Comune di Bologna - 7/11/2012 intesa per il completamento del PUV, nella prospettiva del ricorso ai nuovi strumenti di finanza immobiliare, ex artt. 33 e 33-bis del d.L. 98/2011 con il coinvolgimento di circa 15 compendi immobiliari di proprietà dello Stato e del comune. ∙ Regione Toscana - 19/11/2012 intesa finalizzata a supportare l’attuazione di strategie di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare di proprietà della Regione e delle relative ASL, anche nella prospettiva dell’attivazione di un PUVaT. ∙ Comune di Torino - 21/11/2012 (rinnovato in data 25/07/2013) Accordo finalizzato ad attivare sinergie per lo sviluppo dei patrimoni immobiliari pubblici (Stato, comune, Gruppo FS, consap SpA, equitalia SpA) presenti sul territorio comunale. @agenziademanio.2013-14 ∙ ∙ ∙ ∙ Comune di Novara - 04/06/2013 Accordo finalizzato allo sviluppo del patrimonio immobiliare pubblico (Stato e comune) presente sul territorio comunale al fine di promuovere operazioni di crescita territoriale. Regione Lazio - 18/11/2013 Accordo di collaborazione per le attività di analisi, valutazione, segmentazione, valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio immobiliare pubblico (Stato, Regione, A.S.L., enti strumentali e Agenzie dipendenti dalla Regione, Società partecipate e/o controllate dalla Regione) presente sul territorio regionale. Comune di Firenze - 28/11/2013 Accordo di collaborazione per le attività di analisi, valutazione, segmentazione, valorizzazione, razionalizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico (Stato e comune). Comune di Orvieto - 15/01/2014 Protocollo di intesa, recentemente siglato, per l’avvio del PUVaT, che, nell’ambito di un programma per lo sviluppo territoriale della città, avrà come oggetto beni di proprietà dello Stato, del comune e della A.S.L. L’accordo è stato sviluppato nell’ambito collaborazione con Anci - Fondazione Patrimonio comune, MiBAcT e comune di orvieto. L’Agenzia, per dare piena attuazione agli accordi di valorizzazione siglati, sta supportando gli enti Pubblici nel delineare la migliore strategia di valorizzazione e per strutturare le iniziative previste dagli artt. 33 e 33-bis del d.L.98/2011. in particolare: ∙ per il comune di Torino sono stati già elaborati due diversi studi di fattibilità, in funzione dei cluster in cui è stato suddiviso il portafoglio; ∙ per il comune di Bologna la chiusura dello studio di fattibilità è prevista per maggio 2014, ed è stato avviato un percorso di collaborazione con Ferrovie dello Stato italiane SpA, che ha ufficializzato la propria partecipazione al PUVaT con l’inserimento in portafoglio di un’area di proprietà; ∙ per la Regione Toscana lo studio di fattibilità sarà finalizzato prioritariamente alla valorizzazione e messa a reddito di importanti compendi ospedalieri in dismissione, di proprietà di diverse A.S.L. dislocate su tutto il territorio regionale. Per gli altri accordi sono in corso le attività di individuazione degli asset. 3.3 Il progetto Valore Paese Parallelamente a queste attività, nel corso del 2012 è divenuto pienamente operativo Valore Paese, il progetto che raggruppa tutte le iniziative di messa a reddito promosse dall’Agenzia. L’iniziativa raccoglie progetti di sviluppo finalizzati al recupero dei beni pubblici su tutto il territorio nazionale, attraverso l’individuazione di nuove funzioni per gli immobili in linea con le esigenze della collettività. MAnTeniMenTo e SViLUPPo deL VALoRe deL PoRTAFoGLio 21 L’utilizzo di un singolo brand nel quale raggruppare tutte le iniziative di valorizzazione ha l’obiettivo di rendere riconoscibili le diverse proposte progettuali, anche al fine di attirare l’interesse degli investitori. Valore Paese si articola attualmente in: Valore Paese - Dimore e Valore Paese - Affidiamo Valore. Sul sito www.agenziademanio.it è disponibile una sezione dedicata al progetto con informazioni, dettagli e approfondimenti sulle iniziative in corso. Valore Paese - Dimore è promosso dall’Agenzia del demanio, Anci e invitalia e si avvale del fondamentale supporto di: Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo, Ministero per la coesione Territoriale, Ministero dello Sviluppo economico, cassa depositi e Prestiti, Associazione italiana Alberghi di confindustria e Assoimmobiliare. La logica del progetto è incentrata sulla riqualificazione di immobili non utilizzati per trasformarli in contenitori delle eccellenze del Made in italy: paesaggio, arte, storia, musica, moda, artigianato, design ed enogastronomia. A chiusura del 2013 sono stati pubblicati i bandi per la concessione di valorizzazione (fino a 50 anni) per due asset del portafoglio dimore: Podere colombaia a Firenze e caselli daziari a Milano. Valore Paese - Affidiamo Valore. A fronte di un progetto di valorizzazione, eventualmente anche urbanistica, e del pagamento di un canone, il bene viene affidato ai privati per un periodo che va dai 6 ai 50 anni, per metterlo a reddito. Questo strumento consente così allo Stato di percepire un canone di locazione per tutta la durata del contratto, garantendo al tempo stesso interventi di riqualificazione e riconversione dei beni, anche con l’introduzione di nuove destinazioni d’uso per gli immobili. nell’ambito del progetto sono stati pubblicati bandi di gara per 33 immobili dislocati in diverse regioni (Basilicata, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Puglia, Toscana, Umbria e Veneto), di cui 6 asset aggiudicati. Mentre il programma dimore vede le attività di valorizzazione a carico dello Stato, soprattutto in termini di modifica alle destinazioni urbanistiche, il progetto Affidiamo Valore, per sfruttare al meglio le potenzialità offerte dal contratto di concessione, coinvolge in modo diretto i privati investitori nella progettazione dell’attività di valorizzazione degli immobili, anche al fine di garantire una maggiore appetibilità sul mercato delle eventuali varianti adottate. 22 @agenziademanio.2013-14 MAnTeniMenTo e SViLUPPo deL VALoRe deL PoRTAFoGLio 23
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