TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
SEZIONE SECONDA
VERBALE DI CAUSA
Ruolo generale N° 799/2002
Iscritto il 26/02/2002
Giudice Laurenzi Fabio
Ruolo GENERALE DEGLI AFFARI CIVILI CONTENZIOSI
Materia Contratti e obbligazioni varie
Oggetto Altri contratti tipici ed obbligazioni non
rientranti nelle altre materie
Rito ORDINARIO TRIBUNALE PRIMO GRADO
~
Attori: VARVELLI MARIA CRISTINA
Avv. BAGOLAN GIUSEPPE E ALVISE CAPPELLARO
\.VARVELLI
PIERGIORGIO
Avv. BAGOLAN GIUSEPPE E ALVISE CAPPELLARO
(' Convenuti : ZAMPIERI BIANCAMARIA
Avv. SORRENTINO VALERIO
~ ZAMPIERI ISABELLA
Avv. VETTORI ENRICO
MENEGATTI MAURIZIA QUALE EREDE DI ZAMPIERI FRANCO
Avv. SORRENTINO VALERIO
X
ZAMPIERI ANDREA QUALE EREDE DI ZAMPIERI FRANCO
1
Avv. SORRENTINO VALERIO
ZAMPIERI LUIGI QUALE EREDE DI ZAMPIERI FRANCO
Avv. SORRENTINO VALERIO
ZAMPIERI UMBERTO QUALE EREDE DI ZAMPIERI FRANCO
Avv. SORRENTINO VALERIO
terzi chiamati:
AGENZIA AFFARI IMMOBILIARI VICENZA SRL
avvocato Marchetti Lucia
DIANESE PAOLO
avvocato Crisafi Gaetano
VITTORIA ASSICURAZIONI S.P.A.
avvocato Filippini Andrea
GAMMA COSTRUZIONI SRL
avvocato Buosi Giovanni.
Successivamente
oggi
20
febbraio
2014
sono
comparsi avanti a me tutti procuratori delle parti come
sopra
indicati,
sostituzione
il
solo
avvocato
dell'avvocato
Schermidori
Filippini;
il
è
in
Giudice
dispone che le parti rassegnano le conclusioni ciò che
essi
fanno
sottoscritto
dimettendo
viene
foglio
allegato
separato
al
che
presente
debitamente
verbale;
ha
quindi luogo la discussione della causa e dopo ampia e
ed esaustiva discussione il Giudice si ritira in camera
di consiglio per deliberare la sentenza.
2
-REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Vicenza, sezione seconda
civile, giudice unico di primo grado,
nella persona del
Dott. Fabio Laurenzi, ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
(ex art. 281 sexies c.p.c.)
Ruolo generale N° 799 / 2002
Iscritto il 26/02/2002
Ruolo GENERALE DEGLI AFFARI CIVILI CONTENZIOSI
Materia Contratti e obbligazioni varie
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto
della decisione
È omesso lo svolgimento del processo, ai sensi del
nuovo testo dell'art.
132,
comma 2 nr.
4 c.p.c.
introdotto dall'art. 45, comma 17 legge nr. 69 del
2009, applicabile ai procedimenti in corso; le parti
hanno concluso come a verbale.
Gli originali attori in causa sono deceduti nelle
more
del
giudizio
come
anche
uno
dei
convenuti,
Zampieri
Franco;
è
deceduto
uno
degli
avvocati
difensori; la causa è stata ogni volta interrotta e
regolarmente riassunta, il contraddittorio è integro.
Il
Giudice
che
decide
la
causa
è
il
quarto
assegnatario. Venendo al merito, si osserva che le
conclusioni in via principale della parte attrice sono
accoglibili nei sensi di cui si viene a dire. E'
altresì accoglibile nei sensi di cui in motivazione la
domanda di manleva della convenuta Zampieri Isabella.
Presupposti normativi e giurisprudenziali.
L'art. 1027 c.c.
stabilisce che " La servit~
prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per
l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso
proprietario".
Il successivo art.
1028 afferma che
"l'utili tà può consistere anche nella maggiore comodi tà
o amenità del fondo dominante. Può del pari essere
inerente alla destinazione industriale del
fondo".
3
l'art.1030 c.c. regola le Servitù per vantaggio futuro.
e afferma: "
[I]. È ammessa la costi tuzione di una
servitù per
assicurare
a
un
fondo
un
vantaggio
futuro. [II]. È ammessa altresì a favore o a carico di
un edificio da costruire o di un fondo da acquistare;
ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non
dal giorno in cui l'edificio è costruito o il fondo è
acquistato.
Sul piano dell'interpretazione giurisprudenziale
occorre
prendere
l'incipit dalla giurisprudenza di
legi ttimi tà
ed
in
particolare
da
quanto
afferma
Cassazione civile, sez. II 21/08/2012 n. 14580, nella
cui
motivazione
si
legge:"
Secondo
la
giurisprudenza di questa Corte le pattuizioni, con le
quali vengono poste a carico di un fondo ed a favore di
altri
limitazioni
di
edificabilità,
restringono
permanentemente
i
poteri
connessi
alla
proprietà
dell'area gravata e mirano ad assicurare stabilmente e
correlativamente particolari utilità a vantaggio del
proprietario dell'area contigua. Di conseguenza tali
pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che vi
sono considerati, a permanente minorazione della loro
utilizzazione da parte di chiunque ne sia o ne divenga
proprietario,
ed attribuiscono al
fondo vicino un
corrispondente vantaggio che a questo inerisce come
qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realità
tali da inquadrarsi nello schema delle servitù, senza
che siffatto carattere venga meno qualora le parti non
parlino
espressamente
di
servitù,
ma
prevedano
l'imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di
limi tazioni e vincoli del genere anzidetto" (Cass. Sez.
2,
n.
4624
del
03/08/1984;
Casso
n.
11948
del
02/12/1993; Casso Sez. 2, n. 4770 del 24/05/1996). Ha
altresì precisato la S.C. che requisito essenziale del
diritto di servitù è l'imposizione di un peso su un
fondo (servente) per l'utilità, ovvero per la maggiore
comodità o amenità di un altro (dominante) in una
relazione di asservimento del primo al secondo che si
configura come una "quali tas fundi" mentre si versa
nell' ipotesi dell'obbligo personale quando il diri tto
attribuito sia stato previsto per un vantaggio della
persona o delle persone indicate nel relativo atto
costi tuti vo senza alcuna funzione di utili tà fondiaria
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8611 del 29/08/1998; Cass.
n. 13326 del 6.10.2000). Con il 3 motivo l'esponente
4
denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt.
2643, 2656, 2657, 2658, 2659 c.c.
e dalla L.
27
febbraio 1985, n. 52, art. 2; dell'art. 112 c.p.c.;
nonché per l'omessa, insufficiente motivazione. Deduce
che
la
servit~
non
é
menzionata
nella
nota
di
trascrizione degli atti che contengono la clausola in
cui non vi é peraltro alcuna indicazione del fondo
dominante.
La doglianza non ha pregio.
Infatti la
servit~
in questione é
stata
chiaramente indicata
nell'atto con cui é stata costituita, atto che é stato
regolarmente trascritto, per cui essa é vincolante
anche per il terzo acquirente del fondo servente (Cass.
n. 884 del 3.2.1999; Casso n. 5158 del 3.4.83) .. ".
Secondo i principi testé esposti, e da noi qui
condivisi, le pattuizioni con le quali vengono imposte,
a carico di un fondo e a favore del fondo confinante,
limitazioni
di
edificabilità,
restringono
permanentemente
i
poteri
connessi
al
proprietario
dell'area
gravata
e
mirano
ad
assicurare,
correlativamente, particolari utilità a vantaggio del
proprietario
dell'area
contigua.
Tali
pattuizioni
determinano, rispetto ai terreni che ne sono colpi ti,
una permanente minorazione della loro utilizzazione da
parte
di
chiunque
ne
sia
il
proprietario
ed
attribuiscono ai terreni contigui un corrispondente
vantaggio che inerisce ai terreni stessi come "qualitas
fundi" ,
cioè
con
carattere
di
realità
cosi
da
inquadrarsi nello schema delle servitù.
La natura reale delle obbligazioni contenute nei
contratti stipulati avanti al notaio Caprara in data 28
ottobre 1966 e 3 marzo 1967. Violazione degli obblighi
derivanti da detti contratti. Responsabilità.
Nello specifico, secondo la prospettazione attore a
i convenuti Zampieri Biancamaria, Zampieri Franco e
Zampieri Isabella quali eredi di Margaria Antonietta e
Zampieri Luigi non avevano rispettato l'obbligo di
imporre ad alcuni terreni di loro proprietà il vincolo
di non edificare oltre una determinata altezza.
I
convenuti
avevano
poi
ceduto
i
fondi
oggetto
dell'obbligo a
Gamma Costruzioni S.r.l.
senza
far
assumere
il
medesimo
obbligo
all' acquirente
che,
conseguentemente,
aveva
realizzato
un
edificio
di
natura condominiale e di altezza superiore a quella
pattuita edificando per ulteriori tre piani in altezza.
Zampieri Isabella chiamava in causa il notaio Paolo
5
Dianese di Vicenza e l'Agenzia Affari Immobiliari di
vicenza dei fratelli Marchetti Srl, Agenzia Affari
Immobiliari chiedeva di chiamare in causa la Vittoria
Assicurazione propria compagnia assicurativa, che pure
si costituiva.
Varvelli Umberto decedeva il 25 novembre 2002 e
gli succedevano la moglie, Calcagno Erminia, e i figli
Varvelli Piergiorgio e Varvelli Maria Cristina; anche
Zampieri Biancamaria e Zampieri Franco chiedevano di
essere autorizzate chiamare in causa Gamma Costruzioni
S.r.l. .
Ciò detto, osserva il Tribunale che si rivela
fondata l'allegazione di parte attrice secondo cui
nell'atto di compravendita del 28 ottobre 1966, numero
di repertorio 6328 del notaio Caprara di Vicenza, atto
con cui la signora Margaria Antonietta vendette alla
propria
figlia
Zampieri
Isabella
l'allora mappale
13/L(Io)
che l'architetto Scilla Zaltron,
nominato
c.t.u.
dal
Giudice
nella
presente
causa,
ha
identificato corrispondere al mappale numero 1490 (poi
venduto dalla medesima Zampieri Isabella alla Gamma
Costruzioni con l'atto di compravendita in data 7
giugno 1999, numero 83.242 di repertorio del notaio
Paolo Dianese, trascritto a Vicenza il 23 giugno 1999
ai numeri 15.024/10.656), era imposto l'obbligo per cui
sul predetto lotto dovranno essere costruiti edifici
unifamiliari, al massimo bifamiliari, al ti non più di
due piani 01 tre al piano terra, con caratteristiche
estetiche, dimensioni e caratteristiche generali di
villa e non di edificio condominiale (cfr. pago 6,
primo cpv. C. t. u. e relativi allo); la Margaria quale
proprietaria di tutti i fondi ceduti aveva il potere di
farlo e ha creato la servitù.
Detta pattuizione convenzionale è stata riportata nella
nota di trascrizione del 7 novembre 1966 prodotta dalla
Zampieri
Isabella
al
numero
5
della
propria
documentazione. È altresì vero che detti obblighi,
aventi le caratteristiche che il Tribunale riconosce di
natura reale, secondo quanto sopra indicato, non furono
riportati nel secondo degli atti di acquisto testé
menzionati. È importante precisare che, trattandosi di
servi tù vere e proprie occorre identificare sempre un
fondo dominante ed uno servente; cioè occorre che il
Giudice accerti l'esistenza di questa relazione tra un
fondo dominante, che gode del diritto, ed uno che lo
6
serve. Nel caso di specie, benché le parti non abbiano
evidenziato che esiste una relazione di questo tipo tra
i fondi oggetto del presente giudizio esso esiste,
perché in data 3 marzo 1967, con atto numero 6591 al
repertorio notaio Umberto Caprara, registrato a Vicenza
il 15 marzo 1967, al numero 1148, e trascritto a
Vicenza il 15 marzo 1967 ai numeri 2386/1893, Margaria
Antonietta vendeva a Varvelli Umberto il lotto di
terreno in comune di Vicenza, sezione H, foglio numero
lO, mappale numero 13/0 di aree 6. 00. Questo atto,
come si vede, è di poco successivo all' alienazione da
parte della signora Margaria degli altri appezzamenti
di
terreno
caratterizzati,
allora,
dal
numero
di
mappale 13/ ... ; anche in questo atto con il Varvelli la
signora Margaria inserì la seguente clausola: "sul
lotto compravenduto dovrà essere comunque costruito un
edificio unifamiliare o al massimo bifamiliari alto non
più
di
due
piani,
oltre
al
piano
terra
con
caratteristiche estetiche, dimensioni e caratteristiche
generali di villa e non di edificio condominiale. La
venditrice si è impegnata a imporre gli stessi vincoli
sui mappali numero 13/P 13/G e 13/L e dal lotto
confinante ad est con la strada di accesso". È evidente
quindi che tra i mappali degli attori e dei convenuti,
salvo quanto si dirà qui di seguito, esisteva una
reciproca servitù al tius non tollendi, per cui si può
ri tenere esistente la mutua relazione fondo dominantefondo
servente
e,
di
conseguenza,
muniti
di
legittimazione attiva a far rispettare la servitù, come
anche a lamentarne la violazione, gli odierni attori,
loro eredi ed aventi causa.
Per quanto riguarda la posizione di Zampieri
Biancamaria e Zampieri Franco è assorbente il rilievo
che questi hanno ceduto la quota di loro pertinenza del
mappale 13/0, corrispondente al mappale 1483, ciascuno
per la quota di un terzo. Questo mappale fu ceduto con
l'atto del lO giugno 1999, numero di repertorio 83.278,
del notaio Oianese Paolo di Vicenza. Su questo mappale
in realtà insisteva esclusivamente una stradina di
accesso al mappale 1490, pertanto Zampieri Franco, e i
suoi eredi, e Zampieri Biancamaria, non hanno violato
gli obblighi derivanti dalla costituzione della servitù
altius non tollendi, ossia la servitù che impone il
divieto di costruire oltre una certa altezza.
7
La
medesima
c. t. u.
ha
accertato
l'effetti va
realizzazione del condominio di cinque piani fuori
terra, oggetto di denuncia da parti degli attori (e
loro successori), quindi lo ha rilevato e trasposto in
mappa, lo ha descritto nelle sue caratteristiche, anche
sul
piano dell' interferenza
visiva
che
crea,
i vi
compresi i
coni d'ombra che crea sulla proprietà
attorea nelle varie stagioni dell' anno solare; infine,
ha valutato il contesto urbanistico in cui i fabbricati
sono inseriti.
Da quanto si è fin qui venuti dicendo deriva
l'accertamento
della
responsabilità
tanto
della
vendi trice quanto dell' acquirente e del notaio rogante
in relazione alle doglianze degli attori riconosciute
fondate.
A questo proposito va ritenuta la solidarietà passi va
dei condebitori (Zampieri Isabella e Gamma C. ni) nei
confronti degli attori e loro eredi,
mentre,
nei
rapporti interni, va riconosci uta una concausali tà dei
tre agenti rispetto all'evento lesivo, ma in misura
diversa
tra
loro.
Se
è
possibile
ritenere
che
soprattutto il notaio aveva la possibilità e l'obbligo
di rilevare l'esistenza della servitù
reciproca,
attiva e passiva, nonché la capacità professionale e
l'apparato
burocratico
necessario
per
prenderne
immediatamente
contezza,
è
parimenti
da
dire
che
compratore e venditore conoscevano già (il venditore) o
avevano la possibilità di valutare siffatti elementi
(il compratore); per quanto riguarda l'attrice non v'è
dubbio alcuno, poiché essa era colei che ricevette
dalla madre, signora Margaria, la proprietà de quo
agi tur con un negozio che probabilmente era simulato
quanto alla natura onerosa dello stesso, ma comunque,
al di là del rilievo, essa aveva acquistato il bene con
la conclamata presenza di quel vincolo; essa in quanto
acquirente non può averlo ignorato (tanto plU che il
medesimo vincolo gravava su ogni proprietà venduta da
sua madre) ;
così
facendo
essa
ha
lucrato
nella
compravendi ta una somma assai maggiore di quella che
avrebbe percepito se avesse fatto valere le limitazioni
di edificabilità sul fondo compravenduto con la Gamma
Costruzioni;
quest'ultima
poi
è
un
imprenditore
collettivo,
è
un'entità
imprenditoriale
munita
di
tecnici qualificati e capaci di ispezionare e leggere
gli atti di provenienza, atti certamente ispezionati
8
secondo la ordinaria diligenza di un imprenditore
edile,
si è ben rappresentata il rischio cui si
esponeva
realizzando
una
cubatura
che,
seppure
conforme allo strumento urbanistico allora vigente,
costituiva
ictu
oculi
manifesta
violazione
della
servitù esistente e che risultava chiaramente dall'atto
di provenienza. Pertanto si stima equo suddividere, nei
rapporti interni,
la responsabilità a metà tra il
notaio rogante il quale ne assumerà il 50%, e le due
parti negoziali, che ne assumeranno il restante 50%
dividendolo in pari quota
(cioè al 25% ciascuno).
Poiché il notaio è stato chiamato solo dalla Zampieri
Isabella non ci sono domande dirette degli attori nei
suoi confronti e, tecnicamente la responsabilità della
prima verso gli attori, eredi e aventi causa, è del
75%, misura che poi va suddivisa tra convenuta Zampieri
e terzo chiamato Dianese nel senso che il secondo la
manleverà fino al 50% di quel 75%. La Gamma Costruzioni
risponde immediatamente verso gli attori del suo 25%.
Non
sembra
invece
possibile
estendere
la
responsabili tà di quanto è accaduto all' intermediatore
immobiliare
che,
generalmente,
sulla
natura
e
consistenza dei beni negoziati sta alle indicazioni che
gli vengono fornite dalla parte venditrice,
e non
esperisce
in
proprio
indagini
sul
compendio
immobiliare, tranne nelle ipotesi in cui de visu o su
sollecitazione di qualcuno, venga a conoscere di una
qualsiasi
"anomalia"
tale
da
incidere
in
modo
significativo
sul
sinallagma;
in
tal
caso
è
responsabile se non fornisce pronta comunicazione alle
parti, ma è responsabile contrattualmente solo verso le
parti. Si ritiene che esuli dai compiti tipici del
mediatore immobiliare, plU propriamente commerciali e
di divulgazione, di pubblicità, di assistenza delle
parti nelle questioni più semplici, a val te in alcune
incombenze burocratiche,
ma
non oltre,
quella
di
procedere ad una verifica del reale stato giuridico dei
compendi immobiliari posti in vendita suo tramite; ciò
vale in particolare per quanto riguarda i vincoli di
carattere reale o obbligatorio che possono essere
desunti soltanto dall'esame degli atti di provenienza.
Detta incombenza è invece propria del notaio il quale
rogi ta atti pubblici; egli è dotato della competenza
professionale necessaria ad esaminare gli atti di
provenienza dei beni, le relative note di trascrizione,
9
comprenderne pienamente il significato e la portata
giuridica. Nel caso specifico si ritiene che dall'esame
di
entrambi egli poteva trarre la consapevolezza
dell' esistenza e della reale portata dei vincoli che,
come abbiamo visto, la Corte suprema ritiene avere
natura schiettamente reale. Non poteva quindi fermarsi
all'esame formale della sola nota di trascrizione
operata dal notaio Caprara contro la s.ra Margaria, ma
doveva senz'altro esaminare l'atto di provenienza e
rilevare
l'esistenza
della
servitù,
che
poi
si
atteggerà come reciproca tra tutti i fondi. D'altronde,
nell' ordinamento
giuridico
italiano,
la
pubblicità
legale
ha
efficacia meramente
dichiarativa
e
non
costitutiva, tranne le eccezioni previste dalla legge,
ragion per cui essa serve unicamente a risolvere il
conflitto fra più acquirenti di diritti di ugual
natura, ma non può determinare la cessazione di un
diritto esistente.
La liquidazione del danno subito. Rilevanza della
violazione
dell' obbligo
in
sé
e
del
pregiudizio
concreto subito dagli attori. ~sura. Indeterminabilità
Ricorso all'equità.
Può
dirsi
quindi
accertato
il
diritto
al
risarcimento dei danni da parte dei soggetti, e nei
confronti dei soggetti, meglio sopra indicati; quanto
alla misura del danno la c. t. u. non fornisce elementi
precisi perché a pagina 15, ad esempio, afferma che " ...
verificate nella planimetria di progetto le distanze
del condominio costruito da Gamma Costruzioni S.r.l.
dal fabbricato di parte attrice ed al confine fra le
parti risul tano rispettate sia le distanze minime tra
le
pareti
finestrate
e
le
antistanti
pareti
dell'edificio attoreo, sia la distanza dal confine
minima, pari alla metà dell'al tezza del fabbricato con
un minimo di metri 5; la costruzione del fabbrica tocondominio
non
ha
creato
limitazioni
di
tipo
urbanistico e non compromette la capacità edificatoria
del lotto di parte attrice... come gli adiacenti lotti
edificati ed edificabili
la classificazione a zona
RCl intervenuta nel 1983,
confermata in tutte le
successive varianti al PRG fino all'attuale PAT, ha
comportato per tutta la zona un incremento del valore
iniziale
direttamente
proporzionato
alla
maggiore
capacità ammessa ... tale valore potrebbe essere limitato
solo da
una
concreta
impossibili tà
di
realizzare
lO
l'intera superficie utile ammessa come in questo caso,
se
verrà
ritenuto
cogente
il
patto
imposto
dall' originaria vendi trice. Ciò tuttavia comporterebbe
una diminuzione di valore per il lotto dei convenuti ma
non introduce una riduzione nuova per quello degli
attori il cui valore è indipendente e proporzionato
alla
destinazione
urbanistica
e
per il
quale il
vincolo, se sussiste, risale all'acquisto. Diminuzione
di luce ed aria causa delle maggiori dimensioni e
al tezze: ... la maggiore al tezza realizza ta e (il c. t. u.
ha riscontrato un'altezza di 17,65 m contro i 17,40
dichiarati, n.d.r.)la nuova configurazione planimetrica
comportano un maggior ombreggiamento della facciata est
del fabbricato degli attori e della porzione nord-est
del lotto dalle ore sette alle ore otto della mattina,
ombreggiamento che diminuisce e non sussiste più già
dalle ore 8,30 in poi .... Per la veduta e l'aria si
richiama quanto già detto in tema di distanze ... non
risulta pertanto quantificabile una diminuzione di
valore per riduzione di luce ed aria. Alterazione delle
caratteristiche estetiche dell'insediamento della zona:
per quanto riguarda la perdita di valore del lotto di
parte attrice per la modifica delle caratteristiche
insediative della zona, pur riconoscendo che il nuovo
fabbricato non rispetta il patto contenuto negli atti
originali, non si conforma alle tipologie degli al tri
immobili circostanti e supera di molto l'altezza degli
edifici preesistenti, si ritiene che tale danno non sia
determinabile sotto il profilo tecnico sulla base di
parametri oggettivi, ma possa eventualmente, se verrà
ritenuto ancora attivo il vincolo, essere quantificato
dall'Ill.mo
Signor
Giudice
in
via
equitativa.
Determinazione dell'eventuale perdita di valore sia
all'epoca della costruzione sia al momento attuale:
come detto, il valore del lotto degli attori sul
mercato, sia all'epoca della costruzione del condominio
sia
al
momento
attuale
è
conseguente
alla
classificazione urbanistica della donna come RC1 e alla
relativa possibilità edificatoria ammessa, che supera
la
valutazione
dell 'edificio
esistente
con
l'area
pertinenziale
e
non
risul ta
dal
punto
di
vista
urbanistico ridotto a causa dell'edificio realizzato
nel lotto adiacente ad est, per cui è causa. Tuttavia
il
fabbricato
costruito
non
rispetta
il
patto
richiamato dagli attori e le altezze degli edifici
11
r
preesistenti circostanti ed altera le caratteristiche
dell'ambito insediativo; si ritiene che l'eventuale
perdita
di
valore
come
specificata,
possa
essere
determinata
in
via
equitativa
dall'Ill.mo
Signor
Giudice. ". Ciò premesso, considerato che, come dice
l'articolo 1028, cit., la servitù può essere imposta
anche solo in funzione della maggiore comodità o
amenità del fondo dominante, è necessario riconoscere
che il danno esiste,
e non è affatto di misura
trascurabile, poiché ha determinato l'inversione della
posizione di dominanza dei fondi. Non si tratta qui
solo
della
minore
amenità
dei
luoghi,
e
della
riconosciuta alterazione della tipologia residenziale
della zona circostante, ma anche della concreta e
diuturna possibilità di inspicere sul fondo ora
solo
servente, per il vero alquanto onerosa per chi si trova
costretto subirla, a causa della maggiore altezza del
fabbricato illegittimamente realizzato verso l'intera
proprietà degli attori. Sotto questo profilo tenuto
conto della previsione dell'articolo 1226 c.c., per le
gravi limitazioni imposte al fondo, tenuto conto del
pregio della zona e di valori medi per le proprietà,
del sacrificio imposto, pare equo ridurre la richiesta
attore a solo in minima parte, sì da adeguarla ad una
minor somma che va comunque rapportata, per un verso al
principio
giurisprudenziale per
il
quale
.. non
è
possibile subordinare la
tutela giudiziale di una tale
servitù,
come,
in genere,
di ogni diritto reale,
all'esistenza di
un concreto pregiudizio derivante
dagli atti lesivi, attesa
l'assolutezza propria di
tali situazioni giuridiche soggettive, tutelate da ogni
forma di compressione o ingerenza da parte di chiunque,
e, per altro verso, rapportata al minor pregio
dell'immobile incidente in misura percentuale sulla
(minore) commerciabilità dello stesso, nonché la minore
capacità di soddisfare le esigenze dei proprietari.
Inoltre, essi si trovano ora con una servitù altius non
tollendi vigente solo contro loro e che per venti anni
dall'eventuale violazione potrebbe venirgli contestata
dai titolari del fondo dominante antagonista.
Trattasi di danno certo, e da qualificarsi in re
ipsa secondo quanto ritenuto anche dalla giurisprudenza
di
legittimità
(cfr.
Cassazione
ci vile,
sez.
I I,
08/07/1981, n. 4480) che ha affermato in fattispecie
analoga:
.. . ai sensi dell'art. 1226 c.c., il danno
12
r
I
j
il
lI
I
conseguente alla violazione di un diritto di servitù di
veduta, commessa attraverso la privazione del godimento
che è proprio del contenuto della servitù, ben può
essere liquidato in via equitativa,
trattandosi di
danno "in re ipsa", non suscettibile di valutazione nel
suo preciso ammontare. Allo stesso modo, la necessità
di equo risarcimento della manifesta violazione del
diritto si può desumere dal principio espresso, mutatis
mutandis, da Cassazione civile, sez. II, 27/03/2008, n.
7972, secondo la quale
in caso di violazione delle
distanze tra costruzioni determinante l'asservimento di
fatto del fondo del vicino o la limi tazione di una
servitù a suo favore, il danno deve ritenersi in re
specifica
attività
ipsa,
senza
necessi tà
di
una
relativa
alla
probatoria.
(Nella
fattispecie,
violazione della
servitù di
veduta esercitata dal
balcone
dell'appartamento
sito
al
primo
piano
sopraelevato, poiché il proprietario terreno aveva
innalzato una tettoia in canne a meno di tre metri, la
s. c. ha ri tenuto corretta la liquidazione del danno in
via equitativa da parte del giudice di merito, in
mancanza di effettive prove fornite dal deducente,
In questo senso, ritiene il Tribunale che costituisca
misura equa di ristoro del danno subito dagli attori,
danno che è permanente, un risarcimento pari ad euro
70.000,00
rapportato
all'epoca
di
notifica
della
citazione. Su detta somma, che è determinata, come si è
detto, in relazione al momento di insorgenza della
controversia, andranno calcolati gli interessi e la
rivalutazione
monetaria
decorrenti
dalla
domanda
giudiziale al saldo effettivo.
Le spese di li te seguono la soccombenza tra gli
attori, i loro eredi e aventi causa e la convenuta
Zampieri Isabella, nonché a carico del Dott. Paolo
Dianese e della società Gamma Costruzioni S.r.l.,
tra
condebitori
nella
misura
ripartizione
interna
sopraindicata. Così sono anche regolate le spese di
c. t . u.. Le spe s e di li te seguono la soccombenza tra
attori e parti convenute diverse da quelle sopra
indicate; va,
tuttavia,
tenuto in debito conto la
complessi tà della fattispecie dedotta e la difficoltà
di discernere a priori (ex parte actoris) le singole
responsabilità, come dimostrano anche le chiamate in
causa
successive,
ragione
per
cui
è
opportuno
compensarne la metà. Per gli stessi motivi le spese tra
13
I
i
convenuti,
chiamanti in causa e
la società di
mediazione immobiliare e la società di assicurazione,
vanno compensate.
Le spese sono liquidate come in
dispositivo.
P.q.m.
definitivamente pronunciando, respinta ogni
altra domanda, istanza ed eccezione:
accerta che la convenuta Zampieri Isabella ha
omesso di trascrivere nell'atto di compravendita da
questa stipulato con la società Gamma Costruzioni, a
ministero
del
notaio
Paolo
Dianese,
atto
meglio
specificato in parte motiva, le prescrizioni inerenti
alla servitù altius non tollendi gravanti sul fondo
ceduto a
favore del fondo attoreo,
anch'esso più
precisamente indicato in parte motiva; accertata la
responsabilità dei tre soggetti ora indicati, convenuta
e terzi chiamati, anche in manleva nei sensi e nella
misura specificata in parte motiva, nella produzione
del danno subito dagli attori, loro eredi e aventi
causa, danno che si liquida equitativamente, nei sensi
di cui alla motivazione,
in euro 70.000,00,
oltre
interessi e rivalutazione decorrenti dalla notifica
della citazione fino al saldo effettivo. Nella stessa
misura
proporzionale
alle
quote
di
responsabilità
accertate per il danno prodotto, condanna i predetti
convenuti e terzi chiamati alla rifusione delle spese
di lite a favore degli attori che liquida in euro
10.000,00 per competenze professionali oltre accessori
nella misura di legge; condanna i medesimi convenuti e
terzi chiamati a tenere indenni gli attori dalle spese
e anticipazioni sostenute nei rapporti diretti tra
ivi comprese quelle relative alla consulenza
loro,
tecnica d'ufficio; compensa per la metà le spese di
lite tra gli attori in questo capo soccombenti e i
convenuti Zampieri Franco e Biancamaria, loro eredi e
aventi causa, e liquida la restante metà a carico degli
attori e a favore di questi convenuti liquidandola
nella metà della misura sopra indicata per l'intero
quanto a compensi professionali e accessori; compensa
interamente
le
spese
tra
tutte
le
al tre
parti:
convenuti e chiamati.
Così deciso in Vicenza oggi, 20.02.2014.
Il G.U.
Dott. ~~~aurenzi
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5 FEB. 2014
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