RELAZIONE TECNICA_NORME TECNICHE

PIANO DI LOTTIZZAZIONE A COMPLETAMENTO E IN VARIANTE AL
PIANO DI LOTTIZZAZIONE APPROVATO CON DELIBERA DEL C.C.
N° 89 DEL 30/05/2005 IN FRAZIONE FRONTIGNANO
RELAZIONE TECNICA
PROPRIETA’: “MAGICA TODI S.R.L.”
PROGETTISTA: arch. MICHELANGELO MORICONI
Premesso:
- che su l’area di cui all’oggetto è stato approvato un piano di lottizzazione per le opere di
urbanizzazione e frazionamento dei lotti, dal Consiglio Comunale di Todi con delibera n°
120 del 29/07/02;
- che con D.C.C. n.89 del 30/05/05 è stata approvata una variante.
- che è stata stipulata una convenzione urbanistica per il piano di lottizzazione in data 22
dicembre 2005 dal Notaio Fabio Arrivi, Repertorio n° 24862, Raccolta n° 6532, registrata a
Perugia il 5 gennaio 2006 e risulta attualmente valida ai fini delle garanzie afferenti la
società proprietaria;
- che con atto a rogito del notaio Fabio Arrivi in Todi 13 gennaio 2006, Repertorio n°
25074, Raccolta n° 6606, registrato a Perugia il 23 gennaio 2006 n° 739, la società
“MAGICA TODI S.R.L.” con sede in Todi, P.zza Jacopone n° 6, acquistava da Cataluffi
Nazareno, Tiberi Anna Rita, Spaccini Giuseppina, Perni Elen, Perni Carlo e Perni Orietta,
l’area edificabile di cui sopra, dichiarando nello stesso di subentrare alle parti venditrici in
tutti i rapporti ed oneri descritti nella convenzione urbanistica;
- che a tale proposito, in data 4 luglio 2006, con nota prot. n° 25894 è stata depositata, a
nome della società “MAGICA TODI S.R.L.” una nuova fidejussione bancaria n°
460010627632, rilasciata in data 8 giugno 2006 dalla UNICREDIT BANCA per un importo
uguale a quella prestata al momento della stipula della convenzione urbanistica;
-
Che con Determinazione n° 784 (32) del 11 luglio 20 06, il Comune di Todi prende
atto che la società “MAGICA TODI” è la nuova proprietaria del comparto edificabile;
-
Che in data 25/06/2008 con delibera del C.C. n°29 i l Comune di Todi ha approvato
una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi;
-
Che in data 11/02/2010 con delibera del C.C. n°11 i l Comune di Todi ha approvato
una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi;
-
Che in data 25/07/2012 delibera del G.C. n°163 del 12/06/2012 il Comune di Todi
ha approvato una variante alla lottizzazione richiesta dalla Soc. Magica Todi;
Considerato:
-
Che il piano di lottizzazione in Frazione Frontignano è scaduto il 29/07/2012;
-
Che alla data odierna sono state realizzate parzialmente le opere di urbanizzazione
relative al progetto originario e più precisamente:
o Rete fognaria (ad esclusione di quella interna ai lotti);
o Linea Acquedotto;
o Rete enel;
o Rete gas;
o Rete telecom;
o Linea pubblica illuminazione con esclusione dei corpi illuminanti;
o Viabilità interna con stabilizzato con esclusione della bitumatura e accessi ai
singoli lotti;
o Accessi ai singoli lotti;
o Marciapiedi completi di cordolo e pavimentazione;
o Accessi carrabili dalla strada provinciale n°417-1 di Frontignano alla viabilità
interna di lottizzazione al Km 5,786 lato destro (Dx) Cat.2° e dal Km 5+944 al
6+048 lato destro (DX) Cat.2°,autorizzati con Racc. n°6179;
o Realizzazione parziale delle aree da destinare a verde pubblico;
o Costruzione al grezzo di un edificio bifamiliare sul lotto 1 autorizzato con
Permesso di Costruire n°330/2008;
o Costruzione al grezzo di un edificio unifamiliare sul lotto 6 autorizzato con
Permesso di Costruire n°97/2011.
Tutto ciò premesso, la proprietà, tenuto conto del periodo di crisi del settore edilizio che
non da potenzialità di vendite rispetto alle previsioni del primitivo progetto di lottizzazione,
per il quale erano previsti esclusivamente degli edifici unifamiliari e bifamiliari, di
consistenti metrature non più proponibili sul mercato immobiliare odierno, ha ritenuto
opportuno procedere ad un nuovo progetto di lottizzazione in variante e a completamento.
Il nuovo progetto prevede la costruzione di edifici unifamiliari, bifamiliari, trifamiliari e
plurifamiliari posti in n° 9 lotti, come da progett o iniziale, ma con una diversa distribuzione
delle tipologie architettoniche.
Di conseguenza verrà ridistribuita la S.U.C. assegnata ai singoli lotti e verranno spostati gli
accessi secondo le nuove necessità.
La nuova soluzione sopra descritta, in considerazione del fatto che, non comporta
modificazioni
tali da incidere sul dimensionamento globale degli insediamenti e sulla
S.U.C. prevista dal piano di lottizzazione scaduto e quindi non incide sulla dotazione delle
aree destinate ad uso pubblico (parcheggi, verde ecc.), che le opere di urbanizzazione già
realizzate sono sufficienti alla nuova distribuzione e che la convenzione urbanistica
stipulata dalla società “MAGICA TODI S.R.L.” il 22/12/2005 n° rep. 24862, per la quale ha
già depositato in Comune la relativa fideiussione bancaria risulta a tutt’oggi ancora in
vigore ed è sufficiente a garantire la copertura dei costi di urbanizzazione ancora da
eseguire. Tutto ciò premesso e considerato viene proposta una nuova soluzione della
lottizzazione a completamento e in variante a quella scaduta il 29/07/2012, mantenendo in
essere gli standard urbanistici vigenti all’epoca della sopracitata convenzione.
Il tutto come riportato negli elaborati grafici allegati.
Todi,
Arch. MICHELANGELO MORICONI
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Art. 1 Impianto generale
Il piano attuativo redatto per l’area edificabile, tiene conto del valore storico e ambientale
del contesto e della morfologia del terreno e si propone di incontrare le esigenze di
un’utenza orientata a scegliere un’abitazione collocata in campagna ma anche
sufficientemente prossima a centri cittadini e a vie di grande collegamento.
La matrice formale del progetto è costituita dal crinale collinare coincidente con il nastro
della strada provinciale che ha suggerito la scelta di due fasce parallele di lotti edificabili,
uno più a monte ed uno più a valle, separati da una strada interna (strada di lottizzazione).
La strada di lottizzazione interna consente l’accesso ai lotti della fascia a monte e della
fascia a valle ed è a sua volta accessibile dalla provinciale mediante due tratti di strada
posti alle estremità della lottizzazione; su un lato della strada verranno realizzati anche dei
parcheggi pubblici.
Al centro della strada di lottizzazione, nella fascia verso valle si interrompe la sequenza
dei lotti per lasciare spazio ad un’area per i parcheggi pubblici e per il verde pubblico.
Verrà inoltre realizzato un accesso posto ad est dalla strada di lottizzazione diretto verso i
fondi residui derivanti dal frazionamento delle proprietà.
Art. 2 Lotti e tipologie edilizie
Il numero di lotti edificabili è stato fissato nel numero di 9, di cui 5 nella fascia a monte e a
4 in quella a valle. La destinazione prevista, concordemente con le disposizioni delle NTA
del PRG, è esclusivamente residenziale.
Le tipologie edilizie prescelte sono: unifamiliare, bifamiliare, trifamiliare e plurifamiliare.
− L’Unifamiliare è previsto solo per il lotto a valle n°6 ed è stato gia realizzato al grezzo.
− La tipologia bifamiliare, concordemente con il precedente piano di lottizzazione e con le
abitazioni già realizzate, sarà costituita da due unità residenziali costruite in aderenza,
da collocare più o meno in asse con il lotto, in modo da poter ripartire equamente la
superficie non edificata di ogni lotto fra le due proprietà e poter realizzare per ogni
unità un accesso carrabile e pedonale autonomo.
− La tipologia trifamiliare si sviluppa su due piani e sarà costituita da tre unità residenziali
costruite in aderenza, da collocare al centro del lotto, in modo da poter ripartire
equamente la superficie non edificata di ogni lotto fra le tre proprietà e poter realizzare
per ogni unità un accesso pedonale autonomo.
− La tipologia plurifamiliare prevede l’accorpamento di 4 appartamenti con ingresso
indipendente ricreando un complesso che richiama il tipico casale rurale di campagna.
Gli edifici risulteranno coerenti con le planimetrie e i prospetti indicati nella tav. 9, con la
possibilità di variare la sagoma fino ad un massimo del 20% della S.U.C. delle singole
unità immobiliare e comunque verranno precisate al momento della richiesta delle singole
autorizzazioni.
Art. 3 Strade e parcheggi pubblici
La viabilità è stata studiata per garantire, con il minimo di superficie stradale, una ordinata
circolazione all’interno dell’area di lottizzazione.
Le diverse pendenze previste per i vari tratti tengono conto dei dislivelli esistenti sul
terreno, ma anche della necessità di raggiungere in certi punti la quota più opportuna per
un agevole ingresso ai lotti. In particolare i tratti stradali di penetrazione hanno una
pendenza del 10 – 11%, mentre la strada interna parallela alla strada Provinciale ha una
pendenza variabile, comunque non superiore al 10%.
Le due strade di penetrazione comprendono due corsie di m 3.00 per ogni senso di
marcia, un marciapiede di 1,50 su un lato e un’aiuola spartitraffico da sistemare a verde
con alberi di alto fusto; la strada interna di lottizzazione comprende due corsie di m 3.00
per ogni senso di marcia, un marciapiede di 1,50 su entrambi i lati.
I parcheggi pubblici sono stati distribuiti su tutta la lunghezza della strada interna alla
lottizzazione, in modo da servire equamente i futuri residenti. Per la realizzazione delle
strade e dei parcheggi potranno essere realizzati scavi e riporti fino ad un’altezza massima
di m 2.00.
Le strade sono già stati realizzate con stabilizzato e verranno successivamente bitumati
mediante binder dello spessore di cm 7 e tappetino di cm 3, mentre i marciapiedi realizzati
sono pavimentati con betonella di colore rosa e verranno sagomati e rinforzati in
corrispondenza dei passi d’accesso ai singoli lotti.
Art. 4 Verde pubblico
L’ area destinata a verde pubblico è stata prevista al centro del comparto edificatorio e
oltre ad una sistemazione del terreno, è prevista la realizzazione di percorsi e di aree di
sosta pavimentate e attrezzate con panchine, la messa a dimora di alberi e cespugli scelti
fra le essenze locali (ulivi, lecci, ecc).
Come già accennato, un’alberatura è prevista anche per le aiuole spartitraffico lungo i tratti
stradali di ingresso alla lottizzazione.
La fascia compresa tra la strada Provinciale e la lottizzazione sarà parimenti piantumata
con alberi che contribuiscano a schermare l’area edificata, e potrà essere sistemata con
un percorso pedonale parallelo alla strada Provinciale.
Attualmente risulta eseguito il muro circolare dell’area destinata a verde e parcheggio
pubblico e il cordolo in c.a. che li separa.
Art. 5 Conformità alla Legge 13/89
Tutti gli spazi pubblici verranno realizzati in modo da garantire l’accessibilità ai sensi della
legge per l’abbattimento delle barriere architettoniche (L.13/89). In particolare nell’area di
verde pubblico è prevista la realizzazione di una rampa per il superamento del dislivello
esistente. Pendenza inferiore all’8% dovranno avere anche i percorsi nell’area verde più a
valle, nonché, nei limiti del possibile, i marciapiedi. In corrispondenza dei passi carrabili,
inoltre, i marciapiedi dovranno essere raccordati con il piano stradale con brevi rampe
inclinate.
Nell’area dei parcheggi pubblici, almeno due posti auto verranno riservati ai disabili.
Art. 6 Fognature
Le fognature sono state realizzate sia per le acque bianche che per le acque nere
mediante tubi in PVC e pozzetti delle dimensioni di cm 80 x 80 muniti di chiusini e caditoie
in ghisa da cm 50 x 50.
Le acque bianche sono state confluite nel fossetto a cielo aperto esistente posto
all’esterno dell’area di proprietà, le acque nere recapitate nella fognatura pubblica
esistente, situata nei pressi del centro urbano di Frontignano.
Sulla Tavola n. 5 (particolare A) è stato evidenziato il percorso della fognatura delle acque
nere all’esterno della proprietà dei lottizzanti.
Art. 7 Impianti tecnologici a rete
Tutti gli impianti sotto descritti sono stati realizzati sulle aree che diventeranno di uso
pubblico.
Acquedotto: è stato realizzato l’allaccio alla rete esistente e la distribuzione mediante
tubo in polietilene ∅ 63 PN 16 come da indicazioni della società gestore dell’acquedotto
pubblico;
Canalizzazioni per impianto telefonico ed elettrico: i cavidotti ed i pozzetti sono stati
realizzati secondo gli schemi forniti dalle società Telecom ed Enel e fedelmente riportati
sulla tavola n.5;
Pubblica illuminazione: La rete di pubblica illuminazione è stata progettata e
parzialmente realizzata secondo il disciplinare redatto dall’ufficio Tecnico del Comune di
Todi, e sono stati previsti n. 10 pali complessivi alti 7 metri fuori terra di cui n. 6 a braccio
singolo, n. 4 a braccio triplo.
L’impianto scelto è del tipo in derivazione indipendente, in cui i centri luminosi sono
derivati dall’alimentazione e risultano perciò in parallelo fra loro; inoltre sono connessi ad
una linea di alimentazione adibita esclusivamente all’impianto medesimo.
L’alimentazione è in bassa tensione a 220 V e pertanto l’impianto appartiene al gruppo B.
La massima caduta di tensione lungo la line di alimentazione a pieno carico viene stabilita
al 5%, e le perdite al 5% della potenza assorbita dai centri luminosi; il fattore di potenza
viene fissato al valore di 0,9.
L’apparecchio di illuminazione preso a base del calcolo illuminotecnica è del modello sella
1 della ditta Disano, equipaggiato con lampada a vapori di mercurio da 125 Watt (MBF
125), che offre un flusso luminoso emesso di 6500 lumen ed una efficienza luminosa di 52
lumen/Watt; tale apparecchio presenta le seguenti caratteristiche:
− Corpo in Nylon
− Copertura in policarbonato apribile a cerniera
− Riflettore in alluminio
− Diffusore in policarbonato
− Attacco di diametro 60 mm
− Superficie di esposizione al vento 1000 cmq
− Gradi di protezione IP43 per accessori, IP54 per lampada.
Gli apparecchi di illuminazione verranno installati su pali rastremati in acciaio zincato con
braccio di metri 2, per un’altezza totale fuori terra di metri 7, posti ad una distanza di circa
20 metri l’uno dall’altro, con una inclinazione di testa di 15°.
Con le caratteristiche di apparecchio, di altezza sul piano stradale e di interdistanza si
sono ottenuti i seguenti risultati:
− illuminamento medio
12,8 lux
− uniformità assoluta
0,49
− uniformità generale
0,69
− Luminanza media
0,85 cd/mq
Per garantire la caduta di tensione massima e la perdita di potenza entro i limiti fissati, il
cavo utilizzato è bipolare di sezione 2,5 mmq per posa fissa con conduttori a corda
flessibile in rame stagnato e isolamento con gomma HEPR di qualità G7.
Art. 8
Le quote di spiccato degli edifici risulteranno coerenti con le quote indicate nella tav. 2,
con la possibilità di variare le quote di imposta in più o in meno di cm 50 e comunque
verranno precisate mediante la redazione di uno specifico piano quotato al momento della
richiesta delle singole autorizzazioni.
Art. 9
Nella realizzazione degli edifici potranno essere eseguiti scavi di terreno non superiori a
mt. 4.00 e riporti di terreno di entità non superiore a m 2.50.
Art. 10
La parte non edificata di ogni singolo lotto potrà essere sistemata a gradoni,
preferibilmente di altezza non superiore a m 0.80, e sarà destinata prevalentemente a
verde, con piantumazione di essenze scelte fra quelle individuate dalla L.R. 49/87.
In particolare, alberature d’alto fusto sono da prevedere, con funzione di schermatura
dell’edificato, in prossimità del confine inferiore dei lotti verso valle.
All’interno dei lotti è possibile realizzare percorsi e aree pavimentate.
Art. 11
Le recinzioni delle singole proprietà, anche all’interno dello stesso lotto, dovranno avere
carattere di uniformità e potranno essere realizzate con muretti di altezza non superiore a
m 1.50, con paramento esterno in pietra o mattoni a faccia vista, oppure intonacati e
tinteggiati.
Analoghe caratteristiche dovranno avere anche eventuali muretti di contenimenti interni
alle proprietà.
Eventuali inferriate saranno realizzate con elementi di ferro dritti di colore da pattuire con
l’ufficio Urbanistica del Comune.
Art. 12
Il reperimento delle aree da destinare a parcheggio privato all’interno dei singoli lotti, ai
sensi della L. 765/67 e della R.R.n.7/10, verrà effettuato al momento della richiesta dei
singoli permessi a costruire.
Art. 13
Il progetto si compone dei seguenti elaborati:
Tav. 1
STATO ATTUALE - Planimetria Generale – Standard Urbanistici
Aree da cedere al Comune;
Tav. 2
STATO ATTUALE - Piano quotato e curve di livello – Profili altimetrici;
Tav. 3
STATO ATTUALE - Planimetria generale con rete viaria, Segnaletica
stradale e passi d'accesso;
Tav. 4
STATO ATTUALE - Planimetria Generale e tipologie;
Tav. 5
STATO ATTUALE - Planimetria della rete fognaria e degli impianti a rete;
Tav. 6
PROGETTO - Planimetria Generale – Standard Urbanistici
Aree da cedere al Comune;
Tav. 7
PROGETTO - Piano quotato a curve di livello – Profili altimetrici;
Tav. 8
PROGETTO - Planimetria generale con rete viaria, Segnaletica
stradale e passi d'accesso;
Tav. 9
PROGETTO - Tipologie;
Tav. 10
PROGETTO - Planimetria della rete fognaria e degli impianti a rete;
Tav. 11
PARTICOLARI COSTRUTTIVI
Tav. 12
RELAZIONE TECINCA – Norme tecniche di attuazione – Estratto di P.R.G. –
Estratto di Mappa.
Todi lì,
Arch. Michelangelo Moriconi

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