Ordine degli g Ingegneri g g della Provincia di Latina La classificazione del territorio e l’attribuzione degli indici di edificabilità Stefano Stanghellini Università IUAV seminario Mercoledì 11 giugno 2014 1 Il piano urbanistico perequativo L’obiettivo del “pari trattamento” della proprietà fondiaria, sotto il profilo tecnico, tecnico richiede: l’analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche (localizzazione, (localizzazione prossimità prossimità, geologia geologia, morfologia morfologia, …)) e giuridiche (vincoli derivanti da norme di legge) ll’aggregazione aggregazione dei suoli simili in classi omogenee l’attribuzione delle capacità edificatorie (attraverso gli indici di edificabilità ed cab tà territoriale) te to a e) a alle ec classi ass 2 Il piano urbanistico perequativo La fase successiva del metodo perequativo classico contempla: l’aggregazione dei suoli nei comparti urbanistici la formazione del consorzio dei proprietari (se necessario) la predisposizione del piano urbanistico attuativo (PUA) (o del progetto per PdC convenzionato) la realizzazione del PUA (o del progetto convenzionato) con esecuzione delle opere pubbliche da parte dei privati e cessione al Comune delle aree per i servizi 3 Comune di Prato. Il percorso metodologico della Variante al Regolamento Urbanistico per l’ambito della Declassata 4 Comune di Prato. Il percorso metodologico della Variante al Regolamento Urbanistico per l’ambito della Declassata 5 Comune di Prato. Il settore urbano attraversato dalla Declassata con l’identificazione dei 3 “nodi” 6 Comune di Prato. Prato La classificazione dei suoli compresi nei 3 “nodi” 7 Comune di Prato. Prato La classificazione dei suoli compresi nei 3 “nodi” 8 La metodologia allestita per il PRG di Catania L’ordinamento dei comparti p attraverso il metodo “aggregativo gg g – compensatore” (sommatoria pesata): vi = ei1w1 + ei2w2 + … + eijjwj in cui: v = punteggio finale del comparto/ambito e = punteggio parziale (da 0 a 1 di ogni caratteristica) w = peso della caratteristica Per effetto P ff tt di ciò, iò i comparti/ambiti ti/ biti (aree ( risorsa) i ) sono risultati i lt ti ordinati in ragione della loro attitudine edificatoria sulla base dello stato di fatto e di diritto. Successivamente: • le “aree risorsa” sono state articolate in classi • alle “aree aree risorsa” risorsa di ogni classe è stato attribuito un plafond 9 La metodologia allestita per il PRG di Catania L analisi delle caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero la L’analisi scelta dei criteri di valutazione: • • • • • • la localizzazione;; l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi; i vincoli paesaggistico-ambientali; g e la p pericolosità g geologica; g ; la morfologia il microclima; l’inquinamento acustico. 10 La metodologia allestita per il PRG di Catania La ponderazione dei criteri: • • • • • • la localizzazione: 35 punti l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi: 23 punti p i vincoli paesaggistico-ambientali: 14 punti la morfologia e la pericolosità geologica: 10 punti p il microclima: 10 punti l’inquinamento acustico: 8 punti 11 La metodologia allestita per il PRG di Catania La valutazione delle caratteristiche dei suoli è stata operata attraverso una scala a intervallo da 0 a 1 punti: • • • • • 1: prestazione ottima per la caratteristica considerata 0,75: …….; 0,50: …….; 0,25: , …….;; 0,00: prestazione pessima 12 La metodologia allestita per il PRG di Catania Esempio di valutazione delle caratteristiche dei suoli: la localizzazione • • • • • tessuto urbanistico tessuto urbanistico tessuto urbanistico tessuto urbanistico territorio rurale consolidato in via di completamento o rinnovamento in via di formazione da formare 13 La metodologia allestita per il PRG di Catania Esempio di valutazione delle caratteristiche dei suoli: la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali desunta dalla “Carta dei vincoli” • assenza presenza •p • presenza • presenza dell’area • presenza di vincoli di un vincolo non rilevante di più vincoli poco rilevanti di uno o più vincoli rilevanti su parte minoritaria di un vincolo di inedificabilità assoluta 14 L attribuzione ai suoli dei diritti edificatori: L’attribuzione suoli urbani Com une Abitanti n. Piacenza 99.000 C lassi di suoli n. 5 La Spezia 97.000 5 Cesena 90.000 3 Crem ona Benevento 73 000 73.000 63.000 2 3 Suoli urbani Denom inazione delle classi Aree dism esse < 3 ha Aree dism esse > 3 ha Aree produttive A Aree polifunzionali lif i li Aree m ilitari Aree dism esse/dism ittibili < 2ha Aree dism esse/dism ittibili > 2ha Aree produttive A Aree costruite t it Aree produttive con presenza di funzioni residenziali e terziarie Aree di riqualificazione a elevata densità territoriale Aree di riqualificazione a m edia densità territoriale Aree di espansione precedentem ente destinate a espansione residenziale BD produttiva e terziaria di com pletam ento C per nuovi insediam enti Distretto di m odificazione urbanistica in posizione centrale Distretto di m odificazione urbanistica in posizione sem icentrale Distretto di m odificazione urbanistica di interesse paesaggistico Plafond perequativi m q/m q 0,50 0,35 0,30 0 30 0,30 0,25 0,50 0,35 0,30 0 20 0,20 0,25 0,60 0 40 0,40 0,20 0 30 0,30 0,24 0,40 0 25 0,25 0,15 15 L attribuzione ai suoli dei diritti edificatori: L’attribuzione suoli periurbani Comune Torino 915.000 Classi di suoli n. 2 Parma Ravenna Piacenza La Spezia Cesena 167.000 138.000 99.000 97 000 97.000 90.000 1 1 1 1 3 Benevento Abitanti n. 63.000 4 Suoli periurbani Denominazione delle classi Parchi urbani e fluviali Aree a parco naturale della collina Aree esterne al centro edificato Aree della cintura verde Aree libere Aree libere Aree di espansione precedentemente agricole Aree di espansione precedentemente a servizi Aree ad alto valore ambientale Distretto in posizione periurbana (centrale) Distretto in posizione periurbana (semicentrale) Distretto in posizione periurbana (periferica) Distretto in posizione periurbana (di paesaggistica) gg ) rilevanza p Plafond perequativi mq/mq 0,05 0 03 0,03 0,15 0,10 0,10 0 15 0,15 0,12 0,08 0,03 0,20 0,15 0,10 0,07 16 Gli esiti nel caso del PRG di Catania Dati riepilogativi _Il valore del plafond perequativo: • massimo i 0,60 mq/mq / • minimo 0,02 mq/mq _Il rapporto di cessione medio: • 54 % _Le aree che il Comune di Catania acquisirà gratuitamente: • 758 ettari _Il numero delle classi: • 8 17 Il caso di Sinalunga Codice I II Aree TR III Classe posizionale Categoria funzionale Aree urbanizzabili intercluse nel territorio urbanizzato I_R Prevalentemente residenziale I P I_P Industriale e artigianale I_C Commerciale (m/g distr.) Aree urbanizzabili nel territorio peri periurbano rbano II_R Prevalentemente residenziale II_P Industriale e artigianale II_C Commerciale (m/g distr.) III_R Prevalentemente residenziale III_P Industriale e artigianale III_C Commerciale (m/g distr.) Aree agricole g urbanizzabili 18 Il caso di Sinalunga Sottoclassificazione in base alle Peso 33% Accessibilità ai servizi 33% Accessibilità alle infrastrutture 33% Pendenza Classe A: punteggio totale compreso tra Cl Classe B B: punteggio t i ttotale t l compreso tra t Classe C: punteggio totale pari a Descrizione del livello buona media assente buona media assente p% < 5% p% : 5 5-15% 15% p% > 15% Livello 1 2 3 1 2 3 1 2 3 Punteggio 1,00 0,50 0,00 1 00 1,00 0,50 0,00 1,00 0 50 0,50 0,00 1 e 0,51 0 50 e 0 0,50 0 19 Il caso di Sinalunga Codice I II Aree TR III Aree urbanizzabili intercluse nel territorio urbanizzato I_R Prevalentemente residenziale A B C mq di SUL/mq di St 0,20 0,15 0,00 I_P Industriale e artigianale 0,40 0,35 0,00 I_C C Commerciale i l ((m/g / di distr.)) 0 40 0,40 03 0,35 0 00 0,00 Aree urbanizzabili nel territorio periurbano II_R Prevalentemente residenziale 0,15 0,12 0,00 II_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00 II C II_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00 III_R Prevalentemente residenziale 0,12 0,10 0,00 III_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00 III_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00 Classe posizionale Aree agricole urbanizzabili Categoria funzionale 20 Comune di Aci Catena. Rappresentazione a volo d d’uccello uccello del territorio con evidenziazione degli ambiti significativi 21 Comune di Aci Catena Catena. Esempio di matrice di “confronto a coppie” 22 Comune di Aci Catena. Esito dei giudizi espressi dagli esperti locali sulle caratteristiche dei suoli 23 Link www.inuedizioni.com/it/prodotti/pubblicazione/perequazione-compensazione-fattibilit%C3%A0 24
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