S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO DAL VALORE CATASTALE AL VALORE DI MERCATO E FISCALITA’ IMMOBILIARE Criticità di carattere tributario per le imprese immobiliari Considerazioni sulla crisi d’impresa alla luce della fiscalità immobiliare PATRIZIA RIVA – MASSIMILIANO SIRONI Milano – 11 Aprile 2014 Premessa “ La fiscalità immobiliare è da sempre oggetto privilegiato delle attenzioni del policy maker. Ciò è dovuto a diverse ragioni. In primo luogo, secondo i recenti orientamenti della letteratura economica, nell’attuale contesto congiunturale, caratterizzato da una profonda recessione, appare particolarmente rilevante introdurre nei sistemi fiscali forme di tassazione più growth-friendly. In linea con questo approccio, le imposte sui beni immobili rappresenterebbero una delle forme di imposizione meno dannosa per la crescita […]. Le raccomandazioni del Consiglio dell’Unione Europea e dell’Annual Growth Survey del 2012 si sono perciò concentrate sulla necessità per gli Stati Membri di spostare gradualmente l’asse del prelievo dalle imposte sul lavoro e sul capitale, che scoraggiano occupazione e deprimono gli investimenti, alle imposte sui consumi e le proprietà” [“Gli immobili in Italia 2012 – Agenzia delle Entrate”] 2 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO La fiscalità immobiliare – un quadro d’insieme Contesto economico Imposte dirette Persone fisiche Imposte ricorrenti Fiscalità locale Tax rate Fiscalità immobiliare totale Impresa Altre indirette Altri Enti transfer taxes IVA 3 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO I numeri della fiscalità immobiliare 4 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Le criticità Indeducibilità interessi passivi Società non operative Rivalutazioni economiche e fiscali Fiscalità locale 5 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Indeducibilità interessi passivi Art. 96 T.U.I.R. Interessi Attivi - Oneri finanziari 6 X 30% R.O.L. S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Società non operative 1° Hp.: non operativa “classica” 2° Hp.: non operativa “ da perdita sistematica”: a. per tre periodi consecutivi b. per due periodi e un terzo con reddito inferiore al minimo – Norma di riferimento: art. 30 L. n. 724/1994 – Ulteriori modifiche: • Art. 27 D.L. n. 41/1995 (L. n. 85/1995) • Art. 2 D.L. n. 437/1996 (L. n. 556/1996) • Art. 3 co. 37 L. n. 662/1996 • Art. 35 co. 15 e 16 D.L. n. 223/2006 (L. n.248/2006) • Art. 1 co. 109 L. n. 296 del 27/12/2006 • L. n. 244 del 24/12/2007 • Art. 2 co. da 36-quinquies a 36duodecies D.L. n. 138/2011 (L. n.148/2011) 7 Norma antielusiva specifica • Finalizzata ad evitare un “uso improprio della struttura societaria” al solo scopo di “consentire l’anonimato degli effettivi proprietari”, nonché la “deduzione di costi che poco hanno a che fare con l’attività” (rel. accomp. L. n.662/1996; cfr. anche da ultimo circ. Ag. Entrate n. 25/E del 4/5/2007) Ris. 101/E del 2013 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Rivalutazioni economiche e fiscali Contesto economico Sono convenienti? Aspetti civilistici Caratteri generali Posizioni soggettive fiscali OIC n.16 facoltativo beni o partecipazioni risultanti dal bilancio per l'esercizio in corso al 31.12.2012 (co. 140) fiscale temporaneo "Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione si considera riconosciuto a fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività produttive" (art. 1 co. 143) rivalutazione nel bilancio/rendiconto dell'esercizio successivo (co. 141) formulazione analoga art. 1 co. 470 L. n.266/2005 (cfr. Telefisco 2014 risposta nr.9) termine di approvazione successivo all'entrata in vigore legge stabilità 8 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Fiscalità locale/imposta Unica Comunale (I.U.C.) art. 1 co. 639 – 640 I.U.C. (imposta unica comunale) Erogazione e fruizione servizi comunali Possesso di immobili (natura e valore) I.M.U. (imposta patrimoniale) T.A.S.I. (tributo per servizi indivisibili) Possessore degli immobili - Possessore degli immobili - Utilizzatore degli immobili 9 T.A.R.I. (tassa sui rifiuti) - Utilizzatore degli immobili S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi a) Rivalutazioni dei beni dell’impresa: - Le verifiche ex ante del collegio sindacale Il vaglio ex post del comportamento degli amministratori e del collegio sindacale da parte: del COMMISSARIO GIUDIZIALE nel caso – diffusissimo – di CONCORDATO PREVENTIVO 10 del CURATORE in caso di FALLIMENTO S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi a) Rivalutazioni dei beni dell’impresa - le domande fondamentali: 1. La società ha deciso di accedere all’istituto per evitare l’immissione di nuova liquidità da parte dei soci e migliorare la posizione dell’impresa nei confronti dei terzi e del sistema creditizio? - - Qualora l’utilizzo dell’istituto abbia questa finalità si è in presenza di un utilizzo improprio e distorto della legge di rivalutazione: i sindaci dovrebbero invitare gli amministratori a non effettuare la rivalutazione e l’assemblea a non approvare il bilancio In caso di manifestazione della crisi le verifiche ex post degli organi preposti potrebbero individuare specifiche responsabilità 11 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi a) Rivalutazioni dei beni dell’impresa - le domande fondamentali: 2. La rivalutazione è stata correttamente effettuata in termini quantitativi ossia la rivalutazione non eccede il limite di valore costituito dal minore tra il «valore interno d’uso» e il «valore corrente o di mercato»? - Questa è la maggiore criticità E’ necessario assicurarsi che il limite di valore sia rispettato In caso di manifestazione della crisi le verifiche ex post degli organi preposti potrebbero individuare specifiche responsabilità 12 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi a) Rivalutazioni dei beni dell’impresa - le domande fondamentali: 3. Il collegio sindacale se incaricato del controllo contabile ha vigilato sulla corretta contabilizzazione? - - Il maggior valore non è transitato per il conto economico ed è stato accantonato ad apposita riserva di rivalutazione nel patrimonio netto? Sono state contabilizzate le imposte differite a riduzione del saldo di rivalutazione? 13 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi b) Gli immobili nei piani redatti dalle aziende in crisi (per accedere alle procedure di ristrutturazione del debito ex art. 182 bis lf e ai concordati preventivi ex art. 160 lf o per impostare un piano attestato ex art. 67 lf) – Punto di forza o Punto di debolezza? – Quale valore considerare nel piano in assenza di offerte irrevocabili di acquisto? – La criticità delle valutazioni peritali – Il caso dell’abbattimento del privilegio – La corretta quantificazione dell’effetto della maturazione in prededuzione delle imposte sugli immobili in caso di CP 14 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi b) Gli immobili nei piani redatti dalle aziende in crisi Principi di attestazione dei piani di risanamento –documento ad oggi in bozza, pubblicato per commenti sul sito http://www.accademiaaidea.it/g-s-a-attivi/consultazione-su-principi-diattestazione-dei-piani-di-risanamento/ che costituisce un utile riferimento per la corretta impostazione del lavoro di due diligence sui piani da parte dell’attestatore. – è stato redatto a cura di AIDEA (Accademia Italiana Di Economia Aziendale), IRDCEC (Istituto di ricerca dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili) ANDAF (Associazione Nazionale Direttori Amministrativi e Finanziari), APRI (Associazione Professionisti Risanamento Imprese), OCRI (Osservatorio Crisi e Risanamento delle Imprese). 15 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi b) Gli immobili nei piani redatti dalle aziende in crisi Principi di attestazione dei piani di risanamento 6.1.5. Laddove il Piano abbia un contenuto liquidatorio o si basi comunque su significative dismissioni di parti del patrimonio esistente (partecipazioni, immobili, ecc.), è opportuno che l’Attestatore verifichi che nel Piano sia menzionata la manifestazione di interessi di potenziali acquirenti o, quantomeno, l’indicazione del tipo di acquirenti ai quali il management intende rivolgersi. Al fine di accertare la fondatezza di tali ipotesi, per i beni con maggiore grado di fungibilità (p.es. immobili civili, capannoni industriali, crediti monetari), è opportuno che l’Attestatore, anche ricorrendo a perizie tecniche indipendenti redatte da soggetti terzi, si informi sulle recenti dinamiche dei volumi e dei prezzi scambiati. 16 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi b) Gli immobili nei piani redatti dalle aziende in crisi Principi di attestazione dei piani di risanamento Immobilizzazioni materiali: • • Disamina del libro dei cespiti ammortizzabili; Verifica delle procedure di inventariazione e dell'effettiva esistenza fisica, della reale titolarità e della disponibilità in capo all’azienda (per i beni immobili o i beni mobili registrati, mediante ad esempio indagini presso i pubblici registri immobiliari o il P.R.A), nonché dell'inesistenza di vincoli o gravami che ne impediscano o limitino l'alienabilità o la concessione in godimento a terzi; Controllo dei contratti di leasing in essere; Analisi generale dello specifico mercato di riferimento dei beni che dovranno essere ceduti a terzi, delle peculiarità e dell’eventuale suscettibilità di rapida obsolescenza economica o tecnologica degli stessi, dei tempi presumibilmente necessari per addivenire alla cessione e degli effetti che tale tempistica potrebbe generare sull'attuazione del programma di liquidazione; Verifica delle valutazioni medie del mercato dell'usato desumibili da riviste od altre fonti specializzate o fornite direttamente da aziende rivenditrici o dai rispettivi fornitori; Controllo dei saldi di apertura sulle carte di lavoro del periodo precedente Esame della documentazione a supporto per gli incrementi di periodo e prospettive di recupero delle attività; • Controllo degli storni contabili effettuati nell’esercizio. • • • • • 17 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO L’effetto crisi b) Gli immobili nei piani redatti dalle aziende in crisi LE MODALITA’ OPERATIVE DI REALIZZO: La previsione di un mandato a vendere vincolante a specifico soggetto qualificato nei piani attestati e accordi di ristrutturazione • Le verifiche del Commissario Giudiziale nel concordato preventivo • • La verifica del valore attribuito mediante ulteriore perizia in contraddittorio con l’azienda da parte di esperto qualificato • Se esiste una offerta, l’utilizzo del mercato per la ricerca di offerte migliorative e, nel caso ne siano presentate, l’impostazione di asta competitiva • Se non esiste una offerta, la ricerca di soggetti interessati da parte del liquidatore giudiziale anche con mandato senza esclusiva e la successiva procedura competitiva 18 S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
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