lezione 1.docfa - Collegio Geometri

CORSO DI PREPARAZIONE
AGLI ESAMI DI ABILITAZIONE
CATASTO
CATASTO
DEFINIZIONE: Capitastrum dal latino
significa l’insieme dei beni immobili.
medievale
Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili ( terreni e fabbricati )
esistenti in uno stato.
Si parlerà di catasto terreni o rustico se riguarda i beni fondiari e di
catasto civile o edilizio-urbano se ci si riferisce ai fabbricati.
Entrambi i catasti hanno principalmente uno scopo fiscale ma
ultimamente sta acquisendo anche uno scopo civile e statistico
con la formazione di diversi tipi di catasti che soddisfano proprio
quest’ultimo scopo come :
• catasto agrario;
• catasto forestale;
• catasto viticolo;
• catasto olivicolo;
• Ecc.
CATASTO EDILIZIO URBANO
Con la legge del 11 agosto del 1870 si stabilì la formazione del catasto
dei fabbricati.
Il reddito veniva determinato attraverso la denuncia dei possessori dei
redditi realmente percepiti, nel caso di redditi inferiori al normale si
doveva dichiarare il reddito ordinario, anche per le case sfitte
bisognava indicare un affitto presunto ordinario.
RI= Rpl- Spp;
Rpl ( canone di affitto + interessi sul canone di affitto + interesse sulla
cauzione)
Spp ( pari ad 1/3 del Rpl annuo per tutte le categorie ).
L’individuazione dei fabbricati era fatta su base descrittiva e annotato
su un registro detto sommarione.
Al fine di aggiornare i redditi furono effettuate delle revisioni ma tale
catasto dimostrava evidenti carenze sotto ogni punto di vista.
NCEU (NUOVO CATASTO EDILIZIO
URBANO)
Con la legge 11 agosto 1939 n.1249 fu indetta la formazione del nuovo
catasto edilizio urbano allo scopo di accertare le proprietà e determinare
la rendita.
I punti essenziali di questa legge erano:
• Rilevare geometricamente i fabbricati;
• Determinare il reddito ordinario per classi e tariffe per gli immobili a
destinazione ordinaria e la rendita catastale per stima diretta per gli
immobili a destinazione particolare e speciale.
• Il catasto dei fabbricati è in parte ad estimo indiretto e in parte ad
estimo diretto.
La struttura del catasto urbano è imperniata sull’unità immobiliare definita
come: una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di
fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo
l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale
Unità immobiliare
L’unità immobiliare è pertanto la base dell’accertamento estimativo ed equivale
alla particella del catasto terreni.
Di solito i fabbricati sono costituiti da più unità immobiliari ( abitazioni, uffici,
negozi, garage, box). Non sono da considerare delle unità immobiliari:
• I manufatti con superficie inferiori a 8mq;
• Le serre per coltivazioni sul suolo;
• Le vasche di accumulo di acque per fini agricoli;
• I manufatti isolati privi di copertura;
• Tettoie,porcilaie, pollai, concimaie;
• Manufatti precari non stabilmente fissi al suolo.
Le unità immobiliari sono suddivise in gruppi, i gruppi in categorie, e le
categorie in classi. Per ogni categoria e classe dei gruppi viene dichiarata e
accertata la consistenza catastale ( cioè le dimensioni ) e la tariffa. La
consistenza secondo il vecchio regolamento del ‘39 era misura per i
fabbricati a destinazione ordinaria in vano utile per catg. A, mc per catg B e
mq catg C.
Con il nuovo regolamento n. 138 del 1998 la consistenza catastale è il mq per
tutte le categorie.
Formazione del NCEU
FASI
ESTIMATIVE:
qualificazione,
classificazione,
classamento, determinazione delle tariffe.
QUALIFICAZIONE: operazione che consiste nel distinguere le varie
tipologie di fabbricati in categorie. La categoria viene assegnata in
base alla normale destinazione funzionale.
Le vecchie categorie erano 44 suddivise in 5 gruppi A, B, C, D, E;
questi furono riuniti in tre raggruppamenti in base alla destinazione:
ordinaria ( A-B-C ), speciale ( D ), e particolare ( E-F ).
Con il nuovo DPR n.138 del 1998 i gruppi sono stati semplificati e
sono individuate con le lettere R, P, T, V, Z, e raggruppati in
funzione di solo due destinazione: ordinaria ( R, P; T, ) e speciale (
V ,Z ). Per le categorie ordinarie la consistenza catastale in mq è
data dalla superficie calpestabile + la superficie dei muri interni e
perimetrali per intero fino ad uno spessore di 50cm, mentre i muri in
comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di
25cm.
IMMOBILI A
DESTINAZIONE
ORDINARIA
Categorie A
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
A/1 - Abitazioni di tipo signorile.
A/2 - Abitazioni di tipo civile.
A/3 - Abitazioni di tipo economico.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.
A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
A/7 - Abitazioni in villini
A/8 - Abitazioni in ville.
A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
A/10 - Uffici e studi privati.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Categorie B
•
B/1 - Collegi e convitti, educandati, ricoveri; orfanotrofi; ospizi, conventi; seminari;
caserme.
•
B/2 - Case di cura ed ospedali. (compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali
scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non
hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10 della legge 11 agosto
1939 n° 1249) (4)
•
B/3 - Prigioni e riformatori.
•
B/4 - Uffici pubblici.
•
B/5 - Scuole, laboratori scientifici.
•
B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in
edifici della categoria A/9 (5)
•
B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti.
•
B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate.
Categorie C
•
C/1 - Negozi e botteghe.
•
C/2 - Magazzini e locali di deposito .
•
C/3 - Laboratori per arti e mestieri .
•
C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (compresi quelli costruiti o adattati per tali
speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni,
se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10 della legge 11
agosto 1939 n° 1249).
•
C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative (compresi quelli costruiti o adattati per
tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano pertanto nell’articolo 10
della legge 11 agosto 1939 n° 1249).
•
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (quando non abbiano le caratteristiche
per rientrare nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939 n° 1249).
•
C/7 - Tettoie chiuse od aperte.
IMMOBILI A
DESTINAZIONE
SPECIALE
Categorie D
•
D/1 - Opifici (8)
•
D/2 - Alberghi e pensioni (9) (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge
11 agosto 1939, n° 1249) (*)
•
D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (10) (quando, per le loro
caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249) (*)
•
D/4 - Case di cura ed ospedali (quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge
11 agosto 1939, n° 1249 ed abbiano fine di lucro) (*)
•
D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando, per le loro caratteristiche, rientrano
nell’art. 10 delle legge 11 agosto 1939, n° 1249) (*)
•
D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (11) (quando, per le loro caratteristiche, rientrano
nell’art. 10 della legge 11 agosto 1939, n° 1249 ed abbiano fine di lucro) (*)
•
D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (12)
•
D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (13)
•
D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a
pedaggio
•
D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (D.P.R. 139/98
IMMOBILI A
DESTINAZIONE
PARTICOLARE
Categorie E
•
E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei (14).
•
E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
•
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. (*)
•
E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (15). (**)
•
E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
•
E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
•
E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
•
E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le
tombe di famiglia.
•
E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie
precedenti del gruppo E (16).
Categorie F
• F/1 - Area urbana
• F/2 - Unità collabenti
• F/3 - Unità in corso di costruzione
• F/4 - Unità in corso di definizione
• F/5 - Lastrico solare
CLASSIFICAZIONE
• CONSISTE NEL SUDDIVIDERE OGNI CATEGORIA IN
TANTE CLASSI QUANTI SONO I DIVERSI GRADI DI
REDDITO.
• La classe rappresenta il livello di reddito ordinariamente
ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato
edilizio della microzona, in funzione della qualità
urbana ed ambientale nonché delle caratteristiche
edilizie dell’unità immobiliare e del fabbricato che la
comprende.
• Per qualità urbana s’intende il livello delle infrastrutture
e dei servizi della zona;
• Per qualità ambientale s’intende il livello di pregio o di
degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici.
CLASSAMENTO
Il classamento consiste nell’attribuire a ogni unità immobiliare a destinazione
ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione
speciale la solo categoria con riferimento ai quadri di qualificazione e
classificazione predisposti per ogni zona censuaria dall’agenzia del
territorio.
L’agenzia provvede alla definizione con procedure informatiche su base
parametrica per il classamento dell’unità immobiliari. In queste procedure
valutative la qualità urbana e ambientale sono espressi attraverso il fattore
posizionale ed il fattore edilizio.
Il primo è un parametro che esprime le caratteristiche della microzona nonché
della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato.
Il secondo è un parametro che esprime le caratteristiche del fabbricato e
dell’unità immobiliare.
Questi due fattori espressi in scale di misura concorrono all’identificazione del
parametro globale d’apprezzamento e alla individuazione della classe.
CLASSAMENTO
Attualmente all’atto dell’iscrizione in Catasto di un nuovo fabbricato, il
classamento avviene con procedura informatica ( programma DOCFA ) ad
opera del tecnico che presenta la denuncia che è obbligatoria per i
fabbricati costruiti dopo il 1939 e che deve essere fatta entro il 31 gennaio
dell’anno successivo a quello in cui si è ottenuti l’ abitabilità.
La denuncia si compone di una dichiarazione e di una planimetria che deve
interessare anche gli accessori e le dipendenze.
Il tecnico quando presenta la dichiarazione indica anche la rendita proposta la
quale viene acquisita agli atti fino a quando l’ufficio del territorio non effettua
l’accertamento e provvede alla determinazione della rendita definitiva. Se
non avviene la verifica entro 12 mesi dalla presentazione della
dichiarazione la rendita proposta diventa definitiva.
L’accertamento consiste nel rilevare: l’ubicazione, la consistenza dell’unità
immobiliare, l’identificazione delle persone fisiche e giuridiche che su di
essa vantano dei diritti.
Riepilogo e Caratteristiche
delle Categorie “A”
più frequenti
Categoria A/1
Abitazioni di tipo signorile
unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio
con caratteristiche costruttive, tecnologiche e con finiture di livello
superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
• - superficie commerciale
superiore a 240 mq.
• - dotato di almeno 3
servizi igienici con finiture
eccezionali di tipo
signorile
• - ubicato in stabile con
possibilità di ascensore e
portineria
• - presenza di ampi spazi
comuni
Categoria A/2
Abitazioni di tipo civile
unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche tecnologiche e
con finiture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo
residenziale. Sono compatibili con la categoria anche le unità immobiliari tipo
monolocale, ossia dalla consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo
civile, con Caratteristiche costruttive, tecnologiche, di finitura e dotazioni proprie
della categoria.
• marcata suddivisione tra spazi
destinati alla zona notte e spazi di
soggiorno
• eventuale presenza di vano
destinato a soggiorno – pranzo salotto avente consistenza uguale o
superiore alla consistenza massima
del vano catastale
• finiture civili e perciò correnti
• epoca di costruzione o di radicale
ristrutturazione dagli anni 70 ad oggi
• monolocale di superficie di circa 30
– 40 mq. dotato di impiantistica e
finiture di pregio
Categoria A/3
Abitazioni di tipo economico
unità immobiliari appartenenti a fabbricati di economia sia per i materiali
impie-gati che per le finiture e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
Sono compatibili con la categoria anche le unità immobiliari tipo monolocale, ossia
dalla consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo economico, con
caratteristiche costruttive, tecnologiche, di finitura e dotazioni proprie della categoria.
• Normalmente dotato di un
solo servizio igienico
• distribuzione dei vani tale
da non creare disimpegni e
separazioni tra zone aventi
diversa destinazione
• finiture e dotaziuoni di
impianti di tipo economico
• epoca di costruzione
risalente agli anni ’50 e ’60
Categoria A/7
Abitazioni in villini
per villino si deve intendere un fabbricato, anche suddiviso
in più unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive,
tecnologiche e con finiture proprie di un fabbricato di tipo civile od
economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità di cui è
composto, di aree a giardino.
• presenza di area
esclusiva
• costruzione distinta da
altri fabbricati
• può comprendere un
massimo di 3 unità
abitative oltre alle
autorimesse
Categoria A/8
Abitazioni in ville
per ville si devono intendere quei fabbricati caratterizzati essenzialmente dalla presenza i parchi o giardino edificati in zone urbanis-tiche
destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con carat-teristiche costruttive e con finiture di livello superiore all’ordinario.
• superficie commerciale oltre i
240 mq.
• dotato di almeno 3 servizi
igienici
• esteso giardino di pertinenza
• eventuale presenza, anche in
corpi attigui, di alloggi per il
personale di servizio, nonché
costruzioni ausiliarie per
depositi ed autorimesse
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
Che Categoria
assegnare?
DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA
Ogni unità urbana accertata va intestata ad una ditta che ne gode il
possesso. Per ogni unità bisogna indicare la via, il numero civico, il
piano e la consistenza catastale.
Fino al 2003 la consistenza catastale era misurata per i fabbricati di
categoria A in vano utile, per quelli di categoria B il mc e per
quelli di categoria C il mq. Dal 2003 la consistenza per tutte le
categorie A,B,C, DOVREBBE ESSERE misurata in mq pertanto
esistono fabbricati con vecchie consistenze e fabbricati con nuove.
Il vano utile rappresenta lo spazio chiuso dai muri o pareti, dal
pavimento al soffitto che abbia luce diretta ed una superficie
considerata normale per l’uso cui è destinata.
CATEGORIE A
Il numero dei vani utili di una unità immobiliare si ottiene sommando:
•
Vani principali ( considerati quelli con superficie non inferiore a
quella minima stabilita per il vano utile per quella categoria e
comunque non inferiore a 8mq) I vani con superficie maggiore a
quella stabilita sono conteggiati per più di un vano - esempio: se la
superficie stabilita è 20 mq e il vano misura 35mq il vano utile da
considerare sarà 35/20=1,75
•
Vani accessori ( quelli al servizio diretto di quelli principali: bagni,
dispense, ripostigli,ingresso, corridoio ecc. e quelli a servizio
indiretto come: soffitte, cantine, ecc. ). Questi sono considerati per
1/3 quelli a servizio diretto e 1/4 gli indiretti.
•
Il totale dei vani utili può essere aumentata fino ad un massimo del
10% per tener conto di superficie comuni ( giardino, cortili ecc. ) e
fino al 15% per superficie esclusive ( come terrazzi giardini, ecc. ).
Esempio 1 :
Comune di
Fanna
Immobile Cat.
A/7
Soggiorno = 39
mq > della
superficie
massima indicata
in tabella.
Calcolo
Consistenza
vano = 39 mq /
24 mq = 1,62
vani
Esempio 2 :
Comune di PN
Immobile Cat. A/2
Pranzo = 10 mq <
della superficie
minima indicata in
tabella.
Calcolo
Consistenza vano
= 10 mq / 11 mq =
0,91 vani
Esempio 3 :
Comune di PN
Immobile
Categoria A/2
Soffitta = 43 mq
> della superficie
massima indicata
in tabella.
Calcolo
Consistenza
vano = 43 mq /
33 mq = 1,30 x ¼
vano = 0,33 vani
CATEGORIE B
Per le unità immobiliari del gruppo B la
consistenza si misura in volume vuoto
per pieno cioè i mc a partire dalla quota del
marciapiede fino all’intradosso dell’ultimo
piano abitabile + il 50% del volume
dell’interrato solo se vi siano spazi utili
(depositi,
laboratori,
autorimesse)
aumentato del 10% se ci sono parti comuni.
CATEGORIE C
Per le unità immobiliari della categoria C la
consistenza si misura in mq considerando per
intero quella dei locali principali e per il 50% quella
del retrobottega, mentre i servizi indiretti al 25%.
Anche in questo caso la superficie totale può
essere aumentata del 10% per utilità comuni.
Per gli immobili in Categoria C/1 “Negozi” si
devono applicare i coefficienti correttivi delle
Superfici indirette riportati nella successiva tabella.
Esempio
Comune di PN
Categoria C/1
Superficie a Negozio = 48
mq
Superficie a Magazzino +
Wc = 34 mq
Rapporto tra Superfici = 34
mq / 48 mq = 0,71
Dato che il rapporto è > 0,5
ma < 1 il coefficiente da
utilizzare per moltiplicare la
Superficie utile dei vani
accessori diretti è 0,36;
come da tabella sopra
riportata, quindi il calcolo
della consistenza è così
determinato:
Consistenza Negozio = 48
mq + (34 mq * 0,36) = 60
mq
FASE DI CONSERVAZIONE
La fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati gli atti catastali per le seguenti
variazioni:
• Dichiarazione di nuovi fabbricati;
• Variazioni di fabbricati già esistenti ( cambio d’uso o di categoria );
• Variazioni nell’intestazione.
L’ accatastamento di nuovi fabbricati si effettua con procedura informatica utilizzando il
programma DOCFA ad opera di tecnici iscritti all’ albo professionale. Il file prodotto
con DOCFA viene acquisito dal Catasto tramite internet. La dichiarazione di nuova
costruzione deve essere presentata prima del rilascio del certificato di abitabilità a
cura del direttore dei lavori e immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori di finitura
e comunque entro 30 gironi dall’installazione degli infissi.
Le operazioni di accertamento e di classamento che si effettuano con DOCFA sono:
• Identificazione catastale e toponomastica;
• Calcolo consistenza;
• Attribuzione della categoria;
•
Attribuzione della classe.
MODELLI DOCFA
Il programma DOCFA consente di:
• Dichiarare nuovi fabbricati;
• Denunciare variazioni nello stato ( cambi di destinazione, demolizione, fusione ecc.);
I modelli prodotti automaticamente e quindi stampati con la procedura informatica sono:
• Modello D1 ( accertamento della proprietà immobiliare urbana );
• Modello 1N e 2N ( parte I e II ) per la dichiarazione rispettivamente dei fabbricati a
destinazione ordinaria o dei fabbricati a destinazione speciale e particolare;
• Elaborati grafici ( planimetrie ).
VARIAZIONI
NELL’INTESTAZIONE
La procedura per denunciare il cambio del possessore avviene tramite la
VOLTURA CATASTALE.
Il modello è il mod. 98 TP del tutto simile al 13TP/A costituito da:
• Frontespizio;
• Quadro A con i dati relativi al nuovo intestatario;
• Quadro B Individuazione dei beni trasferiti;
• Quadro C elenco documenti che hanno prodotto il trasferimento e
cronistoria dei passaggi di intestazione.
I documenti che devono allegare alla domanda di voltura sono:
• Un certificato provante l’intestazione attuale;
• Copia dell’atto di trasferimento;
• Nel caso il trasferimento comporta un frazionamento,; le nuove planimetrie
in scala 1:200 riportate su carta traslucida millimetrata.

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