COMUNE DI BOISSANO Provincia di Savona PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO PER LA REALIZZAZIONE DI UN FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE IN LOC. CAPAE IN VARIANTE AL P.U.C. - ZONA B4 AI SENSI DELL’ART. 44 L.R. 36/97 Richiedenti: Siri Gianantonio 17054 BOISSANO SV – Via Cappella Nuova, n. 20 C.F.: SRI GNT 52MO 4E632G Berruti Ivana 17054 BOISSANO SV – Via Cappella Nuova, n. 20 C.F.: BRR VNI 58A42 E632C Progetto: Arch. Carlo Lazzaroni 17025 LOANO SV – Via Aurelia, n. 41 C.F.: LZZ CRL 61D11 E632U Tel/Fax 019.66.71.71 – Cell. 335.59.444.11 Data: STUDIO ORGANICO D’INSIEME (S.O.I.) 1 COMUNE DI BOISSANO Provincia di Savona STUDIO ORGANICO D’INSIEME (S.O.I.) INDICE 1. PREMESSA 2. QUADRO NORMATIVO 2.1 PTCP Assetto Insediativo IS-MA 2.2 PTCP Assetto Geomorfologico MO-B 2.3 PTCP Assetto Vegetazionale COL-ISS-MA 2.4 PTR Ambito n. 35 2.5 PUC Variante 3. CRITERI LINGUISTICI E TIPOLOGICI DI RIFERIMENTO 4. INTERFERENZE CON LE VISUALI PANORAMICHE E IMPATTO CON I VALORI PAESAGGISTICI 5. CONNESSIONI CON L’INTORNO Elenco tavole dello S.O.I. - Carte di Analisi: - Estratti PTCP - scala 1:2000 - Estratto variante al PUC - scala 1:2000 - Percorsi - scala 1:2000 - Vegetazione - scala 1:2000 - Caratteri tipologici – scala 1:2000 - Rilievo fotografico: punti di vista su ortofoto - scala 1:2000 - Documentazione fotografica stato attuale 2 3 punto di ripresa fotografica n. 1 punto di ripresa fotografica n. 2 4 1. PREMESSA Il metodo di analisi adottato nel seguente Studio Organico di Insieme fa riferimento agli indirizzi esplicativi e applicativi della normativa del PTCP emanati dalla Regione Liguria con deliberazione del consiglio regionale n.78 in data 13.09.1994. Il S.O.I. si attiene alle disposizioni del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico riportate all’art. 32 bis comma 2 delle Norme di Attuazione che recita: Lo Studio organico di insieme è preordinato a garantire il maggior rispetto possibile dei valori paesaggistici, con particolare riguardo a quelli posti in evidenza dalla documentazione complessiva del Piano (PTCP), attraverso la valutazione dell’intervento distintamente sotto i seguenti profili: a- dei caratteri linguistici e/o tipologici assunti come riferimento; b- delle interferenze con le visuali panoramiche e dell’impatto con i valori paesaggistici; c- delle connessioni con l’intorno immediato. Lo studio, oltre a farsi carico di rispettare le su indicate prescrizioni deve necessariamente tener conto anche delle indicazioni contenute nel vigente Piano Urbanistico Comunale e delle Norme di Attuazione del Comune di Boissano. Lo Studio si estenderà ad un intorno dell’area di intervento ritenuto significativo, corrispondente al quartiere individuato dal PUC di Boissano come Ambito di Riqualificazione del Territorio del Presidio Ambientale. Le Carte di Analisi allegate riportano lo studio degli elementi morfologici di riferimento e del territorio costruito, svolto anche attraverso un’analisi fotografica con l’indicazione dei punti di vista e delle visuali. 2. QUADRO NORMATIVO Il quadro normativo di riferimento è quello costituito da pianificazione paesaggistica regionale e dalla disciplina paesistica di livello puntuale contenuta nelle Norme di Conformità e Congruenza del Comune di Boissano. 2.1 PTCP ASSETTO INSEDIATIVO Il progetto ricade in ambito IS-MA e la norma di riferimento è l'art. 49 delle Norme di Attuazione del P.T.C.P.: 1. Tale regime si applica nei casi in cui si riconosce l'esistenza di un equilibrato rapporto tra l'insediamento e l'ambiente naturale o agricolo e nei quali si ritiene peraltro compatibile con la tutela dei valori paesistico-ambientaii, o addirittura funzionale ad essa, un incremento della 5 consistenza insediativa o della dotazione di attrezzature ed impianti, sempreché questo non ecceda i limiti di un insediamento sparso. 2. L'obiettivo della disciplina è quello di mantenere le caratteristiche insediative della zona, con particolare riguardo ad eventuali ricorrenze significative nella tipologia e nella ubicazione degli edifici rispetto alla morfologia del terreno. 3. Sono pertanto consentiti quegli interventi di nuova edificazione e sugli edifici esistenti, nonché di adeguamento della dotazione di infrastrutture,attrezzature e impianti che il territorio consente nel rispetto delle forme insediative attuali e sempre che non implichino né richiedano la realizzazione di una rete infrastrutturale e tecnologica omogeneamente diffusa. 2.2 PTCP ASSETTO GEOMORFOLOGICO L'area di intervento ricade in ambito soggetta alla disciplina di modificabilità di tipo B (MO-B). La norma di riferimento è l'art. 67 di seguito riportato: 1. Tale regime si applica in tutte le parti dei territorio non assoggettate ai regimi normativi di cui ai restanti articoli della presente Sezione. 2. Gli interventi in tali zone, oltre a rispettare la specifica disciplina di settore, dovranno conformarsi a criteri di corretto inserimento ambientale delle opere. 2.3 PTCP ASSETTO VEGETAZIONALE L'area ricade nell'ambito di "colture - insediamenti sparsi di serre - mantenimento". In particolare detta disciplina si desume dai seguenti articoli: Art. 58 Generalità 1. Il Piano, pur non disciplinando le modalità di esercizio delle attività agricole, interferisce con le stesse nei casi in cui comportino la realizzazione di edifici, impianti ed infrastrutture, in quanto per tali opere valgono le pertinenti norme relative all'assetto insediativo. 2. Per quanto concerne l'estensione delle aree che possono essere interessate a tali attività, il Piano non pone limitazioni all'interno delle zone appositamente indicate con la sigla COL nella cartografia dell'assetto vegetazionale, mentre nelle restanti parti dei territorio eventuali modificazioni dello stato attuale sono subordinate alla verifica di compatibilità con gli obiettivi definiti per l'assetto vegetazionale. 3. E comunque vietato costruire nuovi impianti di serre nelle zone sottoposte al regime normativo di CONSERVAZIONE degli assetti insediativo e geomorfologico. Art. 60 Impianti sparsi in serre - ISS 1. Tale regime si applica nelle parti del territorio considerate dall'articolo 58 e non ricadenti tra quelle disciplinate dall'articolo 59. 2. L'obiettivo della disciplina è quello di assicurare che l'evoluzione delle attività agricole verso una maggiore efficienza e competitività trovi riscontro nelle forme dei paesaggio agrario senza tuttavia alterarne i caratteri prevalenti. 3. Le zone di cui al primo comma, per quanto riguarda la costruzione di nuove serre e la modificazione di quelle esistenti, sono pertanto assoggettate ad un regime normativo del MANTENIMENTO che consente la realizzazione di impianti opportunamente ubicati e 6 dimensionati in funzione delle caratteristiche morfologiche e vegetazionali dei suoli, ferma restando l'esigenza di non dare luogo a rilevanti concentrazioni. 2.4 PTR Dalla descrizione del PTR dell’ambito territoriale n. 35 (ambito esteso al territorio tra Borgio Verezzi e Loano, che include il più circoscritto ambito di studio del presente S.O.I.): AMBITO TERRITORIALE N. 35 BORGHETTO S.S. - LOANO - PIETRA L. - BORGIO VEREZZI A - CARATTERI GENERALI DEL PAESAGGIO Morfologia Ampio anfiteatro che comprende tutte le piane costiere e i terrazzi marini del Bottasano, dei Maremola, del Nimbalto, del Varatella e i primi contrafforti montuosi che le delimitano. Vegetazione e colture Le zone non urbanizzate della media collina si caratterizzano per una predominanza quasi assoluta delle aree coltivate rispetto agli arbusteti e alle formazioni arboree termofile, per lo più di limitata estensione, che si localizzano alle quote maggiori nelle zone più interne dell'ambito. Il paesaggio agrario è dominato dall'oliveto su fasce terrazzate, concentrato soprattutto intorno al nucleo di Toirano e alle spalle di Loano, dai frutteti che occupano il solco del torrente Varatella da Borghetto S. Spirito verso Toirano, dalle aree coltivate a seminativi lungo il torrente Nimbalto. Insediamenti Tutte le aree pianeggianti costiere e gran parte della tribuna marittima compresa tra Borghetto S. Spirito e Borgio Verezzi, appare occupata senza soluzione di continuità da un insediamento aggregato irregolare ad alta densità sviluppatosi intorno agli originari centri storici di Borgio Verezzi, Borghetto S. Spirito, Loano e Pietra Ligure. La componente turistico residenziale delle seconde case appare una delle fondamentali motivazioni di questa crescita avvenuta in tempi relativamente recenti, con soluzioni urbane contrastanti ed antitetiche, sia rispetto al preesistente paesaggio rurale che nei confronti dei caratteri originari delle citate strutture urbane. Si tratta di scenari costruiti tipici della periferia urbana delle grandi città, che hanno sostanzialmente alterato la stessa originaria vocazione marittimo-turistica dell'ambito. Lungo la valle del Varatella la pressione insediativa rapidamente decresce lasciando libere ampie aree pianeggianti a vocazione rurale fino ai limiti del centro storico di Toirano. Qui gli equilibri insediativi caratterizzanti rapporti tra le aree rurali e i centri abitati si ricompongono con soluzioni aggregate a media densità a Toirano e Barescione e con caratteri diffusi, sempre a media densità, intorno all'abitato di Boissano. Per quanto riguarda le emergenze storico-archeologiche risultano presenti in questo ambito: usi preistorici di caverne fossili di rilevante interesse; morfologie residuali di insediamenti arroccati preromani. Borgo murato con castello tardomedievale di pietra; villaggi di mezzacosta legati alla coltivazione dell'olivo non anteriori al secolo XVI; palazzi e chiese signorili dei secoli XVI-XVII a Loano. 7 Sintesi Lungo la fascia costiera l'unità dell'ambito è determinata dall'eccezionale continuità del costruito, in guisa di pesante e profonda barriera artificiale interposta fra il mare e le colline. Il consumo totale delle risorse territoriali prospicienti alla linea di costa differenzia quindi sostanzialmente quest'ambito da quelli limitrofi, sottolineando la necessità di ricostruire, all'interno di un paesaggio urbano ormai fortemente degradato, valori ambientali ed esistenziali di scala locale o puntuale. A livello territoriale solo le aree poste intorno ai nuclei di Toirano e Boissano e l'entroterra di Loano e Borgio Verezzi si caratterizzano con equilibri paesistici significativi formando una sorta di cornice continua che mitiga, lungo tutto l'arco collinare dell'ambito, l'impatto negativo dell'edificato. B - INDIRIZZI PER LA PIANIFICAZIONE B.1 - Assetto insediativo MODIFICABILITÀ - L'indirizzo generale della "modificabilità" si riferisce alla presenza di notevoli livelli di compromissione paesistico-ambientale, che soprattutto nella fascia costiera, urbanizzata a tappeto con modelli di anonima periferia e senza soluzioni di continuità, consentono o meglio "impongono" di non subordinare i nuovi interventi a criteri di conformità rispetto all'esistente. Nella lettura in verticale della matrice "componenti - aspetti del paesaggio" risulta chiara la specificità di questi nuovi interventi che contrastando nuovi sviluppi sul piano insediativo, viario ed agricolo, consentono invece operazioni anche drastiche di ricostituzione di qualità ambientali perdute attraverso l'imposizione di nuove coerenze al linguaggio urbanistico e alla funzionalità intrinseca degli insediamenti esistenti. Questo obiettivo di fondo del Piano Paesistico è perseguibile solo attraverso un "ridisegno" degli aspetti strutturali del paesaggio (soprattutto quello urbano che è dominante): con la riappropriazione della dimensione marittima dell'ambito; con la riorganizzazione interna delle maglie e dei tessuti costruiti; con la realizzazione di nuove direttrici di continuità ambientale tra comparti storici (da rivalutare), arenili, cinturazioni turistiche, cornici agrarie. Il miglioramento dell'ambiente appare in prospettiva come l'unica autentica possibilità di sopravvivenza e di rafforzamento delle indiscutibili vocazioni turistiche che stanno alla base della sua più consistente struttura socioeconomica. B.2 - Assetto geomorfologico MODIFICABILITA - Area senza gravi problemi sotto il profilo geomorfologico, se si escludono gli indispensabili interventi per un recupero delle aree in cava (Caprazoppa, Verezzi, ecc.). B.3 - Assetto vegetazionale MODIFICABILIÀ-MODIFICABILITÀ - Aree urbanizzate e colture hanno ridotto l'estensione dei boschi, di cui è auspicabile un ampliamento a spese di aree marginali o degradate per il frequente passaggio del fuoco. Necessario un miglioramento qualitativo anche mediante interventi innovativi sulla composizione delle essenze. 8 Le praterie non sono cospicue in assoluto, ma estese in rapporto all'ecologia dei luoghi; è necessario il rispetto delle tendenze evolutive in atto, che si concretano in un ritorno della vegetazione legnosa. C - AZIONI PROPOSTE L'accessibilità al mare, la percorrenza pedonale lungo la costa e la continuità paesistica dei tessuti edificati con lo spazio marittimo da un lato e l'ambiente collinare dall'altro, individuano il campo delle azioni prioritarie per quanto concerne il miglioramento della fruizione del paesaggio urbano a livello locale. A livello territoriale gli interventi proposti si collocano invece in un'ottica di riequilibrio privilegiando le aree interne come quella tra Toirano e Boissano dove si prevede la realizzazione di un'area attrezzata per le attività ricreative variamente collegate a due percorrenze storico-etnografiche che risalgono la valle in quotafino a congiungersi con l'Alta Via dei Monti Liguri nei pressi del Giogo di Toirano. Un ulteriore collegamento dell'Alta Via si innalza da Pietra Ligure come itinerario escursionistico di lunga percorrenza (IE8) già segnalato sul terreno fino al Monte Carmo nei pressi del rifugio omonimo. 2.5 VARIANTE AL PUC Il progetto prevede una variante al P.U.C in quanto la possibilità di realizzazione dell’attuale zona B4 è principalmente ostacolata dalle normative sulle distanze dagli edifici, a fronte delle quali la volumetria prevista dal PUC non potrebbe aver corso. Il diritto edificatorio verrebbe meno, e se anche le distanze dagli edifici, dai confini, e dalla strada fossero ridotte, le nuove costruzioni aggraverebbero una situazione già molto compressa delle residenze. La necessità di mantenere un giusto equilibrio tra parte già edificata e verde privato aggiunge difficoltà alla realizzazione dell’intervento, così come originariamente previsto nel PUC. Unica possibilità per rendere realizzabile le previsioni urbanistiche era quella di trasferire la volumetria assegnata in altra zona che, pur prevedendo una variante, fosse comunque compatibile con la normativa di PTCP. Poiché la volumetria insisteva su lotti di due proprietari diversi, la soluzione del trasferimento dell'indice edificatorio su terreni sempre degli stessi proprietari che ne permettessero la realizzazione, supportata dalla motivazione sopracitata, ha necessitato che il trasferimento stesso venisse suddiviso in due lotti distinti, denominati nella presente variante B4.1 e B4.2. Si è perciò valutata la soluzione di delocalizzare i volumi previsti trasferendoli in due lotti distinti di intervento, B4.1 (in Loc. Cappella Nuova) e B4.2 (in Loc. Rive), individuati in terreni per lo più incolti ai margini di aree già urbanizzate, in ambito ID-MO-A del PTCP. Il lotto B4.1 è ubicato su una terrazza contigua all’area residenziale di Loc. Cappella Nuova, parzialmente piantumata ad ulivi, in ambito di Presidio Ambientale. 9 Il lotto B4.2 è un terreno in pendenza sottostante Via Capae, sul lato opposto di una zona caratterizzata da una edificazione molto eterogenea. Un tempo area boscata, negli anni ’90 lambito da incendi ed ora incolto, era stato inserito dal PUC in ambito di Presidio Ambientale. Sia il rispetto dell’originaria destinazione del PUC che le caratteristiche sopracitate impongono, nell’attuazione di una variante, la prescrizione di comprendere nell’atto di convenzione di entrambi i lotti l’impegno a svolgere un’azione di presidio estesa ai confinanti terreni di proprietà, che, come da Norme di Conformità e Congruenza, all’art. 23.10, preveda: - la conservazione, il ripristino ed il mantenimento dei muri a secco di tutti i mappali asserviti; - il mantenimento delle colture in atto su tutti i mappali asserviti; - la pulizia e la coltivazione delle zone boscate esistenti; - la regimentazione delle acque ed il mantenimento della viabilità rurale per l’accessibilità ai lotti asserviti; - adeguate garanzie fideiussorie al mantenimento degli impegni assunti; - la tipologia di interventi selvicolturali ammissibili per la coltivazione delle zone boscate esistenti. 3. CRITERI LINGUISTICI E TIPOLOGICI DI RIFERIMENTO Identità fisiche e componenti storico-evolutive. I fabbricati lungo la Via Capae (percorso di mezza costa) sono stati realizzati a partire dagli anni ’60 con villette a 2 piani. L’area di progetto è sita nella parte terminale di Via Capae, con accesso diretto dalla viabilità veicolare, ed è caratterizzata da più fasce pianeggianti lunghe e strette parzialmente piantumate con alberi da frutto, e digradanti verso valle. Criteri linguistici e tipologie: livello puntuale del PUC Le Norme di Conformità e Congruenza del PUC esplicitano nell’Art. 23. - Ambito di Riqualificazione del Territorio del Presidio Ambientale, indicazioni riferite agli interventi di nuova costruzione previsti dallo strumento urbanistico, e a livello puntuale sono state prese a riferimento le indicazioni previste nelle zone di nuova edificazione in Zona non Storica che danno le seguenti indicazioni: 17.14. - La tipologia insediativa degli interventi di ricostruzione previsti in questo articolo deve essere finalizzata alla riqualificazione dell’edilizia esistente, con interventi che mirino al miglioramento della qualità architettonica degli edifici con particolare attenzione all’inserimento nell’ambiente. I volumi degli edifici dovranno essere articolati in parti tali da seguire l’andamento del terreno, senza sensibili modifiche delle quote preesistenti, le altezze dei vari corpi di fabbrica dovranno essere variamente scomposti in modo da seguire ed interpretare i profili naturali. 10 Dovranno essere utilizzati principi di composizione architettonica elementare derivanti dalla tradizione contadina tipica dei luoghi, con unità immobiliari su uno o due piani, collegamenti verticali con scale a rampa singola, copertura con tetto a falde in tegole marsigliesi e con l’utilizzo di materiali primari quali pietra, cotto, legno e intonaci a calce. L’obiettivo non deve essere la produzione di un modello acritico di architettura vernacolare, ma una reinterpretazione in chiave attuale dei canoni compostivi che hanno dato origine agli insediamenti residenziali nel territorio di riferimento. Particolare riguardo deve inoltre essere riposto nella sistemazione e nel riordino degli spazi di pertinenza degli edifici, che attualmente presentano in maniera diffusa e disordinata opere di varia natura (recinzioni, terrazzamenti, strade di servizio private, etc.) Caratteristiche della vegetazione La vegetazione presente nell’area è un elemento qualificante dal punto di vista paesaggistico, che riduce sensibilmente l’impatto dell’edificazione sul territorio. Nella zona si distinguono diverse piantumazioni: - giardini privati con una varietà di specie, molte delle quali non autoctone, nelle aree edificate, - terrazzamenti ad ulivi, - aree boscate miste sui versanti incolti. La variante impone in convenzione: l’impegno a svolgere un’azione di presidio estesa ai confinanti terreni di proprietà, che, come da Norme di Conformità e Congruenza, all’art. 23.10, preveda: - la conservazione, il ripristino ed il mantenimento dei muri a secco di tutti i mappali asserviti; - il mantenimento delle colture in atto su tutti i mappali asserviti; - la pulizia e la coltivazione delle zone boscate esistenti; - la regimentazione delle acque ed il mantenimento della viabilità rurale per l’accessibilità ai lotti asserviti; - adeguate garanzie fideiussorie al mantenimento degli impegni assunti; - la tipologia di interventi selvicolturali ammissibili per la coltivazione delle zone boscate esistenti. L’intervento di progetto si colloca su un’area residuale un tempo coltivata, e prevede che le piante di contorno esistenti siano tutte mantenute. Percorsi La viabilità principale è costituita dalla Strada Provinciale n. 25, percorso di mezzacosta che unisce Boissano a Toirano e Loano. Su questa si innesta Via Capae, che da una parte prosegue verso valle e dall'altra termina dopo un breve tratto. 11 La zona interessata dal progetto è quella che si affaccia sulla viabilità chiusa, pertanto tale percorso è di scarso interesse. 4. INTERFERENZE CON VISUALI PANORAMICHE E IMPATTO CON VALORI PAESAGGISTICI Emergenze Nell’area più ristretta oggetto di studio del presente S.O.I. non sono segnalate particolari emergenze architettoniche o paesaggistiche. Elementi caratterizzanti gli insediamenti Nella Descrizione Fondativa del PUC la zona è così tratteggiata: - Insediamenti delle zone agricole Negli ultimi dieci anni si è registrato un costante aumento degli interventi nelle zone agricole; tali interventi non corrispondono ad una crescita dell’attività nel settore, che invece registra un declino massiccio e continuativo nell’ultimo ventennio. Gli edifici realizzati in tali zone fanno riferimento ad un modello abitativo che punta alla residenza con tipologia a villa. I diversi pretesti normativi con cui sono stati motivati questi edifici non hanno retto nel tempo, e la lettura dell’uso del suolo fa emergere che nella realtà non c’è legame alcuno tra quelle che vengono dichiarate residenze agricole e la produttività delle aree asservite. Di fronte ad un declino ormai difficilmente irreversibile del settore agricolo, oltre che per condizioni generali anche per l’obbiettiva difficoltà territoriale ad impianti di colture intensive, che sono ormai le uniche a trovare collocazione nel mercato, è necessario tentare una valutazione a bilancio di costi-benefici per gli interventi insediativi delle aree in qualche modo definite agricole rispetto al territorio in cui si collocano. Preliminarmente va fatta una grande discriminante tra quegli insediamenti che per essere realizzati hanno richiesto opere infrastrutturali consistenti (come allargamenti di strade interpoderali, movimenti consistenti di terra etc.), ed invece gli interventi che si collocano in parti del territorio già servito dalla viabilità e senza stravolgimento delle altimetrie. Per i primi pesa nel giudizio negativo il fatto che in qualche modo rappresentano l’apertura di nuovi fronti di urbanizzazione in un territorio che, avendo ormai raggiunto un equilibrio di soglia tra le aree infrastrutturate e le aree naturali, non è più in grado di aprire nuovi fronti insediativi senza compromettere in modo irrecuperabile le proprie qualità ambientali residue. I secondi, e cioè gli interventi, anche con carattere sparso, che sono sorti nelle porzioni di territorio già fornito di infrastruttura di base, certamente hanno rappresentato un presidio umano sul territorio che presenta vantaggi, soprattutto sotto l’aspetto del mantenimento di un’attività agricola minore, non legata alla produzione, ma all’ autoconsumo e più in generale alla pulizia ed al mantenimento di aree per lo più incolte. Complessivamente a questa tipologia di insediamento (controllandone la qualità e la quantità che non può che essere moderata) può essere affidato un compito di mantenimento del 12 paesaggio in una realtà territoriale quale è quella boissanese, la cui unica risorsa economica su cui puntare è il proprio pregio ambientale, e l’alta qualità della vita che ne consegue. Il territorio in oggetto si può suddividere in tre zone: - una parte edificata caratterizzata da tipologie di villette su due piani; - un'area di presidio ambientale coltivata; - un'area di presidio ambientale lasciata a bosco misto. Analisi delle visuali: - l'area in oggetto non è visibile né dalla viabilità provinciale di collegamento tra Boissano e Loano in quanto schermata dalla vegetazione esistente, né da Via Capae. Indicazioni Nel definire “il grado di scostamento ammissibile dallo stato attuale” il presente studio deve far leva sulle potenzialità individuabili nei valori paesistico-ambientali riscontrabili specialmente nelle visuali aperte sulla piana e sulle colline circostanti. L’intervento si pone al margine di un edificato di villette, dal valore paesistico nullo, se non negativo, di altezza 2 piani, dovrà perciò costituire un elemento di graduazione che stemperi lo stacco tra l’edificato “alto” e le aree inedificate, e quindi: - conservare le caratteristiche altimetriche del sito, e per quanto possibile, rispettare la vegetazione esistente; - mantenere una altezza contenuta, sviluppandosi in forma di volume semplice; - la possibilità di accesso diretto da Via Capae consente di limitare l’apertura di nuove strade. 5. CONNESSIONI CON L’INTORNO Accesso diretto da Via Capae, in connessione con la Strada Provinciale n. 25. Sistemazione esterna, viabilità e parcheggi Il posizionamento del volume di progetto sul sedime dell’area sconta la particolare conformazione del lotto, caratterizzato dai terrazzamenti a fasce. La quota di parcheggi relativa alla legge 122/89 art. 2 come modificato dall’art.19 della L. R. 16/2008 (35mq/ogni 100 mq. di Superficie Agibile), è soddisfatta dalla dotazione complessiva dei posti macchina previsti nell’interrato. 13
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