Prima casa Pagina 1 di 15 Pubblicato su Fiscopiù (http://fiscopiu.it) Home > Bussola > P > Prima casa di Sonia Pucci - Dottore Commercialista - Studio CMNP Per il fisco, per “prima casa” si intende la casa di abitazione posseduta in proprietà, usufrutto, nuda proprietà o in uso, anche se non ci si vive. La prima casa gode delle agevolazioni ai fini delle imposte sui trasferimenti immobiliari: imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2, cantina o soffitta; C/6, box o posto auto; C/7, tettoia chiusa o aperta. I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono: • non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" n. 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale (dal 13 dicembre 2014, a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni n. 175/2014, l’aliquota IVA del 4% si applica agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione, anche in corso di costruzione, classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9); • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività; se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende; l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero); • per usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto. L’acquirente o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita: di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; di non essere titolare neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa; di http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 2 di 15 impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Se il Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio. Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. La pubblicazione, G.U. 6 settembre 2013, n. 209, del D.P.R. 24 giugno 2013, n. 103, modifica invece il Regolamento 17 dicembre 2010, n. 256, recante la disciplina del Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali. Introduzione Il concetto di “prima casa” se nel linguaggio corrente, ma soprattutto nel suo significato intrinseco, identifica l'abitazione principale del soggetto, e precisamente l'unità immobiliare con destinazione abitativa nella quale si abita e si dimora con la propria famiglia, in campo fiscale assume invece una connotazione e una valenza ben precisa, in quanto ad essa la legge ricollega tutta una serie di benefici ed agevolazioni. Diviene quindi essenziale individuare che cosa la normativa intenda per “prima casa” e quali sono i requisiti che devono ricorrere per l'assegnazione di tale connotazione. Tale criteri sono ben definiti e, precisamente, la casa deve essere presente: • nel comune di residenza dell’acquirente (o l'acquirente dovrà stabilirla nei 18 mesi successivi alla compravendita); • nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività principale; • l'acquirente non deve godere di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi ad altro immobile presente nel medesimo Comune della casa oggetto di compravendita. L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale in tutta la nazione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Nella definizione di “prima casa” non ha alcuna rilevanza la categoria catastale di appartenenza. Le condizioni sopra riportate che legittimano l’attributo di “prima casa” debbono essere riportate nell’atto di compravendita. Può succedere che tali indicazioni http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 3 di 15 vengano omesse per dimenticanza: in tale caso la normativa prevede la predisposizione di un atto integrativo apposito. Ad alcune categorie di dipendenti, come i membri dell’Esercito, della Polizia e dei Carabinieri, è concesso l’attributo di “prima casa” anche in assenza di residenza nel Comune ove è presente l’immobile oggetto di compravendita. • non deve trattarsi di abitazione "di lusso" (il Decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" n. 218 del 27/08/1969 definisce il concetto di “abitazione di lusso”). In evidenza: concetto di casa di lusso L'immobile non deve avere i requisiti di “lusso” fissati dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969. Ad esempio la singola unità abitativa non deve superare i 240 metri quadrati, con l'esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Quindi la casa potrebbe trovarsi anche in uno stato di degrado, ma basta che abbia una superficie di poco più grande e si perde il diritto all'agevolazione. Senza contare i casi in cui viene calcolata come cantina o ripostiglio quella che in realtà è una taverna. Quindi è opportuno che il potenziale acquirente, in caso di dubbio verifichi con l'aiuto di un tecnico, la non ricorrenza di tale attributo. Anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22009 del 27 ottobre 2010 ha chiarito che non possono, in alcun modo, rientrare nell'ambito applicativo del regime agevolato le compravendite di immobili che, per effetto dei criteri previsti dal Decreto Ministeriale del 1969, risultino qualificati come immobili di lusso. In pratica nel caso di una abitazione di lusso, il contribuente non ha diritto alle agevolazioni fiscali previste per la prima casa anche se la costruzione risale a prima del 1969. In materia, con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 21 novembre 2014, n. 175 (Decreto Semplificazioni 2014), vengono modificati i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4%, allineandoli a quelli previsti ai fini della normativa in materia di imposta di registro, che vede l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% per i trasferimenti di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9. A tal fine, il decreto citato e la circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate del 30.12.204, n. 31/E, prevedono che, per usufruire dell’applicazione dell’IVA al 4% negli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione, deve trattarsi di abitazioni, anche in corso di costruzione, classificate o http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 4 di 15 classificabili in categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Pertanto, a decorrere dalla data di entrata il vigore del citato decreto (13 dicembre 2014), nell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile, con possibilità di rettificare l’applicazione delle imposte verste sugli acconti, in caso di errata qualificazione dell’immobile in sede di stipula del preliminare. Di conseguenza, sono da considerarsi superate le definizioni di “abitazione di lusso” e di fabbricati “Tupini”, ai fini dell’applicazione dell’IVA, in quanto, in ogni caso di cessioni di abitazioni diverse dalla “prima casa”, viene applicata l’aliquota del 10%. A differenza di quanto accadeva in precedenza, ora l’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa”, è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. L'acquisto della “prima casa” All'acquisto della “prima casa”, nel momento in cui ricorrono i requisiti per definirla tale, la legge fa corrispondere una serie di agevolazioni: • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei propri familiari. Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: • C/2, cantina o soffitta; • C/6, box o posto auto; • C/7, tettoia chiusa o aperta. Si schematizzano di seguito i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa” Agevolazioni “prima casa” - Si schematizzano di seguito i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”: 1) non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; 2) deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto; 3) oppure deve essere ubicata deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente svolge la propria attività; 4) se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende; 5) l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 5 di 15 l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero); 6) non necessariamente la casa deve essere adibita ad abitazione propria e/o dei propri familiari, infatti, si può acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un immobile affittato o da affittare dopo l'acquisto (Circolari n. 38/E del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994). Dichiarazioni per chi acquista l'immobile - L'acquirente nell'atto di compravendita deve dichiarare: 1) di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; 2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. 3) di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Se il Comune ritarda il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, infatti, il termine di 18 mesi è considerato "meramente sollecitatorio" e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell'11 febbraio 2011). Si ribadisce che tali condizioni devono essere attestate mediante apposita dichiarazione nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante un atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali. In evidenza: AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” NELL’USUCAPIONE Con la Risoluzione n. 90/E del 17 ottobre 2014, l’Amministrazione Finanziaria ha fornito chiarimenti in merito alla possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa” nell’acquisto di un immobile per usucapione qualora non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento relativi all’acquisto dell’immobile le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni. In precedenti interventi di prassi ed in particolare nella R.M. 25/E/2012, era stato chiarito che l’applicabilità dei benefici in argomento è subordinata alla presenza di determinate condizioni, da attestare nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione. Da qui il dubbio se sia possibile beneficiare delle agevolazioni “prima casa” anche nel caso in cui le dichiarazioni non siano state rese contestualmente nel corso del procedimento, ma successivamente. http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 6 di 15 Infatti, alcuni interventi di prassi concernenti la richiesta di agevolazione prima casa richieste per i trasferimenti immobiliari disposti con atti giudiziari, avevano chiarito che le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti per godere dei benefici possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento (R.M. 370/E/2008). Al contrario, nella Circolare Ministeriale 267/E/1997 con specifico riferimento alle agevolazioni prima casa relative a un immobile acquisito per usucapione, era stato chiarito che la richiesta di agevolazione doveva essere contenuta, a pena di decadenza, nello stesso atto, ovvero, nel caso in cui tale dichiarazione era stata omessa, veniva consentito al contribuente di conseguire il trattamento agevolato sulla prima casa, mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle norme della sua registrazione. Tale principio è stato affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, con sentenza 4 ottobre 2006, n. 21379, la Corte di Cassazione ha, infatti, precisato che il termine finale entro il quale il destinatario dell’agevolazione può far valere il suo diritto a chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” è costituito dalla registrazione dell’atto davanti all’Amministrazione fiscale. In questo contesto, l’intervento della n. 90/E del 2014, in linea con i principi affermati dall’Agenzia delle Entrate e con le interpretazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità, che con la quale viene confermato che nel caso in cui le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni prima casa non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento, i contribuenti potranno comunque fruire dei benefici mediante integrazione dell’atto giudiziario, con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione. Perdita delle agevolazioni - L'acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa” quando: 1) le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false; 2) non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto; 3) vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall'agevolazione fiscale "prima casa", nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari. La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 7 di 15 Precisamente: • il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di IVA; • l'imposta ipotecaria del 2%; • l'imposta catastale dell'1%. Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell'1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell'1,5% dal 1° gennaio 2011, dell'1% dal 1° gennaio 2014. Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più gli interessi e la soprattassa ridotta ad 1/4. Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione. Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze - Riepilogo Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze - False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto; Motivi per cui - Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti; si perdono le agevolazioni - Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con fiscali agevolazioni, salvo che entro un anno se ne acquisti un altro. - Pagamento delle imposte in misura Conseguenze ordinaria; della perdita di tali - Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute; agevolazioni - Pagamento degli interessi di mora. L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi: http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 8 di 15 • dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate circa il possesso dei requisiti necessari; • dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo Comune, se al momento dell'acquisto si abitava in altra località; • dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei 12 mesi successivi. In ogni caso per poter procedere all'accertamento, l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate. In evidenza: accesso al credito per l'acquisto della prima casa In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 (pubblicato nella G.U. n. 27 del 3 febbraio 2011), è in vigore dal 18 febbraio 2011 il Regolamento del Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari mono-genitoriali. Tale disciplina è stata aggiornata dal D.M. 24.06.2013, n. 103. Pertanto, attualmente le caratteristiche e i requisiti per accedere a tale Fondo sono le seguenti: Richiedenti: • Giovani coppie coniugate e i nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori, i cui componenti non risultano occupati con rapporto di lavoro a tempo indeterminato • Genitori singoli con figli minori • Età inferiore a 35 anni dei componenti della coppia o dei genitori singoli • Reddito ISEE non superiore a 40.000 euro • Non più del 50% del reddito complessivo imponibile Irpef del nucleo deve derivare da contratti di lavoro dipendente a tempo indeterminato • I componenti del nucleo non devono essere proprietari di altri immobili ad uso abitativo La casa da acquistare: • La casa da comprare deve essere adibita ad abitazione principale • Non deve rientrare nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi) • La superficie utile abitativa non deve superare i 95 mq. • Se l’immobile da comprare è situato in aree qualificate ad alta tensione abitativa si ha la precedenza tra le richieste pervenute nello stesso giorno Il finanziamento: • Solo mutui ipotecari concessi per l’acquisto dell’abitazione principale • D’importo non superiore a 200.000 euro http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 9 di 15 • Le banche che concedono il prestito non possono chiedere altre garanzie oltre l’ipoteca sulla casa e la garanzia fornita dallo Stato con il Fondo Il tasso di interesse: Finora si faceva riferimento ai seguenti tassi • Tasso variabile max: Euribor + 150 punti, per mutui oltre 20 anni Euribor + 120 punti, per mutui di durata inferiore • Tasso fisso max: IRS + 150 punti, per mutui oltre 20 anni IRS + 120 punti, per mutui di durata inferiore Con l’entrata in vigore delle modifiche apportate dal D.M. 24.06.2013, n. 103, a partire dal 21 settembre 2013, si terrà conto di un livello di interessi non superiore al tasso effettivo globale medio sui mutui pubblicato trimestralmente dal ministero dell’Economia. La garanzia: • La garanzia del Fondo è pari al 50% della quota capitale, degli oneri previsti in convenzione e degli interessi non superiori al tasso legale • In ogni caso la garanzia non può eccedere i 75.000 euro • La Garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata, irrevocabile ed è efficace a decorre, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo Gli istituti finanziatori: • Quelli che hanno stipulato la convenzione http://www.diamoglifuturo.it/fondo-casa/Soggetti%20Finanziatori La domanda: • Da presentare su apposito modulo http://www.diamoglifuturo.it/ $DFDisk/Documents/pdf/domanda-casa.pdf La legge di Stabilità 2014 (art. 1, comma 48, lettera c) Legge 27 dicembre 2013, n. 147) ha attribuito risorse per ciascuno degli anni 2014, 2015 e 2016 al Fondo di garanzia per la “prima casa” per la concessione di garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari. La garanzia del Fondo è concessa nella misura massima del 50% della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti connessi all’acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con priorità per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, nonché dei giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 10 di 15 lavoro atipico di cui all’art. 1 L. 92/2012. Con uno o più decreti di natura non regolamentare sono stabilite le norme di attuazione del Fondo, nonché i criteri, le condizioni e le modalità per l’operatività della garanzia dello Stato e per l’incremento della dotazione del Fondo. Il Fondo di garanzia di cui all’art. 13, c. 3-bis D.L. 112/2008 continua a operare fino all’emanazione dei decreti attuativi che rendano operativo il Fondo di garanzia per la prima casa. I beneficiari delle agevolazioni La Circolare n. 19 del 2001 ha individuato alcuni soggetti che possono beneficiare delle agevolazioni previste per l'acquisto della “prima casa” e precisamente: • chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un'impresa prima del 22 maggio 1993 con l'Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto. • chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un'impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa. • chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto. • chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all'imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato. • chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota. • chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso". • chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare. • chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione. Acquisto effettuato da un soggetto privato Se il venditore dell'immobile è un soggetto privato non assoggettato all'IVA, si applica l'imposta di registro del 2% (fino al 31.12.2013 era del 3%) invece che del 9% (fino al 31.12.2013 era del 7%), con un minimo di 1.000 euro, sul valore dichiarato, mentre l'imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna invece che di euro 200,00 (fino al 31.12.2013 la misura fissa era di euro 168,00 e le proporzionali, http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 11 di 15 rispettivamente, del 2% e dell’1%), come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate 21 febbraio 2014, n. 2/E Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore: • il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale; • il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali. Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare spiacevoli sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E ciò vale anche nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o nell'ipotesi di impresa o società a rischio di fallimento. Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice Chi acquista la casa da una impresa costruttrice o ristrutturatrice, entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori dovrà pagare l'IVA ridotta al 4% anziché al 10%; l'imposta catastale, ipotecaria e di registro nella misura fissa di 200 euro ciascuna. In tal caso la legge impone che nel rogito venga iscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi degli assegni o dei bonifici o altre modalità), nonché i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare, se le parti vi hanno fatto ricorso. Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, o costruttrice o ristrutturatrice e la cessione avviene dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute: l'imposta di registro con aliquota del 2%; l'imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Benefici fiscali prima casa - Riepilogo TABELLA RIEPILOGATIVA DEI BENFICI FISCALI PRIMA CASA Acquisto da privato IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE AD USO ABITATIVO Registro 2% 9% Ipotecaria € 50 € 50 http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Acquisto da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori Acquisto da impresa non costruttrice che vende dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori Pagina 12 di 15 Catastale € 50 € 50 Iva 4% 10% Registro € 200 € 200 Ipotecaria € 200 € 200 Catastale € 200 € 200 Registro 2% 9% Ipotecaria € 50 € 50 Catastale € 50 € 50 Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” In evidenza: credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” Chi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa", la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Si recuperano l'imposta di registro e l'Iva sborsate, non le imposte ipotecaria e catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione. Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di Iva, il recupero del credito di imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito. http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 13 di 15 Quando non spetta Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi: • se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa"; • se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa"; • se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte. In evidenza A chi compete A chi riacquista la prima casa entro 1 anno dalla vendita di quella precedente comprata con i medesimi benefici Quanto spetta Importo pari all'imposta di registro, o all'Iva, versato con il primo acquisto, comunque mai superiore alle imposte dovute per il secondo acquisto Come utilizzarlo • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto; • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso; • In compensazione di altri tributi o contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se per il nuovo acquisto si prevede un'imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato nella tabella sottostante. Come utilizzarlo Il credito d'imposta può essere utilizzato: • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 14 di 15 • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso; • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). La circolare dell’Agenzia delle Entrate del 21 febbraio 2014, n. 2/E, ha chiarito che, a prescindere da quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 che stabilisce la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali”, la previsione del credito di imposta come sopra descritto è da ritenersi comunque ancora applicabile. Infatti, anche se costituisce comunque un vantaggio per i contribuenti, non concretizza una agevolazione che ha effetti sulla misura dell’imposta di registro dovuta sui trasferimenti a titolo oneroso. L’Agenzia, inoltre, precisa che, a tali fini, per l’imposta che può essere utilizzata in compensazione, deve essere computata anche l’imposta di registro corrisposta nella misura minima di 1.000 euro, nei casi in cui l’applicazione delle aliquote proporzionali di registro risultava inferiore a detto importo minimo. Inoltre, laddove per effetto dello scomputo dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto effettuato, risulti un importo di imposta di registro inferiore alla somma di 1.000 euro, dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’imposta minima di 1.000 euro. Riferimenti Normativi: D. Lgs. 21 novembre 2014, n. 175 D.L. 12 settembre 2013, n. 104, convertito con legge 8 novembre 2013, n. 128 D.P.R. 24 giugno 2013, n. 103 Art. 10, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 L. 28 dicembre 1995, n. 549 D.L. 22 maggio 1993, n. 155, conv. Legge 19 luglio 1993, n. 243 D.L. 23 gennaio 1993, n. 16 conv. Legge 24 marzo 1993, n. 75 D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 conv. Legge 5 aprile 1985, n. 118 L. 22 aprile 1982, n. 168 Riferimenti Prassi: Agenzia delle Entrate, Circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E Agenzia delle Entrate, Risoluzione 17 ottobre 2014 n. 90/E Agenzia delle Entrate, Circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E Agenzia delle Entrate, Risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/E Agenzia delle Entrate, Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E Agenzia delle Entrate, Circolare 28 aprile 2003, n. 22/E Agenzia delle Entrate, Circolare 1° marzo 2001 n. 19/E Riferimenti Giurisprudenza: Corte Cost., ordinanza 22 giugno 2011, n. 203 Cass. civ.,ordinanza 11 febbraio 2011, n. 3507 Cass. civ., ordinanza 8 gennaio 2010, n. 100 http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015 Prima casa Pagina 15 di 15 Naviga nella voce Anteprima Introduzione L'acquisto della “prima casa” Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze - Riepilogo I beneficiari delle agevolazioni Acquisto effettuato da un soggetto privato Acquisto effettuato da un'impresa costruttrice Benefici fiscali prima casa - Riepilogo Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa” Riferimenti Bussole correlate AbitazioneUsufruttoDichiarazione IMUIMUImposte ipotecaria e catastale Source URL: http://fiscopiu.it/bussola/lemma/prima-casa http://fiscopiu.it/print/bussola/lemma/prima-casa?utm_source=MAILUP&utm_mediu... 17/02/2015
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